大牌場BIG （作者 羅莎琳）

在正常的二手房買賣交易中，角色通常只有三個人：買賣雙方加上中介方，然而近期，不少賣家遇見了一件怪事，房源一發(fā)布很快被人看上，但是想買房的人在簽合同的時候卻要求注明“允許指定落戶第三人”。而且買家會找各種理由拖延過戶手續(xù)。折騰大半年后，你的房子被可能別有用心的人進行了一場炒房。這樣一個輪回下來，ABC單（指兩個買家一個業(yè)主）也就誕生了。

中介親述案例：

賣房不成還惹上官司

那么，二手房交易中的ABC單是怎么操作的呢？

廣州某中介公司從業(yè)10年的地產經紀人士劉先生向大牌場BIG觀察員講述了一起ABC單案例的來龍去脈。

2020年3月，黃某通過某中介公司放盤出售房屋，放盤價400萬。但受疫情影響，房屋放盤后看房的人并不多。黃某擔心疫情會影響房價，于是調整了放盤價格為389萬。

曾某在某平臺上看到經紀人發(fā)布該房源信息。主動聯系詢問交易房屋事宜并約時間看房。曾某看了黃某的房屋，對戶型和價格都很滿意，于是經紀人約三方面談訂立合同。面談當天，曾某向黃某表示他正在申請辦理廣州戶口，大概還需要一個月的時間，目前沒有購房指標，若入戶辦不下來，房子將以表弟的名字過戶。等他社保滿五年了，再讓表弟過戶到自己名下。黃某同意曾某的提議，并在合同約定“允許買方指定落名第三人”。曾某支付黃某5萬元作為定金。

一個月后，黃某詢問曾某其入戶手續(xù)辦理進展如何。曾某表示其入戶申請還未通過，故根據合同約定通知其表弟劉某作為第三人落名完成后續(xù)的房屋交易手續(xù)。在曾某陪同下，其表弟劉某與黃某到中介公司完成網簽手續(xù)。但過了一個月，仍未收到經紀人通知辦理過戶手續(xù)。為此黃某向經紀人詢問情況，經紀人追問曾某銀行何時能出具同意貸款通知書。曾某表示其表弟的征信有問題，貸款未能獲批。這時房價已比簽合同時上漲不少，曾某想到解除合同除了要支付違約金外，再次購房將增加購房成本。

故曾某再次提出，要求業(yè)主黃某配合更換購房人重新辦理網簽合同。黃某認為若再次出現貸款不批，交易將無限拖延，因此不同意更換并要求曾某盡快履行合同，或以一次性付款方式購買。曾某無法一次性支付購房款，辯稱合同未限制其指定落名第三人的次數，他有權再次更換購房人。由于雙方意見分歧較大且無法協商一致，目前已通過司法程序處理。

| 二手房交易中，一些低價盤源容易被炒房客鎖定。羅莎琳 攝 |

騙局手法分析：

指定落名第三人采用拖延戰(zhàn)術

劉先生向大牌場BIG觀察員總結，以上案例就是典型的二手房交易ABC單。歸根結底，就是“買家”尋找合適房源：一般是同社區(qū)處于掛牌價低位的社區(qū)。其次，看好房源后，由非本人交易簽訂合同：在簽訂購房合同時，買家會以自身無購房資質等理由簽訂存在信息不明確的購房協議，其中包括買家具有第三方指定落名權但無具體第三方信息，首付款約定支付時間過長等。

最后，拖延交易流程，找到第三方買家，比較明顯的是由第三方進行網簽流程時，網簽價格要高于房源簽約價格。

可以看出，在ABC單中，簽訂合同的購房人因自身原因暫時不符合購房資格，通過與賣方協商“允許買家指定落名第三人”，將房屋過戶到第三人名下，達成交易目的。但這種方式容易被某些別用有心的炒房人，利用信息不對稱的手段獲取差價。案例中合同僅約定可指定落名第三人，而未注明第三人相關身份信息、落名第三人次數等，對賣方而言均是顯失公平的約定。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，ABC單通俗來說，存在三個交易主體且不是中介。其中B是典型的投資獲利動機，通過和房東談攏條件但又不實際成交，進而變相轉讓房源給C家，這樣就套取了差價。從這個角度看，ABC單使得交易更加復雜，也使得交易風險放大，對于購房者來說是無價值的，也增大糾紛的可能。是“房住不炒”下需要嚴打的領域。

支招：

應約定落名第三人的次數及過戶時間

貝殼研究院有關人士表示，二手房交易中，簽訂合同前，要確認買賣雙方交易資質和信息是否屬實，包括買家購房資質、業(yè)主房屋取得方式（購房合同等）、產權信息現場查冊，房產證、交易雙方身份證等；若非本人交易，需出示明確相關委托證明文件，指定第三方落名權也需要明確第三方身份及證明文件。避免在信息存疑及爭議的情況下簽訂合同，例如指定第三方落名但第三方信息不明確，非本人交易但委托書及公證書信息不一致等。

| 業(yè)主賣房一定要提防“買家”身份。羅莎琳 攝 |

這里，大牌BIG觀察員要提醒的是，簽訂合同時，建議在專業(yè)機構陪同及把控下進行。據悉，目前貝殼成立簽約服務中心，在專業(yè)人士協助下，明確合同條款及風險，包括成交價格與支付方式，稅費類型與承擔，不動產的交付及戶口遷出，違約責任、合同效力及爭議解決方式。

廣州市房地產中介協會也提醒廣大消費者：出售房屋時，如遇到買方提出“指定落名第三人”，應充分考慮相關風險，再做出是否同意交易的決定。若同意交易，除了要求買方明確第三人相關身份信息外，還應約定落名第三人的次數及過戶時限等，以防止買方不斷更換第三人的不合理要求。如賣方是一賣一買騰購房名額購房，買方長期無法履行合同，將導致賣方無法騰出購房名額。

嚴躍進也表示，從避免風險的角度看，既然市場已經出現了類似ABC單，那不如在交易合同中明確，意向購房者是實際簽約者和認購者。這是中介方面需要注意的，也是購房者所需要注意的。另外也需要注意一點，買賣的價格等需要說清楚，鎖定認購成本。

“ABC單”圖解

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