本報記者 李貝貝 上海報道

10月8日下午，上海土地市場官網(wǎng)突發(fā)公告，“因需對地塊規(guī)劃建設(shè)條件作進一步調(diào)整優(yōu)化等原因”，宣布終止奉賢新城、松江永豐街道等7宗涉宅用地的出讓活動，這也使得上海第二批集中供地的原27宗涉宅地塊縮水至20宗。上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦指出，此次上海終止出讓7幅地塊，將會影響各方對市場的心理預(yù)期，很可能會加快市場成交降溫的速度。

27宗涉宅地塊縮水至20宗

10月8日下午，上海土地市場官網(wǎng)發(fā)布公告，宣布終止松江區(qū)永豐街道SJC10011單元H17-02、H17-07號地塊、奉賢區(qū)奉賢新城07單元01B-01、05-01、06-02區(qū)域地塊、寶山區(qū)寶山新城楊行YH-B-1單元12-02、13-02地塊、金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)JSS2-0201單元B06a-01、B06b-01地塊、金山區(qū)楓涇鎮(zhèn)JSFJ0101單元08-01地塊、崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)CMS15-0305單元16-01（實驗生態(tài)社區(qū)35號）地塊、崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)CMS15-0305單元15-01（實驗生態(tài)社區(qū)33號）地塊這7幅地塊的出讓活動。

上述公告還宣布，已交納競買保證金的意向人可于即日起至上海市土地交易市場受理窗口分別申請退還已交納競買保證金本金，已交納的競買保證金本金將在上海市土地交易市場收到意向人書面退還申請后的5個工作日內(nèi)原途徑返還等。

《華夏時報》記者看到，上述七幅地塊均為位于遠郊區(qū)域的地塊，其中包括3宗涉宅的商住、商辦地塊，4幅純住宅用地，總出讓面積為54.27萬平方米，總起始價為111.44億元。其中，奉賢區(qū)奉賢新城07單元01B-01、05-01、06-02區(qū)域地塊起始價最高，為39.04億元。

根據(jù)上海土地市場官網(wǎng)于9月13日發(fā)布的公告，上海第二次集中供地合計掛牌48宗地塊，總出讓面積251.59萬平方米；其中有27宗涉宅用地，出讓面積約為167.82萬平方米，總起拍價574.57億元；有25幅地塊給出新房指導(dǎo)價，平均值為50564元/平方米。第二批集中供地土拍保證金截止日期為2021年10月8日。掛牌起止日期為2021年10月2日至2021年10月11日。此次7宗涉宅用地終止出讓，上海第二批集中供地的原27宗涉宅地塊也縮水至20宗。

至于為何終止7幅地塊的出讓，上海市土地市場在公告中指出，是“因需對地塊規(guī)劃建設(shè)條件作進一步調(diào)整優(yōu)化等原因”。

“從終止出讓的地塊來看，大都位于郊區(qū)，房企的參拍熱情相對較低?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴《華夏時報》記者，“后續(xù)調(diào)整后再次出讓，可能會更有利于房企拿地和開發(fā)。”

不過，《華夏時報》記者注意到，上海第二批集中出讓地塊繼續(xù)施行房地價聯(lián)動的舉措。據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，即便土地成交價格到達“封頂價”，除了幾幅市區(qū)范圍的土地外，其他土地的最高樓板價和房地聯(lián)動價之間的價差可以達到50%以上，給房企保留了一定的利潤空間。因此，彼時還有業(yè)內(nèi)人士判斷，上海不會像其他城市那樣出現(xiàn)終止地塊出讓的情況。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦則向《華夏時報》記者表示，“已經(jīng)拍過的幾個城市行情都偏冷，國企央企’出鏡率’較高。上海也很難獨善其身?，F(xiàn)在房企還有三道紅線的壓力，還要存錢’過冬’。”

“板塊輪動，先市場，傳導(dǎo)到土地，一個都逃不掉。”盧文曦直言，此次上海終止出讓7幅地塊，將會影響各方對市場的心理預(yù)期，很可能會加快市場成交降溫的速度。加上上海二手房在9月份、國慶黃金周成交數(shù)據(jù)均出現(xiàn)降溫；此前全國第二批土地出讓就有不少流標案例，降溫信號還是很明顯的。另據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，國慶期間，上海新建商品住宅累計成交7.86萬平方米，較去年同期下降42%，市場表現(xiàn)平淡。

二輪土地集中出讓全線轉(zhuǎn)冷

事實上，此次終止7幅地塊出讓的上海并非孤例：在第二批集中供地中，已經(jīng)有數(shù)個城市出現(xiàn)終止地塊出讓的情況。

例如，9月3日，青島高新區(qū)2宗地塊出讓因故終止，市北區(qū)1宗地塊拍賣中止；濟南第二批集中出讓的76宗土地中，14宗地塊終止出讓；9月23日，重慶市公共資源交易中心發(fā)布公告稱，重慶二次集中土拍9宗地塊終止出讓；9月底，杭州市第二次集中土拍的10幅競品質(zhì)地塊全部流拍……進入9月，已相繼有長春、福州、天津、青島、濟南、成都、蘇州、沈陽等多個城市在第二輪集中土拍前臨時中止出讓。

毫無疑問，房企財大氣粗搶地的時光已一去不復(fù)返。易居研究院近期發(fā)布的研報透露，自第二批集中土拍開始以來，截至9月末，已有包括深圳、重慶、廣州等過半城市完成了第二批集中供地，其中除無錫、廈門和長春外，其余城市皆是于9月完成的集中土拍。隨著各地紛紛對土拍規(guī)則進行升級，9月第二批集中供地陸續(xù)返場。但本輪土拍較首輪溢價率顯著下降，流拍宗數(shù)和臨時撤牌宗數(shù)增加，底價成交成為主旋律，土拍市場“秋風瑟瑟”。

中信建投地產(chǎn)研究部研報指出，截至目前已有15個重點城市完成了2021年第二批集中供地，二批土拍的熱度較首批出現(xiàn)了顯著降溫。

據(jù)中信建投地產(chǎn)研究部統(tǒng)計，15城的平均溢價率為4.9%，較首批22城16.8%的平均溢價率下降了11.9個百分點。掛牌土地共700宗，流拍及中止交易數(shù)量達206宗，流拍及中止交易率達到29.4%?！拔覀冋J為，市場遇冷主要受三個因素影響：房企投資趨謹慎、土拍門檻提高、行業(yè)基本面下行?！敝行沤ㄍ蹲C券房地產(chǎn)兼建筑行業(yè)首席分析師竺勁指出。

克而瑞研究中心也明確指出，第二輪集中土拍規(guī)則密集調(diào)整之后，已完成土地出讓的重點城市大多遭遇了“滑鐵盧”，溢價率下降，流拍率明顯上升，臨時中止出讓成為“標配”，土地市場熱度面臨下行壓力。易居企業(yè)集團CEO丁祖昱坦言，整體來看，由于多個重點城市第二輪集中拍地潮延后，土地市場成交量出現(xiàn)明顯下滑?！霸诜科蠹w ‘躺平’式拿地的影響下，四季度成交量預(yù)計難追趕同期?！?/p>

不過，易居研究院認為，第二輪集中土拍規(guī)則調(diào)整之后，重點城市熱度明顯降溫，“穩(wěn)地價”的效果已逐漸凸顯?！凹泄┑亍敝贫茸鳛榉康禺a(chǎn)調(diào)控長效機制的重要組成部分，在土地市場熱度較高、盈利空間較窄的城市，地價會進一步回歸理性，房企拿地成本降低，為房企留出適當?shù)睦麧櫩臻g，進一步通過“穩(wěn)地價”實現(xiàn)“穩(wěn)房價”“穩(wěn)預(yù)期”的初衷。