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2021年10月中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)規(guī)劃綱要》房產(chǎn)關(guān)鍵詞排名情況，要求以成都、重慶兩大都市圈，雙核引領(lǐng)帶動(dòng)區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展。同年11月29日，四川省政府印發(fā)了《成都都市圈發(fā)展規(guī)劃》。以成都為中心，德陽、眉山、資陽共同組成了一個(gè)全新的“居住圈”。

成渝雙城同畫一個(gè)“經(jīng)濟(jì)圈”，成德眉資四城共繪一個(gè)“都市圈”，宏大的戰(zhàn)略規(guī)劃背后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本邏輯已經(jīng)悄然改變房產(chǎn)關(guān)鍵詞排名情況：傳統(tǒng)的二三四線“梯形邏輯”，已經(jīng)被“圈層邏輯”取代，圍繞兩個(gè)圈，產(chǎn)業(yè)、交通、人口、開發(fā)強(qiáng)勢(shì)聚集，勢(shì)必深刻影響未來幾十年的樓市走勢(shì)。

成渝雙城的實(shí)力如何？成德眉資的產(chǎn)業(yè)、人口、后勁如何？地產(chǎn)開發(fā)、居住生活，又該如何讀懂基本面？2022新年伊始，銳理數(shù)據(jù)將出系列報(bào)道共同探討。

銳理君貼心整理的這10個(gè)關(guān)鍵詞，一起來透視成渝兩地經(jīng)濟(jì)、人口、房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和變化。

關(guān)鍵詞1房產(chǎn)關(guān)鍵詞排名情況：GDP

【成都】2021年成都GDP總量達(dá)到19916.98億元，距離2萬億目標(biāo)僅差“臨門一腳”。按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)8.6%，兩年平均增長(zhǎng)6.3%。三產(chǎn)占比66%，經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)，在成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈等戰(zhàn)略利好下，未來經(jīng)濟(jì)向好，具備強(qiáng)發(fā)展動(dòng)力。

【重慶】2021年重慶GDP總量為27894.02億元，實(shí)際增速為8.3%，名義增速為11.56%，微微超過全國(guó)8.1%的平均水平。

關(guān)鍵詞2：產(chǎn)業(yè)

【成都】2021年成都第一產(chǎn)業(yè)增加值582.79億元，比上年增長(zhǎng)4.8%，兩年平均增長(zhǎng)4.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值6114.34億元，比上年增長(zhǎng)8.2%，兩年平均增長(zhǎng)6.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值13219.85億元，比上年增長(zhǎng)9.0%，兩年平均增長(zhǎng)6.4%。三產(chǎn)結(jié)構(gòu)向優(yōu)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)力增強(qiáng)，東進(jìn)、中優(yōu)為城市重點(diǎn)活躍投資方向。未來將以三級(jí)協(xié)同支撐體系為支撐，全面實(shí)施產(chǎn)業(yè)建圈強(qiáng)鏈行動(dòng)，構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。

【重慶】2021年重慶第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1922.03億元，增長(zhǎng)7.8%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值11184.94億元，增長(zhǎng)7.3%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值14787.05億元，增長(zhǎng)9.0%。重慶經(jīng)濟(jì)恢復(fù)好于全國(guó)平均水平，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化調(diào)整。

關(guān)鍵詞3：人口

【成都】近些年成都常住、戶籍人口持續(xù)處于高增長(zhǎng)水平，屬于典型的人口導(dǎo)入型城市。七普成都常住人口位列全國(guó)第4，增量全國(guó)第3，人口基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)充足。人才吸引力排名靠前，高校人口逐年增加，人口教育素質(zhì)普遍提高，未來具備較好人才紅利。

【重慶】重慶人口量大且以回流為主，常住人口穩(wěn)定上漲。 “七普”數(shù)據(jù)顯示，重慶常住人口3205萬，位列全國(guó)第一，相比十年前增加320.80萬，年均增長(zhǎng)率1.06%，比較平穩(wěn)。其中，主城都市區(qū)常住人口2112萬（中心城區(qū)1034萬，主城新區(qū)1078萬）；渝東北三峽庫(kù)區(qū)城鎮(zhèn)群806萬；渝東南武陵山區(qū)城鎮(zhèn)群287萬。

關(guān)鍵詞4：購(gòu)房政策

【成都】住宅市場(chǎng)限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售，資金監(jiān)管嚴(yán)苛，法拍房納入限購(gòu)要求、網(wǎng)紅盤增加限售年限、二手房設(shè)定指導(dǎo)價(jià)，成都當(dāng)前政策趨嚴(yán)。在房住不炒、一城一策的大前提下，預(yù)測(cè)2022年政策整體還是以維持市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展為主，存在局部針對(duì)性調(diào)整可能。

（成都政策走勢(shì)）

【重慶】重慶調(diào)控松緊相結(jié)合，在教育、預(yù)售資金、土拍等方面從嚴(yán)，在公積金、落戶、人才等方面放寬，加快城市更新，推進(jìn)成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)。

（2021年重慶月度政策）

關(guān)鍵詞5：土地市場(chǎng)

【成都】2021年成都土地市場(chǎng)高供低銷，流拍率高企，市場(chǎng)熱度下滑，受雙集中影響，供應(yīng)地塊多為中心城市地塊，拉高整體均價(jià)。分類土地來看，常規(guī)住宅用地供銷價(jià)持續(xù)上漲，特殊住宅用地2019年達(dá)到高峰后下滑，商業(yè)用地流拍高企、地價(jià)低。

【重慶】2021年大重慶土地成交量3538萬方，同比下降17%（中心城區(qū)1765萬方，區(qū)縣1773萬方），樓面均價(jià)4517元/㎡。純住宅用地成交為主力，樓面價(jià)達(dá)8614元/㎡，企業(yè)青睞，競(jìng)爭(zhēng)激烈。

關(guān)鍵詞6：房企拿地表現(xiàn)

【成都】2021年雙集中政策導(dǎo)致參拍房企批次減少，百?gòu)?qiáng)房企、平臺(tái)公司及普通房企平分市場(chǎng)。天府新區(qū)房企參與度高，為新進(jìn)房企首選區(qū)域。普通房企積極關(guān)注成華、溫江等低競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。

【重慶】2021年企業(yè)拿地表現(xiàn)先積極后謹(jǐn)慎，共136家開發(fā)企業(yè)報(bào)名，其中融創(chuàng)以總金額138.05億元斬獲土儲(chǔ)245.63萬方，排名第一，其次為康田囊獲145.53萬方，龍湖深耕中心城區(qū)，新增土儲(chǔ)130.43萬方。

關(guān)鍵詞7：住宅供銷價(jià)

【成都】成都商品住宅整體供銷長(zhǎng)期供求均衡，價(jià)格穩(wěn)步提升。受政策持續(xù)收緊、房企暴雷影響客戶觀望情緒加劇，2021年銷量回落。商品住宅整體均價(jià)持續(xù)上漲，2021年大成都成交均價(jià)15425元/㎡。

【重慶】受市場(chǎng)大環(huán)境影響，2021年重慶中心城區(qū)住宅市場(chǎng)減緩供應(yīng)量，全年供應(yīng)1664.21萬方，同比下滑14%，成交1838.63萬方，成交量連續(xù)兩年跌破2000萬方。中心城區(qū)住宅保持上揚(yáng)，均價(jià)14327元/㎡。

關(guān)鍵詞8：板塊特征

【成都】隨城市輪動(dòng)高銷板塊外拓，南拓區(qū)域走量持續(xù)高位。2021年受市場(chǎng)環(huán)境影響，客戶觀望，低價(jià)及資源去化的遠(yuǎn)郊區(qū)走量下行，成都高銷板塊回歸城南及主城、近郊核心區(qū)。

【重慶】2021年重慶中央公園、西永及蔡家表現(xiàn)搶眼，住宅成交量超100萬方。城市核心區(qū)價(jià)值凸顯，遠(yuǎn)超中心城區(qū)均價(jià)。

關(guān)鍵詞9：住宅產(chǎn)品

【成都】低密物業(yè)占比提升，功能套三、套四為住宅成交主力。從面積來看，戶型建面約90-150㎡銷量最好，150㎡以上大面積占比上揚(yáng)。從總價(jià)來看，100-350萬產(chǎn)品跨度均衡，350萬以上占比提升，總價(jià)承受力持續(xù)加強(qiáng)。

【重慶】洋房成交擠占高層份額，成交占比不斷擴(kuò)大達(dá)39.1%，縮面積、控總價(jià)特征表現(xiàn)顯著，面積段80-110㎡成交占比擴(kuò)大顯著。受土地限容限高影響，高層產(chǎn)品日趨減少，成交占比不足3成。小高層市場(chǎng)供不應(yīng)求表現(xiàn)明顯，去存周期縮至3個(gè)月。大平層市場(chǎng)供銷量持續(xù)下滑，別墅市場(chǎng)成交量持續(xù)回落。

關(guān)鍵詞10：2022年預(yù)測(cè)

【成都】預(yù)期未來2-3年內(nèi)成都市場(chǎng)價(jià)格保持相對(duì)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，增速放緩；在目前政策維穩(wěn)態(tài)勢(shì)下，未來主要針對(duì)剛需、改善的合理住房需求將有所保證，政策針對(duì)性放松+開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流要求高，會(huì)加快推盤，預(yù)期2022年市場(chǎng)銷量穩(wěn)中有漲。

【重慶】目前重慶樓市調(diào)控整體從嚴(yán)，市場(chǎng)進(jìn)入周期調(diào)整階段，預(yù)計(jì)2022年重慶樓市先抑后揚(yáng)，價(jià)格持續(xù)攀升，或?qū)⑼黄?5000元/㎡，受土地供應(yīng)收縮影響，住宅成交規(guī)模預(yù)計(jì)1500萬方水平。

總結(jié)起來，重慶、成都作為川渝城市群核心城市，各項(xiàng)資源規(guī)劃利好。2月7日，推動(dòng)成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)聯(lián)合辦公室正式印發(fā)《共建成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈2022年重大項(xiàng)目名單》，共納入標(biāo)志性重大項(xiàng)目160個(gè)、總投資超2萬億元，2022年計(jì)劃投資1835億元。

從發(fā)展勢(shì)頭來看，成渝兩地在全國(guó)區(qū)域發(fā)展中的戰(zhàn)略地位不斷上升，從前期的單兵作戰(zhàn)向抱團(tuán)融合持續(xù)進(jìn)階。從房地產(chǎn)角度來看，政策東風(fēng)吹，市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)和人氣雙雙看漲，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注。