2022年3月10日，越秀地產(chǎn)股份有限公司（簡稱，“越秀地產(chǎn)”，00123.HK）通過線上發(fā)布的2021年全年業(yè)績報(bào)告顯示，去年該公司合同銷售額再創(chuàng)歷史新高，全口徑銷售和權(quán)益銷售金額均排名廣州市場第一名。同時，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，全年實(shí)現(xiàn)“三道紅線”零踩線，在現(xiàn)金流比較充足的情況下全年新增土儲918萬平方米。不過，受行業(yè)整體利潤下滑的背景下，該公司去年在營收大增24.1%的情況下，毛利率、凈利率和歸母凈利潤依舊承壓。

副董事長、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理林峰（右）董事長兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)（中）財(cái)務(wù)總監(jiān)兼執(zhí)行董事陳靜(左）

作為南方產(chǎn)業(yè)智庫上市房企60健康指數(shù)（HFI-60）重點(diǎn)監(jiān)測房企（點(diǎn)擊此處鏈接回顧2021年上半年HFI-60指數(shù)），越秀地產(chǎn)依然是奔跑在健康發(fā)展軌道上的廣州龍頭企業(yè)。

營收持續(xù)增長，盈利能力有所承壓

年報(bào)顯示，2021年越秀地產(chǎn)合同銷售額再創(chuàng)歷史新高，連同合營公司項(xiàng)目在內(nèi)的合同銷售金額約達(dá)1151.5億元，同比上升20.2%；合同銷售面積約為418萬平方米，同比上升10.1%。年內(nèi)在大灣區(qū)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額為約人民幣713.7億元，同比上升12.1%，在總銷售中占比62%。其中廣州地區(qū)合同銷售額達(dá)606億元，同比上升8.6%，在集團(tuán)總額占比52.6%。值得注意的是，年報(bào)援引第三方數(shù)據(jù)稱，越秀地產(chǎn)2021年全口徑銷售和權(quán)益銷售金額均排名廣州市場第一名。

合同銷售

在成長能力指標(biāo)方面，營業(yè)收入約為573.8億元，同比上升24.1%。毛利潤124.8億元，同比增長7.37%；歸母凈利潤35.9億元，同比下降15.5%；核心凈利潤約為41.5億元，同比上升3.2%。按核心凈利潤的派息比率穩(wěn)定維持在40%。

在盈利能力指標(biāo)方面:毛利率為21.8%，同比下滑3.3個百分點(diǎn)；凈利率為9.19%，同比減少約0.9個百分點(diǎn)；平均凈資產(chǎn)收益率為7.98%，同比下滑2個百分點(diǎn)。

盈利質(zhì)量指標(biāo)方面，所得稅在利潤總額中的占比51.36%，同比微幅下調(diào)。

財(cái)務(wù)方面，“三道紅線”保持“綠檔”達(dá)標(biāo)，整體財(cái)務(wù)健康狀況良好，流動性安全。截至2021年12月31日，越秀地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及監(jiān)控戶存款總額約為人民幣405.0億元，較年初上升8.6%，資金流動性充足。雖然流動負(fù)債在總負(fù)債中的占比（76.3%）略有上升，但剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比率分別為69.1%、47.1%和1.36倍，實(shí)現(xiàn)了“三道紅線”零踩線。

值得一提的是，2021年，越秀地產(chǎn)于境外成功發(fā)行6.5億美元5年期和1.5億美元10年期美元債，票面利率分別為2.8%和3.8%，融資成本創(chuàng)越秀地產(chǎn)境外發(fā)債的歷史新低；于境內(nèi)成功發(fā)行公司債人民幣60億元，平均票面利率為3.29%。越秀地產(chǎn)平均借貸成本同比下降36個基點(diǎn)至4.26%。

截至2021年末，越秀地產(chǎn)總資產(chǎn)達(dá)到3138.5億元，同比增長19.2%；負(fù)債總額達(dá)2394.88億元，同比增長20.4%；凈資產(chǎn)達(dá)743.67億元，同比增長約15.7%；

其中，歸母凈資產(chǎn)達(dá)462.36億元，約占比62.2%；非控股權(quán)益約為281.3億元，約占比37.8%；在2020年，歸母凈資產(chǎn)占比約為68.1%，非控股權(quán)益占比約為31.9%。由此可見，2021年的非控股權(quán)益同比2020年略有上升。

在52.7億元的全年凈利潤當(dāng)中，歸母凈利35.9億元，約占比68%，歸屬非控股股東凈利為16.9億元，約占比32%。2020年，歸母凈利占比約達(dá)90.7%，而非控股權(quán)益僅占比約為9.3%。由此可見，2021年歸母凈利所占比例同比上一年出現(xiàn)了較大幅度的下降，下滑了約22.7個百分點(diǎn)。

資金寬裕積極拿地 深耕大灣區(qū)發(fā)力TOD

2021年房地產(chǎn)行業(yè)整體形勢嚴(yán)竣，個別房企出現(xiàn)較為嚴(yán)重的經(jīng)營困難。不過，越秀地產(chǎn)作為始終奔跑在健康發(fā)展軌道上的企業(yè)，財(cái)務(wù)狀況一直比較穩(wěn)健。

在發(fā)布會上，越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)多次提到“錢不是問題”。充足的現(xiàn)金流正是2021年公司依然在積極拿地的重要原因。

2021年，越秀地產(chǎn)充分運(yùn)用“6+1”多元化、特色化增儲模式，分別于廣州、佛山、東莞、中山、上海、杭州、蘇州、南通、南京、寧波、武漢、襄陽、長沙、郴州、北京、重慶、西安、畢節(jié)共18個城市新增37幅土地，總建筑面積約為918萬平方米，約56%通過非公開競爭模式獲取，其中TOD、“城市運(yùn)營”、國企合作增儲模式分別占新增土儲的2.3%、25.5%、9.3%。

越秀地產(chǎn)稱，該公司持續(xù)鞏固“1+4”全國性布局，深耕大灣區(qū)、重點(diǎn)發(fā)展華東地區(qū)、華中地區(qū)、北方地區(qū)及西南地區(qū)，新進(jìn)入北京、上海、寧波、南通、東莞、西安、畢節(jié)、郴州8個重要城市，實(shí)現(xiàn)一線城市全覆蓋。截至2021年12月31日，越秀地產(chǎn)在全國戰(zhàn)略布局29個城市，總土地儲備約為2,711萬平方米，其中大灣區(qū)土地儲備占總土地儲備約55.0%。

2021年，TOD和收并購成為行業(yè)關(guān)鍵詞。越秀地產(chǎn)成功獲取廣州星航（廣州黃埔廟頭）一個TOD項(xiàng)目，新增TOD物業(yè)項(xiàng)目土地儲備21萬平方米。截止2021年12月31日，越秀地產(chǎn)共擁有6個TOD項(xiàng)目，總土地儲備達(dá)到376萬平方米，約占越秀地產(chǎn)大灣區(qū)土地儲備的25.2%和總土地儲備的13.9%。越秀地產(chǎn)TOD項(xiàng)目保持穩(wěn)健的銷售表現(xiàn)，全年共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣178.7億元，同比上升5.1%，其中，星圖TOD實(shí)現(xiàn)35.0億元、星瀚TOD實(shí)現(xiàn)40.0億元、星匯城TOD實(shí)現(xiàn)45.9億元。

值得一提的是，去年上半年越秀地產(chǎn)成功分拆越秀服務(wù)于香港聯(lián)交所掛牌上市，所得款項(xiàng)凈額約港幣19.6億元，為越秀地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)打造良好的發(fā)展平臺，奠定快速發(fā)展的基礎(chǔ)。截至2021年12月31日，越秀地產(chǎn)持有越秀服務(wù)66.9%股權(quán)。下半年越秀地產(chǎn)成功向越秀房托出售廣州越秀金融大廈，越秀地産—越秀房托“雙平臺”互動模式實(shí)現(xiàn)常態(tài)化。

越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)表示:2021年是越秀地產(chǎn)十四五戰(zhàn)略規(guī)劃開局之年，也是房地産行業(yè)面對重大變化的一年，越秀地產(chǎn)秉持著“成就美好生活”使命，在行業(yè)格局的變化下持續(xù)地保持各項(xiàng)業(yè)務(wù)和經(jīng)營業(yè)績的穩(wěn)定增長，為十四五戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)打下穩(wěn)固扎實(shí)的發(fā)展基礎(chǔ)。未來，越秀地產(chǎn)將以“精益管理”和打造“新能力、新機(jī)制和新文化”為新的發(fā)展目標(biāo)和驅(qū)動力，追求越秀地產(chǎn)各項(xiàng)經(jīng)營業(yè)績的持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展，不斷為股東創(chuàng)造價(jià)值。

2022年，推進(jìn)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的收并購依然是國企的重要的工作之一。不過，林昭遠(yuǎn)指出，2022年投資預(yù)算為457億元，相比2021年略有減少。至于多少資金用于收并購沒有明確安排，重點(diǎn)是控制好整體的投資節(jié)奏和投資質(zhì)量。

南方產(chǎn)業(yè)智庫點(diǎn)評

受行業(yè)整體盈利下滑影響，越秀地產(chǎn)2021年業(yè)績持續(xù)增長，廣州市場占比處于領(lǐng)先地位，但毛利率和凈利率持續(xù)承壓。“三道紅線”零踩線全線達(dá)標(biāo)，現(xiàn)金流充足，拿地積極，市場增長后勁十足。

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【出品】南方產(chǎn)業(yè)智庫

【分析】馮善書

【監(jiān)制】陳韓暉

【策劃】趙兵輝 馮善書

【數(shù)據(jù)統(tǒng)籌】周中雨

【視覺統(tǒng)籌】張哲

【海報(bào)】鄭煒良

【作者】 馮善書；鄭煒良

【來源】 南方報(bào)業(yè)傳媒集團(tuán)南方+客戶端

來源：南方+ - 創(chuàng)造更多價(jià)值