作者：子非魚(yú)

01

上海成交金額創(chuàng)同期新高

經(jīng)歷了2021下半年的冷場(chǎng)之后，在年末至今的各種宏觀政策和資金相繼放松的背景下，如今各大中心城市，猶如驚弓之鳥(niǎo)，依舊小心翼翼。從成交量來(lái)看，并沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模反彈的跡象。

據(jù)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)，百?gòu)?qiáng)房企今年2月單月實(shí)現(xiàn)銷售金額4635億元，同比下降46.5%；1-2月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額10484億元，同比下降43.4%，較1月下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。

然而，有一個(gè)城市特別魔幻，在闃靜中異軍突起，它就是魔都上海。

魔都的魅力不僅在于這座城市對(duì)年輕人的魔力吸引，還在于這座城市的樓市，總能在不經(jīng)意間，給人一組魔幻的數(shù)據(jù)。

根據(jù)克而瑞最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2月份上海的商品住宅成交金額為493.77億元。由于2月份存在春節(jié)和疫情影響，無(wú)論供應(yīng)還是成交都下滑了不少，但同比去年上漲35.3%了。

而且，這一數(shù)據(jù)無(wú)論縱向與自己過(guò)往的2月份相比，還是橫向與2月份其他三個(gè)一線城市相比，都異常突出。

縱向?qū)Ρ确矫妫?93.77億元的成交金額，是上海過(guò)去五年同期的新高。

橫向?qū)Ρ壬?，上?月份的成交量是四個(gè)一線城市中，唯一一個(gè)同比增長(zhǎng)的城市，而且還是大幅增長(zhǎng)。

其實(shí)，上海的樓市，在1月份就已經(jīng)搶跑了。

同策數(shù)據(jù)顯示，1月份上海就迎來(lái)了開(kāi)門(mén)紅，新房成交11417套，環(huán)比大漲約33.45%。

如果再看之前的數(shù)據(jù)會(huì)發(fā)現(xiàn)，上海樓市成交量在七八月份發(fā)布的“三價(jià)就低”政策之后，下行了不少，但在9月份就已經(jīng)筑底，此后三個(gè)月連續(xù)上漲。

2022年1月與2月的成交開(kāi)門(mén)紅，不過(guò)是延續(xù)了去年年末的成交熱度。

02

供應(yīng)井噴，落戶井噴

上海商品房成交量1月份強(qiáng)勢(shì)反彈，2月份成交金額創(chuàng)同期五年新高，背后的因素有政策和資金轉(zhuǎn)向友好的宏觀因素，也有上海自身供應(yīng)與需求的微觀因素。

宏觀因素方面，高層多次表態(tài)，要讓接下來(lái)的樓市進(jìn)入健康發(fā)展和良性循環(huán)。在貨幣執(zhí)行方面，去年年末至今，已經(jīng)開(kāi)啟了一次全面降準(zhǔn)和兩次LPR下調(diào)。

在降準(zhǔn)與兩次降息之下，全國(guó)大多數(shù)城市的房貸利率都在下行。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2月份追蹤的103個(gè)城市中，有87個(gè)城市的房貸利率在下調(diào)。其中包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、成都、武漢、寧波、西安、合肥、廈門(mén)等一眾熱點(diǎn)城市。

同時(shí)，在信貸回暖的背景下，銀行的放款速度也在加快。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，追蹤的103個(gè)城市，2月份整體放款速度較1月份縮短了12天。

具體到上海方面，根據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者實(shí)體探訪的數(shù)據(jù)顯示，多家銀行的審批周期大概是2周，放款周期則為1個(gè)月到一個(gè)半月，當(dāng)前不管是審批速度，還是放款速度，均在加快。

這一速度顯示，上海的放款周期已經(jīng)回歸正常。要知道，去年三季度，北上廣深四個(gè)一線城市的放款周期，基本都是半年起步。

如今放款周期回到1個(gè)月至1個(gè)半月，信貸回歸正常，帶動(dòng)杠桿回歸正常，購(gòu)房者又可以獲得銀行的貸款支持。

宏觀因素是上?；嘏拇蟊尘?，但不是上海的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，宏觀政策和資金轉(zhuǎn)向友好是針對(duì)所有城市。上海在這種背景下，能夠上演出獨(dú)立行情，關(guān)鍵還是在于上海的兩個(gè)井噴。

第一，供應(yīng)量井噴。

以1月份來(lái)說(shuō)，上海能有新房成交量環(huán)比33.45%的大漲，得益于大批新盤(pán)入市。

數(shù)據(jù)顯示，1月份上海有57個(gè)新盤(pán)入市，其中有多達(dá)12個(gè)超過(guò)10萬(wàn)平方米的豪宅項(xiàng)目扎堆入市，新房供應(yīng)量以81830套創(chuàng)下新高。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1月與2月份，上海商品住宅上市面積高達(dá)169萬(wàn)平方米，同比2021年上漲了127%，較2020年同期則上漲了275%。

當(dāng)然，大批的供應(yīng)，如果換不來(lái)需求，同樣無(wú)法轉(zhuǎn)化為成交量。

從最終的成交量來(lái)看，上海大批新盤(pán)入市，顯然帶動(dòng)了需求，而這些需求除了上海本地旺盛的存量購(gòu)買(mǎi)力之外，還得益于一批新落戶的新上海人入局。

第二，落戶井噴。

早在2020年，上海就放松了兩波落戶，第一波是其本身的四座高校本科畢業(yè)生，納入直接落戶行列。在此之前，只有清華、北大的本科畢業(yè)生才能直接落戶上海，去年上海本土的復(fù)旦、上交大、同濟(jì)與華師大四所高校的本科生也可以直接落戶。

第二波，是放松了海龜?shù)穆鋺糸T(mén)檻。之前，上海要求海歸落戶，必須是世界500強(qiáng)學(xué)校。微調(diào)之后，規(guī)則如下：

1、雙一流本科+境外碩士，無(wú)論學(xué)校什么排名；

2、非雙一流本科+境外前500碩士；

3、境外本科+碩士；

4、境外前500本科；

5、創(chuàng)業(yè)落戶。

2021年11月，上海為了給5個(gè)新城和自貿(mào)區(qū)引流，引進(jìn)人才助力這些片區(qū)發(fā)展，又適當(dāng)放松了五個(gè)新城和自貿(mào)區(qū)新片區(qū)的落戶政策，提出：

決定開(kāi)放第二批2021年非上海生源應(yīng)屆普通高校畢業(yè)生進(jìn)滬就業(yè)落戶受理工作，并試點(diǎn)在五個(gè)新城和自貿(mào)區(qū)新片區(qū)就業(yè)的上海市應(yīng)屆研究生畢業(yè)生符合基本條件可直接落戶的政策。

簡(jiǎn)單理解，就是放松了研究生在五個(gè)新城和自貿(mào)區(qū)新片區(qū)的落戶。

在這種背景下，2021年上海的落戶人數(shù)迎來(lái)了井噴。

數(shù)據(jù)顯示，2021年持上海居住證落戶的居民達(dá)到了37684人，同比增加了104.6%；通過(guò)“人才引進(jìn)”渠道獲得上海戶口的為35444人，同比增加了172%！

整個(gè)2021年，上海落戶人數(shù)達(dá)到了73128人。

如此爆棚的落戶人數(shù)，最終帶動(dòng)了上海的購(gòu)房需求。三季度之前，由于信貸收緊，壓制了需求，在四季度開(kāi)始，信貸逐漸回歸，需求釋放，才有了上海樓市從去年9月份筑底回暖，才有了今年一二月份的開(kāi)門(mén)紅。

03

剛需可以跑步入場(chǎng)

上海的魔幻數(shù)據(jù)告訴我們一個(gè)道理：

像上海這類一線城市（北上廣深），經(jīng)濟(jì)活躍，不缺人口，不缺購(gòu)買(mǎi)力，不缺潛力，不缺購(gòu)買(mǎi)需求的超大城市，樓市很容易躁動(dòng)。

對(duì)于北上廣深這類城市的剛需來(lái)說(shuō)，如果資金足夠，抓住機(jī)遇就上車，無(wú)需過(guò)多猶豫。這類城市，本身的人口、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、資金決定了這類城市的房?jī)r(jià)，易漲難跌。

而從去化周期來(lái)看，上海目前正處在上漲的前夜。

根據(jù)克而瑞披露的最新數(shù)據(jù)顯示，2022年2月，上海的商品住宅供求比只有0.3，去化周期只有4.4個(gè)月，是29個(gè)重點(diǎn)城市中去化周期最短的城市。

4.4個(gè)月的去化周期是什么意思？

按照住建部的規(guī)定，當(dāng)一個(gè)城市或地區(qū)去化周期小于6個(gè)月，需要快速供應(yīng)土地，以緩解房?jī)r(jià)上漲壓力。在6個(gè)月至12個(gè)月，需要增加土地。大于18個(gè)月，則要減少土地供應(yīng)。大于36個(gè)月則要停止供地，減小房?jī)r(jià)下跌壓力。

可見(jiàn)，上海目前的房?jī)r(jià)上漲壓力非常大。無(wú)論剛需還是價(jià)值投資者，現(xiàn)在都可以入場(chǎng)了。尤其是剛需，需要跑步入場(chǎng)。

從去化周期來(lái)看，合肥、南京、杭州的上漲壓力也比較大。