1

誰也沒有料到多城的”調(diào)控變臉會如此之快“！

近日，蘇州重磅發(fā)布46條新政，扶持在疫情下大受影響的企業(yè)、行業(yè)盡快回血，其中，更有多條政策可以說是直接對開發(fā)商”善意不斷“！

3月5日，蘇州市政府發(fā)布了《關于進一步幫助市場主體紓困解難著力穩(wěn)定經(jīng)濟增長若干政策措施》，從加大財稅支持力度、繼續(xù)強化金融支持、加大清費減負力度、加大對重點行業(yè)恢復發(fā)展的支持、加強外貿(mào)企業(yè)幫扶、著力緩解價格上漲壓力、加強政府采購支持、持續(xù)優(yōu)化提升服務等8個方面提出了46條政策措施，全力推動經(jīng)濟平穩(wěn)有序運行。

值得關注的是，在這46條政策措施中，其中有3點措施更是直接針對房地產(chǎn)市場，具體如下：

1、對部分行業(yè)納稅人生產(chǎn)經(jīng)營確有困難的，暫免征收2022年房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；

2、金融貸款上，中小微企業(yè)貸款利率低于同期LPR的、銀行機構辦理票據(jù)貼現(xiàn)利率明顯低于市場平均水平的，給予全額再貸款、再貼現(xiàn)支持；

3、商品房可申請預售時間節(jié)點提前30日，同時交付期限可順延30日，

預售時間節(jié)點提前30天拉長了項目的宣傳期，也讓項目有更充足的時間蓄客；而交付期限順延30天則是政府為部分因各種原因不能按時交付的房企留下了緩沖期，可謂是為其兜了個底。

對比之前蘇州的出臺的各類地產(chǎn)調(diào)控政策，簡直發(fā)生了一百八十度大轉彎！

作為全國最牛地級市，在上一輪大牛市期間，蘇州表現(xiàn)可謂是非常激進。

早在2016年，蘇州與廈門、合肥、南京的房價齊頭邁進，被稱為樓市“四小龍”。當年蘇州的房價從1萬元/平方米左右漲到1.6萬元/平方米左右。

2017年與2018年繼續(xù)上竄，房價一度沖破了3萬元/平方米，2019年，樓市依舊過熱的蘇州，終于迎來了大調(diào)控的問候。

2019上半年，蘇州地王頻出，半個月里誕生了3個地王。在地王帶動下，再加上當年火熱的電視劇《都挺好》加熱，蘇州樓市成交量非?；馃?。

有多火，最火的那個月里，蘇州一些新房樓盤，基本需要全款才能買到，如果你還需要銀行貸款，對不起，靠邊站，給全款的人讓條道。

儼然是一副難以控制的局面。在這種背景下，蘇州樓市的連環(huán)調(diào)控便開始了：

第一拳，2019年5月11日，蘇州出臺調(diào)控新政，新房重點區(qū)域限售3年，二手房重點區(qū)域限售5年，土地出讓溢價不得超過25%等狠招。

第二拳，2019年5月16日補充新政，新房和二手房均需要取得房產(chǎn)證后，才能申請學位，且學位鎖定5年改為9年，小學和初中不分段。新樓盤60%用于人才購房。

第三拳，提高高價地預售門檻。這還不夠，5月18日又被住建部點名，如今又被納入國家統(tǒng)計局“70+1”個大中城市統(tǒng)計數(shù)據(jù)，這是要將蘇州拉到太陽底下來曬一曬。

在三連擊之后，蘇州房價在2019年7月急轉直下，并且此后一路下行。

數(shù)據(jù)顯示，從2019年7月到2020年的11月的二手房掛牌價28619元變?yōu)?4379元，降了4240元，降幅17.3%。蘇州樓市的二手房成交價從27484元漲到了25737元，跌了1747元，跌幅為6.8%。

但即便如此，蘇州樓市調(diào)控這扇鐵門絲毫沒有松動的跡象，2021年蘇州的調(diào)控愈發(fā)地深入。

譬如在限購領域，蘇州的限購政策繼續(xù)升級，把法拍房也納入了限購政策范圍之內(nèi)，又一個炒房漏洞得到補全。

在司法拍賣平臺，蘇州法院已經(jīng)發(fā)出提示，蘇州6區(qū)2市（蘇州市區(qū)、昆山市、太倉市）的法拍住房都已經(jīng)納入限購政策！

之所以如此操作，還是在于蘇州龐大的法拍房基數(shù)，據(jù)統(tǒng)計，蘇州大市范圍內(nèi)法拍房數(shù)量達到36633套，位居全國第二，僅次于重慶44980套，整體熱度偏高。

因此把法拍房也納入限購行列，可以堵上一個漏洞，也可視為蘇州限購政策進一步升級，對于炒房客來說無疑是重大的打擊，而對于普通買房人來說又說了一條在蘇州置業(yè)的途徑。

此外，在土地端，蘇州調(diào)控之手也愈發(fā)嚴格。

去年3月31日，蘇州規(guī)劃局公布《蘇州市2021年度國有建設用地和住宅用地供應計劃》。

計劃中不但公布了去年蘇州出讓地塊的數(shù)量、供地時間和供地區(qū)域板塊，而且相關的供地土拍政策也發(fā)生了較大的變動。

就以第二次供地來說，蘇州對開發(fā)商設定了不少條條框框：諸如限資質、限資金來源、限馬甲、提升保證金比例（其中部分區(qū)域從30%提升至50%、100%；吳中區(qū)、相城區(qū)、高新區(qū)、園區(qū)部分地塊上調(diào)至50%；園區(qū)租賃住房用地的比例更是達到100%）。

在多套組合拳的作用下，蘇州樓市熱度急轉直下，就拿蘇州去年的三次集中土拍來說：三輪土拍熱度依次遞減，開發(fā)商拿地意愿越來越低，尤其是第三輪土拍熱度更是降至冰點，整體溢價率降至0.60%，與首輪7.23%的溢價形成鮮明對比，并且三輪土拍中25宗成交土地中僅2宗溢價率成交，其余區(qū)域地塊均底價成交。

圖源見水印

土拍進入冰封期，開發(fā)商不敢拿地，政府土地出讓金因而驟減，而市政、城建各方面資金壓力增大，城市發(fā)展、經(jīng)濟建設因此停滯，這種代價恐怕是任意一個城市也無法承受的吧。

眼看著2022年土地集中出讓又要拉開帷幕，面臨目前如此慘淡的情形，再不救市可就晚了!

而這也正是包括蘇州在內(nèi)的各大城市接連發(fā)布政策來拉攏開發(fā)商救的內(nèi)因之所在。

2

無獨有偶，同樣在近日，鄭州樓市調(diào)控的口子“也松了”！

3 月 1 日，鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，共提出 19 項措施。

這19條措施，總結起來，可以用“五松”來概括，總體而言就是：

1、松限購：非鄭戶口家庭增加一套購房名額：子女、近親屬在鄭工作、生活的 , 鼓勵老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房。

2、松土拍：下調(diào)土拍保證金比例至 20%，剩余部分 1 年內(nèi)實行分期繳納。

3、松利率：引導下調(diào)房貸利率：引導在鄭金融機構加大個人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。

4、松首付：首套房貸款政策放松（認貸不認房）：對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。

5、松拆遷：鼓勵貨幣化安置：實施安置房建設工作三年行動 , 結合房地產(chǎn)市場形勢 , 堅持以貨幣化安置為主。對未開工建設的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。

而鄭州虎年迎來“五松打虎“的背后，則是起多年萎靡不振的樓市現(xiàn)狀。

這些年來，“腰斬”、“買房送車位”、“首付分期”、甚至“零首付”這些字眼常常浮現(xiàn)在鄭州房產(chǎn)市場，可以說鄭州樓市一度淪陷（主要在遠郊區(qū)域），房價一跌再跌。

2020年鄭州商品房總成交量為241719套，同比下降20%，連續(xù)三年下滑，比2018年少成交近15萬套。二手房上，2020年鄭州共計成交67635套，同比去年減少6914套，同比降低約9%。

除經(jīng)濟大環(huán)境因素外，還有政策調(diào)控影響。

自2016年“鄭紡機”引爆鄭州樓市后，鄭州構建了強硬的調(diào)控政策（限購、限貸、限售、限價、限簽的五限政策體系），此后的鄭州樓市便一直不溫不火。

政策實施力度之大、范圍之廣、執(zhí)行之嚴，前所未有。比如在二手房方面，對二手房所得稅按照差額的20%征收，也即是上漲部分要繳納20%的稅。目前這個政策只有北京、鄭州有！曾多次有市民呼吁取消該政策，但都未能如愿。

但是，問題是鄭州和北京根本不可同日而語，適合北京的政策未必適合鄭州，鄭州的調(diào)控屬于“用力過猛”，下猛藥之后后遺癥便逐步凸顯。近幾年鄭州的新房和二手房持續(xù)探底，鄭州樓市也進入了漫長的“寒冬”。

在這樣的背景下，鄭州也只能不斷持續(xù)”松綁“，特別是鄭州此番新政，更是被視作全國首個系統(tǒng)全面的樓市放松政策，該政策的出臺具有非常實質意義的穩(wěn)樓市和救樓市的導向。

第一、鄭州率先放松了限購政策，其規(guī)定，子女和近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房。該規(guī)定實際上就是取消了限購的規(guī)定，即老年人投靠家庭可以新購一套住房，這是無條件的，增加了此類家庭的可購房套數(shù)。

第二、放松限貸政策。此次鄭州明確，對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。這也相當于放松了限貸的標準，使得此類群體后續(xù)可以按首套比例購房，實際上也是降低了購房的首付比例。

此番，鄭州在此背景下出臺“救市”政策，對其他城市具有很強的示范效應，特別是作為首個出臺“救市"政策的二線省會城市，鄭州的調(diào)控措施無疑有著風向標的指引作用，在此示范之下，類似“救市”情況后續(xù)也將有望在其他城市陸續(xù)出現(xiàn)。

3

事實上，類似于蘇州和鄭州一樣，有愈來愈多的城市選擇樓市松綁，據(jù)羅盤君不完全統(tǒng)計，目前多地密集逐步松綁樓市調(diào)控，比如下調(diào)首付比例，提高公積金貸款額度，降低貸款利率等等。羅盤君梳理了一下，這一次的調(diào)整，不僅涉及到大量二三線城市，一線城市也“雨露均沾”，截至2月下旬，已有超過40個城市出臺房地產(chǎn)相關調(diào)控政策，預計兩會后各地還將繼續(xù)加大因城施策力度。

具體包括從以下幾個方面松綁：

1、限貸放松，上車門檻正在降低

①下調(diào)首付比例

2月份以來，山東菏澤、重慶、山東德州、江西贛州等地的部分銀行，降低首套房公積金貸款首付比例至20%。

南寧、唐山等城市調(diào)整公積金的貸款額度，二套房公積金貸款首付下調(diào)至30%。廣西北海第二套住房或申請第二次住房公積金貸款最低首付款比例由60%下調(diào)至40%。福州第二次申請純住房公積金貸款的首付也下調(diào)為40%。

②提高公積金貸款限額

廣東中山最新政策，購買首套房、二套房申請住房公積金貸款，一名繳存人住房貸款最高額度調(diào)整至50萬元，兩名或以上繳存人最高額度調(diào)整至90萬元。

廣西南寧，首套房公積金貸款的最高額度從60萬提高到70萬元，第二套公積金貸款最高額度從50萬提高到60萬元。

③套數(shù)認定規(guī)則調(diào)整，認貸不認房

鄭州不僅適度放松了“限貸”，還取消認房又認貸，只要首套房貸還清，二套房也能首付3成。

寧波同樣對房屋套數(shù)認定機制做了調(diào)整，對于多套房只要名下無貸款可繼續(xù)申請貸款。

2、精準調(diào)控，對特定人群提供購房支持

涉及限購調(diào)整的城市比較少，但也并非完全沒有。比如上文提到的河南鄭州“19條”政策中，對限購就有所放松，提出允許家庭購買第3套房，鼓勵老年人來鄭投親養(yǎng)老。

江西南昌最新的樓市政策放松了辦理財產(chǎn)約定政策，夫妻雙方無論多少套住房都可辦理夫妻財產(chǎn)約定。且夫妻二人可以進行房子的更名、除名，獲得購房資格。同時，放松落戶買房，大專學歷及以上學歷，可以不遷戶口，只需提供租賃證和學歷證明即可購房。

3、含一線城市在內(nèi)，多地房貸利率下調(diào)

前文所列舉的情況來看，寬松政策主要集中在二三四城市，一線城市的調(diào)控依然趨緊，然而并不是沒有松動的地方，目前，包括北上廣深在內(nèi)的許多城市，房貸利率較去年都有所下調(diào)。

深圳首套房貸款利率下調(diào)至4.9%，二套房貸款利率下調(diào)為5.2%。

廣州六大國有銀行下調(diào)房貸利率，首套房從5.6%下調(diào)至5.4%，二套房從5.8%下調(diào)至5.6%

北京商貸首套利率由5.2%下調(diào)為5.15%，商貸二套利率下調(diào)至5.65%

上海各大銀行的首套房貸利率下降至4.95%，二套房貸利率5.65%

南京當前大部分銀行的首套房利率已降至6%以下，其中最低的花旗銀行首套房利率為5.5%；二套房方面，匯豐銀行的房貸利率最低為5.8%。

惠州、中山、呼和浩特等城市，首套房貸主流利率都有所下調(diào)。

據(jù)相關機構監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，共有103城主流首套、二套房貸利率均環(huán)比下降9個基點，2月份平均放款周期分別較1月份縮短12-38天。

4、人才補助，給予安家費或購房補貼

這幾年，許多城市都先后啟動了“搶人大戰(zhàn)”，通過優(yōu)越的經(jīng)濟補貼吸引大學生及高層次人才。這一輪的調(diào)整中，各個城市對人才的傾斜也非常明顯。

比如河北保定在1月1日出臺的政策中，對于在中心城區(qū)購買家庭首套住房者，享受博士15萬元，碩士6萬元，本科2萬元的購房補貼。

吉林長春給予重點高校本科生3萬元安家費，碩士5萬元，博士8萬元。國內(nèi)外頂尖人才和國家級領軍人才給予20-50元的購房補貼。

4

上述各地的種種房產(chǎn)調(diào)控解綁措施，實際上都可歸納為“因城施策”的具體體現(xiàn)，而巧合地是，正在召開的今年兩會，對于今年的房地產(chǎn)市場也重新定調(diào)：”因城施策“作為關鍵詞出現(xiàn)，不難看出這也代表了官方的默認態(tài)度，這也從上述”因城施策“的調(diào)控措施出臺之后沒有喊停中可見一斑。

同時，羅盤君歸納了一下自2012年以來這11年來，全國兩會政府工作報告中對于房地產(chǎn)的相關論述與定調(diào)，其中與去年的論述相比，今年對于房地產(chǎn)的論述和措詞明顯和緩得多，”支持合理住房需求“、”因城施策“、”促進房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和穩(wěn)定發(fā)展“等新的說法也可以看作今年行業(yè)走向的一個指標，房地產(chǎn)行業(yè)回暖看來確是大勢所趨。

畢竟，之前提出因城施策那幾年，樓市行情都很不錯，房價都獲得大漲，算得上是”樓市的牛年“，有這些事實為依據(jù)，也足以看出今年樓市回暖并非是無的放矢。

5

讓我們再回到南京樓市，上述城市”因城施策“所采取的樓市松綁政策，對于南京來說，具備了很好的參考與借鑒意義。因為南京的房貸利率、首付等方面的要求仍舊是比較高的，而目前的市場環(huán)境所呈現(xiàn)出來的依舊是觀望情緒濃厚，盡管有意向買房，但是看房轉化認購比例依舊不足。

如果用一句話形容，那就是：其他各大城市風聲鶴唳硝煙四起，南京就是毫無波瀾，穩(wěn)坐釣魚臺，然而平靜的湖面下面，其實也同樣波濤洶涌。

作為“房住不炒”，樓市調(diào)控模范生的南京，1月的70城數(shù)據(jù)相比較多數(shù)城市來說，反而呈現(xiàn)上揚趨勢：

2022年1月，南京新房價格環(huán)比上漲0.1%，同比上漲4.0%。

進入2022年以來，2個月時間南京已經(jīng)賣出2.14萬套新房！即使不是“金三銀四”傳統(tǒng)旺季，賣出平均一個月一萬多套的量！

截圖來源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)

此數(shù)據(jù)與去年同期形成了鮮明的對比：同比2021年頭兩個月的1.45萬套，不跌反漲，漲幅高達50%！且后續(xù)市場如果繼續(xù)保持，今年南京樓市成交記錄或許要再創(chuàng)新高。

總體而言，無論從房價還是銷量，南京貌似都還遠未達到需要救市的地步，但與此同時，南京樓市熱度同樣也不夠，這從近期江北核心區(qū)兩大熱盤，晴翠府以及頤和鉑岸報名人數(shù)未能觸頂便可見一斑，哪怕是屬于頭部板塊的江核熱盤報名情況都不盡如人意，更何況其他的剛需板塊呢，可以說，除了少有供應的河西外，南京的一線頭部板塊，市場熱度幾乎全部見底。

因此，關于南京是否會救市，真的很難講。

年后，諸如雨花、河西、江北、南部新城等諸多區(qū)域新一年的土地出讓計劃已經(jīng)出來了，到時候土地出讓的數(shù)據(jù)將會成為后期是否會采取救市措施的風向標，倘若屆時土拍熱度不夠、出讓結果不盡如人意，勢必會有相關的救市措施陸續(xù)出臺。

當然，當下南京的當務之急還是去庫存，畢竟如合理有效地去除海量的新房和二手房存量，將是2022年頭號問題，而為了快速地去庫存，南京是否會推出一系列樓市松綁政策，或許是接下來南京樓市最主要的觀察方向。