已過去的2021年是不平凡的一年，是風(fēng)云詭譎的一年，于各行各業(yè)而言都是。

這一年，地產(chǎn)開發(fā)商們經(jīng)歷了重重考驗，而在剛剛拉開序幕的年報季中，一家房企率先鳴槍，亮出了它的成績單，它便是越秀地產(chǎn)。

在2021年下半年市場整體降溫，下半年成交規(guī)模甚至降至 2015 年以來同期最低水平的環(huán)境下，多家房企此前發(fā)布業(yè)績預(yù)告，稱預(yù)計2021年錄得虧損或者大幅下滑。形勢波瀾詭譎，行業(yè)集體降速之下，越秀地產(chǎn)仍實(shí)現(xiàn)合同銷售穩(wěn)健增長，核心凈利潤穩(wěn)定上升，財務(wù)資金等多項指標(biāo)安全健康。

越秀地產(chǎn)也不忘和投資人分享成績，宣布按核心凈利潤的派息比率穩(wěn)定維持在40%，提振信心。

“穩(wěn)健”，本意是是穩(wěn)而有力。近年來，“穩(wěn)健”是被許多房企頻頻提及的關(guān)鍵詞，有的將其作為宣傳口號，或作為奮斗目標(biāo)。如何衡量一家公司是否穩(wěn)健？越秀地產(chǎn)給出了它對此的注解：信用資質(zhì)良好、流動性充裕、土儲量足質(zhì)優(yōu)，是其穿越周期的砝碼。

過去時：超額完成任務(wù)

2021年，越秀地產(chǎn)錄得合同銷售金額1151.5億元，比預(yù)定目標(biāo)的1122億元高出2.63%,同比上升20.2%，合同銷售面積417.7萬平方米，同比上升10個百分點(diǎn)，這在多家房企業(yè)績完成率僅達(dá)到80%-90%的形勢下無疑是十分亮眼的成績。

核心凈利潤也錄得穩(wěn)定上升，2021年凈利潤約41.5億元，同比上升3.2%。

值得一提的是，作為廣州老牌國企，每年的業(yè)績發(fā)布會上，媒體和投資者都十分關(guān)心深耕廣州，且大部分貨值在廣州的越秀地產(chǎn)在大本營市場的表現(xiàn)。

年報顯示，在越秀深耕的大灣區(qū)，其合同銷售額增長12.1%至713.7億元，占總銷售額的62%，僅“大本營”廣州地區(qū)銷售額就達(dá)606億元。據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，越秀地產(chǎn)在廣州的銷售額和拿地金額均位居廣州市場第一。

談及廣州市場，越秀地產(chǎn)董事長及執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)用一系列數(shù)字彰顯其以及公司的堅定信心。

首先是目前整個廣州每年大概有4000億左右的成交額，其次作為一線城市，廣州的平均房價還是比較便宜，價格比較多元，因此越秀地產(chǎn)對廣州的市場充滿信心，“廣州是比較穩(wěn)定的市場”，林昭遠(yuǎn)說。

在2021年中報業(yè)績會上，林昭遠(yuǎn)這樣評價：廣州市場是可以讓開發(fā)商賺錢的市場。給出這樣判斷的依據(jù)來源多個宏觀指標(biāo)，包括GDP增長、對產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，人口流入，以及住房需求等。

從今年在廣州供貨的角度看，林昭遠(yuǎn)披露，期初有200多億元的貨值，目前可以保持持續(xù)的銷售，總體上可以穩(wěn)定供貨。此外，2021年在廣州拿地也相較多一些，所以2022年在廣州的供貨和預(yù)期的銷售也有一定的增長，預(yù)判有10%左右的增長。

除此之外，華東地區(qū)合同銷售金額259.3億元，同比上升30%；華中地區(qū)銷售101.7億元，同比增幅最大，達(dá)到48.6%。業(yè)績會上，管理層也給出了未來可預(yù)見的增長指標(biāo)：截至12月31日，已售未入賬合同銷售金額1506.5億元。

對于新一年度的目標(biāo)，跨入千億行列的越秀地產(chǎn)將2022年合同銷售目標(biāo)定為1235億元，仍維持了7%的正增長。

進(jìn)行時：流動性充裕

財務(wù)狀況穩(wěn)健安全，“三道紅線”保持“綠檔”全線達(dá)標(biāo)，也讓越秀地產(chǎn)的發(fā)展更加具有安全感。

在業(yè)績會上，被多次問及收并購計劃的林昭遠(yuǎn)，兩次提到“錢不是問題”，關(guān)鍵是看優(yōu)質(zhì)標(biāo)的和項目。

他的底氣來源于，截至2021年底，越秀地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物和監(jiān)控戶存款總額達(dá)405億元，較年初上升8.6%，資金流動性充足，為項目的開發(fā)建設(shè)、對外投資提供了堅實(shí)支撐。

三道紅線中，最難完成的降檔指標(biāo)——剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.1%，低于70%，進(jìn)入綠檔安全區(qū)。

凈負(fù)債率47.1%，處在行業(yè)內(nèi)較低水平；同時現(xiàn)金短債比率1.36倍，實(shí)現(xiàn)了三道紅線零踩線，維持綠檔達(dá)標(biāo)。

即便在房企多方面融資受限的2021年，越秀地產(chǎn)仍實(shí)現(xiàn)了突圍，于境外，成功發(fā)行6.5億美元5年期和1.5億美元10年期美元債，票面利率分別為2.8%和3.8%。這一融資成本甚至創(chuàng)其境外發(fā)債的歷史新低。

境內(nèi)則成功發(fā)行公司債人民幣60億元，平均票面利率為3.29%，利率遠(yuǎn)低于同行水準(zhǔn)。

多元融資渠道和方式，強(qiáng)化資金管理，直接作用到融資成本上則體現(xiàn)為，全年平均借貸成本同比下降36個基點(diǎn)至4.26%。

越秀地產(chǎn)繼續(xù)保持穆迪和惠譽(yù)投資級信用評級,展望“穩(wěn)定”。對于從環(huán)境資源、社會責(zé)任和公司治理三大維度衡量企業(yè)管理水平的ESG評級，越秀地產(chǎn)也獲得了多重認(rèn)可：自2019年起，連續(xù)三年入選恒生可持續(xù)發(fā)展企業(yè)基準(zhǔn)指數(shù)，ESG評級為A級。在行業(yè)亟需更新評級標(biāo)準(zhǔn)的背景下，ESG管理水平將讓越秀地產(chǎn)更全面地獲得資本市場的認(rèn)可。

頭部券商的研究報告指明，融資的優(yōu)勢，將推動高信用房企在土地和并購市場獲得優(yōu)勢，持續(xù)的拿地推盤能力與優(yōu)質(zhì)的信用背書，也有望在需求回暖之時搶占先機(jī)，進(jìn)一步提升市場份額。

未來時：充足土儲與收并購野心

對規(guī)模野心和平穩(wěn)安全訴求，越秀地產(chǎn)管理層心中有一把平衡木，林昭遠(yuǎn)曾表示，越秀地產(chǎn)要保評級、保三道紅線、以銷定投來安排投資機(jī)會，這也是越秀地產(chǎn)面對行業(yè)下行期，手握充足現(xiàn)金時表現(xiàn)出的“冷靜”與“野心”。

土儲量足質(zhì)優(yōu)，是保證可持續(xù)增長的壓艙石。

投資戰(zhàn)略秘訣是“6+1”多元、特色增儲模式，其中，“6”是TOD、城市更新、“城市運(yùn)營”、國企合作、收并購和產(chǎn)業(yè)勾地；“1”才是公開市場競拍。

021年，越秀地產(chǎn)在廣州、佛山、東莞、中山、上海、杭州、蘇州、南通、南京、寧波、武漢、襄陽、長沙、郴州、北京、重慶、西安、畢節(jié)共18個城市新增37幅土地，總建筑面積約為918萬平方米。

其中，約56%通過多元增儲模式獲取，TOD、“城市運(yùn)營”、國企合作增儲模式分別占新增土儲的2.3%、25.5%、9.3%。

新斬獲的TOD項目同樣備受關(guān)注。2021年，越秀地產(chǎn)新獲取的廣州星航（廣州黃埔廟頭），新增土地儲備21萬平方米。

自廣州地鐵成為二股東之后，目前越秀地產(chǎn)共擁有6個TOD項目，總土地儲備達(dá)到376萬平方米，約占越秀地產(chǎn)大灣區(qū)土地儲備的25.2%和總土地儲備的13.9%。

“能夠有開發(fā)TOD項目能力的企業(yè)確實(shí)還不算太多，所以競爭沒那么激烈，我們有一定的優(yōu)勢?！绷终堰h(yuǎn)強(qiáng)調(diào)，在越秀地產(chǎn)十四五的目標(biāo)里，TOD被作為一個關(guān)鍵領(lǐng)域進(jìn)行關(guān)注，希望能走出廣州，拓展廣州以外的TOD項目。

TOD項目貢獻(xiàn)的銷售額也十分可觀，這部分全年錄得銷售額178億元，其中，星圖TOD實(shí)現(xiàn)35億元、星瀚TOD實(shí)現(xiàn)40.0億元、星匯城TOD實(shí)現(xiàn)45.9億元，是越秀地產(chǎn)拿下廣州市場銷冠的重要助力。

在城市布局上，踩對節(jié)奏、瞄準(zhǔn)城市很重要。越秀地產(chǎn)的布局策略依然是“1+4”，深耕大灣區(qū)、重點(diǎn)發(fā)展華東地區(qū)、華中地區(qū)、北方地區(qū)及西南地區(qū)，新進(jìn)入北京、上海、寧波、南通、東莞、西安、畢節(jié)、郴州8個重要城市，在2021年實(shí)現(xiàn)了一線城市全覆蓋。

截至2021年12月31日，越秀地產(chǎn)在全國戰(zhàn)略布局29個城市，總土地儲備約為2711萬平方米，可滿足3-5年的開發(fā)需求，其中大灣區(qū)土地儲備占總土地儲備約55%。

林昭遠(yuǎn)在業(yè)績會上表示，2021年越秀地產(chǎn)抓住了集中供地的機(jī)會，新進(jìn)了8個城市。未來，從越秀地產(chǎn)整個規(guī)模發(fā)展來看，還是需要一些有能量等級的城市補(bǔ)充進(jìn)來，但還是主要立足在灣區(qū)和長三角。

作為最早發(fā)布2021年業(yè)績的內(nèi)房股，疊加國企標(biāo)簽，越秀地產(chǎn)管理層不可避免地被媒體和投資者們多次追問新一年的收并購計劃。

在被問及越秀地產(chǎn)是否在進(jìn)行并購類融資時，林昭遠(yuǎn)表示，在公司角度，資金不是問題，越秀地產(chǎn)也在積極研究好的標(biāo)的，一直在接觸、洽談、研究，如果有好的機(jī)會可以對外進(jìn)行披露。

同時，林昭遠(yuǎn)也補(bǔ)充，收并購并非唯一主要投資方式，“投資渠道的選擇會考慮各種因素”。如果公開市場價格不錯，可能會在公開市場投多一些；收并購方面則關(guān)鍵看標(biāo)的、看項目，首先看項目是否符合公司的要求，比如城市重疊度上有所偏離，越秀地產(chǎn)可能不會考慮；其次，對項目的篩選會嚴(yán)格一些，目前各大金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)主動和財務(wù)部門對接。

穩(wěn)而有力，是越秀地產(chǎn)一貫的發(fā)展步調(diào)，這基于越秀地產(chǎn)對整個行業(yè)態(tài)勢的預(yù)判，也是自身發(fā)展追求的選擇——要走得穩(wěn)，行穩(wěn)方能致遠(yuǎn)；同時逆周期時冷靜沉著，謀求增長。