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2022年集中供地的首輪供地，已經(jīng)陸續(xù)拉開序幕，除北京早在2月17日完成土拍，福州、合肥、青島也在上周打響戰(zhàn)斗。和去年不一樣的是，今年部分城市集中供地次數(shù)由3次增加到4次，包括青島、武漢、重慶、濟(jì)南。據(jù)傳蘇州也將從3次增加到4次，預(yù)計后續(xù)會有更多城市加入此列。從已完成首輪的四座城市來看，今年土拍市場分化嚴(yán)重，甚至可以說，冰火兩重天。如合肥17宗涉宅地，15宗觸頂；而青島、福州甚至比去年第三輪還冷。另一方面，四座城市無一例外，國企央企占據(jù)絕對主力，可見民營房企此時多半還在靜養(yǎng)回血，還款尤恐不及，怎么敢下戰(zhàn)場？01

2月17日/北京土拍

【土拍關(guān)鍵詞】——土拍漸暖、預(yù)留利潤空間、競現(xiàn)房銷售、僅旭輝一家民企（單獨）?！緫?zhàn)況盤點】——掛地18宗，成交17宗，流拍1宗，流拍率5.6%（較去年第三輪下降10%），3宗土地達(dá)到最高限價成交，觸限率為16.7%，較上次提升9%；整體溢價率為4.5%，較上次提升2%。成交金額共計480億元。

【土拍規(guī)則】從土拍規(guī)則來看，此次北京土拍推出的18塊地，其中9宗在價格達(dá)到上限后需要競現(xiàn)房銷售面積。在房企爆雷頻出的情況下，現(xiàn)房銷售，項目就不會爛尾，這或許是保交付的終極措施。下圖：各房企拿地金額（億元）

此次土拍參拍房企近60家，國央企拿地金額占比97%。其中本土城投平臺公司拿地占比約為30%。綠城3宗，華潤、中海分別2宗，金地、保利以聯(lián)合體形式拿下2宗；旭輝14.07億元拿下1宗，成為唯一獲地民企（金地和保利聯(lián)合體除外）。

【北京點評】本次拍地“在商品住宅指導(dǎo)價格維持區(qū)域價格水平的同時，土地定價有所下調(diào)，房地價差拉大，房地價差全部高于2萬元/平。配建要求減少、地貨比改善明顯，充分讓利開發(fā)商。據(jù)參拍房企測算，部分項目毛利可達(dá)35%。另一方面，2022年第一輪只推出了18宗地，對比2021年第二輪土拍的43宗地，供應(yīng)量也相對保守。02

3月16日/福州土拍

【土拍關(guān)鍵詞】——冷清、流拍、底價成交、地方國企托底、民營企業(yè)拿地為0?！緫?zhàn)況盤點】——推出17幅地塊（15幅住宅），結(jié)果：取消3幅，流拍2幅，成交12幅（其中底價成交8幅，觸發(fā)限價搖號2幅），土拍流拍率30％，相較2021年第三輪28％提升2%?！容^尷尬的是，本輪土拍，起拍總金額164億，實際成交金額僅為66億。【土拍規(guī)則】——從土拍規(guī)則來看，住宅用地均延續(xù)2021年的“限地價+搖號”，限房價也并未放松?！靖Ｖ蔹c評】——繼福州2021第三輪土拍涼涼后，2022年首輪土拍更涼了，僅有2宗地達(dá)到最高限價進(jìn)入搖號，而且都是小面積地塊，金額不大。從溢價率的角度看，本輪土拍溢價率上限為15％，相較2021年第三輪最高溢價率的63％下降明顯。福州本土國企托底現(xiàn)象依舊明顯，除保利獲得一塊地外，剩余均為福建本土國企“兜底”拿地，民企徹底身影“消失”。如去年還在活躍的龍湖、正榮、融僑、融信、大東海等都沒現(xiàn)身。對于福州而言，這次土拍比2021年年底還慘，預(yù)計后續(xù)會有政策放松。03

3月17日/合肥土拍

【土拍關(guān)鍵詞】——火爆、競品質(zhì)、國企央企絕對主力?！緫?zhàn)況盤點】——17塊宗涉宅地全部出讓，15塊觸頂最高限價，進(jìn)入“競品質(zhì)”階段?！就僚囊?guī)則】——此次土拍全部競品質(zhì)，達(dá)到限價后，在3天內(nèi)，開發(fā)商誰給出的規(guī)劃品質(zhì)高，誰就能拿地。評分標(biāo)準(zhǔn)（共120分）分為規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)和開發(fā)企業(yè)三個大項?！竞戏庶c評】——同是首輪集中土拍，福州與合肥，卻硬是上演了一出“冰火兩重天”，合肥的土拍究竟有多火爆？達(dá)到競品質(zhì)的15塊宅地中，至少10塊地有5家及以上數(shù)量的房企進(jìn)行“競品質(zhì)”，4塊地超過15家房企“競品質(zhì)”，人氣最高的一塊地吸引了23家房企“競品質(zhì)”。另一方面，從報名房企看，還是國企、央企占絕對主導(dǎo)，安徽地方房企參拍度有所提升。04

3月18日/青島土拍

【土拍關(guān)鍵詞】——底價成交、供地質(zhì)量較差、清一色本地房企、勾地比例較大?！緫?zhàn)況盤點】——推出16宗涉宅地塊，取消拍地1宗，成交15宗，12宗地塊以底價成交，無一宗進(jìn)入最后競品質(zhì)階段，總成交金額29.5億元。從拿地的開發(fā)商來看，青島此次集中土拍拿地主力幾乎清一色為本地房企?！就僚囊?guī)則】——青島今年計劃進(jìn)行總共四個批次的集中土地出讓，本次采用限地價，地價觸頂進(jìn)入競品質(zhì)階段，競品質(zhì)得分相同進(jìn)行搖號的競價方式?！厩鄭u點評】——青島2022年首輪土拍，無一宗地塊封頂成交，平均溢價水平也是四城中最低的。本輪青島土拍遇冷的主要原因一方面本輪供地質(zhì)量較差，中心城區(qū)供地量顯著縮減，供地質(zhì)量不及去年任意批次，16宗地塊中有10宗來自黃島區(qū)。另外，近期青島樓市表現(xiàn)萎靡，庫存高企。2021年下半年以來青島的樓市成交明顯遇冷，樓市成交規(guī)模下滑趨勢明顯，其中2022年1-2月累計成交規(guī)模同比降幅達(dá)23%。截至2022年2月底，青島商品住宅庫存消化周期接近22個月，整體去化壓力極大。而作為此次供地主力的黃島區(qū)，住宅去化周期已經(jīng)高達(dá)24個月，明顯處于供過于求的狀態(tài)。另一方面，多幅地塊實質(zhì)為勾地出讓也是底價成交的主要原因。當(dāng)然，青島本輪土拍也有一個比較好玩的事，城陽區(qū)一宗地塊，在去年第三輪土拍中流拍，而本次土拍，在經(jīng)過35輪的競價后，以13.44%的溢價率由陽城開投&青鐵競得。從上一批次的流拍到這一批次的高溢價出讓，其間并未做出任何調(diào)整。由此可見，我們對于市場的預(yù)期，也完全不必以一時之事而論。

文章來源：投拓狗日記，本文已獲授權(quán)，對原作者表示感謝！