最近這幾天，青島市北區(qū)河西板塊（新都心）的青特星城項(xiàng)目熱鬧了，項(xiàng)目還沒(méi)交付業(yè)主們就開始“炸雷”了，根據(jù)信息匯集，炸雷的主要原因如下：

“1 .在開發(fā)商售樓時(shí)期。一直對(duì)外宣傳品質(zhì)改善住房，發(fā)現(xiàn)每棟樓除一樓入戶大廳外其余樓層的電梯間都是膩?zhàn)哟蟀讐?biāo)準(zhǔn)的公區(qū)毛坯

2.青特星城在銷售期間，對(duì)樓盤的一些對(duì)業(yè)主不利的信息進(jìn)行了隱瞞和虛假宣傳。如宣傳的星空泳池，在合同上變成了戲水池

3.負(fù)一層宣傳會(huì)建設(shè)業(yè)主中心現(xiàn)在以消防不通過(guò)隨意圈起來(lái)當(dāng)車位銷售”

如果單純從房地產(chǎn)從業(yè)者角度看這個(gè)問(wèn)題，除業(yè)主提的第三點(diǎn)問(wèn)題外，前兩條實(shí)際上還是要看“購(gòu)房合同”，因?yàn)槊總€(gè)業(yè)主對(duì)開發(fā)商宣傳的理解不同，那就得看約定標(biāo)準(zhǔn)。樣板間的展示和實(shí)際交付情況的差異，合同中應(yīng)該會(huì)說(shuō)明，或者樣板間注明，售樓員不可以口頭承諾。

可是話說(shuō)過(guò)來(lái)，開發(fā)商“過(guò)度廣告宣傳跟交付情況差異”確實(shí)從情理中說(shuō)不過(guò)去，但還是要業(yè)主核對(duì)合同看出現(xiàn)的問(wèn)題，同時(shí)看約定交房時(shí)交付情況跟合同的具體差異。

以上是甲方思維，但從購(gòu)房人角度以及社會(huì)責(zé)任和行業(yè)發(fā)展看這件事，事兒還不少，那咱們以客觀視角結(jié)合買房人、賣房人雙方來(lái)簡(jiǎn)單聊聊這個(gè)問(wèn)題，看看到底哪里出現(xiàn)了問(wèn)題：

1."穩(wěn)預(yù)期"到底是什么意思?

“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”是這幾年一直在提的房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)容之一，地價(jià)和房?jī)r(jià)這兩個(gè)詞不難理解，那“預(yù)期”是什么呢？

看國(guó)語(yǔ)辭典講預(yù)期指的是“事先的期望”，比如你買房子，本來(lái)最好的預(yù)期是這樣的——你買完房，別人再去買房時(shí)漲價(jià)了，交房時(shí)房子開下一期又漲價(jià)了，交房達(dá)到或者超過(guò)宣傳的交付標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)物業(yè)還給你送東西，超出服務(wù)，自己愿意住就可以享受到居住非常好的舒適度，不愿意住還可以高價(jià)出租，這些年周圍配套越來(lái)越好，最后等可以賣了還可以賣個(gè)高價(jià)格，甚至還能價(jià)格翻番……這就是一個(gè)完美的買房預(yù)期。

但是仔細(xì)想想，這哪是“預(yù)期”，這簡(jiǎn)直是開發(fā)商拿地后做的廣告宣傳，這是一種“愿景”，拋出價(jià)格因素，青島有沒(méi)有80%以上實(shí)現(xiàn)這種愿景的房地產(chǎn)項(xiàng)目呢？再把“價(jià)格翻番”這個(gè)要求去掉，加貸款利息房?jī)r(jià)跑贏通脹行吧，有沒(méi)有這種項(xiàng)目？確實(shí)有，但是不多，想買到這種房子有亮點(diǎn)非常關(guān)鍵——入手價(jià)格對(duì)應(yīng)的時(shí)機(jī)，另外就是開發(fā)商的項(xiàng)目?jī)冬F(xiàn)以及買房人對(duì)項(xiàng)目配套進(jìn)展的判斷，而不是“預(yù)期”。

目前通過(guò)多渠道觀察可以看到，反饋這件事最集中的平臺(tái)是小紅書平臺(tái)，今日頭條、抖音及其他平臺(tái)很少反饋，有什么規(guī)律嗎？

為什么小紅書平臺(tái)上的聲音這么重？預(yù)期除了開發(fā)商的宣傳外，另外就是自己的“見識(shí)”。眾所周知，小紅書平臺(tái)是一個(gè)展示“品質(zhì)生活”的平臺(tái)，豪車、名表、名包、豪宅等展示的內(nèi)容很多，買房人裝修和購(gòu)房時(shí)候推送的內(nèi)容也不限制區(qū)域，購(gòu)買青特星城項(xiàng)目的業(yè)主自然得到的“見識(shí)”是很廣的，心里滿是憧憬和期待，結(jié)果現(xiàn)在滿是“落差”，自然集中發(fā)布炸雷問(wèn)題貼。

預(yù)期高，到底應(yīng)不應(yīng)該？我認(rèn)為每個(gè)人都有權(quán)利追求美好，但更重要的是每個(gè)人要有一定的現(xiàn)狀了解，咱們對(duì)開發(fā)商的廣告也要有一定的辨別，哪些重要的點(diǎn)是需要核對(duì)合同和目前現(xiàn)狀及配套進(jìn)展的。

因?yàn)榍嗵匦浅琼?xiàng)目交付時(shí)間未到，整體公區(qū)和地下車位據(jù)了解還是可圈可點(diǎn)的，但樓梯間確實(shí)跟預(yù)期不同，這還得看最后交付情況，以及協(xié)商情況。

2.目前買房的層次

年初，我跟同事溝通老百姓購(gòu)房的標(biāo)準(zhǔn)，主要有這么幾個(gè)

——1 項(xiàng)目能交房 2 能按時(shí)交房 3能按時(shí)交房同時(shí)不減配 4 住的話舒適，或者講叫“物有所值”，不住的話房子能租出去，或者能不賠錢賣出去 5 能增值，小區(qū)周圍配套優(yōu)化

咱們要明白現(xiàn)在買房不是所有的房子都能增值，也不是所有人都可以買到一個(gè)合適的機(jī)會(huì)，那有沒(méi)有五項(xiàng)都達(dá)標(biāo)的樓盤，咱們認(rèn)為每個(gè)預(yù)算段都有這種房子。

在這兒不講理性的問(wèn)題，也不講機(jī)會(huì)的問(wèn)題，因?yàn)檫@篇文章不適合講，而且小紅書用戶對(duì)這些內(nèi)容更不感興趣。但是從這兩年看小紅書平臺(tái)調(diào)性看用戶標(biāo)簽，可以發(fā)現(xiàn)小紅書的用戶對(duì)品質(zhì)生活還是非常注重的，為什么咱們?cè)谇鄭u市北買的三四百萬(wàn)的房子達(dá)不到人家小紅書上的標(biāo)準(zhǔn)呢？

1.青島傳統(tǒng)市區(qū)房?jī)r(jià)較高;

2.青島開發(fā)商的建筑水平和態(tài)度亟需提升；

3.廣告宣傳的辨別能力需要具備，買房人對(duì)合同和片區(qū)、樓盤基本判斷。

注意，咱們?cè)诖瞬皇菫槟募议_發(fā)商開脫，而且咱們不涉及這個(gè)項(xiàng)目廣告宣傳，之前很多人問(wèn)我青特星城可以買嗎？我說(shuō)可以，而且放到現(xiàn)在我也會(huì)堅(jiān)定不移地講確實(shí)可以。

為什么？首先，青島房?jī)r(jià)確實(shí)不均衡，分化很大，一部分人講青島房?jī)r(jià)連續(xù)跌了三年，但青島的浮山后、新都心、東李、嶗山前海、開發(fā)區(qū)、城陽(yáng)街道、高新區(qū)等區(qū)域的房?jī)r(jià)一直在往上走，多或者少都在漲價(jià)，而且不斷出現(xiàn)價(jià)格增長(zhǎng)的新項(xiàng)目。

可問(wèn)題是，市北的房?jī)r(jià)高，房子就一定比開發(fā)區(qū)、城陽(yáng)、膠南的房子好嗎？或者說(shuō)都是3萬(wàn)多的房?jī)r(jià)，浮山后的新樓盤就一定比重慶、成都、西安等城市的房子好嗎？都叫“金茂府、壹號(hào)院、天E、ss府”，青島的或許還比人家價(jià)格高，就一定比人家好嗎？

因?yàn)楹芏喾孔蝇F(xiàn)在還沒(méi)交付，在這里還不好說(shuō)，但“見多識(shí)廣的小紅書業(yè)主”心里面預(yù)期的是青島的價(jià)格貴那肯定不輸給其他城市，這就是“預(yù)期”。那如果交付水平好，業(yè)主肯定沒(méi)意見，如果沒(méi)有他們心中的憧憬好，那就是出問(wèn)題了。

就拿lh來(lái)說(shuō)，小紅書用戶在平臺(tái)看到的“某某府”是什么樣子，在青島的某某府又是什么樣子？難道真的是“橘生淮南則為橘，生于淮北則為枳”？金茂府、壹號(hào)院交付后又是什么樣子？

很多人講海信和魯信算是青島的品質(zhì)開發(fā)商，老百姓很信賴。雖然這兩家開發(fā)商的項(xiàng)目跟杭州、蘇州、重慶等城市的標(biāo)桿產(chǎn)品差距很大，但至少做到了基本的承諾，而且從海信西海岸的靈山灣和積米崖的項(xiàng)目提前交付看還是對(duì)得起海信這兩個(gè)字的。

雖然魯信的高層產(chǎn)品風(fēng)格千年不變，而且藍(lán)谷的項(xiàng)目出現(xiàn)了二手房新房倒掛，但拿出來(lái)交付的產(chǎn)品確實(shí)可以說(shuō)質(zhì)量過(guò)硬、品質(zhì)擔(dān)當(dāng)，值得一提的是從天逸海灣到海曙云霞、半島美廬這三個(gè)別墅看絕對(duì)是青島可以拿得出手的莊園式豪宅。

有人講，你看看你說(shuō)的這些項(xiàng)目，甚至君瀾也好，這些都是普通老百姓夠不著的項(xiàng)目，連玖璽城、佳源華府這種高價(jià)項(xiàng)目放在外地都排不上號(hào)。沒(méi)錯(cuò)，這兩家開發(fā)商在其他城市幾乎沒(méi)有這么貴的產(chǎn)品，但這是青島的房?jī)r(jià)基礎(chǔ)問(wèn)題，因此青島能做中高端產(chǎn)品的原生力不足，且房?jī)r(jià)基礎(chǔ)太高。

這就是為什么很多小紅薯講自己花了三四百萬(wàn)買的房子為什么不是“高端小區(qū)”的原因，市北嶗山的房?jī)r(jià)基礎(chǔ)太高，而且除開發(fā)區(qū)和城陽(yáng)、李滄外，很多郊區(qū)這些年沒(méi)有完善的配套難以吸引外地人。青特星城這個(gè)項(xiàng)目是青特在市北區(qū)花了1萬(wàn)8每平拿的地，售價(jià)區(qū)間在每平2.7~2.8萬(wàn)，這個(gè)價(jià)格跟周圍幾個(gè)精裝項(xiàng)目比較還不算太貴，總價(jià)三四百萬(wàn)在這個(gè)區(qū)域確實(shí)很難屬于高端小區(qū)，金茂府悅府也是普通小區(qū)，但為什么會(huì)有這么大的“心理落差”呢？

其實(shí)咱們?yōu)闃I(yè)主想想還是要有“同理心”的，雖然其他平臺(tái)不這么認(rèn)為，雙方盡快達(dá)成一致。青島的開發(fā)商還是要在前期宣傳和賣房時(shí)以及交房時(shí)候做到溝通順暢，但并不是找理由哦，還是要優(yōu)化的，否則作為青島從業(yè)者也不會(huì)認(rèn)可開發(fā)商的態(tài)度。

除了剛聊到的青島傳統(tǒng)市區(qū)價(jià)格基礎(chǔ)高、業(yè)主見識(shí)多外，重要的一點(diǎn)還是在于前期宣傳過(guò)度。宣傳這個(gè)事情在于引流，但買房的兌現(xiàn)及問(wèn)題整改還要看合同，售樓處樣板間有交付標(biāo)準(zhǔn)和非交付標(biāo)準(zhǔn)，甚至游泳池問(wèn)題也要核對(duì)合同和規(guī)劃圖，這就需要買房人的專業(yè)能力。其實(shí)，從業(yè)者談買房專業(yè)能力這個(gè)詞很不負(fù)責(zé)任，因?yàn)橘I房人就是一個(gè)消費(fèi)者，咱們做自媒體可以講跟咱們買房做到信息對(duì)稱和專業(yè)服務(wù)，但咱們沒(méi)有資格去要求沒(méi)有機(jī)會(huì)找咱們買房的消費(fèi)者去天天記筆記學(xué)習(xí)如何專業(yè)，那這樣的話，豈不是在浪費(fèi)社會(huì)資源？

還是得從開發(fā)商端解決問(wèn)題，不要隨意起噱頭，買房人也要具備一點(diǎn)點(diǎn)的常識(shí)，這樣最好，大家都按照合同辦事。咱們不否認(rèn)人們對(duì)美好生活的期待是必要的，但每個(gè)人需要理清楚青島以及現(xiàn)在全國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，特別是一定區(qū)域目前的價(jià)格和產(chǎn)品情況。

咱們講過(guò)這么一個(gè)觀點(diǎn)：絕對(duì)理性和絕對(duì)感性在買房中都是不正確的，要有一個(gè)正常的預(yù)期。

3.開發(fā)商和項(xiàng)目的美譽(yù)度至關(guān)重要，長(zhǎng)期主義要堅(jiān)持

評(píng)判任何一件事對(duì)錯(cuò)與否的標(biāo)準(zhǔn)在于“情理法”，允許開發(fā)商在廣告營(yíng)銷中心的宣傳項(xiàng)目和區(qū)位以及配套，但在賣房過(guò)程中還是要實(shí)事求是的將任何條款和標(biāo)準(zhǔn)跟客戶溝通明白，出現(xiàn)問(wèn)題要做好協(xié)商和溝通。

其實(shí)講真青特算是青島本土相對(duì)靠譜的企業(yè)，從城陽(yáng)區(qū)的匯豪景苑、匯豪觀邸以及其他新項(xiàng)目可以看出產(chǎn)品兌現(xiàn)還是說(shuō)得過(guò)去的，這兩年悅海府、濱湖國(guó)際甚至云境還是值這個(gè)價(jià)格，青特想往中高端走的心還是存在的，星城屬于第一個(gè)市區(qū)項(xiàng)目，咱們都希望雙方在合理要求下按照合同兌現(xiàn)解決。咱們不單純?yōu)樾浅菢I(yè)主或者開發(fā)商雙方站臺(tái)，解決問(wèn)題才是最重要的。另外，青特星城還未交付，我們無(wú)權(quán)去講開發(fā)商兌現(xiàn)如何，同時(shí)也希望業(yè)主和開發(fā)商協(xié)商和諧。

2022年是房地產(chǎn)新的一年，也希望是青島房地產(chǎn)行業(yè)改善的開始，還有很多項(xiàng)目目前還沒(méi)開工，希望早日開工，雖然上面不讓爛尾，但盡量降低老百姓心里的擔(dān)憂。作為開發(fā)商擔(dān)當(dāng)還是要有的，不管是對(duì)合作方，還是對(duì)買房人，都要有長(zhǎng)期主義的堅(jiān)持，因?yàn)檎l(shuí)也逃不出這個(gè)圈。盡管有的開發(fā)商或者項(xiàng)目會(huì)面臨“國(guó)家隊(duì)”入場(chǎng)接盤，但被接盤后不還是自己原班人馬最了解項(xiàng)目嗎？到時(shí)候還是自己的工作，青島那么多平臺(tái)公司做的項(xiàng)目還是需要專業(yè)人才，一個(gè)行業(yè)里，都需要“人設(shè)”。合作方的費(fèi)用哪怕晚點(diǎn)給，但是買房人的房子一定要兌現(xiàn)，咱也是做合作方的，做這行沒(méi)有不被欠款的，但是咱不希望你們開發(fā)商虧待買房人。舉個(gè)不恰當(dāng)?shù)睦?，青島某開發(fā)商樓都炸了重新蓋樓，也拖欠很久合作方費(fèi)用，但至少房子按時(shí)保值保量蓋起來(lái)了，我認(rèn)為這還算是有擔(dān)當(dāng)?shù)男袨椤?/p>

任何行業(yè)都要跟好的比較，不要“比誰(shuí)更差”，這就是組織和個(gè)體都要有美譽(yù)度。開發(fā)商和樓盤的美譽(yù)度很重要，不僅關(guān)系著業(yè)主的居住體驗(yàn)和開發(fā)商后期在市區(qū)的拿地計(jì)劃，而且還關(guān)系著青特星城這個(gè)項(xiàng)目的保值增值問(wèn)題。如果合理正常溝通問(wèn)題，星城項(xiàng)目放到現(xiàn)在看算是增值，而且后勁也是有的，但如果業(yè)主像維灣、遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城這種小區(qū)的操作方式，最后難說(shuō)小區(qū)的增值空間。根據(jù)咱們多年觀察看，小區(qū)維權(quán)的帶頭人和追隨者的維權(quán)后待遇是不一樣的，所以正常溝通沒(méi)問(wèn)題，但不要被人鼓動(dòng)，受益者不一定是每個(gè)人。

這篇文章不是給開發(fā)商背書，也不是反對(duì)業(yè)主這種做法，旨在科普青島房地產(chǎn)現(xiàn)狀以及和兄弟城市差距，更提醒開發(fā)商如果想在老百姓心中樹立形象并不斷優(yōu)化，還是要堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，當(dāng)然買房人放平預(yù)期，同時(shí)具備一定的辨別力，爭(zhēng)取都賣到心里面舒服的房子。

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