信途科技今天給各位分享商場(chǎng)招商推廣方案的知識(shí)，其中也會(huì)對(duì)商場(chǎng)商鋪招商方案進(jìn)行解釋，如果能碰巧解決你現(xiàn)在面臨的問(wèn)題，別忘了關(guān)注和分享本站。

大型Mall與步行街招商策劃及招商計(jì)劃實(shí)施

大型Mall與步行街招商策劃及招商計(jì)劃實(shí)施

大型Mall與步行街招商策劃及招商計(jì)劃實(shí)施

大型商業(yè)步行街與MALL中心的成功開發(fā)與運(yùn)營(yíng)，將解決大量再就業(yè)問(wèn)題，同時(shí)有力拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，招商工作在MALL開發(fā)運(yùn)營(yíng)中占有重要位置，作為國(guó)內(nèi)專業(yè)的商業(yè)管理公司，NEWMALL公司重點(diǎn)研究了國(guó)內(nèi)外招商的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，結(jié)合自己的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，形成了自己的招商體系和理念，我們認(rèn)為MALL顧問(wèn)公司不僅要有一流的專家顧問(wèn)，而且要具備國(guó)內(nèi)外大商家與品牌供應(yīng)商整合能力。

我們倡導(dǎo)大型購(gòu)物中心與品牌供應(yīng)商建立新型合作關(guān)系，經(jīng)營(yíng)公司不要過(guò)分依靠收取供應(yīng)商費(fèi)用維持運(yùn)轉(zhuǎn)，而是要依靠一流的營(yíng)銷，加快銷售速度提高商品與資金周轉(zhuǎn)效率，提高人均單位面積銷售額，走可持續(xù)發(fā)展的MALL開發(fā)之路。

Shopping mall招商原則

開發(fā)模式直接關(guān)系到招商工作的主要內(nèi)容，例如萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式是與大商家沃爾瑪建立合作聯(lián)盟，招商的重點(diǎn)是半主力店和中小商家。

大型MALL招商之前，第一步組建商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司負(fù)責(zé)招商和經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)和管理，采用流水線模式，充分考慮不同業(yè)態(tài)以及同種業(yè)態(tài)不同風(fēng)格檔次之間的互補(bǔ)促進(jìn)作用。

MALL統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)包含五個(gè)方面的內(nèi)容：統(tǒng)一業(yè)態(tài)調(diào)控、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中“業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)管理與統(tǒng)一招商管理"又是后面三個(gè)統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期購(gòu)物中心商業(yè)運(yùn)營(yíng)的管理能否成功。

第一基本原則：先進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和招商工作，后進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。許多發(fā)展商沒有委托專家進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和商業(yè)功能布局，招商過(guò)程中發(fā)現(xiàn)想進(jìn)來(lái)的大商家，發(fā)現(xiàn)許多規(guī)劃設(shè)計(jì)不符合自己的要求，例如深圳新安湖地產(chǎn)公司在引進(jìn)萬(wàn)佳百貨后僅僅對(duì)建筑部分進(jìn)行改動(dòng)就花費(fèi)400多萬(wàn)，而進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)顧問(wèn)費(fèi)用也就是30萬(wàn)元以內(nèi)。

在大型shopping mall 與大型商業(yè)街業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)中，NEWMALL商業(yè)管理公司及楊寶民工作室積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，形成了中日韓三國(guó)專家共同設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)的黃金搭檔，不僅遵守購(gòu)物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例，而且不斷創(chuàng)新，不僅考慮業(yè)態(tài)黃金比例，而且將立體流線設(shè)計(jì)技術(shù)引進(jìn)中國(guó)，注重商業(yè)文化設(shè)計(jì)，形成了國(guó)際領(lǐng)先的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)理念。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認(rèn)同零售、餐飲、娛樂(lè)55：20：25的這個(gè)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例，此比例特別適用于超大型綜合性的購(gòu)物中心，招商要注意維護(hù)和管理好這個(gè)經(jīng)營(yíng)比例。對(duì)于辦公區(qū)域特別集中的shoppingmall,可以加大餐飲比例。

第二基本原則：要維護(hù)購(gòu)物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象，事先進(jìn)行統(tǒng)一的理念設(shè)計(jì)是基礎(chǔ)。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象。

第三基本原則：購(gòu)物中心的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異種業(yè)態(tài)互補(bǔ)。簡(jiǎn)單地說(shuō)，同業(yè)差異就是不同檔次、不同風(fēng)格，不能盲目招入檔次完全相同的店進(jìn)入。

第四基本原則：購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)方式的選擇原則。核心主力零售店盡量自營(yíng)一部分，發(fā)展商可以與知名商業(yè)管理公司合作組建經(jīng)營(yíng)公司，也可以吸收優(yōu)秀商業(yè)團(tuán)隊(duì)加盟，這樣首先可以加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制力度，有利于購(gòu)物中心長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；其次可增強(qiáng)其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招入非主力零售商分為兩種情況，經(jīng)營(yíng)實(shí)力較強(qiáng)的國(guó)際名店，采用租賃為主的方式；對(duì)于非國(guó)際名店，盡量以聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)為主、租賃為輔，這樣也可以增強(qiáng)發(fā)展商對(duì)購(gòu)物中心的整體控制力度，提升經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

第五基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；吸引人氣較多業(yè)態(tài)先行，零售購(gòu)物項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。

第六基本原則：核心主力店招商布局原則，從整體布局上有利于人流進(jìn)入主力店，同時(shí)也便于從主力店向其它區(qū)域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。核心主力店的選擇要充分考慮業(yè)態(tài)之間的關(guān)聯(lián)性，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的濟(jì)南購(gòu)物廣場(chǎng)等主力店沃爾瑪和紅星美凱龍對(duì)步行街商鋪帶動(dòng)作用不大。

核心主力店的招商對(duì)整個(gè)購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)成敗，購(gòu)物中心輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。一個(gè)超級(jí)連鎖店或超級(jí)百貨公司的入駐，常常能帶動(dòng)整個(gè)購(gòu)物中心的順利招商與管理。另外核心主力店對(duì)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購(gòu)物中心的形態(tài)。購(gòu)物中心特別是大型購(gòu)物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營(yíng)軸線（或線性步行街）的端點(diǎn)。

核心主力百貨店可能有兩個(gè)或兩個(gè)以上，因此，在招商策劃中，我們建議發(fā)展商最好委托MALL運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)公司自營(yíng)一個(gè)主力店，由運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)公司負(fù)責(zé)主力店招商任務(wù)，統(tǒng)籌考慮零售經(jīng)營(yíng)業(yè)戶與主力店的業(yè)態(tài)關(guān)系，加強(qiáng)對(duì)業(yè)態(tài)的調(diào)控能力。

第七基本原則：特殊商戶招商優(yōu)惠原則。“以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營(yíng)"是購(gòu)物中心特別是MALL購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營(yíng)單位，對(duì)它們給予優(yōu)惠政策，邀請(qǐng)其入場(chǎng)，能夠起到增強(qiáng)文化氛圍，活躍購(gòu)物中心氣氛之作用。例如深圳華僑城MALL購(gòu)物中心就專門邀請(qǐng)三百硯齋，展示中國(guó)的硯文化。當(dāng)然特殊商戶的經(jīng)營(yíng)范圍要與購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)主題及品牌形象相吻合。

第八基本原則：租賃經(jīng)營(yíng)采用放水養(yǎng)魚的原則。因?yàn)橘?gòu)物中心經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期性特點(diǎn)，采用基本租金＋浮動(dòng)租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，浮動(dòng)租金與銷售額掛鉤，將整個(gè)購(gòu)物中心真正做旺。這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長(zhǎng)。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意，一起分享成長(zhǎng)空間"的原則。例如區(qū)域購(gòu)物中心再引進(jìn)著名百貨公司時(shí)候，可以采用這種方式。

第九基本原則：統(tǒng)一招商的“管理"要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對(duì)商戶的統(tǒng)一服務(wù)。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營(yíng)銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場(chǎng)規(guī)劃指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)等等。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)"不但要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的營(yíng)銷管理中，商戶最渴望的是贏利。

第十基本原則：購(gòu)物中心要具備完善ERP信息系統(tǒng)，重視知識(shí)管理，為購(gòu)物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。

建立統(tǒng)一的信息平臺(tái)，進(jìn)行精細(xì)化的管理，不但能夠?yàn)轭櫩吞峁┙y(tǒng)一收銀、消費(fèi)一卡通等便利的服務(wù)，還能為廣大簽約商戶提供豐富準(zhǔn)確的顧客信息和市場(chǎng)信息，甚至于提供更詳細(xì)的經(jīng)營(yíng)信息，譬如零售商品單品進(jìn)銷存信息等等。更能為購(gòu)物中心自身提供布局疏密度、品項(xiàng)搭配、人員配置、場(chǎng)地坪效、商戶業(yè)績(jī)等經(jīng)營(yíng)信息，便于購(gòu)物中心分析后對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地（稀缺資源）進(jìn)行再分配。

招商不是一個(gè)開業(yè)前就完結(jié)的工作，實(shí)際上購(gòu)物中心的招商是一個(gè)無(wú)限循環(huán)的工作，開業(yè)前是大規(guī)模招商，開業(yè)后根據(jù)銷售情況進(jìn)行調(diào)整招商，這都需要信息系統(tǒng)的分析支持，更需要基于知識(shí)的輔助決策。

招商策劃的核心――招商計(jì)劃

制定大型MALL招商計(jì)劃、營(yíng)銷宣傳計(jì)劃，為保障大商家及供應(yīng)商利益，發(fā)展商要做好細(xì)致的準(zhǔn)備工作。MALL運(yùn)營(yíng)公司要確定招商時(shí)間安排、主要招商場(chǎng)所、主要招商骨干、招商宣傳與招商策劃、主要招商活動(dòng)、招商費(fèi)用，并得到發(fā)展商主要領(lǐng)導(dǎo)的支持。在開展實(shí)際招商工作之前，我們首先確定招商目標(biāo)，然后確定商家檔次、規(guī)模、具體租金條件。

招商時(shí)間安排

由于大型MALL招商任務(wù)較重，招商時(shí)間要提前安排，其中大商家招商要事先做好相關(guān)工作，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案出來(lái)后要正式確定主力百貨店或超市意向，根據(jù)大商家的具體要求進(jìn)行方案設(shè)計(jì)修改與完善，而后進(jìn)入施工狀態(tài)，避免方案被迫修改所造成的損失。

中小商戶要在大商家確定后，建筑封頂前5個(gè)月開始招商推廣工作。

招商費(fèi)用管理：

盲目招商，花費(fèi)巨大，收效不佳，這是許多MALL與商業(yè)步行街開發(fā)商擔(dān)心的問(wèn)題。招商費(fèi)用主要包括：人員差旅費(fèi)用、商家接待費(fèi)用、宣傳費(fèi)用――廣告及招商活動(dòng)費(fèi)用。

降低招商成本提高招商效率的一個(gè)重要措施是：委托專業(yè)顧問(wèn)公司招商，大商家招商工作組成聯(lián)合招商小組，小商家與品牌供應(yīng)商可以委托顧問(wèn)公司代理，代理費(fèi)用一般是收取一個(gè)月的代理費(fèi)用。

招商費(fèi)用使用策略：

1、招商任務(wù)指標(biāo)分解到人，成本分解到人。

2、關(guān)鍵性招商集中使用，避免零打碎敲。

3、重點(diǎn)保障優(yōu)秀招商人才的工資待遇和獎(jiǎng)勵(lì)管理。

4、重視客戶營(yíng)銷和關(guān)系營(yíng)銷，費(fèi)用安排上予以傾斜。

兵不在多而在精，和普通行政管理存在很大區(qū)別，招商人員不需要整天坐在辦公室，衡量招商人員的主要業(yè)績(jī)?cè)谟谡猩坛晒猩倘藛T需要保持連續(xù)性，因此需要良好的激勵(lì)措施。

我們運(yùn)用上述招商策略，采取如下具體措施：

1．NEW MALL公司負(fù)責(zé)步行街與購(gòu)物中心統(tǒng)一業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)

我們花費(fèi)一段時(shí)間摸清深圳批發(fā)與零售業(yè)態(tài)，根據(jù)深圳寶安消費(fèi)者偏好，我們?cè)O(shè)計(jì)出比較合理的步行街＋MALL業(yè)態(tài)組合模式，通過(guò)優(yōu)化業(yè)態(tài)與動(dòng)線劃分，解決了地下室施工中遇到的柱網(wǎng)與承重墻問(wèn)題，使整個(gè)設(shè)計(jì)有利于商業(yè)經(jīng)營(yíng)。

2．分塊招商策略

商業(yè)步行街重點(diǎn)引進(jìn)專賣店與專業(yè)商店，重點(diǎn)利用香港資源解決國(guó)際名店招商問(wèn)題，與深圳服裝協(xié)會(huì)和深圳數(shù)個(gè)女裝廠家合作，集中引進(jìn)一批深圳女裝，男裝，皮鞋皮具。

商業(yè)經(jīng)營(yíng)采用統(tǒng)一營(yíng)銷模式，銷售的商鋪可以返祖經(jīng)營(yíng)，返租模式為4％租金＋20％經(jīng)營(yíng)分紅。

主力商場(chǎng)招商問(wèn)題是我們招商的重點(diǎn)，根據(jù)當(dāng)?shù)仉x香港近的特點(diǎn)，引進(jìn)香港百貨對(duì)整個(gè)經(jīng)營(yíng)特色沒有太大幫助，特別是無(wú)法使當(dāng)?shù)厣虡I(yè)經(jīng)營(yíng)水平得到很大提升，因此我們反復(fù)論證，按照日本與韓國(guó)百貨店管理標(biāo)準(zhǔn)，引進(jìn)白領(lǐng)百貨公司，例如日本伊勢(shì)丹百貨、太平洋百貨。

在百貨供應(yīng)商引進(jìn)方面，我們不僅利用NEW MALL廣泛的供應(yīng)商資源，而且通過(guò)VMD引進(jìn)日本與韓國(guó)服裝與化妝品品牌。

NEWMALL公司作為專業(yè)的招商與經(jīng)營(yíng)管理公司，我們非常注重招商計(jì)劃的執(zhí)行能力。例如深圳濱海購(gòu)物中心招商需要在深圳、香港舉辦新聞發(fā)布會(huì)，那么我們事先就做好商家單獨(dú)拜訪工作，同時(shí)充分利用香港平臺(tái)整合世界名店商業(yè)資源。

招商隊(duì)伍的建立與優(yōu)化

大型商場(chǎng)招商的企劃案怎么做

可以參看一下文獻(xiàn)：

商場(chǎng)招商策劃書范文

一、公司簡(jiǎn)介

新鄉(xiāng)市盛潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)公司于2001年8月成立，注冊(cè)資金1000萬(wàn)，是一家集房地產(chǎn)開發(fā)，娛樂(lè)業(yè)、石油業(yè)為主，以房地產(chǎn)為龍頭的企業(yè)，下設(shè)天潤(rùn)苑娛樂(lè)有限公司，開發(fā)的項(xiàng)目有黃崗別墅區(qū)、化工路營(yíng)住房，盛潤(rùn)城市印象（3萬(wàn)多㎡），近期的新項(xiàng)目有亞太廣場(chǎng)（6萬(wàn)多㎡）， 已經(jīng)開發(fā)好的面積有4萬(wàn)多㎡。

二、盛潤(rùn)廣場(chǎng)簡(jiǎn)介

新鄉(xiāng)盛潤(rùn)廣場(chǎng)是經(jīng)2004年新鄉(xiāng)市規(guī)劃委員會(huì)第一次會(huì)議研究同意，由新鄉(xiāng)市盛潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，武漢亞大商業(yè)策劃管理公司進(jìn)行策劃、籌備、招商，集購(gòu)物、生活休閑、娛樂(lè)多功能一站式的購(gòu)物中心。周邊高檔社區(qū)、政府機(jī)關(guān)單位、銀行、證券匯集，經(jīng)商氛圍異常濃厚。扼守市規(guī)劃向東南發(fā)展的咽喉之地，升值潛力巨大。

三、功能、設(shè)備配置介紹

1、 廣場(chǎng)地址：新鄉(xiāng)市主干道人民路中段 ，

2、廣場(chǎng)功能：擬定為商住綜合大樓 ，

3、廣場(chǎng)具備的條件：廣場(chǎng)建筑面積16000平方米，是新鄉(xiāng)市重點(diǎn)項(xiàng)目工程，也是人民路上的標(biāo)志性建筑，在人民路中段南側(cè)建設(shè)的一幢高層（A 座16層，B座12層）的綜合樓，北退人民路紅線10米，東退地界6米，西距高層營(yíng)住樓16米，該樓為全框架結(jié)構(gòu)東西，東西總長(zhǎng)49054米，南北進(jìn)深63.24米，地下室為停車場(chǎng)及設(shè)備間，一至四層為營(yíng)業(yè)，建筑面積11937016平方米，A座五至十六層住宅樓住于綜合樓北端，東西長(zhǎng)49054米，南北進(jìn)深19044米，高4809米，建筑面積11533066平方米；B座五層至十二層住宅樓位于綜合樓南端，東西長(zhǎng)4905米，南北進(jìn)深12064米，高40.6米，住宅建筑面積4881.03平方米，外飾要求一至四層為深駝色面磚，四層以上部分為牙白色面磚配以*，蘭色外干墻漆。我公司將臨街負(fù)一層、一層、二層、三層、四層對(duì)外招租，（每層2000平方米—3000平方米）。每層貨載 KG，擬定商場(chǎng)配置扶梯6 部、觀光電梯1部、廣場(chǎng)設(shè)計(jì)停車位約3000平方米等設(shè)施。

四、投資前景分析

1、廣場(chǎng)的位置：盛潤(rùn)廣場(chǎng)雄居主干道人民路中段，道路寬敞，交通便利，臨市區(qū)最高地勢(shì)－龜背廣場(chǎng)，西北接駁火車站和各大商場(chǎng)的龐大人流、物流，東邊人民公園、體育中心近在咫尺，休閑、娛樂(lè)、經(jīng)濟(jì)，一觸即發(fā)，適逢市規(guī)劃向東南發(fā)展，預(yù)計(jì)在不短時(shí)間內(nèi)，這里將代替僅一街之隔的商業(yè)繁華的平原大道，此處尚未有一家有規(guī)模的商場(chǎng)，但周邊的配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)正在形成，如酒樓、攝影、上島咖啡、華聯(lián)超市、美容美發(fā)，小型步行街、小吃類等。沿盛潤(rùn)廣場(chǎng)商住樓往東，大片的住宅樓正在建設(shè)之中，此處多為高級(jí)住宅區(qū)，應(yīng)有很好的發(fā)展前景。

2、廣場(chǎng)的周邊環(huán)境：盛潤(rùn)廣場(chǎng)座落于商業(yè)、文化、行政、簇?fù)淼姆比A地段，商業(yè)氛圍異常濃厚，周邊財(cái)政局、區(qū)委、區(qū)政府，眾多行政機(jī)關(guān)單位云集，輝龍花園、金桂園、蓮花園、富達(dá)花園、富達(dá)大酒店等均屬于高檔社區(qū)不勝枚舉，這里文化氛圍良好，居民消費(fèi)檔次高，生活品味高，是新鄉(xiāng)市最適合做社區(qū)購(gòu)物中心的地段，另外醫(yī)院、學(xué)校、銀行、證券公司遙相呼應(yīng)，道路寬敞，出行方便，能夠吸引四區(qū)八縣的消費(fèi)群體，是居家經(jīng)商的理想之地，也是有實(shí)力、有先進(jìn)管理水平的商家擴(kuò)大商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、打造至尊旺鋪的黃金寶地，盛潤(rùn)廣場(chǎng)的原址被稱為“龜背仙地”集天時(shí)、地利、人和為一體 ，是商家云集的風(fēng)水寶地，可望在不久的將來(lái)，盛潤(rùn)廣場(chǎng)必將成為決定全域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的商業(yè)中心。

3、盛潤(rùn)廣場(chǎng)裝飾經(jīng)營(yíng)配套情況：盛潤(rùn)廣場(chǎng)是有著A級(jí)資質(zhì)證書的中國(guó)建設(shè)技術(shù)集團(tuán)有限公司設(shè)計(jì)而成，以歐式風(fēng)格為主體，創(chuàng)造出一種個(gè)性化、色彩很強(qiáng)的一種建筑風(fēng)格，體現(xiàn)出現(xiàn)代生活的快節(jié)奏、簡(jiǎn)約和前衛(wèi)，大廈的商場(chǎng)部分全部由玻璃幕墻加以深駝色大理石石材而成，顯示出大廈的莊重、沉穩(wěn)，塔樓是橫向窗配以高級(jí)象牙色外墻涂料組成，體現(xiàn)大廈優(yōu)雅、高貴、莊重的特點(diǎn)。

4、兩棟塔樓全部由高檔住宅組成，負(fù)一層至四層商場(chǎng)部分（面臨人民路），為商場(chǎng)的總出路口，為解決商場(chǎng)內(nèi)人氣、人流互動(dòng)，特設(shè)一部進(jìn)口垂直電梯，兩部扶梯，使顧客在商場(chǎng)內(nèi)的消費(fèi)真正做到步隨電梯，出梯選購(gòu)的觀景式消費(fèi)。

5、物業(yè)管理及消防：盛潤(rùn)廣場(chǎng)配以專業(yè)的物業(yè)管理公司，為商戶經(jīng)商解決后顧之憂，專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司為商場(chǎng)出謀劃策，始終把握商機(jī)、商脈，商場(chǎng)內(nèi)的硬件配套由紅外線監(jiān)控、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，每層的消火栓自救1至3個(gè)小時(shí)。

五、合作意向及方式：

盛潤(rùn)廣場(chǎng)具有較好的地理位置和環(huán)境，而周邊尚未有大型品牌的綜合商業(yè)中心，是各界商家和集團(tuán)經(jīng)商的理想之地?？紤]社區(qū)的消費(fèi)市場(chǎng)和集團(tuán)購(gòu)買的能力，公司擬定對(duì)外招租重點(diǎn)：

1、廣場(chǎng)作為大型一體式購(gòu)物中心，誠(chéng)招具有知名度，擁有暢通的物流渠道，有合理實(shí)效的市場(chǎng)布局，有品牌的商貿(mào)集團(tuán)公司；

2、其他方面的經(jīng)營(yíng)意向可面談。

六、招租形式：

為配合廣場(chǎng)的初步定位和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，公司擬定將地下一樓、地上一樓至四樓開放式商鋪，整體招租。

七、附件一 地下1層、地上1-4層平面

我們誠(chéng)為具有品牌實(shí)力的商家及專業(yè)公司提供良好的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，為其擴(kuò)大商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，施展才能，增加發(fā)展機(jī)遇，為有志之士提供用武之地。為了使有意的商家及集團(tuán)、公司共同參與設(shè)計(jì)、裝修經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，確保在2005年中秋節(jié)前進(jìn)場(chǎng)，以期達(dá)到更佳的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，公司將以長(zhǎng)期租賃方式，廣泛向社會(huì)招商，在前期與公司簽定初步意向協(xié)議的商家，在廣場(chǎng)建成后，我們將在同等條件下優(yōu)先考慮。

商鋪?lái)?xiàng)目如何招商

第一部分：項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃

一、整體商業(yè)定位

商業(yè)項(xiàng)目的前期定位，要根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)的居民消費(fèi)水平，消費(fèi)偏好決定

!最好先做一個(gè)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研!!

二、項(xiàng)目主題概念提煉

商業(yè)項(xiàng)目的策劃時(shí)已引入了“城市客廳”、“綠色商務(wù)”、“城市休閑廣場(chǎng)”的概念，因此對(duì)商鋪的定位可延續(xù)原有的理念。

商鋪招商方案

主題一：“城市客廳”——人氣

業(yè)主的第二客廳，商鋪招商方案

主題二：“城市休閑生活廣場(chǎng)”——氛圍

休閑廣場(chǎng)，景觀豐富，彰顯從容與健康。同時(shí)商鋪的功能定位為購(gòu)物休閑一體化的商業(yè)中心，將生活與休閑完美結(jié)合，突顯現(xiàn)代城市人們的生活方式。

商鋪招商方案

主題三：核心區(qū)的時(shí)尚中心——活力

三、商業(yè)功能定位

打造成包容時(shí)尚、文化、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等綜合功能的休閑生活廣場(chǎng)，以此來(lái)滿足碼市鎮(zhèn)中產(chǎn)階級(jí)休閑文化需求，從而達(dá)到滿足自由、放松、交流、時(shí)尚和購(gòu)物等多種生活目的。

隨著人們消費(fèi)水平的提高，單純的購(gòu)物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、娛樂(lè)型購(gòu)物消費(fèi)已成為一種趨勢(shì)，因此，我們可以在主營(yíng)零售業(yè)的基礎(chǔ)上引入娛樂(lè)、休閑及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場(chǎng)。我司建議的功能如下：

功能內(nèi)容:

3、整和市場(chǎng)

——整和市場(chǎng)功能，集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲四大功能于一體

——整和市場(chǎng)空間，進(jìn)行合理商品布局

——整和招商，因有部分商鋪可能需要先租再售，該部分商鋪進(jìn)行統(tǒng)一招商

——整和推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個(gè)市場(chǎng)有經(jīng)營(yíng)方進(jìn)行統(tǒng)一的廣告、促消推廣

4、合理回報(bào)

——保證市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)戶合理的收益，實(shí)現(xiàn)雙贏

——完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能，提升市場(chǎng)軟環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)力

——通過(guò)市場(chǎng)整體機(jī)能的完善，

帶動(dòng)該片區(qū)土地及租賃價(jià)格的提升，

使市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者和物業(yè)所有

者均能獲得良好的回報(bào)

——通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提升，促進(jìn)存量盤的銷售

第二部分：招商及銷售策略

一、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略

營(yíng)銷工作面對(duì)的是市場(chǎng)中各種要素的組合，而各種影響市場(chǎng)的因素都是變動(dòng)的，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)必然是動(dòng)態(tài)的。只有動(dòng)態(tài)的營(yíng)銷才能保證房地產(chǎn)營(yíng)銷的效果。“機(jī)動(dòng)營(yíng)銷策略”。所謂機(jī)動(dòng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策略，就是要根據(jù)市場(chǎng)中各種要素

的變化，不斷地調(diào)整營(yíng)銷思路，改進(jìn)營(yíng)銷措施，使?fàn)I銷活動(dòng)動(dòng)態(tài)地適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化。

機(jī)動(dòng)即根據(jù)情況靈活多變，包括銷售模式、通路、價(jià)格、付款方式等靈活運(yùn)用操作。

銷售模式

是指以租代售、租售結(jié)合、網(wǎng)上銷售、展銷等方式靈活運(yùn)用，以及延長(zhǎng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、包裝等手段,通路則是指自行銷售、銷售外包和尾盤包括滯銷樓盤進(jìn)入二三級(jí)市場(chǎng)流通等方式;價(jià)格是指優(yōu)惠價(jià)、震撼價(jià)、裝修價(jià)等能滿足不同消費(fèi)需求的價(jià)格形式;付款則包括一次性付款、

按揭貸款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的靈活運(yùn)用和組合。

機(jī)動(dòng)營(yíng)銷策略的核心是掌握市場(chǎng)中各種因素的變化，而要掌握各種因素的變化就要進(jìn)行調(diào)研。影響市場(chǎng)的各種因素主要有：

消費(fèi)者的構(gòu)成及心態(tài)、經(jīng)銷商的配合及支持、競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的實(shí)力及動(dòng)態(tài)、行政政策的法規(guī)及控制、宏觀經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀及發(fā)展、自身隊(duì)伍的穩(wěn)定及優(yōu)化等等。因此調(diào)研的類別主要有：消費(fèi)者調(diào)查、經(jīng)銷商調(diào)查、競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品及企業(yè)調(diào)查、行政政策調(diào)查、宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)查、員工隊(duì)伍

調(diào)查等。只有深入的調(diào)查，科學(xué)的研究，才能透徹地掌握市場(chǎng)，為科學(xué)合理的營(yíng)銷策略提供依據(jù)。在深入調(diào)查、科學(xué)研究的基礎(chǔ)之上制定的營(yíng)銷策略才可能是正確的策略。不斷地調(diào)研，不斷地調(diào)整營(yíng)銷

思路，這樣的動(dòng)態(tài)營(yíng)銷可以使企業(yè)永遠(yuǎn)立于不敗之地。

二、項(xiàng)目招商銷售總策略

1、在商鋪銷售前做好商鋪招商工作。以銷售為主，招商為輔。如商戶可以購(gòu)買商鋪則將商鋪產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓;如商戶只能接受只租不買的形式，可在商鋪出租給商戶后在尋找商鋪買主。

2、項(xiàng)目主要為自營(yíng)型商鋪，將商鋪一定年限的產(chǎn)權(quán)完全轉(zhuǎn)移給投資人，由投資人自行決定自行經(jīng)營(yíng)還是出租給他人經(jīng)營(yíng)

3、由于有部分投資者可能不會(huì)選擇買下商鋪，如某些連鎖超市。為了加快發(fā)展商的資金回籠，可先將商鋪先租給投資者經(jīng)營(yíng)一定年限，然后再將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給有購(gòu)買意向的客戶

4、對(duì)商鋪進(jìn)行業(yè)態(tài)布局進(jìn)行初步規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃業(yè)態(tài)，針對(duì)性地尋找投資商戶進(jìn)行招商。 5、目標(biāo)商戶定位為全國(guó)或江華碼市知名商家和連鎖企業(yè)。但商鋪買家除這些知名商家企業(yè)外，也可以為其他有購(gòu)買能力的任何目標(biāo)群。

三、商業(yè)氛圍營(yíng)造

——強(qiáng)勢(shì)廣告支持，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，讓鎮(zhèn)人民都來(lái)此消費(fèi)。

——成立演藝中心，周未進(jìn)行大型文藝演出，吸引鎮(zhèn)民前來(lái)觀光消費(fèi)。

——全方位貼心物管服務(wù)，給經(jīng)營(yíng)者一個(gè)輕松的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，購(gòu)物者一個(gè)享樂(lè)的購(gòu)物天堂。

——定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來(lái)巨大消費(fèi)。

——娛樂(lè)部分以

KTV為主，通過(guò)動(dòng)感的造型，夸張的色彩及尺度大大加強(qiáng)商業(yè)氛圍，對(duì)商業(yè)環(huán)境也起到相當(dāng)?shù)难a(bǔ)充與完善。

四、價(jià)格策略及租金預(yù)估

五、目標(biāo)商戶及客戶設(shè)定與選擇

1、目標(biāo)商戶群

√本地集團(tuán)與企業(yè)

√全國(guó)性或地區(qū)級(jí)連鎖店

√品牌店、專賣店、主題店

2、目標(biāo)購(gòu)買人群

√本地集團(tuán)與企業(yè)

√全國(guó)性或地區(qū)級(jí)連鎖店

√品牌店、專賣店、主題店

√本地個(gè)體私營(yíng)業(yè)主

√有投資意向的本地人

3、目標(biāo)商戶確定原則

√購(gòu)買優(yōu)先，如不愿購(gòu)買則可考慮商鋪?zhàn)赓U

√先大戶、后小戶先品牌商戶、后一般商戶的原則

第三部分：銷售實(shí)施方案

一、項(xiàng)目招商目標(biāo)

1、第一目標(biāo)主力店

第一目標(biāo)主力店是我們市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和招商的主體，該目標(biāo)商戶招商和經(jīng)營(yíng)的成功與否，

將從根本上決定商業(yè)街招商和經(jīng)營(yíng)的成敗。第一目標(biāo)主力店以百貨、休閑、娛樂(lè)、服務(wù)行業(yè)為經(jīng)營(yíng)主體

2、第二目標(biāo)主力店

第二目標(biāo)主力店是商業(yè)街提升人氣，完善商品結(jié)構(gòu)，促進(jìn)商場(chǎng)由單一的僅以日用消費(fèi)和休閑為主體的物業(yè)向集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的商業(yè)物業(yè)過(guò)渡，使之成為碼市鎮(zhèn)商圈中的主導(dǎo)。第二目標(biāo)主力店以民特商品包括地毯、手工藝品、藥材等、經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽箱包、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、五金日雜以及家電、音像制品等為主。

3、第三目標(biāo)主力店

第三目標(biāo)主力店作為商業(yè)街商業(yè)結(jié)構(gòu)和服務(wù)機(jī)能的完善服務(wù)。同時(shí)也是商業(yè)街的公共服機(jī)構(gòu)。第三目標(biāo)主力店主要包括金融機(jī)構(gòu)、電信、郵政、移動(dòng)通訊等集團(tuán)客戶。

二、招商與銷售流程

1、目標(biāo)商戶群的確定

2、對(duì)商鋪鋪位進(jìn)行規(guī)劃，制定合理的分割方案

3、針對(duì)目標(biāo)商群和客戶群進(jìn)行項(xiàng)目推廣，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，提升影響力

4、雙方洽談，達(dá)成購(gòu)買或租賃意向

5、投資者到實(shí)地選擇商鋪位置，并簽訂買賣或租賃協(xié)議

6、投資者按規(guī)定交納購(gòu)房款或交納租金和服務(wù)費(fèi)

7、對(duì)已經(jīng)簽定租賃協(xié)議的商鋪進(jìn)銷售

8、發(fā)展商對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行最后的裝修和設(shè)施配套，為投資者的進(jìn)入創(chuàng)造良好的商業(yè)硬環(huán)境

9、在招商過(guò)程已經(jīng)基本結(jié)束時(shí)，選擇合適的開業(yè)時(shí)間，歡迎投資者進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。

三、商鋪推廣方案

推廣主題建議 基于目前整體市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)和項(xiàng)目本身的狀況，本項(xiàng)目產(chǎn)品應(yīng)向強(qiáng)品牌、

高檔次發(fā)展，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、形象包裝、營(yíng)銷推廣、物業(yè)管理等方面進(jìn)行全面升級(jí)

二推廣方式及渠道建議

1、推廣總原則先招商后銷售，招商不是純粹的招商，那就存在一個(gè)造勢(shì)的問(wèn)題，在全市場(chǎng)上建立租售兩旺的信息。在短時(shí)間內(nèi)通過(guò)小眾傳播和媒體抄做成為樓市熱點(diǎn)，引起社會(huì)輿論，提高知名度，促進(jìn)物業(yè)銷售。

2、推廣方式

方式一：營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)展示

營(yíng)銷中心關(guān)于商鋪的各方面資料和裝備應(yīng)較為齊備，從所見、所聞全方位讓買家了解信息。另售樓處可以在原售樓處的基礎(chǔ)上做相應(yīng)的調(diào)整，以適合商鋪的租售。

方式二：特色營(yíng)銷活動(dòng)A、開盤前

1)讓先消費(fèi)者得到“看得見”價(jià)值的“在，預(yù)期價(jià)格購(gòu)買高品質(zhì)商鋪從而成為義務(wù)推銷員。媒體鋪墊、報(bào)道、宣傳;平面廣告強(qiáng)勢(shì)宣傳適時(shí)制造氣氛。

2)軟性新聞繕稿是該階段一個(gè)重要的傳媒曝光形式，通過(guò)新聞繕稿傳達(dá)本項(xiàng)目之基本資料，讓人們逐步深入認(rèn)識(shí)了解本項(xiàng)目。在該階段不要過(guò)太急于將項(xiàng)目的賣點(diǎn)全盤托出，

以免喪失項(xiàng)目的神秘感。

3)媒體廣告

B、銷售期

小部分以競(jìng)價(jià)拍賣的形式進(jìn)行炒作建議促銷主題活動(dòng)：商鋪競(jìng)價(jià)拍賣會(huì)

四、招商及銷售費(fèi)用估算

1、裝修費(fèi)用

2、硬件投入

3、商場(chǎng)公共設(shè)施及廣場(chǎng)投入

4、推廣費(fèi)用

如何做好商場(chǎng)招商工作

如何開展招商工作？ 以下僅供參考：

1、了解商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位規(guī)劃和招商工作計(jì)劃

招商人員開展工作前，首先應(yīng)了解商場(chǎng)的商品經(jīng)營(yíng)定位特點(diǎn)與各樓層、各區(qū)域的品牌和品類的分布規(guī)劃。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位一般通過(guò)對(duì)賣場(chǎng)的觀察獲得，如該商場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)什么商品為主，什么為輔？經(jīng)營(yíng)檔次如何？是高檔，中高檔，還是中檔？在經(jīng)營(yíng)品牌的分布上有什么特色或與其他賣場(chǎng)相區(qū)別的地方？一般引進(jìn)商品的價(jià)格線和商品線有什么標(biāo)準(zhǔn)？等等。招商前，一般會(huì)形成分布規(guī)劃的賣場(chǎng)平面圖，理解平面圖要求，按要求引進(jìn)品牌，是招商員應(yīng)關(guān)注的地方。一般在平面圖上，可能會(huì)標(biāo)注某區(qū)域的主要引進(jìn)品牌名稱和替代品牌名稱，招商員可以按此要求選擇潛在合作商戶。不論是新場(chǎng)開業(yè)還是老場(chǎng)調(diào)整，都會(huì)形成時(shí)間和工作量分配的招商工作計(jì)劃，由于工作計(jì)劃是依據(jù)與其他職能配合進(jìn)行的工作安排，因此招商人員應(yīng)嚴(yán)格按計(jì)劃開展品牌引進(jìn)工作。一些里程碑式的計(jì)劃要求，如：至何時(shí)以前，商戶進(jìn)場(chǎng)比率達(dá)多少多少；何時(shí)以前完成招商工作和完成商戶進(jìn)場(chǎng)裝修等等，如不能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成上述工作，則將影響其他相關(guān)職能的工作進(jìn)展，因此招商人員應(yīng)特別關(guān)注此類計(jì)劃信息，做好相關(guān)工作。

2、尋找潛在合作商戶

尋找可能合作的商戶是建立在對(duì)商場(chǎng)和供應(yīng)商市場(chǎng)全面了解的基礎(chǔ)上開展的工作，在無(wú)法確定引進(jìn)什么品牌進(jìn)駐商場(chǎng)的情況下，就必須要了解供應(yīng)商市場(chǎng)，進(jìn)行全面的市場(chǎng)調(diào)查工作。一般而言，具有競(jìng)爭(zhēng)特性的商場(chǎng)是獲得這類信息的重要途徑。在了解本商場(chǎng)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，選擇適合商場(chǎng)風(fēng)格，并與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成形態(tài)差異的商戶。一般這樣的潛在商戶要選擇多個(gè)，確定那個(gè)是主攻，哪個(gè)是替代。一經(jīng)確定潛在合作商戶，就可以對(duì)其展開調(diào)查與初步接觸。調(diào)查主要是看該商戶是否具備與商場(chǎng)合作的條件，需要了解的信息有：品牌發(fā)展趨勢(shì)，目標(biāo)消費(fèi)群，經(jīng)營(yíng)特色，以及商戶的渠道角色，即：是廠商、經(jīng)銷商還是代理商，綜合經(jīng)營(yíng)實(shí)力如何？資金、鋪貨和人員是否能夠保證等等。通過(guò)調(diào)查判斷在這些方面都與公司要求接近或一致，則考慮接洽對(duì)方業(yè)務(wù)人員，進(jìn)一步了解情況，并向其傳遞招商信息。

3、談判與簽約。

與潛在合作商戶進(jìn)行了初步接觸后，應(yīng)尋找對(duì)方可以就合作事宜起決定作用的業(yè)務(wù)人員進(jìn)行詳細(xì)商談，商談內(nèi)容包括：進(jìn)駐的位置，設(shè)柜的大小，經(jīng)營(yíng)的商品品類，承擔(dān)的費(fèi)用，以及合作條件，如：保底抽成的額度，結(jié)算形式等合作細(xì)節(jié)，必要時(shí)，還要和商戶業(yè)務(wù)人員進(jìn)行談判。注意談判應(yīng)選擇可以決策或能夠確保溝通順暢的業(yè)務(wù)人員進(jìn)行，否則容易出現(xiàn)懸而未決的分歧，影響合作洽談事宜的進(jìn)展。如因?yàn)楦鞣N客觀條件，無(wú)法談攏合作事宜，招商人員也應(yīng)保持與其的友好聯(lián)系，以便在以后條件合適時(shí)再做合作。通過(guò)談判，就合作事宜達(dá)成一致認(rèn)識(shí)，招商人員應(yīng)使商戶了解商場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)裝修和經(jīng)營(yíng)的規(guī)則，填制合作合同進(jìn)行申報(bào)，如有分歧則繼續(xù)磋商解決。

4、協(xié)助商戶辦理進(jìn)場(chǎng)手續(xù)

合同申報(bào)完成，商戶與商場(chǎng)的合作正式生效。招商人員應(yīng)協(xié)助商戶辦理進(jìn)場(chǎng)的相關(guān)手續(xù)，包括：繳交費(fèi)用、進(jìn)場(chǎng)裝修、運(yùn)送貨架貨品等，由于商戶進(jìn)場(chǎng)設(shè)柜將面臨和多個(gè)商場(chǎng)職能部門打交道的局面，作為與商戶溝通時(shí)間最久，彼此相對(duì)熟悉的招商人員，應(yīng)該在商戶有需求的時(shí)候給予幫助，就進(jìn)場(chǎng)事宜協(xié)調(diào)各方關(guān)系，確保商戶按時(shí)、按規(guī)定進(jìn)場(chǎng)裝修、上貨和營(yíng)業(yè)。

5、跟進(jìn)商戶在賣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況

商戶所設(shè)專柜開始營(yíng)業(yè)，招商人員應(yīng)抽出時(shí)間來(lái)了解其經(jīng)營(yíng)情況，與之前的預(yù)測(cè)進(jìn)行分析比較，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)情況不盡人意，應(yīng)配合店內(nèi)營(yíng)運(yùn)職能和商戶查找原因，分析不足，積極考慮改善現(xiàn)狀，提升經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。一般情況下，專柜經(jīng)營(yíng)不理想的問(wèn)題多為：位置不好、促銷不力、商品缺乏競(jìng)爭(zhēng)力、銷售人員水平低下以及裝修和陳列等方面出現(xiàn)問(wèn)題，可分析直接原因，針對(duì)性地進(jìn)行改善工作。另外，如專柜經(jīng)營(yíng)情況超出預(yù)期，招商人員也應(yīng)認(rèn)真分析其中的原因，汲取判斷商戶經(jīng)營(yíng)水平的參考信息，應(yīng)用到日后對(duì)商戶的臻選和評(píng)估工作之中。

做招商工作應(yīng)注意些什么？

1、注重商戶資源和市場(chǎng)信息的積累與刷新

對(duì)商品、品牌、各種類型的商戶，以及消費(fèi)市場(chǎng)的變化發(fā)展趨勢(shì)，招商人員應(yīng)保持高度關(guān)注。市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，機(jī)會(huì)稍縱即逝，要善于從眾多的蕪雜信息中選取有用的信息，快速、準(zhǔn)確地作出判斷。當(dāng)面臨某一商品品牌有合作可能時(shí)，招商人員應(yīng)第一時(shí)間了解該品牌的經(jīng)營(yíng)情況和特點(diǎn)，包括一些經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)和細(xì)節(jié)，只有這樣，才能在最快時(shí)間內(nèi)分析判斷，確定是否與其合作。如果信息掌握不夠充分，等慢慢了解清楚，可能機(jī)會(huì)已經(jīng)被別人占有。

保持信息的積累和刷新，養(yǎng)成良好的信息收集習(xí)慣很重要。對(duì)于可能需要的信息，應(yīng)將它們分類備存在筆記本、電腦中，同時(shí)，定期關(guān)注自己保有的信息是否過(guò)期，一些數(shù)據(jù)如：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手招商條件、商戶專柜銷售數(shù)據(jù)，是時(shí)時(shí)發(fā)生變化的，應(yīng)確保及時(shí)更新。為了保證信息的充分性和及時(shí)性要求，招商人員有必要建立和營(yíng)造一個(gè)專用的人際網(wǎng)絡(luò)，保持與同行的良好溝通與交流，做到信息共享，當(dāng)然，就企業(yè)員工的角色而言，招商人員也應(yīng)負(fù)有不應(yīng)泄露商業(yè)機(jī)密的義務(wù)，在此方面，招商人員應(yīng)謹(jǐn)慎處理，拿捏得當(dāng)。

2、加強(qiáng)談判能力

雖然說(shuō)光憑嘴皮子，說(shuō)得天花亂墜，也不能為商戶經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)打下堅(jiān)實(shí)的合作基礎(chǔ)，但有效的信息溝通和思想交流能力仍然可以幫助招商人員最大限度爭(zhēng)取目標(biāo)商戶的進(jìn)駐，同時(shí)，具有誠(chéng)意的談判結(jié)果也有利于增進(jìn)商場(chǎng)和商戶的彼此了解，在商戶心中形成良好的商場(chǎng)形象，即便暫時(shí)沒有合作機(jī)會(huì)，但條件成熟，目標(biāo)商戶仍然會(huì)考慮進(jìn)駐商場(chǎng)。談判能力提高的途徑，一個(gè)是向從事招商工作的前輩虛心請(qǐng)教，以避免少走彎路，多交“學(xué)費(fèi)”；另一個(gè)是進(jìn)行自學(xué)，可以學(xué)習(xí)有關(guān)人際交往、商務(wù)談判和心理學(xué)方面的知識(shí)，對(duì)工作是有促進(jìn)作用的。

3、注意處理好商場(chǎng)與商戶的關(guān)系

商戶進(jìn)駐商場(chǎng)后，實(shí)際上形成了與多個(gè)職能對(duì)話和交流的局面，在很大情況下會(huì)面臨“多頭”管理，如果處理不當(dāng)，將造成設(shè)柜商戶“上當(dāng)”的負(fù)面心理，進(jìn)而發(fā)展到抵觸管理，影響經(jīng)營(yíng)，其結(jié)果必然是經(jīng)營(yíng)內(nèi)耗增加，商戶和商場(chǎng)都受損失。招商人員在聯(lián)系商場(chǎng)與商戶的溝通渠道方面具有天然的優(yōu)勢(shì)，如能積極參與、妥善處理兩邊接口的關(guān)系，化解一些不必要的誤解，起到“潤(rùn)滑劑”的作用，則能幫助共同解決問(wèn)題，改善經(jīng)營(yíng)狀況，使商場(chǎng)與商戶實(shí)現(xiàn)共嬴，這也體現(xiàn)了招商職能另一個(gè)重要的存在價(jià)值。

4、注意處理好招商職能與營(yíng)運(yùn)職能的合作關(guān)系

依據(jù)工作慣性，招商職能是引進(jìn)商戶設(shè)柜的，而營(yíng)運(yùn)職能則是管理商戶設(shè)柜的。由于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程的復(fù)雜性，彼此之間發(fā)生摩擦的可能性非常高，典型的例子是：如果處理不當(dāng)，招商職能對(duì)商戶是一好百好，不加控制，而營(yíng)運(yùn)職能則對(duì)商戶是兇神惡剎，百般壓迫。這種矛盾一旦激化，受到損失最大的自然是商場(chǎng)。作為招商人員，商場(chǎng)利益是工作的最高利益，秉持公正、客觀的心態(tài)對(duì)待商戶，做事嚴(yán)謹(jǐn)，保持廉潔，堅(jiān)持原則，是招商員趨利避兇的“法寶”，在處理商戶專柜問(wèn)題而引起的營(yíng)運(yùn)職能的沖突中，應(yīng)就事論事，客觀處理，相信在確保公司利益的大前提下，秉承公正、坦然的心態(tài)，問(wèn)題一定能夠解決。

商場(chǎng)怎樣吸引商家入駐？怎樣進(jìn)行招商？

你好！商場(chǎng)要吸引商家入駐，那么就需要宣傳自己的優(yōu)勢(shì)，并且在租金方面有一定的優(yōu)惠。

急求大型商場(chǎng)招租策劃方案

【貴陽(yáng)金陽(yáng)購(gòu)物廣場(chǎng)】

系列報(bào)告之——

項(xiàng)目招商及營(yíng)銷推廣方案

暨財(cái)務(wù)分析報(bào)告

---------地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)

二零零五年十二月二十二日

目 錄

第一部分 前言 3

第二部分 招商推廣方案 4

一、招商節(jié)點(diǎn)與時(shí)機(jī)規(guī)劃 4

二、招商對(duì)象特征分析 6

三、招商總體思路 9

四、招商核心策略 14

五、招商價(jià)格策略 18

六、招商優(yōu)惠條件 21

七、招商實(shí)施計(jì)劃 24

八、招商推廣策略 29

九、宣傳推廣體系 32

十、招商推廣步驟 36

十一、招商管理 40

十二、招商費(fèi)用預(yù)算 46

第三部分 營(yíng)銷推廣方案 47

一、產(chǎn)品策略 47

二、銷售價(jià)格策略 49

三、銷售目標(biāo)客戶定位 57

四、營(yíng)銷推廣策略 59

五、銷售收入分析 88

六、項(xiàng)目整體包裝策略 101

七、項(xiàng)目整合傳播策略 106

八、銷售管理 123

附件一：銷售人員守則 130

附件二：銷售人員儀表及禮儀 136

第四部分 項(xiàng)目B區(qū)財(cái)務(wù)效益概算分析 141

一、項(xiàng)目成本分析 141

二、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期設(shè)定 141

三、項(xiàng)目各項(xiàng)成本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 142

1、土地成本與土地成本的支付方式 142

2、項(xiàng)目建安成本 142

3、基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 143

4、前期費(fèi)用 143

5、開發(fā)期稅費(fèi) 143

6、銀行成本 143

7、企業(yè)管理費(fèi)用 144

8、不可預(yù)見費(fèi)用 144

四、總成本分析 144

1、項(xiàng)目計(jì)算經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參數(shù) 144

2、項(xiàng)目成本匯總分析 145

3、成本綜述 145

五、財(cái)務(wù)效益分析 146

1、財(cái)務(wù)效益前提設(shè)定 146

2、財(cái)務(wù)指標(biāo)選取 146

3、銷售價(jià)格預(yù)測(cè) 146

4、銷售收入預(yù)測(cè) 147

5、項(xiàng)目租金收入計(jì)算 147

6、廣告費(fèi)用預(yù)算 154

7、項(xiàng)目總體財(cái)務(wù)效益靜態(tài)分析 155

第五部分 結(jié)束語(yǔ)

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