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物業(yè)管理的工作計(jì)劃書

在送舊迎新之際，物業(yè)公司在回顧2005年工作開展的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，找出不足，以更加務(wù)實(shí)的態(tài)度，積極配合集團(tuán)經(jīng)營的戰(zhàn)略方針，細(xì)化管理，從內(nèi)部挖掘潛力，向管理要效益，更加嚴(yán)格要求，加強(qiáng)培訓(xùn)，勇于面對(duì)不足，團(tuán)結(jié)一心，增強(qiáng)大局意識(shí)、責(zé)任意識(shí)和協(xié)作意識(shí)，同心同德，努力完成工作。我們會(huì)繼續(xù)發(fā)揚(yáng)敬業(yè)、奉獻(xiàn)的精神，共同為公司的迅速發(fā)展竭心盡力。

《孫子兵法》說：“間于天地之間，莫貴于人。”員工是企業(yè)的根本，員工素質(zhì)是企業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。我們將把培養(yǎng)一支專業(yè)、高效、嚴(yán)格管理的服務(wù)團(tuán)隊(duì)作為2006年物業(yè)開展內(nèi)部管理的基本戰(zhàn)略，實(shí)行嚴(yán)格管理，善待員工的方針，開展系列的培訓(xùn)計(jì)劃、績效考核，推進(jìn)企業(yè)文化，強(qiáng)化品牌意識(shí)，提高團(tuán)隊(duì)的凝聚力和向心力。

一、人事行政

人事行政工作目標(biāo)：

人員當(dāng)月流動(dòng)率小于 5%

人員培訓(xùn)覆蓋率達(dá)到 100%

人員招聘到崗率達(dá)到 98%

員工生活滿意度達(dá)到 90%

1、團(tuán)隊(duì)的建設(shè)在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，細(xì)化崗位責(zé)任制，把責(zé)、權(quán)、利充分統(tǒng)一，落實(shí)到位。推行與之相配合的績效考核制度，調(diào)動(dòng)員工的積極性?？冃г从趫?zhí)行力，執(zhí)行力源于細(xì)節(jié)，人事部計(jì)劃以保安部作為試點(diǎn)，對(duì)每個(gè)崗位提出具體的崗位職責(zé)要求，推行新的績效考核制度，調(diào)動(dòng)員工對(duì)工作的積極性，使員工不斷加強(qiáng)自我管理能力，明確工作標(biāo)準(zhǔn)，提高自我提升的動(dòng)力并逐步推廣。在各個(gè)崗位上采取績效管理，力求在三月份全面覆蓋，以提高整體的服務(wù)水平和團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力度。在有效的績效考核制度和崗位責(zé)任制的基礎(chǔ)上，人事行政部將加強(qiáng)監(jiān)督的力度，對(duì)崗位的操作和執(zhí)行進(jìn)行有計(jì)劃巡查管理。及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)改進(jìn)。

2、人事行政部將把提高員工素質(zhì)作為部門工作的重點(diǎn)，制定有針對(duì)性的培訓(xùn)計(jì)劃，以業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)和企業(yè)精神相結(jié)合，堅(jiān)持正面灌輸，強(qiáng)化理念，增強(qiáng)員工主人翁責(zé)任感和事業(yè)心，培養(yǎng)開拓進(jìn)取，勇于奉獻(xiàn)的精神。要求員工在工作中真正做到“100%業(yè)主第一”。以企業(yè)精神和宗旨作為統(tǒng)一員工意志，述職報(bào)告統(tǒng)一行動(dòng)的共同基礎(chǔ)。在人事管理流程中，采取優(yōu)勝劣汰的方針，對(duì)入職、轉(zhuǎn)正的員工嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)把關(guān)，逐步提高員工素質(zhì)，繼而提高團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)。

3、在提高管理要求的同時(shí)，更進(jìn)一步關(guān)心員工生活，重視員工需求，加強(qiáng)員工宿舍、飯?zhí)玫墓芾?，組織相應(yīng)的員工生日活動(dòng)、團(tuán)隊(duì)活動(dòng)。重視改善員工福利，加強(qiáng)與員工的溝通，以多方渠道聽取員工意見加以綜合，并及時(shí)給予改善。

4、效益是企業(yè)的最終目標(biāo)，通過崗位責(zé)任制的落實(shí)，人事行政部將重新審核各部門、崗位人員定編的情況，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服務(wù)團(tuán)隊(duì)為目標(biāo)，嚴(yán)格控制人事成本。

5、行政方面，將以配合業(yè)務(wù)部門開展工作的需要為前提，積極與各部門加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，大力配合。修正現(xiàn)有的工作程序，使之更標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。及時(shí)完成物料采購，嚴(yán)格管理物料的采購、使用控制流程，重視公司資產(chǎn)、倉庫、車輛的管理，堵塞漏洞，做好把關(guān)的工作，保證公司財(cái)物、利益不受損失。

二、客服中心

物業(yè)管理是以服務(wù)為主，客服中心是整個(gè)物業(yè)公司的服務(wù)窗口。為此，服務(wù)中心將把服務(wù)放在第一位，堅(jiān)持 “以人為本”的服務(wù)宗旨，規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。不斷提高江南世家物業(yè)價(jià)值，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能。

工作思路：

強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序；

強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程；

強(qiáng)調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化；

強(qiáng)調(diào)“以人為本”的服務(wù)理念和服務(wù)的人性化；

致力于建立與業(yè)主有良好溝通的和諧社區(qū)。

目標(biāo)設(shè)置：

客戶綜合滿意率不低于 90％；

服務(wù)綜合及時(shí)率不低于 85％；

業(yè)務(wù)技能培訓(xùn) 100％；

小區(qū)綠化完好率不低于 90％；

綠化覆蓋率不低于 60％；

管理費(fèi)收費(fèi)率一期逐步達(dá)到 70％；

二期收費(fèi)率達(dá)到 90％；

生活垃圾日清率為 n

bsp; 100％；

工作重點(diǎn)：

根據(jù)對(duì)2005年的工作回顧和反思，2006年將致力于加強(qiáng)規(guī)范管理、協(xié)調(diào)溝通、落實(shí)執(zhí)行，以提高管理服務(wù)效能，營造和諧生活環(huán)境。

（1）制定、完善工作手冊(cè)，使員工翻開手冊(cè)即可操作，如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》等。使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。并對(duì)員工進(jìn)行定期的業(yè)務(wù)、技巧、服務(wù)意識(shí)等方面的培訓(xùn)，通過不斷的強(qiáng)化學(xué)習(xí)，不斷提高服務(wù)中心員工水平。盡快帶領(lǐng)出一支業(yè)務(wù)過硬、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)的員工隊(duì)伍。對(duì)進(jìn)入服務(wù)中心工作的員工嚴(yán)格把關(guān)，定期進(jìn)行考核評(píng)比，對(duì)不稱職員工堅(jiān)決撤換。

（2）小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)良好、舒適的居住環(huán)境，是我們非常重視的問題，以往的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)、檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充實(shí)發(fā)揮每個(gè)人的潛能，認(rèn)真地去做好每天的保潔工作。積極宣傳環(huán)保意識(shí)，使小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳狀態(tài)。

（3）根據(jù)目前的收樓情況，強(qiáng)化對(duì)工程維修的監(jiān)管力度，與各部門積極協(xié)調(diào)配合，完成收樓任務(wù)。

（4）對(duì)物業(yè)管理費(fèi)收取率較低的現(xiàn)狀，由于綜合因素較多，將通過定期開展社區(qū)文娛活動(dòng)、定期安排上門家訪及問卷調(diào)查等多種渠道與業(yè)戶進(jìn)行溝通，聽取業(yè)戶的意見。接受合理的要求及意見，采取有效措施進(jìn)行相應(yīng)的整改，提高管理質(zhì)量；對(duì)于超出管理標(biāo)準(zhǔn)的要求，按國家及有關(guān)規(guī)定向業(yè)主耐心解釋，并加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的政策宣傳，以轉(zhuǎn)變以往固有的觀念，爭取業(yè)主的理解，對(duì)經(jīng)解釋無效拒交管理費(fèi)的業(yè)戶，將通過法律途徑解決，使管理工作得以順利開展。

（5）加強(qiáng)社區(qū)文化的建設(shè)，建立與業(yè)主的良好溝通，共建和諧社區(qū)。

（6）協(xié)助成立業(yè)主委員會(huì)籌備小組，實(shí)行業(yè)主自治，共同管理。

三、工程維修

四、保安部

保安部針對(duì)2005年總結(jié)和分析工作情況，繼續(xù)堅(jiān)持以固強(qiáng)補(bǔ)弱和狠抓落實(shí)為中心，以做好安全和服務(wù)工作為前提，搞好團(tuán)隊(duì)建設(shè)。結(jié)合公司的發(fā)展需要和管理方向，做好小區(qū)的全面安防工作，保證人、財(cái)、物的安全，配合客服，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)的巡查，提高整體管理水平。

工作目標(biāo)

住客及公司綜合滿意度 95%；

無因管理責(zé)任事故率 0；

新員工崗前培訓(xùn)率 100%；

不合格項(xiàng)整改率 100%；

員工流動(dòng)率≤20%（不包括非正常流動(dòng)率）；

突發(fā)事件快速反應(yīng)率為 98%；

非正常投訴率低于 2%。

1、 做好《百日安全無事故評(píng)比活動(dòng)》方案的實(shí)施（2005年11月1日至2006年2月8日），

并全力配合做好二期水鄉(xiāng)別墅外售和收樓工作及本部相關(guān)工作事項(xiàng)的接管，同時(shí)全面做好二期有關(guān)工作的服務(wù)和管理，樹立保安隊(duì)伍的形象。

2、 做好元旦、春節(jié)期間小區(qū)各項(xiàng)安防工作，節(jié)日前小區(qū)安全大檢查，由主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)；同時(shí)落實(shí)好春節(jié)期間主管領(lǐng)導(dǎo)巡查和值班；明確強(qiáng)調(diào)放假不放制度；組織和安排好春節(jié)期間部門員工的業(yè)余娛樂活動(dòng)。隨著本部人員增加和三期宿舍籃球場地的修復(fù)完工，擬成立物業(yè)公司籃球隊(duì)，既可豐富員工業(yè)余生活，又可為公司聯(lián)誼公關(guān)比賽做好準(zhǔn)備。

3、 保安部將于1月份開展為業(yè)主或客人優(yōu)質(zhì)服務(wù)月活動(dòng)，體現(xiàn)保安隊(duì)伍的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)熱情，同時(shí)建立良好的口碑。

4、 做好一二期智能化系統(tǒng)投入使用的前期準(zhǔn)備工作，建立和完善智能化系統(tǒng)的使用和管理制度，及時(shí)進(jìn)行智能化系統(tǒng)操作規(guī)范培訓(xùn)，逐步改變完全靠“人防”的管理模式。同時(shí)設(shè)專人負(fù)責(zé)在監(jiān)控中心上崗，保證小區(qū)24小時(shí)的監(jiān)督和管理，提高安防標(biāo)準(zhǔn)。

5、 針對(duì)一、二期消防設(shè)備設(shè)施的分布和配備情況，更進(jìn)一步完善設(shè)備設(shè)施管理和使用運(yùn)作培訓(xùn)，同時(shí)加強(qiáng)日常消防培訓(xùn)和突發(fā)事件處理演練。根據(jù)實(shí)際情況將小區(qū)日常安全管理注意事項(xiàng)、家居與森林防火、突發(fā)事件處理方法等安防常識(shí)制作后派發(fā)業(yè)主，提高安防意識(shí)的宣傳和群防群治工作。

6、 做好人員的培養(yǎng)和儲(chǔ)備工作。對(duì)保安員管理方向是力求轉(zhuǎn)型和建設(shè)成為強(qiáng)有力綜合型的隊(duì)

伍。結(jié)合保安職業(yè)特性，在年初人員流動(dòng)高峰期前做好人員安撫工作，加強(qiáng)與人才市場、部隊(duì)和保安學(xué)校的聯(lián)系，做好人員補(bǔ)充儲(chǔ)備工作。全年退伍軍人占總?cè)藬?shù)比例為75%，其它占比例為25%（保安學(xué)校、警校、武校人員）。發(fā)揮和利用現(xiàn)有人力創(chuàng)造最大價(jià)值，做好物業(yè)公司排頭服務(wù)部門。

7、 加強(qiáng)骨干隊(duì)伍的建設(shè)，拓寬員工知識(shí)面，條件允許組織骨干參觀兄弟單位學(xué)習(xí)，查找自身問題，提高整體素質(zhì)和層次，（骨干隊(duì)伍）使用原則為能者上、庸者讓，每季度開展工作自評(píng)，部門上半年工作總結(jié)時(shí)工作述職。

五、會(huì)所經(jīng)營

2006年上半年將繼續(xù)以服務(wù)為先、效益為本的經(jīng)營方針，積極配合營銷及客服工作的開展。采取靈活的經(jīng)

營手法，推出更貼身的服務(wù)，把會(huì)所經(jīng)營做到推陳出新。在內(nèi)部管理上，加強(qiáng)本部門各經(jīng)營點(diǎn)的協(xié)調(diào)合作性，著力增強(qiáng)和提升員工工作技能和服務(wù)意識(shí)，最大限度地調(diào)動(dòng)人員的積極性、創(chuàng)造性；切實(shí)加強(qiáng)餐廳出品管理工作，在飲食出品上不斷推陳出新，做好小區(qū)配套服務(wù)工作的開展。

工作目標(biāo)

力爭半年創(chuàng)收3萬元；

六、財(cái)務(wù)管理

圍繞集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)年度工作目標(biāo)，促進(jìn)效益增長，完善財(cái)務(wù)管理體系，加強(qiáng)資金、資產(chǎn)、成本、采購價(jià)格的管理和控制。在把服務(wù)放在第一位的同時(shí)，建立規(guī)范的賬務(wù)管理，積極配合業(yè)務(wù)部門工作的開展，加快科耐物業(yè)管理的投入使用。為全面完成物業(yè)的各項(xiàng)工作指標(biāo)和工作任務(wù)，制定物業(yè)財(cái)務(wù)部06年上半年工作計(jì)劃如下：

工作目標(biāo)：

服務(wù)滿意度90%；

控制虧損在20萬元以內(nèi)；

建立君華物業(yè)成本庫；

1、物業(yè)財(cái)務(wù)部在集團(tuán)財(cái)務(wù)中心的統(tǒng)一指導(dǎo)下, 根據(jù)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理制度,結(jié)合物業(yè)財(cái)務(wù)工作的實(shí)際情況,建立一套詳細(xì)完整的成本庫,合理的進(jìn)行成本控制, 及時(shí)準(zhǔn)確地向管理層提供最真實(shí)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

2、負(fù)責(zé)公司資金計(jì)劃的制定與跟蹤對(duì)比，管理臺(tái)帳的登記與財(cái)務(wù)狀況分析，并向管理層提供財(cái)務(wù)報(bào)告,進(jìn)行成本分析,提出相關(guān)的建議,力爭控制半年虧損額在20萬以內(nèi)。

3、以服務(wù)為宗旨，與客服中心一起做好管理費(fèi)的收繳工作。對(duì)于前期欠費(fèi)的業(yè)主要與客服中心配合，一起商定催繳的辦法，爭取催繳率達(dá)到30％。把物業(yè)公司的收費(fèi)工作推向一個(gè)新的臺(tái)階。

4、負(fù)責(zé)各種款項(xiàng)的審核，規(guī)范財(cái)務(wù)付款審核程序，進(jìn)行新的財(cái)務(wù)制度的培訓(xùn)。主要是對(duì)物業(yè)公司各部門負(fù)責(zé)人及本部門員工組織一起學(xué)習(xí)新的財(cái)務(wù)制度，對(duì)以前修改的部分要進(jìn)行重點(diǎn)的講解，新的制度實(shí)施后，要嚴(yán)格按照制度執(zhí)行。財(cái)務(wù)部門進(jìn)行監(jiān)督把關(guān)。

5、完成05年的年終財(cái)務(wù)總結(jié)，進(jìn)行財(cái)務(wù)狀況分析，編制財(cái)務(wù)報(bào)告。并且根據(jù)各部門提供的數(shù)據(jù)編制06年上半年資金計(jì)劃，上報(bào)集團(tuán)資金計(jì)劃部，根據(jù)集團(tuán)批準(zhǔn)的資金計(jì)劃，合理安排物業(yè)公司06年上半年每個(gè)月的資金，并與各部門協(xié)商對(duì)一些付款計(jì)劃進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。

在2006年的工作展望中，隨著二期業(yè)主的入住，對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)水平，服務(wù)素質(zhì)、工作效率的要求都將是一個(gè)很大的提升。在2006年，我們有信心齊心合力打造物業(yè)的企業(yè)形象，有信心提高物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)率，有信心組建我們自己的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，有信心比今天做得更好。

關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳案例

按《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)（下稱物管公司）之間可以采取“包干制”或者“酬金制”的方式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，而基于酬金制收費(fèi)方式程序過于復(fù)雜物管公司一般不愿采用，實(shí)務(wù)中一般均采取包干制收費(fèi)方式。采用包干制收費(fèi)方式中，物業(yè)服務(wù)成本包括“物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用”，電梯屬于物業(yè)共用設(shè)備，基于電梯運(yùn)行所產(chǎn)生的費(fèi)用當(dāng)然屬于物業(yè)服務(wù)成本，屬于物業(yè)收費(fèi)范圍。

電梯運(yùn)行所可能產(chǎn)生的費(fèi)用一般包括：1、電梯修理、更換、改造費(fèi)用；2、電梯廣告費(fèi)用；3、電梯日常維護(hù)費(fèi)用；4、電梯運(yùn)行所發(fā)生的電費(fèi)。

按《物業(yè)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定：“物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本”。為此電梯修理、更換、改造費(fèi)用不屬于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不在本文討論范圍，而電梯日常維護(hù)費(fèi)用及電梯運(yùn)行所發(fā)生的電費(fèi)實(shí)務(wù)中一般沒有予以區(qū)分（廣東省1997年曾發(fā)布指導(dǎo)性文件，電梯運(yùn)行電費(fèi)單獨(dú)計(jì)算單獨(dú)收取），為此本文就分別探討電梯廣告費(fèi)用和電梯日常維護(hù)及電費(fèi)收?。ㄒ韵潞喎Q電梯維護(hù)費(fèi)）二部分。

一、關(guān)于電梯廣告費(fèi)用。

基于電梯乘坐人在電梯廳及電梯內(nèi)對(duì)應(yīng)的等待時(shí)間，電梯廣告已成為重要的新興廣告類型，其中包括靜態(tài)電梯內(nèi)轎箱廣告及動(dòng)態(tài)電梯前室（特別是電梯一樓門廳）視頻廣告等。不可否認(rèn)電梯廣告既可以增加業(yè)主的收入也在一定程度上緩解了乘座人等待及乘座電梯期間的乏味。

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條的規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用”。為此電梯廣告設(shè)置的程序是：物管公司先應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主大會(huì)或授權(quán)業(yè)主委員會(huì)同意后方可進(jìn)行電梯廣告發(fā)布。如未成立業(yè)主大會(huì)，則應(yīng)在小區(qū)內(nèi)發(fā)布公告征求廣大業(yè)主的同意，且廣告收入應(yīng)存入專門的帳戶不得挪用。

對(duì)于電梯廣告發(fā)布收益分配，基于物管公司要進(jìn)行統(tǒng)一的管理，也要耗費(fèi)一定的時(shí)間和廣告公司就電梯廣告發(fā)布的簽約、審查等進(jìn)行洽談，作者認(rèn)為電梯廣告發(fā)布的收益小部分作為物管公司的管理成本（或酬金），大部分歸業(yè)主所有可用于小區(qū)公共設(shè)備的維修等相對(duì)較為公平合理。

二、關(guān)于電梯維護(hù)費(fèi)。

對(duì)于電梯維護(hù)費(fèi)，目前在國內(nèi)主要有以下幾種收費(fèi)方式：

1、按乘坐次數(shù)支付費(fèi)用，可按乘坐單次支付費(fèi)用，也可按月（按季）支付費(fèi)用，典型的實(shí)施城市如重慶市，重慶市的部分寫字間電梯對(duì)外來人員按次收取電梯費(fèi)。

2、按戶平均分?jǐn)傎M(fèi)用或按居住人口分?jǐn)傎M(fèi)用（重慶市2004年發(fā)布指導(dǎo)性文件，對(duì)業(yè)主按戶據(jù)實(shí)分?jǐn)偸杖‰娞葙M(fèi)；哈爾濱市2009年發(fā)布指導(dǎo)性文件，電梯維護(hù)費(fèi)按戶分?jǐn)?，電梯運(yùn)行電費(fèi)按層分?jǐn)偅?/p>

3、按面積分?jǐn)傎M(fèi)用，包括成都在內(nèi)大部分的城市采用此類方式，成都市2007年發(fā)布指導(dǎo)性文件，電梯費(fèi)含在物業(yè)管理費(fèi)中按面積收?。粡V州市2004年發(fā)布指導(dǎo)性文件，電梯費(fèi)含在物業(yè)管理費(fèi)中按面積收取（電梯運(yùn)行電費(fèi)分開合理分?jǐn)倖为?dú)收?。?/p>

4、按面積分?jǐn)偨Y(jié)合系數(shù)確定費(fèi)用，先選定一個(gè)基本電梯維護(hù)費(fèi)價(jià)位的樓層，在該樓層之上逐漸加收電梯費(fèi)，該樓層之下逐漸減收電梯費(fèi)，使增加的電梯費(fèi)和減少的電梯費(fèi)和差為零，常州市2009年發(fā)布指導(dǎo)性文件，電梯費(fèi)按建筑面積結(jié)合樓層系數(shù)收?。◤V州市1999年曾發(fā)布指導(dǎo)性文件，電梯運(yùn)行電費(fèi)按樓層系數(shù)分?jǐn)?，首層不使用電梯的住戶不分?jǐn)傠娰M(fèi)）。

以上幾種收費(fèi)方式的利弊分析：

第一種方式的好處就是做到按次收費(fèi)避免電梯費(fèi)用分擔(dān)的糾紛，但最大的缺陷就是使日常的物業(yè)運(yùn)作復(fù)雜化（有可能還需要安裝IC卡計(jì)費(fèi)系統(tǒng)設(shè)備）。隨著都市化生活節(jié)奏的加快，人們?cè)絹碓较矚g和適應(yīng)簡潔、高效的生活方式，按次收費(fèi)顯然和人們的追求相違背。不僅如此，對(duì)于業(yè)主的親友來訪、接受郵件快遞、便民送貨上門服務(wù)等都會(huì)帶來很大的不便（耗費(fèi)時(shí)間、需準(zhǔn)備零錢）。這種收費(fèi)方式直接把簡單的事情復(fù)雜化，與簡單高效的現(xiàn)代生活方式是背到而馳的，顯然不能適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展。

第二種方式的好處較為明顯，對(duì)于按戶收費(fèi)其計(jì)費(fèi)方式非常簡單，但弊端同樣明顯，其收費(fèi)方式不能體現(xiàn)公平、合理，特別是單位住戶內(nèi)居住人口比例有很大的差別，對(duì)小戶型或居住人口少的業(yè)主最不公平（但如按居住人口收費(fèi)，其計(jì)費(fèi)方式相對(duì)更為復(fù)雜，且由于居住人口可能發(fā)生變化容易在業(yè)主和物管公司之間發(fā)生分歧）。另外，根據(jù)“誰受益誰付出”的日常生活常識(shí)，這種方式相對(duì)不為住在低層尤其是底層業(yè)主所接受，容易遭到這類業(yè)主的抵制而引起低層尤其是底層業(yè)主的連鎖反應(yīng)，造成一種業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物管公司之間因?yàn)殡娞葙M(fèi)用分?jǐn)偡绞匠霈F(xiàn)分歧而產(chǎn)生以拒交物管費(fèi)等方式的對(duì)抗，最終會(huì)損害全體業(yè)主的利益。

第三種方式的利弊與第二種方式相似，但相對(duì)來說，按面積收取電梯費(fèi)其計(jì)費(fèi)方式和物管費(fèi)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式相同，且不會(huì)發(fā)生計(jì)量變化，雖然同樣不能解決低層、底層業(yè)主費(fèi)用承擔(dān)方式上的公平合理問題，但相對(duì)于第二種方式來說，更為科學(xué)、合理、方便些。

第四種方式的好處是：如計(jì)算公式較為科學(xué)的話就可以基本體現(xiàn)效率與公平的兼顧，也充分考慮電梯的使用頻率。唯一的弊端在于計(jì)算相對(duì)較為復(fù)雜，可能會(huì)引起部分業(yè)主的誤解，也相對(duì)增大了物管公司的工作量。同時(shí)，計(jì)費(fèi)的基數(shù)和系數(shù)也會(huì)因理解不同而出現(xiàn)較大分歧，在確定收費(fèi)方式和收費(fèi)范圍以及具體計(jì)算方式上容易形成意見各異局面。此種計(jì)費(fèi)方式雖然仍有缺陷，但相較前三種方式進(jìn)步許多。

為此，作者本人贊成實(shí)施第四種收費(fèi)方式。

三、電梯維護(hù)費(fèi)收費(fèi)的改革及探討。

1、需要政府主管部門主導(dǎo)出臺(tái)指導(dǎo)性文件。

現(xiàn)代住宅商品化程度越來越高，業(yè)主對(duì)自身的權(quán)益維護(hù)意識(shí)也越來越強(qiáng)，因電梯使用收費(fèi)而出現(xiàn)的糾紛也日益增多，原有的物業(yè)電梯收費(fèi)方式也顯得愈加不合時(shí)宜。在這種狀態(tài)下無論是物管公司或業(yè)主委員會(huì)單方面對(duì)電梯收費(fèi)作出規(guī)定還是物管公司與業(yè)主協(xié)商確定都將是一個(gè)艱難、漫長而又充滿爭議和不同意見的過程。即便最后依少數(shù)服從多數(shù)定下了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也因?yàn)槿狈?quán)威性而受到持不同意見業(yè)主的質(zhì)疑或抵制（當(dāng)然，對(duì)于采用按面積計(jì)算電梯維護(hù)費(fèi)的城市，物管公司直接向物價(jià)局申請(qǐng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就可以。但要進(jìn)行系數(shù)改革，在未有政府指導(dǎo)性文件的前提下，漫長的談判進(jìn)程難免）。同時(shí)，物管公司在接手新的物業(yè)樓盤的過程中也因?yàn)槿狈?quán)威性的指導(dǎo)意見而與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)就因電梯收費(fèi)問題出現(xiàn)一個(gè)繁雜、反復(fù)的磋商過程。加重了物業(yè)管理的難度、糾紛風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)間機(jī)會(huì)成本。

近年來，有許多城市的政府主管部門意識(shí)到了物業(yè)管理中電梯收費(fèi)的問題，相繼出臺(tái)了相關(guān)的指導(dǎo)性意見和相應(yīng)的實(shí)施辦法。如江蘇省常州市房管局就于2009年10月1日實(shí)施的《常州市市區(qū)住宅電梯運(yùn)行維護(hù)收費(fèi)管理辦法》對(duì)物業(yè)管理中電梯的使用、運(yùn)行、收費(fèi)范圍、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等容易引發(fā)爭議糾紛的部分作出了明確的規(guī)定。相類似的如成都、重慶、廣州、哈爾濱等城市的政府主管部門先后出臺(tái)針對(duì)物業(yè)管理中有關(guān)電梯收費(fèi)的政府指導(dǎo)性意見，這些都不失為對(duì)物業(yè)管理中電梯費(fèi)計(jì)費(fèi)方法作出了有益的改革探索。

2、需要業(yè)主委員會(huì)的積極參與。

政府指導(dǎo)性意見對(duì)于對(duì)電梯維護(hù)費(fèi)的改革及推動(dòng)僅是前提條件，業(yè)委會(huì)更應(yīng)有所作為。雖然政府部門出臺(tái)了相關(guān)的電梯維護(hù)費(fèi)收費(fèi)規(guī)定，但在各小區(qū)具體操作上，政府不會(huì)也無法干預(yù)太多。因此，作為小區(qū)業(yè)主最高“權(quán)力機(jī)構(gòu)”的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)從業(yè)主利益的角度出發(fā)，多和物管公司溝通協(xié)調(diào)，最終產(chǎn)生一個(gè)雙方都能接受的操作方案。如果物管公司堅(jiān)持執(zhí)行顯失公平的收費(fèi)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)“罷免”物管公司。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主的自治機(jī)構(gòu)也應(yīng)該在成立后對(duì)推動(dòng)電梯收費(fèi)改革積極行動(dòng)。例如更換物管公司后與新入駐的公司在政府指導(dǎo)意見的基礎(chǔ)上進(jìn)行協(xié)商，對(duì)電梯的收費(fèi)范圍及標(biāo)準(zhǔn)在本著維護(hù)業(yè)主利益的基礎(chǔ)上進(jìn)行約定，必要時(shí)還可以通過召開業(yè)主大會(huì)的方式與業(yè)主、物管公司進(jìn)行溝通，廣泛征求大多數(shù)業(yè)主的意見及建議。

3、低層或底層業(yè)主依法應(yīng)支付電梯費(fèi)。

低層或底層業(yè)主是否需要承擔(dān)電梯費(fèi)用？按《中華人民共和國物權(quán)法》第七十條的規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”第七十二條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)?！彪娞葑鳛闃莾?nèi)全體產(chǎn)權(quán)人的共用財(cái)產(chǎn)，因此運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用理應(yīng)由樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人共同承擔(dān)。進(jìn)一步解釋任何業(yè)主都有使用電梯的權(quán)利，只是對(duì)低層或底層業(yè)主來說，只是一般未行使或較少行使這種權(quán)利罷了，但不能因此而不承擔(dān)電梯費(fèi)用。換句話說即使權(quán)利可以放棄，義務(wù)應(yīng)該承擔(dān)。同時(shí)，相對(duì)現(xiàn)代電梯公寓來說建設(shè)負(fù)一層或負(fù)二層的車庫是普遍存在現(xiàn)象。低層或底層業(yè)主完全不使用電梯的現(xiàn)象幾乎不存在。因此，從物權(quán)法的角度來看低層或底層業(yè)主完全不付電梯費(fèi)用的理由完全沒有法律依據(jù)。

低層或底層業(yè)主應(yīng)該怎樣承擔(dān)電梯費(fèi)用？雖然從物權(quán)法的角度看其依法應(yīng)承擔(dān)電梯費(fèi)，但從民法基本原則公平合理的角度看，其所應(yīng)該承擔(dān)電梯費(fèi)的范圍、份額還是值得探討和商榷的。根據(jù)“誰受益誰承擔(dān)”的生活常識(shí)，該些住戶因使用頻率極少，因此少承擔(dān)電梯費(fèi)是符合遵循公平合理、等價(jià)有償?shù)拿穹ɑ驹瓌t的，也符合人們的日常思維習(xí)慣和價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的。這一觀點(diǎn)在常州、廣州等城市已付諸實(shí)施，并逐漸得到業(yè)主們的認(rèn)同。為此，低層或底層業(yè)主承擔(dān)較少的電梯費(fèi)用，高層的業(yè)主承擔(dān)較多的電梯費(fèi)用完全符合民法的公平合理原則，更容易推廣被廣大業(yè)主所接受。

物業(yè)app開發(fā)方案包含哪些功能

物業(yè)管理APP開發(fā)開發(fā)有哪些基礎(chǔ)功能？

1、社區(qū)信息。用戶也可以通過物業(yè)管理APP開發(fā)瀏覽社區(qū)信息。物業(yè)人員將根據(jù)實(shí)際情況更新社區(qū)信息。需要它的用戶可以自己瀏覽。此外，我們會(huì)及時(shí)通知用戶物業(yè)發(fā)出的重要通知，方便用戶作出相關(guān)安排。

2、在線溝通。通過物業(yè)服務(wù)應(yīng)用，業(yè)主和用戶可以直接與物業(yè)人員交流。無論他們?cè)谥Ц段飿I(yè)費(fèi)方面有什么問題，或者對(duì)社區(qū)建設(shè)有什么反饋，他們都可以通過該平臺(tái)這樣做。

3、交流社區(qū)。此外，該平臺(tái)還將為用戶建立一個(gè)在線社區(qū)。用戶可以在社區(qū)中交流，從而促進(jìn)業(yè)主之間的社會(huì)互動(dòng)，創(chuàng)造一個(gè)良好和諧的社區(qū)環(huán)境。

4、在線繳費(fèi)。用戶也可以通過物業(yè)管理APP在線支付物業(yè)費(fèi)，在此過程中，物業(yè)人員將計(jì)算業(yè)主支付的費(fèi)用，用戶只需按時(shí)完成繳費(fèi)操作。

以上就是物業(yè)管理APP開發(fā)基礎(chǔ)功能的相關(guān)介紹，希望對(duì)大家有所幫助。

那個(gè)公司做物業(yè)APP方案開發(fā)的？

物業(yè)APP是一款深度構(gòu)建化定制的社區(qū)物業(yè)管理APP，將物業(yè)服務(wù)、信息通知、物業(yè)繳費(fèi)、周邊商鋪、社區(qū)活動(dòng)、社區(qū)圈子等諸多生活幫助信息及服務(wù)整合在手機(jī)里。對(duì)于物業(yè)服務(wù)公司而言，一方面可以提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，提高物業(yè)公告等信息覆蓋率，另一方面，可以節(jié)約人力成本，還可通過商家模塊，獲取一定的經(jīng)濟(jì)效益。

具體內(nèi)容可以參考一下英唐眾創(chuàng)給出的物業(yè)APP開發(fā)方案的一些內(nèi)容，物業(yè)APP應(yīng)該包括以下功能

1、小區(qū)資訊：展示小區(qū)最新的資訊和動(dòng)態(tài)，讓小區(qū)居民對(duì)小區(qū)的活動(dòng)有全盤的了解。小區(qū)資訊詳情，將對(duì)活動(dòng)的具體情況，有一個(gè)更詳盡的描述。

2、物業(yè)通知：由物業(yè)服務(wù)公司通過管理后臺(tái)發(fā)布，能將最新的物業(yè)通知推送到用戶手機(jī)桌面，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理信息的即時(shí)推送，點(diǎn)擊即可查看詳情。

3、郵包提醒：將以數(shù)字的方式，提醒住戶有多少郵包在傳達(dá)室尚未領(lǐng)取，領(lǐng)取完成后，該數(shù)字將自動(dòng)歸零。

4、小區(qū)服務(wù)：整合小區(qū)所有服務(wù)項(xiàng)目，如物業(yè)維修，超市送貨，電腦維修等，點(diǎn)擊圖標(biāo)，即可直接呼叫服務(wù)提供商，獲取小區(qū)周邊的商業(yè)、生活、維修等方面的服務(wù)。

5、小區(qū)團(tuán)購：是為小區(qū)居民特別推出的團(tuán)購項(xiàng)目，小區(qū)居民只要展示手機(jī)客戶端，被證實(shí)是小區(qū)的住戶，在商家即可享受相應(yīng)的團(tuán)購優(yōu)惠。無需辦理任何其他手續(xù)。

6、小區(qū)話題：小區(qū)論壇，住戶可以瀏覽小區(qū)鄰居所發(fā)表的帖子，自己也可以發(fā)表新帖，回復(fù)其他人帖子，是小區(qū)溝通交流的平臺(tái)。

7、周邊優(yōu)惠：APP將自動(dòng)定位到住戶居住的小區(qū)附近，以地圖的方式，展示住戶小區(qū)周邊的優(yōu)惠商家，團(tuán)購活動(dòng)等信息。地圖上以不同顏色的標(biāo)簽，標(biāo)注了不同類型的商家。戶主可以憑客戶端，點(diǎn)擊地圖上的商家圖標(biāo)，便捷地查找商家位置，并在指定商家，享受專為業(yè)主提供的專項(xiàng)優(yōu)惠活動(dòng)，獲得更多超值優(yōu)惠。

8、物業(yè)繳費(fèi)：用戶可以通過APP實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)的查詢和繳納。

智慧社區(qū)市場推廣方案ppt

　智慧社區(qū)是一個(gè)系統(tǒng)化的工程，不單純是做硬件產(chǎn)品的建設(shè)，還需要軟件平臺(tái)的支持，另外還需要跟各類政務(wù)和其他平臺(tái)的數(shù)據(jù)服務(wù)對(duì)接，需要跟政府部門合作建設(shè)的整體工程，所以，智慧社區(qū)的盈利模式重點(diǎn)也是在其整個(gè)生態(tài)體系上的來實(shí)現(xiàn)的。

金鵬信息智慧社區(qū)專家分析，智慧社區(qū)盈利模式目前分為幾個(gè)方向：

1、 周邊電商生態(tài)系統(tǒng)收費(fèi)盈利

智慧社區(qū)盈利模式之一就是建立社區(qū)周邊的電商系統(tǒng)，社區(qū)三公里生活圈覆蓋，讓社區(qū)購物實(shí)現(xiàn)本地化，零距離。通過合作一些知名超市和供應(yīng)商，為社區(qū)業(yè)主提供如生鮮、食品、蔬菜以及生活用品等購物服務(wù)，方便社區(qū)業(yè)主的生活采購，提高業(yè)主生活質(zhì)量。

2、 合作廣告媒體實(shí)現(xiàn)盈利

通過跟各大廣告公司和傳媒公司合作，出租自己的社區(qū)門口機(jī)和室內(nèi)機(jī)的廣告位，提供覆蓋小區(qū)的精準(zhǔn)廣告服務(wù)，如果智慧社區(qū)能形成規(guī)?；@類也可形成比較固定的廣告營收。

3、 社區(qū)O2O服務(wù)收費(fèi)盈利

社區(qū)O2O既生活服務(wù)類項(xiàng)目的線上線下服務(wù)，通過整合一些生活常用服務(wù)比如洗衣、保潔、家政、維修服務(wù)、洗車、電影、餐飲等服務(wù)，讓小區(qū)周邊的服務(wù)跟社區(qū)業(yè)主直接對(duì)接，省去了找尋的成本，通過收取一定的服務(wù)平臺(tái)傭金來實(shí)現(xiàn)營收。

4、 電信運(yùn)營商等合作收費(fèi)

電信運(yùn)營商方面的合作可以根據(jù)自己的社區(qū)小站如鄭州的社區(qū)小站服務(wù)點(diǎn)，推廣通訊和寬帶方面的產(chǎn)品，比如可以實(shí)現(xiàn)手機(jī)的零售和寬帶業(yè)務(wù)辦理，業(yè)主在家里的平臺(tái)即可看到小站合作的項(xiàng)目，升級(jí)寬帶或者更換業(yè)務(wù)等。

5、 醫(yī)療服務(wù)等項(xiàng)目收費(fèi)

通過跟周邊或者本市的醫(yī)療、診所等單位實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共通，為業(yè)主建立家庭健康檔案，方便老年人的身體健康狀況實(shí)時(shí)反饋，同時(shí)也可以預(yù)約醫(yī)療單位的健康專家實(shí)現(xiàn)上門體檢和針對(duì)性的健康服務(wù)，通過為家庭提供定制服務(wù)來收取費(fèi)用。

6、物業(yè)服務(wù)盈利

傳統(tǒng)物業(yè)提供的服務(wù)都是最基礎(chǔ)的社區(qū)服務(wù)，而且由于經(jīng)常性出現(xiàn)物業(yè)費(fèi)收繳困難，物業(yè)服務(wù)不理想，導(dǎo)致物業(yè)管理在很多社區(qū)是一個(gè)難解決的問題，通過智慧社區(qū)讓業(yè)主和物業(yè)公司建立標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)規(guī)則，業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)用可以實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的評(píng)分機(jī)制，另外業(yè)主也可以根據(jù)自己的特定需求購買物業(yè)的增值收費(fèi)，這方面可以嘗試拓展比如家庭安防保衛(wèi)服務(wù)等，讓物業(yè)公司進(jìn)入正常循環(huán)，也避免不定期更換物業(yè)導(dǎo)致的管理難題出現(xiàn)過多。

這就是目前我們根據(jù)實(shí)際智慧社區(qū)的發(fā)展總結(jié)出的幾點(diǎn)智慧社區(qū)盈利模式，后期我們將探索更多適合本地的一些智慧社區(qū)盈利模式給地產(chǎn)商和合作客戶，幫助更多社區(qū)轉(zhuǎn)型智慧社區(qū)，成為智慧城市的一個(gè)重要的支點(diǎn)。

金鵬信息智慧社區(qū)解決方案

新形勢下如何做好物業(yè)收費(fèi)管理工作

物業(yè)收費(fèi)問題是當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)中矛盾比較突出，業(yè)主和物業(yè)企業(yè)都十分關(guān)心的問題。物業(yè)服務(wù)糾紛長期困擾著物業(yè)行業(yè)的發(fā)展。它已成為物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展的瓶頸，解決物業(yè)服務(wù)糾紛和矛盾，規(guī)范收費(fèi)行為，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)向市場化發(fā)展，維護(hù)物業(yè)服務(wù)雙方共同利益，是目前迫切需要解決的問題。在近幾年工作實(shí)踐和舉報(bào)案件涉及的物業(yè)收費(fèi)的查處中，發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)存在以下問題： 一、機(jī)構(gòu)不規(guī)范，物業(yè)消費(fèi)市場不成熟。 物業(yè)服務(wù)也是一種商品，其價(jià)值表現(xiàn)為改善和優(yōu)化物業(yè)環(huán)境，保障物業(yè)區(qū)域的良好秩序。業(yè)主來自四面八方，家庭結(jié)構(gòu)、文化修養(yǎng)等各方面參差不齊，導(dǎo)致對(duì)這一特殊商品認(rèn)識(shí)不全。一方面希望通過物業(yè)改善環(huán)境，同時(shí)又不主動(dòng)關(guān)心維護(hù)環(huán)境；一方面希望物業(yè)降低成本，同時(shí)又不愛惜公共設(shè)施，因此導(dǎo)致這一商品價(jià)值得不到充分體現(xiàn)。表現(xiàn)為交費(fèi)不主動(dòng)，有的甚至欠交。作為物業(yè)公司，有的是建設(shè)部門組織的，有的是開發(fā)商自發(fā)組織的，工作人員未經(jīng)正規(guī)培訓(xùn)，對(duì)物業(yè)行業(yè)知之甚少，態(tài)度蠻橫、作風(fēng)粗暴、服務(wù)意識(shí)差、出現(xiàn)問題無法正確解決。 二、業(yè)主消費(fèi)意識(shí)不健全，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收取難。 一般商品很直觀，價(jià)值體現(xiàn)一目了然，消費(fèi)者也可貨比三家，而物業(yè)服務(wù)選擇余地較小。消費(fèi)者往往希望值較高，導(dǎo)致業(yè)主一但對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意就不交物業(yè)費(fèi)，有的業(yè)主過慣了自力更生的生活，且這種觀念根深蒂固，入住小區(qū)后有種被服務(wù)的感覺；有的業(yè)主對(duì)公共分?jǐn)偛焕斫?，認(rèn)為不應(yīng)由業(yè)主負(fù)擔(dān)；有的業(yè)主對(duì)工程質(zhì)量、開發(fā)商遺留問題、失竊現(xiàn)象完全歸罪于物業(yè)；這一系列的現(xiàn)象導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收取難。而維持物業(yè)公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)的直接來源就是物業(yè)費(fèi)。物業(yè)費(fèi)收不上來，工人工資得不到及時(shí)發(fā)放，直接影響工人的工作積極性，影響企業(yè)經(jīng)營，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降。 三、紛爭多，矛盾凸顯。 物業(yè)服務(wù)雙方分別站在自己的利益上，缺乏溝通，很難形成一個(gè)互相理解、互相扶持的一個(gè)統(tǒng)一體。業(yè)主希望以較低的物業(yè)費(fèi)獲取最大的服務(wù)，凸顯買方意愿；物業(yè)公司則希望以較低的服務(wù)成本獲取較大的利潤。側(cè)重于利益忽略服務(wù)。通過調(diào)查，紛爭焦點(diǎn)是住戶水電損耗問題，對(duì)這個(gè)客觀存在又較難解決的跑冒漏現(xiàn)象（有的缺口很大），雙方很難達(dá)成共識(shí)。另外，業(yè)主在購買房屋時(shí)，未注明是否含有公共維修基金、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等等，都為紛爭帶來隱患。業(yè)主以拒交費(fèi)用抗?fàn)?，物業(yè)以斷水?dāng)嚯娨獟?。如此反?fù)，無法形成一個(gè)雙方獲益的良性循環(huán)。 針對(duì)以上問題，應(yīng)采取以下措施： 一、進(jìn)一步完善物業(yè)管理的法律法規(guī)。 依據(jù)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》及即將頒布的《實(shí)施辦法》，政府介入，因地制宜地制定本轄區(qū)實(shí)施細(xì)則，規(guī)范物業(yè)雙方的行為。工商、物價(jià)、建設(shè)、審計(jì)部門加大監(jiān)督檢查力度，多方形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制，定期檢查督促。讓物業(yè)企業(yè)明白即使是實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，也受法律的約束，市場經(jīng)濟(jì)也是法制經(jīng)濟(jì)。同時(shí)政府要加大公益設(shè)施的投入，讓企業(yè)體會(huì)到政府的關(guān)心和扶持。這將在很大程度上推動(dòng)物業(yè)行業(yè)逐步走向正規(guī)化。 二、加大宣傳力度，使物業(yè)雙方在認(rèn)識(shí)上達(dá)到高度一致。 物業(yè)公司可以通過廣播、電視、公開欄、宣傳冊(cè)等多種形式在自己充分認(rèn)識(shí)理解的基礎(chǔ)上，向廣大業(yè)主宣傳講解《山東省物業(yè)收費(fèi)管理?xiàng)l例》及即將頒布的《實(shí)施辦法》，詳細(xì)告知《條例》中規(guī)定的業(yè)主的職責(zé)和義務(wù)。了解什么是公共部位，什么是專用部位，應(yīng)分?jǐn)偸裁?，?yīng)維護(hù)什么，不應(yīng)有什么行為，雙方簽定一個(gè)明白紙。讓業(yè)主知道得不到應(yīng)有的服務(wù)怎樣去維權(quán)，雙方有違反行為應(yīng)受到什么制裁。 三、召開座談會(huì)，和諧解決糾紛。 物業(yè)公司主動(dòng)召集業(yè)主代表，定期不定期舉辦聯(lián)誼會(huì)、茶話會(huì)，在情感上拉近雙方距離。雙方各抒己見、暢所欲言，把問題擺在桌面上，把矛盾解決在萌芽中?；ハ嘀赋龉ぷ髦械牟蛔?，積極采納好的建議，共同制定切實(shí)可行的方案，監(jiān)督實(shí)施。還可以通過意見箱、電子郵件等收集意見和建議；也可以讓一些有威信、有熱情、有精力的離退休人員做義務(wù)監(jiān)督員，充分發(fā)揮他們的余熱?？傊?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)和諧的工作、生活環(huán)境。即使出現(xiàn)紛爭，也要積極調(diào)解，不推責(zé)、不逃避，和平解決，避免走法律程序。 四、財(cái)務(wù)公開，陽光收費(fèi)。 小區(qū)要設(shè)立公開欄、明白板，定期公開賬務(wù)。公示物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行國家指導(dǎo)價(jià)的，注明基本價(jià)格和浮動(dòng)幅度。公示哪些費(fèi)用是必交的，哪些是代收的，什么服務(wù)是有償?shù)?，什么服?wù)是奉獻(xiàn)的，出現(xiàn)分?jǐn)傎M(fèi)用必須注明，讓廣大業(yè)主明明白白消費(fèi)。同時(shí)，推廣用水、用電抄表到戶，避免產(chǎn)生損耗。一旦出現(xiàn)損耗，及時(shí)查明原因，及時(shí)解決。有選擇性地公開交費(fèi)情況，鼓勵(lì)按時(shí)交費(fèi)戶，鞭策欠交戶。物業(yè)企業(yè)在加強(qiáng)內(nèi)部管理，節(jié)約開支的同時(shí)，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，增加服務(wù)項(xiàng)目，滿足不同層次業(yè)主的消費(fèi)需求，以彌補(bǔ)公司運(yùn)營中經(jīng)費(fèi)的不足。 任何事物的發(fā)展都需要一個(gè)過程，物業(yè)服務(wù)也是如此。物業(yè)管理通過對(duì)物的管理實(shí)現(xiàn)對(duì)人的服務(wù)，抓好服務(wù)質(zhì)量提高業(yè)戶滿意率，為業(yè)戶營造一個(gè)優(yōu)雅、舒適、溫馨的生活環(huán)境，讓業(yè)戶感受到文明、熱情的服務(wù)，從而促使物業(yè)不斷改進(jìn)，不斷完善，形成良性循環(huán)，逐漸成為一個(gè)健康、和諧、陽光向上的行業(yè)。平邑縣物價(jià)局高廣艷

高端物業(yè)的個(gè)性化服務(wù)是什么？

高端物業(yè)服務(wù)方案策劃

由于工作的關(guān)系，一直致力于比較有錢、比較有身份和比較有地位的客戶服務(wù)工作。在服務(wù)這些客戶的同時(shí)，我也一直進(jìn)行這部分客戶服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)和培訓(xùn)研討，尤其是從事高端物業(yè)服務(wù)的這兩年，我逐漸悟出這樣一種物業(yè)服務(wù)思維的錯(cuò)位，那就是我們的習(xí)慣思維中總是愿意把客戶細(xì)分為中端客戶和高端客戶，很少物業(yè)公司關(guān)注和區(qū)分低端客戶服務(wù)，并且沒有清晰的中低端客戶服務(wù)與高端客戶服務(wù)的概念區(qū)分。大家的思維方式就像一束束手電筒的光芒，一直在中高端客戶群中掃描來掃描去，使盡渾身解數(shù)，制定出這服務(wù)方案那服務(wù)措施，不斷地編造著吸引眼球的服務(wù)新概念，極力討好這部分客戶，卻始終看不到自身的實(shí)際，脫離物業(yè)實(shí)際地放大了極少數(shù)業(yè)主的個(gè)性化需求。實(shí)際上，一旦業(yè)主買了房子入住以后，并不能感覺到高端物業(yè)與其他物業(yè)的實(shí)際區(qū)別，等于高端物業(yè)自己高高地搬起了石頭，然后砸在了自己腳上，造成高端物業(yè)業(yè)主開始時(shí)期望值很高，卻不斷地在現(xiàn)實(shí)中逐日失望，以至于為后期的物業(yè)管理埋下了很多隱患，回過頭來看，為什么會(huì)產(chǎn)生這種結(jié)果呢？高端物業(yè)在哪里迷失了自己呢？

近為了策劃一個(gè)高端物業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)方案，相繼考察了廣州、深圳、佛山、中山等多處的高檔樓盤，發(fā)現(xiàn)了一個(gè)普遍現(xiàn)象，在項(xiàng)目資源大同小異、建筑風(fēng)格建筑質(zhì)量日趨同質(zhì)化的狀況下，大家都把物業(yè)服務(wù)提到了一個(gè)很高的位置，作為一個(gè)賣點(diǎn)，在極力地宣傳，名頭都很大，國際的、聯(lián)盟的、歐式的、英式的、美式的、金鑰匙的、五星級(jí)酒店式的私人管家服務(wù)等等，高端物業(yè)都在一味地為了迎合銷售、迎合客戶，片面地夸大和扭曲了高端物業(yè)本身應(yīng)有的核心業(yè)務(wù)，那么高端物業(yè)到底該做什么呢？高端物業(yè)到底該在哪些方面與中低端物業(yè)進(jìn)行區(qū)分定位呢？物業(yè)公司目前的資質(zhì)、人員配備、薪酬體系、服務(wù)體系等諸多方面是否具備提供高端服務(wù)的條件？說到底，物業(yè)服務(wù)包括高端物業(yè)服務(wù)都是人們?nèi)粘＞蛹疑畹幕A(chǔ)服務(wù)，無論再怎么變換服務(wù)概念，其實(shí)服務(wù)內(nèi)容都是一樣的，個(gè)性化服務(wù)、特色服務(wù)都是只占很小比例的服務(wù)提升，并不能用這只占很小比例的服務(wù)提升來定義和描述占絕大多數(shù)比例的日常服務(wù)，但我們提到高端物業(yè)服務(wù)時(shí)，往往喜歡用這很小比例的服務(wù)來代表高端物業(yè)服務(wù)，夸大了高端物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目和內(nèi)容。把個(gè)性化的極少數(shù)需求作為銷售的賣點(diǎn)和亮點(diǎn)進(jìn)行推廣，其實(shí)這是高端物業(yè)習(xí)慣思維的一個(gè)誤區(qū)。

高端物業(yè)服務(wù)，我認(rèn)為首先是高端物業(yè)項(xiàng)目本身具備其他項(xiàng)目所無法具備的資源和產(chǎn)品品質(zhì)，其次是物業(yè)公司提供的服務(wù)的專業(yè)化和人性化，這種專業(yè)化和人性化是由專業(yè)化服務(wù)逐日積淀下來的服務(wù)文化，并且這種文化能讓生活在小區(qū)的業(yè)主感受到并欣賞，我認(rèn)為能達(dá)到讓業(yè)主感受到并欣賞的物業(yè)服務(wù)就是優(yōu)質(zhì)的高端物業(yè)服務(wù)，并不在于有多少免費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目、多少個(gè)性化服務(wù)，而在于業(yè)主在消費(fèi)物業(yè)服務(wù)的過程中，能夠體驗(yàn)到一種愉悅、體貼、舒服和尊重，反過來說，從提供高端服務(wù)的物業(yè)公司來說，高端物業(yè)服務(wù)其實(shí)就是在物業(yè)服務(wù)的過程中融入快樂、親情、尊重、體貼等人性化內(nèi)涵，每個(gè)員工都能提供包含這些元素的服務(wù)，因此，我更愿意把高端物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)化成親情服務(wù)、快樂服務(wù)、貼心服務(wù)等具有人情味的心理服務(wù)而不是策劃和推廣很多個(gè)性化服務(wù)項(xiàng)目的功能服務(wù)和免費(fèi)服務(wù)。所以，在策劃高端物業(yè)服務(wù)方案時(shí)，我更側(cè)重于服務(wù)設(shè)施的智能化程度提升，個(gè)性化、人性化服務(wù)理念向日常生活服務(wù)措施方面的轉(zhuǎn)化，通過制度和體系確保業(yè)主生活中關(guān)鍵的78個(gè)生活細(xì)節(jié)都得到關(guān)注和幫助，通過培訓(xùn)體系確保服務(wù)文化和理念的傳承和積淀。

切身感受了諸多高端物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)的異同，讓我覺得高端物業(yè)服務(wù)還應(yīng)該是能讓大家感到鮮明服務(wù)文化特色的服務(wù)，如迪斯尼、歡樂谷等公司的快樂服務(wù)，海爾、海景等公司的親情服務(wù)，都是具有鮮明服務(wù)文化特色的成功高檔服務(wù)，都能給人留下深刻的印象，高端物業(yè)服務(wù)也應(yīng)如此。

綜合以上的感觸，我認(rèn)為高端物業(yè)服務(wù)應(yīng)該回歸傳統(tǒng)和基礎(chǔ)業(yè)務(wù)。高端物業(yè)服務(wù)的亮點(diǎn)應(yīng)該在于，在基礎(chǔ)業(yè)務(wù)中融入自己的文化和精細(xì)化，通過文化和精細(xì)化服務(wù)來實(shí)現(xiàn)高端物業(yè)服務(wù)的初衷，畢竟時(shí)髦的服務(wù)概念并不能解決業(yè)主日常生活的問題。

如何做好物業(yè)管理收費(fèi)工作

參考資料：

新形勢下如何做好物業(yè)收費(fèi)管理工作

來源：admin 發(fā)布時(shí)間：2012-03-15

物業(yè)收費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定對(duì)房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收費(fèi)用。物業(yè)收費(fèi)問題是當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)中矛盾比較突出，業(yè)主和物業(yè)企業(yè)都十分關(guān)心的問題。物業(yè)服務(wù)糾紛長期困擾著物業(yè)行業(yè)的發(fā)展。它已成為物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展的瓶頸，解決物業(yè)服務(wù)糾紛和矛盾，規(guī)范收費(fèi)行為，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)向市場化發(fā)展，維護(hù)物業(yè)服務(wù)雙方共同利益，是目前迫切需要解決的問題。在近幾年工作實(shí)踐和舉報(bào)案件涉及的物業(yè)收費(fèi)的查處中，發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)存在以下問題：

一、機(jī)構(gòu)不規(guī)范，物業(yè)消費(fèi)市場不成熟。

物業(yè)服務(wù)也是一種商品，其價(jià)值表現(xiàn)為改善和優(yōu)化物業(yè)環(huán)境，保障物業(yè)區(qū)域的良好秩序。業(yè)主來自四面八方，家庭結(jié)構(gòu)、文化修養(yǎng)等各方面參差不齊，導(dǎo)致對(duì)這一特殊商品認(rèn)識(shí)不全。一方面希望通過物業(yè)改善環(huán)境，同時(shí)又不主動(dòng)關(guān)心維護(hù)環(huán)境；一方面希望物業(yè)降低成本，同時(shí)又不愛惜公共設(shè)施，因此導(dǎo)致這一商品價(jià)值得不到充分體現(xiàn)。表現(xiàn)為交費(fèi)不主動(dòng)，有的甚至欠交。作為物業(yè)公司，有的是建設(shè)部門組織的，有的是開發(fā)商自發(fā)組織的，工作人員未經(jīng)正規(guī)培訓(xùn)，對(duì)物業(yè)行業(yè)知之甚少，態(tài)度蠻橫、作風(fēng)粗暴、服務(wù)意識(shí)差、出現(xiàn)問題無法正確解決。

二、業(yè)主消費(fèi)意識(shí)不健全，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收取難。

一般商品很直觀，價(jià)值體現(xiàn)一目了然，消費(fèi)者也可貨比三家，而物業(yè)服務(wù)選擇余地較小。消費(fèi)者往往希望值較高，導(dǎo)致業(yè)主一但對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意就不交物業(yè)費(fèi)，有的業(yè)主過慣了自力更生的生活，且這種觀念根深蒂固，入住小區(qū)后有種被服務(wù)的感覺；有的業(yè)主對(duì)公共分?jǐn)偛焕斫?，認(rèn)為不應(yīng)由業(yè)主負(fù)擔(dān)；有的業(yè)主對(duì)工程質(zhì)量、開發(fā)商遺留問題、失竊現(xiàn)象完全歸罪于物業(yè)；這一系列的現(xiàn)象導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收取難。而維持物業(yè)公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)的直接來源就是物業(yè)費(fèi)。物業(yè)費(fèi)收不上來，工人工資得不到及時(shí)發(fā)放，直接影響工人的工作積極性，影響企業(yè)經(jīng)營，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降。

三、紛爭多，矛盾凸顯。

物業(yè)服務(wù)雙方分別站在自己的利益上，缺乏溝通，很難形成一個(gè)互相理解、互相扶持的一個(gè)統(tǒng)一體。業(yè)主希望以較低的物業(yè)費(fèi)獲取最大的服務(wù)，凸顯買方意愿；物業(yè)公司則希望以較低的服務(wù)成本獲取較大的利潤。側(cè)重于利益忽略服務(wù)。通過調(diào)查，紛爭焦點(diǎn)是住戶水電損耗問題，對(duì)這個(gè)客觀存在又較難解決的跑冒漏現(xiàn)象（有的缺口很大），雙方很難達(dá)成共識(shí)。另外，業(yè)主在購買房屋時(shí)，未注明是否含有公共維修基金、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等等，都為紛爭帶來隱患。業(yè)主以拒交費(fèi)用抗?fàn)?，物業(yè)以斷水?dāng)嚯娨獟?。如此反?fù)，無法形成一個(gè)雙方獲益的良性循環(huán)。

針對(duì)以上問題，應(yīng)采取以下措施：

一、進(jìn)一步完善物業(yè)管理的法律法規(guī)。

依據(jù)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》及即將頒布的《實(shí)施辦法》，政府介入，因地制宜地制定本轄區(qū)實(shí)施細(xì)則，規(guī)范物業(yè)雙方的行為。工商、物價(jià)、建設(shè)、審計(jì)部門加大監(jiān)督檢查力度，多方形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制，定期檢查督促。讓物業(yè)企業(yè)明白即使是實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，也受法律的約束，市場經(jīng)濟(jì)也是法制經(jīng)濟(jì)。同時(shí)政府要加大公益設(shè)施的投入，讓企業(yè)體會(huì)到政府的關(guān)心和扶持。這將在很大程度上推動(dòng)物業(yè)行業(yè)逐步走向正規(guī)化。

二、加大宣傳力度，使物業(yè)雙方在認(rèn)識(shí)上達(dá)到高度一致。

物業(yè)公司可以通過廣播、電視、公開欄、宣傳冊(cè)等多種形式在自己充分認(rèn)識(shí)理解的基礎(chǔ)上，向廣大業(yè)主宣傳講解《山東省物業(yè)收費(fèi)管理?xiàng)l例》及即將頒布的《實(shí)施辦法》，詳細(xì)告知《條例》中規(guī)定的業(yè)主的職責(zé)和義務(wù)。了解什么是公共部位，什么是專用部位，應(yīng)分?jǐn)偸裁?，?yīng)維護(hù)什么，不應(yīng)有什么行為，雙方簽定一個(gè)明白紙。讓業(yè)主知道得不到應(yīng)有的服務(wù)怎樣去維權(quán)，雙方有違反行為應(yīng)受到什么制裁。

三、召開座談會(huì)，和諧解決糾紛。

物業(yè)公司主動(dòng)召集業(yè)主代表，定期不定期舉辦聯(lián)誼會(huì)、茶話會(huì)，在情感上拉近雙方距離。雙方各抒己見、暢所欲言，把問題擺在桌面上，把矛盾解決在萌芽中。互相指出工作中的不足，積極采納好的建議，共同制定切實(shí)可行的方案，監(jiān)督實(shí)施。還可以通過意見箱、電子郵件等收集意見和建議；也可以讓一些有威信、有熱情、有精力的離退休人員做義務(wù)監(jiān)督員，充分發(fā)揮他們的余熱。總之要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)和諧的工作、生活環(huán)境。即使出現(xiàn)紛爭，也要積極調(diào)解，不推責(zé)、不逃避，和平解決，避免走法律程序。

四、財(cái)務(wù)公開，陽光收費(fèi)。

小區(qū)要設(shè)立公開欄、明白板，定期公開賬務(wù)。公示物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行國家指導(dǎo)價(jià)的，注明基本價(jià)格和浮動(dòng)幅度。公示哪些費(fèi)用是必交的，哪些是代收的，什么服務(wù)是有償?shù)模裁捶?wù)是奉獻(xiàn)的，出現(xiàn)分?jǐn)傎M(fèi)用必須注明，讓廣大業(yè)主明明白白消費(fèi)。同時(shí)，推廣用水、用電抄表到戶，避免產(chǎn)生損耗。一旦出現(xiàn)損耗，及時(shí)查明原因，及時(shí)解決。有選擇性地公開交費(fèi)情況，鼓勵(lì)按時(shí)交費(fèi)戶，鞭策欠交戶。物業(yè)企業(yè)在加強(qiáng)內(nèi)部管理，節(jié)約開支的同時(shí)，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，增加服務(wù)項(xiàng)目，滿足不同層次業(yè)主的消費(fèi)需求，以彌補(bǔ)公司運(yùn)營中經(jīng)費(fèi)的不足。

任何事物的發(fā)展都需要一個(gè)過程，物業(yè)服務(wù)也是如此。物業(yè)管理通過對(duì)物的管理實(shí)現(xiàn)對(duì)人的服務(wù)，抓好服務(wù)質(zhì)量提高業(yè)戶滿意率，為業(yè)戶營造一個(gè)優(yōu)雅、舒適、溫馨的生活環(huán)境，讓業(yè)戶感受到文明、熱情的服務(wù)，從而促使物業(yè)不斷改進(jìn)，不斷完善，形成良性循環(huán)，逐漸成為一個(gè)健康、和諧、陽光向上的行業(yè)。

關(guān)于物業(yè)收費(fèi)系統(tǒng)推廣方案和物業(yè)收費(fèi)系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案的介紹到此就結(jié)束了，不知道你從中找到你需要的信息了嗎 ？如果你還想了解更多這方面的信息，記得收藏關(guān)注本站信途科技。