信途科技今天給各位分享開盤前期階段推廣方案的知識(shí)，其中也會(huì)對(duì)開盤前期階段推廣方案是什么進(jìn)行解釋，如果能碰巧解決你現(xiàn)在面臨的問題，別忘了關(guān)注和分享本站。

房地產(chǎn)的推廣方案怎么寫啊?

1,立項(xiàng)

（1）、項(xiàng)目狀況

（2）、開發(fā)項(xiàng)目用地狀況調(diào)查

（3）、市場需求和競爭分析。

（4）、成本估算

（5）、項(xiàng)目開發(fā)組織結(jié)構(gòu)形式和研究

（6）、開發(fā)建設(shè)及銷售計(jì)劃

（7）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析

（8）、結(jié)論及建議

注：市場需求預(yù)測的方法

A、定性預(yù)測法

B、定量預(yù)測法

初步可行性研究的內(nèi)容

初步可行性研究又稱“預(yù)可行性研究”，內(nèi)容如下

（1）、初步可行性研究的角度與方法

（2）、識(shí)別各種限制條件

2，規(guī)劃

定位——宏觀的和微觀的區(qū)位調(diào)查、分析與選擇；

定性——開發(fā)內(nèi)容和主題的分析與選擇；

定量——開發(fā)規(guī)模（建設(shè)規(guī)模與投資規(guī)模）的分析與選擇

地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)委托專業(yè)建筑設(shè)計(jì)公司是地產(chǎn)專業(yè)化方向的一大進(jìn)步。但由于商業(yè)項(xiàng)目的高度專業(yè)化要求，其建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)選擇專長于商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的專業(yè)公司。也就好比醫(yī)院都是專業(yè)機(jī)構(gòu)，但牙醫(yī)不會(huì)接生，產(chǎn)科醫(yī)生不會(huì)拔牙一樣，商業(yè)設(shè)計(jì)公司同體育設(shè)施、酒店設(shè)施的設(shè)計(jì)一樣，需有專長的專業(yè)設(shè)計(jì)院。

在市場不成熟，開發(fā)商沒經(jīng)驗(yàn)的上一代產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，少有追求專業(yè)特長的設(shè)計(jì)師篩選，多數(shù)委托普通設(shè)計(jì)公司。收費(fèi)的優(yōu)惠、設(shè)計(jì)外觀的新奇成為主要考慮。而商業(yè)設(shè)施內(nèi)部的功能開發(fā)仍停留在空洞的高適應(yīng)性，及八十年代開始的大型百貨店加室內(nèi)步行街的做法。專業(yè)化中的專業(yè)化是整個(gè)建筑行業(yè)的趨勢(shì)。浦東那些超高層、鋼結(jié)構(gòu)、大跨度的摩天樓只能由具備此類建筑經(jīng)驗(yàn)的國際公司擔(dān)綱；廣州電視塔、中央電視塔這些特殊結(jié)構(gòu)要求的構(gòu)筑物也需世界級(jí)的專業(yè)工程公司把關(guān)；高科技類的生態(tài)智能建筑必須由Transsolar這樣的專業(yè)智能公司來設(shè)計(jì)。商業(yè)項(xiàng)目若要與國際接軌，也必須走專業(yè)化中的專業(yè)化道路。在此次法國MAPIC上，中國項(xiàng)目獲獎(jiǎng)?wù)f明中國項(xiàng)目的專業(yè)水準(zhǔn)開始得到國際業(yè)界的認(rèn)可。

功能與形式的平衡

大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無疑都是城市的重點(diǎn)項(xiàng)目，除了滿足城市的購物需求外，也需考慮城市建設(shè)的景觀要求。成為城市地標(biāo)、時(shí)代的名片，不僅僅是政府的要求，也成為了開發(fā)商潛意識(shí)的追求目標(biāo)。綜觀這一代大型MALL的開發(fā)，在產(chǎn)品形態(tài)中和設(shè)計(jì)傾向中存在的明顯問題就是過分追求規(guī)模和檔次，項(xiàng)目規(guī)劃忽視功能合理與投資收益能力的整合，過分注重商業(yè)地產(chǎn)視覺形象上的標(biāo)新立異。許多項(xiàng)目的規(guī)模之巨、形象上的驚世駭俗可與國家級(jí)的地標(biāo)項(xiàng)目比美。但國家項(xiàng)目由政府買單，與項(xiàng)目直接的收益回報(bào)無關(guān)，有時(shí)長久的國家形象與旅游收入更重要，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性才是生命力所在。上一輪狂熱的虛火過后，理性的思考將使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的功能與形式達(dá)到更合理的平衡。

其實(shí)，隨著商業(yè)地產(chǎn)操作的專業(yè)化，商業(yè)項(xiàng)目與體驗(yàn)消費(fèi)的整合化，商業(yè)設(shè)計(jì)所面臨的復(fù)雜性、挑戰(zhàn)性前所未有地加大。對(duì)于多種業(yè)態(tài)在同一空間甚至同一平面內(nèi)解決人、車、貨、物流的合理組織，設(shè)計(jì)師既要以專業(yè)技術(shù)手段滿足不同商家及統(tǒng)一物業(yè)的要求，又需創(chuàng)造性地提出有吸引力的空間與界面設(shè)計(jì)。

可持續(xù)發(fā)展的空間

作為郊區(qū)類型的Mall，特別是一站式消費(fèi)的大型商業(yè)，其交通可達(dá)性必以私家車為主。機(jī)動(dòng)車的交通組織和停放成為項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的重要指標(biāo)。但因整個(gè)中國處在開放的探索與經(jīng)濟(jì)高速增長過程中，缺乏有長遠(yuǎn)指導(dǎo)意義的規(guī)范。目前的Mall項(xiàng)目普遍缺少適應(yīng)長期發(fā)展所需的交通與停車條件。首先，政府的規(guī)范只能滿足目前的消費(fèi)水準(zhǔn)和汽車擁有量水平，中國的單位平米停車標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于歐洲商業(yè)設(shè)施停車標(biāo)準(zhǔn)。其次，中國的機(jī)動(dòng)車擁有量處于一個(gè)急速增長的動(dòng)態(tài)過程中。北京市目前320萬輛機(jī)動(dòng)車已使城市道路通行能力幾近飽和，按城市遠(yuǎn)景規(guī)劃發(fā)展到700萬輛機(jī)動(dòng)車的設(shè)想，不但要靠城市擴(kuò)路修橋來支持，也需要在商業(yè)設(shè)施的設(shè)計(jì)中有所體現(xiàn)。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在選址方面，應(yīng)盡可能利用城市的軌道交通等市政配套支撐，城市快速干道的聯(lián)系也是私家車為主購物流的必要條件。而在商業(yè)設(shè)施自身停車的設(shè)計(jì)中則應(yīng)考慮足夠的發(fā)展空間，在有限的建設(shè)面積控制條件下，機(jī)械化停車也不失為一種可能性，但除層高應(yīng)預(yù)留足夠外，出入口的計(jì)算，停車總量的計(jì)算應(yīng)留有足夠余量。在汽車社會(huì)或郊區(qū)購物時(shí)代，交通方式是制約商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。

結(jié)合體驗(yàn)消費(fèi)設(shè)計(jì)

隨著體驗(yàn)消費(fèi)的比重增加，多姿多彩的觀光、表演等促銷與休閑活動(dòng)被融合到商業(yè)設(shè)施的設(shè)計(jì)中，最為突出的是表演空間與休閑廣場。在目前幾乎所有的大型商業(yè)設(shè)施中，無論是原有的還是新建的，一項(xiàng)常年不懈的活動(dòng)就是在門前的廣場上或在室內(nèi)的中庭里搞促銷活動(dòng)，形式包括時(shí)裝表演、抽獎(jiǎng)、文藝表演，甚至嘉賓對(duì)話等。這一類型的活動(dòng)已成為商業(yè)活動(dòng)必不可少的一部分，而在建筑的設(shè)計(jì)中少有考慮，商場主要出入口的人流經(jīng)常為活動(dòng)的人群所困。為適應(yīng)這一趨勢(shì)，有些發(fā)展獨(dú)立設(shè)置了表演區(qū)域和與購物人流不在同一水平面。如深圳龍崗商業(yè)中心和北京王府井的富陽廣場。 另一方面，人有觀賞別人與被別人觀賞的需要，發(fā)現(xiàn)這一點(diǎn)的美國建筑師Portman提出了共享空間的概念。在引進(jìn)休閑功能的商業(yè)項(xiàng)目中，發(fā)揮這一主題，創(chuàng)造各式各樣的休閑空間成為時(shí)尚。各類地畫、啞劇、雜耍都可為休閑空間增添情趣，小舟、跌泉水景、甚至鴿子與松鼠都將成為空間主題的一部分。關(guān)注體驗(yàn)消費(fèi)的新需求，并創(chuàng)造更有個(gè)性的體驗(yàn)空間成為新一代商業(yè)設(shè)計(jì)的新趨勢(shì)。

文化主題與地域特點(diǎn)

不同城市的歷史文化形成了各具特色的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，這種傳統(tǒng)建筑遺產(chǎn)有很高的商業(yè)價(jià)值。在資源稀缺的情況下，開發(fā)商有時(shí)需要花大氣力營造某種資源，如珠江地產(chǎn)所開發(fā)的一些商業(yè)項(xiàng)目。而在這方面，“上海新天地”是非常成功的作品之一。項(xiàng)目成功利用石庫門地區(qū)殖民時(shí)代保存下來的建筑遺產(chǎn)，充分發(fā)揮歷史傳統(tǒng)文化遺產(chǎn)的價(jià)值，重新組織傳統(tǒng)空間以及建筑片段，形成了豐富多彩、舒適宜人，且滿足現(xiàn)代人生活需要的商業(yè)空間。 因此，重視城市的建筑風(fēng)貌和文脈特征，必須落實(shí)到實(shí)際的規(guī)劃設(shè)計(jì)中來，涉及到對(duì)原有街區(qū)建筑風(fēng)貌的整理和文脈特征的概括。以此確定應(yīng)保護(hù)和適當(dāng)改造的街區(qū)空間環(huán)境、典型建筑物。標(biāo)志性景觀以及重點(diǎn)區(qū)域的空間尺度等，并結(jié)合新建建筑的設(shè)計(jì)，使之形成和諧共生、自然過渡且更富生命力的商業(yè)空間。如果開發(fā)成功，則不僅帶來豐厚的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，同時(shí)也是對(duì)城市歷史文化的重要貢獻(xiàn)。而對(duì)于一些在郊區(qū)或新區(qū)缺少文脈依托的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，適當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中突出地域特點(diǎn)，也能增加自身的吸引力，并成為可以納入城市大環(huán)境中的標(biāo)志性建筑。也有許多商業(yè)項(xiàng)目不顧本土文化環(huán)境，試圖照搬其它項(xiàng)目的文化主題，這種做法有很大的風(fēng)險(xiǎn)。比如有人想在其它城市重建“上海新天地”，脫離了上海的文化土壤就不可能成為“新天地”。“新天地”不是麥當(dāng)勞，在東北開“新天地”是不可想象的。脫離地域特點(diǎn)的復(fù)制很難成功，開發(fā)本土文化主題是大勢(shì)所趨。

人性化與精細(xì)化

隨著各大城市精品化商業(yè)的出現(xiàn)，以往強(qiáng)調(diào)氣派、宏偉的審美觀正在發(fā)生變化，注重人性化設(shè)計(jì)是促進(jìn)商業(yè)消費(fèi)及可持續(xù)發(fā)展的重要手段之一。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的理想氣氛應(yīng)該是令人感到親切、放松、平易近人，使人有愉悅的消費(fèi)心情，而不是“以勢(shì)壓人”。因此，商業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)宗旨就是為消費(fèi)者創(chuàng)造舒適的購物空間，特別是商業(yè)街的尺度設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)以行人的活動(dòng)為基準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)以人為本，而不是以高速過往的機(jī)動(dòng)車為參照。購物行人所關(guān)注的縱向范圍主要集中在建筑一層，對(duì)一層以上的范圍幾乎是“視而不見”。而橫向關(guān)注范圍基本在10--20m之間，至于超過20m寬的商業(yè)街，行人很可能只關(guān)注街道一側(cè)的店鋪，不會(huì)在超20m寬的范圍內(nèi)“之”字前行。

商業(yè)設(shè)施的優(yōu)勢(shì)之一就是需要二次外立面的裝修設(shè)計(jì)，因而建筑的細(xì)節(jié)可以深入到裝修甚至裝飾層面。建筑、景觀和裝修等多方面設(shè)計(jì)的整合已成為新趨勢(shì)，開發(fā)商越來越傾向于選擇具有廣博專業(yè)知識(shí)和綜合規(guī)劃設(shè)計(jì)能力的設(shè)計(jì)公司來完成，并通過設(shè)備、結(jié)構(gòu)的最新配置使產(chǎn)品達(dá)到更高價(jià)值。而不是建筑師完成規(guī)劃設(shè)計(jì)后，交由景觀規(guī)劃公司、裝修公司等分別完成建筑的各部分設(shè)計(jì)?？梢哉f，只有重視專業(yè)化和各技術(shù)專業(yè)的高度整合，才能使地產(chǎn)項(xiàng)目獲得升值，適應(yīng)宏觀調(diào)控之后激烈的市場競爭。在這方面，一些大型專業(yè)房地產(chǎn)公司進(jìn)行了有益的嘗試，將建筑、室外景觀和細(xì)部裝修等多方面很好地整合，使商業(yè)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)做到了非常精細(xì)的程度。

3,房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣

項(xiàng)目前期策劃階段

市場調(diào)研分析

資訊調(diào)查

地塊環(huán)境

類比分析

項(xiàng)目初步發(fā)展階段策劃

項(xiàng)目策劃階段

產(chǎn)品策劃

產(chǎn)品策劃

產(chǎn)品SWOT分析

項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)綜合評(píng)定

項(xiàng)目定位

項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)

價(jià)格策劃

制定價(jià)格總體目標(biāo)

確定定價(jià)方法

確定定價(jià)模式

制定物業(yè)價(jià)格

4,銷售流程

制定價(jià)格營銷組合策略

價(jià)格調(diào)整技巧

營銷廣告策劃

客戶定位

總體營銷策略

各階段營銷分策略

整體廣告策略

廣告執(zhí)行計(jì)劃

開盤準(zhǔn)備

準(zhǔn)備銷售工具

廣告計(jì)劃

SP活動(dòng)

項(xiàng)目CI設(shè)計(jì)

營銷方案執(zhí)行階段

銷售培訓(xùn)

銷售流程設(shè)定

銷售手冊(cè)

銷售表格

銷售反饋

統(tǒng)計(jì)分析

前期產(chǎn)品推廣方案？

前期鏟平推廣方案從這幾個(gè)方面入手：

1、產(chǎn)品定位分析

在做產(chǎn)品推廣方案之前，一定要做好產(chǎn)品定位分析，你的產(chǎn)品功效是什么，和競爭對(duì)手相比你的優(yōu)勢(shì)是什么。

正確的產(chǎn)品定位，是成功完成產(chǎn)品推廣的前提。在制定推廣計(jì)劃前，一定要對(duì)產(chǎn)品的賣點(diǎn)，定價(jià)，目標(biāo)市場，受眾人群等做一個(gè)詳細(xì)的分析。

2、用戶肖像及受眾分析

用戶的年齡，性別，興趣愛好是我們分析受眾最主要的三個(gè)維度。

3、媒體及推廣渠道

前期做好準(zhǔn)備以后，就要選擇渠道來推廣產(chǎn)品，針對(duì)推廣，主要選擇了以下幾個(gè)渠道，外部資源，平臺(tái)資源，活動(dòng)營銷，自媒體資源。全方位的曝光自己的產(chǎn)品，短時(shí)間內(nèi)制造話題，引進(jìn)流量，最終落實(shí)到轉(zhuǎn)化。

怎么做樓盤推廣方案

做樓盤推廣方案注意以下幾點(diǎn)：

一、推廣目標(biāo)

(確定推廣目的，推廣要達(dá)到什么樣的效果等

二、樓盤基本信息分析

(樓盤基本情況分析，樓盤的價(jià)格、面向人群、特色、交通和周邊設(shè)施等基本面的分析

三、目標(biāo)市場分析

(分析什么樣的人會(huì)來買你的樓盤，城市的交通怎樣影響人們的購買決策，遠(yuǎn)一點(diǎn)的地方是否有直達(dá)的公交、地鐵或高速路等，這一部就決定了你重點(diǎn)要向那些人進(jìn)行推廣

四、選擇媒介

(目標(biāo)市場分析完了，那么你就要確定使用什么推廣手段來進(jìn)行推廣了，這一部主要考慮選擇的媒體是否能夠覆蓋你的目標(biāo)人群和該媒體能否在你的預(yù)期下有效對(duì)他們傳遞信息。

(主流的有電視、報(bào)紙、廣播、路牌、傳單、短信、DM直郵、網(wǎng)絡(luò)等，這里說一下你要是在廣州可以咨詢一下廣州聯(lián)迅這家公司，他們做點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的推廣還是挺專業(yè)的，我們的樓盤這一塊是他們做的

五、確定內(nèi)容

(確定了媒體接下來就要看怎么做內(nèi)容了，電視的話要做視屏、報(bào)紙的話眼做文案、路牌的話要做平面等，這是要分工的

六、費(fèi)用預(yù)算

(不用說了，很簡單，就是大概要花多少錢

誰有樓盤開業(yè)的策劃方案?

聚鑫榮名優(yōu)特產(chǎn)品商業(yè)街

開 盤 活 動(dòng) 策 劃 提 案

一、前言

聚鑫榮名優(yōu)特產(chǎn)品商業(yè)街項(xiàng)目自銷售人員進(jìn)駐現(xiàn)場至今，在公司雙方人員的共同努力配合下，各方面的準(zhǔn)備工作陸續(xù)到位，項(xiàng)目即將以嶄新的姿態(tài)全新亮相。

基于本項(xiàng)目推廣中借助于名優(yōu)特產(chǎn)品商業(yè)街運(yùn)作的概念，在開盤期間，所進(jìn)行之開盤慶典及活動(dòng)是棋局上的關(guān)鍵，因此為了使項(xiàng)目開盤銷售推廣能夠順利進(jìn)行，通過在前期整合項(xiàng)目各項(xiàng)資源的基礎(chǔ)上，充分利用開盤活動(dòng)契機(jī)炒熱銷售現(xiàn)場氣氛，同時(shí)向公眾傳達(dá)項(xiàng)目信息，力求獲得高頻度的市場傳播機(jī)會(huì)，使本案在開盤時(shí)能夠首戰(zhàn)告捷。

此次開盤活動(dòng)的前提是：雙方達(dá)成共識(shí)，在各方面工作準(zhǔn)備就緒的情況下，通過雙方公司的協(xié)調(diào)一致配合，力求開盤活動(dòng)能夠一炮打響！因此經(jīng)公司人員探討研究初步?jīng)Q定為了前期有更為充足的時(shí)間醞釀，本案將于12月7日隆重開盤。

二、開盤活動(dòng)安排

1、開盤抽獎(jiǎng)

通過發(fā)放問卷，傳播聚鑫榮開盤和 “福祿旺禧送大獎(jiǎng)”活動(dòng)信息，廣泛吸引人員到銷售現(xiàn)場進(jìn)行抽獎(jiǎng)，以強(qiáng)化開盤氣氛，挖掘本案目標(biāo)客戶群體，營造銷售契機(jī)；

1）抽獎(jiǎng)時(shí)間：12月7日為期一天（9：30開始）

2）抽獎(jiǎng)對(duì)象：攜問卷或抽獎(jiǎng)卷者和意向客戶

3）活動(dòng)地點(diǎn)：聚鑫榮售樓處

4）獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置：

一等獎(jiǎng)：獎(jiǎng)券有“?！弊謽?，廈新A6手機(jī)一部 1名

二等獎(jiǎng)：獎(jiǎng)券有“祿”字樣，微波爐一臺(tái) 3名

三等獎(jiǎng)：獎(jiǎng)券有“旺”字樣，熱水壺一臺(tái) 12名

四等獎(jiǎng)：獎(jiǎng)券有“禧”字樣，聚鑫榮雨傘一把 50名

活動(dòng)補(bǔ)充說明：凡參與者皆送聚鑫榮見面禮一份（馬克杯）

2、開盤舞獅表演（暨財(cái)神發(fā)紅包）

通過開盤舞獅表演，營造項(xiàng)目喜慶吉祥的氣氛，使項(xiàng)目在廣大客戶心目中形成喜慶吉祥意念，更容易為客戶所接受。

1）活動(dòng)時(shí)間：上午9：00—12：00 ；

2）活動(dòng)地點(diǎn)：售樓處門口或沿泉永路500M范圍內(nèi)；

3）活動(dòng)形式：舞獅：10—12人一組，二頭大獅（4人）、二頭小獅（2人）繡球（1人）、樂器（3—4人）進(jìn)行現(xiàn)場技藝表演；

跳財(cái)神：一組2人，裝扮財(cái)神進(jìn)行現(xiàn)場發(fā)紅包，以示恭喜發(fā)財(cái)。

3、聚鑫榮名優(yōu)特產(chǎn)品“八發(fā)拍賣會(huì)”

以名優(yōu)特相關(guān)產(chǎn)品拍賣形式獲得項(xiàng)目之高頻度曝光，內(nèi)容與項(xiàng)目形象相吻合，首度給參加活動(dòng)者形成名優(yōu)特產(chǎn)品商業(yè)街之印象，炒熱現(xiàn)場氣氛，為銷售現(xiàn)場聚集人氣；

1）時(shí)間：12月8—12月10日為期三天；

上午：9：00—12：00 下午：2：30—5：00

2）地點(diǎn)：現(xiàn)場工地（或售樓處側(cè)，元件廠大門口）

3）拍賣形式：由現(xiàn)場主持人主持拍賣；

4）拍賣內(nèi)容：相關(guān)名優(yōu)特產(chǎn)品及一些較具吸引力的產(chǎn)品。

5）操作思路：8元起價(jià)，在拍賣過程中，主要以小額商品貫穿始終，中間穿插，較具吸引力的較大額商品（家電）；每種品類的拍賣商品輪流交替進(jìn)行，避免重復(fù)；

6）每天的拍賣商品例表如下：

產(chǎn)品類別 具體種類 訂購數(shù)量 經(jīng)費(fèi)投入 拍賣形式

茶類 各種茶葉、茶具 4 400 以合件為單位

油類 食用油、色拉油、花生油和調(diào)和油等 10 200 以瓶為單位

酒類 白酒 如劍南春、閩臺(tái)春、茅臺(tái)、古井貢酒、雙溝、洋河、陀牌、二鍋頭等 5 200 以瓶為單位；

啤酒 惠泉或清源、雪津 5 200 以箱為單位

煙類 七匹狼、紅雙喜、沉香、石獅、555等 5 500 以條為單位

干貨類 經(jīng)過包裝后的香菇、筍干、木耳、及各類干果和肉類加工品等 10 300 以袋為單位

日用品 洗發(fā)水、沐浴露、 10 200 以瓶為單位

大家電 電視、微波爐、消毒柜 各1 2600 以臺(tái)為單位

小家電 電風(fēng)吹、錄音機(jī)、高壓鍋、剃須刀等 各1 300 以臺(tái)為單位

以上拍賣品費(fèi)用合計(jì)：4900元，預(yù)計(jì)回收50%，投入50%左右即2450元左右

注：1、為了盡量減少活動(dòng)投入，采取“即賣即補(bǔ)”的原則，先限定采購一定量的拍賣品，賣完為止。如果在賣不完的情況下，則用于充當(dāng)?shù)诙炫馁u品；

2、以上所列拍賣商品，購買時(shí)可根據(jù)實(shí)際需要而定。

4、開盤優(yōu)惠促銷黃金周

為促進(jìn)聚鑫榮商業(yè)街店面的銷售，在經(jīng)過雙方協(xié)商的前提下，開盤一周內(nèi)推出店面促銷單元為促銷單元，列示如下：

編號(hào) 面積m2 底價(jià)（元/m2） 雙方執(zhí)行促銷價(jià)（元/m2） 促銷總價(jià)（元）

A2 38.61 8000 7800 300000

A9 39.78 8300 8000 318000

A18 41.44 8400 8100 335000

A36 53.68 6800 6600 365000

B15 28.71 6500 6280 180000

注：1）以上促銷價(jià)每平方米優(yōu)惠200-300元，在總價(jià)上優(yōu)惠8880-12432元；

2）凡意向客戶送雨傘一把；下定者除特價(jià)優(yōu)惠外，送雨傘一把；

5、售樓處現(xiàn)場包裝和注意事項(xiàng)：

售樓現(xiàn)場是銷售的第一線，是決定銷售成敗的關(guān)鍵，因此現(xiàn)場包裝、氣氛渲染至關(guān)重要。

1）工地現(xiàn)場：拱門（及拍賣搭臺(tái)和布幅）、項(xiàng)目圍墻周邊遍插彩旗；

2）售樓處現(xiàn)場花籃擺放（8個(gè)）；

3）凡來現(xiàn)場的顧客以香茗伺候，并贈(zèng)送禮品（馬克杯一個(gè)）；

4）開盤前由銷售人員負(fù)責(zé)通知客戶于12月7日來售樓處領(lǐng)取禮品和抽獎(jiǎng)卷，并告知有抽獎(jiǎng)活動(dòng)和開盤優(yōu)惠促銷等；

5）開盤當(dāng)天，售樓現(xiàn)場的銷控把握至關(guān)重要，因此開盤前，應(yīng)加強(qiáng)銷售人員的培訓(xùn)，進(jìn)行一次現(xiàn)場模擬演習(xí)；

三、廣告媒體宣傳安排

開盤期綜合利用各種傳媒，多渠道傳播樓盤銷售、抽獎(jiǎng)信息，吸引廣大客戶入場，提高客戶信心，進(jìn)一步促進(jìn)銷售，塑造項(xiàng)目形象，開創(chuàng)多方共贏的局面。

媒體安排投放情況一覽表：

媒體投放渠道 主題和內(nèi)容 規(guī)格形式 發(fā)布時(shí)間 費(fèi)用預(yù)算

泉州晚報(bào)軟性報(bào)道 主要訴求西郊規(guī)劃和商業(yè)交通發(fā)展前景 財(cái)經(jīng)新聞1/3版 2002.11.27 30000元

東南早報(bào) 發(fā)布項(xiàng)目公開、開盤活動(dòng)和抽獎(jiǎng)信息 東南早報(bào)1/2版（單色） 2002.11.28 7920元

泉州晚報(bào)預(yù)告兼公開版 “政府巨資打造西部商業(yè)動(dòng)脈，泉州首家名優(yōu)特產(chǎn)品商業(yè)街開創(chuàng)西部商業(yè)新版圖” 1/3版套紅 2002.12.6 31652元

泉州晚報(bào)夾報(bào) 傳達(dá)項(xiàng)目綜合素質(zhì)形象 隨泉州晚報(bào)夾送 2002.11.29 43000元

另外，在媒體投放安排的同時(shí)，注意利用對(duì)戶外廣告的投入，進(jìn)一步加大多項(xiàng)目宣傳力度。

1、 現(xiàn)場信息傳遞：售樓處業(yè)務(wù)員現(xiàn)場項(xiàng)目賣點(diǎn)元素的傳達(dá)；

2、 布條廣告：周邊區(qū)域各主要路口布幅、布條張掛；

3、 前期銷售人員的派報(bào)和問卷發(fā)放（北峰、豐州、江南、浮橋和西郊等地）

四、活動(dòng)經(jīng)費(fèi)預(yù)算

1、開盤抽獎(jiǎng)：8060元（除雨傘和馬克杯以外，其余禮品由開發(fā)商落實(shí)）

2、舞獅：2400元 跳財(cái)神：500元；

3、拍賣會(huì)：拍賣品費(fèi)用：4900元；其它：800元

4、現(xiàn)場包裝：彩旗：240元（40面）花籃：480元（4對(duì)）

5、茶具：30元；茶葉：20元

6、戶外布幅廣告：1500元

7、財(cái)神紅包：500元（每1元一包，共計(jì)500份紅包）

活動(dòng)費(fèi)用：19430元（包括抽獎(jiǎng)禮品費(fèi)用）媒體費(fèi)用：112572元

總費(fèi)用合計(jì)為：132002元

萬科金色家園內(nèi)部認(rèn)購及開盤計(jì)劃方案

一、 開盤準(zhǔn)備的目的

1、 在項(xiàng)目正式開盤前確定意向性購房客戶，防止已登記客戶的流失。

2、 在正式發(fā)售前渲染氣氛，積累人氣，為正式開盤打好底氣。

3、 通過前幾期形象廣告、新聞發(fā)布會(huì)、開工典禮、莫愁湖游園會(huì)（如果做），南京民眾對(duì)金色家園及萬科房產(chǎn)有一定認(rèn)知，趁熱打鐵地推出一些SP活動(dòng)，樹立開盤先到先得的觀念，勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生一定的市場轟動(dòng)。

4、 階段性的價(jià)格抬升，讓客戶感受到金色家園的“升值潛力”。

5、 進(jìn)一步檢測目標(biāo)客戶需求，為價(jià)格調(diào)整、銷控提供及時(shí)的市場反饋。

6、 對(duì)新聘業(yè)務(wù)員參與實(shí)踐的絕好機(jī)會(huì)，為到今后銷售打下堅(jiān)實(shí)的基本功。

二、正式引導(dǎo)期之前必須完成工作

n 售樓處、樣板房裝修完畢并開始引導(dǎo)期接待；

n 戶外廣告樹立——至少是原售樓處形象廣告牌樹立發(fā)布，開始發(fā)布時(shí)間到開盤日不低于1個(gè)月；

n 項(xiàng)目周邊區(qū)域外形象包裝及導(dǎo)示系統(tǒng)制作安裝完成；

n 地盤及售樓處現(xiàn)場形象包裝完成；

n 前期品牌與形象推廣已經(jīng)達(dá)到一定效果，有足夠的客戶積累

2．1 廣告

2．2 產(chǎn)品推介會(huì) （3月初-4月底） 不少于3次

2.2.1萬科會(huì)會(huì)員產(chǎn)品推介會(huì)

4月20-21舉辦針對(duì)萬科會(huì)會(huì)員的小范圍產(chǎn)品的推介交流會(huì)。事先通知萬科會(huì)會(huì)員活動(dòng)內(nèi)容，并要求參加者給予回復(fù)（電話/信函）。根據(jù)實(shí)際參加人數(shù)可分成幾天進(jìn)行，每天不多于150人。重要流程如下：

? 來訪客戶進(jìn)行登記

? 南京萬科公司總經(jīng)理發(fā)表歡迎講話。

? 由萬科公司派員進(jìn)行統(tǒng)一的樓盤概況介紹、優(yōu)勢(shì)分析和工程進(jìn)度的通報(bào)。

? 客戶自由咨詢（一小時(shí)）。

? 舉辦自助型晚餐會(huì)，準(zhǔn)備酒水、餐點(diǎn)等。

? 飯后現(xiàn)場可舉行由萬科會(huì)員自行組織參加的自娛自樂的音樂表演。

2.2.2團(tuán)購產(chǎn)品推介會(huì)

從3月初開始，從南京市獲利能力較高的行業(yè)中，如銀行、證券、IT等篩選出20~30家主要目標(biāo)單位?？上扔蓸I(yè)務(wù)人員以郵寄信函和項(xiàng)目簡介的方式進(jìn)行接洽，將有需求信息反饋的單位列為重點(diǎn)直銷對(duì)象，并根據(jù)不同直銷單位的具體需求，制定相應(yīng)的推銷方案，上門拜訪進(jìn)行直銷。此外，針對(duì)主要市內(nèi)重點(diǎn)的辦公樓，利用午休時(shí)段進(jìn)行設(shè)點(diǎn)咨詢活動(dòng)，如租用辦公樓大堂或戶外廣場等，進(jìn)一步擴(kuò)大直銷的范圍和影響力。經(jīng)過第一輪的直銷推廣，對(duì)直銷活動(dòng)中積累的意向性較強(qiáng)的目標(biāo)客戶進(jìn)行分析、整理和歸檔，然后通知重點(diǎn)客戶于4月13日在金絲利喜來登酒店集中舉辦以團(tuán)購客戶為對(duì)象的“萬科金色家園”的產(chǎn)品推薦會(huì)，預(yù)期到會(huì)人數(shù)為100人左右。會(huì)議流程可參見萬科會(huì)會(huì)員產(chǎn)品推介會(huì)。

2.2.3公眾推介會(huì)

3月23日在南京人流集中的區(qū)域如新街口的金鷹國際、東方商城、金絲利喜來登酒店等開展面對(duì)公眾的產(chǎn)品推廣會(huì)，可租用商場大廳或室外廣場。重點(diǎn)是可與萬科公司贊助的“喜歡南京的一百個(gè)理由”活動(dòng)相結(jié)合。如獲獎(jiǎng)?wù)魑牡慕視哉故净蚺c政府合作的河西整體規(guī)劃的展示等，并舉辦一些現(xiàn)場的文藝表演活動(dòng)助興，如國外爵士樂隊(duì)的演出或中國鼓樂隊(duì)的表演等。以豐富多彩、生動(dòng)有趣的活動(dòng)配合推介會(huì)，借以擴(kuò)大產(chǎn)品影響力，為項(xiàng)目日后的正式推廣造勢(shì)。同時(shí)，此類活動(dòng)可兼顧不同層次的客戶，增加項(xiàng)目信息傳播的途徑，從而積累一批目標(biāo)客戶。

2.2.4 “萬科戰(zhàn)略合作伙伴”新聞發(fā)布會(huì)

在3月23日金陵飯店（或金絲利喜來登酒店）舉行“萬科戰(zhàn)略合作伙伴”新聞發(fā)布會(huì)。邀請(qǐng)南京各大報(bào)的媒體記者參加。在會(huì)上著重介紹就萬科公司秉承一流組合、一流產(chǎn)品、一流服務(wù)的產(chǎn)品開發(fā)理念，從項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)（伍茲貝格）、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)（貝爾高林）、裝飾設(shè)計(jì)（孟思——黎國梁）、建筑商（南通四建）、營銷顧問（中原地產(chǎn)）、廣告推廣（天際傳播）到會(huì)所延伸（金絲利酒店），教育設(shè)施（力學(xué)小學(xué)）、物業(yè)管理等諸多合作伙伴。體現(xiàn)了萬科金色家園規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、營銷推廣等一系列環(huán)節(jié)都是由國際化的精英團(tuán)隊(duì)傾力協(xié)作和精心打造。在會(huì)上只展示產(chǎn)品、會(huì)所、環(huán)境等得相關(guān)立體效果圖，不出示具體平面圖，以保持項(xiàng)目一定的神秘感。會(huì)后贈(zèng)送給每位與會(huì)記者來賓相應(yīng)的禮品（較貴重一點(diǎn)，如：皮具、領(lǐng)帶、領(lǐng)夾、袖扣等）。

2．3 引導(dǎo)期內(nèi)SP活動(dòng)建議

2．3．1“喜歡南京的一百個(gè)理由”系列PR活動(dòng)

2月初-3月底，配合“喜歡南京的一百個(gè)理由”征文獲獎(jiǎng)作品的公開展示

機(jī)會(huì)點(diǎn)：從4月起，萬科金色家園的樓盤展示活動(dòng)可以利用室外場地與征文獲獎(jiǎng)作品共同展示，突出萬科贊助的標(biāo)題。以獲獎(jiǎng)?wù)魑牡恼故净顒?dòng)帶動(dòng)樓盤的先期展示，提高萬科品牌的親和力，增強(qiáng)南京人對(duì)萬科品牌的認(rèn)同感，不僅對(duì)“金色家園”項(xiàng)目，而且對(duì)萬科在南京的房地產(chǎn)的后續(xù)開發(fā)起到有益作用。

2．3．2萬科金色之旅

從3月5日起，通過萬客會(huì)或現(xiàn)場展示活動(dòng)向目標(biāo)客戶發(fā)放調(diào)查問卷，內(nèi)容涉及購房意向、價(jià)格、房型、物管、景觀要求等，為項(xiàng)目正式推廣的價(jià)格的制定和銷售策略的調(diào)整提供依據(jù)。然后從中篩選50位尊貴客戶參觀上海萬科的樓盤。建議4月6日，用四輛依維柯（形象廣告車）帶客戶到上海，上午參觀“優(yōu)詩美地”，下午參觀“萬科華爾茲”。使客戶對(duì)萬科地產(chǎn)所開發(fā)的產(chǎn)品有一個(gè)直觀的認(rèn)識(shí)和了解，并增進(jìn)與客戶的情感交流。

備用方案：也可精選10位客戶參觀全國（深圳、北京）萬科的優(yōu)秀樓盤。前提是能吸引南京新聞媒體進(jìn)行全程報(bào)道。

2．3．3以銷售導(dǎo)向培養(yǎng)賣點(diǎn)

可考慮事先聯(lián)系具有影響力的一些部門和行業(yè)（如大學(xué)、銀行、證券、政府），向他們定向優(yōu)惠銷售一批樓盤，制造諸如博士樓、金融家樓、政府官員樓等廣告抄作載體，利用他們的導(dǎo)向作用，促進(jìn)樓盤的整體銷售。例如，今年正逢南京大學(xué)成立100周年，如能吸引專家、教授的加盟，即可制造相當(dāng)?shù)剞Z動(dòng)效應(yīng)。

2．4樓盤信息的確認(rèn)

A、 物業(yè)管理（服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）

B、 智能化標(biāo)準(zhǔn)

C、 建材標(biāo)準(zhǔn)

D、 配套設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)

E、 公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn)

F、 會(huì)所（金絲利）服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

G、 銷售價(jià)格及付款方式

H、 各項(xiàng)購房及入伙費(fèi)用

2．5銷售道具準(zhǔn)備

A. 模型

B. 展板

C. 售樓書（包括精裝本和簡易本）

D. VI部分（銷售人員服裝、胸牌、資料夾等道具配備）

E. 銷講資料的完善

F. 銷售人員的再培訓(xùn)

G. 銷售現(xiàn)場服務(wù)人員（安保、保潔）

H. 價(jià)目表

2．6工程進(jìn)度保證

售樓處、樣板房、小區(qū)環(huán)境樣板、濱湖樣板段工程全線完工。

在達(dá)到以上引導(dǎo)期標(biāo)準(zhǔn)后，方可保證開盤達(dá)到預(yù)期效果。

三、項(xiàng)目開盤流程

3.1 客戶篩選

由于通過萬客會(huì)接待、樓盤展示活動(dòng)和重點(diǎn)直銷等工作積累一批意向客戶，但這部分客戶可能對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格、戶型都不甚了解，基于種種原因，有些客戶未必是我們真正的目標(biāo)客戶，所以我們有必要對(duì)已經(jīng)登記的客戶進(jìn)行一次篩選，再次進(jìn)行項(xiàng)目介紹，確保真正有誠意的客戶在正式開盤當(dāng)日來售樓處繳付大定金（初定為2萬元人民幣）。

3.2 銷售準(zhǔn)備執(zhí)行流程

時(shí)間安排 工作安排 前期準(zhǔn)備工作

2/21 n 遞交內(nèi)部認(rèn)購計(jì)劃書n 第一批待推單元的價(jià)目表

2/22-27 n 執(zhí)行方案的討論、確定n 工作分工明細(xì)

2/28-3/6 n 價(jià)目表的調(diào)整n 細(xì)化銷控方案的出臺(tái)

3/7-13 n 銷售準(zhǔn)備方案的最終定稿

3/23公眾推介會(huì) n 在新街口進(jìn)行公眾推廣活動(dòng)，以配合萬科協(xié)助推廣的“喜歡南京的一百個(gè)理由”活動(dòng)。n 舉行敲鼓、游戲與抽獎(jiǎng)等活動(dòng)內(nèi)容聚集人氣。 n 標(biāo)準(zhǔn)房型圖、內(nèi)部價(jià)格表n 可移動(dòng)展板制作、現(xiàn)場包裝n 報(bào)章公告（包括內(nèi)部會(huì)員通報(bào)）

4/8“戰(zhàn)略合作伙伴”新聞發(fā)布會(huì) n 在金陵飯店（或金絲利喜來登酒店）舉行，邀請(qǐng)南京各大報(bào)的媒體記者參加。n 只公布相應(yīng)的表現(xiàn)圖，部出示具體平面圖。 n 可移動(dòng)展板制作、現(xiàn)場包裝

4/13團(tuán)購?fù)平闀?huì) n 在金絲利喜來登酒店大會(huì)議廳集中接待團(tuán)購意向客戶，咨詢相關(guān)問題，并告知4/29派籌時(shí)間。n 只公布價(jià)格區(qū)間在5700元/平方米以內(nèi) n 金絲利的現(xiàn)場布置（包括展板、效果圖等）n 模型、樓書等銷售道具的準(zhǔn)備n 自助餐和小禮品的準(zhǔn)備

4/20萬科會(huì)會(huì)員推介會(huì) n 書面通知萬客會(huì)會(huì)員參加金絲利喜來登酒店大會(huì)議廳得內(nèi)部推廣活動(dòng)。n 公布價(jià)格區(qū)間在5700元/平方米以內(nèi) n 金絲利的現(xiàn)場布置（包括展板、效果圖等）n 模型、樓書等銷售道具的準(zhǔn)備n 小禮品的準(zhǔn)備。

4/22-26 n 通知（電話/信函）目標(biāo)客戶（團(tuán)購、萬科會(huì)與其他積累客戶）4/27-28來參加優(yōu)惠派籌活動(dòng)。 n 信函的填寫、郵寄n 媒體廣告告知派籌信息。

4/27派籌工作 n 在萬科會(huì)實(shí)施對(duì)外的派籌工作。n 根據(jù)派籌數(shù)量決定樓盤價(jià)格和開盤計(jì)劃。 n 保安力量加強(qiáng)維持現(xiàn)場次序。

5/1-7售樓處開始接待客戶 n 售樓處，樣板房開始接待客戶參觀。n 安排龍舟賽等慶祝游園活動(dòng) n 現(xiàn)場布置得最后完成n 贈(zèng)送小禮品。

5/8內(nèi)部認(rèn)購 n 集團(tuán)內(nèi)部及關(guān)系客戶的內(nèi)部認(rèn)購，以及萬客會(huì)會(huì)員內(nèi)部認(rèn)購，小定定金5千。 n 小定金收據(jù)的制作。n 財(cái)務(wù)人員的安排。

5/10正式開盤 n 正式公布價(jià)目表，認(rèn)購相應(yīng)單元，收取大定金2萬。n 控制進(jìn)場簽約人數(shù)，保證現(xiàn)場次序和足夠的人氣度n 封存已內(nèi)部認(rèn)購的單元。 n 大定金收據(jù)的制作。n 財(cái)務(wù)人員的安排。n 若當(dāng)日下雨，準(zhǔn)備戶外雨棚

3.3 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)詳細(xì)流程

3.3.1 派籌活動(dòng)執(zhí)行方案

? 從4月20日起在報(bào)章廣告中告知4/27日將舉行派籌活動(dòng)，不說明具體數(shù)量，只提及數(shù)量有限，先到先得。并需攜帶身份證。

? 通知（電話/信函）前期積累得意向客戶在4/27于9：00在萬科會(huì)現(xiàn)場外候場。并需攜帶身份證。

? 事先在現(xiàn)場張貼有關(guān)派籌海報(bào)，并在新街口派發(fā)相關(guān)的DM廣告。

? 留出排隊(duì)通道，加強(qiáng)停車和現(xiàn)場客戶管理。

? 計(jì)劃發(fā)放籌碼300份。紅籌（97折）100份；黃籌（98折）100份；藍(lán)籌（99折）100份。發(fā)籌前對(duì)籌碼數(shù)量嚴(yán)格保密，發(fā)完為止。同時(shí)可預(yù)先多制作些藍(lán)籌以備現(xiàn)場之急需。

? 總銷控通知客戶進(jìn)場，每批10組客戶，后批客戶依次進(jìn)場。

? 每位拿到籌碼的客戶需登記身份證號(hào)碼。告知客戶開盤時(shí)需攜帶身份證，與登記的號(hào)碼相符，籌碼優(yōu)惠才能兌現(xiàn)。

3.3.2 售樓處開放日?qǐng)?zhí)行方案

? 統(tǒng)一邀請(qǐng)意向客戶進(jìn)行內(nèi)部參觀和活動(dòng)（如果實(shí)際人數(shù)較多，可分?jǐn)傇谟嘞聨滋礻懤m(xù)參觀，而取前100位在5/1日）。

? 5/1當(dāng)天由萬科公司派員統(tǒng)一講解樓盤情況，剩余時(shí)間由客戶自由參觀，業(yè)務(wù)人員只負(fù)責(zé)維持次序和講解客戶關(guān)心的問題。

? 建議當(dāng)天可組織售樓處開放日“嘉年華”活動(dòng)，準(zhǔn)備一些酒水（紅酒、飲料等）和西式餐點(diǎn)，供到場人員自助享用。同時(shí)在售樓處外的小廣場邀請(qǐng)文藝團(tuán)體做演出（爵士樂隊(duì)、大提琴、薩克斯表演等）。下午在莫愁湖上舉辦慶祝開盤的龍舟或劃船賽，客戶可在室外平臺(tái)觀看。事先可圍繞龍舟賽多加宣傳，吸引廣大市民前來觀看，擴(kuò)大樓盤影響力。

? 中午由萬科公司安排午餐會(huì)，增進(jìn)與客戶的交流。

? 客戶在參觀結(jié)束后，可獲贈(zèng)萬科T恤等小禮品。

? 不公開樓盤具體價(jià)格，只公布價(jià)格區(qū)間在5700元以內(nèi)，并告知客戶5/10日開盤，先到先得。

3.3.3 內(nèi)部認(rèn)購執(zhí)行方案

? 以萬客會(huì)的名義通知（電話或信函）會(huì)員5/8優(yōu)先到現(xiàn)場售樓處參加內(nèi)部認(rèn)購活動(dòng)。

? 通知當(dāng)日來售樓處的客戶于9：00在萬科現(xiàn)場售樓處外候場。

? 安排排隊(duì)位置，加強(qiáng)停車和現(xiàn)場客戶管理。

? 當(dāng)天不接待除萬客會(huì)會(huì)員外的別的客戶。可在售樓處外張貼通知海報(bào)，并安排從售樓處到萬科會(huì)的臨時(shí)班車，由萬科會(huì)代理客戶接待一天。

? 總銷控臺(tái)通知客戶進(jìn)場選購，每批10組客戶。整個(gè)接待時(shí)間嚴(yán)格控制，未在短時(shí)間作出決定的客戶則不予等待，安置于休息區(qū)繼續(xù)考慮，后批客戶依次進(jìn)場。

? 正式公開價(jià)格，推出近售樓處的兩棟樓的100個(gè)單位。

? 銷售員將已有明確意向的客戶引至總銷控臺(tái)，客戶提交身份證，工作人員填寫大定收據(jù)，認(rèn)購書（一式二份）。

? 工作人員將已經(jīng)填寫完認(rèn)購書的客戶引到定金收款處，客戶繳款，一份交與客戶，一份留存。

? 要求小定客戶必須在5/10開盤當(dāng)天到售樓處完成大定，并補(bǔ)足15000元大定（不退），逾期則視做自動(dòng)放棄。如前期銷售預(yù)期看好，則可放寬時(shí)間限制。

? 客戶若沒有機(jī)會(huì)選購我們的第一期房源，在推出第二批房源時(shí)，承諾萬科會(huì)客戶將有優(yōu)先挑選權(quán)。

3.3.4開盤流程

? 通知當(dāng)日來售樓處的客戶于9：00在萬科現(xiàn)場售樓處外候場。

? 安排排隊(duì)位置，加強(qiáng)停車和現(xiàn)場客戶管理。

? 總銷控臺(tái)通知客戶進(jìn)場選購，每批6-10組客戶。由于客戶已有多個(gè)備選的購房方案，因此整個(gè)接待時(shí)間嚴(yán)格控制，未在短時(shí)間作出決定的客戶則不予等待，安置于休息區(qū)繼續(xù)考慮，后批客戶依次進(jìn)場。

? 若出現(xiàn)兩個(gè)或以上的客戶同時(shí)選中同一單位的情況，則由小定收據(jù)上的籌號(hào)先后獲得優(yōu)先挑選權(quán)。

? 銷售員將已有明確意向的客戶引至總銷控臺(tái)，客戶提交身份證，工作人員填寫大定收據(jù)，認(rèn)購書（一式二份）。

? 工作人員將已經(jīng)填寫完認(rèn)購書的客戶引到定金收款處，客戶繳款，一份交與客戶，一份留存。工作人員發(fā)放禮品券。

? 總銷控臺(tái)的負(fù)責(zé)人在客戶填寫認(rèn)購書的同時(shí)，將已預(yù)定的單元及時(shí)通知其他銷售人員，不再向客戶推薦。

? 推出近售樓處的兩棟樓的100個(gè)單位，訂完后再推別的單位，以造成“供不應(yīng)求”的局面。

? 客戶憑認(rèn)購書和禮券到禮品處領(lǐng)取紀(jì)念品（禮品待定）。

? 客戶若沒有機(jī)會(huì)選購我們的第一期房源，在推出第二批房源時(shí)，承諾該部分客戶按順序有優(yōu)先挑選權(quán)。

封存集團(tuán)內(nèi)部和萬客會(huì)會(huì)員認(rèn)購的單元。

房地產(chǎn)營銷，如何進(jìn)行前期推廣？

現(xiàn)今房地產(chǎn)如火如荼的發(fā)展，也帶來各式各樣的營銷方式，有效的地產(chǎn)營銷策略成為了房地產(chǎn)行業(yè)的一把亮劍。要想這把營銷亮劍做的鋒利，我們首先要做好前期最重要的兩手準(zhǔn)備：

一是前期的策劃

二是中期的戰(zhàn)術(shù)分布實(shí)施。既做到兩手抓，又要兩手都要硬。

一、前期的策劃—打造樓盤的核心競爭力，推廣樓盤形象。

我們應(yīng)從三方面把握： 1，對(duì)樓盤的屬性定位 樓盤屬性的定位貫穿于樓盤形象進(jìn)行推廣的整個(gè)過程，是這一過程的核心部分。它包括對(duì)樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)和人居環(huán)境兩方面的定位，在規(guī)劃設(shè)計(jì)定位方面突出樓盤的整體概念，如：親水樓盤，SOHO或智能化樓盤等，突出樓盤的建筑風(fēng)格，如：時(shí)尚歐洲型或歐陸古典型等，突出樓盤的戶型面積，戶型比例，中心景觀等。在人居環(huán)境定位方面要體現(xiàn)出樓盤所處的地段的優(yōu)越性，交通的便利，樓盤所構(gòu)成的生活區(qū)的成熟等。

2，市場調(diào)查，把握方向 此環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)營銷的核心競爭力的打造過程中是很有必要的。在此過程中全方位地搜索同一城市里同一時(shí)期內(nèi)各樓盤的開發(fā)情況，根據(jù)各樓盤的不同開發(fā)概念，區(qū)域，價(jià)位等確立競爭對(duì)手，建立起對(duì)競爭對(duì)手的跟蹤調(diào)查檔案系統(tǒng)，掌握競爭對(duì)手的銷售手法和銷售狀況等，分析調(diào)查報(bào)告，樹立起新的樓盤性價(jià)比和高于對(duì)手的樓盤價(jià)值系統(tǒng)，在原定的營銷戰(zhàn)術(shù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行不斷地完善及最終確立營銷戰(zhàn)術(shù)方案。

3，樓盤的主題確立及形象推廣 完成了樓盤的屬性定位和市場調(diào)查分析，把握了營銷方向后，營銷隨即進(jìn)入了樓盤的主題確立及推廣的階段。樓盤的價(jià)值基礎(chǔ)和特征的持久力表現(xiàn)在它的名稱上，而與名稱聯(lián)系最為緊密的是樓盤的標(biāo)志和圖案系統(tǒng)，它們?cè)诤艽蟮某潭壬现苯佑绊懙綐潜P的形象推廣。在“后非典時(shí)代”，業(yè)界將會(huì)樹立起新的樓盤主題價(jià)值系統(tǒng)，健康將是第一主題，健康的人居環(huán)境，健康的休閑環(huán)境，健康的工作環(huán)境。在樓盤的形象推廣方面，重點(diǎn)是指導(dǎo)或配合專業(yè)的廣告公司理清思路，結(jié)合樓盤的屬性定位，突出優(yōu)勢(shì)，樹立起樓盤的最優(yōu)形象，造成轟動(dòng)的效應(yīng)。在開盤前較長時(shí)期的密集性，廣泛性和滲透性的宣傳之下，樓盤的傳播將影響到潛在的目標(biāo)客戶。

二，中期的戰(zhàn)術(shù)分布實(shí)施 初期的策劃醞釀了較為成熟的營銷戰(zhàn)術(shù)，開盤期間營銷將會(huì)進(jìn)入高漲時(shí)期，戰(zhàn)術(shù)將會(huì)得到全面的實(shí)施。

在此點(diǎn)上，戰(zhàn)術(shù)分布于三方面：

1，關(guān)注營銷的“體驗(yàn)場” 體驗(yàn)是人們以個(gè)性化的方式參與到其中的事件，它可以使客戶意識(shí)中產(chǎn)生美好的感覺。營造體驗(yàn)場應(yīng)從空間場的設(shè)計(jì)到生活小區(qū)的環(huán)境打造再到居室內(nèi)部的裝修都要給客戶帶來色，聲，香，觸，法這五覺的沖擊，使客戶體驗(yàn)到樓盤的價(jià)值所在?！吧顖觥钡脑O(shè)計(jì)要有創(chuàng)意，在房地產(chǎn)營銷上有過“試住購房”的營銷手法，這是“生活場”的最初雛形，“生活場”的制造不能僅僅局限于試住，而應(yīng)從多方面去開發(fā)，激勵(lì)客戶溶入到對(duì)居室的關(guān)懷中去，感受自己布局的居家生活的舒適和愜意，從而產(chǎn)生一種對(duì)生活的成就感。體驗(yàn)場中，在賣場營造好的效果將會(huì)使客戶感受到樓盤聚集的人氣和一種搶購的氛圍，它將引發(fā)驚人的效果并引導(dǎo)客戶購買的沖動(dòng)。

2，把服務(wù)落實(shí)到客戶中去 開盤前期和開盤之后積累的目標(biāo)客戶將集中約定在開盤期間消化。在消化的過程中，為客戶提供真誠的服務(wù)將會(huì)產(chǎn)生良好的消化效果，建立起客戶檔案系統(tǒng)，根據(jù)客戶不同的職業(yè)類型，收入狀況，家庭情況向他們提供一系列的包括：購房戶型，付款方式，裝修建議的咨詢及代辦貸款等服務(wù)。讓客戶能感受到購房放心，稱心，舒心，從而達(dá)到消化目標(biāo)客戶的目的。

3，實(shí)惠永遠(yuǎn)是購房的第一動(dòng)力 在房地產(chǎn)的營銷中，實(shí)惠永遠(yuǎn)是第一主題，它也是刺激消費(fèi)者購房的第一動(dòng)力。

伴隨著房地產(chǎn)營銷走向成熟階段，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場中比較流行的營銷優(yōu)惠戰(zhàn)術(shù)可歸結(jié)為以下幾類： 1，購房送物業(yè)管理費(fèi)。 2，購樓送車位。 3，購房送接受優(yōu)質(zhì)教育，培訓(xùn)機(jī)會(huì)。 4，購房享受裝修大優(yōu)惠。 5，購房送金卡，指定處購物享受優(yōu)惠服務(wù)。 6，購房連帶購車大優(yōu)惠。 7，分期付款，N年免息。 8，購房抽獎(jiǎng)，送禮，返現(xiàn)金。 9，“中介熱銷”，即介紹客戶購房給予提成等 在廣州，深圳等沿海開放城市甚至有購房送工作等營銷手法，其本質(zhì)都是使客戶能得到最大實(shí)惠一原則，但在實(shí)施此戰(zhàn)術(shù)時(shí)要充分地考慮客戶的實(shí)惠需要。

當(dāng)做好前期的準(zhǔn)備，就更有利于做好后期的營銷控制了。 房地產(chǎn)營銷的后期控制主要是對(duì)樓盤價(jià)位的控制和形象整合的控制。經(jīng)歷了中期的熱銷，樓盤相對(duì)于潛在目標(biāo)客戶而言將步入緊縮階段。在理性分析當(dāng)前樓市銷售狀況的前提下，第三輪營銷攻勢(shì)將是為實(shí)現(xiàn)樓盤開發(fā)的終極目標(biāo)而努力，樓盤開發(fā)的終極目標(biāo)表現(xiàn)為使置業(yè)主的投資得到最大的回報(bào)和生活環(huán)境的最優(yōu)化。

無疑，重估樓盤價(jià)值，進(jìn)一步炒作樓盤形象將對(duì)樓盤的升值起著非常重要的作用，而升值最終體現(xiàn)在樓盤的價(jià)位的提高。在樓盤的緊縮階段，樓盤的銷售呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，價(jià)位的提高一方面可以緩解供求關(guān)系的平衡，另一方面使樓盤得到升值，第三方面提升了發(fā)展商的品牌價(jià)值系統(tǒng)，增加了發(fā)展商的品牌崇信度，使樓市潛在客戶的置業(yè)有了可以依靠的品牌樓盤。

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房地產(chǎn)開盤的推廣策略有什么特點(diǎn)

項(xiàng)目的定位等在項(xiàng)目建設(shè)之前已經(jīng)確定，當(dāng)開盤之后

首先要做的應(yīng)當(dāng)是客戶市場分析，客戶心理分析，客戶價(jià)值分析

接著要對(duì)客戶信息接收渠道進(jìn)行分析?？此麄兌际怯檬裁礃拥拿襟w，或者如何傳播他們接受的信息量最大。

接著將項(xiàng)目的特點(diǎn)與傳播渠道進(jìn)行對(duì)比分析，選擇最合適的傳播渠道和傳播方式。

接著制定系統(tǒng)的整個(gè)營銷方案。

方案第一步：根據(jù)前面的分析和項(xiàng)目的分析確定廣告主體和廣告語。

接著要進(jìn)行的是樓盤包裝包括CI設(shè)計(jì)、戶外廣告、建筑外墻體等廣告。

接下來是第一階段廣告宣傳攻勢(shì)。包括媒體廣告（軟、硬）

公關(guān)活動(dòng)、數(shù)據(jù)庫直銷，DM等

在接下來還要做好現(xiàn)場操控。這個(gè)是很關(guān)鍵的。

在接下來的階段是強(qiáng)推廣階段，需要加大廣告攻勢(shì)。在這個(gè)階段需要配合價(jià)格策略和促銷策略。通過自身的一些列活動(dòng)調(diào)購房者的心理，并作心理底線的強(qiáng)攻。

到最后還要進(jìn)行收尾推廣工作，廣告量下降，可以通過數(shù)據(jù)庫德營銷或者關(guān)系營銷的方式進(jìn)行推廣和營銷。并配合一定的價(jià)格策略。

宣傳推廣配合營銷階段進(jìn)行的，進(jìn)度要和營銷進(jìn)度保持一致。

樓市開盤的完整策劃方案 要怎么寫

5.1樓盤開盤策劃方案開盤組織安排

開盤組織安排是指開盤當(dāng)日銷售活動(dòng)的具體工作流程以及促進(jìn)流程順暢運(yùn)行的各項(xiàng)保障工作。它的主要內(nèi)容包括：開盤組織流程設(shè)計(jì)、人員分工及培訓(xùn)、開盤空間組織、銷售流程中的關(guān)鍵點(diǎn)控制、開盤物料清單及落實(shí)、促銷策略、開盤信息發(fā)布、突發(fā)事件的應(yīng)對(duì)措施、銷售氛圍營造、防止開盤未成交客戶流失預(yù)案等。

5.1.1 開盤組織流程

良好的開盤組織流程要具備以下特點(diǎn)：

1) 分區(qū)明確，責(zé)任到人

2) 內(nèi)外場緊密聯(lián)系配合，控制銷售速度，確保開盤目標(biāo)在一定時(shí)段內(nèi)完成

3) 銷控必須準(zhǔn)確，堅(jiān)決杜絕“一房多賣”現(xiàn)象。

4) 簽約必須及時(shí)，保證“銷控一個(gè)、簽約一個(gè)”。

開盤認(rèn)購流程圖的參考格式見附件6（以換籌搖號(hào)選房為例）。

5.1.2 經(jīng)典樓盤開盤策劃人員分工及培訓(xùn)

1）人員分工

開盤總指揮

各區(qū)（如換籌區(qū)、等候區(qū)、銷控區(qū)、收銀區(qū)、簽約區(qū)、復(fù)核區(qū)）人員及負(fù)責(zé)人

銷售人員：銷控專員，銷售經(jīng)理，置業(yè)顧問

銷售輔助人員：財(cái)務(wù)人員，簽約人員，復(fù)核人員

咨詢?nèi)藛T：銀行按揭、設(shè)計(jì)、工程、法律人員

現(xiàn)場服務(wù)人員：服務(wù)生，保安員，保潔員

2）人員培訓(xùn)

銷售培訓(xùn)：銷售百問（統(tǒng)一對(duì)外說詞），現(xiàn)場銷售模擬

銷售輔助培訓(xùn)：客戶問答指引，工作流程模擬

物業(yè)服務(wù)培訓(xùn)：形象要求，服務(wù)動(dòng)作要求，客戶問答指引，現(xiàn)場服務(wù)流程演練

5.1.3 樓盤開盤策劃開盤空間組織

開盤空間組織是指開盤組織流程中各工作區(qū)（節(jié)點(diǎn)）在實(shí)際空間中的具體位置分布，開盤空間組織的要求：

1) 易于營造熱烈有序的銷售氛圍

2) 準(zhǔn)確控制各區(qū)域的空間大小及形式，特別是銷控區(qū)

3) 交通流線一定要圍閉、順暢、盡可能不交叉

4) 各工作區(qū)均預(yù)留工作人員通道，并確保各區(qū)按流程順暢“接駁”

開盤空間組織圖的參考格式見附件7。

5.1.4 銷售流程中的關(guān)鍵點(diǎn)控制

項(xiàng)目開盤銷售組織要進(jìn)行分區(qū)管理，一般分為等候區(qū)、選房區(qū)、收銀區(qū)、簽約區(qū)及復(fù)核區(qū)。各片區(qū)設(shè)定管理負(fù)責(zé)人，片區(qū)之間由各區(qū)內(nèi)設(shè)定的接頭人進(jìn)行聯(lián)系，設(shè)置的總體協(xié)調(diào)人負(fù)責(zé)整個(gè)流程的正常運(yùn)轉(zhuǎn)及工作節(jié)奏的控制。

流程中的各區(qū)關(guān)鍵點(diǎn)控制：

1) 等候區(qū)——進(jìn)入選房區(qū)的閘口處，注意控制節(jié)奏，要保證選房區(qū)內(nèi)的成交效率及現(xiàn)場人氣

2) 選房區(qū)——準(zhǔn)確記錄銷控，引導(dǎo)客戶成交

3) 收銀區(qū)——客戶付款處，注意收銀的準(zhǔn)確性和速度

4) 簽約區(qū)——客戶簽約處，注意簽約的準(zhǔn)確性和速度

5) 復(fù)核區(qū)——合約蓋章處，避免銷售出錯(cuò)的最后屏障

5.1. 5 開盤物料清單及落實(shí)

開盤中涉及多種物料，開盤準(zhǔn)備階段應(yīng)列出詳細(xì)的物料清單，并落實(shí)到具體責(zé)任人。

主要物料包括：

1) 認(rèn)購須知

2) 客戶簽約文本：認(rèn)購書、合同統(tǒng)一文本

3) 現(xiàn)場銷售物料：模型、洽談桌椅、等候桌椅、服務(wù)臺(tái)、銷控板等

4) 銷售宣傳資料：樓書、宣傳單張、戶型單張等

5) 設(shè)備類物料：電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、驗(yàn)鈔機(jī)、POS機(jī)、保險(xiǎn)箱、麥克風(fēng)、擴(kuò)音器等

6) 文具類物料：打印紙、筆、不干膠、電池等

7) 食品類物料：為客戶及工作人員準(zhǔn)備的食品和飲料等

8) 宣傳類物料：空飄、噴繪等

物料清單的參考格式見附件8。

5.1.6 開盤促銷策略

開盤促銷的實(shí)質(zhì)是通過某種形式刺激客戶在短期內(nèi)成交。

制定促銷策略的基本原則:

1) 促銷形式符合產(chǎn)品形象要求

2) 保持現(xiàn)場人氣

3) 避免出現(xiàn)靠促銷賣樓的市場形象

促銷的基本形式包括但不限于：

1) 內(nèi)部認(rèn)購（誠意金）優(yōu)惠

2) 付款方式優(yōu)惠

3) 抽獎(jiǎng)（禮品、電視、車、房款、管理費(fèi)等）

4) 按期簽約優(yōu)惠

5.1.7 開盤信息發(fā)布

通過各種有效途徑將項(xiàng)目開盤信息傳遞給市場，特別是儲(chǔ)備客戶。

5.1.8 突發(fā)事件的應(yīng)對(duì)措施

開盤前要對(duì)突發(fā)事件的出現(xiàn)進(jìn)行預(yù)估，并制定針對(duì)性的應(yīng)對(duì)措施。

開盤突發(fā)事件的類型主要有：

1) 天氣變化類：如暴雨等，可在現(xiàn)場準(zhǔn)備基本物件應(yīng)急；

2) 客戶服務(wù)類：如客戶銀行卡無法劃賬，可提前安排專車及人員在現(xiàn)場隨時(shí)準(zhǔn)備陪同客戶到附近銀行取款；

3) 客戶投訴類：如客戶激烈投訴、現(xiàn)場爭斗等，可緊急安排VIP室隔離、快速處理，必要時(shí)提前安排公安人員在現(xiàn)場進(jìn)行協(xié)調(diào)；

4) 現(xiàn)場包裝違規(guī)類：如城管對(duì)開盤的宣傳條幅進(jìn)行收繳等，可要求包裝制作公司提前協(xié)調(diào)好政府管理人員，同時(shí)安排相關(guān)人員在現(xiàn)場隨時(shí)準(zhǔn)備協(xié)調(diào)工作。

5) 后勤保障類：如停電、停水等問題的處理。

5.1.9 開盤銷售氛圍營造

開盤銷售氛圍營造主要是通過一些活動(dòng)形式為開盤現(xiàn)場提供一個(gè)良好的背景環(huán)境，它的本質(zhì)是為銷售而服務(wù)的，在活動(dòng)安排時(shí)要注意不能過于分散工作人員的時(shí)間與精力，活動(dòng)安排始終要圍繞開盤銷售進(jìn)行。

5.1.10 制定防止開盤未成交客戶流失預(yù)案

項(xiàng)目積累的每一個(gè)誠意認(rèn)籌客戶都是付出一定營銷費(fèi)用的代價(jià)獲取的，是營銷推廣的成果，因此營銷人員要樹立“惜籌如金”的理念，提前制定防止開盤未成交客戶流失預(yù)案，提出繼續(xù)吸引未成交客戶并爭取其成交的解決方案。

5.2 開盤實(shí)地演練

開盤實(shí)地演練的基本要求：

1) 全流程實(shí)地演練

2) 全體人員參與

3) 充分估計(jì)困難

4) 現(xiàn)場出現(xiàn)問題現(xiàn)場解決

5) 反復(fù)實(shí)地演練直至順暢無誤

六、開盤總結(jié)分析

要求在首次開盤后一周內(nèi)做出簡要明晰的分析評(píng)價(jià)，對(duì)項(xiàng)目后續(xù)的銷售策略提出建議，并報(bào)營銷策劃中心。

6.1意義

1) 制定與調(diào)整后續(xù)銷售策略的依據(jù)

2) 項(xiàng)目持續(xù)定位的依據(jù)

3) 項(xiàng)目價(jià)格體系調(diào)整的依據(jù)

4) 項(xiàng)目推廣效果評(píng)估與調(diào)整的依據(jù)

5) 制定與調(diào)整項(xiàng)目發(fā)展策略及發(fā)展速度的依據(jù)

開工令房地產(chǎn)表格

開發(fā)報(bào)建流程

開發(fā)報(bào)建

6) 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整的依據(jù)

6.2主要內(nèi)容

1) 客戶分析

2) 各戶型成交情況分析

3) 銷售目標(biāo)評(píng)估

4) 銷售定價(jià)評(píng)估

5) 營銷策略評(píng)估

6) 后續(xù)推售計(jì)劃和價(jià)格建議

七、開盤常見的主要問題

1) 推廣節(jié)奏與項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度步調(diào)不一致，出現(xiàn)較大偏差，造成費(fèi)用和客戶資源的浪費(fèi)

2) 對(duì)市場缺乏深入調(diào)研分析，流于表面

3) 市場數(shù)據(jù)陳舊，報(bào)告未能準(zhǔn)確反映現(xiàn)時(shí)市場的真實(shí)情況

4) 重定性的感覺、輕量化的分析

5) 在客戶儲(chǔ)備過程中未設(shè)定初選推售范圍，造成客戶選擇范圍或過于散亂或過于集中，不利于確定開盤推售范圍和客戶分流

6) 開盤價(jià)格的確定缺乏分步測試、逐步聚焦的過程，造成無法準(zhǔn)確判斷客戶的心理價(jià)位

7) 開盤組織流程不科學(xué)、不嚴(yán)密，造成現(xiàn)場氛圍差、容易出錯(cuò)和客戶流失

8) 不注重開盤總結(jié)，不能及時(shí)制定和調(diào)整后期的推售安排

9) 不重視售樓系統(tǒng)在開盤中的應(yīng)用，不能實(shí)時(shí)掌握開盤成交數(shù)據(jù) 經(jīng)典樓盤開盤策劃

房地產(chǎn)開盤前 想在網(wǎng)站上做個(gè)推廣 網(wǎng)站宣傳方案怎么做

網(wǎng)站推廣首先你應(yīng)該參照同行的網(wǎng)站宣傳方案，最主要的就是在競爭對(duì)手中脫穎而出，根據(jù)自身網(wǎng)站情況，如果要速度快那就暫時(shí)選擇付費(fèi)推廣，不急才能選擇

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