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商業(yè)地產的營銷策劃方案

北 奧 公 館

營銷推廣策略報告

2004年11月8日

北京中原

北奧公館專案組

1、項目SWOT分析

1．1優(yōu)勢

? 位于奧運核心腹地

? 純板樓居住型小社區(qū)

? 分戶式中央空調及封閉立體車庫

? 準現(xiàn)房銷售

? 區(qū)域內比較完善的配套設施

1．2劣勢

? 價格創(chuàng)區(qū)域新高

? 銷售現(xiàn)場環(huán)境混亂

? 目前周邊交通條件并不理想

? 售樓處與項目現(xiàn)場分離

1．3機會

? 奧運主題為本項目帶來更大的升值空間

? 區(qū)域內整體供給量不大

? 市政及配套設施將逐步完善

1．4威脅

? 交通情況改進時間待定

? 奧運地產的逐漸降溫

以上為本項目的SWOT大綱分析，可以通過機會與劣勢，威脅與優(yōu)勢的互補最大程度上的降低項目風險，提升產品市場競爭力，完成項目完美推廣計劃。

2、銷售周期

2．1北京市房地產市場銷售周期說明

我司認為入市時機，并不是指時間概念上固定的選擇，而應是根據項目自身的實際情況和市場環(huán)境所決定的。因此，本項目推出的成功與否，并不能單純的選擇每個固定時間點來實現(xiàn)，而是應該要把前期的鋪墊工作籌備完善，透徹了解時間段的市場經濟周期，在具備較成熟的開盤條件下，再切入市場。

北京市房地產市場銷售周期走勢分析

北京房地產市場銷售有明顯的季節(jié)性，根據我司對區(qū)域市場仔細調研和深入分析以及對北京房地產市場的總體走勢分析和顯示，目前北京房地產市場的銷售周期是從每年的5月份開始，然后持續(xù)加溫，直至11月份，而這段時間里，又以5、6月份和9、10月份的銷售活動最為頻繁。

2．2本項目推廣特點說明

? 2004年11月我司開始接觸本項目

? 項目主體結構年底均將封頂，工期使銷售刻不容緩

? 樣板間及售樓處于11月底投入使用

? 目前項目現(xiàn)場情況混亂，對于銷售有不利影響且會持續(xù)至2005年初

? 周邊道路交通條件在短時間內不能得到完全的改善

? 2004年底大屯路斷路整修

? 2004年底科薈路通車交付使用

? 位于北四環(huán)的售樓處現(xiàn)場與項目現(xiàn)場有一定的距離

2．3本項目銷售周期說明

本項目銷售周期為2004年12月1日起至2006年5月31日止，共計18個月。根據以上推廣特點，綜合項目自身情況，我司建議本項目2004年12月進入市場開始銷售，具體推廣周期可分為市場亮相及客戶積累期等五個階段。各階段具體時間分布如下表：

銷售周期分布表

銷售周期 時間結點

市場亮相及客戶積累期 2004年12月1日至2005年2月

第一強銷期 2005年3月至2005年6月

第一調整期 2005年7月至2005年8月

第二強銷期 2005年9月至2005年11月

第二調整期 2005年12月至2006年3月31日

尾盤期 2006年4月至2006年5月

2．4本項目銷售任務說明

本項目銷售計劃表

項目銷售任務 計劃完成

可銷售住宅面積 套數(shù) 套數(shù)

76561.84平方米 540套 486套

銷售任務明細表

周期 月份 工期進展情況 銷售條件 完成套數(shù)（套） 備注

市場亮相及客戶積累期 2004年12月初 工程主體結構封頂 樣板間及北四環(huán)售樓處投入使用 5

本銷售計劃在保證工期及相關工作配合到位之前題下制定，如有變動以當時具體情況為準。

2005年1月 工程主體結構封頂 工地圍檔及現(xiàn)場包裝制作完成 15

2005年2月 工程主體結構封頂 銷售工具制作完成 10

強銷期 2005年3月 開始進行外立面施工 具備完善的銷售條件 29

2005年4月 開始進行外立面施工 具備完善的銷售條件 35

2005年5月 開始進行外立面施工 具備完善的銷售條件 40

2005年6月 外立面施工基本完成，項目基本達到現(xiàn)房狀態(tài) 具備完善的銷售條件 50

第一調整期 2005年7月 樓內公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30

2005年8月 樓內公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30

第二強銷期

2005年9月 樓內公共部分裝修及整理工作 具備完善的銷售條件 50

2005年10月 工地現(xiàn)場整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 40

2005年11月 工地現(xiàn)場整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 30

第二調整期 2005年12月 驗收合格具備交房條件 具備完善的銷售條件 14

2006年1月 辦理入住 具備完善的銷售條件 18

2006年2月 辦理入住 具備完善的銷售條件 10

2006年3月 辦理入住 具備完善的銷售條件 25

尾盤期 2006年4月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷售條件 25

2006年5月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷售條件 30

總計 486

3、推廣策略

3．1本項目客戶群特征

? 在亞運村區(qū)域工作或生活

? 在中關村區(qū)域工作

? 追求寧靜安逸健康舒適的生活氛圍

? 部分客戶有二次置業(yè)的需求

? 購房更加理性

? 對奧運房產有很高的認同，認同區(qū)域升值潛力

? 有一定的經濟實力

3．2項目賣點梳理

? 地處奧運中央腹地，新興富都市中心

? 產品自身優(yōu)勢

10—14層板式小高層

體量適中，共540套

純居住的居住舒適性

現(xiàn)代化暖色外立面、國際化居所、暖意融融

蘇式庭院：內外融合，綠意盎然

高端智能化配套：美國分戶式中央空調

封閉式小區(qū)管理，居住安全舒適

停車管理：封閉立體車庫，節(jié)省空間

準現(xiàn)房發(fā)售，購買更有信心

? 區(qū)域內稀缺性

? 項目較高的升值空間

3．3賣點整合

區(qū)域、產品、稀缺性

3．4推廣手段

? 三板斧

區(qū)域：“奧運中央腹地，新富都市中心”

產品：“尊貴奧運板樓”

稀缺性：“鉆石般稀有”

? 七種武器

“中等社區(qū)，舒適生活”

“詮釋純居住空間，私享大宅”

“分戶式空調，高品質享受”

“準現(xiàn)房發(fā)售，購買更有信心”

“現(xiàn)代化暖色外立面、國際化居所、暖意盎然”

“蘇式庭院?小橋流水的精致生活”

“封閉小區(qū)管理，安心居住場所”

? 一招制敵

“奧運區(qū)域內成熟板樓”

3．5媒體選擇策略建議

3．5．1媒體選擇策略原則

結合項目五大銷售周期，及不同周期推廣訴求點，合理選擇媒體，以達到最少費用最大成交的效力。

3．5．2媒體選擇

報廣

選擇《北京青年報》和《北京晚報》、《新京報》，以半版為主、雙通為輔，加強項目推廣的針對性。

輔助媒體

由網絡及業(yè)內專業(yè)雜志組成，選擇新浪網和《萬房》、《樓市》、《新地產》、《安家》等雜志，進行項目形象的建立和賣點的 宣傳。

3．5．1宣傳方式

在媒體推廣過程中，依靠產品優(yōu)勢和相對持續(xù)性的主力媒體及網絡多角度、立體、擇時投放，高亮點頻率曝光方式，建立市場知名度，加深市場認知。軟文炒作增加曝光密度，例如：通過客戶通訊以項目進展或文化等領域的動態(tài)進行軟性宣傳以縮短銷售期 。

3．5．2媒體選擇及推廣費用明晰

為了讓市場充分了解本項目，通過媒體宣傳項目的各項優(yōu)勢，展現(xiàn)開發(fā)商的實力。使市場認識到本案較高的綜合品質，打破以往信息不對稱的不利態(tài)勢 。各月份推廣主題及費用如下：

市場推廣媒體選擇表

周期 月份 媒體選擇情況 媒體訴求點 具體金額

市場亮相及客戶積累期 2004年12月 《北京青年報》整版硬廣配軟文

《樓市》內頁一版硬廣配合軟文 地域性優(yōu)勢明顯

產品稀缺性及升值潛力 42萬

2005年1月 《北京晚報》 半版硬廣配合軟文

《北京青年報》半版硬廣配合軟文

《萬房》內頁一版硬廣配合軟文 地域性優(yōu)勢明顯

產品稀缺性及升值潛力 42萬

2005年2月 《北京青年報》半版硬廣配合軟文

《新京報》半版硬廣配合軟文

《樓市》一版的軟文 產品獨特性的體現(xiàn)與標榜 40萬

強銷期 2005年3月 《北京青年報》2次半版硬廣

《北京晚報》 半版硬廣配合軟文

《新地產》內業(yè)軟文 本產品分戶式中央空調的獨有性及項目私密性 42萬

2005年4月 《北京青年報》半版硬廣配合軟文

《北京晚報》 半版硬廣配合軟文

《新京報》半版硬廣配合軟文 本產品分戶式中央空調的獨有性及項目私密性 42萬

2005年5月 《北京青年報》2次半版硬廣

《新京報》半版硬廣配合軟文

《新浪網》打包方案廣告 高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面，鋁包木窗及社區(qū)園林 ） 44

2005年6月 《北京青年報》整版硬廣

《北京晚報》 半版硬廣配合軟文

《樓市》內頁一版硬廣

《新浪網》打包方案廣告 高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面，鋁包木窗及社區(qū)園林 ） 64萬

平銷期 2005年7月 《北京青年報》2次半版硬廣

《萬房》內頁一版硬廣配合軟文 項目熱銷及地域市場成熟性的整合 62萬

2005年8月 《北京青年報》半版硬廣

《北京晚報》 半版硬廣配合軟文

《安家》內業(yè)硬廣配合軟文 項目熱銷及地域市場成熟性的整合 62萬

第二強銷期 2005年9月 《北京青年報》2次半版硬廣

《樓市》內頁一版硬廣

《新浪網》打包方案廣告 金秋季節(jié)“一板尊天下” 55萬

200年10月、 《北京青年報》2次半版硬廣

《北京晚報》半版硬廣

《新浪網》打包方案廣告 金秋季節(jié)“一板尊天下” 55萬

2005年11月 《北京青年報》2次整版硬廣

《北京晚報》2次半版硬廣 現(xiàn)房發(fā)售與其相對

私密性的創(chuàng)意整合

44萬

第二調整期

2005年12月 103.9電臺廣告5天

《北京晚報》半版硬廣

《樓市》內頁一版硬廣配合軟文 現(xiàn)房發(fā)售與其相對

私密性的創(chuàng)意整合 40萬

2006年1月 103.9電臺廣告10天

《北京青年報》整版硬廣

《樓市》內頁一版硬廣

現(xiàn)房發(fā)售與其相對

私密性的創(chuàng)意整合 40萬

2006年2月 103.9電臺廣告6天

《北京青年報》整版版硬廣

《樓市》內頁一版硬廣

現(xiàn)房發(fā)售與其相對

私密性的創(chuàng)意整合 40萬

2006年3月 103.9電臺廣告6天

《北京青年報》整版版硬廣

《萬房》內頁一版硬廣配合軟文

現(xiàn)房發(fā)售與其相對

私密性的創(chuàng)意整合 40萬

尾盤期 2006年4月 《新地產》內業(yè)軟文

《北京青年報》整版硬廣

《新京報》半版硬廣配合軟文

“現(xiàn)房入住私享豪邸”

48萬

2006年5月 《北京青年報》整版硬廣

《安家》內頁一版硬廣配合軟文

《北京晚報》半版硬廣 “現(xiàn)房入住私享豪邸”

48萬

總計 850萬

3．6價格策略

3．6．1項目價格制定原則

? 從項目各個單位的實際情況出發(fā)；

? 充分考慮開發(fā)商的利潤回報；

? 緊密聯(lián)系項目工程進度；

? 結合項目銷售策略和項目的銷售預期。

3．6．.2本案執(zhí)行“平開高走”的價格策略

? 房地產產品在整個推廣過程中會隨著工程進度的進展并結合不 同的銷售階段，價格不斷攀升，給客戶造成一定的壓力，促成其盡快成交，對預先購房的客戶，同時也起到一定的穩(wěn)定作用。

? 根據以上情況，在開盤即認購階段往往價格做出一定的讓步，給后期價格的提升預留出合理空間。

? 市場亮相及客戶積累期如果價格太高，有挫傷市場的潛在風險，同時對消費者的購買信心、項目的美譽度及形象亦有一定程度的負面影響，一旦不成功，局面極難扭轉。

? 為了保證項目操作的穩(wěn)妥性，建議本項目執(zhí)行“平開高走”的價格策略。

? 后期具體價格與上調單價將根據市場實際情況作適度調整。

4、推廣方案

4．1推廣主線

? 市場亮相及客戶積累期（2004年12月初—2005年2月）

本銷售周期意在將項目推向市場，提升項目市場認知度，吸引目標客群的關注，從而達到積累有效客戶的目的。從推廣上講應當集中宣傳項目的宏觀優(yōu)勢，即區(qū)域優(yōu)勢及主要的產品優(yōu)勢，使目標客群能夠將項目列為其置業(yè)的選擇，為強銷期打下良好的基礎。

在本銷售周期內，主要將“奧運中央腹地，新富都市中心”、“尊貴奧運板樓”以及“鉆石般稀有”這“三板斧”做為此階段報廣宣傳主題。通過這三個主題三管其下，引起人們的關注，宣傳項目優(yōu)勢，讓本項目逐步在市場中樹立形象，吸引業(yè)內人士和客戶的注意。樹立項目中高檔次的產品形象。

? 第一強銷期（2005年3月—2005年6月）

這一階段主要利用輔助媒體，充分展現(xiàn)項目的各個賣點，以此向市場充分展現(xiàn)項目優(yōu)勢，誘導客戶的購買欲，本階段推廣主題以、“中等社區(qū)，舒適生活”和“詮釋純居住空間，私享大宅”以及“分戶式空調，高品質享受”這七種武器中的三種主要突出社區(qū)規(guī)模、純居住和智能化三方面明確我們項目的品質，從而使項目推廣從形象訴求逐步過渡到產品訴求。

? 第一調整期（2005年7月—8月）

進入調整期，推廣力度隨之減弱，在此階段只需根據項目工期的進展，繼續(xù)宣傳項目產品賣點，通過推廣積累新客戶，同時促成老客戶成交。該階段推廣主題為“準現(xiàn)房發(fā)售，購買更有信心”和“現(xiàn)代化暖色外立面、國際化居所、暖意盎然”

? 第二強銷期（2005年9月—11月）

這個階段項目的形象和產品已經在市場中有了較大的認知度，而隨著園林景觀的建成以及現(xiàn)場形象的改觀，通過集中宣傳必將掀起新一輪銷售高峰。本階段推廣主題為“蘇式庭院?小橋流水的精致生活”“封閉小區(qū)管理，安心居住場所”

? 第二調整期（2005年12月—2006年3月）

本階段項目處于辦理入住階段，此階段開發(fā)商精力大部分集中在收樓及辦理入住上，同時又正直房地產銷售淡季，此時降低推廣力度，只要借入住一事在市場上造勢，維持樓盤的平穩(wěn)銷售，同時順利完成入住的辦理。

? 尾盤期（2006年4月—2006年5月）

本階段前期銷售的部分應該順利完成入住，此時又迎來了房地產的強銷期，此階段以“奧運區(qū)域內成熟板樓”作為市場訴求點可以達到一招制敵的效果。在掀起一個銷售高潮的同時，完成尾房階段的銷售任務，使項目順利結案。

4．2各階段媒體推廣策略

? 市場亮相及客戶積累期

廣告推廣目的： 因項目在市場上沒有明確的市場形象，我司將在12月份的廣告推廣上以整版強視覺沖擊力的形式將項目推向市場。項目在市場明確亮相后1月份廣告推廣目的是在短期內大量累計潛在客戶。2月份因進入市場銷售淡季故媒體選擇軟文配合較強。軟文的推廣效果區(qū)別與其它廣告，它可閱讀性強可在字理間傳達項目的優(yōu)勢和賣點。

廣告訴求： 地域性優(yōu)勢明顯、產品稀缺性、升值潛力。

? 強銷期

廣告推廣目的： 項目進入強銷期后，推廣也隨即進入爆破性的階段。媒體將以報廣，雜志廣告，網媒多方面全方位的形式，將項目帶到一個銷售熱潮。

廣告訴求： 產品分戶式中央空調的獨有性及項目私密性。高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面，鋁包木窗及社區(qū)園林 ）。

? 調整期

廣告推廣目的：在項目進入調整期后，將平面媒體的投放進進行小幅度下調，選擇針對性較強的直投類媒體，從而保持穩(wěn)定的銷售速度。

廣告訴求： 項目熱銷及地域市場成熟性的整合

? 第二強銷期

廣告推廣目的：根據不同項目的面市時間，有時可能迎來兩個熱銷階段。在第二熱銷期內，增加平面媒體的投放力度，加強廣告投放頻率。在區(qū)域內再次掀起項目銷售高潮。

廣告訴求： 金秋季節(jié)“一板尊天下”

? 第二調整期

廣告推廣目的：根據不同項目的面市時間，有時可能迎來兩個熱銷階段。在第二熱銷期內，增加平面媒體的投放力度，加強廣告投放頻率。在區(qū)域內再次掀起項目銷售高潮。

廣告訴求： “現(xiàn)房入住私享豪邸”

? 尾盤期

廣告推廣目的：項目進入現(xiàn)房銷售，對于廣告投入可較大程度的下調頻率；進行持續(xù)性較強的促銷活動，加大老業(yè)主帶新客戶的優(yōu)惠力度。

4．3營銷推廣方面公關及促銷活動

? 2004年11月---- 2005年2月預熱期

推廣活動（一）：媒體記者見面會

推廣主旨：擴大項目知名度，在做市場準入前的預熱同時，做客戶的積累工作。

推廣戰(zhàn)略：軟硬兼施

預計時間：2004年12月

為了迅速提升“北奧公館”在房地產業(yè)內和市場上的知名度；引起潛在客戶的關注，擬舉辦“北奧公館媒體記者見面會”。記者見面會于2004年12月在項目現(xiàn)場或特定地點舉行。

本次記者見面會將準備充分，安排周密，邀請京城主流媒體十余家，并達到共識：“北奧公館”項目上市后將成為市場關注的焦點，必定會引起亞奧區(qū)域地產的新一輪住宅銷售高潮。

記者見面會后，各大媒體對“北奧公館”項目將進行集中報道，其間有包括《北京青年報》、《北京晚報》、《新浪網》等13家媒體，以及BTV---《置業(yè)二十一世紀》欄目等主流電視媒體都將對本項目進行及時報道。同期硬廣的推出，必帶來了一定規(guī)模的來電量和來訪量，并且使本項目在北京地區(qū)甚至全國范圍內初步具備了一定的知名度。

擬參與報道的媒體名單如：

《北京晚報》、《新京報》、《北京青年報》、《中國建設報中國樓市》、《精品購物指南》、《北京晨報》、《北京現(xiàn)代商報》、《名牌時報北京樓市》、《信報》、《京華時報》、《雅虎網》、《焦點網》、《新浪網》、《中國消費者報》等。

預計費用：1萬元

推廣活動（二）：“逛樣板，抽家電”

推廣主旨：在推出樣板間的黃金時期，盡快促進準客戶的成交，提高銷售速度。

推廣戰(zhàn)略：拋磚引玉

預計時間：2005年1月

2004年12月項目現(xiàn)房樣板間施工和裝修完成，并完全配備家電之時，對在規(guī)定時間（當月或1月）內，簽訂（大定不退）購房的客戶以抽獎活動的形式，配送家具或家用電器。其目的是在前期有一定客戶積累的前提下，配合現(xiàn)樓樣板間的推出，再以媒體宣傳的氣氛烘托基礎上，促進準客戶的成交，提高項目的知名度和提高銷售率。

樓盤尾盤推廣方案

一、對于尾盤銷售，我個人建議不要采取不同戶型不同價格的策略，我認為對于項目銷售進展到現(xiàn)在想在短的時間內消化掉項目應該要有吸引力。多數(shù)人認為尾盤就是垃圾戶型，在各方面都是別人挑剩下的。其實完全可以通過媒體說明尾盤的優(yōu)點。例如：是完整的現(xiàn)房，不用擔心后期的工程質量和遺留問題，對小區(qū)的綠化、物業(yè)管理等方面也可以直接看到。況且每個人的喜好不一，說不定可以摘到最后的金蘋果。

目前的銷售抗性是產品戶型的本身和價格。要想解決這2方面的問題，第一應該在價格上要有吸引力，而且要一步到位，另外就是保持戶型的吸引性，如果這個階段好的好戶型沒有吸引，不好戶型抗性依然存在，那么此次策略就失敗了，讓好一點的戶型帶動吸引力，所以清盤銷售所有戶型成本價+100元，具體價格根據實際情況，根據其它樓盤價格情況具體再定，目的是要有很大的吸引性。

具體操作

1、紙煤支持，不間斷的報紙廣告

2、在自己項目周邊的大型樓體戶外廣告上掛巨型條幅

3、電話回訪，對于登記的客戶有著重的電話回訪，強調戶型和現(xiàn)場的氣氛。

4、回饋老客戶，讓老客戶帶動銷售。

二、代理尾盤相當也要有代理費，這可以由雙方協(xié)商。一般是在代理方銷售金額的2%-3%。

三、那要看哪個方案可行，不過既然開發(fā)商要找代理，那他的老方案我想一定是達不到效果的。還是自己出一個比較好。

四、當然要對這個項目及其周邊項目做一個詳細的市場調研，看看是否有利可圖。不過代理銷售是雙方都要看銷售額，也就是說你只要銷售的好，你才能掙出代理期間的各種費用。開發(fā)商更是等著你的銷售來清盤。所以如果銷售的不好，誰都挺不下去。

房地產一般有哪幾種銷售模式？

1.“坐銷”模式

特點：通過傳統(tǒng)的廣告宣傳在售樓處坐等客戶上門購買。

優(yōu)勢：一般順利，交易較快。

劣勢：一次廣告投放后難以達到預期的銷售目標。

2.渠道銷售模式

特點：投入部分資金與金融機構整合，將準備連續(xù)拿地但手中缺少資金的開發(fā)商在銷項目的尾盤收購，通過二手房公司快速將資金回籠用于新項目。

優(yōu)勢：分銷公司往往擁有龐大的銷售渠道和豐富的客戶資源。

劣勢：門店資源多，管理上困難;一業(yè)務員手上多個項目難以集中全部精力推廣該開發(fā)商的項目。

3.“案場--門店--項目中心”的銷售模式

特點：1.對項目中心的業(yè)務員進行系統(tǒng)培訓；2.開發(fā)顧客的同時每名業(yè)務員都會分區(qū)域負責對公司體系下門店內的經紀人進行項目培訓3.項目中心人員在帶看途中充分講解項目的賣點。

優(yōu)勢：1.減少廣告推廣成本2.保證現(xiàn)場充足的人氣，促進項目成交3.化解市場風險。

劣勢：成本較大。

4.自產自銷模式

特點：開放商和銷售商合二為一。

優(yōu)勢：1.掌握客戶需求；2.維護開發(fā)商的品牌；3.對銷售節(jié)奏和價格走向進行有效控制；4.為消費者省錢。

劣勢：1.成本高；2.不符合社會分工的特點和要求；3.直銷渠道一般較窄。

5.委托代理模式

特點：開發(fā)商委托房地產代理商尋找顧客，顧客再經過代理商中間介紹而購買物業(yè)的營銷渠道方式。

優(yōu)勢：1.分散開發(fā)商風險；2.跟多的業(yè)務員和客戶關系；3.新產品更快推向市場。

劣勢：1.開發(fā)商對市場的敏感度降低；2.降低了開發(fā)企業(yè)的利潤、增加顧客的經濟負擔。

6.網絡營銷模式

特點：企業(yè)――信息――網絡媒介――信息――用戶。

優(yōu)勢：1.信息傳遞更直接2.較低成本3.信息傳播更快、更廣4.信息回饋收集更快。

劣勢：1.網上瀏覽信息后還是要去現(xiàn)場看房，沒有節(jié)約時間和體力；2.我國網絡基礎設施建設滯后；3.網絡安全、網絡相關的法律、法規(guī)的不完善都延緩了網絡營銷作為新興的渠道模式的進一步發(fā)展。

7.內部認購模式

特點：其實內部認購除了能在正式開售前早早籠絡住一批客房之外，最主要的目的還在于烘托氣氛。只要有足夠的人交了定金，發(fā)展商就可以宣稱開盤之日即售出多少來給人好象一片熱銷的大好形象，分為排隊、抽簽兩個方式。

優(yōu)勢：排隊：1.市場影響大；2.易形成氛圍，促進購買。抽簽：操作上公平，宣傳易成正面報道。

劣勢：排隊：易引起市場爭執(zhí)，易發(fā)生不愉快事件。抽簽：市場氛圍弱，難形成轟動效應，不利重復購買。

8.先租后售模式

特點：一般適合于社區(qū)商業(yè)或小型集中商業(yè)，具體方式有帶租約銷售。

優(yōu)勢：營造商業(yè)氛圍，拉升商業(yè)價值、增強投資者信心，為銷售創(chuàng)造條件。

劣勢：營造商業(yè)氛圍，拉升商業(yè)價值、增強投資者信心，為銷售創(chuàng)造條件。

9.發(fā)放信托基金模式

特點：通過發(fā)放信托基金方式解決融資問題，是未來商業(yè)地產開發(fā)比較有效的商業(yè)銷售模式。

優(yōu)勢：降低開發(fā)商投資風險，加快資金回籠。

劣勢：商業(yè)地產以長期經營的租金收入來獲取回報的客觀規(guī)律又制約著商業(yè)的對外銷售。

10、短信推廣模式

特點：通過移動、聯(lián)通、電信的客戶資料，尋找年齡23周歲以上的客戶電話，發(fā)送短信進行推銷。

優(yōu)勢：成本低，推銷直接。

劣勢：仍然需要客戶來看房，交流，沒有節(jié)約交房的人力資本。

11.買房送禮包等模式

特點：購買房子可通過抽獎或直接獲得禮品，如小橋車、旅游卷、沙發(fā)等。

優(yōu)勢：吸引顧客眼球，與其他供應商聯(lián)合打廣告。

現(xiàn)房項目如何宣傳

首先什么是現(xiàn)房

現(xiàn)房：通俗的講你和房地產開發(fā)商簽訂房屋交易合同，登記產權交接事項后可以交房入住。房地產開發(fā)公司取得不動產權證后才能稱為現(xiàn)房。

其次現(xiàn)房有什么優(yōu)勢

1、避免爛尾樓

因地產開發(fā)商由于現(xiàn)金流斷裂而導致爛尾樓的事件新聞，我們屢見不鮮，如果是現(xiàn)房，爛尾樓的風險就不會出現(xiàn)，所以現(xiàn)房讓你更安心、更放心。

2、看到即得到

小區(qū)整體規(guī)劃已經看到（不分期開發(fā)情況下），不會出現(xiàn)期房與規(guī)劃不符的情況；整棟房屋外墻可以看到，是否好看；戶型結構可以看到，空間布局一覽無余；采光、視景、分攤如何？都可以看到，所以你看到的就是你得到的，不會出現(xiàn)心理落差。

3、配套真實可見

現(xiàn)在很多房地產開發(fā)商，為了銷售，宣傳小區(qū)有健身房、游泳池、會所、大堂等配套設施，宣傳很美好，但是得到的卻骨干，現(xiàn)房無論如何宣傳，但是我看到的才是事實。

購買現(xiàn)房注意以下幾點

1、房價

一般情況下，一個項目現(xiàn)房剩余量不多，開發(fā)商賣的想法賣一套少一套，因此談價空間不大，換句話說價格比較高，如果現(xiàn)房比較多的話，那就另當別論。雖然現(xiàn)房優(yōu)點比較多，但是價格比較高，那就要根據自己的實際情況來做抉擇。

2、戶型

無論是購買期房還是購買現(xiàn)房，要仔細勘察戶型的布局，戶型是否周正、是否有暗房、戶型采光度、通風情況，同時要考慮客廳、房間家具是否能擺放。

3、質量

購買現(xiàn)房時，要檢查房屋質量問題。陽臺和窗戶是否有滲水的情況（如果有另可不買，因為這很麻煩），墻面和地面是否空鼓，上下水暢通情況，電源安全隱患等情況。

4、權證

一定要了解權證是否清晰，要了解是否產生糾紛問題，是否抵押到銀行問題，權證最好你能夠看到它。同時在合同時要注意合同的內容，必須明確交房時間，房屋實測面積，房款支付情況等。

現(xiàn)房銷售與土拍掛鉤，這種模式會是解決當前房地產市場的問題嗎？

現(xiàn)房銷售與土拍掛鉤，我認為這種模式并不能長遠的解決當前房地產市場的問題，只能起到短期刺激作用。要想真正解決，相關部門還應該出臺更好的政策，

關于現(xiàn)房推廣方案地產和房地產宣傳推廣方案的介紹到此就結束了，不知道你從中找到你需要的信息了嗎 ？如果你還想了解更多這方面的信息，記得收藏關注本站信途科技。