信途科技今天給各位分享總部基地營(yíng)銷(xiāo)推廣方案的知識(shí)，其中也會(huì)對(duì)總部基地營(yíng)銷(xiāo)推廣方案怎么寫(xiě)進(jìn)行解釋?zhuān)绻芘銮山鉀Q你現(xiàn)在面臨的問(wèn)題，別忘了關(guān)注和分享本站。

房地產(chǎn)整合營(yíng)銷(xiāo)方案、如何進(jìn)行房地產(chǎn)整合營(yíng)銷(xiāo)及房地產(chǎn)整合營(yíng)銷(xiāo)策

房地產(chǎn)整合營(yíng)銷(xiāo)方案、如何進(jìn)行房地產(chǎn)整合營(yíng)銷(xiāo)及房地產(chǎn)整合營(yíng)銷(xiāo)策

整合營(yíng)銷(xiāo)，在英文中為Integrated Marketing。它是近十年來(lái)營(yíng)銷(xiāo)界的新寵，對(duì)于它產(chǎn)生了很多定義。本文認(rèn)為，將整合營(yíng)銷(xiāo)方法論運(yùn)用于企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，不能泛泛的、面面具到的去分析，根據(jù)矛盾分析法，研究的關(guān)鍵在于必須抓住企業(yè)經(jīng)營(yíng)和生命中的主要矛盾，也就是找到理論與實(shí)際的切合點(diǎn)。所以，本文在研究整合營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)用于企業(yè)實(shí)際的分析中，選取了資源、業(yè)務(wù)過(guò)程、企業(yè)文化三個(gè)企業(yè)生命要素作為二者的切合點(diǎn)進(jìn)行有針對(duì)性的研究。

這樣，本文對(duì)整合營(yíng)銷(xiāo)所下的定義為：是以?xún)r(jià)值分析作為分析方式，系統(tǒng)思考作為思維模式，利用營(yíng)銷(xiāo)思想和各種營(yíng)銷(xiāo)工具，對(duì)企業(yè)的資源、業(yè)務(wù)過(guò)程和企業(yè)文化進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)整合，而從實(shí)現(xiàn)企業(yè)生命全方位增值的一種營(yíng)銷(xiāo)方法論。由于整合營(yíng)銷(xiāo)是以企業(yè)生命三大要素（Resource、Pcocession、Culture）為研究核心的話，類(lèi)似于營(yíng)銷(xiāo)組合，本文又稱(chēng)它為：企業(yè)的RPC戰(zhàn)略。

整合營(yíng)銷(xiāo)是傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)的升級(jí)版，它融會(huì)了如價(jià)值鏈管理等和種管理思想的精華。它強(qiáng)調(diào)了營(yíng)銷(xiāo)存在于企業(yè)生命的全部方面，以?xún)r(jià)值的流動(dòng)和增值分析為線索。

房地產(chǎn)企業(yè)的整合營(yíng)銷(xiāo)，是利用整合營(yíng)銷(xiāo)的思想體系，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，對(duì)企業(yè)生命質(zhì)量的三大要素進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)整合，以達(dá)到全面提升房地產(chǎn)企業(yè)生命質(zhì)量的目的。其中，幾個(gè)要素包括房地產(chǎn)企業(yè)的資源（獲得及配置）、業(yè)務(wù)過(guò)程（調(diào)整和重組）、企業(yè)文化（醞釀和培養(yǎng)）。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資源的營(yíng)銷(xiāo)整合（Resource Integrating）

本文所要論及的是房地產(chǎn)企業(yè)的資源，是指就目前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀和企業(yè)運(yùn)做的現(xiàn)狀而言，智本（人力資本）、資金和品牌是目前房地產(chǎn)企業(yè)所最為稀缺和重要的資源，下面將就這三種資源作以下分析。

人力資源（智本）

實(shí)體店?duì)I銷(xiāo)策略，實(shí)體店怎么推廣宣傳

目前實(shí)體店可以線上線下同時(shí)進(jìn)行推廣：

線上推廣方式：

一、小程序搜索入口角度：

微信頂部搜索框 小程序搜索 發(fā)現(xiàn)欄「搜一搜」

1、取一個(gè)容易被搜到的名字

2、優(yōu)化小程序描述關(guān)鍵詞

3、小程序和 H5 的組合

二、小程序本身角度：

1、搜索入口的官方廣告位

2、附近的小程序廣告

3、錢(qián)包入口廣告、微信卡券

4、公眾號(hào)廣告付費(fèi)推廣

5、微信群 公眾號(hào) 朋友圈

6、垂直社區(qū) qq群 小程序應(yīng)用商店

7、互聯(lián)網(wǎng)媒體平臺(tái)：頭條號(hào)，網(wǎng)易號(hào)，百家號(hào)，知乎，微博 豆瓣，搜狐號(hào)

8、異業(yè)合作，資源合作

線下推廣方式：

1、線下海報(bào)，易拉寶地推:海報(bào)或易拉寶展

2、線下單頁(yè)推廣:吸引用戶(hù)掃碼進(jìn)入小程序，為門(mén)店引流

3、線下活動(dòng)推廣:流量較多的地方舉辦活動(dòng)推廣小程序

4、線下異業(yè)合作:商場(chǎng)，電影院，餐廳等

5、傳統(tǒng)廣告推廣：優(yōu)質(zhì)地段廣告投放

如何寫(xiě)營(yíng)銷(xiāo)方案？

寫(xiě)營(yíng)銷(xiāo)方案總共有八大步驟：

一、了解現(xiàn)狀。

1、市場(chǎng)形勢(shì)。包括市場(chǎng)規(guī)模與增長(zhǎng)，過(guò)去幾年的總量，不同地區(qū)的銷(xiāo)量，顧客消費(fèi)變化的趨勢(shì)。

2、產(chǎn)品情況。包括過(guò)去幾年產(chǎn)品的價(jià)格、銷(xiāo)量、利潤(rùn)等。

3、競(jìng)爭(zhēng)情況。包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)規(guī)模、目標(biāo)消費(fèi)者、產(chǎn)品質(zhì)量、價(jià)格、渠道等。

4、分銷(xiāo)渠道。本企業(yè)各渠道的銷(xiāo)售情況，各渠道的相對(duì)重要性及變化情況，各經(jīng)銷(xiāo)商經(jīng)營(yíng)能力的變化和激勵(lì)措施的投入等。

5、宏觀環(huán)境的變化。

二、運(yùn)用SWOT分析法進(jìn)行情況分析。

1、通過(guò)機(jī)會(huì)、威脅分析，找出外部影響企業(yè)未來(lái)的因素。

2、通過(guò)優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)分析，說(shuō)明企業(yè)內(nèi)部情況。

3、通過(guò)以上分析，確定營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃中必須強(qiáng)調(diào)、突出的部分。

三、明確目標(biāo)。企業(yè)想要通過(guò)此次營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)達(dá)到什么樣的目標(biāo)或目的。

四、制定發(fā)展戰(zhàn)略。發(fā)展戰(zhàn)略主要包括以下三個(gè)方面：

1、目標(biāo)市場(chǎng)戰(zhàn)略。即企業(yè)準(zhǔn)備進(jìn)入的細(xì)分市場(chǎng)，考慮運(yùn)用多少資源、力量。

2、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合策略。針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)，采取什么樣的價(jià)格、產(chǎn)品、渠道、促銷(xiāo)。

3、營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算。

五、制定行動(dòng)方案。包括任務(wù)時(shí)間、地點(diǎn)、人員安排、經(jīng)費(fèi)、物資、負(fù)責(zé)人等，最好用表格形式列出來(lái)，使人一目了然。

六、預(yù)測(cè)效果。以上步驟均完成后，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效果的預(yù)測(cè)（如編制損益報(bào)告等）。

七、制定監(jiān)管措施和應(yīng)急預(yù)案。

八、編制營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)策劃書(shū)。內(nèi)容主要包括：

1、前言。

2、綱要（目錄）。

3、正文。包括市場(chǎng)現(xiàn)狀描述、市場(chǎng)分析、營(yíng)銷(xiāo)組合及策略、預(yù)算費(fèi)用、效果預(yù)估、應(yīng)急預(yù)案等。

4、附件。包括各種文稿、分活動(dòng)策劃書(shū)等。

以上就是撰寫(xiě)營(yíng)銷(xiāo)方案的全部流程了，你只要按步驟來(lái)是不會(huì)出錯(cuò)的。

整合營(yíng)銷(xiāo)的落地方案怎么寫(xiě)？

營(yíng)銷(xiāo)方案：

推廣的目的是為了獲取客戶(hù)，營(yíng)銷(xiāo)的目的是為了能提高客單價(jià)。讓來(lái)到平臺(tái)的客戶(hù)愿意信任和購(gòu)買(mǎi)，購(gòu)買(mǎi)以后能買(mǎi)更多，再讓客戶(hù)帶著人來(lái)買(mǎi)。以此循環(huán)的營(yíng)銷(xiāo)，也就是我們常說(shuō)的商業(yè)模式。把營(yíng)銷(xiāo)方案準(zhǔn)備好，引導(dǎo)客戶(hù)成交，引導(dǎo)客戶(hù)買(mǎi)更多，引導(dǎo)客戶(hù)轉(zhuǎn)介紹的步驟完整準(zhǔn)備充分以后，我們推廣花出去的每一分錢(qián)都是值得的。是幫我們把一元當(dāng)十元花。

如果尚未考慮這些問(wèn)題就開(kāi)始推廣，那么推廣成本只會(huì)居高不下，很難能輕松實(shí)現(xiàn)自動(dòng)運(yùn)作的一套流程。也有專(zhuān)門(mén)做單品的品牌，只硬廣推廣產(chǎn)品。一般這樣也是可行的，但是這個(gè)被推廣的產(chǎn)品一定是非常高利潤(rùn)的，否則沒(méi)有誰(shuí)燒得起廣告。

廣告既能直接帶來(lái)財(cái)富的增長(zhǎng)，但是同時(shí)也能燒光你的家底。很多創(chuàng)業(yè)者融資以后不斷燒錢(qián)，其實(shí)就是燒廣告。模式和變現(xiàn)都未搞熟悉，搞明白就燒錢(qián)，最后燒得只留一地雞毛。高興了廣告服務(wù)商，搞死了一堆創(chuàng)業(yè)者企業(yè)家。

　落地頁(yè)方案：

落地頁(yè)是啥?落地頁(yè)就是客戶(hù)看到的內(nèi)容，現(xiàn)實(shí)中可能是直觀的產(chǎn)品，可能是一個(gè)炫酷的PPT，也可能是你本人的演說(shuō)。在網(wǎng)上能看到的只能是圖文、視頻、聲音。所以落地頁(yè)做的就是你要打動(dòng)你目標(biāo)客戶(hù)的內(nèi)容。它可以由圖片，文字，視頻，聲音中任何一個(gè)單一或者組合而成。

一般落地頁(yè)都遵循著一套銷(xiāo)售邏輯，什么樣的銷(xiāo)售邏輯呢?

簡(jiǎn)單舉例一個(gè)流程：“開(kāi)場(chǎng)白—產(chǎn)品特點(diǎn)展示—挖掘用戶(hù)需求—介紹產(chǎn)品—解決疑異—解決信任—案例刺激—成交”，這樣一套流程來(lái)做充分的推廣和說(shuō)詞。不信你可以去看看天貓做得不錯(cuò)的描述是不是也是這樣的一個(gè)流程做的詳情頁(yè)。跟我分享的流程可能有出入，但是大同小異，因?yàn)楫a(chǎn)品不一樣，說(shuō)辭套路就會(huì)不同。

落地頁(yè)分兩塊：第一塊是廣告圖，因?yàn)榇蠖鄶?shù)用戶(hù)是否會(huì)更多了解詳情是第一句話或者第一張圖，第一段內(nèi)容打動(dòng)了他。

第二塊才是上面分享的詳情的策劃和制作。

推廣方案：

推廣一定是要多樣式的，因?yàn)楸娍陔y調(diào)，如果只有單一的一種推廣或者一個(gè)渠道，你可能連怎么死的都不知道。就像我們自己的業(yè)務(wù)，我們也直接投放百度和360的廣告，我們也開(kāi)展分享課程吸引更多客戶(hù)群體，我們也分享干貨經(jīng)驗(yàn)吸引客戶(hù)群體等等，多面性推廣，使得不同的客戶(hù)，在不同的地方都能找的到我們。這個(gè)推廣就是做到位了，那么業(yè)務(wù)自然不會(huì)太差。

推廣還得找準(zhǔn)客戶(hù)群體，比如目標(biāo)客戶(hù)是男還是女，年齡層次，喜樂(lè)愛(ài)好，職業(yè)，收入等等。通過(guò)目標(biāo)客戶(hù)的屬性分析以后再選擇推廣渠道而為。比如我們的客戶(hù)群體是企業(yè)和創(chuàng)業(yè)者，我肯定考慮在搜索引擎推廣，B2B平臺(tái)推廣，商業(yè)學(xué)習(xí)平臺(tái)，營(yíng)銷(xiāo)管理學(xué)習(xí)交流平臺(tái)，財(cái)經(jīng)資本交流平臺(tái)等獲取客戶(hù)資源。

市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃有哪幾種推廣方式？

首先是舉辦一些大型的促銷(xiāo)活動(dòng)，從而來(lái)刺激并拉攏消費(fèi)者來(lái)購(gòu)買(mǎi)此產(chǎn)品。在這里需要注意的就是一定要有充足的貨源，如果供不應(yīng)求，那么就會(huì)有很多消費(fèi)者在市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)不到產(chǎn)品，影響整體的宣傳推廣的效果。

其次就是通過(guò)電視、廣播、報(bào)紙、雜志、廣告屏等傳統(tǒng)媒體將自己產(chǎn)品的宣傳片展示，在這樣一個(gè)信息高速發(fā)展的時(shí)代，我們每天都會(huì)接觸到很多同類(lèi)的產(chǎn)品信息，不論是電視機(jī)里，還是公交車(chē)上，甚至是在等電梯的時(shí)候，產(chǎn)品宣傳片可以在最短的時(shí)間內(nèi)、最有效地讓客戶(hù)了解企業(yè)產(chǎn)品的詳細(xì)特點(diǎn)、優(yōu)勢(shì)、與眾不同之處，產(chǎn)品宣傳片生動(dòng)地展示產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程、突出產(chǎn)品的功能特點(diǎn)和使用方法。從而讓消費(fèi)者或者經(jīng)銷(xiāo)商能夠比較深入地了解產(chǎn)品，營(yíng)造良好的銷(xiāo)售環(huán)境。

還有就是通過(guò)線上方式，在這個(gè)網(wǎng)絡(luò)飛速發(fā)展的時(shí)代，很多平臺(tái)的誕生都為企業(yè)產(chǎn)品的推廣宣傳注入了強(qiáng)有力的催化劑，不論是前幾年流行的論壇，還是現(xiàn)在人人都會(huì)有的微信、微博，都可以將產(chǎn)品的信息傳播給大眾，更可以將產(chǎn)品宣傳片在網(wǎng)絡(luò)上去傳播，通過(guò)線上活動(dòng)的開(kāi)展，來(lái)吸引更多的消費(fèi)者。這里需要注意的是，一定要將線上帶到線下，二者結(jié)合方可帶來(lái)更為理想的效果。

房地產(chǎn)微信營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)策劃方案

這個(gè)很重要，如果你對(duì)企業(yè)做微信營(yíng)銷(xiāo)的目的都不清楚，可能你做出來(lái)的方案都是南轅北轍的。有些企業(yè)是為了讓自己的服務(wù)更便捷，例如南方航空、招商銀行，有些企業(yè)是為了更好宣傳自家產(chǎn)品從而獲得更高銷(xiāo)量，例如星巴克、杜蕾斯。當(dāng)你了解好企業(yè)的需求后，你才能明確的選擇使用服務(wù)號(hào)還是用訂閱號(hào)，之前我有一些客戶(hù)就是注冊(cè)的時(shí)候選了訂閱號(hào)，但發(fā)現(xiàn)自己其實(shí)需要的是服務(wù)號(hào)，因新注冊(cè)的訂閱號(hào)是不能升級(jí)到服務(wù)號(hào)的，所以只能重新注冊(cè)了，萬(wàn)一之前的號(hào)用了自家官方名稱(chēng)，那新注冊(cè)的號(hào)在命名的時(shí)候就會(huì)很麻煩。當(dāng)然你也可以?xún)蓚€(gè)號(hào)都開(kāi)通，不過(guò)需要考慮兩個(gè)賬號(hào)的分工，否則就會(huì)自亂陣腳。微客巴巴微信營(yíng)銷(xiāo)cqweikebaba

新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣方案

一、營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)的格式

一份完整較的營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)的構(gòu)造分為三大部分：一是產(chǎn)品的市場(chǎng)狀況分析，二是策劃書(shū)正文內(nèi)容。三是效果預(yù)測(cè)即方案的可行性與操作性。

（一）市場(chǎng)狀況分析

要了解整個(gè)市場(chǎng)規(guī)模的大小以及敵我對(duì)比的情況，市場(chǎng)狀況分析必須包含下列13項(xiàng)內(nèi)容：

（1）整個(gè)產(chǎn)品在當(dāng)前市場(chǎng)的規(guī)模。

（2）競(jìng)爭(zhēng)品牌的銷(xiāo)售量與銷(xiāo)售額的比較分析。

（3）競(jìng)爭(zhēng)品牌市場(chǎng)占有率的比較分析。

4）消費(fèi)者群體的年齡、性別、職業(yè)、學(xué)歷、收入、家庭結(jié)構(gòu)之市場(chǎng)目標(biāo)分析。

5）各競(jìng)爭(zhēng)品牌產(chǎn)品優(yōu)缺點(diǎn)的比較分析。

（6）各競(jìng)爭(zhēng)品牌市場(chǎng)區(qū)域與產(chǎn)品定位的比較分析。

（7）各競(jìng)爭(zhēng)品牌廣告費(fèi)用與廣告表現(xiàn)的比較分析。

（8）各競(jìng)爭(zhēng)品牌促銷(xiāo)活動(dòng)的比較分析。

（9）各競(jìng)爭(zhēng)品牌公關(guān)活動(dòng)的比較分析。

（10）競(jìng)爭(zhēng)品牌訂價(jià)策略的比較分析。

（11）競(jìng)爭(zhēng)品牌銷(xiāo)售渠道的比較分析。

（12）公司近年產(chǎn)品的財(cái)務(wù)損益分析。

（13）公司產(chǎn)品的優(yōu)劣與競(jìng)爭(zhēng)品牌之間的優(yōu)劣對(duì)比分析。

（二）策劃書(shū)正文

一般的營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)正文由七大項(xiàng)構(gòu)成，現(xiàn)簡(jiǎn)單扼要說(shuō)明。

（1）公司產(chǎn)品投入市場(chǎng)的政策

策劃者在擬定策劃案之前，必須與公司的最高領(lǐng)導(dǎo)層就公司未來(lái)的經(jīng)營(yíng)方針與策略，深入細(xì)致的溝通，以確定公司的主要方針政策。雙方要研討下面的細(xì)節(jié)；

1。確定目標(biāo)市場(chǎng)與產(chǎn)品定位。

2。銷(xiāo)售目標(biāo)是擴(kuò)大市場(chǎng)占有率還是追求利潤(rùn)。

3。制定價(jià)格政策。

4。確定銷(xiāo)售方式。

5。廣告表現(xiàn)與廣告預(yù)算。

6。促銷(xiāo)活動(dòng)的重點(diǎn)與原則。

7。公關(guān)活動(dòng)的重點(diǎn)與原則。

（2）企業(yè)的產(chǎn)品銷(xiāo)售目標(biāo)

所謂銷(xiāo)售目標(biāo)，就是指公司的各種產(chǎn)品在一定期間內(nèi)（通常為一年）必須實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)目標(biāo)。

銷(xiāo)售目標(biāo)量化有下列優(yōu)點(diǎn)：

為檢驗(yàn)整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策劃案的成敗提供依據(jù)。

為評(píng)估工作績(jī)效目標(biāo)提供依據(jù)。

為擬定下一次銷(xiāo)售目標(biāo)提供基礎(chǔ)。

（3）產(chǎn)品的推廣計(jì)劃

策劃者擬定推廣計(jì)劃的目的，就是要協(xié)助實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)。推廣計(jì)劃包括目標(biāo)、策略、細(xì)部計(jì)劃等三大部分。

①目標(biāo)

策劃書(shū)必須明確地表示，為了實(shí)現(xiàn)整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策劃案的銷(xiāo)售目標(biāo)，所希望達(dá)到的推廣活動(dòng)的目標(biāo)。一般可分為：長(zhǎng)期，中期與短期計(jì)劃。

②策略

決定推廣計(jì)劃的目標(biāo)之后，接下來(lái)要擬定實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)的策略。推廣計(jì)劃的策略包括廣告宣傳策略、分銷(xiāo)渠道運(yùn)用策略、促銷(xiāo)價(jià)格活動(dòng)策略、公關(guān)活動(dòng)策略等四大項(xiàng)。

廣告宣傳策略：針對(duì)產(chǎn)品定位與目標(biāo)消費(fèi)群，決定方針表現(xiàn)的主題，利用報(bào)紙、雜志、電視、廣播、傳單、戶(hù)外廣告等。要選擇何種媒體？各占多少比率？廣告的視聽(tīng)率與接觸率有多少？使產(chǎn)品的特色與賣(mài)點(diǎn)深入人心。

分銷(xiāo)渠道策略：當(dāng)前的分銷(xiāo)渠道的種類(lèi)很多，企業(yè)要根據(jù)需要和可能選擇適合自己的渠道進(jìn)行，一般可分為：經(jīng)銷(xiāo)商和終端兩大塊，另有中間代理商德等形式。在選擇中我們，遵循的主要原則是“有的放矢”，充分利用公司的有限的資源和力量。

促銷(xiāo)價(jià)格策略：促銷(xiāo)的對(duì)象，促銷(xiāo)活動(dòng)的種種方式，以及采取各種促銷(xiāo)活動(dòng)所希望達(dá)成的效果是什么。

公關(guān)活動(dòng)策略：公關(guān)的對(duì)象，公關(guān)活動(dòng)的種種方式，以及舉辦各種公關(guān)活動(dòng)所希望達(dá)到目的是什么。

③細(xì)部計(jì)劃

詳細(xì)說(shuō)明實(shí)施每一種策略所進(jìn)行的細(xì)節(jié)。

廣告表現(xiàn)計(jì)劃：報(bào)紙與雜志廣告稿的設(shè)計(jì)（標(biāo)題、文字、圖案），電視廣告的創(chuàng)意腳本、廣播稿等。

媒體運(yùn)用計(jì)劃：選擇大眾化還是專(zhuān)業(yè)化的報(bào)紙與雜志，還有刊登日期與版面大小等；電視與廣播廣告選擇的節(jié)目時(shí)段與次數(shù)。另外，也要考慮CRP（總視聽(tīng)率）與CPM（廣告信息傳達(dá)到每千人平均之成本）

促銷(xiāo)活動(dòng)計(jì)劃：包括商品購(gòu)買(mǎi)陳列、展覽、示范、抽獎(jiǎng)、贈(zèng)送樣品、品嘗會(huì)、折扣等。

公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃：包括股東會(huì)、發(fā)布公司消息稿、公司內(nèi)部刊物、員工聯(lián)誼會(huì)、愛(ài)心活動(dòng)、同傳播媒體的聯(lián)系等。

（4）市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃

市場(chǎng)調(diào)查在營(yíng)銷(xiāo)策劃案中是非常重要的內(nèi)容。因?yàn)閺氖袌?chǎng)調(diào)查所獲得的市場(chǎng)資料與情報(bào)，是擬定營(yíng)銷(xiāo)策劃案的重要依據(jù)。此外，前述第一部分市場(chǎng)狀況分析中的12項(xiàng)資料，大都可通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查獲得，由此也顯示出市場(chǎng)調(diào)查的重要。

然而，市場(chǎng)調(diào)查常被高層領(lǐng)導(dǎo)人與策劃書(shū)人員所忽視。許多企業(yè)每年投入大筆廣告費(fèi)，而不注意市場(chǎng)調(diào)查，這種錯(cuò)誤的觀念必須盡快轉(zhuǎn)變。

市場(chǎng)調(diào)查與推廣計(jì)劃一樣，也包含了目標(biāo)，策略以及細(xì)部計(jì)劃三大項(xiàng)。

（5）銷(xiāo)售管理計(jì)劃

假如把營(yíng)銷(xiāo)策劃案看成是一種陸海空聯(lián)合作戰(zhàn)的話，銷(xiāo)售目標(biāo)便是登陸的目的。市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃是負(fù)責(zé)提供情報(bào)，推廣計(jì)劃是海空軍掩護(hù)，而銷(xiāo)售管理計(jì)劃是陸軍行動(dòng)了，在情報(bào)的有效支援與強(qiáng)大?？哲姷难谧o(hù)下，仍須領(lǐng)先陸軍的攻城掠地，才能獲得決定性的勝利。因此，銷(xiāo)售管理計(jì)劃的重要性不言而喻。銷(xiāo)售管理計(jì)劃包括銷(xiāo)售主管和職員、銷(xiāo)售計(jì)劃、推銷(xiāo)員的挑選與訓(xùn)練、激勵(lì)推銷(xiāo)員、推銷(xiāo)員的薪酬制度（工資與獎(jiǎng)金）等。

（6）財(cái)務(wù)損益預(yù)估

任何營(yíng)銷(xiāo)策劃案所希望實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售目標(biāo)，實(shí)際上就是要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，而損益預(yù)估就是要在事前預(yù)估該產(chǎn)品的稅前利潤(rùn)。只要把該產(chǎn)品的預(yù)期銷(xiāo)售總額減去銷(xiāo)售成本、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用（經(jīng)銷(xiāo)費(fèi)用加管理費(fèi)用）、推廣費(fèi)用后，即可獲得該產(chǎn)品的稅前利潤(rùn)。

（7）方案的可行性與操作性分析。

這是對(duì)該方案的落實(shí)政策的進(jìn)一步過(guò)程，從某中意義上來(lái)說(shuō)，他是計(jì)劃執(zhí)行的“前哨站”，一方面，對(duì)整個(gè)方案的可行性與操作性進(jìn)行必要的事前分析，另一方面，對(duì)事后的執(zhí)行進(jìn)行必要的監(jiān)督工作的鋪墊。這也決定方案最后是否通過(guò)的重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)之一。

商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

北 奧 公 館

營(yíng)銷(xiāo)推廣策略報(bào)告

2004年11月8日

北京中原

北奧公館專(zhuān)案組

1、項(xiàng)目SWOT分析

1．1優(yōu)勢(shì)

? 位于奧運(yùn)核心腹地

? 純板樓居住型小社區(qū)

? 分戶(hù)式中央空調(diào)及封閉立體車(chē)庫(kù)

? 準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售

? 區(qū)域內(nèi)比較完善的配套設(shè)施

1．2劣勢(shì)

? 價(jià)格創(chuàng)區(qū)域新高

? 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境混亂

? 目前周邊交通條件并不理想

? 售樓處與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)分離

1．3機(jī)會(huì)

? 奧運(yùn)主題為本項(xiàng)目帶來(lái)更大的升值空間

? 區(qū)域內(nèi)整體供給量不大

? 市政及配套設(shè)施將逐步完善

1．4威脅

? 交通情況改進(jìn)時(shí)間待定

? 奧運(yùn)地產(chǎn)的逐漸降溫

以上為本項(xiàng)目的SWOT大綱分析，可以通過(guò)機(jī)會(huì)與劣勢(shì)，威脅與優(yōu)勢(shì)的互補(bǔ)最大程度上的降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提升產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，完成項(xiàng)目完美推廣計(jì)劃。

2、銷(xiāo)售周期

2．1北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售周期說(shuō)明

我司認(rèn)為入市時(shí)機(jī)，并不是指時(shí)間概念上固定的選擇，而應(yīng)是根據(jù)項(xiàng)目自身的實(shí)際情況和市場(chǎng)環(huán)境所決定的。因此，本項(xiàng)目推出的成功與否，并不能單純的選擇每個(gè)固定時(shí)間點(diǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)，而是應(yīng)該要把前期的鋪墊工作籌備完善，透徹了解時(shí)間段的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)周期，在具備較成熟的開(kāi)盤(pán)條件下，再切入市場(chǎng)。

北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售周期走勢(shì)分析

北京房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售有明顯的季節(jié)性，根據(jù)我司對(duì)區(qū)域市場(chǎng)仔細(xì)調(diào)研和深入分析以及對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體走勢(shì)分析和顯示，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售周期是從每年的5月份開(kāi)始，然后持續(xù)加溫，直至11月份，而這段時(shí)間里，又以5、6月份和9、10月份的銷(xiāo)售活動(dòng)最為頻繁。

2．2本項(xiàng)目推廣特點(diǎn)說(shuō)明

? 2004年11月我司開(kāi)始接觸本項(xiàng)目

? 項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)年底均將封頂，工期使銷(xiāo)售刻不容緩

? 樣板間及售樓處于11月底投入使用

? 目前項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況混亂，對(duì)于銷(xiāo)售有不利影響且會(huì)持續(xù)至2005年初

? 周邊道路交通條件在短時(shí)間內(nèi)不能得到完全的改善

? 2004年底大屯路斷路整修

? 2004年底科薈路通車(chē)交付使用

? 位于北四環(huán)的售樓處現(xiàn)場(chǎng)與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)有一定的距離

2．3本項(xiàng)目銷(xiāo)售周期說(shuō)明

本項(xiàng)目銷(xiāo)售周期為2004年12月1日起至2006年5月31日止，共計(jì)18個(gè)月。根據(jù)以上推廣特點(diǎn)，綜合項(xiàng)目自身情況，我司建議本項(xiàng)目2004年12月進(jìn)入市場(chǎng)開(kāi)始銷(xiāo)售，具體推廣周期可分為市場(chǎng)亮相及客戶(hù)積累期等五個(gè)階段。各階段具體時(shí)間分布如下表：

銷(xiāo)售周期分布表

銷(xiāo)售周期 時(shí)間結(jié)點(diǎn)

市場(chǎng)亮相及客戶(hù)積累期 2004年12月1日至2005年2月

第一強(qiáng)銷(xiāo)期 2005年3月至2005年6月

第一調(diào)整期 2005年7月至2005年8月

第二強(qiáng)銷(xiāo)期 2005年9月至2005年11月

第二調(diào)整期 2005年12月至2006年3月31日

尾盤(pán)期 2006年4月至2006年5月

2．4本項(xiàng)目銷(xiāo)售任務(wù)說(shuō)明

本項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃表

項(xiàng)目銷(xiāo)售任務(wù) 計(jì)劃完成

可銷(xiāo)售住宅面積 套數(shù) 套數(shù)

76561.84平方米 540套 486套

銷(xiāo)售任務(wù)明細(xì)表

周期 月份 工期進(jìn)展情況 銷(xiāo)售條件 完成套數(shù)（套） 備注

市場(chǎng)亮相及客戶(hù)積累期 2004年12月初 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 樣板間及北四環(huán)售樓處投入使用 5

本銷(xiāo)售計(jì)劃在保證工期及相關(guān)工作配合到位之前題下制定，如有變動(dòng)以當(dāng)時(shí)具體情況為準(zhǔn)。

2005年1月 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 工地圍檔及現(xiàn)場(chǎng)包裝制作完成 15

2005年2月 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 銷(xiāo)售工具制作完成 10

強(qiáng)銷(xiāo)期 2005年3月 開(kāi)始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷(xiāo)售條件 29

2005年4月 開(kāi)始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷(xiāo)售條件 35

2005年5月 開(kāi)始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷(xiāo)售條件 40

2005年6月 外立面施工基本完成，項(xiàng)目基本達(dá)到現(xiàn)房狀態(tài) 具備完善的銷(xiāo)售條件 50

第一調(diào)整期 2005年7月 樓內(nèi)公共部分裝修 具備完善的銷(xiāo)售條件 30

2005年8月 樓內(nèi)公共部分裝修 具備完善的銷(xiāo)售條件 30

第二強(qiáng)銷(xiāo)期

2005年9月 樓內(nèi)公共部分裝修及整理工作 具備完善的銷(xiāo)售條件 50

2005年10月 工地現(xiàn)場(chǎng)整理及園林景觀施工 具備完善的銷(xiāo)售條件 40

2005年11月 工地現(xiàn)場(chǎng)整理及園林景觀施工 具備完善的銷(xiāo)售條件 30

第二調(diào)整期 2005年12月 驗(yàn)收合格具備交房條件 具備完善的銷(xiāo)售條件 14

2006年1月 辦理入住 具備完善的銷(xiāo)售條件 18

2006年2月 辦理入住 具備完善的銷(xiāo)售條件 10

2006年3月 辦理入住 具備完善的銷(xiāo)售條件 25

尾盤(pán)期 2006年4月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷(xiāo)售條件 25

2006年5月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷(xiāo)售條件 30

總計(jì) 486

3、推廣策略

3．1本項(xiàng)目客戶(hù)群特征

? 在亞運(yùn)村區(qū)域工作或生活

? 在中關(guān)村區(qū)域工作

? 追求寧?kù)o安逸健康舒適的生活氛圍

? 部分客戶(hù)有二次置業(yè)的需求

? 購(gòu)房更加理性

? 對(duì)奧運(yùn)房產(chǎn)有很高的認(rèn)同，認(rèn)同區(qū)域升值潛力

? 有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力

3．2項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)梳理

? 地處奧運(yùn)中央腹地，新興富都市中心

? 產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)

10—14層板式小高層

體量適中，共540套

純居住的居住舒適性

現(xiàn)代化暖色外立面、國(guó)際化居所、暖意融融

蘇式庭院：內(nèi)外融合，綠意盎然

高端智能化配套：美國(guó)分戶(hù)式中央空調(diào)

封閉式小區(qū)管理，居住安全舒適

停車(chē)管理：封閉立體車(chē)庫(kù)，節(jié)省空間

準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，購(gòu)買(mǎi)更有信心

? 區(qū)域內(nèi)稀缺性

? 項(xiàng)目較高的升值空間

3．3賣(mài)點(diǎn)整合

區(qū)域、產(chǎn)品、稀缺性

3．4推廣手段

? 三板斧

區(qū)域：“奧運(yùn)中央腹地，新富都市中心”

產(chǎn)品：“尊貴奧運(yùn)板樓”

稀缺性：“鉆石般稀有”

? 七種武器

“中等社區(qū)，舒適生活”

“詮釋純居住空間，私享大宅”

“分戶(hù)式空調(diào)，高品質(zhì)享受”

“準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，購(gòu)買(mǎi)更有信心”

“現(xiàn)代化暖色外立面、國(guó)際化居所、暖意盎然”

“蘇式庭院?小橋流水的精致生活”

“封閉小區(qū)管理，安心居住場(chǎng)所”

? 一招制敵

“奧運(yùn)區(qū)域內(nèi)成熟板樓”

3．5媒體選擇策略建議

3．5．1媒體選擇策略原則

結(jié)合項(xiàng)目五大銷(xiāo)售周期，及不同周期推廣訴求點(diǎn)，合理選擇媒體，以達(dá)到最少費(fèi)用最大成交的效力。

3．5．2媒體選擇

報(bào)廣

選擇《北京青年報(bào)》和《北京晚報(bào)》、《新京報(bào)》，以半版為主、雙通為輔，加強(qiáng)項(xiàng)目推廣的針對(duì)性。

輔助媒體

由網(wǎng)絡(luò)及業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)雜志組成，選擇新浪網(wǎng)和《萬(wàn)房》、《樓市》、《新地產(chǎn)》、《安家》等雜志，進(jìn)行項(xiàng)目形象的建立和賣(mài)點(diǎn)的 宣傳。

3．5．1宣傳方式

在媒體推廣過(guò)程中，依靠產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和相對(duì)持續(xù)性的主力媒體及網(wǎng)絡(luò)多角度、立體、擇時(shí)投放，高亮點(diǎn)頻率曝光方式，建立市場(chǎng)知名度，加深市場(chǎng)認(rèn)知。軟文炒作增加曝光密度，例如：通過(guò)客戶(hù)通訊以項(xiàng)目進(jìn)展或文化等領(lǐng)域的動(dòng)態(tài)進(jìn)行軟性宣傳以縮短銷(xiāo)售期 。

3．5．2媒體選擇及推廣費(fèi)用明晰

為了讓市場(chǎng)充分了解本項(xiàng)目，通過(guò)媒體宣傳項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，展現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力。使市場(chǎng)認(rèn)識(shí)到本案較高的綜合品質(zhì)，打破以往信息不對(duì)稱(chēng)的不利態(tài)勢(shì) 。各月份推廣主題及費(fèi)用如下：

市場(chǎng)推廣媒體選擇表

周期 月份 媒體選擇情況 媒體訴求點(diǎn) 具體金額

市場(chǎng)亮相及客戶(hù)積累期 2004年12月 《北京青年報(bào)》整版硬廣配軟文

《樓市》內(nèi)頁(yè)一版硬廣配合軟文 地域性?xún)?yōu)勢(shì)明顯

產(chǎn)品稀缺性及升值潛力 42萬(wàn)

2005年1月 《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文

《北京青年報(bào)》半版硬廣配合軟文

《萬(wàn)房》內(nèi)頁(yè)一版硬廣配合軟文 地域性?xún)?yōu)勢(shì)明顯

產(chǎn)品稀缺性及升值潛力 42萬(wàn)

2005年2月 《北京青年報(bào)》半版硬廣配合軟文

《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文

《樓市》一版的軟文 產(chǎn)品獨(dú)特性的體現(xiàn)與標(biāo)榜 40萬(wàn)

強(qiáng)銷(xiāo)期 2005年3月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣

《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文

《新地產(chǎn)》內(nèi)業(yè)軟文 本產(chǎn)品分戶(hù)式中央空調(diào)的獨(dú)有性及項(xiàng)目私密性 42萬(wàn)

2005年4月 《北京青年報(bào)》半版硬廣配合軟文

《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文

《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文 本產(chǎn)品分戶(hù)式中央空調(diào)的獨(dú)有性及項(xiàng)目私密性 42萬(wàn)

2005年5月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣

《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面，鋁包木窗及社區(qū)園林 ） 44

2005年6月 《北京青年報(bào)》整版硬廣

《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文

《樓市》內(nèi)頁(yè)一版硬廣

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面，鋁包木窗及社區(qū)園林 ） 64萬(wàn)

平銷(xiāo)期 2005年7月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣

《萬(wàn)房》內(nèi)頁(yè)一版硬廣配合軟文 項(xiàng)目熱銷(xiāo)及地域市場(chǎng)成熟性的整合 62萬(wàn)

2005年8月 《北京青年報(bào)》半版硬廣

《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文

《安家》內(nèi)業(yè)硬廣配合軟文 項(xiàng)目熱銷(xiāo)及地域市場(chǎng)成熟性的整合 62萬(wàn)

第二強(qiáng)銷(xiāo)期 2005年9月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣

《樓市》內(nèi)頁(yè)一版硬廣

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 金秋季節(jié)“一板尊天下” 55萬(wàn)

200年10月、 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣

《北京晚報(bào)》半版硬廣

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 金秋季節(jié)“一板尊天下” 55萬(wàn)

2005年11月 《北京青年報(bào)》2次整版硬廣

《北京晚報(bào)》2次半版硬廣 現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)

私密性的創(chuàng)意整合

44萬(wàn)

第二調(diào)整期

2005年12月 103.9電臺(tái)廣告5天

《北京晚報(bào)》半版硬廣

《樓市》內(nèi)頁(yè)一版硬廣配合軟文 現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)

私密性的創(chuàng)意整合 40萬(wàn)

2006年1月 103.9電臺(tái)廣告10天

《北京青年報(bào)》整版硬廣

《樓市》內(nèi)頁(yè)一版硬廣

現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)

私密性的創(chuàng)意整合 40萬(wàn)

2006年2月 103.9電臺(tái)廣告6天

《北京青年報(bào)》整版版硬廣

《樓市》內(nèi)頁(yè)一版硬廣

現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)

私密性的創(chuàng)意整合 40萬(wàn)

2006年3月 103.9電臺(tái)廣告6天

《北京青年報(bào)》整版版硬廣

《萬(wàn)房》內(nèi)頁(yè)一版硬廣配合軟文

現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)

私密性的創(chuàng)意整合 40萬(wàn)

尾盤(pán)期 2006年4月 《新地產(chǎn)》內(nèi)業(yè)軟文

《北京青年報(bào)》整版硬廣

《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文

“現(xiàn)房入住私享豪邸”

48萬(wàn)

2006年5月 《北京青年報(bào)》整版硬廣

《安家》內(nèi)頁(yè)一版硬廣配合軟文

《北京晚報(bào)》半版硬廣 “現(xiàn)房入住私享豪邸”

48萬(wàn)

總計(jì) 850萬(wàn)

3．6價(jià)格策略

3．6．1項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定原則

? 從項(xiàng)目各個(gè)單位的實(shí)際情況出發(fā)；

? 充分考慮開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)回報(bào)；

? 緊密聯(lián)系項(xiàng)目工程進(jìn)度；

? 結(jié)合項(xiàng)目銷(xiāo)售策略和項(xiàng)目的銷(xiāo)售預(yù)期。

3．6．.2本案執(zhí)行“平開(kāi)高走”的價(jià)格策略

? 房地產(chǎn)產(chǎn)品在整個(gè)推廣過(guò)程中會(huì)隨著工程進(jìn)度的進(jìn)展并結(jié)合不 同的銷(xiāo)售階段，價(jià)格不斷攀升，給客戶(hù)造成一定的壓力，促成其盡快成交，對(duì)預(yù)先購(gòu)房的客戶(hù)，同時(shí)也起到一定的穩(wěn)定作用。

? 根據(jù)以上情況，在開(kāi)盤(pán)即認(rèn)購(gòu)階段往往價(jià)格做出一定的讓步，給后期價(jià)格的提升預(yù)留出合理空間。

? 市場(chǎng)亮相及客戶(hù)積累期如果價(jià)格太高，有挫傷市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)信心、項(xiàng)目的美譽(yù)度及形象亦有一定程度的負(fù)面影響，一旦不成功，局面極難扭轉(zhuǎn)。

? 為了保證項(xiàng)目操作的穩(wěn)妥性，建議本項(xiàng)目執(zhí)行“平開(kāi)高走”的價(jià)格策略。

? 后期具體價(jià)格與上調(diào)單價(jià)將根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況作適度調(diào)整。

4、推廣方案

4．1推廣主線

? 市場(chǎng)亮相及客戶(hù)積累期（2004年12月初—2005年2月）

本銷(xiāo)售周期意在將項(xiàng)目推向市場(chǎng)，提升項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)知度，吸引目標(biāo)客群的關(guān)注，從而達(dá)到積累有效客戶(hù)的目的。從推廣上講應(yīng)當(dāng)集中宣傳項(xiàng)目的宏觀優(yōu)勢(shì)，即區(qū)域優(yōu)勢(shì)及主要的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，使目標(biāo)客群能夠?qū)㈨?xiàng)目列為其置業(yè)的選擇，為強(qiáng)銷(xiāo)期打下良好的基礎(chǔ)。

在本銷(xiāo)售周期內(nèi)，主要將“奧運(yùn)中央腹地，新富都市中心”、“尊貴奧運(yùn)板樓”以及“鉆石般稀有”這“三板斧”做為此階段報(bào)廣宣傳主題。通過(guò)這三個(gè)主題三管其下，引起人們的關(guān)注，宣傳項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，讓本項(xiàng)目逐步在市場(chǎng)中樹(shù)立形象，吸引業(yè)內(nèi)人士和客戶(hù)的注意。樹(shù)立項(xiàng)目中高檔次的產(chǎn)品形象。

? 第一強(qiáng)銷(xiāo)期（2005年3月—2005年6月）

這一階段主要利用輔助媒體，充分展現(xiàn)項(xiàng)目的各個(gè)賣(mài)點(diǎn)，以此向市場(chǎng)充分展現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，誘導(dǎo)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲，本階段推廣主題以、“中等社區(qū)，舒適生活”和“詮釋純居住空間，私享大宅”以及“分戶(hù)式空調(diào)，高品質(zhì)享受”這七種武器中的三種主要突出社區(qū)規(guī)模、純居住和智能化三方面明確我們項(xiàng)目的品質(zhì)，從而使項(xiàng)目推廣從形象訴求逐步過(guò)渡到產(chǎn)品訴求。

? 第一調(diào)整期（2005年7月—8月）

進(jìn)入調(diào)整期，推廣力度隨之減弱，在此階段只需根據(jù)項(xiàng)目工期的進(jìn)展，繼續(xù)宣傳項(xiàng)目產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)，通過(guò)推廣積累新客戶(hù)，同時(shí)促成老客戶(hù)成交。該階段推廣主題為“準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，購(gòu)買(mǎi)更有信心”和“現(xiàn)代化暖色外立面、國(guó)際化居所、暖意盎然”

? 第二強(qiáng)銷(xiāo)期（2005年9月—11月）

這個(gè)階段項(xiàng)目的形象和產(chǎn)品已經(jīng)在市場(chǎng)中有了較大的認(rèn)知度，而隨著園林景觀的建成以及現(xiàn)場(chǎng)形象的改觀，通過(guò)集中宣傳必將掀起新一輪銷(xiāo)售高峰。本階段推廣主題為“蘇式庭院?小橋流水的精致生活”“封閉小區(qū)管理，安心居住場(chǎng)所”

? 第二調(diào)整期（2005年12月—2006年3月）

本階段項(xiàng)目處于辦理入住階段，此階段開(kāi)發(fā)商精力大部分集中在收樓及辦理入住上，同時(shí)又正直房地產(chǎn)銷(xiāo)售淡季，此時(shí)降低推廣力度，只要借入住一事在市場(chǎng)上造勢(shì)，維持樓盤(pán)的平穩(wěn)銷(xiāo)售，同時(shí)順利完成入住的辦理。

? 尾盤(pán)期（2006年4月—2006年5月）

本階段前期銷(xiāo)售的部分應(yīng)該順利完成入住，此時(shí)又迎來(lái)了房地產(chǎn)的強(qiáng)銷(xiāo)期，此階段以“奧運(yùn)區(qū)域內(nèi)成熟板樓”作為市場(chǎng)訴求點(diǎn)可以達(dá)到一招制敵的效果。在掀起一個(gè)銷(xiāo)售高潮的同時(shí)，完成尾房階段的銷(xiāo)售任務(wù)，使項(xiàng)目順利結(jié)案。

4．2各階段媒體推廣策略

? 市場(chǎng)亮相及客戶(hù)積累期

廣告推廣目的： 因項(xiàng)目在市場(chǎng)上沒(méi)有明確的市場(chǎng)形象，我司將在12月份的廣告推廣上以整版強(qiáng)視覺(jué)沖擊力的形式將項(xiàng)目推向市場(chǎng)。項(xiàng)目在市場(chǎng)明確亮相后1月份廣告推廣目的是在短期內(nèi)大量累計(jì)潛在客戶(hù)。2月份因進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售淡季故媒體選擇軟文配合較強(qiáng)。軟文的推廣效果區(qū)別與其它廣告，它可閱讀性強(qiáng)可在字理間傳達(dá)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和賣(mài)點(diǎn)。

廣告訴求： 地域性?xún)?yōu)勢(shì)明顯、產(chǎn)品稀缺性、升值潛力。

? 強(qiáng)銷(xiāo)期

廣告推廣目的： 項(xiàng)目進(jìn)入強(qiáng)銷(xiāo)期后，推廣也隨即進(jìn)入爆破性的階段。媒體將以報(bào)廣，雜志廣告，網(wǎng)媒多方面全方位的形式，將項(xiàng)目帶到一個(gè)銷(xiāo)售熱潮。

廣告訴求： 產(chǎn)品分戶(hù)式中央空調(diào)的獨(dú)有性及項(xiàng)目私密性。高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面，鋁包木窗及社區(qū)園林 ）。

? 調(diào)整期

廣告推廣目的：在項(xiàng)目進(jìn)入調(diào)整期后，將平面媒體的投放進(jìn)進(jìn)行小幅度下調(diào)，選擇針對(duì)性較強(qiáng)的直投類(lèi)媒體，從而保持穩(wěn)定的銷(xiāo)售速度。

廣告訴求： 項(xiàng)目熱銷(xiāo)及地域市場(chǎng)成熟性的整合

? 第二強(qiáng)銷(xiāo)期

廣告推廣目的：根據(jù)不同項(xiàng)目的面市時(shí)間，有時(shí)可能迎來(lái)兩個(gè)熱銷(xiāo)階段。在第二熱銷(xiāo)期內(nèi)，增加平面媒體的投放力度，加強(qiáng)廣告投放頻率。在區(qū)域內(nèi)再次掀起項(xiàng)目銷(xiāo)售高潮。

廣告訴求： 金秋季節(jié)“一板尊天下”

? 第二調(diào)整期

廣告推廣目的：根據(jù)不同項(xiàng)目的面市時(shí)間，有時(shí)可能迎來(lái)兩個(gè)熱銷(xiāo)階段。在第二熱銷(xiāo)期內(nèi)，增加平面媒體的投放力度，加強(qiáng)廣告投放頻率。在區(qū)域內(nèi)再次掀起項(xiàng)目銷(xiāo)售高潮。

廣告訴求： “現(xiàn)房入住私享豪邸”

? 尾盤(pán)期

廣告推廣目的：項(xiàng)目進(jìn)入現(xiàn)房銷(xiāo)售，對(duì)于廣告投入可較大程度的下調(diào)頻率；進(jìn)行持續(xù)性較強(qiáng)的促銷(xiāo)活動(dòng)，加大老業(yè)主帶新客戶(hù)的優(yōu)惠力度。

4．3營(yíng)銷(xiāo)推廣方面公關(guān)及促銷(xiāo)活動(dòng)

? 2004年11月---- 2005年2月預(yù)熱期

推廣活動(dòng)（一）：媒體記者見(jiàn)面會(huì)

推廣主旨：擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，在做市場(chǎng)準(zhǔn)入前的預(yù)熱同時(shí)，做客戶(hù)的積累工作。

推廣戰(zhàn)略：軟硬兼施

預(yù)計(jì)時(shí)間：2004年12月

為了迅速提升“北奧公館”在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)和市場(chǎng)上的知名度；引起潛在客戶(hù)的關(guān)注，擬舉辦“北奧公館媒體記者見(jiàn)面會(huì)”。記者見(jiàn)面會(huì)于2004年12月在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)或特定地點(diǎn)舉行。

本次記者見(jiàn)面會(huì)將準(zhǔn)備充分，安排周密，邀請(qǐng)京城主流媒體十余家，并達(dá)到共識(shí)：“北奧公館”項(xiàng)目上市后將成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，必定會(huì)引起亞奧區(qū)域地產(chǎn)的新一輪住宅銷(xiāo)售高潮。

記者見(jiàn)面會(huì)后，各大媒體對(duì)“北奧公館”項(xiàng)目將進(jìn)行集中報(bào)道，其間有包括《北京青年報(bào)》、《北京晚報(bào)》、《新浪網(wǎng)》等13家媒體，以及BTV---《置業(yè)二十一世紀(jì)》欄目等主流電視媒體都將對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)報(bào)道。同期硬廣的推出，必帶來(lái)了一定規(guī)模的來(lái)電量和來(lái)訪量，并且使本項(xiàng)目在北京地區(qū)甚至全國(guó)范圍內(nèi)初步具備了一定的知名度。

擬參與報(bào)道的媒體名單如：

《北京晚報(bào)》、《新京報(bào)》、《北京青年報(bào)》、《中國(guó)建設(shè)報(bào)中國(guó)樓市》、《精品購(gòu)物指南》、《北京晨報(bào)》、《北京現(xiàn)代商報(bào)》、《名牌時(shí)報(bào)北京樓市》、《信報(bào)》、《京華時(shí)報(bào)》、《雅虎網(wǎng)》、《焦點(diǎn)網(wǎng)》、《新浪網(wǎng)》、《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》等。

預(yù)計(jì)費(fèi)用：1萬(wàn)元

推廣活動(dòng)（二）：“逛樣板，抽家電”

推廣主旨：在推出樣板間的黃金時(shí)期，盡快促進(jìn)準(zhǔn)客戶(hù)的成交，提高銷(xiāo)售速度。

推廣戰(zhàn)略：拋磚引玉

預(yù)計(jì)時(shí)間：2005年1月

2004年12月項(xiàng)目現(xiàn)房樣板間施工和裝修完成，并完全配備家電之時(shí)，對(duì)在規(guī)定時(shí)間（當(dāng)月或1月）內(nèi)，簽訂（大定不退）購(gòu)房的客戶(hù)以抽獎(jiǎng)活動(dòng)的形式，配送家具或家用電器。其目的是在前期有一定客戶(hù)積累的前提下，配合現(xiàn)樓樣板間的推出，再以媒體宣傳的氣氛烘托基礎(chǔ)上，促進(jìn)準(zhǔn)客戶(hù)的成交，提高項(xiàng)目的知名度和提高銷(xiāo)售率。

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