本篇文章信途科技給大家談?wù)勁R街底商推廣方案，以及社區(qū)底商商鋪銷售方案對應(yīng)的知識點，希望對各位有所幫助，不要忘了收藏本站。

道路兩側(cè)廣告與公園商鋪、游樂設(shè)施招商辦法。

翠屏國際廣場商鋪招商策略

本方案的主要目的在于為中惠翠屏國際廣場項目商業(yè)部分的招商提供支持，通過明確項目的商業(yè)定位與規(guī)劃、業(yè)態(tài)經(jīng)營布局、租金實現(xiàn)計劃等環(huán)節(jié)，研判招商執(zhí)行策略，為項目將來的高價值銷售提供市場基礎(chǔ)。

? 項目商業(yè)價值分析

? 區(qū)域：項目位于南京市江寧開發(fā)區(qū)的將軍大道中部南航西門對面，鄰近南航、英華學(xué)校和正德學(xué)院正門，項目依山且鄰近綠化廣場，自然環(huán)境良好

? 交通：項目臨快干道、緊鄰公交站臺，但除與上山道路——韓府路交叉外，本案沒有重要的道路交叉節(jié)點，車速較快，滯留性較差

? 社區(qū)環(huán)境：項目周邊以中高端別墅和公寓大盤為主要開發(fā)形式，常住人口主要以部分入駐居民、學(xué)校、教師為主，調(diào)研顯示公寓項目居住客群主要是中青年客戶為主，居民素質(zhì)相對較高，但這些項目入住率普遍不高（約30％左右），同時項目雖然鄰近學(xué)校，但與學(xué)生生活區(qū)有一定距離（步行約10分鐘）

? 商圈現(xiàn)狀：項目周邊三公里范圍內(nèi)，已形成比較典型的三大商業(yè)集中區(qū)域，分別是：托樂嘉商業(yè)區(qū)、佛城路商業(yè)區(qū)、同曦商業(yè)區(qū)；其中托樂嘉商業(yè)區(qū)距項目最近，是目前將軍路沿線唯一集中性商業(yè)區(qū)，目前已引入2.4萬㎡、包括肯德基等連鎖品牌商家在內(nèi)的蘇果購物廣場，以及餐飲等各類配套性的商家，形成面積約5萬㎡、主力店、獨立商鋪、街鋪相結(jié)合的區(qū)域商業(yè)中心區(qū)的格局

? 商業(yè)環(huán)境：設(shè)在一定規(guī)模住宅小區(qū)內(nèi)或周邊，以提供社區(qū)便利消費、充實社區(qū)生活為主的住宅底商型商鋪，是區(qū)域目前數(shù)量最多的商鋪類型；其次，是由沿街商鋪聚勢形成的購物步行街，本區(qū)域商業(yè)街商鋪多為單層挑高或一二層聯(lián)租；目前除托樂嘉蘇果購物廣場外，購物中心席位型商鋪和專業(yè)市場比較缺乏

? 經(jīng)營業(yè)態(tài)：區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)以日常消費為主，超市、餐飲和網(wǎng)吧具有較大的比例，相對而言網(wǎng)吧規(guī)模較大，餐飲則呈現(xiàn)多種規(guī)模形態(tài)共存，而家居服務(wù)與休閑商業(yè)層次不高，業(yè)態(tài)品牌尤其是符合中高端需求的商業(yè)較少

? 租金與經(jīng)營狀況：目前區(qū)域1層租金報價約40～90，2層及以上約30～50，外街空置率約30％，內(nèi)街空置率約60％，日常經(jīng)營人流量不大

? 項目形象定位

? 形象定位——服務(wù)“資享生活圈”的人文商業(yè)體

? 這里的“資享生活圈”指“懂得享樂生活、擁有資本的富豪或白領(lǐng)所形成的群體”，是小資型的富豪圈，項目著眼于服務(wù)中高端客戶，打造群體型服務(wù)商業(yè)，從而形成匯集服務(wù)型中高端商業(yè)，建立品位生活特區(qū)的商圈形象

? 人文商業(yè)是基于區(qū)位的人文特征，通過多種業(yè)態(tài)組合形成有機的商業(yè)服務(wù)體系

? 概念定位

山景公園?城市客廳 LifeStyle Center

? LifeStyle Center是迎合本商圈中高端消費顧客對零售的需求及對休閑方式的追求，具有露天及環(huán)境的特征，國際購物中心理事會為其定義面積約在2萬-8萬㎡之間，項目依山而建，比鄰綠化市民公園符合所有基本特征

? 多業(yè)態(tài)、兼容采購與休閑目的，通過環(huán)境、建筑及裝飾的風(fēng)格贏造出別致的休閑環(huán)境將是項目概念定位的核心，城市客廳的提出是滿足“資享生活圈”交往的需求

? 招商推廣名例舉：翠屏國際廣場?尚山街區(qū)，翠屏國際廣場?M-PARK大道

? 業(yè)態(tài)定位

? 功能組織——倉儲式主力店強調(diào)儲銷一體和非中心商圈選址，便利店強調(diào)社區(qū)便利性服務(wù)，專業(yè)市場強調(diào)運輸、倉儲、配送等物流概念，考慮招商目的，本項目將以倉儲式主力店或?qū)I(yè)市場為主導(dǎo)，形成能夠提供集中采購和社區(qū)便利的綜合性的高端商業(yè)體，迎合消費新趨勢，滿足“資享生活圈”交往需求，科學(xué)專業(yè)地把采集購物、休閑娛樂、餐飲酒店等消費形式組合在一起，通過內(nèi)部交通動線的巧妙安排，使業(yè)態(tài)之間互相作用，依靠得天獨厚的自然景觀條件，打造多功能，多元化的一站式購物消費場所

? 業(yè)態(tài)組合

? 1號主力店“奧特萊斯（OUTLETS）生活體驗館”——位于項目最南面，緊鄰市民廣場和山上入口，引進名牌服裝、生活用品、家居裝飾品等奧特萊斯形態(tài)的折扣店，輻射江寧及寧南部分區(qū)域，建成一站式的家居采購服務(wù)

? 2號主力店“餐飲娛樂旗艦”——位于項目中段，將軍大道與韓府路交界處，直面南向車流和人流，引進大型娛樂餐飲旗艦店，輻射周邊區(qū)域中高端客戶，經(jīng)營經(jīng)典菜系，易于匯集人氣，形成集中性商業(yè)氛圍，同時在局部位置引入超市

? 3號商業(yè)街、1號和2號的部分街鋪“LIFE休閑街區(qū)”——3號商業(yè)街位于項目北段韓府路上，山景環(huán)繞，景色宜人，集娛樂，休閑，零售，特色餐飲為一體，引入咖啡店，陶藝店、健身會所等，營造全天候休閑購物氛圍

? 租金策略

? 租金設(shè)定

? 設(shè)定原則

? 商鋪租金價格考慮對業(yè)主的投資回報要求，結(jié)合資產(chǎn)增值的速度，整體采取統(tǒng)一租金的額度、先低后高的租金價格策略，并逐年進行遞增，降低商家前期經(jīng)營負(fù)擔(dān)，樹立商家經(jīng)營信心，形成旺鋪的局面

? 根據(jù)本項目商鋪面積較大和位置差別較大特點，按分區(qū)制定租金統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

? 拉大次級與高級位置的租金差距，促進次級位置的出租率，對優(yōu)質(zhì)商家提供有吸引力優(yōu)惠政策

? 根據(jù)項目周邊租金與經(jīng)營狀況，考慮項目位置差異性，為更好第培育項目商業(yè)人氣，實現(xiàn)全面招商的完成，盡快提升項目出售價值，項目租金的設(shè)定應(yīng)選取或略低于同類商鋪市場平均租金，根據(jù)制定的參考價格體系及不同位置等級標(biāo)準(zhǔn)與商家洽談所能接受的具體租金標(biāo)準(zhǔn)

? 平均市場租金的確定：目前托樂嘉商鋪平均租金約為60元/㎡.月（綜合考慮樓層、位置差異、鋪面面積等因素）

? 項目調(diào)整系數(shù)的確定

? 項目規(guī)模與布局（托樂嘉5萬㎡獨立街區(qū)，項目約2.6萬㎡底商）

? 建筑形式（托樂嘉挑高5米、項目挑高7米）

? 位置與人流量（托樂嘉周邊居住人口和入住率較高，鄰近學(xué)校生活區(qū)，優(yōu)于本項目）

? 交通與臨路狀況（托樂嘉地處兩條主干道交界處，優(yōu)于本項目）

? 景觀與項目知名度等因素（項目景觀條件與知名度優(yōu)于托樂嘉）

? 最終確定調(diào)整系數(shù)選取為：100/102、100/99、100/103、100/102、100/99

? 項目平均租金的確定

60元×（100/103）×（100/98）×（100/103）×（100/103）×（100/99）

＝56元/㎡.月，

? 租金實現(xiàn)

? 考慮提升人氣需要，將采取“三年培養(yǎng)、適度優(yōu)惠”的策略，即三年內(nèi)平均實現(xiàn)56元/㎡.月，首年和第二年采取“零租金＋50％租金優(yōu)惠”的基本策略

? 同時，部分折扣店、品牌店或個性形象店，租金收取采用“基礎(chǔ)租金＋經(jīng)營額浮動租金”結(jié)合的策略，如基礎(chǔ)租金收取可根據(jù)制定40元/㎡.月，以10萬元為營業(yè)額為起點計算浮動租金

? 招商時間計劃

? 推廣設(shè)想

? 配套準(zhǔn)備

? 便利的入口——項目位于公交換乘站點附近，一定程度能獲得持續(xù)人流。但橫穿將軍大道顯得不便，所以通過設(shè)置紅綠燈或增加人行天橋進行連接，能減少街道另一邊的人流導(dǎo)入的便捷性

? 市民廣場——南側(cè)市民廣場可為消費者提供一個游玩及觀賞山景的平臺，能夠起到良好的聚客作用，另外，可適當(dāng)調(diào)整廣場布局，形成室內(nèi)商業(yè)空間的有益延伸，如布置餐飲、休閑項目或室外運動娛樂設(shè)施，也可將其作為戶外展示及大型營銷、促銷活動的空間

? 形象設(shè)計——商場門口的廣告、霓虹燈、LOGO形象鮮明、突出的設(shè)計，通常能給人深刻印象，滿足顧客的視覺享受，從而引導(dǎo)客流的前往和消費，同時在人流通道頭尾端等地方給予顯著的區(qū)域和功能標(biāo)識以及造型小品，方便顧客辨認(rèn)，在3號樓臨路一側(cè)盡可能布置有廣場如綠化及停車場，提供優(yōu)美購物環(huán)境，與市民休閑廣場形成呼應(yīng)的效果

? 招商手段

? 定向招商：依據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，利用本公司已有的及進一步開發(fā)的商業(yè)資源網(wǎng)絡(luò)和經(jīng)營聯(lián)盟在南京或外地尋找多家主力商家，形成主力商家和核心力量

? 以商引商：建立“ LifeStyle商業(yè)沙龍”，利用主力商家及牽頭商家在其行業(yè)的影響力，擴大宣傳，以吸引更多目標(biāo)商家加盟

? 廣告招商：印制招商手冊，通過各種推廣活動和宣傳“LifeStyle Center ”題材，擴大本項目的影響力，吸引目標(biāo)客戶的注意力，促進招商，同時以部分位置較差的鋪面以免租（如給予年輕人創(chuàng)業(yè)），擴大新聞影響

高端住宅底商能做什么?

顧名思義，“底商”，乃底層之“商鋪”也。眾所周知，一個住宅項目尤其是高層、大體量的樓盤銷售中，那些處于第一、二層的低層住宅單元，由于存在采光差、私密性不高、隔音弱以及潮濕和蚊蟲多其它先天毛病，總是無人問津，因此，低層的一向是最為考驗銷售智慧的事情。

近年來，一種通過對住宅低層資源進行重新配置而將低層住宅轉(zhuǎn)向商用的開發(fā)模式，被稱之為“底商”。開發(fā)商通過變更手續(xù)，使住宅化身綜合用地，實際上，“底商”已經(jīng)成為地產(chǎn)業(yè)約定成俗的用語。

隨著用地性質(zhì)的變化，原先作為公攤的低層自然而然變性為“公共建筑”，擔(dān)綱了更重要的角色。

“底商”的出現(xiàn)，一方面可以“變廢為寶”改，讓住宅低層的老大難銷售問題有望迎刃而解，真正實現(xiàn)了開發(fā)商的利益最大化;

另一方面，通過對“底商”的操作，使得住宅和商業(yè)這兩個不同的業(yè)態(tài)在功能上得到互補，既增加了小區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施，還部分化解了商業(yè)布局不完善導(dǎo)致的服務(wù)供需不平衡造成的矛盾。

作為可操作性很強的方式，“底商”正日益受到熱捧，所以，噱頭炒作也好，全新模式也罷，“底商”的是非功過終究會大白于天下，讓我們共同拭目以待。

二、“商鋪”(“單獨一層的商鋪”)

為滿足政府對商業(yè)配套7%的要求，這部分“商鋪”由于體量適中、位置好、需求旺，銷售情況很好，符合大部分開發(fā)商對商業(yè)開發(fā)的需求。

“商鋪”和“底商”雖然都是低層建筑，但二者存在明顯的區(qū)別：

首先，位置上，“底商”處于小區(qū)紅線之內(nèi)，而“商鋪”的位置，則大部分出在直接面向市政道路的沿街部位;

其次，“商鋪”作為區(qū)域商業(yè)配套項目，是通過可研論證，而早在項目的規(guī)劃階段就已經(jīng)明確的了，其建設(shè)目的和用地性質(zhì)始終是一致的;

第三，“商鋪”的業(yè)態(tài)是原先就是固有存在的，而“底商”則是近年新興的一種模式，可以說只是變通，也可以是是是創(chuàng)新;

最后，“商鋪”有獨立的空間，通常不與住宅相聯(lián)，而“底商”的先天性決定了和住宅有千絲萬縷的聯(lián)系，客觀上造成“底商”的自主性和靈活性不如“商鋪”。

因此，在招商階段，“底商”就應(yīng)該為多油煙，多噪音等的環(huán)境和糾紛問題找到切實可行的解決方案，只有這樣，“底商”才能最終實現(xiàn)其本來的良好愿望。

利用抖音推廣店鋪的方式？

一、在抖音上的用戶就是為了看斷視頻而來的，所以利用抖音推擴店鋪的效果與微信完全是不一樣的。

還有就是類似極易形成視覺崇拜的手工產(chǎn)品，已經(jīng)手工制作的過程，有的時候賣的收益，成品也許看不出大的區(qū)別，但是制作過程成了區(qū)分同類商品的主要指標(biāo)和用戶選擇方向，有的用戶就是沖著制作過程和工藝來的。當(dāng)然，抖音只是一個跳板，有了關(guān)注人群，有了咨詢，讓用戶是否去淘寶上購買，或者私下購買，這個就是店主看怎么方便怎么來，怎么能帶來效果怎么來。最終目的是吧商品賣出去。

二、 商鋪與產(chǎn)品選好了，或者產(chǎn)品一般的情況下，有一個很有感染力的主人公來為這個商品做動作營銷，我們直接腦海想到的就是，“美女”“帥哥”做視覺動作營銷。

這種方案是直接方案，也就是說是一種必選方案，因為簡單，很容易想到。但是我想表達(dá)的是一種崇拜方案，可能有點難實現(xiàn)，意思就是讓粉絲不是看上的是手藝，也不是看上商品，而是看上這個主人公，這時候主人公就算推一件簡單的商品，也能推的火爆的，你應(yīng)該秒懂把。

商鋪相關(guān)廣告語

黃金口岸，潛值無限?。?/p>

財富聚寶盆，置業(yè)首選地?。?/p>

商鋪推廣的秘訣：宣傳，宣傳，再宣傳?。?！

希望提供一個寫字樓策劃案

寫字樓營銷-寫字樓策劃方案

市場營銷是以市場為導(dǎo)向創(chuàng)造出恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品和服務(wù)并以一定方式轉(zhuǎn)移給消費者的過程，寫字樓的營銷包括寫字樓的市場研究、定位、銷售的全過程。而本次討論范圍為寫字樓銷售階段的推廣過程及方法，也就是“以一定方式轉(zhuǎn)移給消費者的過程”。這個過程包括銷售和出租兩種形式。在下面的敘述中分別予以說明。

寫字樓銷售的一般推廣過程及方法

1、寫字樓銷售的一般階段劃分：

*第一階段：尋找客戶訂作式生產(chǎn)(項目導(dǎo)入期)

此階段為項目初期階段，一般項目地塊已經(jīng)取得土地使用權(quán)或即將取得土地使用權(quán)，此階段的任務(wù)是找到合適的公關(guān)人員積極尋找對地塊所屬區(qū)域有辦公需求的企事業(yè)單位進行訂作式生產(chǎn)。該階段一般持續(xù)到項目破土動工。

*第二階段：尋找大型客戶進行整售(項目導(dǎo)入期)

此階段項目處于施工初步階段，鑒于寫字樓買家傾向于購買(準(zhǔn))現(xiàn)樓的特點，此時寫字樓的全面入市時機尚未成熟，但在該階段的工程改動余地較大，仍然可以滿足客戶的個性化需求。所以在此階段應(yīng)主動招商確定大客戶名單，多通過小組公關(guān)形式尋找大型客戶進行整售談判，并在友好協(xié)商下滿足大客戶在工程結(jié)構(gòu)、企業(yè)冠名等合理且可行的需求，促進成交，從而降低開發(fā)商的資金壓力和規(guī)避市場風(fēng)險。

第一及第二階段一般處于項目導(dǎo)入期，此階段宣傳的意義在于對項目進行預(yù)熱，引起社會關(guān)注，為后期宣傳及銷售做鋪墊。本階段一般以企業(yè)新聞策劃為主要宣傳方式。

*第三階段：全面銷售階段(開盤期、強銷期)

在此期間，項目主體結(jié)構(gòu)封頂，項目以準(zhǔn)現(xiàn)房姿態(tài)推向市場。

開盤期，此階段以導(dǎo)入期為基礎(chǔ)進一步擴大項目知名度，不過因為有了銷售任務(wù)，所以在企業(yè)新聞策劃的基礎(chǔ)上進一步增加了硬性廣告，且廣告發(fā)布頻率也有所增加。這是廣告發(fā)布的第一個高潮,同時也標(biāo)志著強銷期的開始。強銷期，綜合運用大眾媒體(報紙、廣播)進一步提高提升產(chǎn)品形象。各項銷售工具全部到位。此時的廣告投放以硬性廣告為主，針對主要賣點做純銷售式廣告，和銷售有力配合，促成更高的成交額，減輕收尾工作的壓力，同時發(fā)揮軟性文章的理性訴求配合宣傳，為后期工作做準(zhǔn)備。

*第四階段：散售為主，租賃為輔，消化尾房(持續(xù)期、收尾期)在本階段，項目內(nèi)外裝基本完成，進入現(xiàn)房入住階段。一般此階段以散售為主，租賃為輔。

持續(xù)期主要廣告策略為：利用報紙做已成交客戶證言式廣告，以維持消費者的記憶度，增強買家和潛在消費者的信心。收尾期主要采取：脈沖式發(fā)布策略，減少發(fā)布頻率，但維持較長的發(fā)布時間，大眾性媒體廣告發(fā)布較少，專業(yè)性媒體較多。

小結(jié)：寫字樓銷售一般第一、第二階段很難達(dá)到預(yù)期的效果，所以第三階段才是銷售的重頭戲。因此一般寫字樓的推廣都主要是為第三階段服務(wù)。

2、寫字樓一般銷售方式

*現(xiàn)場接待(坐盤銷售)

現(xiàn)場接待是房地產(chǎn)銷售工作中最為重要的方式，產(chǎn)品的最終成交多為通過與客戶在現(xiàn)場接待中心的談判完成。這種方式的特點為客戶購買特征比較明顯，目的基本明確；同時，客戶已通過對現(xiàn)場的觀察產(chǎn)生了一定程度的興趣，此時輔以銷售人員的努力游說較容易達(dá)到促成成交的目的。坐盤銷售需要在廣告宣傳上予以較大的支持，以吸引客戶注意，促使其撥打熱線咨詢電話或前來現(xiàn)場咨詢，銷售人員即可通過游說促成交易。

*直銷

專員直銷：聘請有“關(guān)系”人士針對寫字樓有需求的企事業(yè)單位進行攻關(guān)，往往會起到事半功倍的效果。

電話直銷：根據(jù)項目定位，從商業(yè)電話簿或名片上找到客戶電話，用電話方式咨詢其有否需求，但命中率較低。

掃展會：是不錯的辦法，根據(jù)寫字樓的定位遇到恰當(dāng)?shù)牡恼箷ヅ砂l(fā)項目資料，有利于項目銷售。

掃樓：是比較有效的一種辦法，進入大廈派發(fā)項目資料及名片予客戶。增加項目知名度，累計項目潛在客戶。此種方法一般比較耗費人力，需要長期的積累一般為中介二手部門采用。

小組公關(guān)模式：是由銷售代表——銷售主管——銷售經(jīng)理——公關(guān)經(jīng)理——總經(jīng)理等所構(gòu)成的流水作業(yè)過程，并在中間穿插工程、財務(wù)等部門的配合，側(cè)重集體作業(yè)，適合整售策略。

第一部分: 活動策劃案書的寫作

活動策劃方案是公司或企業(yè)在短期內(nèi)提高銷售額，提高市場占有率的有效行為，如果是一份創(chuàng)意突出，而且具有良好的可執(zhí)行性和可操作性的活動策劃案，無論對于企業(yè)的知名度，還是對于品牌的美譽度，都將起到積極的提高作用。

活動策劃案是相對于市場策劃案而言的，嚴(yán)格地說它是從屬與市場策劃案的，他們是互相聯(lián)系，相輔相成的。它們都從屬與企業(yè)的整體市場營銷思想和模式，只有在此前提下做出的市場策劃案和活動策劃案才是具有整體性和延續(xù)性的廣告行為，也只有這樣，才能夠使受眾群體一個同意的品牌文化內(nèi)涵，而活動策劃案也只有遵從整體市場策劃案的思路，才能夠使企業(yè)保持穩(wěn)定的市場銷售額。

活動策劃案形式多樣，一般而言，包括ROADSHOW、產(chǎn)品說明會（發(fā)布會）、節(jié)日促銷、新聞事件行銷等，而對于上述的任何一種方案，針對于不同的企業(yè)情況和市場分析，都可以衍變出無數(shù)的形式?；顒硬邉澩鶎τ谛庐a(chǎn)品上市、產(chǎn)品終端鋪貨和產(chǎn)品轉(zhuǎn)型具有直接的效果，所以它也是廣告策劃中的一個重要組成部分。

對于一些剛接觸廣告，或者剛接觸策劃的業(yè)內(nèi)朋友來說，可能他們在書寫活動策劃案的時候往往很難達(dá)到預(yù)期的效果，甚至是一些從事多年策劃的廣告人，有時候也難免犯錯，那么，怎么樣才能寫出一份理想的活動策劃案呢？我覺得需要注意以下幾點：

1. 主題要單一，繼承總的營銷思想

在策劃活動的時候，首先要根據(jù)企業(yè)本身的實際問題（包括企業(yè)活動的時間、地點、預(yù)期投入的費用等）和市場分析的情況（包括競爭對手當(dāng)前的廣告行為分析、目標(biāo)消費群體分析、消費者心理分析、產(chǎn)品特點分析、等）做出準(zhǔn)確的判斷，并且在進行SWOT分析之后，揚長避短地提取當(dāng)前最重要的，也是當(dāng)前最值得推廣的一個主題，而且也只能是一個主題。在一次活動中，不能做所有的事情，只有把一個最重要的信息傳達(dá)給目標(biāo)消費群體，正所謂“有所為，有所不為”，這樣才能把最想傳達(dá)的信息最充分地傳達(dá)給目標(biāo)消費群體，才能引起受眾群關(guān)注，并且比較容易地記住你所要表達(dá)的信息。

2. 直接地說明利益點

在確定了唯一的主題之后，受眾消費群體也能夠接受我們所要傳達(dá)的信息，但是仍然有很多人雖然記住了廣告，但是卻沒有形成購買沖動，為什么呢？那是因為他們沒有看到對他們有直接關(guān)系的利益點，因此，在活動策劃中很重要的一點是直接地說明利益點，如果是優(yōu)惠促銷，就應(yīng)該直接告訴消費者你的優(yōu)惠額數(shù)量，而如果是產(chǎn)品說明，就應(yīng)該販賣最引人注目的賣點，只有這樣，才能使目標(biāo)消費者在接觸了直接的利益信息之后引起購買沖動，從而形成購買。

3. 活動要圍繞主題進行并盡量精簡

很多策劃文案在策劃活動的時候往往希望執(zhí)行很多的活動，認(rèn)為只有豐富多彩的活動才能夠引起消費者的注意，其實不然，其一，容易造成主次不分。很多市場活動搞得很活躍，也有很多人參加，似乎反響非常熱烈，但是在圍觀或者參加的人當(dāng)中，有多少人是企業(yè)的目標(biāo)消費群體，而且即使是目標(biāo)消費群體，他們在參加完活動之后是否紛紛購買產(chǎn)品？目前一些策劃者經(jīng)常抱怨的一個問題就是圍觀者的參與道德問題，很多人經(jīng)常是看完了熱鬧就走，或者是拿了公司發(fā)放的禮品就走了。其實這里的問題就在于活動的內(nèi)容和主題不符合，所以很難達(dá)到預(yù)期效果，在目前的市場策劃活動中，有一些活動既熱鬧，同時又能達(dá)到良好的效果，就是因為活動都是僅僅圍繞主題進行的。其二，提高活動成本，執(zhí)行不力。在一次策劃中，如果加入了太多活動，不僅要投入更多的人力物力和財力，直接導(dǎo)致活動成本的增加，而且還有一個問題就是容易導(dǎo)致操作人員執(zhí)行不力，最終導(dǎo)致案子的失敗。

4. 具有良好的可執(zhí)行性

一個合適的產(chǎn)品，一則良好的創(chuàng)意策劃，再加上一支良好的執(zhí)行隊伍，才是成功的市場活動。而執(zhí)行是否能成功，最直接和最根本地放映了策劃案的可操作性。策劃要做到具有良好的執(zhí)行性，除了需要進行周密的思考外，詳細(xì)的活動安排也是必不可少的?；顒拥臅r間和方式必須考慮執(zhí)行地點和執(zhí)行人員的情況進行仔細(xì)分析，在具體安排上應(yīng)該盡量周全，另外，還應(yīng)該考慮外部環(huán)境{如天氣、民俗}的影響。

5. 變換寫作風(fēng)格

一般來說，策劃人員在策劃案的寫作過程中往往會積累自己的一套經(jīng)驗，當(dāng)然這種經(jīng)驗也表現(xiàn)在策劃書的寫作形式上，所以每個人的策劃書可能都會有自己的模式。但是往往是這樣的模式會限制了策劃者的思維，沒有一種變化的觀點是不可能把握市場的。而在策劃書的內(nèi)容上也同樣應(yīng)該變換寫作風(fēng)格，因為如果同一個客戶三番五次地看到你的策劃都是同樣的殼子，就很容易在心理上產(chǎn)生一種不信任的態(tài)度，而這種首因效應(yīng)有可能影響了創(chuàng)意的表現(xiàn)。

6．切忌主觀言論

在進行活動策劃的前期，市場分析和調(diào)查是十分必要的，只有通過對整個市場局勢的分析，才能夠更清晰地認(rèn)識到企業(yè)或者產(chǎn)品面對的問題，找到了問題才能夠有針對性地尋找解決之道，主觀臆斷的策劃者是不可能做出成功的策劃的。同樣，在策劃書的協(xié)作過程中，也應(yīng)該避免主觀想法，也切忌出現(xiàn)主觀類字眼，因為策劃案沒有付諸實施，任何結(jié)果都可能出現(xiàn)，策劃者的主觀臆斷將直接導(dǎo)致執(zhí)行者對事件和形式的產(chǎn)生模糊的分析，而且，客戶如果看到策劃書上的主觀字眼，會覺得整個策劃案都沒有經(jīng)過實在的市場分析，只是主觀臆斷的結(jié)果。

最后，一次促銷不可能達(dá)到巨大的效果，也不能因此就建立起名牌，所以千萬別想通過一次活動解決所有的問題，一次活動只能主要解決一個問題，在品牌的建設(shè)和商品的銷售上，只有堅持正確的營銷思想，并且在此思想下在適當(dāng)?shù)臅r間和適當(dāng)?shù)牡攸c進行適當(dāng)?shù)拇黉N活動，才能使企業(yè)更快更好地繼續(xù)發(fā)展下去。

第二部分: 房地產(chǎn)類策劃實例剖析，僅供參考。

XX花園市場研究報告提綱

一、 概論

1.1 序言

1.2 研究目的

1.3 研究方法

l 詳盡的資料搜集及分析工作

l 入戶問卷調(diào)查

l 現(xiàn)場訪問

1.4 主要結(jié)論和建議

二、 廣州市住宅市場概況

摘要：廣州市區(qū)域概況

1、 總面積、市區(qū)面積、占全市面積 %

2、 家庭總戶數(shù)、戶均人口

3、 近年經(jīng)濟發(fā)展趨勢、生活水平、購買力水平概括

4、 近年廣州住宅市場的發(fā)展特點、成交市場的具體特點

2.1 廣州經(jīng)濟發(fā)展概況

2.11 經(jīng)濟發(fā)展速度（GDP分析、第三產(chǎn)業(yè)分析）

2.12 金融業(yè)與房地產(chǎn)消費市場

2.13 居民生活水平與住宅消費

2.2 廣州住宅市場特點

住宅成交量、付款方式、買家特點分析

2.3 廣州住宅市場的發(fā)展趨勢

2.31 政府政策

2.32 金融上消費貸款額

2.33 廣州住宅發(fā)展趨勢

2.34 阻力因素

三、 項目區(qū)域市場概況

3.1 整體供應(yīng)與成交分析

3.11市場發(fā)展概述--海珠區(qū)住宅供應(yīng)與成交情況

3.12 市場交投活躍原因

3.13 規(guī)模效應(yīng)及價格檔次

3.2 市場活躍區(qū)域

3.21 市場活躍區(qū)域的分布及特點

3.22 活躍區(qū)域的價格走勢及檔次變化

3.3 多層、高層市場特點

3.31 多層住宅近年供應(yīng)、成交特點

3.32 高層住宅近年成交增長與供應(yīng)情況

3.33 多層住宅與高層住宅的供應(yīng)與成交比較

3.4 成交主要特點

3.4.1 成交價格密集區(qū)域

3.4.2 買家分析

l 私人購買VS集團購買

l 本地人買家VS外地人買家

l 本市買家：海珠區(qū)VS其他舊城區(qū)

l 成交單元面積

l 買家年齡

l 成交總額，買家承受能力

四、 項目區(qū)位特性分析

摘要--1、項目地塊在城市發(fā)展中的地位

A、項目地塊位置分析

B、 未來城市的主要發(fā)展方向及本項目地塊地位分析

2、樹木地塊所屬區(qū)域特點

A、 區(qū)域人口分析

B、 區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件分析

C、 區(qū)域新發(fā)展區(qū)分析

D、 區(qū)域住宅開發(fā)的特點分析

3、項目地塊的地點特征

A、 項目地點及周邊社區(qū)、生活配套分析

B、 項目地塊周邊交通條件分析

C、 項目周邊區(qū)域開發(fā)分析

D、 項目地塊的開發(fā)條件及開發(fā)特點

4、項目地塊的用地特征

A、 項目地塊用地規(guī)模

B、 項目地塊用地形狀

C、 項目地塊綠化基礎(chǔ)分析

D、 項目地塊內(nèi)高差分析

E、 項目地塊道路、用水、用電基礎(chǔ)分析

4.1 項目地塊在城市發(fā)展中的地位

4.1.1 項目地塊于城市中的區(qū)位分析

4.1.2 未來城市的主要發(fā)展方向

4.1.3 城市的具體發(fā)展過程對項目發(fā)展的影響

4.2 項目地塊所屬區(qū)域的特征

4.2.1 項目區(qū)域的人口狀況

（常住人口、占市區(qū)常住總?cè)丝?，常住家庭戶數(shù)、戶均人口、新增家庭戶數(shù)、項目

地塊附近居住的常住人口、家庭戶數(shù)）

4.2.2 項目區(qū)域城市發(fā)展概況

（城市功能發(fā)展情況、基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套設(shè)施情況分析、交通條件等城市建設(shè)發(fā)展

情況）

4.2.3 區(qū)域內(nèi)競爭性地區(qū)的發(fā)展條件比較

（位置、用地規(guī)模、規(guī)劃人口、規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)、交通條件、建設(shè)情況等條件比較）

4.3 項目地塊的地點特征

（位置、周邊基本居民生活服務(wù)設(shè)施配套、公交、道路規(guī)劃情況）

4.4 項目地塊的用地特征

4.4.1 項目地塊規(guī)模

4.4.2 項目地塊用地形狀分析

4.4.3 項目地塊綠化基礎(chǔ)

4.4.4 需地塊高差分析

4.4.5 項目用地現(xiàn)有污染情況

4.4.6 項目地塊道路、用水、用電基礎(chǔ)

項目附近競爭性住宅看法物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

概要：

a. 項目附近同類樓盤開發(fā)小區(qū)數(shù)量、樓盤檔次、總建面積、住宅單元總量、現(xiàn)有供應(yīng)量

分析；

b. 同類樓盤特點；

c. 預(yù)計未來無年區(qū)域住宅供應(yīng)總量、單元套數(shù)、已開發(fā)物業(yè)的后續(xù)供應(yīng)量；

d. 周邊主要競爭對手占地面積、總建面積、住宅面積、套數(shù)；

e. 區(qū)域同類樓盤現(xiàn)實住宅推出平均銷售率、成交量最大的單元面積；

f. 區(qū)域同類樓盤現(xiàn)時價格幅度

g. 未來的住宅供應(yīng)量增幅、市場承接力、競爭情況；

5.1 項目附近同類樓盤開發(fā)物業(yè)供應(yīng)情況

調(diào)查范圍：

樓盤規(guī)模：

調(diào)查時間：

5.1.1 已開發(fā)樓盤供應(yīng)狀況

5.1.2 項目周邊地塊的開發(fā)動態(tài)及未來供應(yīng)量分析

5.2 項目附近同類樓盤開發(fā)狀況

5.2.1 售價與銷售率分析

（附近樓盤推出銷售狀況及原因分析

5.2.2 銷售與賣點

5.3 項目附近同類樓盤戶型面積分析

5.4 項目附近同類樓盤規(guī)劃設(shè)計及建筑設(shè)計特點

5.5 小結(jié)

五、 市場調(diào)研結(jié)論及發(fā)展建議

6.1 市場調(diào)研結(jié)論

（住宅市場環(huán)境、區(qū)域供求及吸納特點、項目競爭優(yōu)劣分析）

6.2項目發(fā)展建議

（策略、目標(biāo)客戶、目標(biāo)客戶特征、具體建議--）

6.2.1已購房者的需求特點詳細(xì)調(diào)查

6.2.2潛在購房者的需求特點詳細(xì)調(diào)查

附：1、廣州市大型建設(shè)項目表

2、1998年廣州市重點城建上馬項目

3、區(qū)域人口變動情況

4、附近區(qū)域住宅市場概況

6.2.3 附近樓盤集中區(qū)域分析

錦繡花園推廣策劃案

前言

錦繡花園已經(jīng)銷售了相當(dāng)長一段時期，但是區(qū)內(nèi)人氣不旺，商鋪經(jīng)營狀況不佳。有鑒于此，本策劃案重點放在住宅的推廣銷售上。以期通過引爆住宅的銷售帶旺區(qū)內(nèi)的人氣，從而促進商鋪的銷售和經(jīng)營。

故本案略去了商鋪的推廣銷售一節(jié)，側(cè)重打造錦繡花園個性化鎮(zhèn)區(qū)明星樓盤形象。

由于作者水平有限，見識亦有限，不周之處，尚望諒解。

一、東莞樓市分析

東莞的地產(chǎn)在上個世紀(jì)末就跨入了個性化和形象化時代。進入21世紀(jì)的東莞地產(chǎn)業(yè)，個性化、形象化競爭日益激烈。盈彩美地、金域名苑、雍華庭、新石竹花園、金澤花園相繼樹起了“超前20年的戶型”、“讓富有成為一種品味”、“繁華與悠然共享”、“關(guān)愛人性，和諧自然”、“青青園林我的家”等旗幟。

東莞各鎮(zhèn)的地產(chǎn)競爭盡管不似市區(qū)一樣白熱化，但個性化、形象化已日漸凸顯。大朗碧水天源已經(jīng)率先打出了“碧水天源--自然的家”。相信在以后相當(dāng)長一段時期內(nèi)，個性化和形象化將成為各鎮(zhèn)地產(chǎn)發(fā)展的潮流。

故錦繡花園要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的鎮(zhèn)區(qū)明星樓盤。

二、錦繡花園物業(yè)概述（略）

三、錦繡花園的優(yōu)勢與不足

優(yōu)勢：

1、位置優(yōu)越，交通便捷

位置優(yōu)越：①錦繡花園座落于東莞市黃江鎮(zhèn)中心，與常平、樟木頭成為香港人的置業(yè)金三角；②徒步2分鐘即可到達(dá)鎮(zhèn)中心，酒店、食府、劇院、商場、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全。

交通便捷：①屋苑設(shè)有中港豪華直通巴士站，往返香港僅需90分鐘；②常平火車站近在咫尺，每天多班直通火車及高速列車往返九龍及深圳。

2、區(qū)內(nèi)康體、娛樂、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全

錦繡花園大型豪華會所，占地逾萬平方尺。

室外設(shè)施：25米露天歐陸式園林泳池、兒童嬉水池、全天候網(wǎng)球場、羽毛球場、籃球場等；

室內(nèi)設(shè)施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、麻雀室、社交舞廳及卡拉OK酒廊等。

3、小戶型，統(tǒng)一裝修

2房2廳、3房2廳，面積68.79--106.92平方米之間的小戶型，以及購房即可入住的高檔裝修，對于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡單、時尚、享受的目標(biāo)購房群極具吸引力。

不足：

1、環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀

環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標(biāo)購房群

興趣；不利于提升錦繡花園在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶；同時也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮

譽感。（現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求）

2、物業(yè)管理缺乏特色服務(wù)

物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標(biāo)購房群的職業(yè)特點和實際需求（事業(yè)有成、時尚、享受）開展特色服務(wù)，使錦繡花園在服務(wù)方面缺乏了應(yīng)有的個性和吸引力。

四、目標(biāo)購房群

年齡在35--60歲之間經(jīng)濟富裕或有固定資產(chǎn)投資看中黃江置業(yè)位置的香港中老年人

家庭構(gòu)成：1-3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年

2、年齡在28--45歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在5000元以上時尚、享受在莞工作的臺灣老板、管理者或內(nèi)地老板、管理者

家庭構(gòu)成：1-3口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年

3、年齡在28--40歲之間

月收入5000元以上

時尚、享受在田美工業(yè)園、黃金工業(yè)園、裕元高科技工業(yè)園工作的管理階層

五、錦繡花園營銷阻礙及對策

阻礙：

1、錦繡花園廣告宣傳力度不夠，

強勢賣點尚未盡竭挖掘，尚未樹立起應(yīng)有的產(chǎn)品形象，公眾知名度、美譽度不高，記憶不深。

2、錦繡花園內(nèi)朝向差、無景、背陰的單位難于銷售。

3、區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況不景氣，銷售業(yè)績不佳。

對策：

1、盡竭挖掘錦繡花園的強勢賣點進行媒體宣傳；

在莞惠沿線人行天橋及繁華路段、黃江鎮(zhèn)中心、裕元大酒店對面、常平火車站及其周邊做車身、路牌、燈柱和建筑物廣告；

舉辦各種公共活動，樹立錦繡花園美好形象，迅速提升錦繡花園的知名度、美譽度和記憶度。

2、把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發(fā)售。通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進銷售。

3、商鋪經(jīng)營不景氣，銷售業(yè)績不佳，究其原因有二。

一是區(qū)內(nèi)人氣不旺，二是錦繡花園離鎮(zhèn)中心太近。

故對策有二：一、引爆住宅銷售，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進商鋪的經(jīng)營和銷售；二、根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點、年齡結(jié)構(gòu)、心理特征、追求喜好和實際需求開展特色經(jīng)營。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。

六、形象定位

根據(jù)錦繡花園的自身特點和目標(biāo)購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把錦繡花園定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。

主體廣告語：

輝煌人生，超凡享受

--錦繡花園提供的（給您的）不止是稱心滿意的住宅……

輝煌人生： 錦繡花園的目標(biāo)購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。

超凡享受：

享受入住方便

享受交通便捷

享受特別服務(wù)

享受都市繁華

享受至尊榮譽

七、兩點整體建議

建錦繡廣場和寓意噴泉

針對錦繡花園缺乏吸引性景觀一點，建議在二期工程中建錦繡廣場和寓意噴泉。為黃江鎮(zhèn)增一別致夜景，給鎮(zhèn)上居民添一處夜來休閑、散步散心的好去處。

試想：當(dāng)夜幕降臨的時候，沿鎮(zhèn)中心一路走來。遠(yuǎn)遠(yuǎn)的看到錦繡廣場上燈火一閃一閃的跳動著“輝煌人生，超凡享受”的字幕。近處聽著“嘩嘩嘩”的水聲。走進廣場，或立于水邊，或坐于石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。

如此一來，一方面能夠增加錦繡花園的吸引性，提高錦繡花園在公眾中的知名度、美譽度、和記憶度；另一方面也有利于贏得目標(biāo)購房群的認(rèn)同，滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽感。

2、物業(yè)管理方面提供特色家政服務(wù)

錦繡花園的目標(biāo)購房群大部分是事業(yè)有成的中青年，他們通常沒有太多時間料理家務(wù)、清掃居所、照看孩子。故錦繡花園在物業(yè)管理方面可以根據(jù)居民的實際需要提供免費送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點家教等特色家政服務(wù)。一方面切實解決住戶的實際問題，另一方面有利于增強錦繡花園對目標(biāo)購房群的吸引力。

八、廣告宣傳

錦繡花園的廣告宣傳要達(dá)到以下三個目的：

1、盡竭傳達(dá)錦繡花園的優(yōu)勢與賣點；

2、盡快樹立起錦繡花園“輝煌人生，超凡享受”的物業(yè)形象；

3、直接促進錦繡花園的銷售。

基于以上三個目的和錦繡花園一直以來的廣告攻勢。我們把錦繡花園的廣告宣傳分為兩個階段，即廣告切入期和廣告發(fā)展期。

在廣告切入期主要通過報紙軟文章和報紙硬廣告形式盡竭傳達(dá)錦繡花園的優(yōu)勢與賣點；

在廣告發(fā)展期，一方面利用密集的報紙、電視、電臺等媒體廣告、車身、路牌、建筑物、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動打造錦繡花園“輝煌人生，超凡享受”的形象；另一方面利用各種促銷活動和現(xiàn)場POP直接促進樓盤的銷售。

廣告切入期（1--2個月）

1、報紙軟文章

主題1：輝煌人生，超凡享受

--記“我”為什么選擇錦繡花園

主題2：事業(yè)生活輕松把握

--記錦繡花園特別的家政服務(wù)

2、系列報紙硬廣告

主題1：輝煌人生，超凡享受

--這里離香港只有45分鐘

主題2：輝煌人生，超凡享受

--家里面的娛樂休閑

主題3：輝煌人生，超凡享受

--錦繡廣場就是我們家的后花園

廣告發(fā)展期（3--4個月）

1、報紙

從各個側(cè)面打造錦繡花園“輝煌人生，超凡享受”的品牌形象。

2、電視

3、電臺

4、單張

5、戶外廣告

①在莞惠沿線各人行天橋及繁華路段作燈柱、路牌、建筑物廣告；

②在黃江鎮(zhèn)中心作巨幅建筑物或路牌廣告；

③在裕元大酒店對面樹巨幅廣告牌；

④在常平火車站及周邊作巨幅廣告牌或建筑物廣告。

6、車身廣告

莞城--樟木頭、莞城--常平、常平--香港。

7、公共活動

①錦繡廣場落成剪彩儀式

邀請黃江各界知名人士及錦繡花園新老業(yè)主榮譽出席（有文藝表演及娛樂節(jié)目等）

②寓義噴泉征名及題名活動

以各種方式（信函、熱線、現(xiàn)場、郵件等）大張旗鼓向社會各界征集錦繡廣場寓義噴泉的名稱。之后，在一個令人矚目的日子里，開展現(xiàn)場題名活動。在題名現(xiàn)場向熱心參與并支持征名活動的群眾致以感謝并獎勵（根據(jù)所提供的名稱與所題名稱的接近程度進行獎勵）。

③錦繡花園“文化活動月”活動

一方面豐富鎮(zhèn)上居民的文化活動，有益于地方文化事業(yè)，易博得社會各界的支持，造成極大的社會效應(yīng)，博得民眾的好感，有利于迅速樹立錦繡花園美好的公眾形象；另一方面吸引新聞媒體的注意，為新聞報道提供很好的素材，有利于大范圍內(nèi)提高錦繡花園的知名度，造成持續(xù)記憶。

1）向黃江鎮(zhèn)各界人士贈送或優(yōu)惠提供當(dāng)月影院大片入場券；

2）于各節(jié)假日及工休日在錦繡廣場舉辦各種歌舞表演、文化活動等。

3）在全鎮(zhèn)范圍內(nèi)開展錦繡花園“文化活動月”萬人簽名活動。

九、費用預(yù)算

設(shè)計制作費

報紙 5萬元

戶外廣告 8萬元

單張 3萬元

2、公共活動 30萬元

3、媒體投放 150萬元

共計：196萬元

（注：以上費用均為估算）

天潤花園項目整體策劃書

目 錄

一、 市場背景

二、 項目分析

三、 項目定位

四、 客源定位

五、 產(chǎn)品建議

六、 推案策略

七、 廣告策略

八、 銷售執(zhí)行

九、 公司簡介

十、合作模式

一、市場背景

濟南房產(chǎn)市場日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢，在市場發(fā)展的過程中，我司認(rèn)為可分為兩個階段，每個階段市場構(gòu)成要素的特征，簡析如下：

(一)九九年之前，

公寓策劃案怎么寫

篇一：酒店式公寓策劃案

酒店式公寓策劃案

一、 必要性與選址

商業(yè)是本項目最大的利潤獲取點，由于本項目所處地理位置非臨主干道，缺乏較為濃厚的商業(yè)氛圍，雖就市場而言，商業(yè)物業(yè)是炙手可熱的投資對象，但如果缺乏一定的商業(yè)底蘊，利潤空間將受到很大的影響。根據(jù)我們初步的統(tǒng)一規(guī)劃意見，通過項目小地塊底商超市的引進將帶動大地塊東面的臨街商鋪，但大地塊北面及臨湖面商鋪將存在一定的經(jīng)營風(fēng)險，主要體現(xiàn)為：

1、 將標(biāo)志性建筑布置在大地塊東北角，且規(guī)劃一退進式廣場，將人為的割斷大地塊東面和北面的臨街商鋪，使得整體商業(yè)缺乏連貫性，不利于大地塊北面臨街商鋪的銷售以及后期經(jīng)營。

2、 針對“通過聯(lián)合打造臨湖景觀帶以及湖面水上運動帶動臨湖商業(yè)氛圍”這一方案，目前持保留意見，原因在于：其一，聯(lián)合打造臨湖景觀帶操作有一定的難度；其二，受地理條件的限制，臨湖景觀帶較為狹長，可利用空間較小，“打造臨湖景觀帶”可能僅僅是一些基本休閑設(shè)施的增設(shè)；其三，水上運動項目規(guī)模效應(yīng)較強，對自然條件要求較高（特別是水質(zhì)的要求），對當(dāng)?shù)鼐用竦南M習(xí)性及支付能力要求較高，且季節(jié)性強，“水上運動項目”應(yīng)該僅僅是項目銷售推廣中的一個“噱頭”，長期經(jīng)營困難較大。（目前國內(nèi)很多水上運動公園

的經(jīng)營狀況都是免堪其難）。

基于商業(yè)物業(yè)開發(fā)與經(jīng)營的考慮，建議將標(biāo)志性建筑布設(shè)在大地塊西北角臨湖處：

1、 通過標(biāo)志性建筑以及標(biāo)志性經(jīng)營業(yè)態(tài)帶動大地塊北面的商業(yè)氛圍，充分挖掘項目的商業(yè)潛力。

2、 使得大地塊東面、北面的商業(yè)成為一體，有利于商業(yè)規(guī)模效應(yīng)的形成。

3、 標(biāo)志性建筑擬建的酒店式公寓與臨湖面商鋪休閑娛樂型的經(jīng)營業(yè)態(tài)相匹配，一方面有利于酒店式公寓“酒店”特征（配套、休閑）的完善，另一方面有利于臨街商鋪人氣的聚集。

4、 考慮到人們對于生活私密性及居住高品質(zhì)方面的需求，酒店式公寓選在動靜皆宜之處。臨湖景觀、寧靜、私密、差異等地段因素能充分發(fā)揮酒店式公寓的物業(yè)特征。

二、 酒店式公寓行業(yè)特點

酒店式公寓，是指既可短期或者長期租賃，而又兼?zhèn)溆芯频晔椒块g的居所，它通常集住宅、酒店、會所等多功能于一體。國際上酒店式公寓自1976年在歐洲出現(xiàn)至今已經(jīng)近30年的歷史了，酒店式公寓在中國的興起是上個世紀(jì)90年代末的事情，國內(nèi)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海、北京等地均有開發(fā)，但前幾年并未形成熱點。

近年來隨著國內(nèi)經(jīng)濟的高速發(fā)展，人們生活和消費水平的提高，大量高檔物業(yè)不斷推向市場，其中有相當(dāng)數(shù)量的高檔公寓面市，為迎

合選購這類公寓的購房人消費心理，滿足他們對高質(zhì)量物業(yè)管理的需求，許多開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)推出象征最高的服務(wù)水平的星級酒店服務(wù)（也稱管家式服務(wù)）來適應(yīng)當(dāng)今的物業(yè)管理市場和銷售市場的需要，因此，這類公寓被貫以了酒店式服務(wù)公寓的名稱。

真正意義上的酒店式公寓是除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正使租戶實現(xiàn)賓至如歸的感覺。比起傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道，而與傳統(tǒng)的純租賃的公寓相比，則更重于服務(wù)，可以說集傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處于一身，而價格又比住酒店要便宜，實際消費群體為商務(wù)、旅游人士為主。

當(dāng)前，國內(nèi)各大中城市已形成了高級商務(wù)人士階層，這一階層擁有非?？捎^的商務(wù)消費能力，傳統(tǒng)的物業(yè)管理對他們來說早已不能適應(yīng)其快節(jié)奏的生活。從另一層面來看，中小型公司由于其資金實力較弱，既想方便，又想價位合適，那么酒店式公寓應(yīng)是其最佳選擇。

三、 國內(nèi)酒店式公寓市場發(fā)展情況

1、香港酒店式公寓市場發(fā)展情況

在香港的酒店式公寓市場可能是最強勢的，它們的長期租客的百分比要高于大多數(shù)別的城市，如：約有50％的租客租期超過6個月，15％的租客租期超過1年。所以，在香港絕大多數(shù)酒店式公寓的起租期為3個月，只有少數(shù)的如parkview的租期可以以天計算，但一天的租金是長期租金的雙倍。近兩年來，香港酒店式公寓的租市有較大下滑。

2、北京酒店式公寓市場發(fā)展情況

目前北京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了酒店式公寓，并且數(shù)量在逐漸增加，尤其東部房地產(chǎn)市場數(shù)量增幅更快。有幾點利好因素的誘惑開發(fā)商投資建設(shè)酒店式公寓：CBD規(guī)劃臺出；加入WTO后，準(zhǔn)備進京的境外

中、小公司；投資熱過程中獲取高回報率；小型SOHO是個機會；由于東部工廠拆遷及有關(guān)部門對服務(wù)業(yè)的扶持，目前開發(fā)商將服務(wù)業(yè)定為目標(biāo)客戶之一等。

3、上海酒店式公寓市場發(fā)展情況

上海作為中國的金融貿(mào)易中心，正吸引著越來越多的跨國集團、跨國大公司和大財團的進駐，隨之而來的是大量的外籍經(jīng)營管理都民擁入了上海。優(yōu)厚的津貼補助，使駐滬的外籍人員一般都選擇租用豪華和服務(wù)完善的短期居所。同時，國際性商務(wù)活動的往來頻繁，使越來越多的境外駐上海辦事機構(gòu)如雨后春筍般迅速“搶灘”上海，但出于資金成本有效控制的考慮，這些公司越來越傾向于租賃市區(qū)區(qū)位優(yōu)越、交通方便、價格僅為賓館房租七八分之一的酒店式公寓，這樣既能享受方便、舒適的服務(wù)，又能節(jié)省開銷，公司也樂于接受。

四、 武漢酒店式公寓市場基本狀況

武漢市的酒店式公寓物業(yè)是繼深圳、北京、上海的成功案例的基礎(chǔ)上發(fā)展而來的。雖然在深圳、北京、上海都有比較成功的案例，但在武漢市場仍屬于一個新的產(chǎn)品形態(tài)。特別是全精裝修、酒店式公寓，武漢現(xiàn)有的所謂“酒店式公寓”都僅僅假借了這樣一個概念，真正實施的精裝酒店式公寓只有圣淘沙萬松園國際公寓、武漢陽光假日公寓、吉祥國際大廈、彩天名苑酒店式公寓等少數(shù)項目。

1、圣淘沙?萬松園國際公寓

圣淘沙?萬松園國際公寓是武漢圣淘沙置業(yè)有限公司開發(fā)的武漢市首座鋼結(jié)構(gòu)全精裝修酒店式公寓項目。該項目地處漢口金融中心和

篇二：公寓活動策劃書

公寓活動策劃書

（“將春天迎進愛心老人公寓”活動策劃書）

一、活動背景及目的

春天來了，給萬物帶來了生機與希望；春天來了，給你我?guī)砹藴嘏c憧憬；春天來了，讓我們想起了自己童年那些快樂的日子；讓我們想起了陪我們成長的爺爺、奶奶?

在我們身邊，也有許多的爺爺、奶奶，他們由于種種的原因，不得不生活在敬老院中，他們內(nèi)心充滿了孤獨，他們渴望社會的關(guān)心與幫助！

經(jīng)濟的飛速發(fā)展雖然給我們的生活帶來了便捷，但又將“空巢老人”這個問題擺在人們面前，曾經(jīng)“百事孝為先”，可如今卻要將“?；丶铱纯础睂懭肜夏攴ǎ糠蓙斫o那些孤獨的老人一些精神的慰藉。這是值得我們深思的問題。 該是我們行動起來的時候了。老吾老以及人之老，把我們對自己親人的關(guān)愛分出來一小部分給那些內(nèi)心孤獨的老人們，把春天送進他們的心靈，用我們的實際行動，讓那些爺爺奶奶，老有所養(yǎng)，老有所依，心中溫暖如春。 二、可行性分析

1、泱泱中華，禮義之邦，道德傳統(tǒng)，源遠(yuǎn)流長。敬老孝老，是我們的傳統(tǒng)美德，是我們做人的本分。

2、我國現(xiàn)有億老人生活在社會這個大家庭中，敬老助老事關(guān)千萬家，連著你我他。善待今天的老人，就是善待明天的自己。

3、本次活動響應(yīng)了校團委關(guān)于開展“關(guān)愛空巢老人‘六個一’志愿服務(wù)行動”的號召，讓本次活動更具有現(xiàn)實意義。

4、每一位大學(xué)生都有一顆熾熱的心，相信他們會積極參與本次活動，用實際行動，關(guān)愛幫扶身邊每一位老人，讓敬老助老之風(fēng)遍及城鄉(xiāng)每一個角落。 5、老人們喜歡與孩子接觸，這一點也將加大本次活動成功的可能性。 三、策劃組織單位 浙江建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 四、活動范圍 愛心老人公寓。

五、活動時間 待定

六、活動流程 ★前期準(zhǔn)備

1、通知各層長商討本次活動。

2、以短信的形式通知各寢室長本次活動的具體內(nèi)容并希望她們積極參與到本次活動中來。

3、接受會員的報名，并做好記錄，并將參與人員進行分組。 4、準(zhǔn)備此次活動要用的物品，如慰問品、勞動工具等。 5、從參與者中征集一些節(jié)目，到時為老人表演。 ★活動要求

1、所有人員一切聽從指揮。

2、參與者與老人言談交往時，要心懷謙恭，舉止禮貌，送上真誠笑容。 3、切實按照校團委關(guān)于“關(guān)愛空巢老人‘六個一’志愿服務(wù)行動”的要求來舉辦本次活動。 ★活動程序

1、所有參與活動的人員按照通知的時間、地點集合，檢查攜帶物品是否齊全，一切就位后準(zhǔn)時出發(fā)。

2、到達(dá)敬老院后各小組及時找到自己的幫扶對象，并將本小組攜帶的慰問品分發(fā)給老人。

3、與結(jié)對老人們聊天，給他們講講我們的校園生活以及外面發(fā)生的新鮮事，并耐心聆聽老人的訴說，在聊天的過程中，可以為老做一些力所能及的事情，如為老人梳頭，給老人剪指甲等。

4、適時向老人介紹一下日常保健、養(yǎng)生方面的小常識。

5、根據(jù)我們的前期調(diào)查，在愛心老人公寓生活的老人沒有過過生日，本次活動我們將為他們集體過一次生日，祝愿他們健康長壽。

6、在敬老院的開闊地帶，為老人們表演我們精心準(zhǔn)備的節(jié)目，在文藝節(jié)目之間，插入一些適合老人參與的互動環(huán)節(jié)，讓老人們參與進來，在開心快樂中度過美好的時光。

7、當(dāng)一部分志愿者們表演節(jié)目的同時，另一路志愿者們進入老人的房間，幫老人整理內(nèi)務(wù)，打掃室內(nèi)衛(wèi)生。 8、表演結(jié)束后清理場地。

9、活動接近尾聲，參與活動的志愿者們與領(lǐng)導(dǎo)和老人們合影留念。

10、為敬老院留下我們的聯(lián)系方式，并與他們保持長期的聯(lián)系，讓我們志愿服務(wù)真正長期開展下去。 ★人員安排

項目

聯(lián)系敬老院、聯(lián)系車輛

準(zhǔn)備所需物品（慰問品、勞動工具等） 接受報名、篩選志愿者 新聞宣傳、文字材料 后期展板宣傳 ★后期工作

1、宣傳部積極開展后期宣傳工作。 2、總結(jié)本次活動得與失，給本次活動打分。 七、活動金費預(yù)算

我們將本次活動預(yù)算列成如下表格： 項目 慰問品 交通費 演出耗材 總計

注：其它開支就具體情況而定。

金額/元

備注人員安排

**************學(xué)院

篇三：公寓活動室策劃

重慶三峽醫(yī)藥高等專科學(xué)校

“學(xué)

生

公

寓

活

動

室”

策

劃

二〇一三年十二月一日

棟公寓 季財4

學(xué)生公寓活動室策劃書

一、策劃背景

為了豐富同學(xué)們的校園文化生活，不斷提高學(xué)習(xí)成績，交流學(xué)習(xí)經(jīng)驗，文化素養(yǎng)，提升綜合能力，挖掘，培養(yǎng)和展示各種才能，便捷與同學(xué)之間的交流，促進友誼的升華，為美好的大學(xué)生活留下一筆燦爛的財富，重慶三峽醫(yī)藥高等?？茖W(xué)校于20XX年12月決定開展“學(xué)生公寓活動室、自修室”創(chuàng)意設(shè)計評比大賽，營造和諧優(yōu)質(zhì)的使用環(huán)境，以進一步促進我校同學(xué)的學(xué)習(xí)、生活。

二、策劃目的

增強同學(xué)們的主人翁意識，打造和諧、溫馨的學(xué)習(xí)、環(huán)境。

三、策劃主題

服務(wù)同學(xué)，公建美好；放飛夢想、幸福起航。

四、開展時間

12月份開始

五、活動地點

學(xué)生公寓活動室

六、承辦單位

校學(xué)生公寓自律管理委員會

七、面向?qū)ο?/p>

重慶三峽醫(yī)藥高等?？茖W(xué)校全體學(xué)生

八、活動流程：

（1）、校學(xué)生公寓自律管理委員會主要負(fù)責(zé)人在學(xué)術(shù)大廳召開任務(wù)布置會議，參加人員主要有校部主管老師及九個樓棟的主要負(fù)責(zé)人。商討活動室的布置；

（2）、安排宣傳部做好宣傳。

（一）、前期準(zhǔn)備:

1、材料的準(zhǔn)備

活動室：壁紙、繪畫材料、啞鈴、象棋、圍棋、跳棋等、沙袋、收音機、鏡子、信箱

自修室：壁紙、花盆、書桌、椅子、繪畫材料、鐘、人體解刨圖

2、活動室布置

（1）、墻壁要用紅色或橘黃色紙張覆蓋，紙上可以畫一些關(guān)于健身的圖片，布置出充滿活力的活動室；

（2）、用鉆機在天花板上轉(zhuǎn)幾個孔，然后用繩子吊掛沙包供同學(xué)鍛煉；

（3）、擺放方桌，放上象棋、圍棋、跳棋等；

（4）、活動室中要有躺椅、啞鈴，方便同學(xué)放松心情，緩解壓力；

（5）、在門口掛上活動室規(guī)章制度；

（6）、活動室中要配置一臺比較好的配有放松指令的收音機，及各種放松訓(xùn)練的指導(dǎo)語和音帶，可以播放一些輕音樂；

（7）、活動室門口要配置一個信箱，是有問題而又不敢當(dāng)面說出來的人也有途徑表達(dá)自己的問題，從而及時得到解決；

（8）、活動室中給學(xué)生配置鏡子；

（9）、活動室中有一面墻則是用特殊材質(zhì)設(shè)計制作的可擦寫的“涂鴉板”，在可擦寫的“涂鴉板”上,學(xué)生可以把自己想說的話以及想表達(dá)的情緒通過文字和圖畫隨意地寫到上面。

3、自修室的布置

（1）、墻壁要用淺綠或淺藍(lán)色紙張覆蓋，紙上可以畫些輕松詼諧的圖片，以此營造溫馨的學(xué)習(xí)環(huán)境；

（2）、擺放書架、椅子；

（3）、自修室中要有桌椅共值班人員用，桌上放一本登記本，同學(xué)們來了之后可以看看書，調(diào)節(jié)心情，同時還可以用于個別談心；

（4）、墻上掛上人體解剖圖，另一面掛上一個“靜”字；

（5）、在門口掛上活動室規(guī)章制度；

（6）自修室中可以放幾盆盆景，用于美化環(huán)境，同時也給人一種舒適感；

（7）、自修室門口要配置一個信箱，是有問題而又不敢當(dāng)面說出來的人也有途徑表達(dá)自己的問題，從而及時得到解決；

（二）、活動步驟：

1、邀請學(xué)院領(lǐng)導(dǎo)、校學(xué)生公寓自律管理委員會及各樓棟主要負(fù)責(zé)人 參加開幕式；

2、活動室自修室每天定時開放，并規(guī)定人員值班；

3、適時邀請相關(guān)專業(yè)人士現(xiàn)場指導(dǎo)，以此幫助同學(xué)；

4、校學(xué)生公寓自律管理委員會及時活動室自修室的工作總結(jié)，并虛心接納同學(xué)的意見，努力把活動室自修室辦成學(xué)校的特色活動。

九、規(guī)章制度

1.活動室自修室只限本樓棟師生使用，外樓棟借用須報本棟自管會負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。

2.各部門或班級使用活動室自修室須提前兩天向相關(guān)負(fù)責(zé)人預(yù)約，并填好申請信息。

3.愛護公共財物，保持室內(nèi)清潔。嚴(yán)禁吸煙和隨地吐痰，不得高聲喧嘩。嚴(yán)禁踐踏桌椅，損壞公物照價賠償

商鋪項目如何招商

第一部分：項目商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃

一、整體商業(yè)定位

商業(yè)項目的前期定位，要根據(jù)區(qū)域市場的居民消費水平，消費偏好決定

!最好先做一個詳細(xì)的市場調(diào)研!!

二、項目主題概念提煉

商業(yè)項目的策劃時已引入了“城市客廳”、“綠色商務(wù)”、“城市休閑廣場”的概念，因此對商鋪的定位可延續(xù)原有的理念。

商鋪招商方案

主題一：“城市客廳”——人氣

業(yè)主的第二客廳，商鋪招商方案

主題二：“城市休閑生活廣場”——氛圍

休閑廣場，景觀豐富，彰顯從容與健康。同時商鋪的功能定位為購物休閑一體化的商業(yè)中心，將生活與休閑完美結(jié)合，突顯現(xiàn)代城市人們的生活方式。

商鋪招商方案

主題三：核心區(qū)的時尚中心——活力

三、商業(yè)功能定位

打造成包容時尚、文化、休閑、娛樂、購物等綜合功能的休閑生活廣場，以此來滿足碼市鎮(zhèn)中產(chǎn)階級休閑文化需求，從而達(dá)到滿足自由、放松、交流、時尚和購物等多種生活目的。

隨著人們消費水平的提高，單純的購物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進行休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢，因此，我們可以在主營零售業(yè)的基礎(chǔ)上引入娛樂、休閑及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場。我司建議的功能如下：

功能內(nèi)容:

3、整和市場

——整和市場功能，集購物、娛樂、休閑、餐飲四大功能于一體

——整和市場空間，進行合理商品布局

——整和招商，因有部分商鋪可能需要先租再售，該部分商鋪進行統(tǒng)一招商

——整和推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個市場有經(jīng)營方進行統(tǒng)一的廣告、促消推廣

4、合理回報

——保證市場和經(jīng)營戶合理的收益，實現(xiàn)雙贏

——完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能，提升市場軟環(huán)境的競爭力

——通過市場整體機能的完善，

帶動該片區(qū)土地及租賃價格的提升，

使市場經(jīng)營者和物業(yè)所有

者均能獲得良好的回報

——通過市場經(jīng)營業(yè)績的提升，促進存量盤的銷售

第二部分：招商及銷售策略

一、項目整體營銷策略

營銷工作面對的是市場中各種要素的組合，而各種影響市場的因素都是變動的，特別是房地產(chǎn)市場。因此，房地產(chǎn)營銷活動必然是動態(tài)的。只有動態(tài)的營銷才能保證房地產(chǎn)營銷的效果?！皺C動營銷策略”。所謂機動的房地產(chǎn)營銷策略，就是要根據(jù)市場中各種要素

的變化，不斷地調(diào)整營銷思路，改進營銷措施，使?fàn)I銷活動動態(tài)地適應(yīng)房地產(chǎn)市場變化。

機動即根據(jù)情況靈活多變，包括銷售模式、通路、價格、付款方式等靈活運用操作。

銷售模式

是指以租代售、租售結(jié)合、網(wǎng)上銷售、展銷等方式靈活運用，以及延長內(nèi)部認(rèn)購、包裝等手段,通路則是指自行銷售、銷售外包和尾盤包括滯銷樓盤進入二三級市場流通等方式;價格是指優(yōu)惠價、震撼價、裝修價等能滿足不同消費需求的價格形式;付款則包括一次性付款、

按揭貸款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的靈活運用和組合。

機動營銷策略的核心是掌握市場中各種因素的變化，而要掌握各種因素的變化就要進行調(diào)研。影響市場的各種因素主要有：

消費者的構(gòu)成及心態(tài)、經(jīng)銷商的配合及支持、競爭產(chǎn)品的實力及動態(tài)、行政政策的法規(guī)及控制、宏觀經(jīng)濟的現(xiàn)狀及發(fā)展、自身隊伍的穩(wěn)定及優(yōu)化等等。因此調(diào)研的類別主要有：消費者調(diào)查、經(jīng)銷商調(diào)查、競爭產(chǎn)品及企業(yè)調(diào)查、行政政策調(diào)查、宏觀經(jīng)濟調(diào)查、員工隊伍

調(diào)查等。只有深入的調(diào)查，科學(xué)的研究，才能透徹地掌握市場，為科學(xué)合理的營銷策略提供依據(jù)。在深入調(diào)查、科學(xué)研究的基礎(chǔ)之上制定的營銷策略才可能是正確的策略。不斷地調(diào)研，不斷地調(diào)整營銷

思路，這樣的動態(tài)營銷可以使企業(yè)永遠(yuǎn)立于不敗之地。

二、項目招商銷售總策略

1、在商鋪銷售前做好商鋪招商工作。以銷售為主，招商為輔。如商戶可以購買商鋪則將商鋪產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓;如商戶只能接受只租不買的形式，可在商鋪出租給商戶后在尋找商鋪買主。

2、項目主要為自營型商鋪，將商鋪一定年限的產(chǎn)權(quán)完全轉(zhuǎn)移給投資人，由投資人自行決定自行經(jīng)營還是出租給他人經(jīng)營

3、由于有部分投資者可能不會選擇買下商鋪，如某些連鎖超市。為了加快發(fā)展商的資金回籠，可先將商鋪先租給投資者經(jīng)營一定年限，然后再將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給有購買意向的客戶

4、對商鋪進行業(yè)態(tài)布局進行初步規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃業(yè)態(tài)，針對性地尋找投資商戶進行招商。 5、目標(biāo)商戶定位為全國或江華碼市知名商家和連鎖企業(yè)。但商鋪買家除這些知名商家企業(yè)外，也可以為其他有購買能力的任何目標(biāo)群。

三、商業(yè)氛圍營造

——強勢廣告支持，形成強大的宣傳攻勢，讓鎮(zhèn)人民都來此消費。

——成立演藝中心，周未進行大型文藝演出，吸引鎮(zhèn)民前來觀光消費。

——全方位貼心物管服務(wù)，給經(jīng)營者一個輕松的經(jīng)營環(huán)境，購物者一個享樂的購物天堂。

——定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來巨大消費。

——娛樂部分以

KTV為主，通過動感的造型，夸張的色彩及尺度大大加強商業(yè)氛圍，對商業(yè)環(huán)境也起到相當(dāng)?shù)难a充與完善。

四、價格策略及租金預(yù)估

五、目標(biāo)商戶及客戶設(shè)定與選擇

1、目標(biāo)商戶群

√本地集團與企業(yè)

√全國性或地區(qū)級連鎖店

√品牌店、專賣店、主題店

2、目標(biāo)購買人群

√本地集團與企業(yè)

√全國性或地區(qū)級連鎖店

√品牌店、專賣店、主題店

√本地個體私營業(yè)主

√有投資意向的本地人

3、目標(biāo)商戶確定原則

√購買優(yōu)先，如不愿購買則可考慮商鋪租賃

√先大戶、后小戶先品牌商戶、后一般商戶的原則

第三部分：銷售實施方案

一、項目招商目標(biāo)

1、第一目標(biāo)主力店

第一目標(biāo)主力店是我們市場經(jīng)營和招商的主體，該目標(biāo)商戶招商和經(jīng)營的成功與否，

將從根本上決定商業(yè)街招商和經(jīng)營的成敗。第一目標(biāo)主力店以百貨、休閑、娛樂、服務(wù)行業(yè)為經(jīng)營主體

2、第二目標(biāo)主力店

第二目標(biāo)主力店是商業(yè)街提升人氣，完善商品結(jié)構(gòu)，促進商場由單一的僅以日用消費和休閑為主體的物業(yè)向集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的商業(yè)物業(yè)過渡，使之成為碼市鎮(zhèn)商圈中的主導(dǎo)。第二目標(biāo)主力店以民特商品包括地毯、手工藝品、藥材等、經(jīng)營服裝、鞋帽箱包、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、五金日雜以及家電、音像制品等為主。

3、第三目標(biāo)主力店

第三目標(biāo)主力店作為商業(yè)街商業(yè)結(jié)構(gòu)和服務(wù)機能的完善服務(wù)。同時也是商業(yè)街的公共服機構(gòu)。第三目標(biāo)主力店主要包括金融機構(gòu)、電信、郵政、移動通訊等集團客戶。

二、招商與銷售流程

1、目標(biāo)商戶群的確定

2、對商鋪鋪位進行規(guī)劃，制定合理的分割方案

3、針對目標(biāo)商群和客戶群進行項目推廣，擴大項目知名度，提升影響力

4、雙方洽談，達(dá)成購買或租賃意向

5、投資者到實地選擇商鋪位置，并簽訂買賣或租賃協(xié)議

6、投資者按規(guī)定交納購房款或交納租金和服務(wù)費

7、對已經(jīng)簽定租賃協(xié)議的商鋪進銷售

8、發(fā)展商對商場進行最后的裝修和設(shè)施配套，為投資者的進入創(chuàng)造良好的商業(yè)硬環(huán)境

9、在招商過程已經(jīng)基本結(jié)束時，選擇合適的開業(yè)時間，歡迎投資者進場經(jīng)營。

三、商鋪推廣方案

推廣主題建議 基于目前整體市場、區(qū)域市場和項目本身的狀況，本項目產(chǎn)品應(yīng)向強品牌、

高檔次發(fā)展，在產(chǎn)品設(shè)計、形象包裝、營銷推廣、物業(yè)管理等方面進行全面升級

二推廣方式及渠道建議

1、推廣總原則先招商后銷售，招商不是純粹的招商，那就存在一個造勢的問題，在全市場上建立租售兩旺的信息。在短時間內(nèi)通過小眾傳播和媒體抄做成為樓市熱點，引起社會輿論，提高知名度，促進物業(yè)銷售。

2、推廣方式

方式一：營銷中心現(xiàn)場展示

營銷中心關(guān)于商鋪的各方面資料和裝備應(yīng)較為齊備，從所見、所聞全方位讓買家了解信息。另售樓處可以在原售樓處的基礎(chǔ)上做相應(yīng)的調(diào)整，以適合商鋪的租售。

方式二：特色營銷活動A、開盤前

1)讓先消費者得到“看得見”價值的“在，預(yù)期價格購買高品質(zhì)商鋪從而成為義務(wù)推銷員。媒體鋪墊、報道、宣傳;平面廣告強勢宣傳適時制造氣氛。

2)軟性新聞繕稿是該階段一個重要的傳媒曝光形式，通過新聞繕稿傳達(dá)本項目之基本資料，讓人們逐步深入認(rèn)識了解本項目。在該階段不要過太急于將項目的賣點全盤托出，

以免喪失項目的神秘感。

3)媒體廣告

B、銷售期

小部分以競價拍賣的形式進行炒作建議促銷主題活動：商鋪競價拍賣會

四、招商及銷售費用估算

1、裝修費用

2、硬件投入

3、商場公共設(shè)施及廣場投入

4、推廣費用

建筑招投標(biāo)文件中的設(shè)計顧問服務(wù)計劃書怎么寫

房地產(chǎn)投資顧問有限公司一， 企業(yè)框架二， 業(yè)務(wù)范圍三， 人員結(jié)構(gòu)四， 年度計劃五， 工作流程一 企業(yè)框架 1, 市場擴展部工作職責(zé) 市場擴展部負(fù)責(zé)北京及外地一手樓盤 商業(yè)項目 半成品樓盤 工業(yè)項目 商品房土地 商業(yè)土地 工業(yè)土地 度假村項目 經(jīng)營不善的商場及超市做市場調(diào)查并與政府和開發(fā)公司建立長期的合作和負(fù)責(zé)項目洽談及代理工作。（見項目代理方案） 2，項目策劃部工作職責(zé) 項目策劃部負(fù)責(zé)公司企劃工作和由市場部所代理及收集的項目信息進行評估及做出代理及收購方案負(fù)責(zé)把項目從新包裝完后從新推向市場。（見項目包裝方案及營銷方案）3，外商投資部工作職責(zé) 外商投資部負(fù)責(zé)北京外商投資企業(yè)投資及服務(wù)如大型企業(yè)選址酒店選址外商投資公司的投資工作及與外商建立合作關(guān)系并形成會員至服務(wù)。（見外商投資方案）4，商業(yè)地產(chǎn)部工作職責(zé) 商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)北京商業(yè)市場研究做專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資顧問做商業(yè)項目包租工作大型商業(yè)項目招商工作。（見項目招商方案）5，廣告推廣部工作職責(zé) 廣告推廣部負(fù)責(zé)以代理的項目及公司文化推廣工作。6，項目銷售部工作職責(zé) 項目銷售部負(fù)責(zé)商業(yè)項目招商和樓盤銷售工作二 業(yè)務(wù)范圍1， 房地產(chǎn)項目開發(fā)2， 商業(yè)地產(chǎn)運營3， 一級樓盤代理4， 房地產(chǎn)投資顧問5， 外商投資服務(wù)三 人員結(jié)構(gòu)1， 市場擴展部市場擴展部2人 至少從事過兩年房地產(chǎn)樓盤代理及商業(yè)地產(chǎn)銷售工作能掌握房地產(chǎn)投資及開發(fā)經(jīng)驗。2， 項目策劃部項目策劃部1人 執(zhí)行過至少3個以上營銷個案對北京房產(chǎn)消費市場具有準(zhǔn)確的認(rèn)識和把握具備相當(dāng)?shù)氖袌銎饰瞿芰笆袌鰴C會捕捉能力具備相應(yīng)的傳媒經(jīng)驗。3， 外商投資部外商投資部1人懂得工業(yè)地產(chǎn)招商工作與北京外商投資部門有關(guān)系的了解北京商場超市運營及經(jīng)濟從事過外商投資工作的。4， 商業(yè)地產(chǎn)部商業(yè)地產(chǎn)部1人具備3年以上商業(yè)銷售經(jīng)驗其中三年現(xiàn)場管理經(jīng)驗成功銷售過大型商業(yè)項目熟悉有關(guān)政策法規(guī)熟悉商業(yè)運營各個環(huán)節(jié)具備實戰(zhàn)性的培訓(xùn)能力。5， 廣告推廣部廣告推廣部1人執(zhí)行過至少3個以上成功項目的包裝推廣具備豐富的中高檔項目品牌管理經(jīng)驗具備相當(dāng)?shù)膭?chuàng)意能力及品牌意識。對傳媒通道具有較獨到的認(rèn)識。6， 項目銷售部項目銷售部（根據(jù)項目情況定）四 年度計劃1， 市場分析一 房地產(chǎn)開發(fā)市場分析二 商業(yè)房地產(chǎn)市場分析北京商鋪投資市場風(fēng)風(fēng)火火。從朝外“老番街”開盤投資人凌晨3點排隊等候，到回龍觀底商銷售的無聲無息結(jié)案，所有一切都預(yù)示著商鋪投資的春天即將來臨。年底，中關(guān)村科貿(mào)中心點燃商鋪投資“冬天里的一把火”，溫州投資人將IT市場類產(chǎn)權(quán)式商鋪價格炒到7萬多元；“東拍建外SOHO，西拍左岸公社”更是火上澆油。對于眾多開發(fā)商而言，以前賣商鋪是把銀子賣成了鐵的價錢，現(xiàn)如今總想把銅賣成金子價格，于是，以前很少看到的商鋪廣告在今年一直是樓市的重點。而對于那些飽受銀行數(shù)次降息和股市低迷影響的投資人而言，也突然發(fā)現(xiàn)商鋪是一個新的高回報投資領(lǐng)域。媒體也以少有的熱情“煽風(fēng)點火”，將北京的商鋪投資推向一個新階段。 商鋪投資熱的背景 從市場表面反映出的情況看，商鋪投資熱潮是由于投資的高回報決定的。如果作為一種經(jīng)濟現(xiàn)象分析主要有以下幾個方面的原因：一,是中國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的快速發(fā)展。只有經(jīng)濟發(fā)展了，老百姓手里有錢了，才能產(chǎn)生大量的消費，并促使商業(yè)的繁榮。而商業(yè)零售市場的良好表現(xiàn)直接決定了市場對商業(yè)用房的大量需求；二,是老百姓目前手里1萬億的存款與投資渠道少的矛盾。對中國的老百姓來說，股票等投資渠道也就是改革開放以來才出現(xiàn)的，而“一鋪養(yǎng)三代”的觀念卻是根深蒂固的；三,是股票等投資市場的長時間低迷以及銀行的連續(xù)8次降息，使大量資金尋找投資出口；四,是舊城區(qū)大規(guī)模改造以及城市化進程的加快，一方面導(dǎo)致了傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)老的商鋪的消失，另一方面引發(fā)了因新居住區(qū)誕生而配套商業(yè)網(wǎng)點滯后形成的供求關(guān)系的矛盾，這兩方面直接形成了對商業(yè)用房的大量租賃需求；五,是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。第三產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展促使商鋪需求增加。眾多的國際商業(yè)巨頭入駐北京，如沃爾馬、百安居、歐培德、易初蓮花等等，大量的國內(nèi)零售服務(wù)企業(yè)在北京跑馬圈地，由此不難看出市場對商業(yè)用房的巨大需求量。 商鋪投資的目的有二：一,是用以出租或轉(zhuǎn)手出售賺取收益；二是作為資金保值并升值的手段。我們可在此基礎(chǔ)上審視商鋪的投資方向。按照國際通用分類，商鋪包括：鄰里型購物中心、社區(qū)型購物中心、地區(qū)型購物中心、超級地區(qū)型購物中心、專賣購物中心（專業(yè)店如國美電器）、主題購物中心、直銷（Outlet）中心、獨立式商店等八類。對于這些分類，由于從詞匯上理解有一些難度，我們可“翻譯”過來并與國內(nèi)商業(yè)接軌，將北京市商鋪分為以下幾類：市級商業(yè)中心、地區(qū)級商業(yè)中心、社區(qū)性商業(yè)中心、專業(yè)市場、特色商業(yè)街和底商。 北京市的市級商業(yè)中心在前門商業(yè)區(qū)、王府井商業(yè)區(qū)和西單商業(yè)區(qū)基礎(chǔ)上，又規(guī)劃了包括CBD、中關(guān)村、馬甸、公主墳和木樨園等五個商業(yè)中心。市級商業(yè)區(qū)商業(yè)規(guī)模大，業(yè)態(tài)、業(yè)種的復(fù)合度高，其商圈半徑輻射7-8公里甚至全市。所以商鋪租售相對容易、投資回報率高，但是價格也高，就好比股票市場上績優(yōu)大盤股，如果打算有長期穩(wěn)定的回報，可以選擇此類商鋪。 地區(qū)級商業(yè)中心為區(qū)域服務(wù)，如方莊、望京等。社區(qū)性商業(yè)中心最典型如天通苑、世紀(jì)城。在地區(qū)級和社區(qū)性商業(yè)區(qū)投資商鋪，其主要特點價格相對不太高、商鋪的經(jīng)營比較穩(wěn)定，投資時選擇好商鋪的具體位置很關(guān)鍵，因為在商業(yè)區(qū)內(nèi)商鋪銷售時之間的價格差異不大，但是不同位置的租金差別非常大，如果選擇的商鋪位置好，就如同在股票市場上騎上了“黑馬”。 北京的專業(yè)市場很多，服裝類的如阜外的萬通、雅寶路的天涯大廈、新推出的蔣宅口的“巨庫”；IT類的如中關(guān)村的科貿(mào)中心、鼎好電子商城；家居類的如碧溪家具廣場等等。市場類商鋪最大的特點是單個商鋪面積小，不超過10㎡，單價高、不能獨立經(jīng)營需要商業(yè)托管或自營。該類型的商鋪是高風(fēng)險、高回報投資。但一般而言，真正的好商鋪很難輪到普通投資人，如在北京好區(qū)域的服裝商鋪基本讓溫州人搶了，而且都是“業(yè)內(nèi)”人士運作。雖然早期的萬通是市場類產(chǎn)權(quán)式商鋪投資的典范，但是西單某服裝商鋪項目使投資人“腰斬”，3000多萬的商鋪拍賣1300萬流拍也是血淋淋的事實。特色商業(yè)街往往是后期營造的商業(yè)街，一開始投資人的投資目的不一定很清楚，只不過由于政府和商家的行為形成特色商業(yè)街，如東直門鬼街、方莊食街、馬蓮道茶葉街，等等。 目前北京最多的商鋪就是底商，這種擁有獨立門面的商鋪最受投資人的歡迎。底商從專業(yè)投資眼光看是非常模糊的概念，商業(yè)區(qū)的臨街商鋪也是底商，而普通住宅下的商鋪也是底商，底商是房地產(chǎn)開發(fā)概念，而不是商業(yè)分類。底商分兩類：辦公樓底商(數(shù)碼大廈、銀科大廈等)和住宅底商(珠江帝景、回龍觀經(jīng)濟適用房)。從某種程度上看底商價值評估是最簡單同時也是最困難的，說其簡單，是因為只要選擇處于商圈核心區(qū)域的底商并注意聚客點、人流動向等技術(shù)要素其價值肯定大于非商圈區(qū)域的商鋪，對于這一點，現(xiàn)代城底商就有很好的說明，現(xiàn)代城底商自運營2年來，為什么面向長安街的北面商鋪空置率高且商戶關(guān)門的多，而南面空置率低商戶關(guān)門的也很少，因為南面一側(cè)面向社區(qū)形成了小型商圈。三 新樓盤代理市場分析日前，北京幾大主流代理行如世邦魏理仕、戴德梁行、中原地產(chǎn)、偉業(yè)顧問等紛紛發(fā)布了其一年一度的北京樓市年度總結(jié)和來年預(yù)測報告，這些報告有的長達(dá)幾十頁，但在對2006年北京住宅價格漲跌的預(yù)測上，他們均做出了“看漲”的基本判斷。世邦魏理仕需求旺盛，四環(huán)內(nèi)新增住宅較少12月8日，全球最大的房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)之一的世邦魏理仕公布其《2005年北京房地產(chǎn)市場回顧和2006年市場展望》報告，預(yù)測2006年北京住宅銷售價格總體上將保持上升態(tài)勢。世邦魏理仕認(rèn)為，2005年，北京市住宅銷售市場進入調(diào)整階段，價格上漲趨勢明顯。但不同區(qū)域、不同檔次的住宅漲幅有明顯區(qū)別，東城、西城、朝陽、海淀、崇文、宣武城六區(qū)的住宅漲幅較大，尤其是四環(huán)以內(nèi)的住宅。進入2006年，受土地供應(yīng)的影響，預(yù)計新增住宅供應(yīng)不會出現(xiàn)大幅度增長。上述城六區(qū)四環(huán)以內(nèi)的新增住宅供應(yīng)將較少，新的住宅樓盤將主要集中于豐臺、通州、昌平等新興城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)。另外，朝陽區(qū)雙井、勁松地區(qū)，東四五環(huán)區(qū)域也將會是大規(guī)模新盤比較集中的地區(qū)。中原地產(chǎn)城八區(qū)新盤將成主角，價格增幅仍大12月初，北京最大的房地產(chǎn)代理公司之一中原地產(chǎn)也公布了其《2005年北京市房地產(chǎn)市場回顧與展望》報告，預(yù)測2006年北京住宅的銷售價格將繼續(xù)上升，但增幅會繼續(xù)放緩。該報告顯示，北京市近三年住宅市場的價格增幅較大，2004年北京普通住宅期房均價為6122元/平方米，較2003年增長5%；2005年1－10月，北京普通住宅期房價格為6860元/平米，比2004年同期增長18.6%.可見，2005年雖然實行了宏觀調(diào)控，但住宅銷售價格較往年相比增長幅度依然很大。此外，今年上市的項目大部分是“8·31”之前批準(zhǔn)的土地，而“8·31”之后補交土地出讓金而過關(guān)的大批土地還沒有上市。在這些過關(guān)地塊中，住宅用地占絕大部分，規(guī)劃建筑面積占比達(dá)到75%，其中，八大城區(qū)內(nèi)的又占近80%.且位于朝陽、宣武、崇文、海淀、西城、東城這幾個傳統(tǒng)高房價區(qū)域的土地的規(guī)劃建筑面積占比約70%.在2006年，住宅市場上銷售的樓盤將以這些項目為主?！斑@樣的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)無疑將導(dǎo)致明年北京住宅銷售價格繼續(xù)上漲?！痹搱蟾孢@樣表述。偉業(yè)顧問供不應(yīng)求，明年新房價格漲幅超20%12月16日，北京另一家規(guī)模較大的代理行偉業(yè)顧問首次聯(lián)合在北京二手房代理市場擁有較高份額的我愛我家，共同發(fā)布《北京房地產(chǎn)市場預(yù)測報告》。報告稱，2006年北京新房總體價格上漲不會低于2005年的漲幅，即在20%以上。偉業(yè)顧問認(rèn)為，從近幾年北京新房市場的供求對比來看，2003年新房上市2354.6萬平米，2004年2665.1萬平米，2005年預(yù)計為2200萬平米；而2003年新房成交規(guī)模為2507.4萬平米，2004年為3182.7萬平米，2005年預(yù)計為3300萬平米?？梢钥闯?，新增供應(yīng)一直低于成交規(guī)模?！斑@是造成北京房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的最主要原因，并由此導(dǎo)致新房市場供不應(yīng)求，價格攀升?！痹搱蟾骖A(yù)測，受供應(yīng)結(jié)構(gòu)、剛性成本及裝修升級等諸多因素的影響，明年北京新房總體價格不會低于2005年的漲幅，即在20%以上。戴德梁行供求不會大變化，房價將保持穩(wěn)定知名房地產(chǎn)代理行戴德梁行日前在其《北京住宅市場2005年簡要總結(jié)及2006年前瞻》的報告中表示：左右當(dāng)前房價的最主要因素仍要歸結(jié)到最基本的供求關(guān)系上。今年10月份以來，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上公示的信息，每日的商品住宅銷售成交量呈現(xiàn)逐步回暖勢頭，近一個月來的平均日成交量約600套左右，較7、8月份每日350套左右的成交量已有了很大的提升。由于中央政府不會貿(mào)然再度推出重大政策，因此預(yù)計目前逐漸企穩(wěn)的商品住宅交易量的趨勢將延續(xù)至明年。據(jù)國務(wù)院經(jīng)濟信息中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，購買了北京市商品住宅的40%的購房者并非本地居民，這說明了市場上有強大購買力。此外，由于2008“奧運年”在即，市區(qū)范圍內(nèi)將不再批準(zhǔn)新的項目動工，“因此北京的房價也可以得到相當(dāng)程度的支撐”。2006年，東部區(qū)域仍是北京供應(yīng)量最大的區(qū)域。根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)，2005年1至10月，朝陽區(qū)土地供應(yīng)面積居全市首位，海淀和通州供應(yīng)量并列排在第二位，其后為豐臺、密云、東城、崇文。因此，從地理區(qū)劃上看，2006年商品房供應(yīng)量最大的區(qū)域仍然是由朝陽、通州、東城和崇文（部分）四個區(qū)共同支撐的東部地區(qū)。偉業(yè)顧問認(rèn)為，東部區(qū)域地域廣闊，四環(huán)內(nèi)有北京最高檔的商務(wù)及居住板塊，而四環(huán)外則生活配套不足、區(qū)位總體房價水平較低，然而在目前并不成熟的區(qū)域里，隨著城市的不斷建設(shè)，發(fā)展商有可能跳出現(xiàn)狀，做出面向全國乃至國際客戶的高端定位產(chǎn)品，使得樓盤的價格大大高于該區(qū)域的歷史水平。因此該機構(gòu)預(yù)測，2006年該區(qū)域?qū)霈F(xiàn)大大超出局部市場普遍認(rèn)同價格的若干樓盤，可稱之為“星河灣現(xiàn)象”，從而帶動區(qū)域整體房價提升。西南三四環(huán) 量價雙升大盤提升區(qū)域價值，2006年發(fā)力偉業(yè)顧問認(rèn)為，北京西南三環(huán)和西南四環(huán)之間區(qū)域一直具有交通條件便利的優(yōu)勢，隨著前區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的進一步改善，特別是人們居住理念的改變，該區(qū)域明年將出現(xiàn)量價雙升的態(tài)勢。西南三環(huán)、西南四環(huán)被京石、京開兩條高速路所夾，歷史原因造成這一區(qū)域人口密度相對較低，房價相對便宜，區(qū)域認(rèn)可度也不高。但近年來，該區(qū)域受到萬年花城等幾個品質(zhì)較高的大盤項目影響，西南區(qū)域開始受到外界關(guān)注。其良好的交通條件、自然環(huán)境和日益完善的生活配套，對金融街、長安街沿線的有車上班族構(gòu)成了較大吸引力。由于該區(qū)域供應(yīng)量與價格的起點均比較低，所以這一區(qū)域在2006年有望形成供應(yīng)量和價格方面的后發(fā)優(yōu)勢，出現(xiàn)量價雙升。據(jù)記者了解，目前萬年花城的均價已在5600元/平米左右。奧運村市政拉助房價目前樓盤單價5300－8000多元，房價將再攀升中原地產(chǎn)在報告中預(yù)測，奧運村區(qū)域、北五環(huán)至北六環(huán)將成為明年的熱點區(qū)域。該機構(gòu)認(rèn)為，亞奧區(qū)域自然條件優(yōu)越，交通便捷，是京城傳統(tǒng)的上風(fēng)上水之處。奧運會的臨近，賽場及周邊基礎(chǔ)設(shè)施的加快建設(shè)，使得亞奧區(qū)域再次成為全北京關(guān)注的熱點。而按照偉業(yè)顧問的預(yù)測，奧運村及其周邊區(qū)域的新增供應(yīng)十分有限。記者了解到，目前亞奧區(qū)域北五環(huán)外的住宅多數(shù)在5300元－8000多元/平米，售價最高的是世茂奧臨花園，起價12000元/平米?！霸趭W運場館、國家森林公園以及交通配套設(shè)施建設(shè)逐步完成的帶動下，該區(qū)域的房價在2006年還會繼續(xù)攀升，并且后勁十足?！眰I(yè)顧問相關(guān)人士這樣表示。中關(guān)村房以稀為貴商務(wù)區(qū)發(fā)展促使自住及投資需求勁增，供需嚴(yán)重失衡2006年，中關(guān)村周邊區(qū)域的住宅價格將會由于供應(yīng)的嚴(yán)重稀缺而繼續(xù)提升。中關(guān)村是北京市重點發(fā)展的三大商務(wù)區(qū)之一，核心區(qū)以及周邊地區(qū)聚集著越來越多的科研機構(gòu)、高校和創(chuàng)新企業(yè)的各層面購房需求，其獨一無二的學(xué)區(qū)優(yōu)勢也吸引著大量的外地購房客戶，同時逐漸顯現(xiàn)出來的國際化趨勢還使其成為全市投資回報率最好的區(qū)域之一。然而由于政策等多方面原因，中關(guān)村區(qū)域的居住型物業(yè)供應(yīng)一直受到限制，這種嚴(yán)重的供需不匹配是構(gòu)成2006年房價持續(xù)增長的最主要因素。2， 運營戰(zhàn)略我們要成為服務(wù)于房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者之間的專業(yè)房地產(chǎn)流通商。成為房地產(chǎn)開發(fā)商市場分析、專業(yè)的投資顧問。成為投資者選房購房投資的專業(yè)機構(gòu)。對北京及全國地產(chǎn)業(yè)的深入了解，建立了一套專業(yè)、全面、高效的全程服務(wù)六大系統(tǒng)。我們提供給開發(fā)商的不僅僅是市場的簡單業(yè)務(wù)合作，而更注重與開發(fā)商和廣大消費者建立長遠(yuǎn)的發(fā)展同盟，我們要建立十幾個職能部門和項目組、建立上百個戰(zhàn)略合作伙伴以及數(shù)萬名業(yè)主彼此之間相互支持、相互服務(wù)，共同發(fā)展，形成一個龐大的合作體系、拓展體系和服務(wù)體系。做出商業(yè)堅持開發(fā)、持有、管理、運營四位一體的商業(yè)模式，以統(tǒng)一招商、自主經(jīng)營、集中管理、統(tǒng)籌業(yè)態(tài)的運營模式，通過整合國內(nèi)外頂尖商業(yè)管理機構(gòu)、金融機構(gòu)、地產(chǎn)公司及行業(yè)協(xié)會及政府管理機構(gòu)等資源，形成本公司商業(yè)獨有的核心競爭優(yōu)勢，打造出商業(yè)的科技產(chǎn)品，再造國際商業(yè)項目。市場研究體系：市場研究分析、產(chǎn)品定位設(shè)計、項目規(guī)劃設(shè)計、園林概念設(shè)計策劃推廣體系：項目營銷策劃、市場推廣戰(zhàn)略、形象包裝與執(zhí)行、品牌整合推廣、廣告創(chuàng)意及設(shè)計、媒介資源整合、危機公關(guān)銷售管理體系：銷售培訓(xùn)、銷售執(zhí)行、銷售控制外商投資體系：外商企業(yè)選址、外商投資服務(wù)、商業(yè)管理體系：商業(yè)項目策劃、商業(yè)項目代理、包租管理投資顧問體系：資金運作咨詢、項目可行性分析、代辦前期開發(fā)手續(xù)、房地產(chǎn)政策咨詢 3， 年度目標(biāo)2006年1月--------2006年12月30號目標(biāo)計劃任務(wù)一手樓盤代理5萬平方米 每平方米銷售價 均價為 5000元 代理費安總銷售額%2傭金年銷售30000㎡×5000元|㎡=150000000元×%2=3000000元大型商業(yè)包租3萬平方米 每平方米包租價1.8元㎡----2.8元㎡ （持有長期經(jīng)營）代理商業(yè)項目5萬平方米 （租-------售）（租金2.5元㎡----5元㎡售價18000元㎡----30000元㎡）銷售安總銷售額%1 出租1月租金 （傭金）50000㎡×18000元㎡=900000000元×%1=9000000元代理獨棟項目2萬平方米 （租-------售）（租金1.8元㎡----3元㎡售價6800元㎡------12000元㎡）銷售安總銷售額%1出租1月租金 （傭金）20000㎡×6800元㎡=136000000元×%1=1360000元合計300000元+9000000元+1360000元=13360000元 五 工作流程圖 新盤代理流程

項目市場分析

、本部分將在對城市房地產(chǎn)市場總體情況及相關(guān)政策把握的基礎(chǔ)上，重點針對項目進行專門市場供給、需求及影響因素的研究，為發(fā)展商把握宏觀市場及項目發(fā)展提供依據(jù)。

1 、城市宏觀經(jīng)濟形勢分析

2 、城市房地產(chǎn)市場總體分析

3 、項目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

4 、相關(guān)競爭區(qū)域市場供應(yīng)調(diào)查與分析

5 、消費者需求調(diào)查及分析

項目定位及產(chǎn)品策劃

首先我公司在認(rèn)真做好以上分析的基礎(chǔ)上，深入研究貴公司項目地塊特征，并結(jié)合發(fā)展商的發(fā)展戰(zhàn)略，為發(fā)展商項目做出市場定位（高、中、低檔）；

其次由建筑設(shè)計所的技術(shù)顧問協(xié)助我公司進行產(chǎn)品策劃，努力提高項目的性價比。在這個階段我公司將會對多種產(chǎn)品方案按照市場需求制定出開發(fā)進度計劃（季度），并按照開發(fā)進度計劃進行項目的投資估算和預(yù)計銷售現(xiàn)金流回款測算，經(jīng)過反復(fù)測算最終取得銷售計劃、資金使用計劃和開發(fā)進度計劃的三者最佳配置，從而保證開發(fā)商在項目開發(fā)過程中啟動資金最少、資金占用最少、年利潤率最高、投資回收期最短。

再次，通過對以上兩方面的綜合分析為項目做出精確的產(chǎn)品定位（項目總平面布局建議、景觀特色建議、單體設(shè)計建議、主力戶型面積及功能分區(qū)建議、配套設(shè)施建議）。 其后將根據(jù)項目進展情況，協(xié)助開發(fā)商進行項目的總圖規(guī)劃、單體設(shè)計、園林設(shè)計以及戶型方案設(shè)計，參與各個階段的方案論證會，提出相關(guān)意見，使開發(fā)商在產(chǎn)品開發(fā)的過程中始終以市場為主導(dǎo)，開發(fā)出符合消費者市場需求的產(chǎn)品。

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