信途科技今天給各位分享地產(chǎn)戶型推廣方案范文的知識,其中也會對關于房地產(chǎn)小區(qū)推廣策劃方案進行解釋,如果能碰巧解決你現(xiàn)在面臨的問題,別忘了關注和分享本站。
房地產(chǎn)行業(yè)微信營銷方案與案例
也許很多人會納悶,第一步不是應該先進行微信二次開發(fā),搭建微信營銷微客巴巴微信平臺cqweikebaba?那么微信營銷策劃又是做什么呢?將地產(chǎn)項目與微信營銷結合起來進行定位:
1、客戶定位。房子是針對年輕群體推出的還是別墅型針對高收入群體推出的?先明確你的目標客戶是哪一部分人群,有針對性的結合這些人群的心理特點去分析。
2、產(chǎn)品定位。所出售的房子是屬于田園風格,還是地中海風情,或者歐美風又或者是飽含古典文化特色的中國風。戶型的大小也會對房屋整體風格產(chǎn)生影響,在微信平臺將這些特色一一展現(xiàn)出來,當然展現(xiàn)的方式有很多:可以拍一部浪漫的田園風情微電影,或者拍一些漂亮的照片,或者書寫一些房子的美好故事。
3、價格定位。價格怎樣定才合理?可以在微信公眾平臺發(fā)起問卷調查,綜合分析用戶的心理價格來確定。
4、營銷策略定位。營銷的方式有很多,傳統(tǒng)房地產(chǎn)的營銷方法通常是以線下為主,通過聘請一些兼職人員發(fā)放大量的傳單,或者做大量的戶外廣告,或者展會。那么做微信營銷,是否需要將營銷主力引入線上,或者線上線下結合的方式來進行?這些營銷人員都必須謹慎考慮。
在整個的微信營銷過程中,房地產(chǎn)需要明確定位的目的是協(xié)助或者主導樓盤的宣傳推廣,幫助房地產(chǎn)的營銷人員在不同渠道創(chuàng)造更多銷售機會,促進客戶的購買率。
房產(chǎn)月度營銷推廣方案怎么寫
房地產(chǎn)營銷策劃主要包括三部分:
市場定位與產(chǎn)品設計定位;市場推廣策劃;項目銷售策劃。
一、市場定位與產(chǎn)品設計定位
根據(jù)前期市場分析,確定項目的整體市場定位,并確定目標客戶群定位,進行目標客戶群體分析,在市場定位和營銷策劃總體思路下,提出產(chǎn)品規(guī)劃設計基本要求,協(xié)助確定符合市場需求和投資回報的產(chǎn)品設計方案,產(chǎn)品規(guī)劃、設計理念,最終完成產(chǎn)品定位。
具體內容包括:項目總體市場定位;目標人群定位;項目開發(fā)總體規(guī)劃建議;組團規(guī)劃建議;交通道路規(guī)劃建議;戶型設計建議;整體風格建議;外立面設計建議 園林景觀規(guī)劃建議;社區(qū)配套設施;會所建議;樓宇配套建議;建議裝修標準建議;裝飾材料建議;物業(yè)管理建議。
二、市場推廣策劃
根據(jù)市場競爭環(huán)境分析和項目自身優(yōu)劣勢分析,針對目標市場需求,制定有效的市場推廣計劃,為產(chǎn)品上市銷售做好準備。
內容包括市場推廣主題策略;營銷策略;銷售策略;市場推廣工具設計(VI設計及宣傳品、銷售工具設計);廣告設計創(chuàng)作;媒體投放;公關活動策劃等。
具體內容是:
(1)市場推廣主題定位:市場推廣主題,市場推廣概念;
(2)項目核心賣點提煉。
(3)項目案名建議。
(4)銷售策略:開盤時機選擇,定價方法,付款方式,銷售組織,銷售計劃,銷售控制。
(5)廣告策略 :廣告推廣階段計劃,廣告推廣目標,訴求人群 項目訴求重點,各類廣告創(chuàng)意(報紙,戶外,電播等)。
(6)媒體投放策略 :媒體選擇,媒體組合,投放預算,媒體計劃,媒體排期。 (7)公關策略:媒體公關,軟文撰寫,公關活動策劃,協(xié)助活動執(zhí)行。
三、項目銷售策劃(項目銷售階段)
制定銷售計劃,協(xié)助展開促銷工作,做好銷售現(xiàn)場管理以實現(xiàn)預定銷售時間計劃和收入計劃。
具體內容包括:
1、開盤時機選擇,回款計劃,回款方式,定價方法,付款方式。
2、銷售組織,銷售計劃,銷售控制,銷售流程,統(tǒng)一說辭。
3、銷售培訓,銷售制度,銷售現(xiàn)場包裝策略,樣板間策略。
4、布開營銷網(wǎng)絡,讓訪客變?yōu)闃I(yè)主。
5、銷售現(xiàn)場管理,客戶資料管理,客戶服務跟蹤,促銷計劃。
6、促銷策略,月度資金分配,月度銷售分析,競爭對手跟蹤。
7、市場機會點分析,深度賣點挖掘,價格策略調整,銷售策略調整。
如何制定房地產(chǎn)銷售策劃方案?
1、房地產(chǎn)銷售方案營銷宗旨:
一般企業(yè)可以注重這樣幾方面:
*以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場,為產(chǎn)品準確定位,突出產(chǎn)品特色,采取差異化營銷策略。
*以產(chǎn)品主要消費群體為產(chǎn)品的營銷重點。
*建立起點廣面寬的銷售渠道,不斷拓寬銷售區(qū)域等。
2、房地產(chǎn)銷售方案產(chǎn)品策略:通過前面產(chǎn)品市場機會與問題分析,提出合理的產(chǎn)品策略建議,形成有效的4P組合,達到最佳效果。
1)產(chǎn)品定位。產(chǎn)品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位,使產(chǎn)品迅速啟動市場。
2)產(chǎn)品質量功能方案。產(chǎn)品質量就是產(chǎn)品的市場生命。企業(yè)對產(chǎn)品應有完善的質量保證體系。
3)產(chǎn)品品牌。要形成一定知名度,、美譽度,樹立消費者心目中的知名品牌,必須有強烈的創(chuàng)牌意識。
4)產(chǎn)品包裝。包裝作為產(chǎn)品給消費者的第一印象,需要能迎合消費者使其滿意的包裝策略。
5)產(chǎn)品服務。策劃中要注意產(chǎn)品服務方式、服務質量的改善和提高。
3、房地產(chǎn)銷售方案價格策略。這里只強調幾個普遍性原則:
*拉大批零差價,調動批發(fā)商、中間商積極性。
*給予適當數(shù)量折扣,鼓勵多購。
*房地產(chǎn)銷售方案范文 以成本為基礎,以同類產(chǎn)品價格為參考。使產(chǎn)品價格更具競爭力。若企業(yè)以產(chǎn)品價格為營銷優(yōu)勢的則更應注重價格策略的制訂。
4、房地產(chǎn)銷售方案銷售渠道。產(chǎn)品目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃,采取一些實惠政策鼓勵中間商、代理商的銷售積極性或制定適當?shù)莫剟钫摺?/p>
5、房地產(chǎn)銷售方案廣告宣傳。
1)房地產(chǎn)銷售方案原則:
①服從公司整體營銷宣傳策略,樹立產(chǎn)品形象,同時注重樹立公司形象。
②長期化:廣告宣傳商品個性不宜變來變去,變多功能了,消費者會不認識商品,反而使老主顧也覺得陌生,所以,在一定時段上應推出一致的廣告宣傳。
③廣泛化:選擇廣告宣傳媒體多樣式化的同時,注重抓宣傳效果好的方式。
④不定期的配合階段性的促銷活動,掌握適當時機,及時、靈活的進行,如重大節(jié)假日,公司有紀念意義的活動等。
2)房地產(chǎn)銷售方案范文 房地產(chǎn)銷售方案實施步驟可按以下方式進行:
①策劃期內前期推出產(chǎn)品形象廣告。
②銷后適時推出誠征代理商廣告。
③節(jié)假日、重大活動前推出促銷廣告。
④把握時機進行公關活動,接觸消費者。
⑤積極利用新聞媒介,善于創(chuàng)造利用新聞事件提高企業(yè)產(chǎn)品知名度。6、具體行動方案。
根據(jù)策劃期內各時間段特點,推出各項具體行動方案。行動方案要細致、周密,操作性強又不乏靈活性。還要考慮費用支出,一切量力而行,盡量以較低費用取得良好效果為原則。尤其應該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季營銷側重點,抓住旺季營銷優(yōu)勢。
六)房地產(chǎn)銷售方案策劃各項費用預算。
這一部分記載的是整個營銷方案推進過程中的費用投入,包括營銷過程中的總費用、階段費用、項目費用等,其原則是以較少投入獲得最優(yōu)效果。費用預算方法在此不再詳談,企業(yè)可憑借經(jīng)驗,具體分析制定。
七)房地產(chǎn)銷售方案調整。
這一部分是作為策劃方案的補充部分。在方案執(zhí)行中都可能出現(xiàn)與現(xiàn)實情況不相適應的地方,因此方案貫徹必須隨時根據(jù)市場的反饋及時對方案進行調整。
營銷策劃書的編制一般由以上幾項內容構成。企業(yè)產(chǎn)品不同,營銷目標不同則所側重的各項內容在編制上也可有詳略取舍。
房地產(chǎn)策劃方案文本
房地產(chǎn)策劃方案文本 房地產(chǎn)全程策劃營銷案(全文)
現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉變?yōu)橘I方市場,結合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實踐的運作方法,提出"房地產(chǎn)全程策劃營銷方案",他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法,結合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程,逐步實施。其核心內容包括:
1、項目投資策劃營銷;
2、項目規(guī)劃設計策劃營銷;
3、項目質量工期策劃營銷;
4、項目形象策劃營銷;
5、項目營銷推廣策劃;
6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷;
7、項目服務策劃營銷;
8、項目二次策劃營銷;
第一章 項目投資策劃營銷
項目投資策劃營銷是全案最為關鍵的環(huán)節(jié),反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項目的過程,這個過程是考驗和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運作能力的重要環(huán)節(jié),這個過程操作好了,就意味著項目成功了一半,在這個過程中多下功夫,以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。
項目投資策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產(chǎn)出分析,并就規(guī)避開發(fā)風險進行策略提示,還對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。
一 項目用地周邊環(huán)境分析
1、項目土地性質調查
.地理位置
.地質地貌狀況
.土地面積及紅線圖
.土地規(guī)劃使用性質
.七通一平現(xiàn)狀
2、項目用地周邊環(huán)境調查
.地塊周邊的建筑物
.綠化景觀
.自然景觀
.歷史人文景觀
.環(huán)境污染狀況
3、地塊交通條件調查
.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃
.項目的水、路、空交通狀況
.地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀
4、周邊市政配套設施調查
.購物場所
.文化教育
.醫(yī)療衛(wèi)生
.金融服務
.郵政服務
.娛樂、餐飲、運動
.生活服務
.娛樂休息設施
.周邊可能存在的對項目不利的干擾因素
.歷史人文區(qū)位影響
二 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷
1、宏觀經(jīng)濟運行狀況
.國內生產(chǎn)總值:
第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量
第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量
第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量
房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量
.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)
.國家宏觀金融政策:
貨幣政策
利率
房地產(chǎn)按揭政策
.固定資產(chǎn)投資總額:
全國及項目所在地
其中房地產(chǎn)開發(fā)比重
.社會消費品零售總額:
居民消費價格指數(shù)
商品住宅價格指數(shù)
.中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡信息資源利用
2、項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關的政策法規(guī)
.項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重
.政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)
.政府關于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)
.短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃
3、項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀
4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異
5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)
6、商品住宅客戶構成及購買實態(tài)分析
.各種檔次商品住宅客戶分析
.商品住宅客戶購買行為分析
三 土地SWOT(深層次)分析
1、項目地塊的優(yōu)勢
2、項目地塊的劣勢
3、項目地塊的機會點
4、項目地塊的威脅及困難點
四 項目市場定位
1、類比競爭樓盤調研
.類比競爭樓盤基本資料
.項目戶型結構詳析
.項目規(guī)劃設計及銷售資料
.綜合評判
2、項目定位
.市場定位:
區(qū)域定位
主力客戶群定位
.功能定位
.建筑風格定位
五 項目價值分析
1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念
.商品住宅價值分析法(類比可實現(xiàn)價值分析法):
選擇可類比項目
確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權重
分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征
對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值
根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價
.類比可實現(xiàn)價值決定因素:類比土地價值
A 市政交通及直入交通的便利性的差異
B 項目周邊環(huán)境的差異:自然和綠化景觀的差異
教育和人文景觀的差異
各種污染程度的差異
社區(qū)素質的差異
C 周邊市政配套便利性的差異
項目可提升價值判斷
A 建筑風格和立面的設計、材質
B 單體戶型設計
C 建筑空間布局和環(huán)藝設計
D 小區(qū)配套和物業(yè)管理
E 形象包裝和營銷策劃
F 發(fā)展商品牌和實力
價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素
A 經(jīng)濟因素
B 政策因素
2、項目可實現(xiàn)價值分析
.類比樓盤分析與評價
.項目價值類比分析:
價值提升和實現(xiàn)要素對比分析
項目類比價值計算
六 項目定價模擬
1、均價的確定
.住宅項目均價確定的主要方法:類比價值算術平均法
有效需求成本加價法
A 分析有效市場價格范圍
B 確保合理利潤率,追加有效需求價格
運用以上兩種方法綜合分析確定均價
2、項目中具體單位的定價模擬
.商品住宅定價法:
差異性價格系數(shù)定價法(日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機系數(shù))
.各種差異性價格系數(shù)的確定:
確定基礎均價
確定系數(shù)
確定幅度
.具體單位定價模擬
七 項目投入產(chǎn)出分析
1、項目經(jīng)濟技術指標模擬
.項目總體經(jīng)濟技術指標
.首期經(jīng)濟技術指標
2、項目首期成本模擬
.成本模擬表及其說明
3、項目收益部分模擬
.銷售收入模擬:
銷售均價假設
銷售收入模擬表
.利潤模擬及說明:
模擬說明
利潤模擬表
.敏感性分析:
可變成本變動時對利潤的影響
銷售價格變動時對利潤的影響
八 投資風險分析及其規(guī)避方式提示
1、項目風險性評價
.價值提升及其實現(xiàn)的風險性:
項目的規(guī)劃和設計是否足以提升項目同周
邊項目的類比價值
項目形象包裝和營銷推廣是否成功
2、資金運作風險性
.減少資金占用比例,加速資金周轉速度,降低財務成本
.對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進行良好的把握,以盡量少的資金占用啟動項目,并在最短的時間內實現(xiàn)資金回籠
3、經(jīng)濟政策風險
.國際國內宏觀經(jīng)過形勢的變化
.國家地方相關地產(chǎn)政策的出臺及相關市政配套設施的建設
九 開發(fā)節(jié)奏建議
1、影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素
.政策法規(guī)因素
.地塊狀況因素
.發(fā)展商操作水平因素
.資金投放量及資金回收要求
.銷售策略、銷售政策及價格控制因素
.市場供求因素
.上市時間要求
2、項目開發(fā)節(jié)奏及結果預測
.項目開發(fā)步驟
.項目投入產(chǎn)出評估
.結論
第二章 項目規(guī)劃設計策劃營銷
通過完整科學的投資策劃營銷分析,發(fā)展商有了明確的市場定位,從而進入了產(chǎn)品設計階段。房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展后,市場需求發(fā)生了根本性的變化,消費者對房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設計要求越來越高,他們追求又實用又好看的商品房,這就要求發(fā)展商將"以人為本"的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質量作為目標去實現(xiàn)消費者的需求。項目規(guī)劃設計策劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設計的工作流程。
項目規(guī)劃設計策劃營銷是以項目的市場定位為基礎,以滿足目標市場的需求為出發(fā)點,對項目地塊進行總體規(guī)劃布局,確定建筑風格和色彩計劃,緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型,引導室內裝修風格,并對項目的環(huán)藝設計進行充分提示。
一 總體規(guī)劃
1、項目地塊概述
.項目所屬區(qū)域現(xiàn)狀
.項目臨界四周狀況
.項目地貌狀況
2、項目地塊情況分析
.發(fā)展商的初步規(guī)劃和設想
.影響項目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟技術因素
.土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避
.項目市場定位下的主要經(jīng)濟指標參數(shù)
3、建筑空間布局
.項目總體平面規(guī)劃及其說明
.項目功能分區(qū)示意及其說明
4、道路系統(tǒng)布局
.地塊周邊交通環(huán)境示意:
地塊周邊基本路網(wǎng)
項目所屬區(qū)域道路建設及未來發(fā)展狀況
.項目道路設置及其說明:
項目主要出入口設置
項目主要干道設置
項目車輛分流情況說明
項目停車場布置
5、綠化系統(tǒng)布局
.地塊周邊景觀環(huán)境示意:
地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述
項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向
.項目環(huán)藝規(guī)劃及說明:
項目綠化景觀系統(tǒng)分析
項目主要公共場所的環(huán)藝設計
6、公建與配套系統(tǒng)
.項目所在地周邊市政配套設施調查
.項目配套功能配置及安排
.公共建筑外立面設計提示:
會所外立面設計提示
營銷中心外立面設計提示
物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設計提示
其他公建(如巴士站、圍墻)外立面設計提示
.公共建筑平面設計提示:
公共建筑風格設計的特別提示
項目公共建筑外部環(huán)境概念設計
7、分期開發(fā)
.分期開發(fā)思路
.首期開發(fā)思路
8、分組團開發(fā)強度
二 建筑風格定位
1、項目總體建筑風格及色彩計劃
.項目總體建筑風格的構思
.建筑色彩計劃
2、建筑單體外立面設計提示
.商品住宅房外立面設計提示:
多層、小高層、高層外立面設計提示
不同戶型的別墅外立面設計提示
針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計提示
其他特殊設計提示
.商業(yè)物業(yè)建筑風格設計提示
三 主力戶型選擇
1、項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較
2、項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例
3、主力戶型設計提示
.一般住宅套房戶型設計提示
.躍式、復式、躍復式戶型設計提示
.別墅戶型設計提示
4、商業(yè)物業(yè)戶型設計提示
.商業(yè)群樓平面設計提示
.商場樓層平面設計提示
.寫字樓平面設計提示
四 室內空間布局裝修概念提示
1、室內空間布局提示
2、公共空間主題選擇
3、庭院景觀提示
五 環(huán)境規(guī)劃及藝術風格提示
1、項目周邊環(huán)境調查和分析
2、項目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術風格構想
.地塊已有的自然環(huán)境利用
.項目人文環(huán)境的營造
3、項目各組團環(huán)境概念設計
.組團內綠化及園藝設計
.組團內共享空間設計
.組團內雕塑小品設計提示
.組團內椅凳造型設計提示
.組團內宣傳專欄、導視系統(tǒng)位置設定提示
4、項目公共建筑外部環(huán)境概念設計
.項目主入口環(huán)境概念設計
.項目營銷中心外部環(huán)境概念設計
.項目會所外部環(huán)境概念設計
.項目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設計
.針對本項目的其他公共環(huán)境概念設計
六 公共家具概念設計提示
關于-房地產(chǎn)營銷策劃方案方面-的問題-房策網(wǎng) http://xintu.fangce.net
房地產(chǎn)營銷策劃文案-請點擊:http://xintu.fangce.net/Article/Index.html
房地產(chǎn)策劃方案免費下載-請點擊:http://xintu.fangce.net/Soft/Index.html
請問誰知道房地產(chǎn)策劃方案、怎么寫。
目 錄
第一部分 項目開發(fā)總特點
第二部分 項目定位
第三部分 產(chǎn)品概念設計
第四部分 營銷策略部分
第五部分 銷售策略
第六部分 廣告策略
第一部分 項目開發(fā)總特點
從我們對瑞安樓市的整體走訪調查發(fā)現(xiàn),瑞安的房地產(chǎn)開發(fā)水平與其經(jīng)濟發(fā)展水平是不相吻合的,存在相當大的差距?,F(xiàn)有市場開發(fā)的產(chǎn)品多數(shù)屬高密度,高容積率,低配套的中低檔產(chǎn)品,特別是高層存在較為突出的垂直交通不便,采光、日照、通風不佳等情況,樓市呈現(xiàn)表面繁榮但缺乏品牌房產(chǎn)。我們應該看到并非消費者對優(yōu)質的房產(chǎn)品沒有接受能力,而是缺少優(yōu)秀的房產(chǎn)品來刺激和引導消費觀念的提升。隨著房產(chǎn)開發(fā)量的增加,競爭的加強,在未來房產(chǎn)市場消費者對性價比的追求將逐漸顯現(xiàn)出來。萬家房產(chǎn)的項目開發(fā)正好處于瑞安房產(chǎn)開發(fā)水平的轉變時期,因而需要導入具有前瞻性的開發(fā)理念,成為瑞安房地產(chǎn)開發(fā)走向成熟的一個標志,起引導房地產(chǎn)買方市場的發(fā)展趨勢的作用?;谶@一市場背景,玉海大廈和萬家城市花園的開發(fā)存在這樣的總特點:
三個品牌兩個開發(fā)。
三個品牌指要樹立萬家房產(chǎn)的品牌和開發(fā)項目的品牌即玉海大廈的品牌和萬家城市花園的品牌。
房地產(chǎn)市場將逐步進入品牌競爭的時代,一個有影響的品牌,可以征服消費者,獲得較大的市場份額。對于房產(chǎn)品來說同樣如此。品牌房產(chǎn)代表了卓越的質量體系,真正以人為本的建筑、環(huán)境設計,完善的售后服務體系等。品牌房產(chǎn)在得到購房者認同的同時,亦給開發(fā)商帶來可觀的效益和可持續(xù)發(fā)展的原動力。因此,萬家的兩個項目在開發(fā)和整個市場推廣過程中,從整體到局部,從大的方面到小的細節(jié),處處以品牌房產(chǎn)的形象出現(xiàn),獲得消費者心理上和行動上的認同。
兩個開發(fā)是指品質化開發(fā)和資源整合開發(fā)。
品質化開發(fā)是形成品牌房產(chǎn)的有力支持,因而品質意識在貫穿萬家兩個項目開發(fā)的全過程,著力塑造樓盤的綜合品質,讓品質落于大處也見于小處,同時從品質樓盤出發(fā)推廣品質化的生活,使品質成為業(yè)主身份和身價的載體。
資源整合開發(fā)指萬家房產(chǎn)要有效整合已有的各種資源條件包括土地的、生態(tài)的、環(huán)境的、人文的、區(qū)域的,并合理添置部分居住資源如景觀、建筑、配套等等,實現(xiàn)建筑、人與自然和諧統(tǒng)一的開發(fā)和一種可持續(xù)發(fā)展的生存空間和生存狀態(tài)。
第二部分 項目定位
玉海大廈和萬家城市花園作為萬家房產(chǎn)同期開發(fā)和推廣的項目,無論是定位還是營銷策略上都需要有一個總體的把握,即圍繞萬家房產(chǎn)這個總品牌進行延拓,形成一個品牌的一種共性,便于消費者識別與認同,這種共性即是這兩個項目開發(fā)上的總體定位:
品質化、人性化與個性化三位一體。
品質化:品質是本案兩個物業(yè)定位的基礎,無論規(guī)劃還是配套,無論硬件還是軟件,本案的項目都有是以品質作為最大的前提予以考慮的,以品質化的物業(yè)質素來營造品質化的生活。
人性化:一個好的物業(yè)擁有的良好的規(guī)劃建筑以及配套都有是從人本出發(fā)的,都一一注重人性居住的功能性和生活需求的合理性,它追求的還有對人居住的深層次的精神關懷以及著力滿足人與人之間交往的情感需求,本案的兩個物業(yè)就是以此作為設計的最基本的原則。
個性化:產(chǎn)品的個性是產(chǎn)品開發(fā)理念、產(chǎn)品特色的綜合體現(xiàn),具有個性的建筑才是具有生命力的建筑,才能滿足居住者的個性需求。玉海大廈及萬家城市花園都是具有個性的物業(yè),故在萬家房產(chǎn)項目開發(fā)總定位的基礎上玉海大廈和萬家城市花園細分定位如下。
玉海大廈:一座值得典藏的星級酒店式服務的尊貴物業(yè)。
定位詮釋:
尊貴性:所處地理位置的尊貴性為玉海大廈奠定了不可置疑的尊貴特性,與顯赫地段相匹配的多重都市景觀也體現(xiàn)了物業(yè)的尊貴性。加之在配套和服務上的重點加強,為本項目的高檔尊貴將提供更有力的支撐。
典藏性:尊貴性所帶來的物業(yè)價值以及牧業(yè)升值和保值的特性都賦予了玉海大廈值得典藏的特性。當然值得典藏的還有項目所處地段所帶來的都市亙久的繁榮。可以說玉海大廈典藏性將成為入主其中的業(yè)主財富身份和榮耀的象征。
星級酒店服務:物業(yè)的尊貴性及典藏性表現(xiàn)在具體的物業(yè)細節(jié)上,便是玉海大廈是這個城市首座導入星級酒店式服務的住宅物業(yè),享受等同與酒店居住的舒適和尊祟服務。
萬家城市花園:享受優(yōu)雅生活的清新家園
定位詮釋:
清新:從規(guī)劃、建筑、景觀來看萬家城市花園是一座充滿活力充滿陽光具有自由自在生活意境的清新家園。
優(yōu)雅:從品質可以衍生出尊貴,也可以延伸出一種明快輕松、平和恭謙、質樸殷實的狀態(tài),我們稱之為優(yōu)雅,這便是萬家城市花園希望營造的生活狀態(tài)和場所精神。
生活:生活是萬家城市花園的主題,清新也好,優(yōu)雅也好,無不是生活的氣質,無不是為了生活。萬家城市花園是一個生活的地方。
第三部分 產(chǎn)品概念設計
一、空間布局
1.緊密結合已有的地理條件和外部環(huán)境特征進行布局。這一點在玉海大廈上表現(xiàn)突出。玉海大夏所具有的市心特點以及一水一塔一山一樓以及城市綠化帶,在空間考慮上要予以充分利用。對于萬家城市花園則可考慮如何進行合理化的空間規(guī)劃,使建筑與環(huán)境能夠更為融洽地融合。
2.有機地劃分居住的戶外空間層次與綠化景觀層次,確保均好性,使戶戶通風采光,戶戶開窗見景。
3.提倡“人車分流”確保小區(qū)居住的安全與安靜。
二、建筑設計
1.在建筑外立面上要突出建筑的個性,玉海大廈向水岸住宅特點靠攏,萬家城市花園可偏向于明快的特點,不妨采用一些生態(tài)型的新建筑材料。
2.住宅設計無論是玉海大廈還是萬家城市花園要做到大開間、短進深,增加住宅的通透性。
3.增加住宅的開窗度,可采用落地窗、低窗、飄窗等設計,強化窗的觀景功能,既可滿足通風采光性能又有利于改善建筑外立面的的變化。
4.主臥帶豪華衛(wèi)生間及走入式衣柜,對于大戶型的住宅來說,主臥的豪華舒適應著重考慮。
5.統(tǒng)一的室外空調機位的考慮,既作為一種人性化品質化的體現(xiàn)又可確保存建筑外立機的整體美觀。
6.關于戶型面積、朝向、日照等要有綜合的考慮和匹配。
7.建議房型設計中盡可能采用功能分區(qū),并增加儲藏間的設計。
三、景觀設計
景觀設計 玉海大廈 萬家城市花園
1.景觀項目
小區(qū)周邊綠化帶 環(huán)狀綠化 寬帶綠化
空中花園 為園區(qū)主題景觀 為園區(qū)輔助景觀
景觀中庭 無 點線面結合的多層次景觀設計
2.景觀設施
藝術照明 以庭院燈為主 以地燈為主
植被 以花臺花壇為主 草皮、喬木、灌木、繁花相間
小品 設雕塑、座椅 設藤廊、水池、曲徑、疊石等
水景 無 噴泉、戲水池、水道
3、細部設計
入口設計 高尚、大氣 通透、美觀
指示牌設計 冼煉 精致
背景音樂 古典 優(yōu)雅、抒情
地面升降設計 臺階等硬體升降 起伏有致
外部景觀的應用 融景 借景
四、物業(yè)配套
1.會所配套
玉海大廈設空中豪華大堂設置高檔功能性設施,成立名流俱樂部,使之成為瑞安具有影響力、向心力的名流聚會場所,增強業(yè)主的榮譽感和身份感。大堂內分設健身房、桌球房、棋牌室、桑拿室、美容美發(fā)中心、咖啡吧、西餐廳、商務中心以及洗衣房等。
萬家城市花園配合景觀中庭設立“泛會所”,在室外安排網(wǎng)球場、嬉水池、健身設施等,在樓頂還設休閑平臺增加露天茶座、星光酒廊等。
2.五級安保系統(tǒng)
每戶設對講電子系統(tǒng)、社區(qū)報警系統(tǒng),小區(qū)設周界防盜系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)。
3.智能化配套
社區(qū)設置:DDN寬頻網(wǎng)絡專線,PDS綜合布線,VOD視頻點播系統(tǒng),通過小區(qū)局域網(wǎng)查詢服務項目、點擊服務、預訂活動場館、參與社區(qū)活動告示。
每戶設置:網(wǎng)絡接口,通訊接口,有線電視,衛(wèi)星電視。
4.物業(yè)配套
設管道媒氣、管道純凈水、24小時熱水等。
5.生活配套
老人活動中心、兒童托管中心、商務中心、便利店等。
6、車庫設置
集中地下停車庫包括自行車庫和汽車泊位。
一室一廳小戶型營銷方案 誰有啊?急需
小戶型全程推廣方案
城市星座”營銷策劃及銷售代理競標方案
第一篇:營銷策劃推廣方案
一、 關于本策劃推廣方案的說明
二、 項目自身特性分析
三、 項目總體市場定位
四、 項目核心推廣理念
五、 項目廣宣策略綱要
六、 項目營銷推廣活動綱要
七、 項目整合推廣概述
八、 結束語
第二篇:銷售代理工作安排
一、 不同階段銷售任務預測
二、 銷售價格承諾
三、 銷售現(xiàn)場構架及人員配置
四、 銷售隊伍培訓
五、 銷售作業(yè)流程
第三篇:雙方合作綱要:
第四篇:公司業(yè)績手冊
“城市星座”營銷策劃及銷售代理競標方案
第一篇:營銷策劃推廣方案
一、關于本策劃推廣方案的說明
房地產(chǎn)營銷推廣作為專業(yè)而系統(tǒng)的工作,需要有專業(yè)的公司根據(jù)區(qū)域市場的發(fā)展變化,競爭對手的推廣策略、項目的特性和進度制定實時的推廣方案,才能真正將項目的策劃、包裝、推廣、銷售落實到實處。
作為在項目正式啟動、雙方在正式合作之前提交的競標方案,我們認為希望通過本方案傳遞兩個層面的意義:
首先,公司對于本項目——城市星座的重視程度。營銷策劃公司的實力對于項目運作的成功與否,當然意義至關重要;同時,公司對于項目的重視程度、公司在項目上投入的人力,也將影響項目運作的優(yōu)劣。公司以公司最優(yōu)秀的策劃、廣告、銷售人員全面介入項目的運作,力爭以最短的時間、最低的投入是先開發(fā)商的開發(fā)利潤,同時,實現(xiàn)公司策劃的價值。
其次,公司對于本項目——城市星座的思考和把握。思考,源于對市場、對項目、對消費者的深刻了解;把握,建立在公司成熟的操盤理念和豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗。在深入思考和全面把握的基礎上,建立起我們對項目營銷推廣的總體構架,并在此基礎上展開,形成相對系統(tǒng)的操作方案。
在本報告中,所提交的策劃方案,涉及到具體實施細則,暫不提供。并且,公司保留所提供各項方案的所有權和使用權。
二、項目自身特性分析
對項目特性的深入分析,有助于我們全面把握項目的獨特之處,才能有的放矢,制定有針對性策劃方案。對項目特性的分析,我們項目分別從項目所處的地段、交通、環(huán)境等外部條件以及產(chǎn)品本身的規(guī)劃、戶型、面積、配套等內在素質進行分析,并提煉出項目所獨有的最具競爭力的地方,作為項目未來推廣的支撐,為方案的制定打下良好的基礎。
第一,“比鄰財富新干線、靜享繁華商業(yè)圈”的優(yōu)越地段:
優(yōu)越的地理位置,是項目成功的先天因素。本項目位于長江日報路,武漢圖書大世界隔壁。長江日報路,連接漢口地區(qū)兩條主干道——新華下路和建設大道,全長僅2000多米;
“比鄰財富新干線、靜享繁華商業(yè)圈”是對項目地段優(yōu)勢的最好概括,也決定了在未來的推廣過程中,地段,將成為項目的一個重要的賣點。
第二,“與空間博弈,與時間賽跑”的交通干線:
交通,其實是地段的第一衍生物。對交通條件的描述,我們重點關注直接影響業(yè)主生活的市區(qū)交通狀況。項目同時擁有兩條交通干線的公共交通,統(tǒng)計表明,總計16條公交線路足以保障小區(qū)未來的業(yè)主出行方便快捷。業(yè)主在這里,空間距離不再是一種束縛,時刻走在時間的前面。
具體公交線路收發(fā)班時間及起止線路如下表(我們將經(jīng)小區(qū)門口的線路單獨列出):
第三,“百分百事業(yè),百分百享受”的生活環(huán)境:
環(huán)境,是地段的第二衍生物。環(huán)境,從表面上分析,所包含的層面極其廣泛,諸如自然環(huán)境、科技環(huán)境、人文環(huán)境等等。但是對于個人而言,從本質上講,就是生活環(huán)境?!碍h(huán)境造就人”早已成為至理名言。對于本項目,生活環(huán)境最大特點在于同時兼顧從事業(yè)和享受兩個生活中最重要的方面:
首先,百分百事業(yè):事業(yè),是奮斗的動力。建設大道是武漢市金融產(chǎn)業(yè)(銀行、證券)、文化產(chǎn)業(yè)(報社、雜志、廣播電視)、新興產(chǎn)業(yè)等最為密集的區(qū)域,也是符合目標人群創(chuàng)業(yè)喜好,最具有創(chuàng)業(yè)前景的區(qū)域。以“百分百事業(yè)”描繪潛在業(yè)主的工作狀態(tài),更容易引起共鳴;
其次,百分百享受:享受,是生活的樂趣。長江日報路、建設大道、臺北路等歷來是武漢休閑生活的亮點之一。諸如藍色天空、紅色戀人、名典咖啡、楚韻音樂廚房、POLKA酒吧、海洋之星、心海岸咖啡、典籍咖啡語茶、浪淘沙清浴健身中心、黃地藝術咖啡廳等休閑娛樂場所密集,生活享受自在其中。
第四,戶型與面積比例分析:
小戶型、小面積為主的分配比例,已經(jīng)充分說明:項目的目標客戶必須鎖定在年輕一代,年齡在25——35歲之間,大專以上學歷,工作收入比較有保障,渴望獨立生活,但經(jīng)濟能力不足以購買目前的主力形態(tài)的商品房,一房或小二房是他們的最佳選擇。
在后面的市場定位描述、核心推廣理念以及廣告、活動等方面的策劃過程中,將緊緊圍繞這一部分人的心理需求和消費習慣進行操作。
三、項目總體市場定位
在項目進入市場推廣階段,項目的市場定位,確切說,應該是市場定位的描述,其作用在于兩個方面:首先,對于開發(fā)商而言,需要明確的自己的項目在區(qū)域市場的地位,在市場推廣中如何通過明晰的市場定位吸引目標消費者,在市場競爭過程中如何通過獨特的市場定位打壓競爭對手;其次,對于消費者而言,在選購的過程中,如何清楚的描述自己所選中的項目。
基于市場定位的目的,結合項目自身的特性,我們從兩種不同的方向對項目的市場定位進行描述:
第一種方向:財富新干線?自由空間
財富,永遠是現(xiàn)代社會關注的焦點所在。建設大道是武漢市政府重點規(guī)劃建設的“金融一條街”,建設大道分布著武漢市商業(yè)銀行、交通銀行武漢分行、中信實業(yè)銀行武漢分行、中國信合武漢分行、中國人民銀行武漢分行、建設銀行武漢分行、華夏銀行武漢分行、招商銀行武漢分行等近10家銀行的武漢分行,是武漢市“最富有”的城市主干道,堪稱武漢市的“財富新干線”。在市場定位的描述中,提出“財富新干線”的概念,表明了項目的獨特的地理位置;
自由,同樣受到現(xiàn)代人,尤其是項目目標消費群——青年時尚人群的崇尚,并且,永遠身體力行。項目在無論是在地段、交通、環(huán)境,還是戶型、面積等方面的特性,都符合了年輕人崇尚自由的心理需求。同樣,在市場定位的描述中,提出“自由空間”的概念,迎合目標客戶的心理。
第二種方向:武漢第一小資生活空間。
小資,已經(jīng)逐漸成為一個階層的代名詞,他們年輕、富有、充滿激情而不失理性,他們追求品質,崇尚自由,享受生活,他們是本項目最主要的目標消費群。
明確提出“武漢第一小資生活空間”的市場定位,將小資人士一網(wǎng)打盡,具有很強的差異性,可識別性極其明顯,有助于項目形象的迅速建立。
四、項目核心推廣理念
項目的核心推廣理念,是將最能完美呈現(xiàn)項目特性的地方通過市場化的語言,傳遞給消費者。所有成功的地產(chǎn)項目,優(yōu)秀的推廣理念,它既可以是對項目規(guī)劃特點的概括,如深圳創(chuàng)世紀海濱花園的“超前30年的美麗家園”;又可以是對項目區(qū)位和定位的提煉,如武漢香格里?嘉園的“洪山廣場,首席居家領地”;還可以是對項目所代表生活方式的描述,如廣州星河灣“一個心情盛開的地方”。
推廣過程中,項目的核心理念至關重要,因為它決定了項目以何種面貌出現(xiàn)在公眾的面前,并進而影響項目的公眾形象。對于“城市星座”,其核心的推廣理念,同樣可以從不同的角度思考和提煉。根據(jù)前期市場定位的方向,我們分別從兩個不同的方向,提煉項目的核心推廣理念:
(1)城市星座?夢想天空
項目的名稱——城市星座,時尚、前衛(wèi),已經(jīng)充分表明項目的獨特屬性:在城市之上,每個人都有屬于自己的世界、自己的天空,自己的夢想。
以目標人群內心深處最深層的渴望:在城市的天空之上,收獲人生的自由夢想,作為項目的核心推廣理念,有著兩個層面的意義:
首先,保持與項目的名稱相一致。在推廣的過程中,保持名稱與理念的統(tǒng)一,以高度統(tǒng)一的形象出現(xiàn),更易于建立項目的品牌形象;
其次,更豐富的內涵,更廣闊的空間?!皦粝搿钡膬群S富,可以無限發(fā)散,事業(yè)的夢想、愛情的夢想等等所有關于生活的追求,都可以歸結為夢想。在項目的推廣過程中,以“夢想”作為對象,結合項目的不同特性,進行發(fā)揮和演繹,相對于簡單的對賣點進行闡述,更富有生活的意象,更容易打動客戶。
(2)純粹精英部落
提出“純粹精英部落”的核心推廣理念,基于兩個方面的考慮:
第一,“物以類聚,人以群分”。選擇屬于自己的生活圈,已經(jīng)成為現(xiàn)代人選擇居住環(huán)境的重要因素。本項目所有的產(chǎn)品,兩室兩廳(80平方米)戶型占到42。86%,一室一廳(43平方米)、三室兩廳(100平方米)分別占到28。57%,戶型、面積設計非常集中,非常接近年輕人的消費習慣和承受能力。以“精英部落”作為核心理念,強調項目是精英家園,符合了現(xiàn)代人“擇鄰而居”的心態(tài);
第二,“精英部落”的概念,在提升了物業(yè)的檔次的同時,又將所有的業(yè)主定義為“精英”,提高了業(yè)主的身份和檔次。對業(yè)主身份的認同和提升,也能吸引相當?shù)臐撛诳蛻艏尤氲巾椖肯M群中。
五、項目廣宣策略綱要
在前面的報告中,我們就項目的市場定位描述和核心推廣理念,各提出了兩種不同的方向,實際推廣過程中,可以選擇最為準確的方向。
在下面的報告中,我們以“財富新干線?自由空間”為項目的市場定位,以“城市星座?夢想天空”作為核心推廣理念,對項目的包裝、推廣進行充分的演繹。
1、廣宣策略的構成
簡單的概括,廣告的本質,就是“通過什么渠道,對誰說,說什么”的問題。上升到策略的高度,就是媒體組合策略、廣告表現(xiàn)策略兩大方面。通過下圖,可以清晰的觀察廣宣策略的構成:
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2、“劍走偏鋒,出奇制勝”的媒體組合策略
對于城市星座,266套房子,近7,000萬元銷售額,以總銷售金額的1。5%作為推廣費用預算,總費用共計100萬元左右,投入用于廣告的總費用就更少。以60萬元的廣告投入、一年的銷售周期計算,平均每月的廣告費用僅5萬元。如按照常規(guī)的操作模式,大眾媒介為主,以報紙廣告作為主要投放渠道,在競爭激烈的廣告大戰(zhàn)中,幾乎沒有勝算。我們認為,在城市星座做的推廣過程中,只能采用“劍走偏鋒,出奇制勝”的媒體組合策略,概括的說:
點面結合,先面后點,重面輕點,即以報紙廣告為綱,面向大眾市場,塑造城市星座獨特的物業(yè)形象——夢想的天空,塑造項目的品牌;以窄眾廣告為目,針對細分市場,全面闡述項目與眾不同的物業(yè)特點和所代表的生活方式,強化形象,促進銷售。如此,雙管齊下,品牌與銷售共同得以提升。
(1)報紙廣告,總費用預計為30萬元。以《武漢晨報?武漢星期五》周刊為獨家發(fā)布媒體,版面選擇均≥1/2版,發(fā)布期僅限于:
① 內部認購、開盤、封頂、交房等工程進度節(jié)點;
② 五一、十一、中秋、圣誕節(jié)、元旦等時間節(jié)點;
③ 有關推廣活動策劃實施的節(jié)點。
注:以上節(jié)點,是按照不同的標準進行的分類,在時間上有所重疊,可進行內容的疊加。具體廣告表現(xiàn)、廣告投放排期將分別在廣報表現(xiàn)策略和項目整合推廣報告中闡述。
(2)窄眾廣告,根據(jù)媒體的特性所進行的分類,主要是指對細分市場發(fā)行的媒體,發(fā)行量不大,客戶群非常集中,廣告費用不高。在窄眾媒體上,精耕細作,能夠以小博大,取得很好的效果。
對于城市星座的推廣,我們的建議是:創(chuàng)辦《星座聯(lián)盟?城市生活讀本》內部刊物,通過定點免費贈閱、定向免費投遞、營銷中心索取等方式,鎖定目標客戶群,達到與潛在客戶溝通、交流,促進了解,爭取認同、促進銷售。
操作綱要:
① 名稱:星座聯(lián)盟?城市生活讀本
② 性質:內部刊物,類似于《萬客會》、《經(jīng)典會》
③ 內容:刊物的內容決定了其能否得到客戶的認可,能否為提升項目的品牌形象,提
升項目的銷售業(yè)績起到積極的促進作用??镌趦热莸倪x擇上把握的原則為:資訊第一、容量第一、強化時尚、彰顯個性、重視地域性、重視參與性。基本框架可以簡單的描述:
A、 星座運辰:對項目的不同方面的特性,分別進行闡述;
B、 江城30日:
C、 傳奇世界:
D、 大話美食:
E、 靚點論壇:
F、 四海一家:
G、 讀書時間:
H、 小資城市:
I、 。。。。。。
④ 組稿:太閣公司
⑤ 設計:太閣公司
⑥ 投放:有效的投放渠道才能保證刊物的最大效用。投放方式:
第一, 周邊高檔寫字樓定向免費投放:
第二, 漢口區(qū)域酒吧、咖啡廳、休閑茶座、健身中心、西餐廳等定點免費贈閱;
第三, 招募固定會員,定期免費郵寄;同時,供客戶在售樓部可以取閱。
⑦ 費用:結合我公司操作經(jīng)典會的模式,以刊物的方式進行推廣,費用構成為:
a、 組稿設計費用:另行協(xié)商。
b、 印刷費用: 以9元/本 1,000本計, 9,000元/期(月)
c、 發(fā)行費用: 3,000元/期(月)
d、 其他不可預計: 2,000元/期(月)
e、 總計: 20,000元/期(月)
以一年的銷售周期計,12期共計240,000元。
(3)其他廣告,有關其他形式的補充廣告,總體費用控制60,000元。
策略的意義在于將有限的資源科學的組合,發(fā)揮最大的效用。我們希望能夠在城市星座的推廣過程中,通過富有創(chuàng)新的媒體組合策略,控制推廣費用,提高推廣效果。
3、“兜售生活夢想”的廣告表現(xiàn)策略
(1)、廣告策劃表現(xiàn)的原則:
廣告內容的策劃、廣告平面的表現(xiàn)是廣宣策略中最直觀的表現(xiàn),它需要配合科學的媒體策略才能發(fā)揮最大的作用。在本項目的廣告表現(xiàn)策略中,我們遵循的原則是:完全兜售生活夢想。
選擇房子,等于選擇一種生活方式。在交房入住之前,更多的,客戶是購買的生活的夢想。尤其對于本項目的目標客戶群,年輕、時尚、自由、獨立,感性多于理性,對生活的夢想更加五彩斑斕。在廣告策劃和廣告表現(xiàn)中,我們以“完全兜售生活夢想”為宗旨,引起潛在客戶群的共鳴,與客戶共同實現(xiàn)生活的夢想。如此,就是廣告的成功。
(2)廣告創(chuàng)意內容綜述:
有限的廣告費用,決定了廣告發(fā)布數(shù)量的有限,對廣告的表現(xiàn),提出了更高的要求。遵循“完全兜售生活夢想”的原則,在廣告創(chuàng)意與表現(xiàn)的過程中,我們力求從目標客戶內心深處的渴望出發(fā),通過感性的、富有鼓動性的語言和畫面,描繪其生活的憧憬,生活的夢想,打動消費者。
在前期,我們將項目的特性與生活的夢想相結合,創(chuàng)作了以下系列廣告。
①“戀愛的城市”系列廣告
愛情,是人類永遠主題,是生活中最能吸引目光。以“戀愛的城市”為主題,通過愛情為紐帶,將個人、城市星座、城市緊密相連,吸引目標客戶的關注,迅速提升項目的知名度,塑造項目的形象。
Ⅰ、2003,愛上城市的天空
Ⅱ、在城市的天空,尋找屬于自己的星座
Ⅲ、城市星座,愛情港灣
Ⅳ、2003,我們結婚吧
②“觀念改變生活”系列廣告
選擇城市星座,其優(yōu)越的地段、便捷的交通、良好的環(huán)境足以把生活中的很多夢想變?yōu)楝F(xiàn)實,本系列廣告,旨在系列闡述項目的賣點。
Ⅰ、出行篇:
Ⅱ、休閑篇:
Ⅲ、事業(yè)篇:
Ⅳ、學習篇:
Ⅴ、讀書篇:
Ⅵ、泡吧篇:
③“生活主義/主張”系列廣告
從生活的角度,描繪項目獨特的生活觀念和生活方式。
Ⅰ、獨立主義宣言:
Ⅱ、享受主義宣言:
Ⅲ、投資主義宣言:
有關廣告創(chuàng)意與表現(xiàn),我們在合作過程中,將分階段提供。
六、項目營銷推廣活動綱要
如果說,廣告對于項目推廣的作用,是“掃射”;而推廣活動,則可以稱之為“點射”,精確鎖定項目的目標消費群,以活動聚集人氣,并通過活動內容來傳遞項目的特性和項目所代表的生活,通過兜售生活方式、兜售生活夢想達到銷售促進的作用。
結合項目的定位和目標客戶群的特性,我們提出活動的若干主題,以作為未來推廣活動的指導性方向:
1、 主題(一):武漢小資LOGO選拔賽
概 述:21世紀是一個品牌的時代,崇尚名牌,追求名品;小資,作為現(xiàn)代社會新興階層,并沒有明確的定義,但是,小資卻有許多標志性的心理和習慣,我們稱之為:小資LOGO。與媒體合作,開展武漢小資的LOGO選拔賽,必定吸引眾多的目光,為下一步項目推出造勢。
2、 主題(二):“武漢小資之最”評選:
概 述:泡吧,幾乎是小資生活的象征。與媒體聯(lián)合,對武漢的酒吧、迪吧、咖啡廳、西餐廳等小資生活場所進行評選,評出“武漢小資之最”的十大場所,將項目本身與時尚之所聯(lián)系起來,強化項目的“武漢第一小資空間”的形象;并且,幾乎所有的人在消費的同時,都會接觸項目本身,是一個極佳的傳播渠道。
3、主題(三):游戲精英總動員:游戲,在韓國已經(jīng)成為一種產(chǎn)業(yè),總產(chǎn)值超出了其工業(yè)創(chuàng)造的價值;國家信息產(chǎn)業(yè)部已經(jīng)確定在未來的數(shù)年內,發(fā)展中國的游戲產(chǎn)業(yè),并且,武漢的游戲產(chǎn)業(yè)走在全國游戲業(yè)的前列。據(jù)報載,在武漢,游戲玩家已經(jīng)達到30多萬人,包含了眾多的白領人士。以游戲作為媒介,聚集項目的目標消費人群,極富號召力。
4、主題(四):網(wǎng)絡生存大賽:
概 述:互聯(lián)網(wǎng),已經(jīng)深刻改變了我們的工作方式和生活習慣;網(wǎng)絡,也已經(jīng)成為現(xiàn)實生活之外的另一個重要的世界。以“網(wǎng)絡生存”為主題,面向全市招募選手,進行比賽;
5、主題(五):自助式旅游:
概 述:旅游,或者野營,已經(jīng)成為時尚人士的最愛,成為他們的必修課。選擇合適
的目的地,以自助的方式開展旅游,并在網(wǎng)絡、報紙上開辟專欄,對活動內容進行全程追蹤報道。
6、主題(六):家居(。。。。。。)DIY:
概 述:DIY已經(jīng)成為時尚人士的一種生活方式。在項目推廣的后期,在室內裝修過程中,以DIY的方式進行操作。
七、項目整合推廣概述
項目的整合推廣包括了“定位——包裝——推廣——銷售”四個層層遞進的環(huán)節(jié),在前面的報告中,我們分別對項目的市場定位、廣宣策略、活動策略進行了全面的分析。下面,就項目的推廣要素進行整合,形成完整的整合推廣方案。
1、綱舉目張——項目整合推廣主線
“綱舉目張”,只有明確項目整合推廣的主線,才能在實際操作過程中,嚴格按照既定的策略執(zhí)行,才能發(fā)揮策略的作用。城市星座的整合推廣主線,可以概括為:
以報紙廣告為脈,提高城市星座的知名度,建立項目的品牌形象;以《星座聯(lián)盟?城市生活讀本》為經(jīng),鎖定目標客戶群,全面闡述項目的賣點;以活動聚集人氣,傳遞項目信息;所有廣告、活動都緊緊圍繞推廣的核心——現(xiàn)場銷售展開。
2、張弛有度——項目全程整合推廣操作綱要
(1) 項目整合推廣階段劃分
(表格無法粘貼 )
(2) 不同階段整合推廣綜述
在上面推廣階段劃分的同時,我們對不同推廣階段的工作,對不同階段的主要工作進行了初步分析,在實際市場推廣階段,面向市場的總體推廣實施方案(綱要)為:
第一階段:內部認購期 2月14日——4月26日(周六)
內部認購期的時間開始于2003年的情人節(jié),同時也是農(nóng)歷元宵節(jié)前夕,新的一年的工作即將開始,每個人,對未來的規(guī)劃,在這一階段,將得以正式開始;而且,剛剛經(jīng)歷了春節(jié)電視晚會的轟炸,報紙在此時,將得到很高的關注程度。
同時,內部認購期的時間長達兩個半月,主要目的在于為項目的正式開盤銷售,進行蓄勢。城市星座,作為嶄新的物業(yè),需要經(jīng)過市場的充分預熱,以在市場上提高知名度,蓄積人氣,為開盤旺銷打下基礎。
① 廣告造勢:
主題(一):在城市的天空,尋找屬于自己的星座
傳遞信息:城市星座,財富新干線?自由空間,即日起接受內部認購咨詢、預定登記。
《星座聯(lián)盟?城市生活讀本》即將登場,招募會員,免費贈閱,歡迎蒞臨現(xiàn)場登記。
時間:2月13日 武漢晨報。武漢星期五
版面:1/2版(整版) 版面的大小,視市場的競爭激烈程度而定,原則是:力求轟動,一炮走紅。
說明:在情人節(jié)前發(fā)布以“愛情”、“自我”為主題的廣告,項目正式亮相,必將引起極大轟動,可以迅速提高項目的知名度。同時,為避免內部認購期間,由于時間關系而造成的客戶流失,以《星座聯(lián)盟?城市生活讀本》的發(fā)行贈閱為紐帶,鞏固前期咨詢登記客戶,而且,高品質的刊物還能起到口碑相傳的效果。
主題(二):2003,戀上城市的天空
傳遞信息:城市星座,財富新干線?自由空間,內部認購空前熱烈,開盤前優(yōu)惠政策持續(xù)進行,歡迎蒞臨現(xiàn)場咨詢。
武漢小資LOGO選拔賽鳴鑼開賽,詳情請見。。。。以及《星座聯(lián)盟?城市生活讀本》。
《星座聯(lián)盟?城市生活讀本》創(chuàng)刊號面世,免費贈閱工作全面展開,親臨現(xiàn)場有意外喜悅。會員招募進行中。
時間:3月14日 (周五)
版面:1/2 武漢晨報?武漢星期五
說明:以推廣活動“武漢小資LOGO選拔賽”的開賽、《星座聯(lián)盟?城市生活讀本》的創(chuàng)刊為契機,進行廣告造勢,聚集客戶資源,同時,保持適當?shù)某鼍陈?,保持內部認購期市場的恒溫效應。
② 活動推廣:
主題:城市星座?武漢小資LOGO選拔賽
時間:3月14日——4月26日
說明:與媒體(建議:武漢晨報武漢星期五;武漢ELONG網(wǎng)站)合作,以“小資”這一時尚的話題引起社會的關注。實施方案略。
③ 現(xiàn)場銷售:
任務:接受電話咨詢登記、現(xiàn)場咨詢登記;接受《星座聯(lián)盟?城市生活讀本》贈閱登記工作;現(xiàn)場銷售人員磨合與提高性培訓;
第二階段:開盤期 4月26日——5月8日
項目的各項證件完備、工程形象基本確立,正式開始銷售。
① 廣告造勢
開盤廣告(一):城市生活宣言
傳遞信息:城市星座內部認購期圓滿結束,4月26日正式開盤銷售,開盤當天認購可獲超值大獎;
“城市星座開盤典禮暨城市星座?武漢小資LOGO選拔賽決賽及頒獎儀式”隆重舉行,親臨現(xiàn)場感受武漢最流行小資時尚;
《星座聯(lián)盟?城市生活讀本》創(chuàng)刊號供不應求,二期加印 份,精彩紛呈,免費贈閱正在進行。會員招募進行中。
時間:4月25日(周五)
版面:整版 武漢晨報
開盤廣告(二):生活主義宣言
傳遞信息:城市星座熱銷開盤,時尚人士競相傳誦;
“神農(nóng)架野外探險生存營”即日啟程,探求原始森林之深邃,追尋神秘野人之足跡
《星座聯(lián)盟?城市生活讀本》商家招募中,會員招募中。
② 活動推廣
主題(一):城市星座開盤典禮暨城市星座?武漢小資LOGO選拔賽決賽及頒獎儀式
時間:4月26日
說明:吸引受眾前往開盤現(xiàn)場參觀。實施方案略。
主題(二):神農(nóng)架野外探險生存
時間:5月2日——5月5日
說明:本活動產(chǎn)生于“武漢小資LOGO選拔賽”,從參與者、參賽者、內部認購客戶中抽取15——20人左右組團。活動可多方互動,除媒體和開發(fā)商外,還可選擇其他商家:野外生存俱樂部、運動用品銷售公司等,共同承擔費用,以減少開支。
③ 現(xiàn)場銷售
接待客戶咨詢、認購,內部認購期下定客戶改簽正式合同,辦理按揭手續(xù);客戶追蹤;刊物贈閱登記。
第三階段:強銷期 5月8日——7月
為期2個多月的強銷期,在開盤熱銷的態(tài)勢下,加強廣告攻勢和現(xiàn)場銷售力度,將城市星座的知名度迅速提升,同時,現(xiàn)場銷售全面配合,提升銷售業(yè)績。
① 廣告造勢:
“觀念改變生活”系列廣告
從不同方面闡述項目的特性為生活所帶來的改變。
傳遞信息一般為三個方面:項目工程進度、銷售情況、價格走勢;
活動信息;
《星座聯(lián)盟?城市生活讀本》出版、贈閱信息。
時間:待定
② 活動推廣:
主題(一):“城市星座?武漢小資之最”評選
主題(二):網(wǎng)絡生存大賽
主題(三):游戲精英挑戰(zhàn)賽
強銷期的活動,同樣在于強化項目的品牌形象,吸引消費者對項目的關注,并前往參觀。在活動的主題及操作模式上,可以結合當時條件下,社會的、時尚的焦點話題進行修正。
③ 現(xiàn)場銷售:
同開盤期。
在持續(xù)期、第二強銷期以及清盤階段的整合推廣操作模式同前期工作保持一致,具體操作方案及實施細則暫不提供。
另外,在活動的策劃過程中,由于相關優(yōu)惠政策的模糊,暫時無法提供此類的促銷活動,是本報告的遺憾所在,在后期實際操作過程中,將得到充實完善。
八、結束語
作為項目的營銷策劃策劃推廣方案,本報告從不同的方面闡述了公司對于項目理念的理解與把握,同時,也展示了項目操作模式和操作手法。由于時間及能力關系,報告中不足之處,還望見諒。
對于類似于城市星座:體量不大、以小戶型為主的項目,在市場上已經(jīng)出現(xiàn),而且,在2003年,會有更多的項目出現(xiàn),市場競爭也更加激烈。公司希望憑借專業(yè)的理論知識、豐富的操盤經(jīng)驗以及對武漢地產(chǎn)市場的深刻把握,為項目成功的推廣、銷售而盡力。
房地產(chǎn)營銷策劃方案怎樣做
給你一個我們自己用的作業(yè)指引
營銷策劃作業(yè)規(guī)范化流程指引
◎ 銷售周期劃分及策略
準備期: 項目立項啟動至項目預售開始之前
★ 項目入市的形象導入,認知度從無到有。
宣傳策略:以項目形象宣傳為主,內容包括項目總體介紹、區(qū)位及定位發(fā)展;媒體以電視、戶外、工地圍擋、售樓處等面向全體市場的媒介宣傳,輔以樓書和銷售單頁。
需要《營銷策劃方案評審單》 、《設計任務溝通單》(見銷售前期管理流程、作業(yè)指引)
售樓處啟用。
蓄客期 :項目開始接受市場客戶問詢及登記至開盤之前,一般在預售證取得為啟動節(jié)點。
宣傳策略:項目總體賣點歸納,樣板間開放,首期入市產(chǎn)品介紹。此期間仍以項目總體賣點宣傳為主,通過直投、售樓處接待客戶、銷售單頁。
銷售策略:重點通過蓄客,對來訪來電客戶需求進行統(tǒng)計,在前期市場調查的基礎上具體到本項目客戶的產(chǎn)品需求情況,競爭對手入市周期與產(chǎn)品特點。為下階段推出產(chǎn)品、定價提供決策依據(jù)。
需要根據(jù)《價格審批流程》完成首期入市產(chǎn)品定價及銷控;銷售團隊接待客戶說辭需以項目銷控表及《銷售手冊》為準。銷售經(jīng)理在例會上組織置業(yè)顧問分析《客戶來訪登記》中記錄的情況,將結果上報。在開盤前做銷控表及價格表。
預定房源客戶需繳納部分誠意金或定金,簽署認購協(xié)議,登記客戶信息。認購協(xié)議應包含房源信息、附屬房產(chǎn)信息、誠意金、選房成功與否后續(xù)雙方權責等內容。
開盤 :公開發(fā)售房源、簽約
開盤不是必須的銷售階段,其目的是促銷和項目宣傳。如果常規(guī)銷售已經(jīng)解決大部分銷售目標的情況下,開盤僅僅是形式,其簽約、收取房款的內容均可以在日常銷售中完成。
開盤工作內容:客戶選房及附屬物、簽約及付款(付款時間也可以另行)、現(xiàn)場宣傳推廣活動。
開盤是對銷售方案的執(zhí)行,本身就是銷售節(jié)點的手段之一,不包含策略,重在執(zhí)行流程。
持續(xù)銷售期 :包含強銷期至常規(guī)銷售階段
在有前期市場宣傳推廣及客戶積累情況下對現(xiàn)有房源自然銷售。
宣傳策略:延續(xù)原有宣傳,注意由于產(chǎn)品在建設中,未見全貌因此對項目整體優(yōu)勢及規(guī)劃、景觀等內容需要持續(xù)宣傳;同時對項目在售產(chǎn)品具體如戶型、配套以及促銷策略直接傳遞。上述兩者交替或者伴隨出現(xiàn)。
銷售策略:針對現(xiàn)有產(chǎn)品組合,按照銷售目標向客戶推薦,隨著可售房源減少,產(chǎn)品組合有限,需要增加銷售說辭及針對性促銷。同時不斷累積新客戶,注重客戶關系維護,注意現(xiàn)有促銷策略與下一步推出產(chǎn)品入市策略銜接和避免沖突。
銷售價格制定和優(yōu)惠價格促銷均需根據(jù)《價格審批流程》,并妥善填寫審批表格報批及備案。
銷售經(jīng)理通過例會制度來實時總結銷售的市場機會及抗性,幫助置業(yè)顧問即使解決問題。對累積的客戶日常管理,對處于看房、預定、簽約、付款及按揭辦理、已購房等不同階段的潛在客戶、準客戶、老客戶實時統(tǒng)計反饋。
尾盤期 :項目銷售完成90%左右
銷售策略:充分利用項目已有知名度及客戶關系營銷,針對剩余房源分析并針對性的做出促銷政策。控制銷售及宣傳預算,對項目總體營銷目標、預算評估。除必備崗位外,撤出其他銷售人員。根據(jù)《銷售過程管理流程》剩余銷售任務轉物業(yè)公司,配置一名客服專員。
價格優(yōu)惠促銷應按照《價格審批流程》中作業(yè)指引進行。
◎ 銷控目標與定價
銷控與銷售目標分解
銷控與定價策略
★ 銷控執(zhí)行
銷控作用:通過對項目房源及附屬物的銷售控制,實現(xiàn)銷售速率、價格、產(chǎn)品組合的最優(yōu)結果,贏得市場和客戶。
目標:
1、現(xiàn)有房源的最優(yōu)組合,根據(jù)戶型、面積、位置、單價等差異搭配同期推出。
2、優(yōu)質房源分期入市,促進全部房源的客戶關注度,同時有利于價格調整。
銷控表需隨銷售方案同時報批,分期推出房源時銷控變動或特殊房源銷控采用同樣報批流程。
◎ 項目定位依據(jù)
要素 內容 權重分
區(qū)域宏觀經(jīng)濟 經(jīng)濟發(fā)展階段與居民對住宅的需求直接相關,評估地區(qū)經(jīng)濟及人均可支配收入,了解市場屬于初期、緩慢發(fā)展、擴張期等。項目不超越所在地環(huán)境 30%
項目目標 對項目銷售目標、形象目標左右項目定位。定位需與銷售速度、利潤指標掛鉤。面向高端市場、中低端市場等細分。 30%
潛在客群 客戶需求偏好存在區(qū)域差異,群體差異。定位要針對客群期望并引導該期望落實為具體形象 10%
項目產(chǎn)品組合 產(chǎn)品本身塑造和區(qū)別客戶群,項目中不同產(chǎn)品可以差異定位,但需要有至少一類產(chǎn)品能主要代表項目,那么主要的項目定位宣傳圍繞代表產(chǎn)品開展。 20%
競爭環(huán)境 與競爭對手差異化或者借力跟隨,都是為了強化項目形象,與客戶群心里感受匹配。 10%
項目定位為定性指標,非價格等定量指標,并沒有組合式權重計算方法,這里的權重分指標僅提供重要性參考。
◎ 宣傳推廣及文案設計概要
★ 設計稿、文案稿件,均需使用《設計任務書》來明確變更、確認內容、討論結果、需要廣告供應商項目負責人、設計任務發(fā)出方負責人簽字確認。具體宣傳包裝任務如廣告制作、安裝、發(fā)布、活動布置等內容需使用《任務溝通函》并由上述雙方負責人簽字確認。
文案:
1、主廣告語確認:由品牌管理中心與廣告供應方溝通,提出部分廣告語選擇,出發(fā)點是項目定位。經(jīng)各中心及項目公司多方溝通后確認。
2、其他廣告語、軟性宣傳文字:通過賣點提煉、客戶群接受度分析,項目營銷團隊對綜合宣傳各類廣告語提出意見,由廣告供應商提供文案稿,經(jīng)審核修改后備案。
3、文案定稿后需培訓全體銷售人員,對宣傳內容熟悉并針對促銷廣告語做好解釋的統(tǒng)一說辭。每期銷售政策培訓應與宣傳內容相符。
設計稿:
1、 設計稿內容審核需考慮如下因素:表現(xiàn)內容與項目主體定位是否一致、基本美感、突出內容及其他傳遞內容是否清晰、詳略得當,形式或尺寸是否利于發(fā)布、投放或客戶接納使用。系列設計稿應統(tǒng)一初稿,統(tǒng)一討論,確定簽好內容銜接一致、風格統(tǒng)一或針對性明確。
2、 所有設計稿均需隨《設計任務書》留印刷稿、小樣備案。
廣告制作、發(fā)布:
1、制作、發(fā)布方均為有資質完成該任務的供應商,在發(fā)布前項目營銷負責人應對供應商資質審核。
2、廣告印刷制作等每期《任務溝通函》備案,考慮廣告制作單位成本受原材料價格等因素,用以適時核查每期制作費用波動。
3、廣告發(fā)布安裝需根據(jù)項目所在地工商、城管及可能有管轄權的政府部門提前報備報批,一般應提前15~30天進行。與廣告位擁有方簽署協(xié)議。如果該項報批手續(xù)由廣告發(fā)布商負責,應及時跟進督促,了解所有報批手續(xù)進展并留檔。
房地產(chǎn)營銷策劃書前言怎么寫(給個具體實例謝謝)?
為使整個項目更順利地得到推廣和銷售,并使銷售部門與企劃部門之間的工作更為默契和協(xié)調,保證各項工作不因雙方溝通不足而造成停滯,特根據(jù)目前情況制定本營銷企劃方案(其中,廣告推廣與新聞炒作部分均另案分階段提出)。
在一個崇尚英雄的行業(yè),當住宅的孤傲群芳已成為過去時,商業(yè)地產(chǎn)將締造更多的傳奇。但值得開發(fā)商注意的是,雖然同出地產(chǎn)體系,商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)操作、經(jīng)營理念與住宅卻有著很大的不同。主要體現(xiàn)在:
差異1:作為動態(tài)地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)主要依靠經(jīng)營獲得收益,需要依托于地段價值和經(jīng)營特色;
差異2:商業(yè)性更強,對開發(fā)商和物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營、管理水平要求提高;
差異3:商業(yè)建筑的土地出讓金要比住宅高,土地出讓年限只有40年;
差異4:繳納的費用不同。水、電、氣、熱等需按專門的商業(yè)市政標準繳費;
差異5:后期的裝潢、經(jīng)營、維護等費用大;
差異6:商業(yè)物業(yè)開發(fā)回報利潤高,通常是住宅投資的2-4倍;
差異7:房地產(chǎn)開發(fā)商與商家的合作聯(lián)合將是以后商業(yè)物業(yè)開發(fā)的趨勢。
商業(yè)地產(chǎn)是繼居住型物業(yè)之后更一層的投資境界。商業(yè)地產(chǎn)不是講概念,注重一下戶型和環(huán)境就能銷售,商業(yè)地產(chǎn)的投資價值還跟所在地點區(qū)域的商業(yè)氛圍是否濃厚相關。具體說來,建什么業(yè)態(tài)、在何處建以及建成后的經(jīng)營形式如何,都需要有一個科學的整體策劃、正確的功能定位。商鋪所代表的,不再只是一個鋪面,更多的是,隱藏在鋪面后面的無限獲利空間。
兵法云:“謀定而后動”,在日趨發(fā)展成熟的房地產(chǎn)開發(fā)中,樓盤要想賣得好,前期的策劃就必須做到位。房地產(chǎn)策劃是一種高層次的投資咨詢活動,它的基本職責就是要幫助投資者正確選擇投資方向,做好市場定位、產(chǎn)品定位、價格定位,并采用適當?shù)臓I銷推廣組合策略,以實現(xiàn)理想的投資目標。
好的策劃離不開前期調研,只有了解市場才能更好的做好市場。我們只有準確的把握市場,創(chuàng)造出符合市場定位,滿足市場需求的產(chǎn)品,才能使我們的產(chǎn)品在激烈的房地產(chǎn)競爭浪潮中站穩(wěn)腳跟。
我們通過對江陽商貿城宏觀環(huán)境以及方地產(chǎn)市場的初步調研,得出了一些我們對商業(yè)物業(yè)房地產(chǎn)市場的看法和觀點以及對本項目的理解和建議,但這只是彼此之間所有工作的初次嘗試,我們將在此基礎上與貴司密切溝通和交流,希望將我們的合作不斷深化下去。
隨著麗水灣項目各項工作的順利進行,同時依托政府政策的利好改變、區(qū)域房地產(chǎn)市場的良性變化,本項目即將進入緊張的開工及開盤準備工作。我們在對麗水灣保持信心的同時,也應該隨時做好迎接市場挑戰(zhàn)的準備,下面我們就項目的整合推廣與市場營銷做出定性定量的安排,而且我們將預留調整和補充的空間,從而保證高速高效高質地完成麗水灣的銷售與服務工作。
首先,衷心感謝貴司對敝司的支持和信任,為我們提供一個可以充分發(fā)揮的機會。在此,謹祝我們合作愉快,項目的銷售成績可以寫上精彩的一頁!
就天奧的銷售策劃工作,我們本著一貫認真嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L,就項目的實際情況,結合最新的市場動態(tài),力求為本項目找到最佳的策劃方案,為貴司贏取最大的經(jīng)濟效益和社會效益。
本營銷推廣企劃方案三大部分構成:
對天奧所在的市場分析、消費群研究,以及認識項目本身
——認識市場·認識自己
依據(jù)市場及目標消費群的需求,擬定我們在產(chǎn)品、價格、主題概念上的競爭力
——為他們需求而打造的產(chǎn)品
對項目整體推廣的主線擬定、媒體選擇、并作出前期階段性部署
——讓他們選擇天奧的載體
希望本報告能夠提供關于天奧的若干核心思路和關鍵內容。本報告:
力求對天奧理念全面整體地理解;
在此基礎上系統(tǒng)連續(xù)思考,包括細分、延伸、深化和整合;
盡量著眼于具有一定高度和扎實深度,并具有較強可實施及可操作性;
本報告力求能透徹理解、創(chuàng)意思考、完整論述、嚴密依據(jù)、整體突破,具較強可實施操作性。
現(xiàn)在我們立即延伸本報告相關內容。
致泰華地產(chǎn):
非常榮幸接受貴司委托,為貴司項目提供我司的專業(yè)服務。
通過對貴司該項目規(guī)劃設計的理解,我司認為這是一個值得我司傾注熱情與智慧為之服務的高質素項目,同時,我司對具有如此前瞻目光締造該項目的您和您的團隊表示由衷的敬意,你們對項目高品質的追求將激發(fā)我們對該項目高品質營銷的熱情。
根據(jù)目前我們對項目周邊環(huán)境和項目地塊的了解,結合綜合的市場調研,我們認為,寶安房地產(chǎn)整體發(fā)展水平亟待新的大飛躍,我們相信,通過貴司的 支持結合我司的專業(yè)服務,有望成為這次大飛躍的成功起跳者。
對于貴司項目推廣之強大信心,建立在我司七年來深港兩地房地產(chǎn)市場的摔打。作為資深的專業(yè)地產(chǎn)廣告公司,我們具有多樣化的樓盤推廣經(jīng)驗,如羅湖“樓王”《長豐苑》《百仕達花園》香港巡回展銷深圳十大明星樓盤《海洋之心》和《長城盛世花園》《世紀村》等大型樓盤的全程代理推廣,為我們操作本項目提供堅實的市場經(jīng)驗。
我們有理由相信,在本項目卓越品質的基礎上,結合我司專業(yè)熱情的廣告代理服務,本項目一定能取得預料的成功。
我們的策劃觀
當今的市場可以說是瞬息萬變,波煙云詭。其入世在即,整個大陸市場面臨著一次更新的考驗。市場里的任何一個環(huán)節(jié)均有可能牽一而動全身。而作為龍頭行業(yè)的房地產(chǎn)市場,更是處在經(jīng)濟浪潮的顛峰。要想保持顛峰狀態(tài)。就必須比其它行業(yè)更敏銳,反應更迅速,在這個戰(zhàn)場上沒有絕對的勝者,也沒有絕對的敗者,關鍵在于時刻保持最冷靜的頭腦,密切地跟蹤市場,了解掌握必備的信息,據(jù)此制定出最有效的策略,并實行于謹密之下。
我們新業(yè)人憑的是專業(yè)素質,倚的是敬業(yè)精神,信心是我們做任何事的必備。竭誠為客戶提供最好的服務是我們的服務宗旨。
新業(yè)地產(chǎn)顧問
前 言
中海外在上海的歷史是輝煌的。西區(qū)和南區(qū)的戰(zhàn)無不勝是其信心的源泉,但是這一次,中海面臨的是一場空前嚴峻的考驗,因為和平南苑項目和中海的其它項目有著巨大的差別。
一、超級大戰(zhàn)場的競爭形勢
虹口區(qū)、楊浦區(qū)交接處的大連路是東區(qū)最大的戰(zhàn)場之一,其中個案的銷售競爭,尤其是價格競爭明顯白熱化。區(qū)域傳統(tǒng)“龍頭老大”同濟房產(chǎn)也不得不以低調價格的姿態(tài)出現(xiàn),故本案的市場切入將是一個需要細致研究的問題。
二、在上海幾乎最不接受高層的楊浦區(qū)造大高層
這是一個觀念改變的問題,發(fā)展商不能改變客戶的觀念,就只能被客戶改變自己。但是以往的個案都沒有做好,和平一期最后的傾銷,典型地說明了這一點。從理論上講,中海完全有實力去塑造區(qū)域觀念,但實際上,對于這樣一塊極度陌生的土地,一個風云變幻的市場,中海會一帆風順嗎?
三、80萬/套的電梯公寓房幾乎完全超出了這一區(qū)域的“法定”范圍
這樣的客層較難由經(jīng)驗把握,或者說,這樣的客層尚需引導,引導的范圍涉及全市。這就是本案主力總價面臨的挑戰(zhàn),如果沒有突破性的推廣策略,前景并不樂觀。
我們建議,這樣特別的個案應該與專業(yè)代理商一起探索。而選擇代理商的條件將依次是代理楊浦個案經(jīng)歷、品牌個案經(jīng)歷、以及與大型發(fā)展商合作的經(jīng)歷等。
摘 要
我們對雙花園項目周邊的市場進行了調查與分析。通過我們的分析,我們認為目前市場建筑技術含量在提高,樓體立面、戶型及使用率均比較好。同時購買房產(chǎn)的客戶對戶型的選擇更加合理實用,客戶對價格方面的敏感程度降低,取而代之的是對項目綜合方面的考慮。
同時,我們也對本項目進行了認真的研究與分析。通過我們的分析,我們認為本項目在地理位置、現(xiàn)房發(fā)售等方面有一定的優(yōu)勢。同時,在戶型設計、使用率、立面、社區(qū)環(huán)境、價格體系等方面存在一定的問題。
為了更好的完成項目的銷售任務,最大化保證發(fā)展商的利益,我們對項目的營銷方案進行了分析和調整,提供了初步的銷售方案、現(xiàn)場包裝方案和宣傳推廣方案。
我公司具有多年的銷售經(jīng)驗和科學的管理體系。我們在客戶資源、網(wǎng)絡資源等方面均有很好的優(yōu)勢。我們本著為發(fā)展商負責、對項目負責的態(tài)度開展我們的工作。
真誠希望能攜手合作。
前 言
“決斷于謀劃,善行于智慧”,受成都人民置業(yè)的委托,我司為其在互助路區(qū)域的項目進行全程營銷策劃,經(jīng)過深入細致的調查研究及分析,形成了此報告。
本報告針對項目的特殊性,采用各種適用的調研方法、調研手段,獲取第一手真實的市場相關信息和數(shù)據(jù),在此基礎上結合業(yè)界前沿的理論和行業(yè)技術,形成了我們對該項目的真實認知和感受。
我們在進行項目的調查過程及策劃過程中,絲毫不敢大意,專業(yè)責任感和職業(yè)道德,保證了本次報告及其建議的科學性、真實性以及可參考性。結合項目實際和我們積累的豐富經(jīng)驗,形成了以下營銷策劃報告。
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