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商業(yè)綜合體設(shè)計

1、規(guī)劃總平面設(shè)計。結(jié)合人流、車流方向等因素合理布局地塊，使之和周邊環(huán)境相融合。 2、交通流線的布局。有平面和立體式兩種方式。兩種方式有機的結(jié)合，將形成運行暢通的交通流線。 平面主要采取人車分流方式為主，其優(yōu)點是流線清晰，交通干擾相對較少，安全通行性更好，但流線較長，為了保證人流的方便而不利于車流的通行。 立體式交通將人流車流分配在不同的空間高度，大幅度減少了不同交通之間的干擾，提高了空間利用效率和地面交通壓力。 地下車庫出入口、消防車道也應與人流不產(chǎn)生干擾，貨流應設(shè)在偏僻的地塊，減少對商業(yè)綜合體整體美觀的影響。 3、整體功能布局。在功能配置上做到裙房商場一體化布置，達到商業(yè)聚集效應，通過空間整合及業(yè)態(tài)的功能布局發(fā)揮最大的商業(yè)價值。 分析項目基地周邊的地塊的建設(shè)情況和交通情況，得出項目可利用的交通要素，在此基礎(chǔ)上進行總平面設(shè)計和交通流線組織分析，區(qū)分辦公、公寓、住宅、商場等功能實體并組織流線和入口，力圖通過合理的總圖布局和流線組織把握好該商業(yè)綜合體的復雜性。然后在市場定位和項目規(guī)劃設(shè)計的基礎(chǔ)上進行商場功能與業(yè)態(tài)布局，最后進行總體功能分區(qū)和平面布局。

商業(yè)綜合體可行性報告怎么寫

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1 總論 1

1.1 項目概況 . 1

1.1.1 項目名稱. 1

1.1.2 建設(shè)地址. 1

1.1.3 建設(shè)單位. 1

1.1.4 建設(shè)內(nèi)容. 1

1.1.5建設(shè)規(guī)模 . 2

1.1.6項目建設(shè)投資 . 2

1.1.7資金籌措 . 2

1.1.8建設(shè)周期 . 2

1.2 編制依據(jù) . 2

1.3 研究過程及內(nèi)容 . 3

1.4 研究結(jié)論 . 3

1.5 主要經(jīng)濟技術(shù)指標 . 4

2 項目提出的背景及建設(shè)必要性 6

2.1 項目提出的背景 . 6

2.1.1項目建設(shè)符合**相關(guān)商貿(mào)規(guī)劃和發(fā)展方向 . 6

2.1.2**市具有成為食品流通樞紐的區(qū)域、資源優(yōu)勢 . 7

2.1.3生活水平提高，消費觀念轉(zhuǎn)變，推動副食品市場轉(zhuǎn)型升級 . 7

2.2 項目建設(shè)必要性 . 8

2.2.1項目的建設(shè)是促進**商品市場提升改造的需要 . 8

2.2.2項目建設(shè)是擴大內(nèi)需、豐富副食品流通渠道的需要 . 8

2.2.3項目的建設(shè)是推動農(nóng)村工業(yè)化發(fā)展的需要 . 9

2.2.4項目的建設(shè)是帶動地方經(jīng)濟發(fā)展，推動富民創(chuàng)業(yè)的需要 . 9

3 市場需求分析 . 11

3.1我國食品行業(yè)發(fā)展趨勢分析 11

3.1.1食品消費趨勢 11

3.1.2食品流通趨勢 12

3.1.3副食品行業(yè)發(fā)展新趨勢 12

3.1.4 副食品流通渠道特征. 13

3.1.5 食品消費流通特征對本項目的啟示 14

3.2區(qū)域副食品市場發(fā)展分析 15

3.2.1 傳統(tǒng)副食品交易市場特征分析 15

3.2.2 傳統(tǒng)副食品市場發(fā)展艱難 15

3.2.3副食品市場發(fā)展動向 16

3.3**副食品市場分析 17

3.3.1**副食品市場現(xiàn)狀分析 17

3.3.2**副食品市場存在問題 18

3.4本項目競爭優(yōu)勢分析 21

3.4.1 副食品市場存在發(fā)展空間 21

3.4.2 區(qū)位及交通優(yōu)勢 23

3.4.3 項目定位及規(guī)劃優(yōu)勢 24

3.4.4 專業(yè)運營優(yōu)勢 25

3.4.5政策環(huán)境優(yōu)勢 25

4 項目選址與建設(shè)條件 . 27

4.1項目地址 27

4.1.1選址原則 27

4.1.2地理位置 27

4.1.3地塊現(xiàn)狀 27

4.2項目建設(shè)條件 28

4.2.1自然條件 28

4.2.2交通條件 29

5 項目定位 . 29

5.1項目定位原則 29

5.2項目整體定位 31

5.3項目功能定位 31

5.3.1項目功能定位原則 31

5.3.2項目實現(xiàn)商業(yè)功能 32

5.3.2項目具體功能定位現(xiàn)實 33

6 項目建設(shè)方案 . 39

6.1總平面布置方案 39

6.1.1總平面布置指導原則 39

6.1.2總平面布置方案 39

6.2項目建設(shè)規(guī)模方案 39

6.2.1項目建設(shè)總規(guī)模 39

6.2.2規(guī)模方案 40

6.3項目建設(shè)內(nèi)容 41

6.3.1副食品商城 41

6.3.2 商住一體辦公區(qū) 44

6.3.3 住宅配套區(qū) 45

6.3.4 市場信息化工程建設(shè) 46

7 項目運營 . 47

7.1完善專業(yè)市場整體配套：更好的為市場商家及消費者服務 47

7.2五大措施做好項目運營：為市場的騰飛奠定堅實基礎(chǔ) 47

7.3專業(yè)化運營團隊：以現(xiàn)代商業(yè)服務能力實現(xiàn)市場價值 49

7.4 領(lǐng)先發(fā)展戰(zhàn)略：確保市場成功運營 . 50

8 環(huán)保、消防及節(jié)能 . 51

8.1 環(huán)境保護 . 51

8.1.1環(huán)境評價標準 51

8.1.2施工期環(huán)境影響分析 51

8.1.3運營期環(huán)境影響分析 52

8.2消防 53

8.2.1消防工作方針 53

8.2.2消防措施 53

8.3節(jié)能 53

8.3.1設(shè)計要求 53

8.3.2節(jié)能措施 54

9 項目實施進度 . 55

9.1項目實施說明 55

9.2項目實施進度安排 55

10 投資估算和資金籌措 57

10.1投資估算. 57

10.1.1 編制依據(jù). 57

10.1.2 估算說明. 57

10.1.3 投資估算范圍. 57

10.1.4流動資金估算 . 58

10.1.5項目總投資及構(gòu)成 . 58

10.2資金籌措. 58

11 財務評價 59

11.1財務評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選擇. 59

11.1.1項目計算期 . 59

11.1.2項目實施進度 . 59

11.1.3新增定員與工資總額 . 59

11.2項目收入及成本分析. 59

11.2.1項目收入分析 . 59

11.2.2項目出租物業(yè)總成本分析 . 60

11.3項目經(jīng)濟效益分析. 61

12 項目建設(shè)社會效益 62

12.1打造品牌特色市場，引領(lǐng)**副食品消費文化. 62

12.2促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，推動農(nóng)村工業(yè)化進程. 62

12.3 擴大就業(yè)，吸引人才，富民創(chuàng)業(yè) 63

12.4參與國際交流競爭，帶動**工業(yè)踏足世界舞臺. 63

休閑商業(yè)綜合體與步行街區(qū)，如何規(guī)劃設(shè)計增加人氣？

休閑商業(yè)是由消費者的消費需求及消費行為變化催生的一種新型商業(yè)業(yè)態(tài)。在這一形態(tài)下，休閑娛樂不再是購物的點綴，反而成為消費的主要對象；購物也不再是人們消費的第一目標，消磨時光、商務接待、與家人朋友聚餐等各種休閑需求超越了購物，成為了消費動力。綠維文旅董事長林峰博士認為，以消費體驗為核心的業(yè)態(tài)成為商業(yè)街區(qū)和休閑商業(yè)地產(chǎn)關(guān)注的重點，吸引力和業(yè)態(tài)創(chuàng)新是未來休閑商業(yè)發(fā)展的主要要素和重要方向，創(chuàng)意型業(yè)態(tài)是休閑商業(yè)的生力軍；休閑消費業(yè)態(tài)升級是休閑商業(yè)成功的關(guān)鍵，也必將成為引領(lǐng)新型城鎮(zhèn)化和旅游發(fā)展的新趨勢和潮流。休閑商業(yè)街區(qū)是城鎮(zhèn)和景區(qū)的血管，綠維文旅作為全國知名的旅游規(guī)劃設(shè)計院，旅游綜合開發(fā)運營智庫，擁有旅游規(guī)劃甲級、建筑設(shè)計乙級、景觀設(shè)計乙級等國家資質(zhì)，以“創(chuàng)意經(jīng)典?落地運營”為理念，專注于城鎮(zhèn)、景區(qū)的休閑商業(yè)規(guī)劃設(shè)計與開發(fā)運營服務十余年，總結(jié)形成了休閑商業(yè)街區(qū)規(guī)劃打造的“五化手法”、設(shè)計“四大要點”，在都市休閑部落、休閑步行街、休閑商務區(qū)、歷史文化休閑街區(qū)、商街夜市、古鎮(zhèn)休閑商業(yè)、休閑商業(yè)綜合體、景區(qū)商業(yè)街等方面也形成了系列的專題研究和規(guī)劃設(shè)計打造方法，并形成了國務院點贊的臨夏八坊十三巷文旅融合改造模式、鹽瀆明城人文商業(yè)復興模式、鹽文化休閑商街--鹽鎮(zhèn)水街、西寧商業(yè)巷景觀設(shè)計與業(yè)態(tài)規(guī)劃、樓蘭民俗風情街立面改造、霍爾果斯跨國商業(yè)綜合體、動漫水街等經(jīng)典案例。旅游小鎮(zhèn)的街區(qū)是旅居混合的休閑街區(qū)，可以區(qū)分為：1. 綜合商業(yè)服務街區(qū)：以綜合性的商業(yè)服務為主，提供購物、餐飲、休閑、商務等綜合的生活旅游服務功能，以及酒店、賓館、客棧等游客居住場所。商業(yè)街主要分為緊湊型和舒展型。2. 商住混合街區(qū)：除了旅游商業(yè)服務之外，還提供小鎮(zhèn)居民常住功能。3. 休閑養(yǎng)生特色居住街區(qū)：街區(qū)居住對象多為停留時間較長，具有養(yǎng)生養(yǎng)老需求的特殊游客，商業(yè)服務配套應針對這一群體，進行專項設(shè)計。4. 普通居住街區(qū)：居住對象為小鎮(zhèn)居民，商業(yè)配套服務對象多為小區(qū)居民。街區(qū)規(guī)劃設(shè)計理念應注意交通慢行，人車分離的街區(qū)交通；尺度適當，建筑風格統(tǒng)一；商業(yè)配置合理，空間多變利用；景觀細節(jié)精致，獨具文化魅力；旅居結(jié)合的設(shè)施配置。綠維文旅認為，旅游小鎮(zhèn)商業(yè)休閑街區(qū)在旅游規(guī)劃設(shè)計中可以運用“五化手法”，即特色差異化、體驗生活化、休閑娛樂化、細節(jié)精致化、生態(tài)持續(xù)化。最后一個好的街區(qū)應該滿足不同年齡、不同層次人群各種活動的要求。因此街區(qū)必須具有宜人的尺度、合理的步行路線、良好的路面條件和適合的長度?！?/p>

商業(yè)地產(chǎn)營銷方案

北 奧 公 館

營銷推廣策略報告

2004年11月8日

北京中原

北奧公館專案組

1、項目SWOT分析

1．1優(yōu)勢

? 位于奧運核心腹地

? 純板樓居住型小社區(qū)

? 分戶式中央空調(diào)及封閉立體車庫

? 準現(xiàn)房銷售

? 區(qū)域內(nèi)比較完善的配套設(shè)施

1．2劣勢

? 價格創(chuàng)區(qū)域新高

? 銷售現(xiàn)場環(huán)境混亂

? 目前周邊交通條件并不理想

? 售樓處與項目現(xiàn)場分離

1．3機會

? 奧運主題為本項目帶來更大的升值空間

? 區(qū)域內(nèi)整體供給量不大

? 市政及配套設(shè)施將逐步完善

1．4威脅

? 交通情況改進時間待定

? 奧運地產(chǎn)的逐漸降溫

以上為本項目的SWOT大綱分析，可以通過機會與劣勢，威脅與優(yōu)勢的互補最大程度上的降低項目風險，提升產(chǎn)品市場競爭力，完成項目完美推廣計劃。

2、銷售周期

2．1北京市房地產(chǎn)市場銷售周期說明

我司認為入市時機，并不是指時間概念上固定的選擇，而應是根據(jù)項目自身的實際情況和市場環(huán)境所決定的。因此，本項目推出的成功與否，并不能單純的選擇每個固定時間點來實現(xiàn)，而是應該要把前期的鋪墊工作籌備完善，透徹了解時間段的市場經(jīng)濟周期，在具備較成熟的開盤條件下，再切入市場。

北京市房地產(chǎn)市場銷售周期走勢分析

北京房地產(chǎn)市場銷售有明顯的季節(jié)性，根據(jù)我司對區(qū)域市場仔細調(diào)研和深入分析以及對北京房地產(chǎn)市場的總體走勢分析和顯示，目前北京房地產(chǎn)市場的銷售周期是從每年的5月份開始，然后持續(xù)加溫，直至11月份，而這段時間里，又以5、6月份和9、10月份的銷售活動最為頻繁。

2．2本項目推廣特點說明

? 2004年11月我司開始接觸本項目

? 項目主體結(jié)構(gòu)年底均將封頂，工期使銷售刻不容緩

? 樣板間及售樓處于11月底投入使用

? 目前項目現(xiàn)場情況混亂，對于銷售有不利影響且會持續(xù)至2005年初

? 周邊道路交通條件在短時間內(nèi)不能得到完全的改善

? 2004年底大屯路斷路整修

? 2004年底科薈路通車交付使用

? 位于北四環(huán)的售樓處現(xiàn)場與項目現(xiàn)場有一定的距離

2．3本項目銷售周期說明

本項目銷售周期為2004年12月1日起至2006年5月31日止，共計18個月。根據(jù)以上推廣特點，綜合項目自身情況，我司建議本項目2004年12月進入市場開始銷售，具體推廣周期可分為市場亮相及客戶積累期等五個階段。各階段具體時間分布如下表：

銷售周期分布表

銷售周期 時間結(jié)點

市場亮相及客戶積累期 2004年12月1日至2005年2月

第一強銷期 2005年3月至2005年6月

第一調(diào)整期 2005年7月至2005年8月

第二強銷期 2005年9月至2005年11月

第二調(diào)整期 2005年12月至2006年3月31日

尾盤期 2006年4月至2006年5月

2．4本項目銷售任務說明

本項目銷售計劃表

項目銷售任務 計劃完成

可銷售住宅面積 套數(shù) 套數(shù)

76561.84平方米 540套 486套

銷售任務明細表

周期 月份 工期進展情況 銷售條件 完成套數(shù)（套） 備注

市場亮相及客戶積累期 2004年12月初 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 樣板間及北四環(huán)售樓處投入使用 5

本銷售計劃在保證工期及相關(guān)工作配合到位之前題下制定，如有變動以當時具體情況為準。

2005年1月 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 工地圍檔及現(xiàn)場包裝制作完成 15

2005年2月 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 銷售工具制作完成 10

強銷期 2005年3月 開始進行外立面施工 具備完善的銷售條件 29

2005年4月 開始進行外立面施工 具備完善的銷售條件 35

2005年5月 開始進行外立面施工 具備完善的銷售條件 40

2005年6月 外立面施工基本完成，項目基本達到現(xiàn)房狀態(tài) 具備完善的銷售條件 50

第一調(diào)整期 2005年7月 樓內(nèi)公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30

2005年8月 樓內(nèi)公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30

第二強銷期

2005年9月 樓內(nèi)公共部分裝修及整理工作 具備完善的銷售條件 50

2005年10月 工地現(xiàn)場整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 40

2005年11月 工地現(xiàn)場整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 30

第二調(diào)整期 2005年12月 驗收合格具備交房條件 具備完善的銷售條件 14

2006年1月 辦理入住 具備完善的銷售條件 18

2006年2月 辦理入住 具備完善的銷售條件 10

2006年3月 辦理入住 具備完善的銷售條件 25

尾盤期 2006年4月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷售條件 25

2006年5月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷售條件 30

總計 486

3、推廣策略

3．1本項目客戶群特征

? 在亞運村區(qū)域工作或生活

? 在中關(guān)村區(qū)域工作

? 追求寧靜安逸健康舒適的生活氛圍

? 部分客戶有二次置業(yè)的需求

? 購房更加理性

? 對奧運房產(chǎn)有很高的認同，認同區(qū)域升值潛力

? 有一定的經(jīng)濟實力

3．2項目賣點梳理

? 地處奧運中央腹地，新興富都市中心

? 產(chǎn)品自身優(yōu)勢

10—14層板式小高層

體量適中，共540套

純居住的居住舒適性

現(xiàn)代化暖色外立面、國際化居所、暖意融融

蘇式庭院：內(nèi)外融合，綠意盎然

高端智能化配套：美國分戶式中央空調(diào)

封閉式小區(qū)管理，居住安全舒適

停車管理：封閉立體車庫，節(jié)省空間

準現(xiàn)房發(fā)售，購買更有信心

? 區(qū)域內(nèi)稀缺性

? 項目較高的升值空間

3．3賣點整合

區(qū)域、產(chǎn)品、稀缺性

3．4推廣手段

? 三板斧

區(qū)域：“奧運中央腹地，新富都市中心”

產(chǎn)品：“尊貴奧運板樓”

稀缺性：“鉆石般稀有”

? 七種武器

“中等社區(qū)，舒適生活”

“詮釋純居住空間，私享大宅”

“分戶式空調(diào)，高品質(zhì)享受”

“準現(xiàn)房發(fā)售，購買更有信心”

“現(xiàn)代化暖色外立面、國際化居所、暖意盎然”

“蘇式庭院?小橋流水的精致生活”

“封閉小區(qū)管理，安心居住場所”

? 一招制敵

“奧運區(qū)域內(nèi)成熟板樓”

3．5媒體選擇策略建議

3．5．1媒體選擇策略原則

結(jié)合項目五大銷售周期，及不同周期推廣訴求點，合理選擇媒體，以達到最少費用最大成交的效力。

3．5．2媒體選擇

報廣

選擇《北京青年報》和《北京晚報》、《新京報》，以半版為主、雙通為輔，加強項目推廣的針對性。

輔助媒體

由網(wǎng)絡及業(yè)內(nèi)專業(yè)雜志組成，選擇新浪網(wǎng)和《萬房》、《樓市》、《新地產(chǎn)》、《安家》等雜志，進行項目形象的建立和賣點的 宣傳。

3．5．1宣傳方式

在媒體推廣過程中，依靠產(chǎn)品優(yōu)勢和相對持續(xù)性的主力媒體及網(wǎng)絡多角度、立體、擇時投放，高亮點頻率曝光方式，建立市場知名度，加深市場認知。軟文炒作增加曝光密度，例如：通過客戶通訊以項目進展或文化等領(lǐng)域的動態(tài)進行軟性宣傳以縮短銷售期 。

3．5．2媒體選擇及推廣費用明晰

為了讓市場充分了解本項目，通過媒體宣傳項目的各項優(yōu)勢，展現(xiàn)開發(fā)商的實力。使市場認識到本案較高的綜合品質(zhì)，打破以往信息不對稱的不利態(tài)勢 。各月份推廣主題及費用如下：

市場推廣媒體選擇表

周期 月份 媒體選擇情況 媒體訴求點 具體金額

市場亮相及客戶積累期 2004年12月 《北京青年報》整版硬廣配軟文

《樓市》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文 地域性優(yōu)勢明顯

產(chǎn)品稀缺性及升值潛力 42萬

2005年1月 《北京晚報》 半版硬廣配合軟文

《北京青年報》半版硬廣配合軟文

《萬房》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文 地域性優(yōu)勢明顯

產(chǎn)品稀缺性及升值潛力 42萬

2005年2月 《北京青年報》半版硬廣配合軟文

《新京報》半版硬廣配合軟文

《樓市》一版的軟文 產(chǎn)品獨特性的體現(xiàn)與標榜 40萬

強銷期 2005年3月 《北京青年報》2次半版硬廣

《北京晚報》 半版硬廣配合軟文

《新地產(chǎn)》內(nèi)業(yè)軟文 本產(chǎn)品分戶式中央空調(diào)的獨有性及項目私密性 42萬

2005年4月 《北京青年報》半版硬廣配合軟文

《北京晚報》 半版硬廣配合軟文

《新京報》半版硬廣配合軟文 本產(chǎn)品分戶式中央空調(diào)的獨有性及項目私密性 42萬

2005年5月 《北京青年報》2次半版硬廣

《新京報》半版硬廣配合軟文

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面，鋁包木窗及社區(qū)園林 ） 44

2005年6月 《北京青年報》整版硬廣

《北京晚報》 半版硬廣配合軟文

《樓市》內(nèi)頁一版硬廣

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面，鋁包木窗及社區(qū)園林 ） 64萬

平銷期 2005年7月 《北京青年報》2次半版硬廣

《萬房》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文 項目熱銷及地域市場成熟性的整合 62萬

2005年8月 《北京青年報》半版硬廣

《北京晚報》 半版硬廣配合軟文

《安家》內(nèi)業(yè)硬廣配合軟文 項目熱銷及地域市場成熟性的整合 62萬

第二強銷期 2005年9月 《北京青年報》2次半版硬廣

《樓市》內(nèi)頁一版硬廣

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 金秋季節(jié)“一板尊天下” 55萬

200年10月、 《北京青年報》2次半版硬廣

《北京晚報》半版硬廣

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 金秋季節(jié)“一板尊天下” 55萬

2005年11月 《北京青年報》2次整版硬廣

《北京晚報》2次半版硬廣 現(xiàn)房發(fā)售與其相對

私密性的創(chuàng)意整合

44萬

第二調(diào)整期

2005年12月 103.9電臺廣告5天

《北京晚報》半版硬廣

《樓市》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文 現(xiàn)房發(fā)售與其相對

私密性的創(chuàng)意整合 40萬

2006年1月 103.9電臺廣告10天

《北京青年報》整版硬廣

《樓市》內(nèi)頁一版硬廣

現(xiàn)房發(fā)售與其相對

私密性的創(chuàng)意整合 40萬

2006年2月 103.9電臺廣告6天

《北京青年報》整版版硬廣

《樓市》內(nèi)頁一版硬廣

現(xiàn)房發(fā)售與其相對

私密性的創(chuàng)意整合 40萬

2006年3月 103.9電臺廣告6天

《北京青年報》整版版硬廣

《萬房》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文

現(xiàn)房發(fā)售與其相對

私密性的創(chuàng)意整合 40萬

尾盤期 2006年4月 《新地產(chǎn)》內(nèi)業(yè)軟文

《北京青年報》整版硬廣

《新京報》半版硬廣配合軟文

“現(xiàn)房入住私享豪邸”

48萬

2006年5月 《北京青年報》整版硬廣

《安家》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文

《北京晚報》半版硬廣 “現(xiàn)房入住私享豪邸”

48萬

總計 850萬

3．6價格策略

3．6．1項目價格制定原則

? 從項目各個單位的實際情況出發(fā)；

? 充分考慮開發(fā)商的利潤回報；

? 緊密聯(lián)系項目工程進度；

? 結(jié)合項目銷售策略和項目的銷售預期。

3．6．.2本案執(zhí)行“平開高走”的價格策略

? 房地產(chǎn)產(chǎn)品在整個推廣過程中會隨著工程進度的進展并結(jié)合不 同的銷售階段，價格不斷攀升，給客戶造成一定的壓力，促成其盡快成交，對預先購房的客戶，同時也起到一定的穩(wěn)定作用。

? 根據(jù)以上情況，在開盤即認購階段往往價格做出一定的讓步，給后期價格的提升預留出合理空間。

? 市場亮相及客戶積累期如果價格太高，有挫傷市場的潛在風險，同時對消費者的購買信心、項目的美譽度及形象亦有一定程度的負面影響，一旦不成功，局面極難扭轉(zhuǎn)。

? 為了保證項目操作的穩(wěn)妥性，建議本項目執(zhí)行“平開高走”的價格策略。

? 后期具體價格與上調(diào)單價將根據(jù)市場實際情況作適度調(diào)整。

4、推廣方案

4．1推廣主線

? 市場亮相及客戶積累期（2004年12月初—2005年2月）

本銷售周期意在將項目推向市場，提升項目市場認知度，吸引目標客群的關(guān)注，從而達到積累有效客戶的目的。從推廣上講應當集中宣傳項目的宏觀優(yōu)勢，即區(qū)域優(yōu)勢及主要的產(chǎn)品優(yōu)勢，使目標客群能夠?qū)㈨椖苛袨槠渲脴I(yè)的選擇，為強銷期打下良好的基礎(chǔ)。

在本銷售周期內(nèi)，主要將“奧運中央腹地，新富都市中心”、“尊貴奧運板樓”以及“鉆石般稀有”這“三板斧”做為此階段報廣宣傳主題。通過這三個主題三管其下，引起人們的關(guān)注，宣傳項目優(yōu)勢，讓本項目逐步在市場中樹立形象，吸引業(yè)內(nèi)人士和客戶的注意。樹立項目中高檔次的產(chǎn)品形象。

? 第一強銷期（2005年3月—2005年6月）

這一階段主要利用輔助媒體，充分展現(xiàn)項目的各個賣點，以此向市場充分展現(xiàn)項目優(yōu)勢，誘導客戶的購買欲，本階段推廣主題以、“中等社區(qū)，舒適生活”和“詮釋純居住空間，私享大宅”以及“分戶式空調(diào)，高品質(zhì)享受”這七種武器中的三種主要突出社區(qū)規(guī)模、純居住和智能化三方面明確我們項目的品質(zhì)，從而使項目推廣從形象訴求逐步過渡到產(chǎn)品訴求。

? 第一調(diào)整期（2005年7月—8月）

進入調(diào)整期，推廣力度隨之減弱，在此階段只需根據(jù)項目工期的進展，繼續(xù)宣傳項目產(chǎn)品賣點，通過推廣積累新客戶，同時促成老客戶成交。該階段推廣主題為“準現(xiàn)房發(fā)售，購買更有信心”和“現(xiàn)代化暖色外立面、國際化居所、暖意盎然”

? 第二強銷期（2005年9月—11月）

這個階段項目的形象和產(chǎn)品已經(jīng)在市場中有了較大的認知度，而隨著園林景觀的建成以及現(xiàn)場形象的改觀，通過集中宣傳必將掀起新一輪銷售高峰。本階段推廣主題為“蘇式庭院?小橋流水的精致生活”“封閉小區(qū)管理，安心居住場所”

? 第二調(diào)整期（2005年12月—2006年3月）

本階段項目處于辦理入住階段，此階段開發(fā)商精力大部分集中在收樓及辦理入住上，同時又正直房地產(chǎn)銷售淡季，此時降低推廣力度，只要借入住一事在市場上造勢，維持樓盤的平穩(wěn)銷售，同時順利完成入住的辦理。

? 尾盤期（2006年4月—2006年5月）

本階段前期銷售的部分應該順利完成入住，此時又迎來了房地產(chǎn)的強銷期，此階段以“奧運區(qū)域內(nèi)成熟板樓”作為市場訴求點可以達到一招制敵的效果。在掀起一個銷售高潮的同時，完成尾房階段的銷售任務，使項目順利結(jié)案。

4．2各階段媒體推廣策略

? 市場亮相及客戶積累期

廣告推廣目的： 因項目在市場上沒有明確的市場形象，我司將在12月份的廣告推廣上以整版強視覺沖擊力的形式將項目推向市場。項目在市場明確亮相后1月份廣告推廣目的是在短期內(nèi)大量累計潛在客戶。2月份因進入市場銷售淡季故媒體選擇軟文配合較強。軟文的推廣效果區(qū)別與其它廣告，它可閱讀性強可在字理間傳達項目的優(yōu)勢和賣點。

廣告訴求： 地域性優(yōu)勢明顯、產(chǎn)品稀缺性、升值潛力。

? 強銷期

廣告推廣目的： 項目進入強銷期后，推廣也隨即進入爆破性的階段。媒體將以報廣，雜志廣告，網(wǎng)媒多方面全方位的形式，將項目帶到一個銷售熱潮。

廣告訴求： 產(chǎn)品分戶式中央空調(diào)的獨有性及項目私密性。高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面，鋁包木窗及社區(qū)園林 ）。

? 調(diào)整期

廣告推廣目的：在項目進入調(diào)整期后，將平面媒體的投放進進行小幅度下調(diào)，選擇針對性較強的直投類媒體，從而保持穩(wěn)定的銷售速度。

廣告訴求： 項目熱銷及地域市場成熟性的整合

? 第二強銷期

廣告推廣目的：根據(jù)不同項目的面市時間，有時可能迎來兩個熱銷階段。在第二熱銷期內(nèi)，增加平面媒體的投放力度，加強廣告投放頻率。在區(qū)域內(nèi)再次掀起項目銷售高潮。

廣告訴求： 金秋季節(jié)“一板尊天下”

? 第二調(diào)整期

廣告推廣目的：根據(jù)不同項目的面市時間，有時可能迎來兩個熱銷階段。在第二熱銷期內(nèi)，增加平面媒體的投放力度，加強廣告投放頻率。在區(qū)域內(nèi)再次掀起項目銷售高潮。

廣告訴求： “現(xiàn)房入住私享豪邸”

? 尾盤期

廣告推廣目的：項目進入現(xiàn)房銷售，對于廣告投入可較大程度的下調(diào)頻率；進行持續(xù)性較強的促銷活動，加大老業(yè)主帶新客戶的優(yōu)惠力度。

4．3營銷推廣方面公關(guān)及促銷活動

? 2004年11月---- 2005年2月預熱期

推廣活動（一）：媒體記者見面會

推廣主旨：擴大項目知名度，在做市場準入前的預熱同時，做客戶的積累工作。

推廣戰(zhàn)略：軟硬兼施

預計時間：2004年12月

為了迅速提升“北奧公館”在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)和市場上的知名度；引起潛在客戶的關(guān)注，擬舉辦“北奧公館媒體記者見面會”。記者見面會于2004年12月在項目現(xiàn)場或特定地點舉行。

本次記者見面會將準備充分，安排周密，邀請京城主流媒體十余家，并達到共識：“北奧公館”項目上市后將成為市場關(guān)注的焦點，必定會引起亞奧區(qū)域地產(chǎn)的新一輪住宅銷售高潮。

記者見面會后，各大媒體對“北奧公館”項目將進行集中報道，其間有包括《北京青年報》、《北京晚報》、《新浪網(wǎng)》等13家媒體，以及BTV---《置業(yè)二十一世紀》欄目等主流電視媒體都將對本項目進行及時報道。同期硬廣的推出，必帶來了一定規(guī)模的來電量和來訪量，并且使本項目在北京地區(qū)甚至全國范圍內(nèi)初步具備了一定的知名度。

擬參與報道的媒體名單如：

《北京晚報》、《新京報》、《北京青年報》、《中國建設(shè)報中國樓市》、《精品購物指南》、《北京晨報》、《北京現(xiàn)代商報》、《名牌時報北京樓市》、《信報》、《京華時報》、《雅虎網(wǎng)》、《焦點網(wǎng)》、《新浪網(wǎng)》、《中國消費者報》等。

預計費用：1萬元

推廣活動（二）：“逛樣板，抽家電”

推廣主旨：在推出樣板間的黃金時期，盡快促進準客戶的成交，提高銷售速度。

推廣戰(zhàn)略：拋磚引玉

預計時間：2005年1月

2004年12月項目現(xiàn)房樣板間施工和裝修完成，并完全配備家電之時，對在規(guī)定時間（當月或1月）內(nèi)，簽訂（大定不退）購房的客戶以抽獎活動的形式，配送家具或家用電器。其目的是在前期有一定客戶積累的前提下，配合現(xiàn)樓樣板間的推出，再以媒體宣傳的氣氛烘托基礎(chǔ)上，促進準客戶的成交，提高項目的知名度和提高銷售率。

如何打造體驗式城市綜合體設(shè)計？

目前，城市綜合體的主力類型為商業(yè)綜合體，由于商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展使其也迅猛的發(fā)展。隨著人們對城市多樣化生活要求的不斷提高，商業(yè)綜

合體從最簡單的商場環(huán)境不斷發(fā)展成不同性質(zhì)、不同功能的商業(yè)環(huán)境。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院總結(jié)打造體驗式城市綜合體幾大要點：

1.主題定位要有獨一無二的風格

每個城市綜合體都有著自己獨有的風格，不管是外立面，屋頂，室外雕塑，還是場內(nèi)休息椅，防火門的裝飾，系統(tǒng)的設(shè)計每一個環(huán)節(jié)，城市綜合

體以其特色吸引著每一個消費者，并給消費者帶來不一同的體驗和及感受。

2.營造一個具有特色的場所

如果城市綜合體設(shè)計依舊是一層不變，只會降低消費者的光顧。那么我們可以借助建筑設(shè)計的特色性，去營造一個有特色的場所。讓消費者可以

欣賞到大樹、巖石、懸崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露臺等各種美景，消費者在空中花園中盡享體驗式購物的樂趣，這樣就可以大大的提高消費 者的消費。

3.專注設(shè)計空間細節(jié)

一個城市綜合體的好與壞，其實最根本的就是是否注重細節(jié)。建筑細節(jié)上的設(shè)計與很多的要素有關(guān)，比如燈光、中庭等有效的設(shè)計。這些細節(jié)都

可以給人營造出一種休閑、輕松、親子的氛圍。

4.招商環(huán)節(jié)

體驗式商業(yè)區(qū)在招商上，要依據(jù)項目定位找到適合的租戶來展現(xiàn)定位的特征。

5.運營環(huán)節(jié)

從運營角度來看，要為未來顧客創(chuàng)造一個不同的體驗型商業(yè)場所。

想做綜合體策劃方案，需要找什么樣的公司做？

想做綜合體策劃方案，在商業(yè)綜合體及Shopping Mall招商方面有著先天優(yōu)勢。RTM創(chuàng)格針對國內(nèi)大部分商業(yè)綜合體、Shopping Mall等項目招商不利、運營困難等狀況，提供專業(yè)的招商服務。

商業(yè)綜合體項目怎么增加人氣

如果把一個商業(yè)綜合體比作一個人，那么外部建筑設(shè)計是骨架，內(nèi)部空間設(shè)計是血肉，人流交通系統(tǒng)是血管，而顧客則是“血液”。假期期間，消費者因為商業(yè)內(nèi)部交通擁擠，而放棄購物的現(xiàn)象，說明了科學合理的內(nèi)部交通組織，不但能直接影響顧客消費時的切身感受，又會間接影響商家的經(jīng)營獲利。因此，要注重室內(nèi)空間設(shè)計對消費者人流的引導作用。

一、商業(yè)規(guī)劃合理，內(nèi)部交通成功前提

一般情況下，顧客在商場購物的時間不會超過3小時，超過這個時間就容易處于疲勞狀態(tài)。所以合理的內(nèi)部交通路線設(shè)計，可以在空間、時間上最大化地挽留人流量。通常情況下，商業(yè)項目的規(guī)劃前期，會從以下五個方面進行設(shè)計，為吸引人流、實現(xiàn)內(nèi)部交通的便利性奠定基礎(chǔ)。

1.商場項目出入口與市政交通相配合

商業(yè)項目的出入口要與周邊的市政交通相配合，實現(xiàn)內(nèi)部交通動線與外部交通體系的溝通。另外，商場的主要出入口的外部，應該設(shè)置一定的緩沖空間，一般為10米×10米的廣場，以容納從各個方向來的人流。而在主入口內(nèi)要設(shè)置前廳，使人流能從這個聚集點分散到各個業(yè)態(tài)分區(qū)，以實現(xiàn)商業(yè)利益的最大化。

2.人車分流

某些商業(yè)項目，由于進深與面寬較為狹小，可能會出現(xiàn)車流和人流交叉的現(xiàn)象，在一定程度上影響人流動線的走向。因此，投資者在審視商業(yè)項目時，要注意商業(yè)體內(nèi)部的人車分流情況。

3.建筑小品、硬質(zhì)景觀的設(shè)計

商業(yè)項目內(nèi)部的建筑小品和硬質(zhì)景觀的設(shè)計，有利于對設(shè)置在其附近的商鋪，吸引更多的人流在此經(jīng)過。

4.人流與貨流避免交叉

商業(yè)項目在運輸貨物時，應該保證與人流分離，不要因為運貨占用公共空間或電梯系統(tǒng)，而阻礙人流走向。因此，要采取在人流量較低的時間段，運輸貨物的原則。

5.其他附屬設(shè)施與人流動線的關(guān)系處理

燈柱、廣告招牌等附屬設(shè)施亦會影響到人流動線，這些附屬設(shè)施要保障一定的間距，以確保人流的通行空間不受到影響。

二、垂直、平面交通設(shè)計，決定內(nèi)部人流動向

評析商業(yè)體內(nèi)部交通的好壞，主要從垂直交通和平面交通兩個方向分析。垂直交通將促使人流從低樓層向高樓層運動，而平面交通則能使消費者沿著商家事先設(shè)計好的交通流線進行消費。好的內(nèi)部交通設(shè)計能使不是處于“金角銀邊”的商鋪，也能得到充足的客流。

1.平面交通：有效制造人流內(nèi)循環(huán)

平面動線應該考慮的幾個因素：曲與直的結(jié)合、角度的處理、寬窄的變化、長度的適宜、店鋪臨面、變化和有序、核心化、空間變化、回路設(shè)置等。

（1）曲與直的結(jié)合

曲與直結(jié)合要達到兩個目的，既要使消費者對整體格局有所把握，不至于迷失方向，同時不能過于平直、單調(diào)，一望到底，盡收眼內(nèi)，而缺乏了逛的樂趣。此外，曲與直的變化可以改變動線的心理長度，過長的街區(qū)適當?shù)脑黾忧?，可以產(chǎn)生避免街區(qū)過長的心理感覺。

（2）角度的處理

平面動線之內(nèi)，圓角優(yōu)于鈍角、鈍角優(yōu)于直角、銳角不要出現(xiàn)。要平緩地、無意地改變消費者的行進路線，而不是強制性的。

（3）寬窄的變化

一個是主、次通道的不同寬度設(shè)置。此外在一些區(qū)段，適當?shù)母淖儗捳?，進行流線型的過渡，或者在變寬的部分結(jié)合一些景觀小品、導示設(shè)施或休息設(shè)施，也會收到很好的效果。

（4）長度的適宜

長度指兩個方面：一個是平面動線的總長度，要使消費者走盡量少的路，而經(jīng)過所有的店鋪。另一個是單條動線的長度，不宜直線性過長。

（5）店鋪臨面

店鋪臨面和動線長度要結(jié)合考慮。從長度的角度考慮，在經(jīng)過所有店鋪的前提下，總長度愈短愈好。但是如果動線設(shè)計適當增加一點長度之外，可以使一部分店鋪的臨面增加，則效果更好。也就是說，從店鋪的角度考慮，其臨面的數(shù)量愈多，動線效果愈好。因此，動線設(shè)計要綜合平衡考慮。

（6）變化和有序

這是一個動線的設(shè)計理念，其實在處理曲和直、寬和窄的問題時，就已經(jīng)體現(xiàn)了這個理念。此外，在動線部分的室內(nèi)空間設(shè)計中，如處理鋪地、屋頂、兩側(cè)的界定的元素等方面，都可以體現(xiàn)變化和有序的理念。

（7）核心化

受限于地塊的形狀，購物中心建筑內(nèi)部的公共空間布置手法不同。例如正大廣場，平面動線只在兩側(cè)端點處形成小高潮或者回流，并沒有一個唯一的核心。而像龍之夢購物中心，內(nèi)部公共空間形成四個難以區(qū)分的核心，也是不妥的。一般平面動線需要核心時，不要超過兩個，或者多個時要明顯區(qū)分，否則容易產(chǎn)生迷失感。

（8）空間變化

這個方面是和上一個方面：核心，結(jié)合討論的。存在多個核心時，一定要對空間的功能、形式等方面做出明顯的區(qū)分，例如表演活動空間、休閑空間、觀賞空間等，切忌多個公共空間的雷同。

（9）回路設(shè)置

人流動線設(shè)置必須形成通路循環(huán)，避免單條人流動線的延伸。如果水平人流迫不得已在平面內(nèi)形成單條射線，則考慮在端點處設(shè)置別有趣味的上下樓梯，與上下層聯(lián)通起來。

此外，隔空步行街兩側(cè)的天橋設(shè)置，增加互動性。同時天橋設(shè)置富于變化。

關(guān)于商業(yè)綜合體推廣方案和商業(yè)綜合體活動策劃方案的介紹到此就結(jié)束了，不知道你從中找到你需要的信息了嗎 ？如果你還想了解更多這方面的信息，記得收藏關(guān)注本站信途科技。