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商業(yè)地產(chǎn)的營銷策劃方案

北 奧 公 館

營銷推廣策略報(bào)告

2004年11月8日

北京中原

北奧公館專案組

1、項(xiàng)目SWOT分析

1．1優(yōu)勢

? 位于奧運(yùn)核心腹地

? 純板樓居住型小社區(qū)

? 分戶式中央空調(diào)及封閉立體車庫

? 準(zhǔn)現(xiàn)房銷售

? 區(qū)域內(nèi)比較完善的配套設(shè)施

1．2劣勢

? 價(jià)格創(chuàng)區(qū)域新高

? 銷售現(xiàn)場環(huán)境混亂

? 目前周邊交通條件并不理想

? 售樓處與項(xiàng)目現(xiàn)場分離

1．3機(jī)會(huì)

? 奧運(yùn)主題為本項(xiàng)目帶來更大的升值空間

? 區(qū)域內(nèi)整體供給量不大

? 市政及配套設(shè)施將逐步完善

1．4威脅

? 交通情況改進(jìn)時(shí)間待定

? 奧運(yùn)地產(chǎn)的逐漸降溫

以上為本項(xiàng)目的SWOT大綱分析，可以通過機(jī)會(huì)與劣勢，威脅與優(yōu)勢的互補(bǔ)最大程度上的降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提升產(chǎn)品市場競爭力，完成項(xiàng)目完美推廣計(jì)劃。

2、銷售周期

2．1北京市房地產(chǎn)市場銷售周期說明

我司認(rèn)為入市時(shí)機(jī)，并不是指時(shí)間概念上固定的選擇，而應(yīng)是根據(jù)項(xiàng)目自身的實(shí)際情況和市場環(huán)境所決定的。因此，本項(xiàng)目推出的成功與否，并不能單純的選擇每個(gè)固定時(shí)間點(diǎn)來實(shí)現(xiàn)，而是應(yīng)該要把前期的鋪墊工作籌備完善，透徹了解時(shí)間段的市場經(jīng)濟(jì)周期，在具備較成熟的開盤條件下，再切入市場。

北京市房地產(chǎn)市場銷售周期走勢分析

北京房地產(chǎn)市場銷售有明顯的季節(jié)性，根據(jù)我司對區(qū)域市場仔細(xì)調(diào)研和深入分析以及對北京房地產(chǎn)市場的總體走勢分析和顯示，目前北京房地產(chǎn)市場的銷售周期是從每年的5月份開始，然后持續(xù)加溫，直至11月份，而這段時(shí)間里，又以5、6月份和9、10月份的銷售活動(dòng)最為頻繁。

2．2本項(xiàng)目推廣特點(diǎn)說明

? 2004年11月我司開始接觸本項(xiàng)目

? 項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)年底均將封頂，工期使銷售刻不容緩

? 樣板間及售樓處于11月底投入使用

? 目前項(xiàng)目現(xiàn)場情況混亂，對于銷售有不利影響且會(huì)持續(xù)至2005年初

? 周邊道路交通條件在短時(shí)間內(nèi)不能得到完全的改善

? 2004年底大屯路斷路整修

? 2004年底科薈路通車交付使用

? 位于北四環(huán)的售樓處現(xiàn)場與項(xiàng)目現(xiàn)場有一定的距離

2．3本項(xiàng)目銷售周期說明

本項(xiàng)目銷售周期為2004年12月1日起至2006年5月31日止，共計(jì)18個(gè)月。根據(jù)以上推廣特點(diǎn)，綜合項(xiàng)目自身情況，我司建議本項(xiàng)目2004年12月進(jìn)入市場開始銷售，具體推廣周期可分為市場亮相及客戶積累期等五個(gè)階段。各階段具體時(shí)間分布如下表：

銷售周期分布表

銷售周期 時(shí)間結(jié)點(diǎn)

市場亮相及客戶積累期 2004年12月1日至2005年2月

第一強(qiáng)銷期 2005年3月至2005年6月

第一調(diào)整期 2005年7月至2005年8月

第二強(qiáng)銷期 2005年9月至2005年11月

第二調(diào)整期 2005年12月至2006年3月31日

尾盤期 2006年4月至2006年5月

2．4本項(xiàng)目銷售任務(wù)說明

本項(xiàng)目銷售計(jì)劃表

項(xiàng)目銷售任務(wù) 計(jì)劃完成

可銷售住宅面積 套數(shù) 套數(shù)

76561.84平方米 540套 486套

銷售任務(wù)明細(xì)表

周期 月份 工期進(jìn)展情況 銷售條件 完成套數(shù)（套） 備注

市場亮相及客戶積累期 2004年12月初 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 樣板間及北四環(huán)售樓處投入使用 5

本銷售計(jì)劃在保證工期及相關(guān)工作配合到位之前題下制定，如有變動(dòng)以當(dāng)時(shí)具體情況為準(zhǔn)。

2005年1月 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 工地圍檔及現(xiàn)場包裝制作完成 15

2005年2月 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 銷售工具制作完成 10

強(qiáng)銷期 2005年3月 開始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷售條件 29

2005年4月 開始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷售條件 35

2005年5月 開始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷售條件 40

2005年6月 外立面施工基本完成，項(xiàng)目基本達(dá)到現(xiàn)房狀態(tài) 具備完善的銷售條件 50

第一調(diào)整期 2005年7月 樓內(nèi)公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30

2005年8月 樓內(nèi)公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30

第二強(qiáng)銷期

2005年9月 樓內(nèi)公共部分裝修及整理工作 具備完善的銷售條件 50

2005年10月 工地現(xiàn)場整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 40

2005年11月 工地現(xiàn)場整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 30

第二調(diào)整期 2005年12月 驗(yàn)收合格具備交房條件 具備完善的銷售條件 14

2006年1月 辦理入住 具備完善的銷售條件 18

2006年2月 辦理入住 具備完善的銷售條件 10

2006年3月 辦理入住 具備完善的銷售條件 25

尾盤期 2006年4月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷售條件 25

2006年5月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷售條件 30

總計(jì) 486

3、推廣策略

3．1本項(xiàng)目客戶群特征

? 在亞運(yùn)村區(qū)域工作或生活

? 在中關(guān)村區(qū)域工作

? 追求寧靜安逸健康舒適的生活氛圍

? 部分客戶有二次置業(yè)的需求

? 購房更加理性

? 對奧運(yùn)房產(chǎn)有很高的認(rèn)同，認(rèn)同區(qū)域升值潛力

? 有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力

3．2項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理

? 地處奧運(yùn)中央腹地，新興富都市中心

? 產(chǎn)品自身優(yōu)勢

10—14層板式小高層

體量適中，共540套

純居住的居住舒適性

現(xiàn)代化暖色外立面、國際化居所、暖意融融

蘇式庭院：內(nèi)外融合，綠意盎然

高端智能化配套：美國分戶式中央空調(diào)

封閉式小區(qū)管理，居住安全舒適

停車管理：封閉立體車庫，節(jié)省空間

準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，購買更有信心

? 區(qū)域內(nèi)稀缺性

? 項(xiàng)目較高的升值空間

3．3賣點(diǎn)整合

區(qū)域、產(chǎn)品、稀缺性

3．4推廣手段

? 三板斧

區(qū)域：“奧運(yùn)中央腹地，新富都市中心”

產(chǎn)品：“尊貴奧運(yùn)板樓”

稀缺性：“鉆石般稀有”

? 七種武器

“中等社區(qū)，舒適生活”

“詮釋純居住空間，私享大宅”

“分戶式空調(diào)，高品質(zhì)享受”

“準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，購買更有信心”

“現(xiàn)代化暖色外立面、國際化居所、暖意盎然”

“蘇式庭院?小橋流水的精致生活”

“封閉小區(qū)管理，安心居住場所”

? 一招制敵

“奧運(yùn)區(qū)域內(nèi)成熟板樓”

3．5媒體選擇策略建議

3．5．1媒體選擇策略原則

結(jié)合項(xiàng)目五大銷售周期，及不同周期推廣訴求點(diǎn)，合理選擇媒體，以達(dá)到最少費(fèi)用最大成交的效力。

3．5．2媒體選擇

報(bào)廣

選擇《北京青年報(bào)》和《北京晚報(bào)》、《新京報(bào)》，以半版為主、雙通為輔，加強(qiáng)項(xiàng)目推廣的針對性。

輔助媒體

由網(wǎng)絡(luò)及業(yè)內(nèi)專業(yè)雜志組成，選擇新浪網(wǎng)和《萬房》、《樓市》、《新地產(chǎn)》、《安家》等雜志，進(jìn)行項(xiàng)目形象的建立和賣點(diǎn)的 宣傳。

3．5．1宣傳方式

在媒體推廣過程中，依靠產(chǎn)品優(yōu)勢和相對持續(xù)性的主力媒體及網(wǎng)絡(luò)多角度、立體、擇時(shí)投放，高亮點(diǎn)頻率曝光方式，建立市場知名度，加深市場認(rèn)知。軟文炒作增加曝光密度，例如：通過客戶通訊以項(xiàng)目進(jìn)展或文化等領(lǐng)域的動(dòng)態(tài)進(jìn)行軟性宣傳以縮短銷售期 。

3．5．2媒體選擇及推廣費(fèi)用明晰

為了讓市場充分了解本項(xiàng)目，通過媒體宣傳項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢，展現(xiàn)開發(fā)商的實(shí)力。使市場認(rèn)識(shí)到本案較高的綜合品質(zhì)，打破以往信息不對稱的不利態(tài)勢 。各月份推廣主題及費(fèi)用如下：

市場推廣媒體選擇表

周期 月份 媒體選擇情況 媒體訴求點(diǎn) 具體金額

市場亮相及客戶積累期 2004年12月 《北京青年報(bào)》整版硬廣配軟文

《樓市》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文 地域性優(yōu)勢明顯

產(chǎn)品稀缺性及升值潛力 42萬

2005年1月 《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文

《北京青年報(bào)》半版硬廣配合軟文

《萬房》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文 地域性優(yōu)勢明顯

產(chǎn)品稀缺性及升值潛力 42萬

2005年2月 《北京青年報(bào)》半版硬廣配合軟文

《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文

《樓市》一版的軟文 產(chǎn)品獨(dú)特性的體現(xiàn)與標(biāo)榜 40萬

強(qiáng)銷期 2005年3月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣

《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文

《新地產(chǎn)》內(nèi)業(yè)軟文 本產(chǎn)品分戶式中央空調(diào)的獨(dú)有性及項(xiàng)目私密性 42萬

2005年4月 《北京青年報(bào)》半版硬廣配合軟文

《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文

《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文 本產(chǎn)品分戶式中央空調(diào)的獨(dú)有性及項(xiàng)目私密性 42萬

2005年5月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣

《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面，鋁包木窗及社區(qū)園林 ） 44

2005年6月 《北京青年報(bào)》整版硬廣

《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文

《樓市》內(nèi)頁一版硬廣

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面，鋁包木窗及社區(qū)園林 ） 64萬

平銷期 2005年7月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣

《萬房》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文 項(xiàng)目熱銷及地域市場成熟性的整合 62萬

2005年8月 《北京青年報(bào)》半版硬廣

《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文

《安家》內(nèi)業(yè)硬廣配合軟文 項(xiàng)目熱銷及地域市場成熟性的整合 62萬

第二強(qiáng)銷期 2005年9月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣

《樓市》內(nèi)頁一版硬廣

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 金秋季節(jié)“一板尊天下” 55萬

200年10月、 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣

《北京晚報(bào)》半版硬廣

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 金秋季節(jié)“一板尊天下” 55萬

2005年11月 《北京青年報(bào)》2次整版硬廣

《北京晚報(bào)》2次半版硬廣 現(xiàn)房發(fā)售與其相對

私密性的創(chuàng)意整合

44萬

第二調(diào)整期

2005年12月 103.9電臺(tái)廣告5天

《北京晚報(bào)》半版硬廣

《樓市》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文 現(xiàn)房發(fā)售與其相對

私密性的創(chuàng)意整合 40萬

2006年1月 103.9電臺(tái)廣告10天

《北京青年報(bào)》整版硬廣

《樓市》內(nèi)頁一版硬廣

現(xiàn)房發(fā)售與其相對

私密性的創(chuàng)意整合 40萬

2006年2月 103.9電臺(tái)廣告6天

《北京青年報(bào)》整版版硬廣

《樓市》內(nèi)頁一版硬廣

現(xiàn)房發(fā)售與其相對

私密性的創(chuàng)意整合 40萬

2006年3月 103.9電臺(tái)廣告6天

《北京青年報(bào)》整版版硬廣

《萬房》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文

現(xiàn)房發(fā)售與其相對

私密性的創(chuàng)意整合 40萬

尾盤期 2006年4月 《新地產(chǎn)》內(nèi)業(yè)軟文

《北京青年報(bào)》整版硬廣

《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文

“現(xiàn)房入住私享豪邸”

48萬

2006年5月 《北京青年報(bào)》整版硬廣

《安家》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文

《北京晚報(bào)》半版硬廣 “現(xiàn)房入住私享豪邸”

48萬

總計(jì) 850萬

3．6價(jià)格策略

3．6．1項(xiàng)目價(jià)格制定原則

? 從項(xiàng)目各個(gè)單位的實(shí)際情況出發(fā)；

? 充分考慮開發(fā)商的利潤回報(bào)；

? 緊密聯(lián)系項(xiàng)目工程進(jìn)度；

? 結(jié)合項(xiàng)目銷售策略和項(xiàng)目的銷售預(yù)期。

3．6．.2本案執(zhí)行“平開高走”的價(jià)格策略

? 房地產(chǎn)產(chǎn)品在整個(gè)推廣過程中會(huì)隨著工程進(jìn)度的進(jìn)展并結(jié)合不 同的銷售階段，價(jià)格不斷攀升，給客戶造成一定的壓力，促成其盡快成交，對預(yù)先購房的客戶，同時(shí)也起到一定的穩(wěn)定作用。

? 根據(jù)以上情況，在開盤即認(rèn)購階段往往價(jià)格做出一定的讓步，給后期價(jià)格的提升預(yù)留出合理空間。

? 市場亮相及客戶積累期如果價(jià)格太高，有挫傷市場的潛在風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對消費(fèi)者的購買信心、項(xiàng)目的美譽(yù)度及形象亦有一定程度的負(fù)面影響，一旦不成功，局面極難扭轉(zhuǎn)。

? 為了保證項(xiàng)目操作的穩(wěn)妥性，建議本項(xiàng)目執(zhí)行“平開高走”的價(jià)格策略。

? 后期具體價(jià)格與上調(diào)單價(jià)將根據(jù)市場實(shí)際情況作適度調(diào)整。

4、推廣方案

4．1推廣主線

? 市場亮相及客戶積累期（2004年12月初—2005年2月）

本銷售周期意在將項(xiàng)目推向市場，提升項(xiàng)目市場認(rèn)知度，吸引目標(biāo)客群的關(guān)注，從而達(dá)到積累有效客戶的目的。從推廣上講應(yīng)當(dāng)集中宣傳項(xiàng)目的宏觀優(yōu)勢，即區(qū)域優(yōu)勢及主要的產(chǎn)品優(yōu)勢，使目標(biāo)客群能夠?qū)㈨?xiàng)目列為其置業(yè)的選擇，為強(qiáng)銷期打下良好的基礎(chǔ)。

在本銷售周期內(nèi)，主要將“奧運(yùn)中央腹地，新富都市中心”、“尊貴奧運(yùn)板樓”以及“鉆石般稀有”這“三板斧”做為此階段報(bào)廣宣傳主題。通過這三個(gè)主題三管其下，引起人們的關(guān)注，宣傳項(xiàng)目優(yōu)勢，讓本項(xiàng)目逐步在市場中樹立形象，吸引業(yè)內(nèi)人士和客戶的注意。樹立項(xiàng)目中高檔次的產(chǎn)品形象。

? 第一強(qiáng)銷期（2005年3月—2005年6月）

這一階段主要利用輔助媒體，充分展現(xiàn)項(xiàng)目的各個(gè)賣點(diǎn)，以此向市場充分展現(xiàn)項(xiàng)目優(yōu)勢，誘導(dǎo)客戶的購買欲，本階段推廣主題以、“中等社區(qū)，舒適生活”和“詮釋純居住空間，私享大宅”以及“分戶式空調(diào)，高品質(zhì)享受”這七種武器中的三種主要突出社區(qū)規(guī)模、純居住和智能化三方面明確我們項(xiàng)目的品質(zhì)，從而使項(xiàng)目推廣從形象訴求逐步過渡到產(chǎn)品訴求。

? 第一調(diào)整期（2005年7月—8月）

進(jìn)入調(diào)整期，推廣力度隨之減弱，在此階段只需根據(jù)項(xiàng)目工期的進(jìn)展，繼續(xù)宣傳項(xiàng)目產(chǎn)品賣點(diǎn)，通過推廣積累新客戶，同時(shí)促成老客戶成交。該階段推廣主題為“準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，購買更有信心”和“現(xiàn)代化暖色外立面、國際化居所、暖意盎然”

? 第二強(qiáng)銷期（2005年9月—11月）

這個(gè)階段項(xiàng)目的形象和產(chǎn)品已經(jīng)在市場中有了較大的認(rèn)知度，而隨著園林景觀的建成以及現(xiàn)場形象的改觀，通過集中宣傳必將掀起新一輪銷售高峰。本階段推廣主題為“蘇式庭院?小橋流水的精致生活”“封閉小區(qū)管理，安心居住場所”

? 第二調(diào)整期（2005年12月—2006年3月）

本階段項(xiàng)目處于辦理入住階段，此階段開發(fā)商精力大部分集中在收樓及辦理入住上，同時(shí)又正直房地產(chǎn)銷售淡季，此時(shí)降低推廣力度，只要借入住一事在市場上造勢，維持樓盤的平穩(wěn)銷售，同時(shí)順利完成入住的辦理。

? 尾盤期（2006年4月—2006年5月）

本階段前期銷售的部分應(yīng)該順利完成入住，此時(shí)又迎來了房地產(chǎn)的強(qiáng)銷期，此階段以“奧運(yùn)區(qū)域內(nèi)成熟板樓”作為市場訴求點(diǎn)可以達(dá)到一招制敵的效果。在掀起一個(gè)銷售高潮的同時(shí)，完成尾房階段的銷售任務(wù)，使項(xiàng)目順利結(jié)案。

4．2各階段媒體推廣策略

? 市場亮相及客戶積累期

廣告推廣目的： 因項(xiàng)目在市場上沒有明確的市場形象，我司將在12月份的廣告推廣上以整版強(qiáng)視覺沖擊力的形式將項(xiàng)目推向市場。項(xiàng)目在市場明確亮相后1月份廣告推廣目的是在短期內(nèi)大量累計(jì)潛在客戶。2月份因進(jìn)入市場銷售淡季故媒體選擇軟文配合較強(qiáng)。軟文的推廣效果區(qū)別與其它廣告，它可閱讀性強(qiáng)可在字理間傳達(dá)項(xiàng)目的優(yōu)勢和賣點(diǎn)。

廣告訴求： 地域性優(yōu)勢明顯、產(chǎn)品稀缺性、升值潛力。

? 強(qiáng)銷期

廣告推廣目的： 項(xiàng)目進(jìn)入強(qiáng)銷期后，推廣也隨即進(jìn)入爆破性的階段。媒體將以報(bào)廣，雜志廣告，網(wǎng)媒多方面全方位的形式，將項(xiàng)目帶到一個(gè)銷售熱潮。

廣告訴求： 產(chǎn)品分戶式中央空調(diào)的獨(dú)有性及項(xiàng)目私密性。高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面，鋁包木窗及社區(qū)園林 ）。

? 調(diào)整期

廣告推廣目的：在項(xiàng)目進(jìn)入調(diào)整期后，將平面媒體的投放進(jìn)進(jìn)行小幅度下調(diào)，選擇針對性較強(qiáng)的直投類媒體，從而保持穩(wěn)定的銷售速度。

廣告訴求： 項(xiàng)目熱銷及地域市場成熟性的整合

? 第二強(qiáng)銷期

廣告推廣目的：根據(jù)不同項(xiàng)目的面市時(shí)間，有時(shí)可能迎來兩個(gè)熱銷階段。在第二熱銷期內(nèi)，增加平面媒體的投放力度，加強(qiáng)廣告投放頻率。在區(qū)域內(nèi)再次掀起項(xiàng)目銷售高潮。

廣告訴求： 金秋季節(jié)“一板尊天下”

? 第二調(diào)整期

廣告推廣目的：根據(jù)不同項(xiàng)目的面市時(shí)間，有時(shí)可能迎來兩個(gè)熱銷階段。在第二熱銷期內(nèi)，增加平面媒體的投放力度，加強(qiáng)廣告投放頻率。在區(qū)域內(nèi)再次掀起項(xiàng)目銷售高潮。

廣告訴求： “現(xiàn)房入住私享豪邸”

? 尾盤期

廣告推廣目的：項(xiàng)目進(jìn)入現(xiàn)房銷售，對于廣告投入可較大程度的下調(diào)頻率；進(jìn)行持續(xù)性較強(qiáng)的促銷活動(dòng)，加大老業(yè)主帶新客戶的優(yōu)惠力度。

4．3營銷推廣方面公關(guān)及促銷活動(dòng)

? 2004年11月---- 2005年2月預(yù)熱期

推廣活動(dòng)（一）：媒體記者見面會(huì)

推廣主旨：擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，在做市場準(zhǔn)入前的預(yù)熱同時(shí)，做客戶的積累工作。

推廣戰(zhàn)略：軟硬兼施

預(yù)計(jì)時(shí)間：2004年12月

為了迅速提升“北奧公館”在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)和市場上的知名度；引起潛在客戶的關(guān)注，擬舉辦“北奧公館媒體記者見面會(huì)”。記者見面會(huì)于2004年12月在項(xiàng)目現(xiàn)場或特定地點(diǎn)舉行。

本次記者見面會(huì)將準(zhǔn)備充分，安排周密，邀請京城主流媒體十余家，并達(dá)到共識(shí)：“北奧公館”項(xiàng)目上市后將成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)，必定會(huì)引起亞奧區(qū)域地產(chǎn)的新一輪住宅銷售高潮。

記者見面會(huì)后，各大媒體對“北奧公館”項(xiàng)目將進(jìn)行集中報(bào)道，其間有包括《北京青年報(bào)》、《北京晚報(bào)》、《新浪網(wǎng)》等13家媒體，以及BTV---《置業(yè)二十一世紀(jì)》欄目等主流電視媒體都將對本項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)報(bào)道。同期硬廣的推出，必帶來了一定規(guī)模的來電量和來訪量，并且使本項(xiàng)目在北京地區(qū)甚至全國范圍內(nèi)初步具備了一定的知名度。

擬參與報(bào)道的媒體名單如：

《北京晚報(bào)》、《新京報(bào)》、《北京青年報(bào)》、《中國建設(shè)報(bào)中國樓市》、《精品購物指南》、《北京晨報(bào)》、《北京現(xiàn)代商報(bào)》、《名牌時(shí)報(bào)北京樓市》、《信報(bào)》、《京華時(shí)報(bào)》、《雅虎網(wǎng)》、《焦點(diǎn)網(wǎng)》、《新浪網(wǎng)》、《中國消費(fèi)者報(bào)》等。

預(yù)計(jì)費(fèi)用：1萬元

推廣活動(dòng)（二）：“逛樣板，抽家電”

推廣主旨：在推出樣板間的黃金時(shí)期，盡快促進(jìn)準(zhǔn)客戶的成交，提高銷售速度。

推廣戰(zhàn)略：拋磚引玉

預(yù)計(jì)時(shí)間：2005年1月

2004年12月項(xiàng)目現(xiàn)房樣板間施工和裝修完成，并完全配備家電之時(shí)，對在規(guī)定時(shí)間（當(dāng)月或1月）內(nèi)，簽訂（大定不退）購房的客戶以抽獎(jiǎng)活動(dòng)的形式，配送家具或家用電器。其目的是在前期有一定客戶積累的前提下，配合現(xiàn)樓樣板間的推出，再以媒體宣傳的氣氛烘托基礎(chǔ)上，促進(jìn)準(zhǔn)客戶的成交，提高項(xiàng)目的知名度和提高銷售率。

房地產(chǎn)的推廣方案怎么寫啊?

1,立項(xiàng)

（1）、項(xiàng)目狀況

（2）、開發(fā)項(xiàng)目用地狀況調(diào)查

（3）、市場需求和競爭分析。

（4）、成本估算

（5）、項(xiàng)目開發(fā)組織結(jié)構(gòu)形式和研究

（6）、開發(fā)建設(shè)及銷售計(jì)劃

（7）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析

（8）、結(jié)論及建議

注：市場需求預(yù)測的方法

A、定性預(yù)測法

B、定量預(yù)測法

初步可行性研究的內(nèi)容

初步可行性研究又稱“預(yù)可行性研究”，內(nèi)容如下

（1）、初步可行性研究的角度與方法

（2）、識(shí)別各種限制條件

2，規(guī)劃

定位——宏觀的和微觀的區(qū)位調(diào)查、分析與選擇；

定性——開發(fā)內(nèi)容和主題的分析與選擇；

定量——開發(fā)規(guī)模（建設(shè)規(guī)模與投資規(guī)模）的分析與選擇

地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)委托專業(yè)建筑設(shè)計(jì)公司是地產(chǎn)專業(yè)化方向的一大進(jìn)步。但由于商業(yè)項(xiàng)目的高度專業(yè)化要求，其建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)選擇專長于商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的專業(yè)公司。也就好比醫(yī)院都是專業(yè)機(jī)構(gòu)，但牙醫(yī)不會(huì)接生，產(chǎn)科醫(yī)生不會(huì)拔牙一樣，商業(yè)設(shè)計(jì)公司同體育設(shè)施、酒店設(shè)施的設(shè)計(jì)一樣，需有專長的專業(yè)設(shè)計(jì)院。

在市場不成熟，開發(fā)商沒經(jīng)驗(yàn)的上一代產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，少有追求專業(yè)特長的設(shè)計(jì)師篩選，多數(shù)委托普通設(shè)計(jì)公司。收費(fèi)的優(yōu)惠、設(shè)計(jì)外觀的新奇成為主要考慮。而商業(yè)設(shè)施內(nèi)部的功能開發(fā)仍停留在空洞的高適應(yīng)性，及八十年代開始的大型百貨店加室內(nèi)步行街的做法。專業(yè)化中的專業(yè)化是整個(gè)建筑行業(yè)的趨勢。浦東那些超高層、鋼結(jié)構(gòu)、大跨度的摩天樓只能由具備此類建筑經(jīng)驗(yàn)的國際公司擔(dān)綱；廣州電視塔、中央電視塔這些特殊結(jié)構(gòu)要求的構(gòu)筑物也需世界級(jí)的專業(yè)工程公司把關(guān)；高科技類的生態(tài)智能建筑必須由Transsolar這樣的專業(yè)智能公司來設(shè)計(jì)。商業(yè)項(xiàng)目若要與國際接軌，也必須走專業(yè)化中的專業(yè)化道路。在此次法國MAPIC上，中國項(xiàng)目獲獎(jiǎng)?wù)f明中國項(xiàng)目的專業(yè)水準(zhǔn)開始得到國際業(yè)界的認(rèn)可。

功能與形式的平衡

大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無疑都是城市的重點(diǎn)項(xiàng)目，除了滿足城市的購物需求外，也需考慮城市建設(shè)的景觀要求。成為城市地標(biāo)、時(shí)代的名片，不僅僅是政府的要求，也成為了開發(fā)商潛意識(shí)的追求目標(biāo)。綜觀這一代大型MALL的開發(fā)，在產(chǎn)品形態(tài)中和設(shè)計(jì)傾向中存在的明顯問題就是過分追求規(guī)模和檔次，項(xiàng)目規(guī)劃忽視功能合理與投資收益能力的整合，過分注重商業(yè)地產(chǎn)視覺形象上的標(biāo)新立異。許多項(xiàng)目的規(guī)模之巨、形象上的驚世駭俗可與國家級(jí)的地標(biāo)項(xiàng)目比美。但國家項(xiàng)目由政府買單，與項(xiàng)目直接的收益回報(bào)無關(guān)，有時(shí)長久的國家形象與旅游收入更重要，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性才是生命力所在。上一輪狂熱的虛火過后，理性的思考將使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的功能與形式達(dá)到更合理的平衡。

其實(shí)，隨著商業(yè)地產(chǎn)操作的專業(yè)化，商業(yè)項(xiàng)目與體驗(yàn)消費(fèi)的整合化，商業(yè)設(shè)計(jì)所面臨的復(fù)雜性、挑戰(zhàn)性前所未有地加大。對于多種業(yè)態(tài)在同一空間甚至同一平面內(nèi)解決人、車、貨、物流的合理組織，設(shè)計(jì)師既要以專業(yè)技術(shù)手段滿足不同商家及統(tǒng)一物業(yè)的要求，又需創(chuàng)造性地提出有吸引力的空間與界面設(shè)計(jì)。

可持續(xù)發(fā)展的空間

作為郊區(qū)類型的Mall，特別是一站式消費(fèi)的大型商業(yè)，其交通可達(dá)性必以私家車為主。機(jī)動(dòng)車的交通組織和停放成為項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的重要指標(biāo)。但因整個(gè)中國處在開放的探索與經(jīng)濟(jì)高速增長過程中，缺乏有長遠(yuǎn)指導(dǎo)意義的規(guī)范。目前的Mall項(xiàng)目普遍缺少適應(yīng)長期發(fā)展所需的交通與停車條件。首先，政府的規(guī)范只能滿足目前的消費(fèi)水準(zhǔn)和汽車擁有量水平，中國的單位平米停車標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于歐洲商業(yè)設(shè)施停車標(biāo)準(zhǔn)。其次，中國的機(jī)動(dòng)車擁有量處于一個(gè)急速增長的動(dòng)態(tài)過程中。北京市目前320萬輛機(jī)動(dòng)車已使城市道路通行能力幾近飽和，按城市遠(yuǎn)景規(guī)劃發(fā)展到700萬輛機(jī)動(dòng)車的設(shè)想，不但要靠城市擴(kuò)路修橋來支持，也需要在商業(yè)設(shè)施的設(shè)計(jì)中有所體現(xiàn)。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在選址方面，應(yīng)盡可能利用城市的軌道交通等市政配套支撐，城市快速干道的聯(lián)系也是私家車為主購物流的必要條件。而在商業(yè)設(shè)施自身停車的設(shè)計(jì)中則應(yīng)考慮足夠的發(fā)展空間，在有限的建設(shè)面積控制條件下，機(jī)械化停車也不失為一種可能性，但除層高應(yīng)預(yù)留足夠外，出入口的計(jì)算，停車總量的計(jì)算應(yīng)留有足夠余量。在汽車社會(huì)或郊區(qū)購物時(shí)代，交通方式是制約商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。

結(jié)合體驗(yàn)消費(fèi)設(shè)計(jì)

隨著體驗(yàn)消費(fèi)的比重增加，多姿多彩的觀光、表演等促銷與休閑活動(dòng)被融合到商業(yè)設(shè)施的設(shè)計(jì)中，最為突出的是表演空間與休閑廣場。在目前幾乎所有的大型商業(yè)設(shè)施中，無論是原有的還是新建的，一項(xiàng)常年不懈的活動(dòng)就是在門前的廣場上或在室內(nèi)的中庭里搞促銷活動(dòng)，形式包括時(shí)裝表演、抽獎(jiǎng)、文藝表演，甚至嘉賓對話等。這一類型的活動(dòng)已成為商業(yè)活動(dòng)必不可少的一部分，而在建筑的設(shè)計(jì)中少有考慮，商場主要出入口的人流經(jīng)常為活動(dòng)的人群所困。為適應(yīng)這一趨勢，有些發(fā)展獨(dú)立設(shè)置了表演區(qū)域和與購物人流不在同一水平面。如深圳龍崗商業(yè)中心和北京王府井的富陽廣場。 另一方面，人有觀賞別人與被別人觀賞的需要，發(fā)現(xiàn)這一點(diǎn)的美國建筑師Portman提出了共享空間的概念。在引進(jìn)休閑功能的商業(yè)項(xiàng)目中，發(fā)揮這一主題，創(chuàng)造各式各樣的休閑空間成為時(shí)尚。各類地畫、啞劇、雜耍都可為休閑空間增添情趣，小舟、跌泉水景、甚至鴿子與松鼠都將成為空間主題的一部分。關(guān)注體驗(yàn)消費(fèi)的新需求，并創(chuàng)造更有個(gè)性的體驗(yàn)空間成為新一代商業(yè)設(shè)計(jì)的新趨勢。

文化主題與地域特點(diǎn)

不同城市的歷史文化形成了各具特色的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，這種傳統(tǒng)建筑遺產(chǎn)有很高的商業(yè)價(jià)值。在資源稀缺的情況下，開發(fā)商有時(shí)需要花大氣力營造某種資源，如珠江地產(chǎn)所開發(fā)的一些商業(yè)項(xiàng)目。而在這方面，“上海新天地”是非常成功的作品之一。項(xiàng)目成功利用石庫門地區(qū)殖民時(shí)代保存下來的建筑遺產(chǎn)，充分發(fā)揮歷史傳統(tǒng)文化遺產(chǎn)的價(jià)值，重新組織傳統(tǒng)空間以及建筑片段，形成了豐富多彩、舒適宜人，且滿足現(xiàn)代人生活需要的商業(yè)空間。 因此，重視城市的建筑風(fēng)貌和文脈特征，必須落實(shí)到實(shí)際的規(guī)劃設(shè)計(jì)中來，涉及到對原有街區(qū)建筑風(fēng)貌的整理和文脈特征的概括。以此確定應(yīng)保護(hù)和適當(dāng)改造的街區(qū)空間環(huán)境、典型建筑物。標(biāo)志性景觀以及重點(diǎn)區(qū)域的空間尺度等，并結(jié)合新建建筑的設(shè)計(jì)，使之形成和諧共生、自然過渡且更富生命力的商業(yè)空間。如果開發(fā)成功，則不僅帶來豐厚的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，同時(shí)也是對城市歷史文化的重要貢獻(xiàn)。而對于一些在郊區(qū)或新區(qū)缺少文脈依托的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，適當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中突出地域特點(diǎn)，也能增加自身的吸引力，并成為可以納入城市大環(huán)境中的標(biāo)志性建筑。也有許多商業(yè)項(xiàng)目不顧本土文化環(huán)境，試圖照搬其它項(xiàng)目的文化主題，這種做法有很大的風(fēng)險(xiǎn)。比如有人想在其它城市重建“上海新天地”，脫離了上海的文化土壤就不可能成為“新天地”。“新天地”不是麥當(dāng)勞，在東北開“新天地”是不可想象的。脫離地域特點(diǎn)的復(fù)制很難成功，開發(fā)本土文化主題是大勢所趨。

人性化與精細(xì)化

隨著各大城市精品化商業(yè)的出現(xiàn)，以往強(qiáng)調(diào)氣派、宏偉的審美觀正在發(fā)生變化，注重人性化設(shè)計(jì)是促進(jìn)商業(yè)消費(fèi)及可持續(xù)發(fā)展的重要手段之一。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的理想氣氛應(yīng)該是令人感到親切、放松、平易近人，使人有愉悅的消費(fèi)心情，而不是“以勢壓人”。因此，商業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)宗旨就是為消費(fèi)者創(chuàng)造舒適的購物空間，特別是商業(yè)街的尺度設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)以行人的活動(dòng)為基準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)以人為本，而不是以高速過往的機(jī)動(dòng)車為參照。購物行人所關(guān)注的縱向范圍主要集中在建筑一層，對一層以上的范圍幾乎是“視而不見”。而橫向關(guān)注范圍基本在10--20m之間，至于超過20m寬的商業(yè)街，行人很可能只關(guān)注街道一側(cè)的店鋪，不會(huì)在超20m寬的范圍內(nèi)“之”字前行。

商業(yè)設(shè)施的優(yōu)勢之一就是需要二次外立面的裝修設(shè)計(jì)，因而建筑的細(xì)節(jié)可以深入到裝修甚至裝飾層面。建筑、景觀和裝修等多方面設(shè)計(jì)的整合已成為新趨勢，開發(fā)商越來越傾向于選擇具有廣博專業(yè)知識(shí)和綜合規(guī)劃設(shè)計(jì)能力的設(shè)計(jì)公司來完成，并通過設(shè)備、結(jié)構(gòu)的最新配置使產(chǎn)品達(dá)到更高價(jià)值。而不是建筑師完成規(guī)劃設(shè)計(jì)后，交由景觀規(guī)劃公司、裝修公司等分別完成建筑的各部分設(shè)計(jì)?？梢哉f，只有重視專業(yè)化和各技術(shù)專業(yè)的高度整合，才能使地產(chǎn)項(xiàng)目獲得升值，適應(yīng)宏觀調(diào)控之后激烈的市場競爭。在這方面，一些大型專業(yè)房地產(chǎn)公司進(jìn)行了有益的嘗試，將建筑、室外景觀和細(xì)部裝修等多方面很好地整合，使商業(yè)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)做到了非常精細(xì)的程度。

3,房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣

項(xiàng)目前期策劃階段

市場調(diào)研分析

資訊調(diào)查

地塊環(huán)境

類比分析

項(xiàng)目初步發(fā)展階段策劃

項(xiàng)目策劃階段

產(chǎn)品策劃

產(chǎn)品策劃

產(chǎn)品SWOT分析

項(xiàng)目優(yōu)劣勢綜合評定

項(xiàng)目定位

項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)

價(jià)格策劃

制定價(jià)格總體目標(biāo)

確定定價(jià)方法

確定定價(jià)模式

制定物業(yè)價(jià)格

4,銷售流程

制定價(jià)格營銷組合策略

價(jià)格調(diào)整技巧

營銷廣告策劃

客戶定位

總體營銷策略

各階段營銷分策略

整體廣告策略

廣告執(zhí)行計(jì)劃

開盤準(zhǔn)備

準(zhǔn)備銷售工具

廣告計(jì)劃

SP活動(dòng)

項(xiàng)目CI設(shè)計(jì)

營銷方案執(zhí)行階段

銷售培訓(xùn)

銷售流程設(shè)定

銷售手冊

銷售表格

銷售反饋

統(tǒng)計(jì)分析

房地產(chǎn)怎么做營銷推廣？

1、定位清晰

雖然房地產(chǎn)行業(yè)可以面向所有的消費(fèi)群體，但是每個(gè)房源都有主打的優(yōu)勢，如學(xué)區(qū)、地段、價(jià)格，所以房地產(chǎn)網(wǎng)站推廣前，需要進(jìn)行清晰定位該房地產(chǎn)的優(yōu)勢，準(zhǔn)確定位少走彎路，根據(jù)自己房源的目標(biāo)客戶有針對性地進(jìn)行網(wǎng)站營銷推廣。

2、制定網(wǎng)絡(luò)營銷推廣方案

房地產(chǎn)可以使用的營銷推廣方法有很多，但是還是需要根據(jù)房地產(chǎn)品牌定位和服務(wù)對象，制定最佳的網(wǎng)絡(luò)營銷推廣方案。

3、營銷推廣預(yù)算

每一種推廣方式所需要的資金預(yù)算都是存在差異的，如SEM成本較高，一旦資金抽離，排名下跌；而SEO前期資金成本投入較大，網(wǎng)站排名一旦上升，維護(hù)成本較低，是一種低成本的營銷推廣。所以，房地產(chǎn)網(wǎng)站營銷推廣需要先確定能投放的資金成本，再進(jìn)行推廣，確保資金鏈充足。

那么，房地產(chǎn)網(wǎng)站推廣渠道有哪些？哪些適合房地產(chǎn)推廣呢？接著往下看。

二、房地產(chǎn)網(wǎng)站推廣渠道有哪些？

在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的營銷時(shí)代中，有很多種推廣渠道，如SEO、SEM、視頻營銷等，下面詳細(xì)來看下房地產(chǎn)網(wǎng)站推廣使用SEO與SEM兩種推廣渠道，應(yīng)該做到日常哪些方面:

1、SEO推廣

定時(shí)更新房地產(chǎn)網(wǎng)站文章站內(nèi)內(nèi)容是網(wǎng)站立足之本，所以需要站在房地產(chǎn)用戶需求制定網(wǎng)站內(nèi)容，融入他們所關(guān)注的信息，如房地產(chǎn)的價(jià)格、地段、周圍的配套措施等等，讓用戶通過文章內(nèi)容更加了解該房地產(chǎn)網(wǎng)站的相關(guān)信息。

2、SEM推廣

觀察競價(jià)排名關(guān)詞的點(diǎn)擊情況用戶都是通過關(guān)鍵詞搜索而找到房地產(chǎn)網(wǎng)站的，所以需要時(shí)刻觀察競價(jià)排名關(guān)鍵詞的點(diǎn)擊情況，如果某個(gè)關(guān)鍵詞點(diǎn)擊率比較低，需要及時(shí)調(diào)整其價(jià)格，提高網(wǎng)站排名。

房地產(chǎn)全案推廣策略怎么寫

就是對開發(fā)商的建設(shè)項(xiàng)目，從觀念、設(shè)計(jì)、區(qū)位、環(huán)境、房型、價(jià)格、品牌、包裝、推廣上進(jìn)行整合，合理確定房地產(chǎn)目標(biāo)市場的實(shí)際需求，以開發(fā)商、消費(fèi)者、社會(huì)三方共同利益為中心，通過市場調(diào)查、項(xiàng)目定位、推廣策劃、銷售執(zhí)行等營銷過程的分析、計(jì)劃、組織和控制，在深刻了解潛在消費(fèi)者深層次及未來需求的基礎(chǔ)上，為開發(fā)商規(guī)劃出合理的建設(shè)取向，從而使產(chǎn)品及服務(wù)完全符合消費(fèi)者的需要而形成產(chǎn)品的自我銷售，并通過消費(fèi)者的滿意使開發(fā)商獲得利益。

地產(chǎn)推廣的方法？

地產(chǎn)推廣方法多樣。（網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、戶外 、營銷中心包裝、短信、樓書、單張等）這里提及的是一個(gè)以影片方式傳媒推廣-房地產(chǎn)動(dòng)畫。在樓盤接近封頂可以為樓盤未來發(fā)展做一個(gè)規(guī)劃動(dòng)畫推廣，通過三維技術(shù)，多角度展示，樓盤未來發(fā)展情況推廣其賣點(diǎn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣方法

你好，房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣方法很多，做好短視頻營銷的引流方式也很多，這需要結(jié)合企業(yè)自身推廣目的和情況制定相應(yīng)的計(jì)劃和執(zhí)行措施。相比傳統(tǒng)的派發(fā)傳單，線下活動(dòng)，體驗(yàn)活動(dòng)等等方式，短視頻營銷效率和效果會(huì)更好。

通過短視頻營銷方法和模式很多，針對不同的平臺(tái)策略也不同，做好短視頻營銷優(yōu)勢也很多，大多企業(yè)和實(shí)體店都會(huì)有做短視頻營銷需求。

如果要做好短視頻營銷，企業(yè)需要根據(jù)自身的需求，制定出合適的視頻營銷方案和策略。

做好短視頻營銷可以給企業(yè)品牌，以及企業(yè)產(chǎn)品帶來快速曝光和精準(zhǔn)客流，幫助企業(yè)快速的提升客源和銷售業(yè)績。

短視頻營銷主要方式就是通過以視頻方式進(jìn)行推廣宣傳，是目前非常有效的營銷推廣引流模式。

做好視頻營銷，首先你必須確定視頻營銷方案，然后再開始進(jìn)行執(zhí)行落地。

通過小店幫視頻營銷系統(tǒng)，可以快速發(fā)布制作視頻營銷互動(dòng)裂變活動(dòng)，吸引顧客參與活動(dòng)同時(shí)，讓顧客主動(dòng)的幫你轉(zhuǎn)發(fā)視頻宣傳，全程只需三秒鐘，通過顧客分享視頻可以快速推送給身邊好友和附近的人群，能給企業(yè)帶來大量精準(zhǔn)客流，幫助企業(yè)快速實(shí)現(xiàn)曝光宣傳，同城月曝光10W+是沒有問題的。

房地產(chǎn)銷售策劃方案

第一節(jié)：銷售策劃概述

銷售策劃一般指：項(xiàng)目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項(xiàng)目的銷售價(jià)格怎么走，如何宣傳造勢等

第二節(jié)：銷售策劃與項(xiàng)目策劃的區(qū)別

簡單而言，二者區(qū)別在于項(xiàng)目策劃是“綱”，銷售策劃則是“目”，“綱”舉才能“目”張。

一：項(xiàng)目策劃所包涵內(nèi)容：

（一）市場調(diào)查

項(xiàng)目特性分析、建筑規(guī)模與風(fēng)格、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結(jié)論和建議

（二）目標(biāo)客戶分析

經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司、家庭

文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、

（三）價(jià)格定位

理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略

（四）入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)

（五）廣告策略

廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控

（六）媒介策略

媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算

（七）推廣費(fèi)用

現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書等）、媒介投放

二：銷售策劃所包涵內(nèi)容：

（一）銷售現(xiàn)場準(zhǔn)備

（二）銷售代表培訓(xùn)

（三）銷售現(xiàn)場管理

（四）房號(hào)銷控管理

（四）銷售階段總結(jié)

（五）銷售廣告評估

（六）客戶跟進(jìn)服務(wù)

（七）階段性營銷方案調(diào)整

第三節(jié)：銷售策劃的內(nèi)容及步驟

一：項(xiàng)目研究：即項(xiàng)目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷售狀況、購買人群、接受價(jià)位、購買理由等。

二：市場調(diào)研：對所有競爭對手的詳細(xì)了解，所謂“知己知彼、百戰(zhàn)不殆”。

三：項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析：針對項(xiàng)目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。

四：項(xiàng)目再定位：根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣點(diǎn)，根據(jù)市場需求，做項(xiàng)目市場定位的調(diào)整。

五：項(xiàng)目銷售思路：

（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區(qū)別開來，避免盲目跟隨風(fēng)。

（二）主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。

一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說明大主題服務(wù)的。

（三）操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長。

六：項(xiàng)目銷售策略：

（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇

理想的入市時(shí)機(jī)：我們所說的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時(shí)候開始進(jìn)入市場，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓；是建到正負(fù)零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班、調(diào)整完步伐后再賣還是急急忙忙、倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。

根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備：

1、開發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求；

2、你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人；

3、你知道你的價(jià)格適合的目標(biāo)客戶；

4、你已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn)；

5、已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題；

6、已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式；

7、已制定出具競爭力的入市價(jià)格策略；

8、制定合理的銷控表；

9、精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案;

10、組建一支專業(yè)銷售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃；

11、盡力完善現(xiàn)場氛圍；

12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；

13、其他外部條件也很合適。

二）項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃

當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整的廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部分。推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢，充分利用時(shí)效長而針對性強(qiáng)的專業(yè)媒體資源，來實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售！

（三）銷售部署

房地產(chǎn)銷售的階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏、步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是：保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致——預(yù)熱期、開盤期、強(qiáng)銷期、保溫期；防范銷售階段性問題——如工期、質(zhì)量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。

第四節(jié)：銷售策劃的原則

一：創(chuàng)新原則

隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來越不適應(yīng)市場的要求，更無法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營銷實(shí)踐來看，包括折讓、有獎(jiǎng)銷售、先租后買、降低利率等各類措施，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈、更快速的反應(yīng)，能引起消費(fèi)者對房產(chǎn)的注意，這為我們探討買方市場條件下的營銷創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。

二：資源整合原則

整合營銷是在營銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過市場渠道，圍繞具體項(xiàng)目，有多個(gè)專業(yè)性營銷機(jī)構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補(bǔ)型、互利型的共同組織，并由其對諸如資金、智能、品牌、社會(huì)關(guān)系等房地產(chǎn)營銷相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運(yùn)作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程的系統(tǒng)控制，并進(jìn)而實(shí)現(xiàn)預(yù)定營銷目標(biāo)的一種新型的、市場化的房地產(chǎn)營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式"中間強(qiáng)、兩頭弱"的缺陷，同時(shí)避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不協(xié)調(diào)的局面。整合營銷圍繞具體項(xiàng)目進(jìn)行資源整合，提高房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部專業(yè)化分工與協(xié)作，其優(yōu)勢在于：智能互補(bǔ)、利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

三：系統(tǒng)原則

房地產(chǎn)營銷策劃是一個(gè)綜合性、系統(tǒng)性的工程，需要在先進(jìn)的營銷理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種營銷手段、營銷工具來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)從了解時(shí)市場、熟知市場到推廣市場的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，注定房地產(chǎn)營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場特征和消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求，體現(xiàn)市場的要求。

房地產(chǎn)營銷首先應(yīng)從產(chǎn)品做起，從提高樓盤綜合素質(zhì)做起，從滿足消費(fèi)者的需求做起。區(qū)域細(xì)分、客戶細(xì)分、功能細(xì)分愈趨深入，人本主義思想開始體現(xiàn)。重視綠化、增加智能化設(shè)施、集中供熱和供飲用水、建設(shè)底層架空、錯(cuò)層、大采光凸出窗臺(tái)、陽光客廳、可移動(dòng)透光屋頂、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、架設(shè)空中走廊、提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、營造知識(shí)家園．．．．．．可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場需求發(fā)展趨勢的"賣點(diǎn)"一經(jīng)發(fā)布，就能掀起新一輪的熱銷。創(chuàng)新大大豐富了營銷策劃的內(nèi)涵，也進(jìn)一步證實(shí)：在買方市場下，只有以人的需求為本，深入市場、把握市場，制定切實(shí)可行的營銷方案，才有在激烈競爭中脫穎而出的希望。

四：可操作性原則

銷售策劃不能脫離社會(huì)現(xiàn)實(shí)。策劃時(shí)一定要考慮國情、民情和民風(fēng)，充分考慮操作中可能會(huì)遇到的種種困難，制定好相應(yīng)的應(yīng)對措施。與政府部門或權(quán)威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。

第五節(jié)：檢驗(yàn)銷售策劃的成果

隨著市場競爭態(tài)勢的不斷發(fā)展，各種復(fù)雜的因素對銷售策劃的進(jìn)行都會(huì)產(chǎn)生影響，有可能銷售策劃的初始定位已經(jīng)不符合當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況，那就必須對策劃進(jìn)行重新定位。重新定位的重點(diǎn)仍然是遵循對于消費(fèi)心理和競爭態(tài)勢的準(zhǔn)確把握，同時(shí)對于消費(fèi)需求以及市場發(fā)展的趨勢都要有清晰、準(zhǔn)確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性，否則策劃定位的不斷變動(dòng)將會(huì)影響到項(xiàng)目價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。因此，銷售策劃定位或重新定位的原則都在于：保持穩(wěn)定，動(dòng)態(tài)調(diào)整。要做到這點(diǎn)，就要避免銷售策劃定位發(fā)生大的動(dòng)蕩，也就必須依靠專業(yè)的銷售策劃指數(shù)評估體系，盡量使項(xiàng)目保持健康的銷售狀態(tài)。

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求房產(chǎn)推廣方案

房地產(chǎn)推廣方案

經(jīng)濟(jì)界專家斷言,住,行,旅游消費(fèi)的迅速增長,意味著消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)開始進(jìn)入"劇變期".據(jù)全國假日辦統(tǒng)計(jì),今年以休閑旅游方式度過春節(jié)的人,已經(jīng)多達(dá)6329萬人次,旅游消費(fèi)總額290億元,同比增長12.4%.消費(fèi)對GDP增長的貢獻(xiàn)率將不斷上升,經(jīng)濟(jì)增長變將由此轉(zhuǎn)型.

在適當(dāng)控制投資增長速度的同時(shí),進(jìn)一步擴(kuò)大消費(fèi)需求,實(shí)現(xiàn)投資和消費(fèi)的均衡增長.這已經(jīng)成為國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)節(jié)的方向.

歐洲老牌投資銀行——法國巴黎百富勤公司研究提出將中國的中產(chǎn)階級(jí)定義為:人均年收入為2.5——3萬元,家庭年收入為7.5——10萬元,受過高等教育,參與企業(yè)決策和管理,從事腦力勞動(dòng)的專業(yè)技術(shù)人員及白領(lǐng).符合上述標(biāo)準(zhǔn)的人數(shù)占中國總?cè)丝诒壤s為13.5%.按此標(biāo)準(zhǔn)測算,2002年中國的"中收階層"家庭為5000萬個(gè),家庭平均年收入為7.5萬元,家庭平均擁有31萬元資產(chǎn).而到2010年,以上數(shù)字則將翻番,即達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的家庭總數(shù)達(dá)1億個(gè),戶均年收入為15萬元,戶均擁有資產(chǎn)達(dá)62萬元.

這家機(jī)構(gòu)的研究專家表示,隨著中等收入階層的崛起,中國消費(fèi)率(消費(fèi)占GDP的比率)將不斷上升,從2002年的58%上升到2010年的65%,并于2020年達(dá)到71%,接近目前發(fā)達(dá)國家水平.他們還認(rèn)為:1億中收階層家庭=潛力巨大的消費(fèi)市場.

國家發(fā)改委發(fā)展規(guī)劃司官員認(rèn)為,消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)只有與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)形成良性循環(huán)才能成為經(jīng)濟(jì)成長的結(jié)構(gòu)性推動(dòng)力.他認(rèn)為今后數(shù)年我國消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)與經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張將形成新的良性循環(huán):城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)—帶動(dòng)房地產(chǎn),汽車制造業(yè)等一批相關(guān)產(chǎn)業(yè)增長—提高經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總量水平—促時(shí)農(nóng)民進(jìn)城和城市化—農(nóng)民收入提高并在較低檔次上形成消費(fèi)需求—為現(xiàn)在加工產(chǎn)業(yè),原材料工業(yè)和建筑業(yè)提供市場—國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入擴(kuò)張性的良性循環(huán).

其實(shí)這樣的良性循環(huán)從去年末以來已經(jīng)越來越清晰地呈現(xiàn)出來.經(jīng)濟(jì)分析人士普遍認(rèn)為,房地產(chǎn),汽車,電子通訊和旅游4大行業(yè)將是消費(fèi)升級(jí)的最大受益者.

我們按上述定義測算,長沙市的中收階層應(yīng)該至少在12.5萬個(gè)家庭以上.如果再加上高收家庭,估計(jì)長沙的中高收家庭應(yīng)該至少在15萬個(gè)以上,按照我們調(diào)查和研究分析的結(jié)論是:中高收家庭至少每戶有(或?qū)⒂?兩套房子,不管是兩套住宅,還是一套住宅加一間商鋪,或一套住宅加一套辦公室.而且中高收階層也逐漸成為炒作房產(chǎn),置業(yè)投資的主力,一個(gè)家庭擁有和即將擁有三套房子成為一種暗藏的流行趨勢.如果加上省內(nèi)地市和外省進(jìn)駐長沙的的中高收階層購房消費(fèi)群體,那么這一數(shù)據(jù)肯定還要增加許多.

統(tǒng)計(jì)還表明,2003年底我省居民私人轎車擁有量為9.22萬輛,比上年增長38.1%,新登記入戶的私家小車2.54萬輛,占新入戶轎車的72.7%."湖南制造"年產(chǎn)汽車4.38萬輛.

毫無疑問,住宅,汽車,通訊成為2003年我省居民消費(fèi)的三巨頭.2004年肯定還會(huì)持續(xù)下去,并且增長可能更快.

l.項(xiàng)目策劃的特征

美國哈怫企業(yè)管理叢書認(rèn)為:"策劃是一種程序,在本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理性行為."策劃是以人類的實(shí)踐活動(dòng)為發(fā)展條件,以人類的智能創(chuàng)造為動(dòng)力,隨著人類的實(shí)踐活動(dòng)的逐步發(fā)展與 智能水平的超越發(fā)展起來的,策劃水平直接體現(xiàn)了社會(huì)的發(fā)展水平.生產(chǎn)力的進(jìn)步推動(dòng)社會(huì)的發(fā)展,社會(huì)的發(fā)展同時(shí)必然要求策劃也隨之發(fā)展,而策劃的發(fā)展又依托于人類智能創(chuàng)造的提高,社會(huì)越發(fā)展,人類的智能創(chuàng)造力越豐富,策劃的水平也就越高.由此可見,社會(huì)的發(fā)展造就了策劃的歷史,策劃是社會(huì)發(fā)展文明化的必然產(chǎn)物,必將隨著人類文明的高度發(fā)展,走入科學(xué)策劃階段.

項(xiàng)目策劃是一門新興的策劃學(xué),是指以具體的項(xiàng)目活動(dòng)為對象,體現(xiàn)一定的功利性,社會(huì)性,創(chuàng)造性,時(shí)效性的大型策劃活動(dòng).

一,功利性

項(xiàng)目策劃的功利性是指策劃能給策劃方帶來經(jīng)濟(jì)上的滿足或愉悅.功利性也是項(xiàng)目策劃要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo),是策劃的基本功能之一.項(xiàng)目策劃的一個(gè)重要的作用,就是使策劃主體更好地得到實(shí)際利益.

項(xiàng)目策劃的主體有別,策劃主題不一,策劃的目標(biāo)也隨之有差異,即項(xiàng)目策劃的功利性又分為長遠(yuǎn)之利,眼前之利,錢財(cái)之利,實(shí)物之利,發(fā)展之利,權(quán)利之利,享樂之利等等.在項(xiàng)目策劃的實(shí)踐中,應(yīng)力求爭取獲得更多的功利.在進(jìn)行策劃創(chuàng)意,選擇策劃方法,創(chuàng)造策劃謀略,制定策劃方案時(shí),要權(quán)衡考慮,功利性是項(xiàng)目策劃活動(dòng)的一個(gè)立足點(diǎn),出發(fā)點(diǎn),又是評價(jià)一項(xiàng)策劃活動(dòng)成功與否及成果佳否的基本標(biāo)準(zhǔn),因此,一項(xiàng)創(chuàng)意策劃必須具備功利性,在注意策劃功利性的同時(shí),還要注意策劃投入與策劃之利的比例是否協(xié)調(diào),策劃創(chuàng)意即使再完美,如果策劃之利低于策劃投入,那么這個(gè)策劃也不能稱之為好的策劃,甚至說它是失敗的案例.

一年一度的"哈爾濱冰雪項(xiàng)目"策劃,充分體現(xiàn)了項(xiàng)目策劃的功利性.

哈爾濱在推出冰雪節(jié)的同時(shí),以冰雪節(jié)為契機(jī),又舉辦了冰雪交易會(huì),與國內(nèi)外客商進(jìn)行貿(mào)易磋商,互通信息,取長補(bǔ)短,與外企和國內(nèi)大型企業(yè)聯(lián)手推動(dòng)文化藝術(shù)體育活動(dòng)的全面展開.展開全方位的促銷攻勢,向外商推銷自己的產(chǎn)品,宣傳優(yōu)勢產(chǎn)品,塑造企業(yè)文化形象.美國,日本,法國以及東南亞各國的廠商,以及全國四面八方的客戶云集"冰城",促使成交額逐年上升.為期一周左右的第十屆哈爾濱冰雪節(jié)交易會(huì),成交額就達(dá)51億多元.哈爾濱冰雪節(jié)吸引了廣大港澳臺(tái)地區(qū)的廠商及游客,為吸引投資,開發(fā)科技項(xiàng)目,促進(jìn)旅游事業(yè)的發(fā)展作出了不可磨滅的貢獻(xiàn).90年代隨著改革開放的東風(fēng),冰城人把享譽(yù)中華,名揚(yáng)四海的冰雪項(xiàng)目變?yōu)榱私?jīng)濟(jì)發(fā)展的催化劑,為黑土地的振興,貢獻(xiàn)著自己的力量.

哈爾濱冰雪項(xiàng)目策劃實(shí)現(xiàn)了它的最基本的目的,因此,我們說它是成功的策劃.

二,社會(huì)性

項(xiàng)目策劃要依據(jù)國家,地區(qū)的具體實(shí)情來進(jìn)行,它不僅注重本身的經(jīng)濟(jì)效益,更應(yīng)關(guān)注它的社會(huì)效益,經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益兩者的有機(jī)結(jié)合才是項(xiàng)目策劃的功利性的真正意義所在,因此說,項(xiàng)目策劃要體現(xiàn)一定的社會(huì)性,只有這樣,才能為更多的受眾所接受.

在項(xiàng)目策劃的實(shí)踐中,各種商業(yè)化的組織往往通過贊助體育比賽,贊助失學(xué)兒童,捐款協(xié)辦大型文藝活動(dòng)等等方式來構(gòu)筑策劃主題,塑造實(shí)體的社會(huì)形象.

例如"希望工程"項(xiàng)目策劃在中華大地上掀起了救助失學(xué)兒童的浪潮,它以教育為己任,立足于社會(huì),服務(wù)于社會(huì),這一偉大項(xiàng)目充分的體現(xiàn)了社會(huì)性.

1969年3月,由共青團(tuán)中央,中華全國青年聯(lián)合會(huì),中華全國學(xué)生聯(lián)合會(huì)以及全國少先隊(duì)工作委員會(huì)聯(lián)合創(chuàng)辦的中國青少年發(fā)展基金會(huì)在京成立.策劃人徐永光絞盡腦汁,最后想出了"希望" 一詞,便把這一活動(dòng)策劃成"希望工程".希望工程救助了成千上萬個(gè)失學(xué)兒童,建起上萬所"希望小學(xué)",為中國的兒童事業(yè)的發(fā)展,為中國教育事業(yè)的繁榮作出了卓越的貢獻(xiàn).這一活動(dòng)由捐款 人直接與失學(xué)兒童-一結(jié)成對子,直接聯(lián)系,使款項(xiàng)具體落實(shí)到個(gè)人身上,"希望工程"激起了港澳臺(tái)地區(qū)的踴躍參加,內(nèi)地更是愛心融匯成為汪洋,鄧小平同志親筆為"希望工程"提名,又默默地以一名老共產(chǎn)黨員的身份捐助了3000元錢.一場場以"希望工程"為背景的演唱會(huì),音樂會(huì)等文藝演出紛紛出臺(tái),"希望工程"具體落實(shí)到了每個(gè)人的行動(dòng)上,在神州大地上,點(diǎn)燃了愛的火花,為失學(xué)兒童送出了光明,為中國的明天送去了希望.

"希望工程"項(xiàng)目策劃不僅實(shí)現(xiàn)了它的功利性,而且在全社會(huì)中營造了一種愛的情感,樹立了一種良好的社會(huì)風(fēng)尚,可謂是典型的社會(huì)性的項(xiàng)目策劃.

三,創(chuàng)造性

項(xiàng)目策劃作為一門新興的策劃學(xué),也應(yīng)該具備策劃學(xué)的共性--創(chuàng)造性.

新舊的更替.新者代替舊者的行為本身就是～種發(fā)展,因此策劃要想達(dá)到策劃客體的發(fā)展時(shí),必須要有創(chuàng)造性的新思路,新創(chuàng)意,新策劃.真正的策劃應(yīng)具備有創(chuàng)造性,"鸚鵡學(xué)舌,照葫蘆畫 瓢",照搬,模仿,抄襲別人固有的模式都不是真正的策劃.《孫子兵法》中有言:"兵無常勢,水無常形."策劃應(yīng)隨具體情況而發(fā)生改變,需要?jiǎng)?chuàng)造性的思維,不能抱殘守缺,因循守;日,要想不斷地取勝,必須不斷地創(chuàng)造新的方法.即使成功的模式,我們也不要生搬硬套,要善于依據(jù)客觀變化了的條件來努力創(chuàng)新,只有這樣,策劃才能別具一格,與眾不同,吸引人,打動(dòng)人,更能取得成效.

提高策劃的創(chuàng)造性,要從策劃者的想象力與靈感思維入手,努力提高這兩方面的能力.創(chuàng)造需要豐富的想象力,需要?jiǎng)?chuàng)造性的思維.著名的策劃大師科維宣言:"我要做有意義的冒險(xiǎn),我要夢想,我要?jiǎng)?chuàng)造,我要失敗,我也要成功……我不想效仿競爭者,我要改變整個(gè)游戲規(guī)則."提高創(chuàng)造性的策劃能力必須具備涉及的相關(guān)知識(shí),沒有淵博的文化知識(shí),策劃知識(shí),廣告知識(shí)……策劃只能是無知者的呻吟.具備了扎實(shí)的理論知識(shí),我們才能展開理想的翅膀,放飛智慧的火花,去暢想,去創(chuàng)造.創(chuàng)造性的思維方式,是一種高級(jí)的人腦活動(dòng)過程,需要有廣泛敏銳,深刻的覺察力,豐富傳妙的想象力,活躍,豐富的靈感,淵博的知識(shí)底蘊(yùn),只有這樣,才能把知識(shí)化成智慧,使之成為策劃活動(dòng)的智慧能源.創(chuàng)造性的思維,是策劃活動(dòng)創(chuàng)造性的基礎(chǔ),是策劃生命力的體現(xiàn),沒有創(chuàng)造性的思維,項(xiàng)目策劃活動(dòng)的創(chuàng)造性就無從談起,項(xiàng)目策劃也即無蹤無影.

四,時(shí)效性

中華民族歷史文化淵遠(yuǎn)流長,博大精深,在人們的日常生活中,業(yè)已繼承了許多傳統(tǒng)文化遺產(chǎn).我國傳統(tǒng)節(jié)日眾多,幾乎每一個(gè)月都能排上一個(gè)節(jié)日.新中國成立后,為了提高人民的道德情操,尊師重教,規(guī)定了教師節(jié);國家為了調(diào)動(dòng)全民植樹的積極性及提高全民的環(huán)境意識(shí),特別規(guī)定了植樹節(jié).改革開放后,中西文化交流甚密,西方的某些節(jié)日也陸續(xù)傳人我國,影響人們的日常生活行為,例如母親節(jié),圣誕節(jié),請人節(jié),愚人節(jié)等等.我國有56個(gè)民族,55個(gè)少數(shù)民族,各個(gè)民族的文化積淀,形成了各個(gè)民族的節(jié)目,例如潑水節(jié),古爾邦節(jié)等.每個(gè)節(jié)日都有一個(gè)特定的時(shí)間,因此,我們在進(jìn)行項(xiàng)目策劃時(shí),絕尋不能不根據(jù)傳統(tǒng)習(xí)慣盲目策劃.

五,退前性

一項(xiàng)策劃活動(dòng)的制作完成,必須預(yù)測未來行為的影響及其結(jié)果,必須對未來的各種發(fā)展,變化的趨勢進(jìn)行預(yù)測,必須對所策劃的結(jié)果進(jìn)行事前事后評估.項(xiàng)目策劃的目的就是"雙贏"策略,委 托策劃方達(dá)到最佳滿意,策劃方獲得用貨幣來衡量的思維成果,因此,策劃方肩負(fù)著重要的任務(wù),要想達(dá)到預(yù)期的目標(biāo),必須滿足策劃的超前性. 項(xiàng)目策劃要具有超前性,必須經(jīng)過深入的調(diào)查研究."沒有調(diào)查,就沒有發(fā)言權(quán)",同樣,沒有經(jīng)過深入細(xì)致的調(diào)查研究,項(xiàng)目策劃方案也無從說起.要使項(xiàng)目策劃科學(xué),準(zhǔn)確,必須深入調(diào)查,占取大量真實(shí)全面的信息資料,必須對這些信息進(jìn)行去粗取精,去偽存真,由表及里,分析其內(nèi)在的本質(zhì). 超前性是項(xiàng)目策劃的重要特性,在實(shí)踐中運(yùn)用得當(dāng),可以有力地引導(dǎo)將來的工作進(jìn)程,達(dá)到策劃的初衷.項(xiàng)目策劃一定要具有超前性,沒有超前性的策劃不能認(rèn)為是好策劃.但策劃追求超前 性,是以一定的條件為前提的,不能脫離現(xiàn)有的基礎(chǔ),提出毫無根據(jù)的憑空想象.項(xiàng)目策劃一定要立足現(xiàn)實(shí),面向未來,訴諸對象.既具有超前性,又具有創(chuàng)意的策劃,一定會(huì)把實(shí)體的訴求目的表達(dá)得淋漓盡致,實(shí)現(xiàn)策劃的目的,實(shí)現(xiàn)策劃活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)最大值.

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