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商業(yè)地產(chǎn)如何實現(xiàn)高效招商

一、適合性定位的選擇

招商是商業(yè)項目運作過程中的一個重要環(huán)節(jié)，但也不可以單就招商而談?wù)猩?，談?wù)猩痰幕A(chǔ)是有了正確的前置條件——招商執(zhí)行前具備了合理的項目定位。定位作為一個項目的戰(zhàn)略性選擇，是項目確定發(fā)展方向的至關(guān)重要的事情。就像是在管理中常講到的，戰(zhàn)略對了，策略出點問題是可以挽回的，但如果戰(zhàn)略錯了，策略越正確，可能就偏離得越遠，可導(dǎo)致全盤皆輸?，F(xiàn)實狀況是，很多項目前置條件并不正確。我們看到目前國內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，諸多存在著創(chuàng)辦人或董事長/總經(jīng)理絕對權(quán)威的現(xiàn)象，戰(zhàn)略性方向基本都由其個人決策，因此便出現(xiàn)了一些由高層憑借主觀想象對商業(yè)項目做出定位判斷的事情，結(jié)果導(dǎo)致招商很難達到理想程度，造成項目不能實現(xiàn)應(yīng)有的商業(yè)價值，操作的職業(yè)經(jīng)理人也被一換再換，都成為了定位不當?shù)摹盃奚贰?。從目前北京商業(yè)地產(chǎn)市場的現(xiàn)實情況來看，一些未能實現(xiàn)成功招商的項目不乏有的處于城市的黃金地段，其招商失敗諸多是因定位偏差所造成，因此好的地段并非是項目招商成功的充分條件，項目定位是否合理亦是十分關(guān)鍵的因素。

二、適應(yīng)性的建筑設(shè)計

在一定程度上，購物中心招商的過程就好比是中國傳統(tǒng)的相親過程，亦十分強調(diào)門當戶對，項目的地段如同人的身世，建筑本身如同人的相貌，一個項目如果希望對國際一線品牌進行招商，則最好是“身世”與“相貌”兼?zhèn)洹Ｄ壳暗默F(xiàn)實狀況是，“地段”對于商業(yè)項目的重要性是能夠被充分認識的，但是，建筑設(shè)計的重要性仍未被普遍認知，以相親作為比喻，就是很多人以為好身世便可找到好的女朋友，沒有去思考如果再加上好相貌便會有更大的挑選空間。

在開店選址過程中，商業(yè)品牌往往都優(yōu)先考慮入駐城市中的標志性項目，這里所指的標志性項目可以理解為兩種：一種是現(xiàn)已建成并進入運營的現(xiàn)實標志性項目，另一種是在建但給人信心可成為標志性項目的項目。目前市場上的在招商項目大多都處于在建狀態(tài)，考慮將具備優(yōu)勢基礎(chǔ)的項目包裝成為一個“在建的標志性項目”，是提升“招商勢能”的有效方法，這一結(jié)果的達成，除項目自身的地段、體量、功能等要素外，建筑設(shè)計師的方案亦至關(guān)重要，因為一般人都不會認為平庸“相貌”的建筑會成為城市標志。同時，因購物中心的最終用家是不同業(yè)態(tài)的零售商，所以在建筑設(shè)計時需前瞻性地考慮到不同業(yè)態(tài)對硬件的需求特征，比如一般超市的層高達到5.5米為好，而電影院層高需在9米以上，餐飲則要有煙道、燃氣預(yù)留等。如果在設(shè)計時未能為業(yè)態(tài)商家做到針對性硬件條件的預(yù)留，則未來招商也就很難成功。

三、合理的招商節(jié)奏把握

在招商執(zhí)行時，配合工期階段，在合理的時機做合適的事情會起到“事半功倍”的效果。具體而言，不同業(yè)態(tài)類別，不同大小面積的零售商，在對選擇簽約入駐項目的時機選擇上都不盡相同，像超市、百貨公司等大型賣場，應(yīng)該在較早的階段進行招商接洽，并最好是讓其參與到項目的深化設(shè)計過程中，以便適當?shù)匾罁?jù)其需求做出針對性的設(shè)計考慮；此外，大型賣場等主力店的入駐不僅直接影響到購物中心的業(yè)態(tài)布局，而且對其他店鋪的招商也有很大的促進作用，常常能帶動整個購物中心后期的順利招商，這主要是源于主力店對吸引人流所起到的關(guān)鍵作用。而像一般服裝店鋪，就需要進入工期后半段時再正式啟動招商，這不僅是因為這些中小店鋪對商業(yè)硬件設(shè)施無過多的特殊要求，還因為在過早的時候這些商家一般也不會給出十分明確的意向。

四、針對性的推廣策略

目前諸多發(fā)展商在進行商業(yè)項目運作時，帶有典型的住宅思路，如在招商時選擇大眾媒體進行集中廣告投放，制作的招商手冊如同銷售樓書般抒情浮夸等。與住宅產(chǎn)品所面向的大眾人群不同，商業(yè)項目在招商時面對的基本都是專業(yè)零售商，越是定位高檔次的越是如此，這些零售商都是較為理性與專業(yè)的人群，是屬于小眾范疇。在看招商文件時，零售商可能更關(guān)注的是區(qū)域的人流、硬件情況等務(wù)實細節(jié)內(nèi)容的說明，所以不夠務(wù)實的招商文件不但難以起到實質(zhì)的推動作用，還可能適得其反。并且，運用大眾媒體向其傳達信息亦可能不會高效，針對性的推廣才會更具實效性。以開業(yè)不久的新光天地為例，該項目從始至終都保持了高度專業(yè)的推廣思路，有效推動了項目招商進程，具體如在招商啟動時邀約針對性媒體舉行新聞發(fā)布會造勢，爾后借助專業(yè)渠道向目標客戶進行一對一的招商推介，到一定階段后借助客戶答謝酒會的形式發(fā)布招商成果，吸引更多新客戶等。

五、專業(yè)及穩(wěn)定的團隊

商業(yè)項目的招商實際上是一個合作伙伴的整合計劃，因為每一個商家都有自己的專業(yè)判斷，新開每一個店鋪一般也都是需要實現(xiàn)盈利目的，因此商業(yè)項目的業(yè)主在針對這些商家的招商過程中，應(yīng)該是已經(jīng)構(gòu)思了一個讓目標商家都可相信的在項目中的盈利商業(yè)計劃，并需要招商人員要有系統(tǒng)的思考及表達，如此才可能給商家更多信心。另外，在招商工作執(zhí)行中，每一個招商人員不僅是代表個人，而更是代表其公司，所以招商人員的形象及其在工作中表現(xiàn)出的專業(yè)水平也就成為了商家衡量其公司規(guī)范程度、實力狀況、以及專業(yè)化水準的直觀參照，從而影響到對項目的信賴，左右招商的結(jié)果。

并且，一般大型購物中心的招商工作需要一年甚至更長的時間跨度，業(yè)主無論是委托代理公司還是自建團隊，保持招商團隊的穩(wěn)定性亦是實現(xiàn)高效招商的重要途徑。如果發(fā)展商頻繁更換項目團隊或者負責人的話，一方面會因與零售商彼此重新磨合而付出更多的機會成本，另一方面也會使零售商對業(yè)主公司的穩(wěn)定性產(chǎn)生懷疑，從而增加項目的負面阻力。

如何做好商場招商工作

如何開展招商工作？ 以下僅供參考：

1、了解商場經(jīng)營定位規(guī)劃和招商工作計劃

招商人員開展工作前，首先應(yīng)了解商場的商品經(jīng)營定位特點與各樓層、各區(qū)域的品牌和品類的分布規(guī)劃。商場經(jīng)營定位一般通過對賣場的觀察獲得，如該商場以經(jīng)營什么商品為主，什么為輔？經(jīng)營檔次如何？是高檔，中高檔，還是中檔？在經(jīng)營品牌的分布上有什么特色或與其他賣場相區(qū)別的地方？一般引進商品的價格線和商品線有什么標準？等等。招商前，一般會形成分布規(guī)劃的賣場平面圖，理解平面圖要求，按要求引進品牌，是招商員應(yīng)關(guān)注的地方。一般在平面圖上，可能會標注某區(qū)域的主要引進品牌名稱和替代品牌名稱，招商員可以按此要求選擇潛在合作商戶。不論是新場開業(yè)還是老場調(diào)整，都會形成時間和工作量分配的招商工作計劃，由于工作計劃是依據(jù)與其他職能配合進行的工作安排，因此招商人員應(yīng)嚴格按計劃開展品牌引進工作。一些里程碑式的計劃要求，如：至何時以前，商戶進場比率達多少多少；何時以前完成招商工作和完成商戶進場裝修等等，如不能在規(guī)定時間內(nèi)完成上述工作，則將影響其他相關(guān)職能的工作進展，因此招商人員應(yīng)特別關(guān)注此類計劃信息，做好相關(guān)工作。

2、尋找潛在合作商戶

尋找可能合作的商戶是建立在對商場和供應(yīng)商市場全面了解的基礎(chǔ)上開展的工作，在無法確定引進什么品牌進駐商場的情況下，就必須要了解供應(yīng)商市場，進行全面的市場調(diào)查工作。一般而言，具有競爭特性的商場是獲得這類信息的重要途徑。在了解本商場規(guī)劃的基礎(chǔ)上，選擇適合商場風(fēng)格，并與競爭對手形成形態(tài)差異的商戶。一般這樣的潛在商戶要選擇多個，確定那個是主攻，哪個是替代。一經(jīng)確定潛在合作商戶，就可以對其展開調(diào)查與初步接觸。調(diào)查主要是看該商戶是否具備與商場合作的條件，需要了解的信息有：品牌發(fā)展趨勢，目標消費群，經(jīng)營特色，以及商戶的渠道角色，即：是廠商、經(jīng)銷商還是代理商，綜合經(jīng)營實力如何？資金、鋪貨和人員是否能夠保證等等。通過調(diào)查判斷在這些方面都與公司要求接近或一致，則考慮接洽對方業(yè)務(wù)人員，進一步了解情況，并向其傳遞招商信息。

3、談判與簽約。

與潛在合作商戶進行了初步接觸后，應(yīng)尋找對方可以就合作事宜起決定作用的業(yè)務(wù)人員進行詳細商談，商談內(nèi)容包括：進駐的位置，設(shè)柜的大小，經(jīng)營的商品品類，承擔的費用，以及合作條件，如：保底抽成的額度，結(jié)算形式等合作細節(jié)，必要時，還要和商戶業(yè)務(wù)人員進行談判。注意談判應(yīng)選擇可以決策或能夠確保溝通順暢的業(yè)務(wù)人員進行，否則容易出現(xiàn)懸而未決的分歧，影響合作洽談事宜的進展。如因為各種客觀條件，無法談攏合作事宜，招商人員也應(yīng)保持與其的友好聯(lián)系，以便在以后條件合適時再做合作。通過談判，就合作事宜達成一致認識，招商人員應(yīng)使商戶了解商場進場裝修和經(jīng)營的規(guī)則，填制合作合同進行申報，如有分歧則繼續(xù)磋商解決。

4、協(xié)助商戶辦理進場手續(xù)

合同申報完成，商戶與商場的合作正式生效。招商人員應(yīng)協(xié)助商戶辦理進場的相關(guān)手續(xù)，包括：繳交費用、進場裝修、運送貨架貨品等，由于商戶進場設(shè)柜將面臨和多個商場職能部門打交道的局面，作為與商戶溝通時間最久，彼此相對熟悉的招商人員，應(yīng)該在商戶有需求的時候給予幫助，就進場事宜協(xié)調(diào)各方關(guān)系，確保商戶按時、按規(guī)定進場裝修、上貨和營業(yè)。

5、跟進商戶在賣場的經(jīng)營狀況

商戶所設(shè)專柜開始營業(yè)，招商人員應(yīng)抽出時間來了解其經(jīng)營情況，與之前的預(yù)測進行分析比較，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營情況不盡人意，應(yīng)配合店內(nèi)營運職能和商戶查找原因，分析不足，積極考慮改善現(xiàn)狀，提升經(jīng)營業(yè)績。一般情況下，專柜經(jīng)營不理想的問題多為：位置不好、促銷不力、商品缺乏競爭力、銷售人員水平低下以及裝修和陳列等方面出現(xiàn)問題，可分析直接原因，針對性地進行改善工作。另外，如專柜經(jīng)營情況超出預(yù)期，招商人員也應(yīng)認真分析其中的原因，汲取判斷商戶經(jīng)營水平的參考信息，應(yīng)用到日后對商戶的臻選和評估工作之中。

做招商工作應(yīng)注意些什么？

1、注重商戶資源和市場信息的積累與刷新

對商品、品牌、各種類型的商戶，以及消費市場的變化發(fā)展趨勢，招商人員應(yīng)保持高度關(guān)注。市場瞬息萬變，機會稍縱即逝，要善于從眾多的蕪雜信息中選取有用的信息，快速、準確地作出判斷。當面臨某一商品品牌有合作可能時，招商人員應(yīng)第一時間了解該品牌的經(jīng)營情況和特點，包括一些經(jīng)營數(shù)據(jù)和細節(jié)，只有這樣，才能在最快時間內(nèi)分析判斷，確定是否與其合作。如果信息掌握不夠充分，等慢慢了解清楚，可能機會已經(jīng)被別人占有。

保持信息的積累和刷新，養(yǎng)成良好的信息收集習(xí)慣很重要。對于可能需要的信息，應(yīng)將它們分類備存在筆記本、電腦中，同時，定期關(guān)注自己保有的信息是否過期，一些數(shù)據(jù)如：競爭對手招商條件、商戶專柜銷售數(shù)據(jù)，是時時發(fā)生變化的，應(yīng)確保及時更新。為了保證信息的充分性和及時性要求，招商人員有必要建立和營造一個專用的人際網(wǎng)絡(luò)，保持與同行的良好溝通與交流，做到信息共享，當然，就企業(yè)員工的角色而言，招商人員也應(yīng)負有不應(yīng)泄露商業(yè)機密的義務(wù)，在此方面，招商人員應(yīng)謹慎處理，拿捏得當。

2、加強談判能力

雖然說光憑嘴皮子，說得天花亂墜，也不能為商戶經(jīng)營業(yè)績打下堅實的合作基礎(chǔ)，但有效的信息溝通和思想交流能力仍然可以幫助招商人員最大限度爭取目標商戶的進駐，同時，具有誠意的談判結(jié)果也有利于增進商場和商戶的彼此了解，在商戶心中形成良好的商場形象，即便暫時沒有合作機會，但條件成熟，目標商戶仍然會考慮進駐商場。談判能力提高的途徑，一個是向從事招商工作的前輩虛心請教，以避免少走彎路，多交“學(xué)費”；另一個是進行自學(xué)，可以學(xué)習(xí)有關(guān)人際交往、商務(wù)談判和心理學(xué)方面的知識，對工作是有促進作用的。

3、注意處理好商場與商戶的關(guān)系

商戶進駐商場后，實際上形成了與多個職能對話和交流的局面，在很大情況下會面臨“多頭”管理，如果處理不當，將造成設(shè)柜商戶“上當”的負面心理，進而發(fā)展到抵觸管理，影響經(jīng)營，其結(jié)果必然是經(jīng)營內(nèi)耗增加，商戶和商場都受損失。招商人員在聯(lián)系商場與商戶的溝通渠道方面具有天然的優(yōu)勢，如能積極參與、妥善處理兩邊接口的關(guān)系，化解一些不必要的誤解，起到“潤滑劑”的作用，則能幫助共同解決問題，改善經(jīng)營狀況，使商場與商戶實現(xiàn)共嬴，這也體現(xiàn)了招商職能另一個重要的存在價值。

4、注意處理好招商職能與營運職能的合作關(guān)系

依據(jù)工作慣性，招商職能是引進商戶設(shè)柜的，而營運職能則是管理商戶設(shè)柜的。由于經(jīng)營活動過程的復(fù)雜性，彼此之間發(fā)生摩擦的可能性非常高，典型的例子是：如果處理不當，招商職能對商戶是一好百好，不加控制，而營運職能則對商戶是兇神惡剎，百般壓迫。這種矛盾一旦激化，受到損失最大的自然是商場。作為招商人員，商場利益是工作的最高利益，秉持公正、客觀的心態(tài)對待商戶，做事嚴謹，保持廉潔，堅持原則，是招商員趨利避兇的“法寶”，在處理商戶專柜問題而引起的營運職能的沖突中，應(yīng)就事論事，客觀處理，相信在確保公司利益的大前提下，秉承公正、坦然的心態(tài)，問題一定能夠解決。

急求大型商場招租策劃方案

【貴陽金陽購物廣場】

系列報告之——

項目招商及營銷推廣方案

暨財務(wù)分析報告

---------地產(chǎn)運營機構(gòu)

二零零五年十二月二十二日

目 錄

第一部分 前言 3

第二部分 招商推廣方案 4

一、招商節(jié)點與時機規(guī)劃 4

二、招商對象特征分析 6

三、招商總體思路 9

四、招商核心策略 14

五、招商價格策略 18

六、招商優(yōu)惠條件 21

七、招商實施計劃 24

八、招商推廣策略 29

九、宣傳推廣體系 32

十、招商推廣步驟 36

十一、招商管理 40

十二、招商費用預(yù)算 46

第三部分 營銷推廣方案 47

一、產(chǎn)品策略 47

二、銷售價格策略 49

三、銷售目標客戶定位 57

四、營銷推廣策略 59

五、銷售收入分析 88

六、項目整體包裝策略 101

七、項目整合傳播策略 106

八、銷售管理 123

附件一：銷售人員守則 130

附件二：銷售人員儀表及禮儀 136

第四部分 項目B區(qū)財務(wù)效益概算分析 141

一、項目成本分析 141

二、項目開發(fā)建設(shè)期設(shè)定 141

三、項目各項成本計算標準 142

1、土地成本與土地成本的支付方式 142

2、項目建安成本 142

3、基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)費用 143

4、前期費用 143

5、開發(fā)期稅費 143

6、銀行成本 143

7、企業(yè)管理費用 144

8、不可預(yù)見費用 144

四、總成本分析 144

1、項目計算經(jīng)濟技術(shù)指標參數(shù) 144

2、項目成本匯總分析 145

3、成本綜述 145

五、財務(wù)效益分析 146

1、財務(wù)效益前提設(shè)定 146

2、財務(wù)指標選取 146

3、銷售價格預(yù)測 146

4、銷售收入預(yù)測 147

5、項目租金收入計算 147

6、廣告費用預(yù)算 154

7、項目總體財務(wù)效益靜態(tài)分析 155

第五部分 結(jié)束語

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招商策劃

商業(yè)招商概括

完好的執(zhí)行方案和進行招商的實際操作是招商成功的關(guān)鍵所在，而這一過程的一些細節(jié)問題不容忽視。第一是招商隊伍的組建及招商人才的培訓(xùn)。由于招商具有“三快三省”（“三快”即快速回籠資金、快速組建市場網(wǎng)絡(luò)、快速將產(chǎn)品送抵終端；“三省”是指對招商的生產(chǎn)廠家來講，節(jié)省人力，節(jié)省物力和財力，節(jié)省時間和精力。）的特點，其中“三省”中就有一條是節(jié)約人力。因為極大程度上動用了代理商的人力資源，招商的企業(yè)在人員上自然緩解了大量壓力。不是說招商的企業(yè)就不需要引進人才，進行隊伍建設(shè)。相反的，由于企業(yè)招商工作繁雜、細瑣，不僅需要招商人員有豐富的經(jīng)驗，更要有敬業(yè)精神和團結(jié)協(xié)作的態(tài)度。企業(yè)要想長期的發(fā)展，通過招商培養(yǎng)和鍛煉隊伍更應(yīng)是企業(yè)發(fā)展的重中之重。

制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執(zhí)行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個富有熱情、精干、強大的招商隊伍是招商的工作的關(guān)鍵。

第一步是招商的組織框架和崗位職責的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規(guī)劃。從長遠發(fā)展角度看，招商應(yīng)配備以下幾方面人才：

1、 招商經(jīng)理1人，需對本項目所在行業(yè)的市場營銷有實際操作經(jīng)驗（尤其要擅長招商運作），懂企劃，善管理，具出色談判技巧和人格魅力。

2、 大區(qū)招商經(jīng)理若干，分別負責項目招商大區(qū)的工作：大區(qū)經(jīng)理應(yīng)具備一定的招商運作經(jīng)驗，長于說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。

3、 區(qū)域協(xié)銷經(jīng)理若干，主要職責是協(xié)助 開發(fā)市場，完成銷售。協(xié)銷經(jīng)理需人品正直，勤懇敬業(yè)，具備較佳的溝通和組織管理能力，并能長駐外埠。

4、 商務(wù)助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內(nèi)務(wù)（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務(wù)組織等工作。

5、 其它服務(wù)人員如文案、平面設(shè)計、接線及接待人員。

招商隊伍組建之后，必須進行培訓(xùn)。一方面，通過培訓(xùn)是團隊了解項目的現(xiàn)狀、產(chǎn)品，了解招商策略和操作步驟，同時也是進行磨合的過程。招商的培訓(xùn)主要有以下幾個方面：

1、 項目及產(chǎn)品知識，以使團隊成員對項目的現(xiàn)狀有清楚的認識。

2、 溝通技巧（如接聽電話、接待語言、洽談技巧、儀表舉止等），以培養(yǎng)團隊成員的職業(yè)感。

3、 招商專業(yè)知識（招商流程、談判技巧、接聽電話、注意事項等）。

4、 招商要旨（招商策略說明及合同解讀等）。

招商工作開始后面臨許多實際的實施工作，在產(chǎn)品的核心概念基礎(chǔ)上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發(fā)布計劃、準備合同文本、準備各類產(chǎn)品和項目的宣傳資料等等，必要的準備將為招商實施打下良好的基礎(chǔ)。只有進行有效溝通，把握“求租者”的洽談與管控技巧，招商工作才能順利開展。

從第一篇招商廣告發(fā)布下去，接到第一個咨詢電話開始，招商進入了實際運做的階段。從“求租者”打進第一個電話到招商的合作主體--各分銷商和代理商簽訂協(xié)議，進行產(chǎn)品銷售這一過程是整個招商工作的核心部分，直接決定著招商的質(zhì)量和數(shù)量，也就決定了整個過程的成敗。主要目的是吸引好的“求租者”加入到企業(yè)的體系中來，共同把產(chǎn)品推向市場。想要吸引“求租者”的加盟，有效的溝通顯得非常重要。

招商中與“求租者”接觸的整個程序，一般如下：

第一次信息的處理（來函、來電）-第一次信息回復(fù)-第二次信息處理（二次來函、復(fù)電、咨詢、商洽）-第二次信息回復(fù)（信息升級→有選擇發(fā)送實質(zhì)性資料）-招商總部零星接單（上門洽談、簽約）-招商會議的籌劃、準備（全國性會議、區(qū)域性會議）-發(fā)出會議邀請（曾經(jīng)問詢者、熟悉者及看報來電者）-接收報名、督促參會-召開會議并簽約-督促履約-收款發(fā)貨。

在這過程中，首先面臨的是對“求租者”信息的處理和選擇，好的招商廣告發(fā)布后，招商總部將面對大量的反饋信息，對于第一次來電或來函，主要注意對“求租者”按已經(jīng)設(shè)定的招商區(qū)域歸類，對求租者姓名、地址、電話、基本狀況和問題做以記錄，同時給對方發(fā)去有關(guān)產(chǎn)品和項目的基本資料（包括項目介紹、產(chǎn)品介紹、招商活動的安排），同時對于各地區(qū)實力較強或行業(yè)內(nèi)經(jīng)營者一類的“求租者”做重點標注，用以綜合的研究。在這過程中，不必在電話中向詢問者做過多有關(guān)招商的說明，對于“求租者”提出的問題也不必急著回答（主要避免“求租者”因了解不夠而以偏概全，自我估計或防止競爭者和惡意攻擊者獲取一手信息）。在“求租者”研讀了有關(guān)資料后第二次咨詢過程，招商部門則應(yīng)該選擇性的介紹關(guān)于招商情況和產(chǎn)品信息，并根據(jù)“求租者”表現(xiàn)的誠意，發(fā)去部分“該求租者”重點關(guān)注的內(nèi)容資料，并力爭邀請對方參加招商會議。

對于一些急于了解情況的“求租者”，招商部門要有專人負責接待和談判，帶領(lǐng)來訪者參觀項目、了解運作方案等，以免流失“加盟商”。

面對面的溝通方式仍是最直觀有效的方式，招商會議的成功開展是“求租者”加盟的關(guān)鍵一步。在與“求租者”談判之前，一些細節(jié)的準備十分重要，如招商辦公場所的布置、人員的工作狀態(tài)、對來訪者的接待，這些都直接影響洽談的結(jié)果。在溝通的過程中，應(yīng)該向來訪者潛移默化的傳遞以下幾點信息。

1、 有實力：與強者合作才能更強，加盟者希望企業(yè)的力量雄厚，解除后顧之憂。

2、 有決心：堅定的信念和強有力的推廣策略將使加盟商感受到項目推廣項目的決心，用數(shù)字說明項目的力度是最好的方法。

3、 有信譽：一味的夸大其辭根本無法聯(lián)合有實力的經(jīng)銷商，態(tài)度真誠、有理有據(jù)，最大限度的為“求租者”考慮是雙方共同發(fā)展的基礎(chǔ)。

4、 有辦法：詳細、可行的營銷方法對于經(jīng)銷商有極大的吸引力。

5、 有利益：歸根結(jié)底，成功的推廣應(yīng)該有豐厚的利潤，項目留給加盟者的利益應(yīng)該十分可觀。

與“求租者”簽定合同，收取租金和保證金，則全面招商工作告以段落，后續(xù)零星的招商工作開展可以抽取部分力量，而工作的中心轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品的全面推廣階段。

招商過程中，要處理大量的信息和參與大量的談判、說服、培訓(xùn)工作，工作內(nèi)容非常細瑣，實際的過程中會遇到一些具體問題，對“求租者”提出的問題給予良好的解答將大大增強其信心。

招商策略

大型商業(yè)物業(yè)招商策略

第一部：招商原則和準備過程

招商目標的選擇

企業(yè)招商的目的是為了吸引知名商家，出租經(jīng)營場所的使用權(quán)，更好地提高項目整體市場吸引力。因此招商目標的選擇要根據(jù)市場需求和項目定位情況來確定，具體說應(yīng)考慮以下因素：

(一)項目自身的市場定位；

(二)項目所在地的消費狀況；

(三)投資商和發(fā)展商的自身資金情況；

(四)擬引進商家的市場定位、發(fā)展戰(zhàn)略。

招商談判原則的確定

招商談判的目的在于使參與談判的商家能符合招商企業(yè)的目標和利益需要。要達到目的，招商談判必須針對談判的特點，確定一些基本原則。

(一)招商談判的特點

1、 談判對象的廣泛性、多樣性和復(fù)雜性

商場的交易活動不受時空限制，而具體的談判對象交易條件又是多樣的、變化的。這就要求項目的談判人員要圍繞本項目的經(jīng)營范圍，廣泛收集信息，了解市場行情，并選擇適當?shù)姆绞脚c社會各方面保持廣泛的聯(lián)系。

2、 談判條件的原則性與靈活性

項目招商的目標要具體體現(xiàn)在談判條件上。條件具有一定的伸縮余地，但其彈性往往不能超越最低界限，界限是談判人員必須堅持的原則。這一特點就決定了項目談判人員要從實際出發(fā)，既要不失原則，又要隨機應(yīng)變具有一定的靈活性，以保證實現(xiàn)招商談判的基本目標。

3、 談判口徑的一致性

在招商談判中，雙方談判的形式可以是口頭的也可以是書面的，談判過程往往需要反復(fù)接觸。這就要求談判人員要重視談判策略與技巧，注意語言表達和文字表達的一致性。談判人員要有比較好的口才和文字修養(yǎng)能力，也要有較強的公關(guān)能力。

(二) 招商談判的原則

根據(jù)招商談判的特點，談判雙方要取得共識，促使談判成功應(yīng)遵循以下原則：

1、 堅持平等互利的原則

2、 平等互利原則，要求談判雙方在適應(yīng)對方需要的情況下，公平交易，互惠互利，這是保證談判成功的重要前提。

3、 堅持信用原則

信用原則是指招商談判的雙方都要共同遵守協(xié)議。重信譽、守信用是商家基本的職業(yè)道德。在談判過程中；應(yīng)注意不輕易許諾，但一旦承諾，就應(yīng)履行，保證言行一致，取信于對方，以體現(xiàn)真誠合作的精神。

4、 堅持相容原則

相容原則要求談判人員在洽談中要對人謙讓、豁達，將原則性和靈活性有機結(jié)合起來，以更好地達到談判的目的。

招商談判的準備

所謂招商談判的準備就是指在思想上、物質(zhì)上和組織上為談判進行充分的準備工作，主要包括：

（一） 招商宣傳是招商成功的先導(dǎo)，招商手冊是宣傳的重要環(huán)節(jié)，是項目招商的基本宣傳資料，關(guān)系到項目的形象，該手冊突出如下關(guān)鍵點：

1、 通過鉆石地段選擇項目選址的正確性，樹立基本點核心地段的商業(yè)物業(yè)。

2、 通過事實列舉項目投資商與發(fā)展商業(yè)績與榮譽，突出其在項目所在地的地位。

3、 招商策劃和承租戶的選擇關(guān)系購物中心的成敗，在招商過程中，有必要對每個承租戶進行分級評價，預(yù)測他們的經(jīng)營前景，作為店面出租的指導(dǎo)。

4、 第一 承租戶的選擇確保租金的來源。

5、 第二 需要保證購物中心的商品種類的完整性。

6、 第三 需要保證購物中心經(jīng)營項目的多樣性與綜合性。

（二）準備談判的依據(jù)

1、 明確談判目標，包括最優(yōu)期望目標、實際需求目標、可接受目標、最低目標等；

2、 規(guī)定談判策略，包括了解談判對象的狀況，談判的焦點、談判可能出現(xiàn)的問題及對策；

3、 選定談判方式；

4、 確定談判期限。

（三）組成談判小組

1、 挑選談判小組的成員；

2、 制定談判計劃；

3、 確定談判小組的領(lǐng)導(dǎo)人員。

第二部：確定招商方式與渠道

商業(yè)物業(yè)項目招商的方式

1、 項目洽談會。

項目洽談會是招商最為常見的一種形式。它是由招商單位攜擬與合資、合作或引進的項目，有針對性地與商家洽談。其特點是針對性強，易于吸引有興趣的客商。影響大，實效性好，主辦者可以派遣技術(shù)專家與客商直接進行接洽。

2、 項目發(fā)布會

項目發(fā)布會是招商經(jīng)常采用的方式。它是由項目主辦者在一定的場合公布擬引進合資、合作的項目，闡述招商項目的特點和技術(shù)、資金要求，以期吸引客商。

3、 經(jīng)濟技術(shù)合作交流會

經(jīng)濟技術(shù)合作交流會是一種層次較高、范圍較大的招商引資方式。其特點是層次較高，范圍較大。可以是多種行業(yè)的招商。

4、 投資研討會

投資研討會是一種較小型、時間較短的招商形式。它通常是由政府部門、經(jīng)濟研究機構(gòu)舉行的區(qū)域性投資戰(zhàn)略、政策、現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢的研究討論會。其特點是靈活，即是務(wù)虛，又重務(wù)實，主辦單位可以公布一些項目進行招商，可以介紹本地區(qū)的投資環(huán)境和利用外資的政策，達到宣傳的效果。

5、 登門拜訪

登門拜訪是招商效果明顯的輔助性活動。招商單位專門派出招商小分隊或在國內(nèi)外舉辦集會式招商活動之余，拜訪跨國公司、投資咨詢顧問公司、會計師行及其他中介機構(gòu)，宣傳投資環(huán)境，具體介紹投資項目，探討佳作事宜。其特點是機動靈活，針對性強，氣氛融洽，容易引起被訪者的興趣。

第三部：制訂談判策略

明確談判目的

招商談判的目的就是招商洽談的主要目標，或招商洽談的主題。在整個招商洽談活動中，招商洽談?wù)叩母黜椆ぷ鞫家獓@招商洽談的目的而開展。

在招商洽談的目的確定以后，就需要確定招商洽談的各個具體目標；在達到各個具體目標后，招商洽談的主要目標即招商洽談的目的就可以實現(xiàn)。

招商洽談的目標可以分為三個等級：

第一級的目標是最高等級的目標，如能達到這一級的目標，整個招商洽談可謂是獲得圓滿成功；

第二級的目標是基本達到接受的目標，如能達到這一級目標，整個招商洽談可謂是獲得了基本成功；

第三級的目標是最低接受目標，如能達到這一級的目標，整個招商洽談可謂是達到了最基本的要求。

招商洽談的目的就是在招商洽談中所要追求的最佳利益目標。

在確定了招商洽談目標的同時，還要確定招商洽談的地點。招商洽談的地點對招商洽談的成功與否有很大的影響，因此，在確定招商洽談地點時要慎重，應(yīng)考慮以下幾方面的問題:談判中各方力量的對比，可選擇地點的多少和特色，各方的關(guān)系及可能發(fā)生的費用等。

本案場分析（飛洲國際廣場）

一、徐家匯商圈背景介紹

徐家匯商業(yè)中心界定北起廣元路，南至南丹路，東起天平路，西至漕溪北路，座落于上海最大的地鐵一號線徐家匯站上。30多條公交線路連通四方，漕溪北路立交橋、中山南路內(nèi)環(huán)線高架一同構(gòu)筑起現(xiàn)代立體交通框架。徐家匯商業(yè)中心占地3.3平方公里，共計大小商業(yè)網(wǎng)點1000多個，商業(yè)營業(yè)面積達45萬平方米，占全區(qū)營業(yè)面積的1/3，徐家匯商業(yè)中心附近已建有二條市級特色街，即衡山路歐陸風(fēng)情街和宜山路建材家具街，分別以休閑娛樂和建材家具聞名于滬上。目前徐匯區(qū)正積極培育新的二條商業(yè)特色街，一條是以依托上海交大的高新技術(shù)孕育而成的廣元西路慧谷電子街，另一條是以面向大眾消費的天鑰橋路餐飲街，起到了為商圈相輔相成的作用。

徐家匯商業(yè)中心目前已構(gòu)成融購、娛、賞、食、游為一體的綜合消費商業(yè)布局，其中百貨商廈、餐飲業(yè)、娛樂文化已成為商業(yè)中心的主力業(yè)態(tài)。徐家匯商業(yè)中心集天時、地利、人和的優(yōu)勢，尤其經(jīng)過新一輪精心打造和調(diào)整后，得到了突飛猛進的發(fā)展。首先徐匯區(qū)是人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，吸收了靜安、盧灣、黃浦等地區(qū)的動遷居民，為徐匯區(qū)帶來了客流，并且徐匯區(qū)人群中以知識分子、海外僑胞、高收入人為主，為創(chuàng)建商業(yè)中心奠定了基礎(chǔ)。徐家匯投資多元化，招商注重徐家匯商圈特色經(jīng)營。商圈內(nèi)有市上第一家滬港合資的東方商廈，滬臺合資的太平洋百貨，滬港合資的港匯廣場以及中英合資的匯金百貨等商業(yè)企業(yè)，吸引了大批不同消費水平的消費者。注重錯位經(jīng)營。商圈率先倡導(dǎo)“錯位競爭”和“個性化經(jīng)營”的經(jīng)營理念，從消費方式、購物環(huán)境、商品結(jié)構(gòu)到文化氛圍、功能設(shè)施，創(chuàng)造了商圈相依互補，共存發(fā)展的成功經(jīng)驗，形成了商圈整體的競爭優(yōu)勢，滿足了不同消費者的個性需求。一是注重發(fā)掘商家本身的經(jīng)營能力，形成了不同氛圍和水準的商家企業(yè)；二是注重業(yè)態(tài)錯位。商圈內(nèi)率先引進了電腦市場，百腦匯、太平洋電腦成為了全市電腦業(yè)的旗艦店，占全市的電腦銷售的50％。美羅城在引進百腦匯的同時把美食廣場、音響廣場引入商圈，使整個商圈的業(yè)態(tài)更為齊全、合理。

徐家匯商業(yè)中心現(xiàn)有的東方商廈、太平洋百貨、匯金百貨、六百實業(yè)、新路達吉買盛、匯聯(lián)商廈、美羅城百貨商廈營業(yè)面積達30萬平方米，占總面積的64％，2003年度銷售達39億人民幣，占社會消費品總額的30.7％。東方商廈以其“禮在東方”的服務(wù)宗旨享譽全市，并以其國際知名品牌吸引各方來賓。滬臺合作的太平洋百貨定位于“流行的領(lǐng)導(dǎo)者”，在年輕女性顧客中極具號召力，憑借其卓越的經(jīng)營理念和靈活多樣的促銷手段，迅速在百貨業(yè)嶄露頭角。六百實業(yè)首推“自然式服務(wù)”，以規(guī)范嚴格的現(xiàn)代化管理模式和溫馨的服務(wù)在行業(yè)內(nèi)獨領(lǐng)風(fēng)騷。定位于“現(xiàn)代都市型百貨”的匯金百貨于98年開業(yè)，一流的服務(wù)設(shè)施、濃郁的文化氣息和諸多的品牌深得白領(lǐng)人士的青睞。2000平方米的地室超市以生鮮食品為特色，為周邊住家提供了極大的方便。

營業(yè)面積達7萬平方米的港匯廣場是上海目前最大規(guī)模的購物中心（Shopping Mall）。商場引進商戶250家，包括30間特色餐廳及5000平方米的國際美食廣場、15000平方米的富安百貨、8500平方米的西式主題樂園及大型超市、專業(yè)運動城的進駐。即將開幕的橋外橋主題樂園，設(shè)有室內(nèi)模擬高爾夫球場、立體動感游戲、賽車、3維音像、迷宮、激光戰(zhàn)斗游戲以及魅力迪斯科舞廳和火焰夜總會等，無論購物、休閑、餐飲、娛樂在港匯均能滿足各階層消費群體的需要。

徐家匯商業(yè)中心內(nèi)有電腦專業(yè)市場百腦匯電腦、太平洋電腦、盈河電腦3家，徐家匯的電腦廣場目前成為上海最大的計算機及其配件、耗材和其他信息產(chǎn)品的集散地之一。

餐飲娛樂業(yè)有40戶，營業(yè)面積10.1780萬平方米，占總面積的31.86％。位于徐家匯商業(yè)中心的美羅娛樂城總體面積達6.5萬平方米，獨特的巨球建筑綴滿新穎的滿天星頂燈，將購物、休閑融為一體，品種豐富的休閑小吃、白領(lǐng)光顧的舒適堡健身中心及令學(xué)生、市民喜愛的思考樂書局、柯達影院等已逐步成為市民消費的新熱點。并構(gòu)成徐家匯商圈休閑娛樂業(yè)態(tài)主流。天鑰橋路餐飲街以品牌著稱，以家常為特色，使得工薪階層慕名而來，成為聚朋小酌的好場所。

徐家匯商業(yè)中心現(xiàn)有賓館業(yè)3戶，營業(yè)面積4.1400萬平方米，占總面積的12.96％。徐家匯附近有著四星級的建國賓館和二星級的西亞大酒店以其便利的交通條件和適中的價格吸引著周邊省市的賓客近悅遠來。

二、背景分析

優(yōu)勢

經(jīng)營面積大，可以體現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營效應(yīng)，可以經(jīng)營不同規(guī)模的商品，有較強的滿足力和挑選力。

交通優(yōu)勢：地鐵1號線、4號線直達本案B1，并設(shè)有出口，每天數(shù)萬人流能保證經(jīng)營者的利益，高架內(nèi)環(huán)線近在咫尺，輕軌明珠線距本案步行10分鐘路程。

商圈優(yōu)勢：徐匯商圈的經(jīng)濟發(fā)展已日趨繁華，本案距徐家匯商圈10分鐘路程，其發(fā)展前景也非?？捎^。

物業(yè)管理優(yōu)勢：國際金牌管理集團，高效統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一回報。同步世界先進經(jīng)營理念，國際品牌管理公司擔綱物業(yè)管理工作，展現(xiàn)國際商業(yè)氣象。

發(fā)展優(yōu)勢：徐匯區(qū)是上海市的中心城區(qū)，這里集聚了上海的科技資源優(yōu)勢、人文環(huán)境優(yōu)勢和徐家匯商圈品牌優(yōu)勢。近年來，徐匯區(qū)在經(jīng)濟建設(shè)、城市管理和社會事業(yè)的發(fā)展等方面，都取得了令人矚目的成就，綜合經(jīng)濟實力在上海10個中心城區(qū)中名列前茅，是上海市首批可持續(xù)發(fā)展綜合試驗區(qū)。徐家匯地區(qū)，已經(jīng)成為上海最繁華的現(xiàn)代化商業(yè)中心之一，上海三年大變樣的標志性地區(qū)之一。

3．2米挑高中廳，電梯直達5F、6F，盡顯貴賓級非凡品質(zhì)，31部瑞士迅達電梯、自動扶梯、觀光梯、垂直電梯應(yīng)有盡有，商業(yè)運作暢通無阻，意大利原裝cofsi進口中央空調(diào)系統(tǒng)。

弱勢

處于次星級地理位置。

徐匯商圈日趨成熟，已形成錯位經(jīng)營，本廣場尚處于起步階段，競爭激烈。

招商價格無明顯優(yōu)勢。

機遇

足夠的廣告預(yù)算支持廣告及公關(guān)活動。

市政府政策的有利傾斜。

由于近徐家匯商圈，商鋪需求量大。

周邊高檔的固定消費群體

強大的地鐵消費群

寫字樓固定的消費群體

本案招商策劃方案

一、招商原則

巧妙利用逆向思維，懸念轉(zhuǎn)播的各類異手法，讓本次招商跳出百貨業(yè)招商日趨同質(zhì)化的怪圈。這樣既可傳播與眾不同的招商訊息，又可在瞬間達到樹立品牌概念的“一石二鳥”的多元效果。

二、招商策略

● 樓層功能區(qū)劃按照各類品牌間的經(jīng)營互動原則，進行局部科學(xué)規(guī)律整合。

● 嚴格控制招商品牌的層次，利用自身優(yōu)勢吸納國內(nèi)國際亮點品牌。這是保證整體層面上檔次先決條件。

● 店鋪采取定價租賃制和協(xié)議扣點制，以便為招商信息宣傳創(chuàng)造懸念賣點。

● 店鋪定價租賃的切入點與眾不同的懸念招商策略。

● 與徐匯區(qū)政府有關(guān)部門合作，打出公益事業(yè)牌。孕育徐匯社區(qū)系列廣場文化活動。為眾商鋪聚集人氣，使發(fā)生購買行為提供沖要條件，培育本商圈目標受眾的習(xí)慣性消費行為，為目標業(yè)主提供經(jīng)營成功的有利保障，為樹立品牌形象打造宣傳基點。

三、品牌形象定位

鑒于本商圈潛在消費層面頗高，本次招商對象也應(yīng)該頗具品牌知名度。利用系統(tǒng)的品牌傳播策略，打造成一個國際國內(nèi)知名品牌匯聚的大舞臺。以服務(wù)品牌化，個性化模式為先導(dǎo)，以迅速的宣傳手段傳播飛洲國際廣場在本商圈內(nèi)的行業(yè)標志與先驅(qū)的形象地位。

四、實施方案（分割出租）

定位的基本依據(jù)

①地段決定原則

前面已經(jīng)提到，本項目屬于上海市傳統(tǒng)商業(yè)中心徐家匯商業(yè)圈，距徐家匯中心約1公里的路程，極其方便的城市交通和大量的人流使得本區(qū)域具有一定的商業(yè)氛圍。然而，因為徐家匯商業(yè)中心僅在方圓200米密集，與本項目相連的漕溪北路是快車道，沒有休閑步行道，形成了一定的商業(yè)斷層。因此，在不能充分地與徐家匯商業(yè)中心共享人流、互通商氣的現(xiàn)實格局下，須有精準市場錯位的經(jīng)營定位，將消費者吸引在本案地鐵站下車。

② 互補原則

由于本項目商業(yè)規(guī)模較小，前期定位是寫字樓的配套部分，因此不能簡單的定位與上述徐家匯商業(yè)中心同質(zhì)業(yè)態(tài)，要走專業(yè)、高檔、精品的路子。引進高利潤的專業(yè)餐飲品牌店、精品百貨店和高檔城市會所是本項目對市場的互補。

③ 業(yè)態(tài)演變原則

傳統(tǒng)的商場只是購物的場所，隨著人們的生活水平的提高、消費行為的轉(zhuǎn)變，休閑購物成為主流，休閑、餐飲、娛樂將極大的滿足消費者購物外的需求，并且其規(guī)模也將趕超購物的規(guī)模。

④ 商圈擴大原則

同樣，因為高端的商業(yè)市場定位，在我們的消費群定位上就要充分考慮整個上海市城市中心區(qū)域，擴大服務(wù)半徑和商圈，吸引最多的優(yōu)質(zhì)消費群，實現(xiàn)商場的持續(xù)繁榮。

五、商場布局

飛洲國際廣場定位為高檔商業(yè)中心，招商客戶群為：1、國際知名品牌，國內(nèi)知名品牌廠商；2、國際連鎖集團。

1、主營項目

地下一層：高檔超市休閑系列。

一 層：進口化妝品（CD、姿生堂、嬌蘭等）、高檔珠寶（謝瑞琳等）、世界極品服裝(阿瑪尼 杰尼亞等)、高檔手表、高檔皮具（路易威登等）、高檔工藝品、高檔筆。

二 層：高檔女裝系列、休閑裝、手袋、女飾品、精品鞋店、精品褲店、女士內(nèi)衣。

三 層：高檔男裝系列、休高閑裝、皮具、男飾品、精品鞋店、精品褲店、男士內(nèi)衣、領(lǐng)帶。

四 層：兒童服裝、高檔床品、進口飾品店、精品工藝品、體育服裝、體育器材。

五 層：餐飲。

六 層：娛樂休閑。

2、 配套項目

A、 家私、布藝、古玩、畫廊、廚房用品、書屋。

B、 肯德基、麥當勞、必勝客、羅杰斯、茶葉店、酒吧。

C 、屈臣氏、醫(yī)療診所、健身中心、美容中心、美體瘦身、茶社、寫真工作室、數(shù)碼工作中心、藥店營銷理念。

六、人員配備計劃：

組成一支強有力，專業(yè)的招商，租戶物業(yè)管理，企劃隊伍，具體如下：

招商經(jīng)理（1人）

招商主管（4人）

入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理（2人）（人選可由開發(fā)商提供）

企劃主管（1人）

籌備期商品部人員總編制8人

七、招商人員崗位職責

副總經(jīng)理/兼招商部經(jīng)理

▲主要職責：

☆根據(jù)購物中心經(jīng)營方針與要求，制定招商部計劃，并組織實施。

☆負責購物中心整體商場策劃，布局，商品組合及與廠商協(xié)調(diào)，公司整體企劃，促銷等，確保商廈經(jīng)營指標達成。

☆組織，管理招商，企劃團隊，培訓(xùn)及輔導(dǎo)招商人員。

☆對招商部門廠商引進，人員招聘，促銷方案及相關(guān)合同及發(fā)生交際費用審核等負責。

招商主管（4人）

▲主要職責：

☆負責整個樓層招商，布局，商品組合及與廠商協(xié)調(diào)，確保招商品100％達成。

☆配合公司整體布局，完成公司下達指標。

入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理（2人）（人員由開發(fā)商提供）

▲主要職責：

☆入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理，維護管理商場的整體工程運行，同時滿足正常開業(yè)。

☆協(xié)助經(jīng)理開展工作。嚴格審查招商戶經(jīng)營資格及入住手續(xù)。

負責租戶單位日常管理工作，督促租戶單位認真履行招商合同。

企劃主管（1人）

▲主要職責：

☆貫徹執(zhí)行本企業(yè)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略方針，配合招商，經(jīng)營需求，結(jié)合實際制定本公司廣告策劃并組織實施。

☆負責對商場宣傳布署總體規(guī)劃工作，作出建設(shè)性的意見，統(tǒng)籌安排促銷，成列，美工工作。

八、商場租金預(yù)測

周邊租金調(diào)查

商鋪租金比較表（人民幣/平方米/天）

購物中心招商都有哪些方式和渠道

一般購物中心招商渠道大都以下

1、主力店、大型連鎖品牌：一般都是聯(lián)發(fā)品牌一般由總部和其總部對接進行招商

2、主力優(yōu)質(zhì)品牌：一般都總經(jīng)理與招商經(jīng)理等有一定品牌資源的層級對接

3、開發(fā)優(yōu)質(zhì)品牌：一般都有主管級進行篩查然后交由經(jīng)理級進行對接

4、普通品牌：一般都有主管與助理級有一定品牌資源的層級對接

5、開發(fā)品牌：一般由助理級進行掃街、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查等獲得資源

購物中心、百貨商場招商如何引進品牌

因此百貨店建立的關(guān)鍵是必須有大批高品質(zhì)的商品存在，沒有良好的商品，經(jīng)營可以說只能是紙上談兵。但引進好的商品是一項很復(fù)雜的工作，需要具備很多的條件，不是靠誰一個人就可以解決的問題。在此，根據(jù)自己多年的從業(yè)經(jīng)驗，談一點百貨店引進商品品牌的策略和方針。一、 知己知彼，才能百戰(zhàn)不殆根據(jù)公司未來經(jīng)營的市場定位，結(jié)合公司未來的發(fā)展框架，制定出符合自己商場定位的商品品牌引進計劃，確定需要引進的目標商品的品牌目錄，向每一位招商人員介紹公司引進這些商品的用意和目的，是他們明白這些商品品牌關(guān)系者公司未來的經(jīng)營前途。要想完成引進品牌的計劃，必須要完成的工作有：（1）招商的人員是否充分了解自己管理的需要引進的目標商品品牌的詳細情況，首先要知道目標品牌在全國市場的銷售情況，市場占有的份額，該品牌的發(fā)展趨勢，他目前處于何種狀態(tài)，是新生的品牌，還是成熟的品牌，還是已經(jīng)進入弱勢的品牌；該品牌追求何種風(fēng)格，目標客層是什么樣的人群，覆蓋面的幅度，都有那些款式，是否符合公司的市場定位。其次實際目標品牌在當?shù)氐幕厩闆r，是否已經(jīng)進入該地區(qū)，進入多少家，目前在該地區(qū)銷售情況，他的市場容量在該地區(qū)一共有多少，未來可以挖掘的市場份額還有多少，已經(jīng)占有了多少市場容量，是否已經(jīng)進入競爭對手的店中，他在該地區(qū)是否有專賣店，該品牌是否還有意在擴大自己的開店數(shù)量，他每年的開店計劃是那里。（2）該品牌在未來公司的定位中處于什么樣的地位，是必須要引進的品牌，還是未來處于為公司創(chuàng)造業(yè)績的商品品牌，還是公司的輔助品牌，如果是必須要引進的品牌，公司準備采取什么樣的方鎮(zhèn)和政策，對于中間力量的品牌公司采取的是何種的方針和策略，對于一些輔助品牌公司的方針和策略又是那些，作為公司的一名招商人員必須要明白公司的這些決定，做到心中有數(shù)，該讓步的時候就讓步，對于不同的品牌采取不同的引進策略，做到化最小的代價，得到公司需要的商品品牌。（3）清楚需要引進的目標商品品牌經(jīng)營者的詳細情況，進店的經(jīng)營者是廠家自己，還是省級的代理，還是市級的代理，還是一般的代理商，因為經(jīng)營者不同，未來的經(jīng)營方針和策略也不同，進貨的渠道也會有不同程度上的差別，對未來經(jīng)營中的影響也不盡相同，如果是廠家進柜，未來的宣傳和促銷支持力度會很大，省級和市級就差多了，一般的代理可能就沒有辦法提供更多的宣傳支持?？傊?，在了解引進目標商品品牌的詳細情況后，就要制定每一個品牌的引進指導(dǎo)方針策略和計劃書，在計劃書中，要明確公司未來必須要得到的扣點和需要供應(yīng)商提供的宣傳和促銷支持，在什么狀態(tài)下可以放棄該品牌的引進，否則就不要輕易改變已定的目標。二、 咬定青山不放松，不見朝陽永不停品牌引進過程中會遇到很多不定因素的影響和干擾，有來之供應(yīng)商的，也有來之競爭店對供應(yīng)商的限制和制約，要想順利的拿到自己需要的商品品牌確實是一項很復(fù)雜的工作，如何克服這些困難和障礙，需要我們做大量細致的工作，也需要我們付出很多的辛苦，常言說的好，只要工夫深鐵棒磨成針。只要你付出了，上帝是一定會被感動得到，千萬不要因為遇到一些困難，就產(chǎn)生后退的想法，更不要覺得有些品牌太難引進，就輕易的放棄，不到最后的時刻，就不能輕言放棄。品牌的設(shè)定也是結(jié)合公司的定位而選擇的，每一個品牌的選定都是公司發(fā)展的需要，招商人員的目標就是利用自己的智慧，引進公司設(shè)定的商品品牌。大家都知道，公司的經(jīng)營靠的就是這些需要引進的品牌，有些時候招商人員也會產(chǎn)生很多的疑問，有必要花費如此多的代價來引進一些品牌嗎？這個慰問體就要具體的分析了，假如說公司未來的經(jīng)營是時尚百貨，商場的環(huán)境也是一流的，那就需要多一些的一、二線的品牌，但假如說走傳統(tǒng)百貨的路線，那就沒有必要叮者那些知名的品牌了。舉個例子來說，如國你在繁華的商圈中經(jīng)營中高檔的時尚百貨，你就一定要引進象寶姿一類的服裝品牌，總之品牌一旦確認，決不可以隨意的更改，更不可以為了應(yīng)付開業(yè)，，改變定位，胡亂引進一些不符合公司經(jīng)營定位的品牌來濫竽充數(shù)，如果是這樣的話，一定會給以后的經(jīng)營帶來滅頂只災(zāi)。曾經(jīng)有過一公司，最初定位于時尚百貨，雖然他位于二線城市的，但他的經(jīng)營環(huán)境是很好的，處于一個的繁華商業(yè)圈，也有一個不錯的硬件環(huán)境，公司最初的定位也是想建立一個一流的百貨店。按照定位公司也擬訂了很好的品牌引進計劃，但由于各種不利因素的制約，在招商過程中，由于受資金和其他很多因素的干擾，公司沒有能夠?qū)崿F(xiàn)自己已經(jīng)設(shè)立的招商計劃，也沒有引進自己原來向往的品牌，為了應(yīng)付開業(yè)，引進了很多不符合定位的商品品牌，是這個商店變的不倫不類，最終由于缺乏調(diào)整的資金支持，不得改換經(jīng)營方向。給很多的人都帶來了重大的損失。說以要想是公司的經(jīng)營進入一個良性的開端，對品牌的引進一定要遵循寧缺毋濫的原則，濫竽充數(shù)是萬萬要不得的。三、 準確把握20：80的黃金法則 在目標品牌的選擇過程中，一定要認真分析目標品牌在公司未來經(jīng)營中充當扮演什么樣的角色，因為地域不同，消費習(xí)慣不同，南北方的氣候也有不同的差異，由于人們在對很多的事物和認識中都會存在偏差，同樣的品牌在不同的地區(qū)，得到的反映也是不同的，有些品牌在南方和一些大的城市銷售的非常的火暴，但在一些二線城市，甚至是一些北方的大城市都無法實現(xiàn)和南方相同的境界，這些品牌甚至?xí)谶@些城市敗走麥城。目前可供經(jīng)營的品牌確實是很多，但一旦進入選擇，卻又變的很難，想要的進不來，不想要得卻非要進來，對品牌的選擇者來說確實是一件很痛苦的事情，選擇失誤會不但浪費時間，花費成本甚至?xí)o公司的未來經(jīng)營帶來負面的影響。說以品牌的選擇者一定要把握好自己的底線，讓步是成功的一部分，擔不是必須。如果你選擇的好，時機把握的好，也許不需要花費很大的代價，就可以達到自己的目的。對待不同的品牌要掌握不同的原則，各個擊破，達到自己預(yù)想的效果。有些時候要掌握重點，可能你引進其中的一個品牌，其他的品牌會跟著進來，要善于發(fā)現(xiàn)這種伴生的效應(yīng)。品牌引進中這不失為一個很好的方法。關(guān)鍵是要發(fā)現(xiàn)那一個是這個領(lǐng)頭的羊，擒賊先擒王，這條不變的原理，在招商中要發(fā)揚光大。四、 高展遠矚是品牌引進的重要策略品牌引進者的預(yù)見性是發(fā)掘一些競爭力品牌的重要途徑，對一些新生代的品牌，特別是一些公司獨有的商品品牌，更需要引進者的膽識和遠見。雖然說這些品牌可能都在一個層面上，但因為在本地可能是一個陌生后來者，但如果選擇得當?shù)脑?，這些品牌會成為公司業(yè)績的增長點，更會成為公司形象提升的代言者。但如何把握這些品牌，確實需要引進者做大量的工作，給他們適當?shù)闹С?，甚至可以采取放水養(yǎng)魚的辦法來培養(yǎng)這些品牌，眼前損失一點，是為了換取未來更多更大的效益，付出也是值得的。很多的時候大家都不喜歡讓步，認為這種方法不劃算，實際上這種方法總比殺雞取卵要高明的多。

大型Mall與步行街招商策劃及招商計劃實施手冊

大型Mall與步行街招商策劃及招商計劃實施

大型Mall與步行街招商策劃及招商計劃實施

大型商業(yè)步行街與MALL中心的成功開發(fā)與運營，將解決大量再就業(yè)問題，同時有力拉動經(jīng)濟發(fā)展，招商工作在MALL開發(fā)運營中占有重要位置，作為國內(nèi)專業(yè)的商業(yè)管理公司，NEWMALL公司重點研究了國內(nèi)外招商的經(jīng)驗、教訓(xùn)，結(jié)合自己的實踐經(jīng)驗，形成了自己的招商體系和理念，我們認為MALL顧問公司不僅要有一流的專家顧問，而且要具備國內(nèi)外大商家與品牌供應(yīng)商整合能力。

我們倡導(dǎo)大型購物中心與品牌供應(yīng)商建立新型合作關(guān)系，經(jīng)營公司不要過分依靠收取供應(yīng)商費用維持運轉(zhuǎn)，而是要依靠一流的營銷，加快銷售速度提高商品與資金周轉(zhuǎn)效率，提高人均單位面積銷售額，走可持續(xù)發(fā)展的MALL開發(fā)之路。

Shopping mall招商原則

開發(fā)模式直接關(guān)系到招商工作的主要內(nèi)容，例如萬達商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式是與大商家沃爾瑪建立合作聯(lián)盟，招商的重點是半主力店和中小商家。

大型MALL招商之前，第一步組建商業(yè)運營公司負責招商和經(jīng)營管理，對業(yè)態(tài)進行統(tǒng)一設(shè)計和管理，采用流水線模式，充分考慮不同業(yè)態(tài)以及同種業(yè)態(tài)不同風(fēng)格檔次之間的互補促進作用。

MALL統(tǒng)一運營包含五個方面的內(nèi)容：統(tǒng)一業(yè)態(tài)調(diào)控、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中“業(yè)態(tài)設(shè)計管理與統(tǒng)一招商管理"又是后面三個統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期購物中心商業(yè)運營的管理能否成功。

第一基本原則：先進行業(yè)態(tài)設(shè)計和招商工作，后進行規(guī)劃設(shè)計。許多發(fā)展商沒有委托專家進行業(yè)態(tài)設(shè)計和商業(yè)功能布局，招商過程中發(fā)現(xiàn)想進來的大商家，發(fā)現(xiàn)許多規(guī)劃設(shè)計不符合自己的要求，例如深圳新安湖地產(chǎn)公司在引進萬佳百貨后僅僅對建筑部分進行改動就花費400多萬，而進行業(yè)態(tài)設(shè)計顧問費用也就是30萬元以內(nèi)。

在大型shopping mall 與大型商業(yè)街業(yè)態(tài)設(shè)計中，NEWMALL商業(yè)管理公司及楊寶民工作室積累了豐富的經(jīng)驗，形成了中日韓三國專家共同設(shè)計業(yè)態(tài)的黃金搭檔，不僅遵守購物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例，而且不斷創(chuàng)新，不僅考慮業(yè)態(tài)黃金比例，而且將立體流線設(shè)計技術(shù)引進中國，注重商業(yè)文化設(shè)計，形成了國際領(lǐng)先的業(yè)態(tài)設(shè)計理念。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認同零售、餐飲、娛樂55：20：25的這個購物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例，此比例特別適用于超大型綜合性的購物中心，招商要注意維護和管理好這個經(jīng)營比例。對于辦公區(qū)域特別集中的shoppingmall,可以加大餐飲比例。

第二基本原則：要維護購物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象，事先進行統(tǒng)一的理念設(shè)計是基礎(chǔ)。招商要始終注意維護和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。

第三基本原則：購物中心的招商目標要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異種業(yè)態(tài)互補。簡單地說，同業(yè)差異就是不同檔次、不同風(fēng)格，不能盲目招入檔次完全相同的店進入。

第四基本原則：購物中心經(jīng)營方式的選擇原則。核心主力零售店盡量自營一部分，發(fā)展商可以與知名商業(yè)管理公司合作組建經(jīng)營公司，也可以吸收優(yōu)秀商業(yè)團隊加盟，這樣首先可以加強經(jīng)營控制力度，有利于購物中心長期經(jīng)營；其次可增強其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招入非主力零售商分為兩種情況，經(jīng)營實力較強的國際名店，采用租賃為主的方式；對于非國際名店，盡量以聯(lián)營扣點為主、租賃為輔，這樣也可以增強發(fā)展商對購物中心的整體控制力度，提升經(jīng)營業(yè)績。

第五基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；吸引人氣較多業(yè)態(tài)先行，零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則。

第六基本原則：核心主力店招商布局原則，從整體布局上有利于人流進入主力店，同時也便于從主力店向其它區(qū)域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。核心主力店的選擇要充分考慮業(yè)態(tài)之間的關(guān)聯(lián)性，萬達集團的濟南購物廣場等主力店沃爾瑪和紅星美凱龍對步行街商鋪帶動作用不大。

核心主力店的招商對整個購物中心的運營成敗，購物中心輔助和配套店的引進都有重大的影響。一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常能帶動整個購物中心的順利招商與管理。另外核心主力店對于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態(tài)。購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營軸線（或線性步行街）的端點。

核心主力百貨店可能有兩個或兩個以上，因此，在招商策劃中，我們建議發(fā)展商最好委托MALL運營顧問公司自營一個主力店，由運營顧問公司負責主力店招商任務(wù)，統(tǒng)籌考慮零售經(jīng)營業(yè)戶與主力店的業(yè)態(tài)關(guān)系，加強對業(yè)態(tài)的調(diào)控能力。

第七基本原則：特殊商戶招商優(yōu)惠原則。“以點代面，特色經(jīng)營"是購物中心特別是MALL購物中心的經(jīng)營特點。特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。例如深圳華僑城MALL購物中心就專門邀請三百硯齋，展示中國的硯文化。當然特殊商戶的經(jīng)營范圍要與購物中心的經(jīng)營主題及品牌形象相吻合。

第八基本原則：租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。因為購物中心經(jīng)營具有長期性特點，采用基本租金＋浮動租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，浮動租金與銷售額掛鉤，將整個購物中心真正做旺。這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意，一起分享成長空間"的原則。例如區(qū)域購物中心再引進著名百貨公司時候，可以采用這種方式。

第九基本原則：統(tǒng)一招商的“管理"要充分體現(xiàn)和強調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務(wù)。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場規(guī)劃指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)等等。這個“統(tǒng)一服務(wù)"不但要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的營銷管理中，商戶最渴望的是贏利。

第十基本原則：購物中心要具備完善ERP信息系統(tǒng)，重視知識管理，為購物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。

建立統(tǒng)一的信息平臺，進行精細化的管理，不但能夠為顧客提供統(tǒng)一收銀、消費一卡通等便利的服務(wù)，還能為廣大簽約商戶提供豐富準確的顧客信息和市場信息，甚至于提供更詳細的經(jīng)營信息，譬如零售商品單品進銷存信息等等。更能為購物中心自身提供布局疏密度、品項搭配、人員配置、場地坪效、商戶業(yè)績等經(jīng)營信息，便于購物中心分析后對經(jīng)營場地（稀缺資源）進行再分配。

招商不是一個開業(yè)前就完結(jié)的工作，實際上購物中心的招商是一個無限循環(huán)的工作，開業(yè)前是大規(guī)模招商，開業(yè)后根據(jù)銷售情況進行調(diào)整招商，這都需要信息系統(tǒng)的分析支持，更需要基于知識的輔助決策。

招商策劃的核心――招商計劃

制定大型MALL招商計劃、營銷宣傳計劃，為保障大商家及供應(yīng)商利益，發(fā)展商要做好細致的準備工作。MALL運營公司要確定招商時間安排、主要招商場所、主要招商骨干、招商宣傳與招商策劃、主要招商活動、招商費用，并得到發(fā)展商主要領(lǐng)導(dǎo)的支持。在開展實際招商工作之前，我們首先確定招商目標，然后確定商家檔次、規(guī)模、具體租金條件。

招商時間安排

由于大型MALL招商任務(wù)較重，招商時間要提前安排，其中大商家招商要事先做好相關(guān)工作，在項目設(shè)計方案出來后要正式確定主力百貨店或超市意向，根據(jù)大商家的具體要求進行方案設(shè)計修改與完善，而后進入施工狀態(tài)，避免方案被迫修改所造成的損失。

中小商戶要在大商家確定后，建筑封頂前5個月開始招商推廣工作。

招商費用管理：

盲目招商，花費巨大，收效不佳，這是許多MALL與商業(yè)步行街開發(fā)商擔心的問題。招商費用主要包括：人員差旅費用、商家接待費用、宣傳費用――廣告及招商活動費用。

降低招商成本提高招商效率的一個重要措施是：委托專業(yè)顧問公司招商，大商家招商工作組成聯(lián)合招商小組，小商家與品牌供應(yīng)商可以委托顧問公司代理，代理費用一般是收取一個月的代理費用。

招商費用使用策略：

1、招商任務(wù)指標分解到人，成本分解到人。

2、關(guān)鍵性招商集中使用，避免零打碎敲。

3、重點保障優(yōu)秀招商人才的工資待遇和獎勵管理。

4、重視客戶營銷和關(guān)系營銷，費用安排上予以傾斜。

兵不在多而在精，和普通行政管理存在很大區(qū)別，招商人員不需要整天坐在辦公室，衡量招商人員的主要業(yè)績在于招商成果，招商人員需要保持連續(xù)性，因此需要良好的激勵措施。

我們運用上述招商策略，采取如下具體措施：

1．NEW MALL公司負責步行街與購物中心統(tǒng)一業(yè)態(tài)設(shè)計

我們花費一段時間摸清深圳批發(fā)與零售業(yè)態(tài)，根據(jù)深圳寶安消費者偏好，我們設(shè)計出比較合理的步行街＋MALL業(yè)態(tài)組合模式，通過優(yōu)化業(yè)態(tài)與動線劃分，解決了地下室施工中遇到的柱網(wǎng)與承重墻問題，使整個設(shè)計有利于商業(yè)經(jīng)營。

2．分塊招商策略

商業(yè)步行街重點引進專賣店與專業(yè)商店，重點利用香港資源解決國際名店招商問題，與深圳服裝協(xié)會和深圳數(shù)個女裝廠家合作，集中引進一批深圳女裝，男裝，皮鞋皮具。

商業(yè)經(jīng)營采用統(tǒng)一營銷模式，銷售的商鋪可以返祖經(jīng)營，返租模式為4％租金＋20％經(jīng)營分紅。

主力商場招商問題是我們招商的重點，根據(jù)當?shù)仉x香港近的特點，引進香港百貨對整個經(jīng)營特色沒有太大幫助，特別是無法使當?shù)厣虡I(yè)經(jīng)營水平得到很大提升，因此我們反復(fù)論證，按照日本與韓國百貨店管理標準，引進白領(lǐng)百貨公司，例如日本伊勢丹百貨、太平洋百貨。

在百貨供應(yīng)商引進方面，我們不僅利用NEW MALL廣泛的供應(yīng)商資源，而且通過VMD引進日本與韓國服裝與化妝品品牌。

NEWMALL公司作為專業(yè)的招商與經(jīng)營管理公司，我們非常注重招商計劃的執(zhí)行能力。例如深圳濱海購物中心招商需要在深圳、香港舉辦新聞發(fā)布會，那么我們事先就做好商家單獨拜訪工作，同時充分利用香港平臺整合世界名店商業(yè)資源。

招商隊伍的建立與優(yōu)化

購物中心招商推廣方案的介紹就聊到這里吧，感謝你花時間閱讀本站內(nèi)容，更多關(guān)于百貨商場招商方案、購物中心招商推廣方案的信息別忘了在本站信途科技進行查找。