信途科技今天給各位分享公寓項(xiàng)目推廣方案的知識，其中也會(huì)對公寓方案策劃進(jìn)行解釋，如果能碰巧解決你現(xiàn)在面臨的問題，別忘了關(guān)注和分享本站。

項(xiàng)目推進(jìn)工作實(shí)施方案

編寫工作方案需要從不同的角度分析設(shè)計(jì)。在一個(gè)項(xiàng)目被提出時(shí)，通常我們需要先寫多份工作方案以便領(lǐng)導(dǎo)參考決策，那么工作方案有什么格式呢？以下是我精心整理的項(xiàng)目推進(jìn)工作實(shí)施方案，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

項(xiàng)目推進(jìn)工作實(shí)施方案 篇1

為了深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，全方位、多層次、大力度推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，以卓有成效的項(xiàng)目建設(shè)推動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，經(jīng)研究決定，特制定如下實(shí)施方案：

一、指導(dǎo)思想

堅(jiān)持以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，積極搶抓國家擴(kuò)大內(nèi)需和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策機(jī)遇，認(rèn)真落實(shí)省市“以‘三大’促‘三變’達(dá)‘三?！钡陌l(fā)展目標(biāo)，突出項(xiàng)目建設(shè)這個(gè)主要抓手，抓住項(xiàng)目推進(jìn)這個(gè)關(guān)鍵因素，集全縣之智、舉全縣之力，全面打響項(xiàng)目建設(shè)大會(huì)戰(zhàn)，推動(dòng)加快發(fā)展，加速趕超。

二、目標(biāo)要求

項(xiàng)目決定投資，項(xiàng)目決定財(cái)稅，項(xiàng)目決定發(fā)展。

全縣上下要深刻認(rèn)識項(xiàng)目建設(shè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的決定性作用，牢固樹立“大項(xiàng)目、大發(fā)展，小項(xiàng)目、小發(fā)展，沒項(xiàng)目、不發(fā)展”的理念，切實(shí)按照“明確責(zé)任、規(guī)范行為、健全機(jī)制、強(qiáng)化考核”的要求，堅(jiān)持開放招商引項(xiàng)目、爭資立項(xiàng)跑項(xiàng)目、市場運(yùn)作育項(xiàng)目、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新興項(xiàng)目，加大力度推項(xiàng)目，優(yōu)化環(huán)境促項(xiàng)目。

用真功夫、硬本領(lǐng)、實(shí)舉措破解項(xiàng)目推進(jìn)中的難題，以務(wù)實(shí)的作風(fēng)、靈活的操作開創(chuàng)項(xiàng)目建設(shè)工作新局面。

三、項(xiàng)目范圍

本實(shí)施方案所指項(xiàng)目，是指涉及全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局，對地方發(fā)展具有重大牽引和支撐作用的項(xiàng)目，主要包括：

1、重大招商引資項(xiàng)目；

2、重點(diǎn)企業(yè)、重要產(chǎn)業(yè)裂變擴(kuò)張項(xiàng)目；

3、重大“三農(nóng)”及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目；

4、省、市、縣確定的事關(guān)發(fā)展全局的其他項(xiàng)目。

四、責(zé)任劃分

按照“分口管理、分類實(shí)施”和“誰主管、誰負(fù)責(zé)”的原則，對全縣各類項(xiàng)目進(jìn)行任務(wù)分解、責(zé)任到人，著力營造上下同心抓項(xiàng)目、左右同力促項(xiàng)目的良好氛圍。

1、領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。

縣政府領(lǐng)導(dǎo)按照職責(zé)分工，對所分管實(shí)施的各類項(xiàng)目負(fù)總責(zé)，包括組織項(xiàng)目的實(shí)施、調(diào)度、推進(jìn)、協(xié)調(diào)等各項(xiàng)事宜。牽涉到多口管理的，通過指定或比照上級做法給予明確。

2、部門責(zé)任。

上級或縣本級投資項(xiàng)目，由各部門按照職責(zé)分工或縣政府的要求，對口牽頭負(fù)責(zé)項(xiàng)目的實(shí)施、推進(jìn)、落實(shí)工作，相關(guān)單位做好配合工作。

3、鄉(xiāng)鎮(zhèn)責(zé)任。

由鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資或鄉(xiāng)鎮(zhèn)引進(jìn)的招商引資項(xiàng)目，按照屬地管理原則，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)牽頭、相關(guān)部門配合，做好項(xiàng)目的實(shí)施、推進(jìn)、落實(shí)工作。

4、政府辦責(zé)任。

負(fù)責(zé)全縣各類項(xiàng)目信息收集、溝通協(xié)調(diào)、督促檢查工作。

五、工作機(jī)制

按照“規(guī)范管理、高效運(yùn)轉(zhuǎn)、靈活操作、務(wù)實(shí)推進(jìn)”的原則，進(jìn)一步建立健全項(xiàng)目推進(jìn)的各項(xiàng)工作機(jī)制。

1、建立健全項(xiàng)目動(dòng)態(tài)管理機(jī)制。各牽頭單位按照時(shí)間、進(jìn)度、人員“三明確”的要求，制定細(xì)化到月的項(xiàng)目推進(jìn)表。同時(shí)，實(shí)行循環(huán)調(diào)整，每月各單位上報(bào)新增項(xiàng)目，由縣政府研究后納入全縣項(xiàng)目庫進(jìn)行統(tǒng)籌推進(jìn)。

2、建立健全項(xiàng)目調(diào)度推進(jìn)機(jī)制。各項(xiàng)目牽頭單位每月上報(bào)項(xiàng)目進(jìn)度，各分管領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況，及時(shí)召開調(diào)度會(huì)，協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目建設(shè)中存在的問題。縣政府根據(jù)具體實(shí)施情況，分期或不定期召開縣長辦公例會(huì)對全縣項(xiàng)目進(jìn)行總調(diào)度，確保項(xiàng)目建設(shè)按時(shí)保質(zhì)保量推進(jìn)。

3、建立健全項(xiàng)目督查督辦機(jī)制。縣政府辦聯(lián)合相關(guān)部門，采取實(shí)地督查、書面督查等多種形式，定期不定期了解項(xiàng)目進(jìn)展及部署落實(shí)情況，并及時(shí)匯總通報(bào)。

4、建立健全項(xiàng)目推進(jìn)考核獎(jiǎng)懲機(jī)制。把項(xiàng)目的實(shí)施、推進(jìn)和落實(shí)情況納入年終考評，與評優(yōu)評先掛鉤，對于項(xiàng)目建設(shè)工作成績突出的單位和個(gè)人，優(yōu)先考慮評優(yōu)評先，并給予適當(dāng)物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)；對于項(xiàng)目建設(shè)工作不力的單位和個(gè)人，取消評優(yōu)評先資格。

5、建立健全項(xiàng)目推進(jìn)保障機(jī)制?？h政府成立以主要領(lǐng)導(dǎo)為組長的項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，并安排適當(dāng)經(jīng)費(fèi)保障項(xiàng)目推進(jìn)工作，各單位也要成立相應(yīng)的工作機(jī)構(gòu)，在人力、物力、財(cái)力上給予安排，確保項(xiàng)目建設(shè)組織到位、資金到位、服務(wù)到位。

項(xiàng)目推進(jìn)工作實(shí)施方案 篇2

為貫徹落實(shí)縣委十一屆二次全會(huì)暨經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，加快推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，鞏固“項(xiàng)目建設(shè)年”活動(dòng)成果，結(jié)合我縣實(shí)際，特制定如下實(shí)施方案。

一、指導(dǎo)思想

堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，扎實(shí)開展“兩比兩看”活動(dòng)，圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展、園區(qū)攻堅(jiān)、基礎(chǔ)設(shè)施三個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域，著力抓好開發(fā)儲備、引進(jìn)爭取、開工建設(shè)三個(gè)類別項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)“321”工作目標(biāo)(開發(fā)儲備300個(gè)，開工建設(shè)200個(gè)，引進(jìn)爭取100個(gè))，充分發(fā)揮項(xiàng)目建設(shè)在發(fā)展速度、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、民生改善中的重要作用，實(shí)現(xiàn)我縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。

二、工作目標(biāo)

通過扎實(shí)抓好項(xiàng)目建設(shè)工作，形成項(xiàng)目有序建設(shè)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)儲備、引進(jìn)爭取、開工建設(shè)等工作快捷有序推進(jìn)，確保20xx年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長40%。

開發(fā)儲備一批項(xiàng)目。

按照“十二五”規(guī)劃預(yù)期目標(biāo)，圍繞羅霄山片區(qū)區(qū)域發(fā)展與扶貧攻堅(jiān)規(guī)劃。

主動(dòng)對接政策，認(rèn)真做好項(xiàng)目前期工作，為爭資立項(xiàng)、招商引資創(chuàng)造條件，全年開發(fā)儲備1000萬元以上重點(diǎn)項(xiàng)目300個(gè)。

開工建設(shè)一批項(xiàng)目。

完成項(xiàng)目建設(shè)開工前的審批工作，廣泛籌措項(xiàng)目建設(shè)資金，拓寬融資渠道，大力爭取國家、省、市專項(xiàng)資金，落實(shí)規(guī)劃、土地和環(huán)評等保障條件，全年開工建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目200個(gè)。

引進(jìn)爭取一批項(xiàng)目。

認(rèn)真研究國家投資政策，多方位捕捉投資信息，科學(xué)研判投資動(dòng)向，加大跑爭力度，以優(yōu)勢、特色項(xiàng)目爭取上級政策與資金的支持；緊盯產(chǎn)業(yè)承接轉(zhuǎn)移，瞄準(zhǔn)新產(chǎn)業(yè)、大企業(yè)、大項(xiàng)目，積極運(yùn)籌，科學(xué)謀劃，全年引進(jìn)爭取重點(diǎn)項(xiàng)目100個(gè)。

三、工作重點(diǎn)

(一)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

以十大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目為目標(biāo)，圍繞有色金屬、建筑建材、農(nóng)產(chǎn)品加工、棉紡針織、清潔能源、低壓電器等產(chǎn)業(yè)，結(jié)合發(fā)展現(xiàn)代物流、旅游休閑、金融保險(xiǎn)等新型服務(wù)業(yè)，開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。

全年計(jì)劃開發(fā)儲備項(xiàng)目120個(gè)，引進(jìn)爭取項(xiàng)目35個(gè)，開工建設(shè)項(xiàng)目65個(gè)。

(二)園區(qū)攻堅(jiān)。

圍繞實(shí)施產(chǎn)業(yè)支撐戰(zhàn)略，在“一區(qū)五園”謀劃一批帶動(dòng)力強(qiáng)的重大工業(yè)項(xiàng)目。

以建設(shè)工業(yè)新區(qū)為目標(biāo)，打造物流中心、有色資源重要加工基地、陶瓷產(chǎn)業(yè)承接基地；圍繞基礎(chǔ)設(shè)施、特色產(chǎn)業(yè)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)等，瞄準(zhǔn)長三角、珠三角產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，加強(qiáng)與大財(cái)團(tuán)、大公司進(jìn)行項(xiàng)目對接。

全年開發(fā)儲備項(xiàng)目80個(gè)，引進(jìn)爭取項(xiàng)目20個(gè)，開工建設(shè)項(xiàng)目50個(gè)。

(三)基礎(chǔ)設(shè)施。

圍繞實(shí)施十大工程項(xiàng)目，謀劃一批交通設(shè)施、城鎮(zhèn)建設(shè)、生態(tài)景觀、能源保障、公共安全等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，突出抓好城鄉(xiāng)道路、公共服務(wù)設(shè)施、園林綠化等建設(shè)；圍繞實(shí)施十大民生實(shí)事，謀劃一批民生和社會(huì)事業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。

全年開發(fā)儲備項(xiàng)目100個(gè)，引進(jìn)爭取項(xiàng)目45個(gè)，開工建設(shè)項(xiàng)目85個(gè)。

(四)爭資立項(xiàng)。

圍繞扶貧攻堅(jiān)目標(biāo)，搶抓機(jī)遇，加大政策銜接力度，重點(diǎn)包裝整合一批符合國家、省社會(huì)發(fā)展規(guī)劃和行業(yè)規(guī)劃有影響力和帶動(dòng)力、成熟度高的大項(xiàng)目、好項(xiàng)目，跑部進(jìn)京，爭取上級政策資金過10億元。

四、工作措施

(一)廣泛宣傳，提高認(rèn)識。

宣傳部門和新聞媒體要通過設(shè)立專欄、制作專題、開辦專版、項(xiàng)目專訪等形式，對項(xiàng)目建設(shè)工作進(jìn)行高密度、全方位宣傳報(bào)道，大張旗鼓地宣傳項(xiàng)目建設(shè)情況，在全縣營造濃厚的輿論氛圍和工作環(huán)境。

各單位要把項(xiàng)目建設(shè)工作納入重要工作議事日程，積極主動(dòng)爭項(xiàng)目，想方設(shè)法引項(xiàng)目，千方百計(jì)上項(xiàng)目，集中精力招項(xiàng)目。

要在全縣開展“兩比兩看”(在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和22個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處項(xiàng)目主戰(zhàn)場開展“比項(xiàng)目個(gè)數(shù)、看投資增幅”，在相關(guān)縣直機(jī)關(guān)單位開展“比引資數(shù)量，看服務(wù)效率”)，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)(辦事處)組織開展“項(xiàng)目投資競賽”活動(dòng)，進(jìn)一步提升全縣抓項(xiàng)目、擴(kuò)投資、促發(fā)展的積極性，形成項(xiàng)目工作合力，掀起項(xiàng)目建設(shè)新高潮。

(二)強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)，明確職責(zé)。

成立xx縣推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，縣長任組長，常務(wù)副縣長任副組長，縣委組織部、縣委宣傳部、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、縣政府辦、監(jiān)察局、發(fā)改局、經(jīng)信局、農(nóng)辦、商務(wù)局、科技局、公安局、財(cái)政局、住建局、規(guī)劃局、環(huán)保局、交通運(yùn)輸局、統(tǒng)計(jì)局、國土資源局、人民銀行xx支行及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(辦事處)為成員單位。

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)“一室三組”，辦公室設(shè)在發(fā)改局，負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)的總協(xié)調(diào)工作；園區(qū)攻堅(jiān)組設(shè)在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，切實(shí)發(fā)揮園區(qū)投資主戰(zhàn)場作用；項(xiàng)目引進(jìn)組設(shè)在商務(wù)局，負(fù)責(zé)招商引進(jìn)項(xiàng)目工作；效能監(jiān)察組設(shè)在監(jiān)察局，負(fù)責(zé)項(xiàng)目監(jiān)督檢查工作。

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(辦事處)及縣直部門必須建立項(xiàng)目建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，單位一把手負(fù)總責(zé)，分管領(lǐng)導(dǎo)直接抓，經(jīng)辦人員具體抓，形成機(jī)構(gòu)健全、運(yùn)轉(zhuǎn)高效的項(xiàng)目建設(shè)管理服務(wù)體系。

(三)完善機(jī)制，強(qiáng)化服務(wù)。

一是建立聯(lián)系會(huì)議制度。爭資領(lǐng)導(dǎo)小組按季度召開會(huì)議，對爭資立項(xiàng)工作進(jìn)行調(diào)度，對重點(diǎn)項(xiàng)目爭資、重點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)、重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，可召開臨時(shí)性會(huì)議。

二是建立情況通報(bào)制度。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室定期向縣委、縣政府領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門報(bào)告項(xiàng)目建設(shè)工作情況，通報(bào)項(xiàng)目責(zé)任目標(biāo)完成情況、項(xiàng)目重大進(jìn)展和其他事項(xiàng)。園區(qū)、產(chǎn)業(yè)招商、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目組要按職責(zé)分工負(fù)責(zé)組織和落實(shí)相關(guān)工作，每兩個(gè)月召開一次調(diào)度會(huì)，協(xié)調(diào)解決重大問題。

三是建立項(xiàng)目督辦制度。辦公室和效能監(jiān)察組負(fù)責(zé)全程跟蹤監(jiān)督檢查，每兩個(gè)月通報(bào)一次項(xiàng)目建設(shè)督辦情況，并研究解決項(xiàng)目督辦中存在的問題，做到跟蹤督辦。

四是建立特事特辦制度。各項(xiàng)目責(zé)任單位和職能部門對相關(guān)會(huì)議研究分解的工作事項(xiàng)，按照研究確定的時(shí)限和要求迅速受理、流轉(zhuǎn)、辦結(jié)、報(bào)告。

(四)強(qiáng)化監(jiān)督，嚴(yán)格考核。

加強(qiáng)對項(xiàng)目報(bào)批手續(xù)辦理、工程質(zhì)量、招標(biāo)投標(biāo)、資金管理使用等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的監(jiān)督檢查，嚴(yán)格執(zhí)行招商項(xiàng)目流失問責(zé)制，嚴(yán)肅查辦項(xiàng)目實(shí)施過程中的行政不作為、緩作為、亂作為行為。加強(qiáng)對項(xiàng)目建設(shè)工作開展情況的考核，考核結(jié)果納入縣年度政績考核內(nèi)容。嚴(yán)格獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)，對工作成績突出的領(lǐng)導(dǎo)、責(zé)任部門、工作小組和項(xiàng)目法人要給予重獎(jiǎng)；對工作不落實(shí)，項(xiàng)目進(jìn)展不大，沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的，要進(jìn)行通報(bào)批評；對造成嚴(yán)重后果的要追究責(zé)任。

五、工作步驟

(一)宣傳發(fā)動(dòng)階段(20xx年4月上旬)

1、完成對項(xiàng)目開發(fā)、儲備、開工在建項(xiàng)目情況調(diào)查摸底，廣泛征求各方面意見。

2、成立工作機(jī)構(gòu)，落實(shí)工作人員和辦公場地、工作經(jīng)費(fèi)等。

做好前期準(zhǔn)備工作，召開動(dòng)員大會(huì)，開展宣傳報(bào)道。

(二)組織實(shí)施階段(20xx年4月上旬—12月下旬)

1、制定推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)工作實(shí)施方案和考核辦法，細(xì)化目標(biāo)任務(wù)，召開調(diào)度會(huì)。

各責(zé)任單位相應(yīng)制定具體的工作方案，于4月25日前報(bào)縣推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

2、20xx年6月底，召開半年調(diào)度會(huì)；組織對重點(diǎn)項(xiàng)目、單位進(jìn)行督查；開展半年考核工作。

3、20xx年9月底，根據(jù)活動(dòng)進(jìn)展情況，適時(shí)召開推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)工作現(xiàn)場經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)。

4.20xx年12月下旬，做好總結(jié)評比，進(jìn)行年終考核，籌備總結(jié)表彰。

(三)總結(jié)表彰階段(20xx年3月)

召開總結(jié)表彰大會(huì)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，研究建立項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)長效機(jī)制。

項(xiàng)目推進(jìn)工作實(shí)施方案 篇3

一、指導(dǎo)思想

按照集團(tuán)提出強(qiáng)總部項(xiàng)目管理的總體部署和要求，結(jié)合公司發(fā)展現(xiàn)狀與特點(diǎn)，以“三支持、四集中、兩控制”為核心內(nèi)容；以推進(jìn)項(xiàng)目規(guī)范化、信息化管理為目標(biāo)：強(qiáng)化總部服務(wù)功能、集約經(jīng)營和管控責(zé)任；把項(xiàng)目部打造成為成本中心、項(xiàng)目執(zhí)行中心和實(shí)施主體：將總部構(gòu)建成為利潤中心、項(xiàng)目決策中心和管控主體：使總部真正成為培育和引領(lǐng)企業(yè)核心競爭力的龍頭。

二、存在的障礙及基本對策

（一）存在的障礙

1、管理中的慣性思維，對強(qiáng)總部項(xiàng)目管理新模式有一定的排斥性。

2、對強(qiáng)總部認(rèn)識不到位、觀念轉(zhuǎn)變慢、受既得利益牽制的問題。

3、實(shí)施強(qiáng)總部項(xiàng)目管理新模式的心理準(zhǔn)備不足，缺乏“兩級管控，一級核算”的管控經(jīng)驗(yàn)。

4、總部人才結(jié)構(gòu)不太合理，主要是缺乏熟悉項(xiàng)目經(jīng)營管理的行家里手，短期內(nèi)難以得到解決。

5、少數(shù)員工有畏難心理，對強(qiáng)總部信心不足，抱懷疑、觀望態(tài)度。

（二）基本對策

1、加強(qiáng)對集團(tuán)強(qiáng)總部項(xiàng)目管理制度體系的學(xué)習(xí)宣貫，在員工中開展培訓(xùn)，營造強(qiáng)總部項(xiàng)目管理的氛圍。

2、理解消化集團(tuán)強(qiáng)總部項(xiàng)目管理制度體系，結(jié)合實(shí)際，創(chuàng)新與完善公司相關(guān)管理細(xì)則。

3、學(xué)習(xí)與借鑒先進(jìn)施工企業(yè)的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，培育新管控，改進(jìn)舊模式，穩(wěn)步推進(jìn)新老項(xiàng)目管控模式的交替。

4、在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，分別明確項(xiàng)目管理新老模式的負(fù)責(zé)人，確保新模式的循序漸進(jìn)、老模式的平穩(wěn)終結(jié)。

5、明晰新舊體制運(yùn)行與交替路徑，推進(jìn)“兩級管控，一級核算”及“法人管項(xiàng)目”新體制的落地，逐步改進(jìn)舊的“多級管控，多級核算”模式；逐步規(guī)范組織結(jié)構(gòu)管理，到2013年，公司項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)規(guī)范程度達(dá)到零中間層標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)總部與市場的零距離對接。

6、完善項(xiàng)目管理責(zé)權(quán)利對等機(jī)制，優(yōu)化人才配置，培育強(qiáng)總部項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)；加強(qiáng)硬件設(shè)施等方面的建設(shè)，涵養(yǎng)人才成長與發(fā)展的環(huán)境，為培養(yǎng)可持續(xù)發(fā)展的創(chuàng)新人才奠定基礎(chǔ)。

三、組織領(lǐng)導(dǎo)

1、成立公司強(qiáng)總部項(xiàng)目管理領(lǐng)導(dǎo)小組

組長：胡建軍

副組長：謝幫銀

成員：肖云亮、路惠明、胡建偉、寧偉志、付燕、黎勝良、薛滄洋、龍鐵橋。

2、領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)制度機(jī)構(gòu)組、人力資源組、綜合宣傳組。胡建軍分管制度機(jī)構(gòu)組，謝幫銀分管人力資源組，胡建偉分管綜合宣傳組。其職責(zé)分工是：

⑴制度機(jī)構(gòu)組由辦公室、管理審計(jì)部負(fù)責(zé)人及相關(guān)人員組成，主要負(fù)責(zé)公司管理制度的編制、組織架構(gòu)、人員總編制、有關(guān)職級職數(shù)、部室職責(zé)職能的設(shè)計(jì)。

⑵人力資源組由人力資源部負(fù)責(zé)人及相關(guān)人員組成，主要負(fù)責(zé)公司各部室、各子分公司及項(xiàng)目部定編、定員、定崗以及各崗位職責(zé)的設(shè)計(jì)；負(fù)責(zé)人員的競聘上崗以及培訓(xùn)、轉(zhuǎn)崗、分流配置等工作。

⑶綜合宣傳組由黨群工作部負(fù)責(zé)人及相關(guān)人員組成，主要負(fù)責(zé)公司強(qiáng)總部項(xiàng)目管理實(shí)施過程中的宣傳、發(fā)動(dòng)及思想政治工作。

3、關(guān)于項(xiàng)目管理新老模式交替的工作分工?？紤]到目前新老模式的運(yùn)行處在相輔相成、不可偏廢階段，為保證兩不誤，對新模式推行與老模式交替的工作分工如下：

⑴董事長兼總經(jīng)理胡建軍：為新模式推行與老模式交替的總負(fù)責(zé)人，在新舊體系交替過程中，工作重心放在老項(xiàng)目的運(yùn)營與平穩(wěn)過渡上，確保舊模式向新模式的順利交替。

⑵黨委書記謝幫銀：協(xié)助總經(jīng)理做好新模式的推行工作，公司各部室按照強(qiáng)總部運(yùn)行的分項(xiàng)方案及項(xiàng)目管理職能路徑予以推進(jìn)。

四.推行實(shí)施的分項(xiàng)方案

1、公司強(qiáng)總部組織機(jī)構(gòu)建議。設(shè)“十一部一室”：辦公室、黨群工作部、人力資源部、紀(jì)檢監(jiān)察部、管理審計(jì)部、市場經(jīng)營部、成本預(yù)結(jié)算部、財(cái)務(wù)部、工程管理部、技術(shù)信息部、安全環(huán)保部、采購管理部。其中工程管理部、技術(shù)信息部合署辦公，實(shí)行兩塊牌子一套人馬。

2、總部部室定編定員建議。除10名公司領(lǐng)導(dǎo)外，總部部室人員總編制暫時(shí)控制在現(xiàn)有的113人以內(nèi)。下一步將依據(jù)集團(tuán)對各部室職能職責(zé)的劃分進(jìn)行人員的調(diào)整，各部室現(xiàn)有人數(shù)情況如下：

⑴辦公室15人；

⑵黨群工作部10人；

⑶人力資源部9人；

⑷紀(jì)檢監(jiān)察部7人；

⑸管理審計(jì)部7人；

⑹市場經(jīng)營部12人；

⑺成本預(yù)結(jié)算部22人；

⑻財(cái)務(wù)部11人；

⑼工程（技術(shù)信息）管理部9人；

⑽安全環(huán)保部6人；

⑾采購管理部5人。

3、部室負(fù)責(zé)人崗位編制基本原則。公司總部各部室負(fù)責(zé)人的崗位編制，分別按照各部室總編制控制；部室10人（含10人）以下設(shè)1正1副；部室11人（含11人）以上設(shè)1正2副。

4、硬件設(shè)施建設(shè)。

⑴總部辦公樓設(shè)株洲市紅旗中路嘉盛華府456號；

⑵單身公寓設(shè)株洲市荷塘區(qū)紅旗北路新城一號，建筑面積約1500平方米，可容納單身員工60名。

5、強(qiáng)總部建安項(xiàng)目的選擇。根據(jù)強(qiáng)總部項(xiàng)目管理模式要求，擬將以下項(xiàng)目首批納入強(qiáng)總部項(xiàng)目管理體系：

⑴四川威遠(yuǎn)360㎡燒結(jié)項(xiàng)目，簽約量約1個(gè)億；

⑵重慶鋼廠1350msup3；高爐項(xiàng)目，簽約量約1.5～2個(gè)億；

⑶北京遼寧大廈項(xiàng)目，簽約量約1.6個(gè)億；

⑷友誼房地產(chǎn)康馨家園項(xiàng)目，簽約量約1.5～2個(gè)億。

6、強(qiáng)總部項(xiàng)目管理體系的啟動(dòng)與考核。

⑴項(xiàng)目啟動(dòng)。

①公司總部及時(shí)與業(yè)主及內(nèi)部相關(guān)人員溝通明確，闡述有關(guān)要求，并獲得相關(guān)支持；

②明確項(xiàng)目目標(biāo)和定位；

③召開開工會(huì)或項(xiàng)目管理策劃交底會(huì)，統(tǒng)一思想，明確強(qiáng)總部項(xiàng)目管理工作標(biāo)準(zhǔn)及運(yùn)作制度。

⑵項(xiàng)目考核。依據(jù)強(qiáng)總部項(xiàng)目管理工作標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)行考核規(guī)定，公司將細(xì)化考核辦法，并按照強(qiáng)總部項(xiàng)目管理考核模塊，從以下11個(gè)方面擬對總部各部室及項(xiàng)目部予以考核。

①組織管理：項(xiàng)目部部門設(shè)置；項(xiàng)目部部門負(fù)責(zé)人配置；項(xiàng)目部組建；分公司組織管理。

②項(xiàng)目策劃：市場經(jīng)營策劃編制與執(zhí)行；項(xiàng)目實(shí)施策劃編制與執(zhí)行；項(xiàng)目交竣工策劃編制與執(zhí)行。

③市場經(jīng)營支持：承接的項(xiàng)目質(zhì)量；市場經(jīng)營計(jì)劃編制與執(zhí)行；業(yè)務(wù)信息立項(xiàng)及跟蹤管理；項(xiàng)目投（議）標(biāo)管理；主合同簽訂與交底；客戶關(guān)系管理執(zhí)行；市場開拓獎(jiǎng)勵(lì)方案制定與執(zhí)行。

④人力資源支持：人力資源整體規(guī)劃；項(xiàng)目部人力資源配置；定崗定編；人力資源的激勵(lì)；項(xiàng)目解散后人員分流管理。

⑤技術(shù)支持：技術(shù)投入的年度預(yù)算編制；施工技術(shù)資料支持與管理；技術(shù)進(jìn)步與成果推廣；總部技術(shù)信息支持。

⑥采購集中管理：物資采購權(quán)限規(guī)定的執(zhí)行；采購計(jì)劃的.編制與執(zhí)行；《合格供應(yīng)商名錄》建立、更新與應(yīng)用；采購招標(biāo)；采購合同的簽訂與管理；物資配送、驗(yàn)收、結(jié)算；供應(yīng)商的評價(jià)。

⑦租賃集中管理：租賃權(quán)限規(guī)定的執(zhí)行；租賃計(jì)劃的編制與執(zhí)行；《合格供應(yīng)商名錄》建立、更新與應(yīng)用；租賃招標(biāo)；租賃合同的簽訂與管理；配送、驗(yàn)收、結(jié)算；供應(yīng)商的評價(jià)；自有設(shè)備資產(chǎn)的保值增值。

⑧分包集中管理：分包權(quán)限規(guī)定的執(zhí)行；分包計(jì)劃的編制與執(zhí)行；《合格分包商名錄》建立、更新與應(yīng)用；分包招標(biāo)；分包合同的簽訂與管理；分包隊(duì)伍的現(xiàn)場管理、考核；分包結(jié)算；分包商的評價(jià)。

⑨資金集中管理：項(xiàng)目財(cái)務(wù)人員管理；項(xiàng)目成本核算；資金賬戶管理；資金預(yù)算管理；資金收入管理；資金支付管理。

⑩預(yù)結(jié)算控制：項(xiàng)目預(yù)結(jié)算人員管理；項(xiàng)目各項(xiàng)預(yù)算的編制與執(zhí)行；項(xiàng)目各項(xiàng)結(jié)算工作安排與執(zhí)行；預(yù)結(jié)算資料管理。

6.強(qiáng)總部項(xiàng)目管理制度建設(shè)。公司擬制組織與行政、黨群工作、紀(jì)檢監(jiān)察、人力資源、市場營銷、商務(wù)合約、工程、技術(shù)、財(cái)務(wù)、項(xiàng)目等10個(gè)管理手冊，共計(jì)100余個(gè)管理辦法。為對接集團(tuán)強(qiáng)總部項(xiàng)目管理體系，以上公司管理手冊將按集團(tuán)強(qiáng)總部項(xiàng)目“兩級管控，一級核算”模式予以修編，修編后的管理手冊計(jì)劃在四季度初頒發(fā)。

五、公司強(qiáng)總部項(xiàng)目管理運(yùn)行的路徑

1、法人管項(xiàng)目體制運(yùn)行路徑。

一是逐步推進(jìn)公司法人管項(xiàng)目體制。即從20xx年9月份開始，凡公司新開工項(xiàng)目，一律納入強(qiáng)總部項(xiàng)目管理體系。并實(shí)施“兩級管控、一級核算”模式，公司總部為利潤中心、經(jīng)營成本控制中心，主要實(shí)施項(xiàng)目經(jīng)營與效益的管控；項(xiàng)目部為施工生產(chǎn)成本中心，主要實(shí)施項(xiàng)目施工組織與責(zé)任成本的管控。

二是逐步改進(jìn)公司原有項(xiàng)目管理體制。即20xx年8月份以前，凡公司在建項(xiàng)目，不納入強(qiáng)總部項(xiàng)目管理體系，依然按原有的項(xiàng)目管控模式運(yùn)行；但老項(xiàng)目終結(jié)后，其原有的項(xiàng)目管理體制不再延續(xù)，若再接續(xù)新的項(xiàng)目，則新項(xiàng)目一律納入公司法人管項(xiàng)目體系。

三是先行撤銷部分分公司。即從20xx年開始，撤銷項(xiàng)目管理分公司，并視情組建項(xiàng)目部；撤銷物資設(shè)備租賃分公司，建議并入集團(tuán)租賃公司。

四是保留下來的安裝分公司、鋼結(jié)構(gòu)分公司和各區(qū)域分公司，其定位與運(yùn)營按集團(tuán)的要求進(jìn)行。

2、強(qiáng)總部項(xiàng)目管理各階段職能運(yùn)行路徑

⑴項(xiàng)目經(jīng)營開拓階段。

①市場經(jīng)營部：編制市場開拓計(jì)劃，制定業(yè)務(wù)承接范圍與標(biāo)準(zhǔn)；負(fù)責(zé)所有業(yè)務(wù)信息的匯總；進(jìn)行業(yè)務(wù)信息的評審立項(xiàng)；組織市場策劃的編制。

②管理審計(jì)部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)營開拓全過程的風(fēng)險(xiǎn)管理。

③辦公室：組織市場策劃的審議。

⑵項(xiàng)目投標(biāo)階段。

①市場經(jīng)營部：負(fù)責(zé)投標(biāo)資料的準(zhǔn)備；組織投標(biāo)預(yù)審與投標(biāo)評審；負(fù)責(zé)投標(biāo)的實(shí)施。

②成本預(yù)結(jié)算部：進(jìn)行成本預(yù)測，負(fù)責(zé)商務(wù)標(biāo)的編制。

③工程管理部：負(fù)責(zé)技術(shù)標(biāo)的編制。

④管理審計(jì)部：負(fù)責(zé)投標(biāo)工作中的法律事務(wù)。

⑤紀(jì)檢監(jiān)察部：負(fù)責(zé)對投標(biāo)過程進(jìn)行監(jiān)管。

⑶項(xiàng)目合同簽訂階段。

①市場經(jīng)營部：進(jìn)行合同的起草、洽談；組織合同的評審與簽訂。

⑷項(xiàng)目部組建階段。

①辦公室：歸口管理項(xiàng)目部的組建。

②人力資源部：組織項(xiàng)目經(jīng)理的競聘；協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理完成項(xiàng)目部的人員配備工作。

⑸項(xiàng)目實(shí)施策劃階段。

①公司總經(jīng)理：為項(xiàng)目實(shí)施策劃總負(fù)責(zé)人。

②辦公室：為項(xiàng)目實(shí)施策劃的組織部門；組織項(xiàng)目策劃書的審批。

③工程管理部：協(xié)同技術(shù)信息部、項(xiàng)目部編制施工方案、專項(xiàng)方案、交竣工方案等。

④市場經(jīng)營部：負(fù)責(zé)合同交底等相關(guān)事項(xiàng)。

⑤成本預(yù)結(jié)算部：編制施工預(yù)算，總成本計(jì)劃。

⑥采購管理部：編制物資采購、租賃、分包總計(jì)劃，及相應(yīng)的成本控制計(jì)劃。

⑹施工生產(chǎn)階段。

①管理審計(jì)部：組織《項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書》的簽訂。

②采購管理部：負(fù)責(zé)采購、租賃、分包工作。

③財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金的收支管理。

④技術(shù)信息部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工與技術(shù)管理的支持與服務(wù)。

⑤安全環(huán)保部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目安全管理、文明施工和環(huán)境保護(hù)等工作。

⑥管理審計(jì)部：負(fù)責(zé)招標(biāo)工作中的法律事務(wù)。

⑦紀(jì)檢監(jiān)察部：負(fù)責(zé)對招標(biāo)過程進(jìn)行監(jiān)管。

⑧黨群工作部：監(jiān)管施工現(xiàn)場的企業(yè)宣傳與思想政治動(dòng)員。

⑨總部各部室：對項(xiàng)目部上報(bào)的信息或提出的需求進(jìn)行處理，及時(shí)反饋意見；工程管理部、技術(shù)信息部、安全環(huán)保部、管理審計(jì)部、紀(jì)檢監(jiān)察部等部室對項(xiàng)目施工及時(shí)進(jìn)行過程檢查和監(jiān)督。

⑺項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段。

①辦公室：組織交竣工策劃。

②工程管理部：組織工程的竣工驗(yàn)收工作。

③成本預(yù)結(jié)算部：完成工程的結(jié)算工作。

④財(cái)務(wù)部：完成工程的回款工作。

⑻項(xiàng)目審計(jì)兌現(xiàn)階段。

①管理審計(jì)部：進(jìn)行項(xiàng)目最終審計(jì)和兌現(xiàn)審計(jì)。

②紀(jì)檢監(jiān)察部：負(fù)責(zé)效能監(jiān)察。

⑼項(xiàng)目結(jié)束階段。

①工程管理部：與項(xiàng)目部進(jìn)行項(xiàng)目資料及工程的移交，以及歸檔總結(jié)。

②人力資源部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目部解散后的人員分流工作。

③黨群工作部負(fù)責(zé)項(xiàng)目部解散后人員分流的維穩(wěn)工作。

⑽工程回訪與維修階段。

①市場經(jīng)營部：負(fù)責(zé)工程回訪工作。

②工程管理部：負(fù)責(zé)工程的維修和保修。

六、強(qiáng)總部項(xiàng)目管理體系實(shí)施步驟、措施及時(shí)間安排

1、由辦公室牽頭，人力資源部配合，在全司管理人員中開展集團(tuán)強(qiáng)總部項(xiàng)目管理體系21個(gè)相關(guān)制度的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，并于20xx年9月30日前完成。

2、由辦公室牽頭，管理審計(jì)部配合，依據(jù)集團(tuán)強(qiáng)總部項(xiàng)目管理21個(gè)相關(guān)制度，修編完善公司有關(guān)實(shí)施細(xì)則，并于20xx年10月30日前完成，11月頒布。

3、由人力資源部牽頭，實(shí)施強(qiáng)總部定編、定崗、定員工作，并于20xx年11月30日前完成總部“三定”方案的編寫。

4、由黨群工作部牽頭，做好公司單身公寓的改造，并于20xx年11月30日前完成。

5、公司各部室依照強(qiáng)總部項(xiàng)目管理“兩級管控，一級核算”要求，做好相關(guān)分公司的撤并工作，并按規(guī)定的時(shí)間完成。

6、以上實(shí)施意見若與集團(tuán)總體實(shí)施方案相左，則以集團(tuán)的為準(zhǔn)。

公寓策劃案怎么寫

篇一：酒店式公寓策劃案

酒店式公寓策劃案

一、 必要性與選址

商業(yè)是本項(xiàng)目最大的利潤獲取點(diǎn)，由于本項(xiàng)目所處地理位置非臨主干道，缺乏較為濃厚的商業(yè)氛圍，雖就市場而言，商業(yè)物業(yè)是炙手可熱的投資對象，但如果缺乏一定的商業(yè)底蘊(yùn)，利潤空間將受到很大的影響。根據(jù)我們初步的統(tǒng)一規(guī)劃意見，通過項(xiàng)目小地塊底商超市的引進(jìn)將帶動(dòng)大地塊東面的臨街商鋪，但大地塊北面及臨湖面商鋪將存在一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)為：

1、 將標(biāo)志性建筑布置在大地塊東北角，且規(guī)劃一退進(jìn)式廣場，將人為的割斷大地塊東面和北面的臨街商鋪，使得整體商業(yè)缺乏連貫性，不利于大地塊北面臨街商鋪的銷售以及后期經(jīng)營。

2、 針對“通過聯(lián)合打造臨湖景觀帶以及湖面水上運(yùn)動(dòng)帶動(dòng)臨湖商業(yè)氛圍”這一方案，目前持保留意見，原因在于：其一，聯(lián)合打造臨湖景觀帶操作有一定的難度；其二，受地理?xiàng)l件的限制，臨湖景觀帶較為狹長，可利用空間較小，“打造臨湖景觀帶”可能僅僅是一些基本休閑設(shè)施的增設(shè)；其三，水上運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目規(guī)模效應(yīng)較強(qiáng)，對自然條件要求較高（特別是水質(zhì)的要求），對當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)習(xí)性及支付能力要求較高，且季節(jié)性強(qiáng)，“水上運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目”應(yīng)該僅僅是項(xiàng)目銷售推廣中的一個(gè)“噱頭”，長期經(jīng)營困難較大。（目前國內(nèi)很多水上運(yùn)動(dòng)公園

的經(jīng)營狀況都是免堪其難）。

基于商業(yè)物業(yè)開發(fā)與經(jīng)營的考慮，建議將標(biāo)志性建筑布設(shè)在大地塊西北角臨湖處：

1、 通過標(biāo)志性建筑以及標(biāo)志性經(jīng)營業(yè)態(tài)帶動(dòng)大地塊北面的商業(yè)氛圍，充分挖掘項(xiàng)目的商業(yè)潛力。

2、 使得大地塊東面、北面的商業(yè)成為一體，有利于商業(yè)規(guī)模效應(yīng)的形成。

3、 標(biāo)志性建筑擬建的酒店式公寓與臨湖面商鋪休閑娛樂型的經(jīng)營業(yè)態(tài)相匹配，一方面有利于酒店式公寓“酒店”特征（配套、休閑）的完善，另一方面有利于臨街商鋪人氣的聚集。

4、 考慮到人們對于生活私密性及居住高品質(zhì)方面的需求，酒店式公寓選在動(dòng)靜皆宜之處。臨湖景觀、寧靜、私密、差異等地段因素能充分發(fā)揮酒店式公寓的物業(yè)特征。

二、 酒店式公寓行業(yè)特點(diǎn)

酒店式公寓，是指既可短期或者長期租賃，而又兼?zhèn)溆芯频晔椒块g的居所，它通常集住宅、酒店、會(huì)所等多功能于一體。國際上酒店式公寓自1976年在歐洲出現(xiàn)至今已經(jīng)近30年的歷史了，酒店式公寓在中國的興起是上個(gè)世紀(jì)90年代末的事情，國內(nèi)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海、北京等地均有開發(fā)，但前幾年并未形成熱點(diǎn)。

近年來隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人們生活和消費(fèi)水平的提高，大量高檔物業(yè)不斷推向市場，其中有相當(dāng)數(shù)量的高檔公寓面市，為迎

合選購這類公寓的購房人消費(fèi)心理，滿足他們對高質(zhì)量物業(yè)管理的需求，許多開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)推出象征最高的服務(wù)水平的星級酒店服務(wù)（也稱管家式服務(wù)）來適應(yīng)當(dāng)今的物業(yè)管理市場和銷售市場的需要，因此，這類公寓被貫以了酒店式服務(wù)公寓的名稱。

真正意義上的酒店式公寓是除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正使租戶實(shí)現(xiàn)賓至如歸的感覺。比起傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道，而與傳統(tǒng)的純租賃的公寓相比，則更重于服務(wù)，可以說集傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處于一身，而價(jià)格又比住酒店要便宜，實(shí)際消費(fèi)群體為商務(wù)、旅游人士為主。

當(dāng)前，國內(nèi)各大中城市已形成了高級商務(wù)人士階層，這一階層擁有非?？捎^的商務(wù)消費(fèi)能力，傳統(tǒng)的物業(yè)管理對他們來說早已不能適應(yīng)其快節(jié)奏的生活。從另一層面來看，中小型公司由于其資金實(shí)力較弱，既想方便，又想價(jià)位合適，那么酒店式公寓應(yīng)是其最佳選擇。

三、 國內(nèi)酒店式公寓市場發(fā)展情況

1、香港酒店式公寓市場發(fā)展情況

在香港的酒店式公寓市場可能是最強(qiáng)勢的，它們的長期租客的百分比要高于大多數(shù)別的城市，如：約有50％的租客租期超過6個(gè)月，15％的租客租期超過1年。所以，在香港絕大多數(shù)酒店式公寓的起租期為3個(gè)月，只有少數(shù)的如parkview的租期可以以天計(jì)算，但一天的租金是長期租金的雙倍。近兩年來，香港酒店式公寓的租市有較大下滑。

2、北京酒店式公寓市場發(fā)展情況

目前北京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了酒店式公寓，并且數(shù)量在逐漸增加，尤其東部房地產(chǎn)市場數(shù)量增幅更快。有幾點(diǎn)利好因素的誘惑開發(fā)商投資建設(shè)酒店式公寓：CBD規(guī)劃臺出；加入WTO后，準(zhǔn)備進(jìn)京的境外

中、小公司；投資熱過程中獲取高回報(bào)率；小型SOHO是個(gè)機(jī)會(huì)；由于東部工廠拆遷及有關(guān)部門對服務(wù)業(yè)的扶持，目前開發(fā)商將服務(wù)業(yè)定為目標(biāo)客戶之一等。

3、上海酒店式公寓市場發(fā)展情況

上海作為中國的金融貿(mào)易中心，正吸引著越來越多的跨國集團(tuán)、跨國大公司和大財(cái)團(tuán)的進(jìn)駐，隨之而來的是大量的外籍經(jīng)營管理都民擁入了上海。優(yōu)厚的津貼補(bǔ)助，使駐滬的外籍人員一般都選擇租用豪華和服務(wù)完善的短期居所。同時(shí)，國際性商務(wù)活動(dòng)的往來頻繁，使越來越多的境外駐上海辦事機(jī)構(gòu)如雨后春筍般迅速“搶灘”上海，但出于資金成本有效控制的考慮，這些公司越來越傾向于租賃市區(qū)區(qū)位優(yōu)越、交通方便、價(jià)格僅為賓館房租七八分之一的酒店式公寓，這樣既能享受方便、舒適的服務(wù)，又能節(jié)省開銷，公司也樂于接受。

四、 武漢酒店式公寓市場基本狀況

武漢市的酒店式公寓物業(yè)是繼深圳、北京、上海的成功案例的基礎(chǔ)上發(fā)展而來的。雖然在深圳、北京、上海都有比較成功的案例，但在武漢市場仍屬于一個(gè)新的產(chǎn)品形態(tài)。特別是全精裝修、酒店式公寓，武漢現(xiàn)有的所謂“酒店式公寓”都僅僅假借了這樣一個(gè)概念，真正實(shí)施的精裝酒店式公寓只有圣淘沙萬松園國際公寓、武漢陽光假日公寓、吉祥國際大廈、彩天名苑酒店式公寓等少數(shù)項(xiàng)目。

1、圣淘沙?萬松園國際公寓

圣淘沙?萬松園國際公寓是武漢圣淘沙置業(yè)有限公司開發(fā)的武漢市首座鋼結(jié)構(gòu)全精裝修酒店式公寓項(xiàng)目。該項(xiàng)目地處漢口金融中心和

篇二：公寓活動(dòng)策劃書

公寓活動(dòng)策劃書

（“將春天迎進(jìn)愛心老人公寓”活動(dòng)策劃書）

一、活動(dòng)背景及目的

春天來了，給萬物帶來了生機(jī)與希望；春天來了，給你我?guī)砹藴嘏c憧憬；春天來了，讓我們想起了自己童年那些快樂的日子；讓我們想起了陪我們成長的爺爺、奶奶?

在我們身邊，也有許多的爺爺、奶奶，他們由于種種的原因，不得不生活在敬老院中，他們內(nèi)心充滿了孤獨(dú)，他們渴望社會(huì)的關(guān)心與幫助！

經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展雖然給我們的生活帶來了便捷，但又將“空巢老人”這個(gè)問題擺在人們面前，曾經(jīng)“百事孝為先”，可如今卻要將“?；丶铱纯础睂懭肜夏攴?，靠法律來給那些孤獨(dú)的老人一些精神的慰藉。這是值得我們深思的問題。 該是我們行動(dòng)起來的時(shí)候了。老吾老以及人之老，把我們對自己親人的關(guān)愛分出來一小部分給那些內(nèi)心孤獨(dú)的老人們，把春天送進(jìn)他們的心靈，用我們的實(shí)際行動(dòng)，讓那些爺爺奶奶，老有所養(yǎng)，老有所依，心中溫暖如春。 二、可行性分析

1、泱泱中華，禮義之邦，道德傳統(tǒng)，源遠(yuǎn)流長。敬老孝老，是我們的傳統(tǒng)美德，是我們做人的本分。

2、我國現(xiàn)有億老人生活在社會(huì)這個(gè)大家庭中，敬老助老事關(guān)千萬家，連著你我他。善待今天的老人，就是善待明天的自己。

3、本次活動(dòng)響應(yīng)了校團(tuán)委關(guān)于開展“關(guān)愛空巢老人‘六個(gè)一’志愿服務(wù)行動(dòng)”的號召，讓本次活動(dòng)更具有現(xiàn)實(shí)意義。

4、每一位大學(xué)生都有一顆熾熱的心，相信他們會(huì)積極參與本次活動(dòng)，用實(shí)際行動(dòng)，關(guān)愛幫扶身邊每一位老人，讓敬老助老之風(fēng)遍及城鄉(xiāng)每一個(gè)角落。 5、老人們喜歡與孩子接觸，這一點(diǎn)也將加大本次活動(dòng)成功的可能性。 三、策劃組織單位 浙江建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 四、活動(dòng)范圍 愛心老人公寓。

五、活動(dòng)時(shí)間 待定

六、活動(dòng)流程 ★前期準(zhǔn)備

1、通知各層長商討本次活動(dòng)。

2、以短信的形式通知各寢室長本次活動(dòng)的具體內(nèi)容并希望她們積極參與到本次活動(dòng)中來。

3、接受會(huì)員的報(bào)名，并做好記錄，并將參與人員進(jìn)行分組。 4、準(zhǔn)備此次活動(dòng)要用的物品，如慰問品、勞動(dòng)工具等。 5、從參與者中征集一些節(jié)目，到時(shí)為老人表演。 ★活動(dòng)要求

1、所有人員一切聽從指揮。

2、參與者與老人言談交往時(shí)，要心懷謙恭，舉止禮貌，送上真誠笑容。 3、切實(shí)按照校團(tuán)委關(guān)于“關(guān)愛空巢老人‘六個(gè)一’志愿服務(wù)行動(dòng)”的要求來舉辦本次活動(dòng)。 ★活動(dòng)程序

1、所有參與活動(dòng)的人員按照通知的時(shí)間、地點(diǎn)集合，檢查攜帶物品是否齊全，一切就位后準(zhǔn)時(shí)出發(fā)。

2、到達(dá)敬老院后各小組及時(shí)找到自己的幫扶對象，并將本小組攜帶的慰問品分發(fā)給老人。

3、與結(jié)對老人們聊天，給他們講講我們的校園生活以及外面發(fā)生的新鮮事，并耐心聆聽老人的訴說，在聊天的過程中，可以為老做一些力所能及的事情，如為老人梳頭，給老人剪指甲等。

4、適時(shí)向老人介紹一下日常保健、養(yǎng)生方面的小常識。

5、根據(jù)我們的前期調(diào)查，在愛心老人公寓生活的老人沒有過過生日，本次活動(dòng)我們將為他們集體過一次生日，祝愿他們健康長壽。

6、在敬老院的開闊地帶，為老人們表演我們精心準(zhǔn)備的節(jié)目，在文藝節(jié)目之間，插入一些適合老人參與的互動(dòng)環(huán)節(jié)，讓老人們參與進(jìn)來，在開心快樂中度過美好的時(shí)光。

7、當(dāng)一部分志愿者們表演節(jié)目的同時(shí)，另一路志愿者們進(jìn)入老人的房間，幫老人整理內(nèi)務(wù)，打掃室內(nèi)衛(wèi)生。 8、表演結(jié)束后清理場地。

9、活動(dòng)接近尾聲，參與活動(dòng)的志愿者們與領(lǐng)導(dǎo)和老人們合影留念。

10、為敬老院留下我們的聯(lián)系方式，并與他們保持長期的聯(lián)系，讓我們志愿服務(wù)真正長期開展下去。 ★人員安排

項(xiàng)目

聯(lián)系敬老院、聯(lián)系車輛

準(zhǔn)備所需物品（慰問品、勞動(dòng)工具等） 接受報(bào)名、篩選志愿者 新聞宣傳、文字材料 后期展板宣傳 ★后期工作

1、宣傳部積極開展后期宣傳工作。 2、總結(jié)本次活動(dòng)得與失，給本次活動(dòng)打分。 七、活動(dòng)金費(fèi)預(yù)算

我們將本次活動(dòng)預(yù)算列成如下表格： 項(xiàng)目 慰問品 交通費(fèi) 演出耗材 總計(jì)

注：其它開支就具體情況而定。

金額/元

備注人員安排

**************學(xué)院

篇三：公寓活動(dòng)室策劃

重慶三峽醫(yī)藥高等?？茖W(xué)校

“學(xué)

生

公

寓

活

動(dòng)

室”

策

劃

二〇一三年十二月一日

棟公寓 季財(cái)4

學(xué)生公寓活動(dòng)室策劃書

一、策劃背景

為了豐富同學(xué)們的校園文化生活，不斷提高學(xué)習(xí)成績，交流學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，文化素養(yǎng)，提升綜合能力，挖掘，培養(yǎng)和展示各種才能，便捷與同學(xué)之間的交流，促進(jìn)友誼的升華，為美好的大學(xué)生活留下一筆燦爛的財(cái)富，重慶三峽醫(yī)藥高等?？茖W(xué)校于20XX年12月決定開展“學(xué)生公寓活動(dòng)室、自修室”創(chuàng)意設(shè)計(jì)評比大賽，營造和諧優(yōu)質(zhì)的使用環(huán)境，以進(jìn)一步促進(jìn)我校同學(xué)的學(xué)習(xí)、生活。

二、策劃目的

增強(qiáng)同學(xué)們的主人翁意識，打造和諧、溫馨的學(xué)習(xí)、環(huán)境。

三、策劃主題

服務(wù)同學(xué)，公建美好；放飛夢想、幸福起航。

四、開展時(shí)間

12月份開始

五、活動(dòng)地點(diǎn)

學(xué)生公寓活動(dòng)室

六、承辦單位

校學(xué)生公寓自律管理委員會(huì)

七、面向?qū)ο?/p>

重慶三峽醫(yī)藥高等?？茖W(xué)校全體學(xué)生

八、活動(dòng)流程：

（1）、校學(xué)生公寓自律管理委員會(huì)主要負(fù)責(zé)人在學(xué)術(shù)大廳召開任務(wù)布置會(huì)議，參加人員主要有校部主管老師及九個(gè)樓棟的主要負(fù)責(zé)人。商討活動(dòng)室的布置；

（2）、安排宣傳部做好宣傳。

（一）、前期準(zhǔn)備:

1、材料的準(zhǔn)備

活動(dòng)室：壁紙、繪畫材料、啞鈴、象棋、圍棋、跳棋等、沙袋、收音機(jī)、鏡子、信箱

自修室：壁紙、花盆、書桌、椅子、繪畫材料、鐘、人體解刨圖

2、活動(dòng)室布置

（1）、墻壁要用紅色或橘黃色紙張覆蓋，紙上可以畫一些關(guān)于健身的圖片，布置出充滿活力的活動(dòng)室；

（2）、用鉆機(jī)在天花板上轉(zhuǎn)幾個(gè)孔，然后用繩子吊掛沙包供同學(xué)鍛煉；

（3）、擺放方桌，放上象棋、圍棋、跳棋等；

（4）、活動(dòng)室中要有躺椅、啞鈴，方便同學(xué)放松心情，緩解壓力；

（5）、在門口掛上活動(dòng)室規(guī)章制度；

（6）、活動(dòng)室中要配置一臺比較好的配有放松指令的收音機(jī)，及各種放松訓(xùn)練的指導(dǎo)語和音帶，可以播放一些輕音樂；

（7）、活動(dòng)室門口要配置一個(gè)信箱，是有問題而又不敢當(dāng)面說出來的人也有途徑表達(dá)自己的問題，從而及時(shí)得到解決；

（8）、活動(dòng)室中給學(xué)生配置鏡子；

（9）、活動(dòng)室中有一面墻則是用特殊材質(zhì)設(shè)計(jì)制作的可擦寫的“涂鴉板”，在可擦寫的“涂鴉板”上,學(xué)生可以把自己想說的話以及想表達(dá)的情緒通過文字和圖畫隨意地寫到上面。

3、自修室的布置

（1）、墻壁要用淺綠或淺藍(lán)色紙張覆蓋，紙上可以畫些輕松詼諧的圖片，以此營造溫馨的學(xué)習(xí)環(huán)境；

（2）、擺放書架、椅子；

（3）、自修室中要有桌椅共值班人員用，桌上放一本登記本，同學(xué)們來了之后可以看看書，調(diào)節(jié)心情，同時(shí)還可以用于個(gè)別談心；

（4）、墻上掛上人體解剖圖，另一面掛上一個(gè)“靜”字；

（5）、在門口掛上活動(dòng)室規(guī)章制度；

（6）自修室中可以放幾盆盆景，用于美化環(huán)境，同時(shí)也給人一種舒適感；

（7）、自修室門口要配置一個(gè)信箱，是有問題而又不敢當(dāng)面說出來的人也有途徑表達(dá)自己的問題，從而及時(shí)得到解決；

（二）、活動(dòng)步驟：

1、邀請學(xué)院領(lǐng)導(dǎo)、校學(xué)生公寓自律管理委員會(huì)及各樓棟主要負(fù)責(zé)人 參加開幕式；

2、活動(dòng)室自修室每天定時(shí)開放，并規(guī)定人員值班；

3、適時(shí)邀請相關(guān)專業(yè)人士現(xiàn)場指導(dǎo)，以此幫助同學(xué)；

4、校學(xué)生公寓自律管理委員會(huì)及時(shí)活動(dòng)室自修室的工作總結(jié)，并虛心接納同學(xué)的意見，努力把活動(dòng)室自修室辦成學(xué)校的特色活動(dòng)。

九、規(guī)章制度

1.活動(dòng)室自修室只限本樓棟師生使用，外樓棟借用須報(bào)本棟自管會(huì)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。

2.各部門或班級使用活動(dòng)室自修室須提前兩天向相關(guān)負(fù)責(zé)人預(yù)約，并填好申請信息。

3.愛護(hù)公共財(cái)物，保持室內(nèi)清潔。嚴(yán)禁吸煙和隨地吐痰，不得高聲喧嘩。嚴(yán)禁踐踏桌椅，損壞公物照價(jià)賠償

如何提高房地產(chǎn)銷售專業(yè)知識就好比怎么在跟別人交談中體現(xiàn)出來

首先你自己要掌握基礎(chǔ)的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，例如政策法規(guī)，行業(yè)規(guī)則等，另外建議找個(gè)內(nèi)行或者是銷售比較厲害的人，跟著他學(xué)東西，例如在他與用戶交流的時(shí)候多聽多問，還有就是你是不是善于與別人交談，例如你的性格是不是適合做銷售，需要自己考慮

房產(chǎn)如何策劃銷售方案

第一節(jié)：銷售策劃概述

銷售策劃一般指：項(xiàng)目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項(xiàng)目的銷售價(jià)格怎么走，如何宣傳造勢等

第二節(jié)：銷售策劃與項(xiàng)目策劃的區(qū)別

簡單而言，二者區(qū)別在于項(xiàng)目策劃是“綱”，銷售策劃則是“目”，“綱”舉才能“目”張。

一：項(xiàng)目策劃所包涵內(nèi)容：

（一）市場調(diào)查

項(xiàng)目特性分析、建筑規(guī)模與風(fēng)格、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結(jié)論和建議

（二）目標(biāo)客戶分析

經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司、家庭

文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、

（三）價(jià)格定位

理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略

（四）入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)

（五）廣告策略

廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控

（六）媒介策略

媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算

（七）推廣費(fèi)用

現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書等）、媒介投放

二：銷售策劃所包涵內(nèi)容：

（一）銷售現(xiàn)場準(zhǔn)備

（二）銷售代表培訓(xùn)

（三）銷售現(xiàn)場管理

（四）房號銷控管理

（四）銷售階段總結(jié)

（五）銷售廣告評估

（六）客戶跟進(jìn)服務(wù)

（七）階段性營銷方案調(diào)整

第三節(jié)：銷售策劃的內(nèi)容及步驟

一：項(xiàng)目研究：即項(xiàng)目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷售狀況、購買人群、接受價(jià)位、購買理由等。

二：市場調(diào)研：對所有競爭對手的詳細(xì)了解，所謂“知己知彼、百戰(zhàn)不殆”。

三：項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析：針對項(xiàng)目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。

四：項(xiàng)目再定位：根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣點(diǎn)，根據(jù)市場需求，做項(xiàng)目市場定位的調(diào)整。

五：項(xiàng)目銷售思路：

（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區(qū)別開來，避免盲目跟隨風(fēng)。

（二）主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。

一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說明大主題服務(wù)的。

（三）操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長。

六：項(xiàng)目銷售策略：

（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇

理想的入市時(shí)機(jī)：我們所說的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時(shí)候開始進(jìn)入市場，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓；是建到正負(fù)零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班、調(diào)整完步伐后再賣還是急急忙忙、倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。

根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備：

1、開發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求；

2、你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人；

3、你知道你的價(jià)格適合的目標(biāo)客戶；

4、你已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn)；

5、已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題；

6、已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式；

7、已制定出具競爭力的入市價(jià)格策略；

8、制定合理的銷控表；

9、精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案;

10、組建一支專業(yè)銷售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃；

11、盡力完善現(xiàn)場氛圍；

12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；

13、其他外部條件也很合適。

二）項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃

當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整的廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部分。推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢，充分利用時(shí)效長而針對性強(qiáng)的專業(yè)媒體資源，來實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售！

（三）銷售部署

房地產(chǎn)銷售的階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏、步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是：保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致——預(yù)熱期、開盤期、強(qiáng)銷期、保溫期；防范銷售階段性問題——如工期、質(zhì)量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。

第四節(jié)：銷售策劃的原則

一：創(chuàng)新原則

隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來越不適應(yīng)市場的要求，更無法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營銷實(shí)踐來看，包括折讓、有獎(jiǎng)銷售、先租后買、降低利率等各類措施，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈、更快速的反應(yīng)，能引起消費(fèi)者對房產(chǎn)的注意，這為我們探討買方市場條件下的營銷創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。

二：資源整合原則

整合營銷是在營銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過市場渠道，圍繞具體項(xiàng)目，有多個(gè)專業(yè)性營銷機(jī)構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補(bǔ)型、互利型的共同組織，并由其對諸如資金、智能、品牌、社會(huì)關(guān)系等房地產(chǎn)營銷相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運(yùn)作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程的系統(tǒng)控制，并進(jìn)而實(shí)現(xiàn)預(yù)定營銷目標(biāo)的一種新型的、市場化的房地產(chǎn)營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式"中間強(qiáng)、兩頭弱"的缺陷，同時(shí)避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不協(xié)調(diào)的局面。整合營銷圍繞具體項(xiàng)目進(jìn)行資源整合，提高房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部專業(yè)化分工與協(xié)作，其優(yōu)勢在于：智能互補(bǔ)、利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

三：系統(tǒng)原則

房地產(chǎn)營銷策劃是一個(gè)綜合性、系統(tǒng)性的工程，需要在先進(jìn)的營銷理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種營銷手段、營銷工具來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)從了解時(shí)市場、熟知市場到推廣市場的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，注定房地產(chǎn)營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場特征和消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求，體現(xiàn)市場的要求。

房地產(chǎn)營銷首先應(yīng)從產(chǎn)品做起，從提高樓盤綜合素質(zhì)做起，從滿足消費(fèi)者的需求做起。區(qū)域細(xì)分、客戶細(xì)分、功能細(xì)分愈趨深入，人本主義思想開始體現(xiàn)。重視綠化、增加智能化設(shè)施、集中供熱和供飲用水、建設(shè)底層架空、錯(cuò)層、大采光凸出窗臺、陽光客廳、可移動(dòng)透光屋頂、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、架設(shè)空中走廊、提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、營造知識家園．．．．．．可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場需求發(fā)展趨勢的"賣點(diǎn)"一經(jīng)發(fā)布，就能掀起新一輪的熱銷。創(chuàng)新大大豐富了營銷策劃的內(nèi)涵，也進(jìn)一步證實(shí)：在買方市場下，只有以人的需求為本，深入市場、把握市場，制定切實(shí)可行的營銷方案，才有在激烈競爭中脫穎而出的希望。

四：可操作性原則

銷售策劃不能脫離社會(huì)現(xiàn)實(shí)。策劃時(shí)一定要考慮國情、民情和民風(fēng)，充分考慮操作中可能會(huì)遇到的種種困難，制定好相應(yīng)的應(yīng)對措施。與政府部門或權(quán)威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。

第五節(jié)：檢驗(yàn)銷售策劃的成果

隨著市場競爭態(tài)勢的不斷發(fā)展，各種復(fù)雜的因素對銷售策劃的進(jìn)行都會(huì)產(chǎn)生影響，有可能銷售策劃的初始定位已經(jīng)不符合當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況，那就必須對策劃進(jìn)行重新定位。重新定位的重點(diǎn)仍然是遵循對于消費(fèi)心理和競爭態(tài)勢的準(zhǔn)確把握，同時(shí)對于消費(fèi)需求以及市場發(fā)展的趨勢都要有清晰、準(zhǔn)確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性，否則策劃定位的不斷變動(dòng)將會(huì)影響到項(xiàng)目價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。因此，銷售策劃定位或重新定位的原則都在于：保持穩(wěn)定，動(dòng)態(tài)調(diào)整。要做到這點(diǎn)，就要避免銷售策劃定位發(fā)生大的動(dòng)蕩，也就必須依靠專業(yè)的銷售策劃指數(shù)評估體系，盡量使項(xiàng)目保持健康的銷售狀態(tài)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃目標(biāo)

1、定位

樓盤公開發(fā)售前，要做好充分的準(zhǔn)備，要進(jìn)行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態(tài)，一定要有十分的把握。因?yàn)闃潜P在發(fā)售前，社會(huì)對此如之不多，不太了解，精心的準(zhǔn)備，意味著已經(jīng)具備了搶占市場份額的先機(jī)，如果準(zhǔn)備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。我們對于銷售的意義要有一個(gè)準(zhǔn)確的把握。

如何精心準(zhǔn)備，樓盤公開發(fā)售前要注意以下幾個(gè)問題：首先，物業(yè)在投放的市場中怎樣選擇目標(biāo)群，即什么樣的人會(huì)買這個(gè)樓。市場營銷定位，消費(fèi)階層的選擇，都離不開地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，消費(fèi)者的生活習(xí)慣、文化層次等等；其次，樓盤所在街區(qū)的功能、人群分布情況；第三，針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。弄清這幾個(gè)前提，才能把握定位。

定位分以下幾種內(nèi)容：

1）市場定位。所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對于消費(fèi)群體的需求量。在此基礎(chǔ)上，一切推廣手段都圍繞著這一消費(fèi)群體展開，否則就風(fēng)馬牛不相及了。例如：大型樓盤番禺麗江花園，在策劃樓盤銷售時(shí)，利用其具有吸引力的硬件，不僅立足于番禺本地消化，更放眼于廣州市區(qū)，定價(jià)對人也有吸引力，結(jié)果取得了成功。即購買者為60％的廣州市區(qū)人，30％的外地人，10％為番禺人。其中，包括了二次置業(yè)、休閑置業(yè)等投資者。

2）功能定位。所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由于公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)越來越現(xiàn)代化，用戶要求的不僅是有一個(gè)辦公場地，對商廈的現(xiàn)代化辦公設(shè)施、經(jīng)商行為、發(fā)展?jié)摿σ蔡岢隽艘蟆Ｒ虼?，在銷售寫字樓、公寓等物業(yè)時(shí)，功能的作用愈顯重要。國際上將寫字樓分為3A、5A、智能大廈等，這都成為寫字樓的重要賣點(diǎn)，而各個(gè)國家有各自不同的標(biāo)準(zhǔn)，一般來講，5A即通訊、管理、辦公、消防、保安自動(dòng)化。寫字樓如果功能不全，就難于啟動(dòng)市場。中房集團(tuán)開發(fā)的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國內(nèi)銷售時(shí)，都強(qiáng)調(diào)5A級，當(dāng)時(shí)外商都很驚訝于中國大陸也有5A級的寫字樓。隨著消費(fèi)者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費(fèi)者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀，配套設(shè)施齊全，室內(nèi)布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，采光良好，對消費(fèi)者就有吸引力，也為其發(fā)展智力提供了條件。

3）專營性定位。目前商鋪的市場狀況是供大于求，小商販形不成規(guī)模，商場發(fā)展紛紛推出經(jīng)營性定位，即把物業(yè)先設(shè)定為服裝、鞋業(yè)、電腦、通訊設(shè)備等中心，發(fā)展商設(shè)計(jì)營業(yè)方向，然后將之切割出售，這就免除了客戶買了之后不知做什么，或者想做某種生意而苦于沒有一種大環(huán)境的顧慮。由于能滿足部分客戶的要求，而且營造出整體的商業(yè)氛圍，就可以吸收更多的買家。

4）象征性定位。由于消費(fèi)水平的不同，通過價(jià)值取向的自然選擇，很多物業(yè)無形中形成了高尚住區(qū)、“貴族”住區(qū)、普通住區(qū)等等。房地產(chǎn)開發(fā)商，可以用形成物業(yè)檔次的方法，對居住在小區(qū)的階層給予一定身份的特征——象征性定位。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白云堡、碧桂園，北京的龍?jiān)穭e墅，美國的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結(jié)果，也是開發(fā)商營造了象征性群體，通過購買、居住使之實(shí)現(xiàn)歸屬感、榮譽(yù)感、自豪感。

2、價(jià)格設(shè)定

一棟樓宇、小區(qū)的銷售往往是一個(gè)時(shí)期的或跨年度的。而消費(fèi)市場變化莫測，樓宇的定價(jià)要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學(xué)預(yù)測，可以說定價(jià)部分是藝術(shù)，部分是科學(xué)。影響價(jià)格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質(zhì)、顧客承受的價(jià)格、同類樓宇的競爭因素等。產(chǎn)品的可變成本是定價(jià)的下限，上限是顧客所愿意支付的價(jià)格。市場中消費(fèi)者總想以適中的價(jià)格獲得最高的價(jià)值，因此不應(yīng)把價(jià)格和價(jià)值混為一談。定價(jià)之后，運(yùn)行中可以做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整，否則會(huì)帶來非常惡劣的影響。從定價(jià)來講，主要有幾個(gè)方法：1、類比法：所推銷的物業(yè)，應(yīng)清楚在同等樓盤中屬上、中、下哪種。2、成本法：物業(yè)包括稅金、推廣費(fèi)等在內(nèi)的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價(jià)高利潤，這要根據(jù)發(fā)展商自身和市場情況確定。3、評估法：由專業(yè)地產(chǎn)評估師對樓盤進(jìn)行全方位的評估后作出定價(jià)。無論哪種，均應(yīng)隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之后，具體執(zhí)行有低價(jià)、高價(jià)、內(nèi)部價(jià)、一口價(jià)、優(yōu)惠價(jià)等戰(zhàn)略。采用低價(jià)戰(zhàn)略：入市時(shí)比較輕松，容易進(jìn)入，能較快地啟動(dòng)市場。采用高價(jià)策略：為了標(biāo)榜物業(yè)的出類拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等，可用高價(jià)吸引高消費(fèi)者入市，但不是盲目漫天要價(jià)，要物有所值。此法風(fēng)險(xiǎn)較大。

3、定價(jià)比例

一般來說，先設(shè)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層，高層一般定在1／2高度，多層一般3－4層（9層以下）為最好。然后確定一個(gè)樓層系數(shù)，標(biāo)準(zhǔn)層以上一般每層加價(jià)比例為0.8％，標(biāo)準(zhǔn)層以下每層下調(diào)0.5％。在高層建筑中，7層以下因其視野受限，一般應(yīng)為低價(jià)區(qū)，頂層與低層的價(jià)格一般相差約30％。

用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個(gè)主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價(jià)的因素之一，即朝向系數(shù)。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數(shù)大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數(shù)亦低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個(gè)方位，如無景觀差別，一般南面售價(jià)高于北面。有的樓盤，因其朝向系數(shù)不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現(xiàn)滯銷狀態(tài)。

商鋪的定價(jià)，由于一般顧客購物習(xí)慣在首層，因此首層商鋪定價(jià)一般是住宅平均價(jià)的三保以上。車位的每平方米定價(jià)一般相當(dāng)于住宅的50％。

4、概念的策劃與引導(dǎo)

從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的問題。假如發(fā)展商以無法模擬的方式對消費(fèi)者的觀念形成施加影響，使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距——感覺吸引程度方面的差距，那結(jié)果便會(huì)截然不同了。所以說，我們要讓消費(fèi)者“學(xué)會(huì)”想要什么，在滿足消費(fèi)者需求方面的競爭便不那么重要，更重要的是如何引導(dǎo)和影響市場的看法、偏愛和決擇方面的競爭。發(fā)展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個(gè)概念，營造出一個(gè)品牌的形象，以吸引消費(fèi)者，并深入人心，之后畫龍點(diǎn)睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動(dòng)效應(yīng)，搶占市場。這樣就不會(huì)使樓盤銷售陷入平庸、一般化。

5、銷售的策略

銷售樓盤可以采取先易后難，也可以采取先難后易的方法，先進(jìn)行試銷，根據(jù)試銷的情況作一些適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，最后全面鋪開。一個(gè)成功的樓盤銷售應(yīng)達(dá)到85％以上，才能保證毛利潤20％以上。一個(gè)值得注意的問題是市場旺銷時(shí)，不能盲目提價(jià)，否則會(huì)導(dǎo)致市場崩潰。應(yīng)該引而不發(fā)，或蓄勢待發(fā)，重兵投入一發(fā)而不可收，“一網(wǎng)打盡”，抓住銷售高潮，一鼓作氣，不能惜售。

6、銷售的組織和實(shí)施

樓盤的銷售要實(shí)行專業(yè)對口，以互補(bǔ)的模式將自有隊(duì)伍與中介公司相結(jié)合。中介公司具有國內(nèi)外客戶的網(wǎng)絡(luò)，在談判、銷售技巧等方面都有獨(dú)到之處，應(yīng)該為我所用。但長期從事房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰(zhàn)術(shù)的專業(yè)隊(duì)伍。因此，培養(yǎng)和提升銷售人員的敬業(yè)精神十分重要。一個(gè)優(yōu)秀的推銷員不僅僅是推銷產(chǎn)品，同時(shí)也是人格、品位、審美價(jià)值的推銷，如果沒有與客戶建立起良好的關(guān)系，而是單單進(jìn)行產(chǎn)品的推銷，是不可能推銷成功的。這是建立一種職業(yè)意識的修養(yǎng)，因?yàn)槿魏我淮武N售都會(huì)由于推銷人員對樓盤的理解和情感溶解程度不同而產(chǎn)生的推銷差異。這也是一個(gè)合格的推銷員首先應(yīng)具備的基本素質(zhì)，推銷員是市場經(jīng)濟(jì)整個(gè)鏈條中非常關(guān)鍵的一環(huán)。

三、大宗交易的策劃與運(yùn)作

筆者主持過多項(xiàng)大宗不動(dòng)產(chǎn)交易，有11萬平方米廣州天倫花園（改名南方國際大廈）、7.1萬平方米廣州中房大廈（合同價(jià)10.8億元）和北京京瑞大廈（總建面積8.1萬平方米，7.38億元）等項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓。也有廣州半山花園（15萬平方米高尚居住小區(qū)）和影城花園（總建面積5.1萬平方米，金額價(jià)1.99億元）等項(xiàng)目的銷售。

1、不動(dòng)產(chǎn)大宗交易的內(nèi)容和意義。房地產(chǎn)發(fā)展商能夠?qū)⑺鶕碛谢蚺d建的物業(yè)整盤整幢一次性轉(zhuǎn)讓出去，對于化解企業(yè)經(jīng)營的市場風(fēng)險(xiǎn)，緩解資金不足、實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，降低銷售成本等，都是一勞永逸的大事。必須抓住機(jī)遇，果斷正確地決策，促使交易獲得成功。這樣做的重大意義是不言而喻的。

2、叫價(jià)。大宗交易的叫價(jià)學(xué)問，難處在于不可補(bǔ)救，零售就不會(huì)有這種擔(dān)心。因此，要注意幾種叫價(jià)形式：

1）直接式叫價(jià)。明碼實(shí)價(jià)，回旋余地小，這在房地產(chǎn)呈賣方市場時(shí)是常用的交易方式。

2）間接式叫價(jià)。先試探性報(bào)價(jià)，留有交易余地，最后雙方協(xié)商讓步完成交易。

3）透明叫價(jià)（玻璃價(jià)）。讓對方容易弄清你的經(jīng)營成本，并在比較中與你成交。

4）隱蔽價(jià)。對方不清楚你的經(jīng)營狀況，以自身的購買目的為準(zhǔn)，在交易中一般采用此種交易方式。

需要指出的是，叫價(jià)與成交價(jià)的回落值，一般在8－12％之間比較正常，相反，叫價(jià)的虛值部分過高，可能一開始就導(dǎo)致失敗。

3、談判的階段與隊(duì)伍。大宗交易談下來曠日持久，一般過程需要一年半載，大致分以下幾個(gè)階段：①牽線和意向階段。②要約和信譽(yù)調(diào)查，項(xiàng)目和公司評估審計(jì)。③交換法律文件和資信證明，銀行近期存款余額。④起草合同文本及附屬文件。⑤草簽或正式簽字。⑥執(zhí)行和制約機(jī)制的設(shè)定（法人地位、水、電控制），定金5％，首期款15－30％。

談判的班子，主要由負(fù)責(zé)經(jīng)營的具有相當(dāng)授權(quán)的領(lǐng)導(dǎo)、公關(guān)人員、會(huì)計(jì)師和律師組成。

4、轉(zhuǎn)讓方式。整盤計(jì)價(jià)轉(zhuǎn)讓，分項(xiàng)計(jì)價(jià)轉(zhuǎn)讓，先回購后轉(zhuǎn)讓，部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓，全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓（賣公司、法人資格）。

5、風(fēng)險(xiǎn)與防范。由于執(zhí)行合同時(shí)間跨度大，建設(shè)周期長，期間建材設(shè)備價(jià)格波動(dòng)、進(jìn)口關(guān)稅、政策因素影響、金融匯率變化（如日本三菱集團(tuán)在美收購洛克菲勒大廈耗用15億美金，，由于匯率變化等因素虧損8億多）等，如果沒有一定的預(yù)見性，很可能預(yù)期利潤會(huì)不翼而飛，還會(huì)出現(xiàn)虧損。因此有關(guān)合同、財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)以及成本敏感性變化都要有所預(yù)測和防范，以確保預(yù)期利潤的安全實(shí)現(xiàn)。

考慮到合理減輕稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，在可能的情況下，盡量采用轉(zhuǎn)股形式。由于轉(zhuǎn)股價(jià)款受到注冊資本的公司權(quán)益的聯(lián)系，不可能超出太多。其余部分可以總承包來實(shí)現(xiàn)收益。

什么是艾特酒店公寓啊?

總的來說艾特是一個(gè)綜合性的好項(xiàng)目

“艾特自助公寓”是由北京世紀(jì)中源酒店管理有限公司（工商執(zhí)照真?zhèn)尾樵僪ttp://xintu.mingsuo.com）運(yùn)營管理的新型經(jīng)濟(jì)型酒店品牌。它秉承現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)型酒店簡約、便捷、廉價(jià)等優(yōu)點(diǎn)，兼具私家物業(yè)獨(dú)立、自助、私密的居家風(fēng)格和星級酒店豪華、氣派的大家風(fēng)范的特點(diǎn)，是一種集經(jīng)濟(jì)、個(gè)性、尊貴于一體的新型旅游住宿形式的單體酒店式公寓。

可以進(jìn)去了解.xintu.aitehome.com

1，艾特自助公寓的特點(diǎn)是：

1），質(zhì)優(yōu)價(jià)廉：艾特自助公寓,配置類似五星級的酒店,價(jià)格只有三星級酒店的1/3；

2），全國連鎖：目前有6家酒店正式運(yùn)營（鄭州二七廣場店 長沙五一廣場店 上海閘北店 上海中山公園店 北京知春路店 北京方莊店），計(jì)劃在2年內(nèi)，在全國各主要地級市成立或加盟多家本連鎖企業(yè)；

3），舒適自由：公寓內(nèi)配齊高檔家具、家電及其他居家用品，進(jìn)行簡單的入住手續(xù)后，您就可以甩開沉重的包裹，進(jìn)入艾特自助公寓為您創(chuàng)造的個(gè)人溫馨空間，為您提供家一般的享受與酒店的優(yōu)質(zhì)服務(wù)；

4），干凈衛(wèi)生：公寓內(nèi)的床上用品我們是一客一換（同客一周一換），后均洗滌清洗消毒，衛(wèi)生間、廚房等均按專業(yè)消毒，且配備了入住期間所需的一次性衛(wèi)生用品;

5），家居享受：您可以按自己的習(xí)慣和喜好生活，可以像在家一樣洗衣做飯，有了我們上面的服務(wù)，您更有一種在家的清閑享受;

6），貼心服務(wù)：當(dāng)您入住家之家后，我們可以為您免費(fèi)收發(fā)傳真，免費(fèi)代打文稿，免費(fèi)打印，免費(fèi)提供電話機(jī)（話費(fèi)按電信局標(biāo)準(zhǔn)收?。k飛機(jī)票、火車票。

7），家園卡會(huì)員待遇：

（1）通過網(wǎng)絡(luò)預(yù)定或電話預(yù)定時(shí)可以不用交押金；

（2）住房時(shí)只需付房費(fèi)而無須交押金；

（3）享受房價(jià)八折優(yōu)惠；

（4）可以延遲一小時(shí)退房；

（5）還可以取得“推薦傭金”。 8層內(nèi)每成功推薦一個(gè)，都可以得到10元，數(shù)量不限，多勞多得。

2，公司怎樣推廣艾特公寓？（高效、簡單、真實(shí)）

再好的項(xiàng)目也得吆喝，再好的新產(chǎn)品也要宣傳。各種宣傳手段中，我們更看好易于網(wǎng)絡(luò)管理的“倍增原理”，實(shí)行下列具體方案：

1），免費(fèi)注冊會(huì)員制：免費(fèi)注冊為會(huì)員（方法見“怎樣注冊成會(huì)員”），用公司分配的代碼推廣他人注冊；

2），八層有償推廣制：獲取傭金的方法，你直接推薦一名會(huì)員可以獲得35元傭金加上你推薦的會(huì)員活躍值的總和乘以10元加上您的成長值乘以5元；

(這是公司給推廣人員的推廣報(bào)酬，不是非法利益。所以不是傳銷）。

3），報(bào)酬快速兌現(xiàn)制：當(dāng)你的帳戶有10元時(shí)，可以在周六申請支付，公司在下周四把款項(xiàng)打到你指定的銀行帳號，使你能在盡量短的時(shí)間內(nèi)，驗(yàn)證推廣“艾特”真的可以賺錢！

3， 怎樣注冊成推廣（體驗(yàn)）會(huì)員？

1），點(diǎn)擊 http://xintu.aitehome.com/aitehome/home.asp?h=christenhe ，點(diǎn)“馬上注冊”，按要求認(rèn)真填寫表格；

2），注冊成功后，用你的用戶名登錄網(wǎng)站，點(diǎn)擊你的名字上方的紅字提示，激活你的帳號；

3），進(jìn)入“會(huì)員中心”，找到公司分配給你的代碼，把你的代碼發(fā)給他人注冊；

4），認(rèn)真閱讀網(wǎng)站內(nèi)各欄內(nèi)容，有助于你日后的發(fā)展。

4，“艾特家園卡”會(huì)員能享受什么？

1）通過網(wǎng)絡(luò)預(yù)定或電話預(yù)定時(shí)可以不用交押金；

2）住房時(shí)只需付房費(fèi)而無須交押金；

3）享受房價(jià)八折優(yōu)惠；

4）可以延遲一小時(shí)退房；

5）還可以取得“推薦傭金”。 每成功推薦一個(gè)家園卡會(huì)員，可以得到10元報(bào)酬。你的下八層內(nèi)，每增加一個(gè)家園卡會(huì)員，你都可以等到10元的報(bào)酬。

全國訂房免費(fèi)電話: 800-706-0580 400-706-0580

5，怎樣注冊成“艾特家園卡”會(huì)員？

1），點(diǎn)擊 http://xintu.aitehome.com/aitehome/home.asp?h=christenhe ，點(diǎn)“注冊會(huì)員”，按要求認(rèn)真填寫表格；

2），注冊成功后，用你的用戶名登錄網(wǎng)站，點(diǎn)擊你的名字上方的紅字提示，激活你的帳號；

3），進(jìn)入“會(huì)員中心”，按要求繳納368元押金（注意：如果1年后你要退卡，將全額退還本押金368元）；

4），公司將在收款后的10個(gè)工作日內(nèi)，會(huì)將“艾特家園卡”和加蓋了公司財(cái)務(wù)帳章的押金收據(jù)寄給你。憑這張卡，你就可以享受它在本公司所有“艾特公寓”的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

注冊會(huì)員請注意：

1，如果你看好這個(gè)系統(tǒng),請你務(wù)必填寫好真實(shí)姓名、銀行帳戶和地址這3項(xiàng)，以免給你支付款項(xiàng)或郵寄會(huì)員卡時(shí)遇到麻煩。

2，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)作弊用戶,將封閉其本人帳戶和旗下所有發(fā)展人員帳號（我們不是以IP地址來防止作弊,而是用身份證、你的銀行卡、真實(shí)姓名3個(gè)指標(biāo)來確定你的注冊用戶名的真實(shí)性）,故請新的體驗(yàn)會(huì)員朋友要認(rèn)真問訊你的推薦人有沒有惡意作弊,以免影響你的發(fā)展。

3，為了市場合理發(fā)展,現(xiàn)在一臺電腦24小時(shí)內(nèi),只能注冊一次；

4，注冊中,用戶名可以用拼音加數(shù)字.但填寫姓名處,如果你用不規(guī)范的名字或拼音代替,系統(tǒng)將會(huì)刪除此用戶名;

5，請按游戲規(guī)則做事,才能達(dá)到你所想要的目的。如果我們在后臺檢查到你的作弊數(shù)據(jù),我們會(huì)完全刪除你所有的資料,你也就白忙了,希望有些新體驗(yàn)會(huì)員不要把時(shí)間浪費(fèi)在作弊的行為上。

6，體驗(yàn)會(huì)員的體驗(yàn)期是30天，30天后帳號將被暫時(shí)凍結(jié)。30天的體驗(yàn)期內(nèi)你賺的推廣費(fèi)，超過10元的，可以申請支付；沒達(dá)到10元的錢額，將在你申請為“艾特家園卡”卡會(huì)員后，繼續(xù)有效.

現(xiàn)在公司共有直營店和加盟店為 23家，具體如下：

編 號 店 名 地 址

23、合肥韻亭雅閣勝利廣場店 合肥市全椒路

22、濟(jì)南優(yōu)家青年居易店 濟(jì)南市天橋區(qū)北園大街679號青年居易小區(qū)7#-5-105

21、成都時(shí)代印象店 北東街1號 時(shí)代印象C座

20、鄭州市西大街店 鄭州市西大街1號21世紀(jì)大廈

19、深圳南山蛇口店 深圳南山蛇口沃爾瑪附近

18、西安西大街店 西安市西大街海城公館

17、青島八大關(guān)店 青島市山東路人才市場內(nèi)高層電梯洋房公寓

16、江西恒茂國際店 南昌市廣場南路333號恒茂國際華城皇冠座

15、河北北道岔橋店 和平東路20號，標(biāo)志建筑:北道岔橋。

14、貴陽國際廣場店 貴陽市合群路

13、上海平陽路店 錦江樂園地鐵旁,平陽路59弄

12、山東長島店 山東蓬萊長島縣

11、北京崇文店 崇文門新世界中心東300米 新景家園2期

10、北京宣武店 廣安門橋西

9、北京世貿(mào)店 北京國貿(mào)東南百子灣路16號后現(xiàn)代城

8、北京中關(guān)村店 海淀區(qū)萬柳中路蜂鳥社區(qū)

7、長沙錦華時(shí)代店 芙蓉區(qū):八一路38號錦華時(shí)代2412

6、鄭州二七廣場店 鄭州市二七廣場

5、長沙五一廣場店 長沙市中心五一廣場

4、上海閘北店 閘北區(qū)新疆路500號（近烏鎮(zhèn)路）

3、上海中山公園店 長寧區(qū)匯川路99號（長寧路口）

2、北京知春路店 海淀區(qū)西五道口2號榮上居

1、北京 方莊店 豐臺區(qū)蒲方路9號GOGO新世代

高分求酒店公寓平面廣告

北京雙花園房地產(chǎn)策劃案例

摘 要

我們對雙花園項(xiàng)目周邊的市場進(jìn)行了調(diào)查與分析。通過我們的分析，我們認(rèn)為目前市場建筑技術(shù)含量在提高，樓體立面、戶型及使用率均比較好。同時(shí)購買房產(chǎn)的客戶對戶型的選擇更加合理實(shí)用，客戶對價(jià)格方面的敏感程度降低，取而代之的是對項(xiàng)目綜合方面的考慮。

同時(shí)，我們也對本項(xiàng)目進(jìn)行了認(rèn)真的研究與分析。通過我們的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目在地理位置、現(xiàn)房發(fā)售等方面有一定的優(yōu)勢。同時(shí)，在戶型設(shè)計(jì)、使用率、立面、社區(qū)環(huán)境、價(jià)格體系等方面存在一定的問題。

為了更好的完成項(xiàng)目的銷售任務(wù)，最大化保證發(fā)展商的利益，我們對項(xiàng)目的營銷方案進(jìn)行了分析和調(diào)整，提供了初步的銷售方案、現(xiàn)場包裝方案和宣傳推廣方案。

我公司具有多年的銷售經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)的管理體系。我們在客戶資源、網(wǎng)絡(luò)資源等方面均有很好的優(yōu)勢。我們本著為發(fā)展商負(fù)責(zé)、對項(xiàng)目負(fù)責(zé)的態(tài)度開展我們的工作。

真誠希望能攜手合作。

一、區(qū)域市場分析

雙花園小區(qū)位于東二環(huán)廣渠門東北角，根據(jù)我們對市場的了解本次市場調(diào)查所設(shè)定的調(diào)查范圍東起西大望路，西至廣渠門，南達(dá)勁松路，北抵鐵路，共對此區(qū)域的11個(gè)住宅項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查。本項(xiàng)目地處東二環(huán)和東三環(huán)之間，緊臨繁華的國貿(mào)商圈，周邊物業(yè)銷售業(yè)績良好。隨著CBD商圈的發(fā)展，泛CBD地區(qū)的住宅市場的供應(yīng)速度在2002年急劇增加。

（一）供應(yīng)分析

1、總供應(yīng)量分析

該地區(qū)近十年來一直是中低檔的居住類項(xiàng)目為主導(dǎo)，高檔項(xiàng)目的市場供應(yīng)很少，但近期隨著四環(huán)路的開通，CBD商圈及其輻射區(qū)域的范圍不斷向外擴(kuò)展，區(qū)域商品房的供應(yīng)量迅速增大。

自1998年來該區(qū)域內(nèi)的商品房總供應(yīng)量達(dá)到194.8萬平方米左右,已售項(xiàng)目有廣馨居,怡馨園,九龍花園, 東環(huán)18， 勁松嘉園。2001年以前每年的市場供應(yīng)量不超過10萬平米， 2002年的市場供應(yīng)量約為50萬平米，其中規(guī)模較大的樓盤華騰園一期推出18萬平米左右?？v觀1998年以來該區(qū)域的供應(yīng)狀況，今年本區(qū)域的商品房進(jìn)入供應(yīng)高峰期，短時(shí)間內(nèi)將打破供求穩(wěn)定的狀態(tài)。

市場已銷項(xiàng)目表

住宅名稱 總建筑面積（萬平米）

怡馨園 10

廣馨居 1.8

勁松嘉園 5

九龍花園 80

東環(huán)18 12

合計(jì)： 108.8

市場在銷項(xiàng)目表

住宅名稱 總建筑面積（萬平米）

世紀(jì)陽光 10

鑫兆豪園 10

新青年公寓 10

世橋國貿(mào)公寓 6

樂瀾寶邸 10

華騰園 40

合計(jì)： 86

2、物業(yè)類型分析

目前該區(qū)域物業(yè)中除樂瀾寶邸為外銷公寓，其它均為普通住宅。整體來看是以5000--6000元/平米的中檔住宅居多，超過7000元/平米的高檔項(xiàng)目并不是很多，因此區(qū)域的物業(yè)以居住為主。

物業(yè)類型表

住宅名稱 物業(yè)類型

世紀(jì)陽光 普通住宅

怡馨園 普通住宅

廣馨居 普通住宅

鑫兆豪園 普通住宅

新青年公寓 普通住宅

勁松嘉園 普通住宅

世橋國貿(mào)公寓 普通住宅

九龍花園 普通住宅

東環(huán)18 普通住宅

樂瀾寶邸 外銷公寓

華騰園 普通住宅

3、物業(yè)品質(zhì)分析

客戶的理性選擇影響著住宅產(chǎn)品的品質(zhì)，開發(fā)商對于物業(yè)的定位越來越細(xì)分和明確。開發(fā)商無論在項(xiàng)目的運(yùn)作還是在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上都比以往有所提高，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

n 目標(biāo)客戶的細(xì)分

n 開發(fā)商品牌意識加強(qiáng)

n 注重環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)

n 注重細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)

n 從各個(gè)方面體現(xiàn)“以人為本”

隨去年以來御景園，樂瀾寶邸等高檔樓盤的面世，將這一地區(qū)的物業(yè)品質(zhì)和價(jià)位全面抬升。由于同類地區(qū)樓盤價(jià)位、檔次相差懸殊，因此，同樣是商品房，但不同樓盤未來社區(qū)業(yè)主的層次，以及管理卻可能相差很大。本區(qū)域內(nèi)近幾年來物業(yè)的品質(zhì)正在逐步提升，正在運(yùn)作的項(xiàng)目中樂瀾寶邸、世橋國貿(mào)公寓、世紀(jì)陽光公寓的品質(zhì)都較早期推出的項(xiàng)目有很大的提升。

4、樓體分析

（1）建筑形式

居住類物業(yè)項(xiàng)目為市場主流，產(chǎn)品形式多為高層塔樓和塔板混合，板式小高層的項(xiàng)目只有東環(huán)十八古柏家居。

（2）環(huán)境規(guī)劃

小區(qū)內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃水平普遍不高，綠化率低。

（3）小區(qū)規(guī)模

除九龍花園外大多數(shù)項(xiàng)目規(guī)模小，建筑單體數(shù)量少。

（4）市場表現(xiàn)

項(xiàng)目銷售過程中，戶型合理的小戶型市場表現(xiàn)突出。

物業(yè)樓型統(tǒng)計(jì)表

住宅名稱 建筑形式 結(jié)構(gòu)形式 建筑單體數(shù)量 層數(shù)

世紀(jì)陽光 塔樓、板樓 剪力墻 3棟塔樓 15層、22層

怡馨園 塔樓 剪力墻 3棟塔樓 25層

廣馨居 塔樓、多層 剪力墻 1棟塔樓，1棟多層

新青年公寓 塔樓 框架結(jié)構(gòu) 2棟塔樓 未定

勁松嘉園 塔樓、多層 框剪結(jié)構(gòu) 1棟塔樓，1棟多層 A座24層；B座14層

世橋國貿(mào)公寓 塔樓、板樓 2棟塔樓，2棟板樓 22層、12層

九龍花園 塔樓、板樓 鋼混現(xiàn)澆 9棟塔樓，3棟板樓 多種層數(shù)

東環(huán)18 板式小高層 剪力墻 3棟塔樓 11層、15層

樂瀾寶邸 塔樓、板樓 剪力墻 5棟塔樓 17層、28層、25層、16層

華騰園 塔樓 鋼混結(jié)構(gòu) 7棟塔樓 28層、25層

5、裝修情況分析

物業(yè)品質(zhì)的最直接的表現(xiàn)就在于裝修情況，物業(yè)的內(nèi)外裝修情況是評價(jià)項(xiàng)目品質(zhì)的一項(xiàng)非常重要的指標(biāo)。

（1）本區(qū)域內(nèi)商品房的外部裝修在逐年提高

現(xiàn)在除了2個(gè)情況未定項(xiàng)目外，只有最近兩年推出的3個(gè)項(xiàng)目外部裝修采用面磚，其他項(xiàng)目均采用外墻涂料作為外部裝修材料，具體裝修情況如下表。

物業(yè)外部裝修情況表

住宅名稱 外墻裝修

怡馨園 涂料

廣馨居 涂料

華騰園 防水涂料

世紀(jì)陽光 高級涂料

九龍花園 高級涂料

樂瀾寶邸 深色仿石噴涂，高級淺灰色涂料

勁松嘉園 面磚

東環(huán)18 瓷磚

世橋國貿(mào)公寓 無釉瓷磚

鑫兆豪園 未定

新青年公寓 未定

（2）本區(qū)域內(nèi)進(jìn)行內(nèi)部裝修的項(xiàng)目僅有3個(gè)項(xiàng)目

多數(shù)項(xiàng)目為毛坯房和粗裝修，而且大部分精裝修項(xiàng)目為近兩年推出項(xiàng)目，從裝修的角度也可以看出本區(qū)域內(nèi)物業(yè)品質(zhì)在逐步提高。

毛坯及粗裝修項(xiàng)目表

住宅名稱 地面 內(nèi)墻 窗 廚房 衛(wèi)生間

世紀(jì)陽光 水泥地面 水泥墻 塑鋼窗 毛坯 毛坯

怡馨園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 精裝修 精裝修

廣馨居 水泥地面 水泥墻 塑鋼窗 粗裝修 毛坯

勁松嘉園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 毛坯 毛坯

九龍花園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 粗裝修粗裝修

華騰園 水泥地面 預(yù)留裝修面 塑鋼窗 精裝修 精裝修

精裝修項(xiàng)目表

住宅名稱 地面 內(nèi)墻 門 窗 廚房 衛(wèi)生間

世橋國貿(mào)公寓 實(shí)木復(fù)合木地板 涂料或壁紙 優(yōu)質(zhì)木門 鋁合金窗，中空玻璃 精裝修 精裝修

東環(huán)18 實(shí)木地板 涂料 三防門 中空落地窗 精裝修 精裝修

樂瀾寶邸 復(fù)合木地板 四白落地 普通門 噴涂鋁合金窗，雙層鍍膜玻璃 精裝修 精裝修

6、推出時(shí)間分析

由下表可見，1998-2000每年入住項(xiàng)目都為一個(gè)，2001年為兩個(gè)，2002年猛增為四個(gè)項(xiàng)目，因此2002年該地區(qū)住宅市場竟?fàn)幖ち摇?

項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間表

住宅名稱 開工日期 正式開盤日期 最早入住時(shí)間

怡馨園 1997.4 1998.4 1998.11

勁松嘉園 1998.2 1999.3 2001.10

廣馨居 1999 1999 2000.4

樂瀾寶邸 2000.8 2000.11 2001.12

九龍花園 1998 1998.9 2001.6

東環(huán)18 2001.1 2001.3 2002.6

世紀(jì)陽光 2000.11 2002.4 2002.8

華騰園 2000.1 2000.1 2002.9

世橋國貿(mào)公寓 2002 2002.4 2003

（二）需求分析

1、近兩年來隨著CBD區(qū)域的成熟，周邊地區(qū)項(xiàng)目在市場上的表現(xiàn)一直不錯(cuò)

特別是兩廣大街進(jìn)行改造后，尤為突出，去年很多項(xiàng)目都有很好的市場表現(xiàn)，多數(shù)項(xiàng)目都已經(jīng)售完，我們根據(jù)已經(jīng)掌握的信息粗略計(jì)算了一下，市場的吸納率為36萬平方米/年。

2、本區(qū)域內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目是以居住為主，部分項(xiàng)目已經(jīng)逐步形成商住氛圍。

其中廣馨居、怡馨園等一些已入住項(xiàng)目的客戶有部分住戶為拆遷戶，九龍花園有部分辦公的客戶，而新青年公寓項(xiàng)目現(xiàn)在重新包裝運(yùn)做，很多因素還未確定。由于近兩年兩廣大街的改造的加快，此地區(qū)客戶主要是以地緣性為主，現(xiàn)有客戶主要為附近居民。

3、需求主要特點(diǎn)：

（1）客戶的構(gòu)成比較復(fù)雜，白領(lǐng)、附近居民和拆遷戶均存在；

（2）地緣性較強(qiáng)，大多數(shù)是在附近居住和工作的人群；

（3）本區(qū)域的地段是吸引客戶的主要因素；

（4）近年來隨著CBD的發(fā)展，吸納量逐年增加；

（5）主要以居住為主，存在投資客戶，但是占的比例比較?。?

（6）小戶型更容易被市場所接受；

（三）價(jià)格分析

1、本區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目不是很多，但是供應(yīng)量卻較往年大，價(jià)格在7000元左右

但是這些項(xiàng)目的品質(zhì)較高，而且設(shè)計(jì)新穎，精裝修項(xiàng)目占的比重要大一些，而且多數(shù)項(xiàng)目位置比較好，具體指標(biāo)如下圖。

在售項(xiàng)目價(jià)格表

物業(yè)名稱 均價(jià) 裝修情況 項(xiàng)目開盤時(shí)間

華騰園 5800 毛坯房 2000年1月

樂瀾寶邸 7500（塔）,7800(板) 毛坯房 2000年11月

世橋國貿(mào)公寓 7800 粗裝修 2001年12月

世紀(jì)陽光公寓 7500 粗裝修 2002年4月

2、本區(qū)域內(nèi)已售完項(xiàng)目怡馨園、廣馨居、東環(huán)18、勁松嘉園和九龍花園五個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目多為毛坯房或粗裝修

本區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目在不斷的漲價(jià)，而且一些價(jià)格雖然比較高但是卻有著很好的市場表現(xiàn)，新推出的項(xiàng)目尤為突出，東環(huán)18在2001年3月開盤，在運(yùn)作短短的1年內(nèi)已經(jīng)全部售完，這樣的項(xiàng)目雖然價(jià)格比較高，但是良好的性價(jià)比得到市場的完全吸納。

已售完項(xiàng)目價(jià)格表

物業(yè)名稱 當(dāng)時(shí)售價(jià) 裝修情況 項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間 入住時(shí)間

怡馨園 5900 粗裝修 1998年 1998年11月

廣馨居 5770 毛坯房 1999年 2000年4月

勁松嘉園 6800 毛坯房 1999年3月 2001年10月

九龍家園 5700 精裝修 1998年9月 2001年6月

東環(huán)18 8300 精裝修 2001年3月 2002年6月

（四）結(jié)論

1、現(xiàn)階段在售項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)普遍較好。

2、現(xiàn)階段區(qū)域市場中現(xiàn)房供應(yīng)量不大。

3、買方市場日漸成熟并趨于理性。

4、性能價(jià)格比是中檔住宅市場客群考慮的首要因素。

5、對于區(qū)域位置及配套環(huán)境的認(rèn)同是區(qū)域客群共同持有的重要特征。

二、項(xiàng)目分析

我們對本項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查、研究和分析。通過我們的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目具有一定的優(yōu)勢，同時(shí)存在一些不足。本項(xiàng)目現(xiàn)在推出可以借助一些優(yōu)勢，同時(shí)存在一定的威脅。以下我們對此加以分析。

（一）項(xiàng)目優(yōu)勢分析

本項(xiàng)目存在以下的優(yōu)勢。

1、地理位置優(yōu)勢

本項(xiàng)目位于北京市廣渠門橋東北部。本地域的歷史記載最早起源于春秋戰(zhàn)國時(shí)期召公封燕，召公成為第一代燕侯，從此確立起古國風(fēng)都的地位。本地域歷史悠久，人杰地靈，是北京古代文明繁榮昌盛的見證。

如今北京商務(wù)中心區(qū)（CBD）的規(guī)劃范圍：西起東大橋路，東至西大望路，南起通惠河，北至朝陽路，總占地約4平方公里。

北京商務(wù)中心區(qū)效果圖

這一地區(qū)的國貿(mào)、京廣、嘉里、漢威、航華科貿(mào)等眾多寫字樓內(nèi)匯集了摩托羅拉、惠普、福特、三星、巴黎銀行、瑞士銀行等數(shù)百家著名跨國公司和金融機(jī)構(gòu)。目前世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐北京的有160余家，其中入駐CBD及周邊地區(qū)的達(dá)120多家，僅國貿(mào)中心就有76家。藍(lán)島、貴友、賽特等著名商廈和陽光100、現(xiàn)代城等高檔公寓，以及眾多的文化、娛樂設(shè)施，促進(jìn)了社區(qū)生活的多樣化，提高了工作和生活品質(zhì)，已成為外國在京人士最為集中的地區(qū)。

本項(xiàng)目近鄰CBD南緣，位于東二環(huán)路旁，北距建國門外大街500米，西至建國門，東到國貿(mào)。項(xiàng)目具有明顯的商業(yè)地理位置優(yōu)勢。

2、價(jià)格優(yōu)勢

本項(xiàng)目的價(jià)格在進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整后，相對于周邊的項(xiàng)目在性能和價(jià)格比方面具有優(yōu)勢。

3、開發(fā)商具有比較強(qiáng)的背景、實(shí)力優(yōu)勢

4、工期完成，現(xiàn)房入住的優(yōu)勢

5、相對于通惠河的水景優(yōu)勢

（二）項(xiàng)目劣勢分析

本項(xiàng)目存在以下的不足。

1、R5-7#樓外立面、戶型等方面存在不足

本項(xiàng)目由于立項(xiàng)較早，設(shè)計(jì)存在一定的問題，現(xiàn)敘述如下。

n 大部分戶型東西向，南向戶型少

n D型客廳入口無直接采光

n D型客廳不方正，不好布置

n A型客廳入口無直接采光

n A型客廳不方正，不好布置

n 裝修標(biāo)準(zhǔn)低，窗為鋼窗

n 使用率低

n 外立面陳舊

n 價(jià)格高

2、016#樓戶型等方面存在不足

n 戶型非南北向

n 廚房為三角型，影響使用

n D戶型采光差

n 原有的戶型資料制作差，使客戶感覺廚房、陽臺面積過大

3、環(huán)境較差

本項(xiàng)目現(xiàn)有的環(huán)境尚處于建筑周期中，環(huán)境臟亂，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)。

n 有拆遷空地，使客戶感覺建設(shè)工期長，入住后會(huì)受影響

n 人員素質(zhì)不高

n 缺乏中高檔餐飲

4、車位少

5、總體規(guī)劃環(huán)境沒有體現(xiàn)

6、南面尚為北京重型機(jī)械廠，居住環(huán)境不成熟

7、項(xiàng)目距離主路較遠(yuǎn)

8、沒有明顯的物業(yè)管理現(xiàn)象

9、項(xiàng)目北側(cè)近鄰鐵路，影響小區(qū)尤其是北側(cè)居民的居住

（三）存在的機(jī)會(huì)

本項(xiàng)目近期推出會(huì)面臨以下的機(jī)會(huì)。

n CBD園區(qū)開始大規(guī)模建設(shè)

n 本區(qū)域南面土地大規(guī)模開發(fā)，土地已經(jīng)升值

(四)面臨的威脅

本項(xiàng)目會(huì)面臨如下的威脅。

n 區(qū)域市場的潛在供應(yīng)量

三、銷售方案

通過我們對本項(xiàng)目優(yōu)劣勢的研究和對周邊市場的調(diào)查，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的銷售需要通過精心的策劃，良好的宣傳推廣，才可以收到預(yù)期的效果，達(dá)到發(fā)展商期望的利益回報(bào)。

（一）目前存在的問題

我們認(rèn)為目前本項(xiàng)目存在以下兩個(gè)矛盾，項(xiàng)目的營銷和推廣需要解決由此而帶來的一些問題。

1、高標(biāo)準(zhǔn)的樓宇和普通住宅區(qū)的矛盾

本項(xiàng)目016#樓的定位比較高，外立面采用三段式設(shè)計(jì)，風(fēng)格現(xiàn)代簡約；顏色使用桔紅色和白色搭配，醒目而明快；白色塑鋼窗搭配綠色玻璃體現(xiàn)高檔典雅；外飄窗的設(shè)計(jì)不但使外里面更加豐富，也增大了室內(nèi)空間的使用率。內(nèi)部裝修均采用了檔次較高的設(shè)施和配置，如TOTO潔具、富士電梯、森德散熱器等、樓宇對講設(shè)備等。

而本住宅區(qū)由于歷史的原因，目前更符合一個(gè)普通的住宅區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)有的多層住宅均為較早的設(shè)計(jì)，外立面普通，裝修各異，有些家庭使用了鐵柵欄。小區(qū)內(nèi)部道路尚未成型，綠化少，缺乏園藝小品等。小區(qū)內(nèi)部尚沒有充足的車位。

如果016#樓以高檔次項(xiàng)目面市，需要解決高檔次樓宇和普通居住環(huán)境之間的矛盾。

2、新樓和舊樓之間的矛盾

本次擬推出R5-7#樓和016#樓的三棟樓。R5-7#樓建設(shè)較早，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、戶型、裝修等均使用老的標(biāo)準(zhǔn)，016#樓建設(shè)較新，在外立面設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)和裝修等方面更符合目前的要求。

這兩個(gè)部分本次同時(shí)推出，在營銷和宣傳推廣上要做到協(xié)調(diào)和統(tǒng)一，解決產(chǎn)品之間因差異而存在的問題，互相促進(jìn)，以達(dá)到同時(shí)銷售的目的。

（二）項(xiàng)目定位

通過我們對項(xiàng)目的研究，及對周邊市場的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目可以定位為 位于東二環(huán)、東三環(huán)和長安街圍合中心，近鄰CBD商務(wù)區(qū)，物超所值的生活社區(qū)。

項(xiàng)目這樣的定位不但突出了本項(xiàng)目所處的極佳的地理位置，同時(shí)也屏蔽了本項(xiàng)目由于遠(yuǎn)離主路、環(huán)境較差而對客戶造成的不利的心理影響。

（三）客戶定位

本項(xiàng)目的客戶定位如下：講究實(shí)惠、不盲目追求品位和概念，理性的考慮投資與購置產(chǎn)業(yè)，購置產(chǎn)業(yè)的衡量標(biāo)準(zhǔn)以物有所值、物超所值為依據(jù)，購買面積不會(huì)太小，也不會(huì)太大，而是以適合居住為主。人群的職業(yè)多種多樣，工作地點(diǎn)不拘泥于本區(qū)域周邊，虛榮心不強(qiáng)。這類人群一般經(jīng)歷豐富，見識寬廣，雖有實(shí)力，卻不會(huì)外露炫耀，同時(shí)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶對于項(xiàng)目區(qū)域具有很強(qiáng)的認(rèn)可心理。

人群年齡在35歲以上，在家庭和社會(huì)中均承擔(dān)重要責(zé)任。

（四）價(jià)格方案

我們認(rèn)為新樓和舊樓在銷售時(shí)會(huì)存在競爭現(xiàn)象。

新樓的外立面現(xiàn)代簡潔，居室設(shè)計(jì)合理，使用率高，而價(jià)格比舊樓低，客戶的選擇意向會(huì)向新樓傾斜。

為了避免新樓銷售快，舊樓滯銷的局面出現(xiàn)，保證發(fā)展商利益最大化，我們認(rèn)為必須在銷售中進(jìn)行銷售控制。

另外，為了使客戶能夠?qū)εf樓選擇更有傾向性，可以對現(xiàn)有的價(jià)格體系進(jìn)行一定的調(diào)整。

調(diào)整后的價(jià)格體系更能突出舊樓的性能價(jià)格比，同時(shí)避免新樓和老樓的價(jià)格競爭，使新樓和老樓同時(shí)體現(xiàn)物有所值、物超所值的特點(diǎn)，以體現(xiàn)本項(xiàng)目的均好性。

均好性對于一個(gè)項(xiàng)目整體的銷售至關(guān)重要，良好的均好性可以使項(xiàng)目均衡發(fā)展、同步銷售，在保證項(xiàng)目完全銷售的前提下達(dá)到利益最大化，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商的最大效益。

我們承諾項(xiàng)目的總銷售額保持不變，發(fā)展商的既得利益不受損。

五）項(xiàng)目建議

通過對項(xiàng)目的分析，我們給項(xiàng)目做了初步的建議。

n 建議不要連通新樓和老樓，對新樓和老樓分別進(jìn)行物業(yè)管理，以提升新樓的物業(yè)檔次

（六）銷售策略

1、推廣主題

本項(xiàng)目的推廣主題可以圍繞以下幾個(gè)方面開展。

n 距離東二環(huán)、東三環(huán)和長安街的距離均不超過1公里

n 全新入市，現(xiàn)房開盤

n 發(fā)展商實(shí)力與信心的強(qiáng)勢體現(xiàn)

n 戶型面積合理

n 物有所值的二環(huán)住宅

這樣的推廣主題直接、生動(dòng)，可以體現(xiàn)本項(xiàng)目在性能價(jià)格比、現(xiàn)房入住、物有所值、物超所值的特點(diǎn)和優(yōu)勢，用樸實(shí)無華的語言打動(dòng)客戶的心，畫面清新簡潔。

2、案名建議

建議更改目前的案名，把“小區(qū)”兩個(gè)字去掉。

n 雙花園

3、階段營銷重點(diǎn)

（1）售前階段

這一階段為正式開盤以前的工作，主要營銷工作內(nèi)容如下。

n 盡可能多地了解客戶的需求

n 擴(kuò)散與項(xiàng)目有關(guān)的積極信息

所采取的主要方式如下。

n 市場調(diào)研

n 向身邊的潛在客戶傳播項(xiàng)目信息

n 通過其它渠道或以小道消息等方式傳播項(xiàng)目信息

從而最大可能地與客戶溝通，進(jìn)而做到為客戶“量體裁衣”。對于本項(xiàng)目來說，比較好的傳播渠道為：我公司客戶俱樂里的客戶資源、經(jīng)紀(jì)部員工身邊的客戶群及我公司長期合作單位：“京城俱樂部”、“外企購房俱樂部”等單位。

（2）售中階段

這一階段是營銷過程的主體。同時(shí)必須對以下方面加以重視。

n 加強(qiáng)對銷售的有效反饋信息的分析

n 對每一階段的營銷策略進(jìn)行檢討修正

以此達(dá)到發(fā)展商預(yù)期的銷售目標(biāo)，獲取項(xiàng)目的最大利潤，并降低項(xiàng)目的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

（3）售后階段

這一階段包括銷售完成后的一系列工作。同時(shí)要考慮以下方面。

n 針對每個(gè)成交的客戶，把售后服務(wù)提前到客戶簽約的時(shí)候，換句話說就是幾乎在重視銷售工作的同時(shí)，重視客戶服務(wù)工作

通過在現(xiàn)實(shí)客戶中樹立優(yōu)秀形象和良好的口碑，有效地傳達(dá)有益于發(fā)展商、項(xiàng)目和品牌的正面訊息，從而確保競爭優(yōu)勢。

4、 銷售周期

（1）入市時(shí)機(jī)

在營銷方案制定完成的基礎(chǔ)上，盡早入市。我公司建議4月份開始前期操作，5月份初正式開盤。

（2）入市產(chǎn)品及入市量

由于入市初期，項(xiàng)目還沒有明確的形象及知名度，總價(jià)較低的戶型為首推出，推出的總量控制在一期總量的20%左右，如果銷售勢頭良好也可增加供應(yīng)量。

具體的計(jì)劃另行確定。

（3）銷售周期及銷售目標(biāo)

本項(xiàng)目銷售周期從5月份正式開盤開始，到2002年底共8個(gè)月時(shí)間。

在銷售周期內(nèi)完成1.5萬平方米的銷售面積。

5、銷售渠道與手段

在項(xiàng)目面市的初期，需要在主流媒體上進(jìn)行大量的廣告與新聞宣傳，因此項(xiàng)目前期的廣告宣傳費(fèi)用比例會(huì)相對高一些。

在項(xiàng)目形象有了一定的基礎(chǔ)以后，除了傳統(tǒng)的廣告手段與媒體傳播以外，本項(xiàng)目的銷售還應(yīng)盡量尋找更合適的“窄告”途徑，一方面可以更加準(zhǔn)確地讓目標(biāo)客戶得到相關(guān)信息；另一方面也可以減少廣告宣傳中的浪費(fèi)，降低銷售成本，開源節(jié)流，使項(xiàng)目利益最大化。

我們建議如下。

（1）主流媒體上進(jìn)行廣告與新聞宣傳

可以選擇報(bào)紙、電臺等媒體進(jìn)行宣傳。

（2）有效做好客戶鏈工作

以往的經(jīng)驗(yàn)告訴我們：現(xiàn)實(shí)客戶往往是項(xiàng)目最好的推廣的宣傳員。因此，努力做好售后服務(wù)工作，將會(huì)起到非常好的示范作用，如舉辦客戶聯(lián)誼會(huì)、給客戶贈(zèng)送生日禮品等方式。

（3）有效選擇“窄告”渠道

盡可能地了解目標(biāo)客戶的生活方式，仔細(xì)調(diào)研多種媒體，比如在目標(biāo)客戶經(jīng)常出入的場所舉辦項(xiàng)目公關(guān)推廣活動(dòng)，在一些定向投遞的雜志上做廣告。

（4）舉辦各種活動(dòng)進(jìn)行銷售宣傳

可以選擇的活動(dòng)有房地產(chǎn)展示會(huì)和客戶聯(lián)歡酒會(huì)等。也可以到一些目標(biāo)客戶相對集中的寫字樓舉辦項(xiàng)目介紹專題活動(dòng)，組織有意向的客戶參與討論。

（5）網(wǎng)絡(luò)銷售

隨著信息時(shí)代的到來，網(wǎng)絡(luò)成了一種新時(shí)尚衡量標(biāo)準(zhǔn)，既然認(rèn)為本項(xiàng)目是有一定超前意識的時(shí)尚好房子，運(yùn)用最先進(jìn)的手段是必須與必然的。建立網(wǎng)絡(luò)銷售大致有以下幾個(gè)作用：

n 體現(xiàn)項(xiàng)目的時(shí)代氣息

n 可以讓一些先進(jìn)的人士，從網(wǎng)上了解本項(xiàng)目

n 嘗試網(wǎng)上售房的方式

6、 促銷策略

（1） 項(xiàng)目的營銷主張

為了更好的做好營銷工作，必須讓項(xiàng)目有一個(gè)新鮮而有力的主張，以使項(xiàng)目的推廣銷售更連貫、更有影響力。

（2） 項(xiàng)目包裝必須到位先行

為了確保項(xiàng)目的形象，給客戶以足夠的信心，項(xiàng)目的包裝如何非常重要。同時(shí)有關(guān)項(xiàng)目包裝的所有細(xì)節(jié)必須統(tǒng)一協(xié)調(diào)，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目的檔次與品味。

要注意與項(xiàng)目的現(xiàn)有條件相吻合，注意工地現(xiàn)場的包裝等，樣板間的裝修建材選擇，家具擺設(shè)等，給目標(biāo)客戶以“一見鐘情”的感覺，從而有力促進(jìn)銷售。

（3） 其它對目標(biāo)客戶的吸引

由前面所分析本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的特質(zhì)，我們認(rèn)為，如果本項(xiàng)目的首付款能降得較低，會(huì)對他們有很大的吸引力。

我們建議拿出少量房型在開盤時(shí)以零首付吸引客戶。同時(shí)，對于其它客戶提供八—九成按揭。以較少的首付吸引客戶。

（4） 項(xiàng)目宣傳方式的選擇

項(xiàng)目推廣初期，以大眾媒體為主，如報(bào)紙、電視、廣播等，同時(shí)配合一些軟性新聞炒做，以灌輸方式，快速提高項(xiàng)目知名度。

中期要適時(shí)加入各種活動(dòng)，通過互動(dòng)溝通的方式，把潛在客戶從被動(dòng)選擇產(chǎn)品改變?yōu)橹鲃?dòng)參與活動(dòng)。

后期通過多種渠道利用現(xiàn)實(shí)客戶的現(xiàn)身說法，感染市場。

（5） 物業(yè)管理公司的選擇

為了鮮明有別于周邊面向拆遷戶的其它物業(yè)，一個(gè)好的物業(yè)管理形象是必須的。這是給予購房者信心的保證。

（七）現(xiàn)場包裝

1、 售樓處

本項(xiàng)目開盤時(shí)，應(yīng)建好售樓處。

售樓處設(shè)置在三環(huán)路邊。對于售樓處內(nèi)的布置有如下建議：

（1）售樓處前臺

n 接待臺應(yīng)*近售樓處的入口，沿墻擺設(shè)，并不宜正對大門

n 接待臺的形狀可根據(jù)售樓處現(xiàn)狀采用長條形或弧線形，色彩鮮明，與整個(gè)

售樓處的色彩要協(xié)調(diào)

n 接待臺的材質(zhì)不必很高檔，采用具有一定硬度、不易變形的板材即可

n 接待臺正面的顏色應(yīng)與項(xiàng)目的LOGO相符

（2）售樓處背板形象墻

可以用木材、石材、金屬鑲嵌而成，上面應(yīng)有項(xiàng)目LOGO和名稱。

（3）文件資料

售樓處應(yīng)選擇適當(dāng)?shù)奈恢脭[放有關(guān)項(xiàng)目的法律文件和相關(guān)資料如：五證、售樓書、質(zhì)量保證書、房屋使用說明書、物業(yè)管理公約、客戶通訊錄、小區(qū)生活指南等。

（4）看板

內(nèi)容包括開發(fā)商的簡介、物業(yè)管理公司簡介、項(xiàng)目總平面圖、立面圖、戶型圖、以往開發(fā)項(xiàng)目圖片、新聞媒介的報(bào)道等等。

（5）銷控板

除了傳統(tǒng)的銷控板以外，還可以采取計(jì)算機(jī)的銷控方式。通過這種方式客戶將更加全面了解銷售進(jìn)度等，同時(shí)也顯示項(xiàng)目的整體專業(yè)化水平與時(shí)尚特征。

（6）沙盤模型

需要做一個(gè)能全面反映社區(qū)規(guī)模和環(huán)境建設(shè)的沙盤模型，特別注意景觀設(shè)計(jì)，模擬真實(shí)的景觀效果，讓客戶感覺到社區(qū)將來的發(fā)展和規(guī)劃。

（7）銷售、保安、保潔員服裝

項(xiàng)目銷售人員的服裝應(yīng)該簡潔雅致有檔次，使培訓(xùn)到位的業(yè)務(wù)人員有專業(yè)化水準(zhǔn)。建議銷售先生穿深蘭色西服，銷售小姐穿與項(xiàng)目LOGO顏色相協(xié)調(diào)的職業(yè)套裝。保安人員的服裝應(yīng)該體現(xiàn)認(rèn)真、活動(dòng)自如、親切。保潔員的服裝應(yīng)該顯得干凈整潔。所有以上人員均配胸牌。

（8）其它辦公用品

其他辦公用品如水杯、筆、煙灰缸、雨傘、安全帽、手電、教鞭、激光筆等也都應(yīng)準(zhǔn)備齊全以方便業(yè)務(wù)拓展和客戶使用。

（9）氣氛

售樓處在局部要體現(xiàn)休閑、舒適，使客戶感覺賓至如歸。同時(shí)，避免浮華造作。可以播放背景音樂。

（10）交通

在售樓處和項(xiàng)目之間設(shè)立電瓶車交通，以運(yùn)送客戶到現(xiàn)場和樣板間看房。

2、 樣板間

高品質(zhì)項(xiàng)目的樣板間應(yīng)將交房時(shí)沒有的裝修及設(shè)備配置齊全，要體現(xiàn)項(xiàng)目的品味（如買房時(shí)配備的裝修、家具用顯眼的標(biāo)記標(biāo)明），包括家庭生活一切必備的家具、電器、餐具、服裝、燈飾、各種裝飾物、小擺設(shè)、書本、綠色植物等。在樣板間內(nèi)播放一些柔和舒緩的音樂。

樣板間的布置要溫馨、充滿生活氣息，引起客戶的購買欲望，發(fā)揮其心理暗示的作用。

（1）本項(xiàng)目樣板間的布置總體上體現(xiàn)一種現(xiàn)代、簡潔、實(shí)用，并不離時(shí)尚氛圍。

（2）對于戶型中不好用的區(qū)域，盡量通過家具的擺放、裝飾物、色彩的運(yùn)用、搭配、光線的角度來進(jìn)行彌補(bǔ)。

（3）在每種戶型的入口處用標(biāo)牌注明其為幾房幾廳幾衛(wèi)、建筑面積、使用面積等；

（4）有關(guān)樣板間裝修、裝飾的一些示例

n 廚房設(shè)備

在洗菜池配備粉碎機(jī)，這樣廚房下水管道經(jīng)常堵塞的問題得到了很好的解決；另外在水龍頭上安裝家庭純水機(jī)，這樣就可以使自來水變成純凈水。（歐美發(fā)達(dá)國家的廚房都有這些設(shè)備）

n 衛(wèi)生間：最好采用整體浴室進(jìn)行裝飾。

n

商業(yè)地產(chǎn)營銷方案

北 奧 公 館

營銷推廣策略報(bào)告

2004年11月8日

北京中原

北奧公館專案組

1、項(xiàng)目SWOT分析

1．1優(yōu)勢

? 位于奧運(yùn)核心腹地

? 純板樓居住型小社區(qū)

? 分戶式中央空調(diào)及封閉立體車庫

? 準(zhǔn)現(xiàn)房銷售

? 區(qū)域內(nèi)比較完善的配套設(shè)施

1．2劣勢

? 價(jià)格創(chuàng)區(qū)域新高

? 銷售現(xiàn)場環(huán)境混亂

? 目前周邊交通條件并不理想

? 售樓處與項(xiàng)目現(xiàn)場分離

1．3機(jī)會(huì)

? 奧運(yùn)主題為本項(xiàng)目帶來更大的升值空間

? 區(qū)域內(nèi)整體供給量不大

? 市政及配套設(shè)施將逐步完善

1．4威脅

? 交通情況改進(jìn)時(shí)間待定

? 奧運(yùn)地產(chǎn)的逐漸降溫

以上為本項(xiàng)目的SWOT大綱分析，可以通過機(jī)會(huì)與劣勢，威脅與優(yōu)勢的互補(bǔ)最大程度上的降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提升產(chǎn)品市場競爭力，完成項(xiàng)目完美推廣計(jì)劃。

2、銷售周期

2．1北京市房地產(chǎn)市場銷售周期說明

我司認(rèn)為入市時(shí)機(jī)，并不是指時(shí)間概念上固定的選擇，而應(yīng)是根據(jù)項(xiàng)目自身的實(shí)際情況和市場環(huán)境所決定的。因此，本項(xiàng)目推出的成功與否，并不能單純的選擇每個(gè)固定時(shí)間點(diǎn)來實(shí)現(xiàn)，而是應(yīng)該要把前期的鋪墊工作籌備完善，透徹了解時(shí)間段的市場經(jīng)濟(jì)周期，在具備較成熟的開盤條件下，再切入市場。

北京市房地產(chǎn)市場銷售周期走勢分析

北京房地產(chǎn)市場銷售有明顯的季節(jié)性，根據(jù)我司對區(qū)域市場仔細(xì)調(diào)研和深入分析以及對北京房地產(chǎn)市場的總體走勢分析和顯示，目前北京房地產(chǎn)市場的銷售周期是從每年的5月份開始，然后持續(xù)加溫，直至11月份，而這段時(shí)間里，又以5、6月份和9、10月份的銷售活動(dòng)最為頻繁。

2．2本項(xiàng)目推廣特點(diǎn)說明

? 2004年11月我司開始接觸本項(xiàng)目

? 項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)年底均將封頂，工期使銷售刻不容緩

? 樣板間及售樓處于11月底投入使用

? 目前項(xiàng)目現(xiàn)場情況混亂，對于銷售有不利影響且會(huì)持續(xù)至2005年初

? 周邊道路交通條件在短時(shí)間內(nèi)不能得到完全的改善

? 2004年底大屯路斷路整修

? 2004年底科薈路通車交付使用

? 位于北四環(huán)的售樓處現(xiàn)場與項(xiàng)目現(xiàn)場有一定的距離

2．3本項(xiàng)目銷售周期說明

本項(xiàng)目銷售周期為2004年12月1日起至2006年5月31日止，共計(jì)18個(gè)月。根據(jù)以上推廣特點(diǎn)，綜合項(xiàng)目自身情況，我司建議本項(xiàng)目2004年12月進(jìn)入市場開始銷售，具體推廣周期可分為市場亮相及客戶積累期等五個(gè)階段。各階段具體時(shí)間分布如下表：

銷售周期分布表

銷售周期 時(shí)間結(jié)點(diǎn)

市場亮相及客戶積累期 2004年12月1日至2005年2月

第一強(qiáng)銷期 2005年3月至2005年6月

第一調(diào)整期 2005年7月至2005年8月

第二強(qiáng)銷期 2005年9月至2005年11月

第二調(diào)整期 2005年12月至2006年3月31日

尾盤期 2006年4月至2006年5月

2．4本項(xiàng)目銷售任務(wù)說明

本項(xiàng)目銷售計(jì)劃表

項(xiàng)目銷售任務(wù) 計(jì)劃完成

可銷售住宅面積 套數(shù) 套數(shù)

76561.84平方米 540套 486套

銷售任務(wù)明細(xì)表

周期 月份 工期進(jìn)展情況 銷售條件 完成套數(shù)（套） 備注

市場亮相及客戶積累期 2004年12月初 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 樣板間及北四環(huán)售樓處投入使用 5

本銷售計(jì)劃在保證工期及相關(guān)工作配合到位之前題下制定，如有變動(dòng)以當(dāng)時(shí)具體情況為準(zhǔn)。

2005年1月 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 工地圍檔及現(xiàn)場包裝制作完成 15

2005年2月 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 銷售工具制作完成 10

強(qiáng)銷期 2005年3月 開始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷售條件 29

2005年4月 開始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷售條件 35

2005年5月 開始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷售條件 40

2005年6月 外立面施工基本完成，項(xiàng)目基本達(dá)到現(xiàn)房狀態(tài) 具備完善的銷售條件 50

第一調(diào)整期 2005年7月 樓內(nèi)公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30

2005年8月 樓內(nèi)公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30

第二強(qiáng)銷期

2005年9月 樓內(nèi)公共部分裝修及整理工作 具備完善的銷售條件 50

2005年10月 工地現(xiàn)場整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 40

2005年11月 工地現(xiàn)場整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 30

第二調(diào)整期 2005年12月 驗(yàn)收合格具備交房條件 具備完善的銷售條件 14

2006年1月 辦理入住 具備完善的銷售條件 18

2006年2月 辦理入住 具備完善的銷售條件 10

2006年3月 辦理入住 具備完善的銷售條件 25

尾盤期 2006年4月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷售條件 25

2006年5月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷售條件 30

總計(jì) 486

3、推廣策略

3．1本項(xiàng)目客戶群特征

? 在亞運(yùn)村區(qū)域工作或生活

? 在中關(guān)村區(qū)域工作

? 追求寧靜安逸健康舒適的生活氛圍

? 部分客戶有二次置業(yè)的需求

? 購房更加理性

? 對奧運(yùn)房產(chǎn)有很高的認(rèn)同，認(rèn)同區(qū)域升值潛力

? 有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力

3．2項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理

? 地處奧運(yùn)中央腹地，新興富都市中心

? 產(chǎn)品自身優(yōu)勢

10—14層板式小高層

體量適中，共540套

純居住的居住舒適性

現(xiàn)代化暖色外立面、國際化居所、暖意融融

蘇式庭院：內(nèi)外融合，綠意盎然

高端智能化配套：美國分戶式中央空調(diào)

封閉式小區(qū)管理，居住安全舒適

停車管理：封閉立體車庫，節(jié)省空間

準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，購買更有信心

? 區(qū)域內(nèi)稀缺性

? 項(xiàng)目較高的升值空間

3．3賣點(diǎn)整合

區(qū)域、產(chǎn)品、稀缺性

3．4推廣手段

? 三板斧

區(qū)域：“奧運(yùn)中央腹地，新富都市中心”

產(chǎn)品：“尊貴奧運(yùn)板樓”

稀缺性：“鉆石般稀有”

? 七種武器

“中等社區(qū)，舒適生活”

“詮釋純居住空間，私享大宅”

“分戶式空調(diào)，高品質(zhì)享受”

“準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，購買更有信心”

“現(xiàn)代化暖色外立面、國際化居所、暖意盎然”

“蘇式庭院?小橋流水的精致生活”

“封閉小區(qū)管理，安心居住場所”

? 一招制敵

“奧運(yùn)區(qū)域內(nèi)成熟板樓”

3．5媒體選擇策略建議

3．5．1媒體選擇策略原則

結(jié)合項(xiàng)目五大銷售周期，及不同周期推廣訴求點(diǎn)，合理選擇媒體，以達(dá)到最少費(fèi)用最大成交的效力。

3．5．2媒體選擇

報(bào)廣

選擇《北京青年報(bào)》和《北京晚報(bào)》、《新京報(bào)》，以半版為主、雙通為輔，加強(qiáng)項(xiàng)目推廣的針對性。

輔助媒體

由網(wǎng)絡(luò)及業(yè)內(nèi)專業(yè)雜志組成，選擇新浪網(wǎng)和《萬房》、《樓市》、《新地產(chǎn)》、《安家》等雜志，進(jìn)行項(xiàng)目形象的建立和賣點(diǎn)的 宣傳。

3．5．1宣傳方式

在媒體推廣過程中，依靠產(chǎn)品優(yōu)勢和相對持續(xù)性的主力媒體及網(wǎng)絡(luò)多角度、立體、擇時(shí)投放，高亮點(diǎn)頻率曝光方式，建立市場知名度，加深市場認(rèn)知。軟文炒作增加曝光密度，例如：通過客戶通訊以項(xiàng)目進(jìn)展或文化等領(lǐng)域的動(dòng)態(tài)進(jìn)行軟性宣傳以縮短銷售期 。

3．5．2媒體選擇及推廣費(fèi)用明晰

為了讓市場充分了解本項(xiàng)目，通過媒體宣傳項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢，展現(xiàn)開發(fā)商的實(shí)力。使市場認(rèn)識到本案較高的綜合品質(zhì)，打破以往信息不對稱的不利態(tài)勢 。各月份推廣主題及費(fèi)用如下：

市場推廣媒體選擇表

周期 月份 媒體選擇情況 媒體訴求點(diǎn) 具體金額

市場亮相及客戶積累期 2004年12月 《北京青年報(bào)》整版硬廣配軟文

《樓市》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文 地域性優(yōu)勢明顯

產(chǎn)品稀缺性及升值潛力 42萬

2005年1月 《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文

《北京青年報(bào)》半版硬廣配合軟文

《萬房》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文 地域性優(yōu)勢明顯

產(chǎn)品稀缺性及升值潛力 42萬

2005年2月 《北京青年報(bào)》半版硬廣配合軟文

《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文

《樓市》一版的軟文 產(chǎn)品獨(dú)特性的體現(xiàn)與標(biāo)榜 40萬

強(qiáng)銷期 2005年3月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣

《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文

《新地產(chǎn)》內(nèi)業(yè)軟文 本產(chǎn)品分戶式中央空調(diào)的獨(dú)有性及項(xiàng)目私密性 42萬

2005年4月 《北京青年報(bào)》半版硬廣配合軟文

《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文

《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文 本產(chǎn)品分戶式中央空調(diào)的獨(dú)有性及項(xiàng)目私密性 42萬

2005年5月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣

《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面，鋁包木窗及社區(qū)園林 ） 44

2005年6月 《北京青年報(bào)》整版硬廣

《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文

《樓市》內(nèi)頁一版硬廣

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面，鋁包木窗及社區(qū)園林 ） 64萬

平銷期 2005年7月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣

《萬房》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文 項(xiàng)目熱銷及地域市場成熟性的整合 62萬

2005年8月 《北京青年報(bào)》半版硬廣

《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文

《安家》內(nèi)業(yè)硬廣配合軟文 項(xiàng)目熱銷及地域市場成熟性的整合 62萬

第二強(qiáng)銷期 2005年9月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣

《樓市》內(nèi)頁一版硬廣

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 金秋季節(jié)“一板尊天下” 55萬

200年10月、 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣

《北京晚報(bào)》半版硬廣

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 金秋季節(jié)“一板尊天下” 55萬

2005年11月 《北京青年報(bào)》2次整版硬廣

《北京晚報(bào)》2次半版硬廣 現(xiàn)房發(fā)售與其相對

私密性的創(chuàng)意整合

44萬

第二調(diào)整期

2005年12月 103.9電臺廣告5天

《北京晚報(bào)》半版硬廣

《樓市》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文 現(xiàn)房發(fā)售與其相對

私密性的創(chuàng)意整合 40萬

2006年1月 103.9電臺廣告10天

《北京青年報(bào)》整版硬廣

《樓市》內(nèi)頁一版硬廣

現(xiàn)房發(fā)售與其相對

私密性的創(chuàng)意整合 40萬

2006年2月 103.9電臺廣告6天

《北京青年報(bào)》整版版硬廣

《樓市》內(nèi)頁一版硬廣

現(xiàn)房發(fā)售與其相對

私密性的創(chuàng)意整合 40萬

2006年3月 103.9電臺廣告6天

《北京青年報(bào)》整版版硬廣

《萬房》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文

現(xiàn)房發(fā)售與其相對

私密性的創(chuàng)意整合 40萬

尾盤期 2006年4月 《新地產(chǎn)》內(nèi)業(yè)軟文

《北京青年報(bào)》整版硬廣

《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文

“現(xiàn)房入住私享豪邸”

48萬

2006年5月 《北京青年報(bào)》整版硬廣

《安家》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文

《北京晚報(bào)》半版硬廣 “現(xiàn)房入住私享豪邸”

48萬

總計(jì) 850萬

3．6價(jià)格策略

3．6．1項(xiàng)目價(jià)格制定原則

? 從項(xiàng)目各個(gè)單位的實(shí)際情況出發(fā)；

? 充分考慮開發(fā)商的利潤回報(bào)；

? 緊密聯(lián)系項(xiàng)目工程進(jìn)度；

? 結(jié)合項(xiàng)目銷售策略和項(xiàng)目的銷售預(yù)期。

3．6．.2本案執(zhí)行“平開高走”的價(jià)格策略

? 房地產(chǎn)產(chǎn)品在整個(gè)推廣過程中會(huì)隨著工程進(jìn)度的進(jìn)展并結(jié)合不 同的銷售階段，價(jià)格不斷攀升，給客戶造成一定的壓力，促成其盡快成交，對預(yù)先購房的客戶，同時(shí)也起到一定的穩(wěn)定作用。

? 根據(jù)以上情況，在開盤即認(rèn)購階段往往價(jià)格做出一定的讓步，給后期價(jià)格的提升預(yù)留出合理空間。

? 市場亮相及客戶積累期如果價(jià)格太高，有挫傷市場的潛在風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對消費(fèi)者的購買信心、項(xiàng)目的美譽(yù)度及形象亦有一定程度的負(fù)面影響，一旦不成功，局面極難扭轉(zhuǎn)。

? 為了保證項(xiàng)目操作的穩(wěn)妥性，建議本項(xiàng)目執(zhí)行“平開高走”的價(jià)格策略。

? 后期具體價(jià)格與上調(diào)單價(jià)將根據(jù)市場實(shí)際情況作適度調(diào)整。

4、推廣方案

4．1推廣主線

? 市場亮相及客戶積累期（2004年12月初—2005年2月）

本銷售周期意在將項(xiàng)目推向市場，提升項(xiàng)目市場認(rèn)知度，吸引目標(biāo)客群的關(guān)注，從而達(dá)到積累有效客戶的目的。從推廣上講應(yīng)當(dāng)集中宣傳項(xiàng)目的宏觀優(yōu)勢，即區(qū)域優(yōu)勢及主要的產(chǎn)品優(yōu)勢，使目標(biāo)客群能夠?qū)㈨?xiàng)目列為其置業(yè)的選擇，為強(qiáng)銷期打下良好的基礎(chǔ)。

在本銷售周期內(nèi)，主要將“奧運(yùn)中央腹地，新富都市中心”、“尊貴奧運(yùn)板樓”以及“鉆石般稀有”這“三板斧”做為此階段報(bào)廣宣傳主題。通過這三個(gè)主題三管其下，引起人們的關(guān)注，宣傳項(xiàng)目優(yōu)勢，讓本項(xiàng)目逐步在市場中樹立形象，吸引業(yè)內(nèi)人士和客戶的注意。樹立項(xiàng)目中高檔次的產(chǎn)品形象。

? 第一強(qiáng)銷期（2005年3月—2005年6月）

這一階段主要利用輔助媒體，充分展現(xiàn)項(xiàng)目的各個(gè)賣點(diǎn)，以此向市場充分展現(xiàn)項(xiàng)目優(yōu)勢，誘導(dǎo)客戶的購買欲，本階段推廣主題以、“中等社區(qū)，舒適生活”和“詮釋純居住空間，私享大宅”以及“分戶式空調(diào)，高品質(zhì)享受”這七種武器中的三種主要突出社區(qū)規(guī)模、純居住和智能化三方面明確我們項(xiàng)目的品質(zhì)，從而使項(xiàng)目推廣從形象訴求逐步過渡到產(chǎn)品訴求。

? 第一調(diào)整期（2005年7月—8月）

進(jìn)入調(diào)整期，推廣力度隨之減弱，在此階段只需根據(jù)項(xiàng)目工期的進(jìn)展，繼續(xù)宣傳項(xiàng)目產(chǎn)品賣點(diǎn)，通過推廣積累新客戶，同時(shí)促成老客戶成交。該階段推廣主題為“準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，購買更有信心”和“現(xiàn)代化暖色外立面、國際化居所、暖意盎然”

? 第二強(qiáng)銷期（2005年9月—11月）

這個(gè)階段項(xiàng)目的形象和產(chǎn)品已經(jīng)在市場中有了較大的認(rèn)知度，而隨著園林景觀的建成以及現(xiàn)場形象的改觀，通過集中宣傳必將掀起新一輪銷售高峰。本階段推廣主題為“蘇式庭院?小橋流水的精致生活”“封閉小區(qū)管理，安心居住場所”

? 第二調(diào)整期（2005年12月—2006年3月）

本階段項(xiàng)目處于辦理入住階段，此階段開發(fā)商精力大部分集中在收樓及辦理入住上，同時(shí)又正直房地產(chǎn)銷售淡季，此時(shí)降低推廣力度，只要借入住一事在市場上造勢，維持樓盤的平穩(wěn)銷售，同時(shí)順利完成入住的辦理。

? 尾盤期（2006年4月—2006年5月）

本階段前期銷售的部分應(yīng)該順利完成入住，此時(shí)又迎來了房地產(chǎn)的強(qiáng)銷期，此階段以“奧運(yùn)區(qū)域內(nèi)成熟板樓”作為市場訴求點(diǎn)可以達(dá)到一招制敵的效果。在掀起一個(gè)銷售高潮的同時(shí)，完成尾房階段的銷售任務(wù)，使項(xiàng)目順利結(jié)案。

4．2各階段媒體推廣策略

? 市場亮相及客戶積累期

廣告推廣目的： 因項(xiàng)目在市場上沒有明確的市場形象，我司將在12月份的廣告推廣上以整版強(qiáng)視覺沖擊力的形式將項(xiàng)目推向市場。項(xiàng)目在市場明確亮相后1月份廣告推廣目的是在短期內(nèi)大量累計(jì)潛在客戶。2月份因進(jìn)入市場銷售淡季故媒體選擇軟文配合較強(qiáng)。軟文的推廣效果區(qū)別與其它廣告，它可閱讀性強(qiáng)可在字理間傳達(dá)項(xiàng)目的優(yōu)勢和賣點(diǎn)。

廣告訴求： 地域性優(yōu)勢明顯、產(chǎn)品稀缺性、升值潛力。

? 強(qiáng)銷期

廣告推廣目的： 項(xiàng)目進(jìn)入強(qiáng)銷期后，推廣也隨即進(jìn)入爆破性的階段。媒體將以報(bào)廣，雜志廣告，網(wǎng)媒多方面全方位的形式，將項(xiàng)目帶到一個(gè)銷售熱潮。

廣告訴求： 產(chǎn)品分戶式中央空調(diào)的獨(dú)有性及項(xiàng)目私密性。高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面，鋁包木窗及社區(qū)園林 ）。

? 調(diào)整期

廣告推廣目的：在項(xiàng)目進(jìn)入調(diào)整期后，將平面媒體的投放進(jìn)進(jìn)行小幅度下調(diào)，選擇針對性較強(qiáng)的直投類媒體，從而保持穩(wěn)定的銷售速度。

廣告訴求： 項(xiàng)目熱銷及地域市場成熟性的整合

? 第二強(qiáng)銷期

廣告推廣目的：根據(jù)不同項(xiàng)目的面市時(shí)間，有時(shí)可能迎來兩個(gè)熱銷階段。在第二熱銷期內(nèi)，增加平面媒體的投放力度，加強(qiáng)廣告投放頻率。在區(qū)域內(nèi)再次掀起項(xiàng)目銷售高潮。

廣告訴求： 金秋季節(jié)“一板尊天下”

? 第二調(diào)整期

廣告推廣目的：根據(jù)不同項(xiàng)目的面市時(shí)間，有時(shí)可能迎來兩個(gè)熱銷階段。在第二熱銷期內(nèi)，增加平面媒體的投放力度，加強(qiáng)廣告投放頻率。在區(qū)域內(nèi)再次掀起項(xiàng)目銷售高潮。

廣告訴求： “現(xiàn)房入住私享豪邸”

? 尾盤期

廣告推廣目的：項(xiàng)目進(jìn)入現(xiàn)房銷售，對于廣告投入可較大程度的下調(diào)頻率；進(jìn)行持續(xù)性較強(qiáng)的促銷活動(dòng)，加大老業(yè)主帶新客戶的優(yōu)惠力度。

4．3營銷推廣方面公關(guān)及促銷活動(dòng)

? 2004年11月---- 2005年2月預(yù)熱期

推廣活動(dòng)（一）：媒體記者見面會(huì)

推廣主旨：擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，在做市場準(zhǔn)入前的預(yù)熱同時(shí)，做客戶的積累工作。

推廣戰(zhàn)略：軟硬兼施

預(yù)計(jì)時(shí)間：2004年12月

為了迅速提升“北奧公館”在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)和市場上的知名度；引起潛在客戶的關(guān)注，擬舉辦“北奧公館媒體記者見面會(huì)”。記者見面會(huì)于2004年12月在項(xiàng)目現(xiàn)場或特定地點(diǎn)舉行。

本次記者見面會(huì)將準(zhǔn)備充分，安排周密，邀請京城主流媒體十余家，并達(dá)到共識：“北奧公館”項(xiàng)目上市后將成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)，必定會(huì)引起亞奧區(qū)域地產(chǎn)的新一輪住宅銷售高潮。

記者見面會(huì)后，各大媒體對“北奧公館”項(xiàng)目將進(jìn)行集中報(bào)道，其間有包括《北京青年報(bào)》、《北京晚報(bào)》、《新浪網(wǎng)》等13家媒體，以及BTV---《置業(yè)二十一世紀(jì)》欄目等主流電視媒體都將對本項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)報(bào)道。同期硬廣的推出，必帶來了一定規(guī)模的來電量和來訪量，并且使本項(xiàng)目在北京地區(qū)甚至全國范圍內(nèi)初步具備了一定的知名度。

擬參與報(bào)道的媒體名單如：

《北京晚報(bào)》、《新京報(bào)》、《北京青年報(bào)》、《中國建設(shè)報(bào)中國樓市》、《精品購物指南》、《北京晨報(bào)》、《北京現(xiàn)代商報(bào)》、《名牌時(shí)報(bào)北京樓市》、《信報(bào)》、《京華時(shí)報(bào)》、《雅虎網(wǎng)》、《焦點(diǎn)網(wǎng)》、《新浪網(wǎng)》、《中國消費(fèi)者報(bào)》等。

預(yù)計(jì)費(fèi)用：1萬元

推廣活動(dòng)（二）：“逛樣板，抽家電”

推廣主旨：在推出樣板間的黃金時(shí)期，盡快促進(jìn)準(zhǔn)客戶的成交，提高銷售速度。

推廣戰(zhàn)略：拋磚引玉

預(yù)計(jì)時(shí)間：2005年1月

2004年12月項(xiàng)目現(xiàn)房樣板間施工和裝修完成，并完全配備家電之時(shí)，對在規(guī)定時(shí)間（當(dāng)月或1月）內(nèi)，簽訂（大定不退）購房的客戶以抽獎(jiǎng)活動(dòng)的形式，配送家具或家用電器。其目的是在前期有一定客戶積累的前提下，配合現(xiàn)樓樣板間的推出，再以媒體宣傳的氣氛烘托基礎(chǔ)上，促進(jìn)準(zhǔn)客戶的成交，提高項(xiàng)目的知名度和提高銷售率。

關(guān)于公寓項(xiàng)目推廣方案和公寓方案策劃的介紹到此就結(jié)束了，不知道你從中找到你需要的信息了嗎 ？如果你還想了解更多這方面的信息，記得收藏關(guān)注本站信途科技。