在之前文章中合肥口碑好的關(guān)鍵詞排名，我給大家分析了2018年合肥各區(qū)的房價(jià)合肥口碑好的關(guān)鍵詞排名，并從數(shù)據(jù)上證明，學(xué)區(qū)是所有房產(chǎn)投資價(jià)值中最重要的一個(gè)要素。這篇我將繼續(xù)向大家闡述學(xué)區(qū)房的本質(zhì)，學(xué)區(qū)的價(jià)值，以及如何投資學(xué)區(qū)房。

我們買房時(shí)經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，合肥一些好的學(xué)區(qū)房價(jià)格都很高，它們往往比周邊同類型小區(qū)價(jià)格高出20%及以上，這是為什么呢？因?yàn)檫@些學(xué)校的教育質(zhì)量非常高，每年重點(diǎn)高中的升學(xué)率都在全市名列全茅，只要買了學(xué)區(qū)房的家庭，他們的孩子就能夠上這些好學(xué)校。

然而合肥這樣的好學(xué)校是非常有限的，好學(xué)校對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)房也是非常有限的，于是就造成了有適齡入學(xué)學(xué)生的家庭，對(duì)學(xué)區(qū)房進(jìn)行爭(zhēng)搶，以求為孩子獲取一個(gè)在好學(xué)校讀書的機(jī)會(huì)。

學(xué)區(qū)房每年需求的人很多，但總量相對(duì)較少，于是價(jià)格就被炒了起來。成績?cè)诤戏逝旁谇傲械膶W(xué)校，學(xué)區(qū)出現(xiàn)明顯溢價(jià)，我把這些學(xué)區(qū)有溢價(jià)的二手房稱作學(xué)區(qū)房。學(xué)區(qū)房相比普通住宅的溢價(jià)，就是學(xué)區(qū)的價(jià)值，也可稱作學(xué)票的價(jià)值。

合肥初中學(xué)區(qū)房溢價(jià)

我在去年文章里分析過，合肥有7所真學(xué)區(qū)，我把它們歸為1檔，它們代表了目前合肥市公立初中的最高水平，其二手房成交均價(jià)絕大部分明顯超過周邊同類型小區(qū)（《合肥的真假學(xué)區(qū)房——2018年合肥初中學(xué)區(qū)最新排名》，原文關(guān)注微信公眾號(hào)“小易論樓市”，回復(fù)關(guān)鍵詞“學(xué)區(qū)”查看）。

這7所真學(xué)區(qū)分別是：45中本部（桐城路校區(qū)和六安路校區(qū)），42中本部（長江路校區(qū)），48中本部（蕪湖路校區(qū)），50中東校（西園校區(qū)），50中西校（安居苑校區(qū)），50中新校（天鵝湖校區(qū)），168玫瑰園學(xué)校西區(qū)。

除了這7所真學(xué)區(qū)之外，還有2所學(xué)校在各自區(qū)域內(nèi)也出現(xiàn)了一定的溢價(jià)，分別是38中和46中。38中目前是瑤海區(qū)最好的初中，排在合肥二流學(xué)區(qū)的榜首。46中本來就是傳統(tǒng)名校，搬遷到濱湖之后就沒落了，一直以來居于合肥的二流水平，僅次于38中。我將這9所學(xué)校統(tǒng)稱合肥的學(xué)區(qū)房。

2017年合肥非學(xué)區(qū)房成交均價(jià)為15646元/平米，2018年為15539元/平米，下跌-107元/平米合肥口碑好的關(guān)鍵詞排名；2017年合肥學(xué)區(qū)房成交均價(jià)為19680元/平米，2018年為20208元/平米，上漲528元/平米。

合肥去年房價(jià)整體比較平穩(wěn)，很明顯，學(xué)區(qū)房價(jià)格比非學(xué)區(qū)房表現(xiàn)得更為堅(jiān)挺。以非學(xué)區(qū)房均價(jià)為基數(shù)，2017年合肥學(xué)區(qū)房溢價(jià)率為25.79%，2018年則漲至30.05%，提高了4.26%。學(xué)區(qū)房正拉開與非學(xué)區(qū)房的價(jià)格差距。

學(xué)區(qū)房與非學(xué)區(qū)房的價(jià)格有較大差距，學(xué)區(qū)房之間也存在一定差距。第一梯隊(duì)是45中和50中新校，它們的溢價(jià)率都超過了40%。然而政務(wù)區(qū)平均房齡比45中年輕了近20年，除了學(xué)區(qū)溢價(jià)外，它的資源和房齡優(yōu)勢(shì)也占了很大一部分比例。

第二梯隊(duì)是50中東、西校，168玫瑰園學(xué)校西區(qū)，46中和42中，它們的溢價(jià)率都在25%以上。46中雖然在學(xué)區(qū)上不占優(yōu)勢(shì)，但濱湖板塊優(yōu)質(zhì)，房齡相對(duì)年輕，也有不錯(cuò)的溢價(jià)。

第三梯隊(duì)是38中和48中，它們的溢價(jià)率分別是8.28%和5.14%。38中平均房齡相對(duì)年輕，但溢價(jià)率偏低，不僅是因?yàn)閷W(xué)區(qū)質(zhì)量不夠過硬，同時(shí)也是吃了劣質(zhì)板塊的虧。48中除了房齡相對(duì)老一點(diǎn)，主要是在附近45中和42中的吸血下，完全沒有什么存在感。

合肥小學(xué)學(xué)區(qū)排名和頂級(jí)雙學(xué)區(qū)

小密圈里經(jīng)常有成員問我合肥小學(xué)排名如何，我在這里向大家說明一點(diǎn)，因?yàn)樾W(xué)升初中是直接通過劃片在住房所在學(xué)區(qū)上學(xué)，不允許考試，因此沒有一個(gè)相對(duì)有說服力的成績排名來佐證小學(xué)質(zhì)量如何，我也無法進(jìn)行客觀排名。

可能不同于其他地方的情況是，合肥學(xué)區(qū)房主要指的是初中，如果初中不好，小學(xué)教育質(zhì)量再高，也沒有什么存在感，體現(xiàn)不出學(xué)區(qū)溢價(jià)。一般一個(gè)初中學(xué)區(qū)對(duì)應(yīng)多所小學(xué)學(xué)區(qū)，所以只需要分析同一所初中學(xué)區(qū)里的小學(xué)學(xué)區(qū)即可。

盡管官方?jīng)]有一個(gè)成績排名，民間還會(huì)用錢來投票，即使在同一個(gè)初中學(xué)區(qū)內(nèi)，小學(xué)學(xué)區(qū)之間的成交均價(jià)也有所不同。那些大家認(rèn)為不錯(cuò)的小學(xué)學(xué)區(qū)，它們學(xué)區(qū)房價(jià)格會(huì)明顯高出其他小學(xué)，這些頂級(jí)初中學(xué)區(qū)內(nèi)房價(jià)最高的小學(xué)學(xué)區(qū)，我們可稱之為頂級(jí)雙學(xué)區(qū)。

合肥9大學(xué)區(qū)共對(duì)應(yīng)25所小學(xué)，因?yàn)榭绯踔袑W(xué)區(qū)之間的小學(xué)學(xué)區(qū)無法比較，我這里只對(duì)同一所初中學(xué)區(qū)內(nèi)的小學(xué)做一個(gè)大致排名。

45中和42中：

45中和42中共對(duì)應(yīng)6所小學(xué)學(xué)區(qū)，其中有2所小學(xué)為共享。45中對(duì)應(yīng)：南門小學(xué)，六安路小學(xué)，安三?。ㄓ兰t路小學(xué)），淮三小。42中對(duì)應(yīng)：南門小學(xué)，六安路小學(xué)，紅星路小學(xué)，逍遙津小學(xué)。南門小學(xué)和六安路小學(xué)是共享小學(xué)。

我們可以看到，“南門小學(xué)+45中”學(xué)區(qū)房溢價(jià)率超過80%，全市最高，與此同時(shí)，“南門小學(xué)+42中”也是42中學(xué)區(qū)內(nèi)溢價(jià)最高的小學(xué)學(xué)區(qū)。毫無疑問，南門小學(xué)是合肥公認(rèn)的最好的小學(xué)，“南門小學(xué)+45中”是全市最好的頂級(jí)雙學(xué)區(qū)。

根據(jù)學(xué)區(qū)溢價(jià)來看，45中學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)排名是：南門小學(xué)>六安路小學(xué)>安三?。ㄓ兰t路小學(xué)）>淮三?。?2中學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)排名是：南門小學(xué)>紅星路小學(xué)>六安路小學(xué)>逍遙津小學(xué)。

南門小學(xué)最好，逍遙津小學(xué)最差，淮三小次差，這點(diǎn)應(yīng)該沒什么問題。因?yàn)?2中差于45中，而“紅星路小學(xué)+42中”的學(xué)區(qū)溢價(jià)高于“安三?。ㄓ兰t路小學(xué)）+45中”，因此紅星路小學(xué)要好于安三?。ㄓ兰t路小學(xué)）。

目前的問題主要集中在六安路小學(xué)和紅星路小學(xué)的排名上。“六安路小學(xué)+42中”溢價(jià)率不如“紅星路小學(xué)+42中”，但這不足以說明六安路小學(xué)就差于紅星路小學(xué)，因?yàn)椤傲猜沸W(xué)+45中”的溢價(jià)率是非常高的，所以我認(rèn)為這兩所學(xué)校勢(shì)均力敵。

因此環(huán)城河內(nèi)兩所真學(xué)區(qū)對(duì)應(yīng)的6所小學(xué)學(xué)區(qū)排名應(yīng)該是：南門小學(xué)>六安路小學(xué)≈紅星路小學(xué)>安三?。ㄓ兰t路小學(xué)）>淮三小>逍遙津小學(xué)。

50中東校和西校：

50中東校其實(shí)對(duì)應(yīng)了3所小學(xué)學(xué)區(qū)，但除了西園新村小學(xué)北校（西園校區(qū)）外，其余兩所學(xué)區(qū)內(nèi)成交量太少，無法分析。50中西校也對(duì)應(yīng)了3所小學(xué)學(xué)區(qū)，分別為：安居苑小學(xué)（安居苑校區(qū)），安居苑小學(xué)（天鵝花園校區(qū)），潛山路學(xué)校。

從學(xué)區(qū)溢價(jià)上來看，“西園新村小學(xué)北校（西園校區(qū)）+50中東校”和“安居苑小學(xué)（安居苑校區(qū)）+50中西?！保翢o疑問是頂級(jí)雙學(xué)區(qū)。其余幾個(gè)小學(xué)排名是：安居苑小學(xué)（安居苑校區(qū)）≈西園新村小學(xué)北校（西園校區(qū)）>安居苑小學(xué)（天鵝花園校區(qū)）≈潛山路學(xué)校。

50中新校：

50中新校對(duì)應(yīng)5所小學(xué)學(xué)區(qū)，分別為：奧體小學(xué)，西園新村小學(xué)南校，翠庭園小學(xué)，習(xí)友路小學(xué)，嘉和苑小學(xué)。其中嘉和苑小學(xué)學(xué)區(qū)只有部分處于50中新校學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，僅包括新地中心和凱旋門兩個(gè)小區(qū)。

凱旋門和新地中心的價(jià)格本來就很高，其學(xué)區(qū)房溢價(jià)并不能完全反映學(xué)區(qū)質(zhì)量。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和溢價(jià)率，50中新校學(xué)區(qū)范圍內(nèi)小學(xué)排名為：奧體小學(xué)≈西園新村小學(xué)南校>翠庭園小學(xué)≈習(xí)友路小學(xué)>嘉和苑小學(xué)。“奧體小學(xué)+50中新?！焙汀拔鲌@新村小學(xué)南校+50中新?！睘轫敿?jí)雙學(xué)區(qū)。

168玫瑰園學(xué)校：

168玫瑰園學(xué)校是小學(xué)和初中一起辦學(xué)，因此無所謂排名先后次序，從溢價(jià)上來看，168玫瑰園學(xué)校稱得上是頂級(jí)雙學(xué)區(qū)。168玫瑰園學(xué)校之所以能迅速發(fā)展成為頂級(jí)學(xué)區(qū)，一個(gè)很重要的原因是其高中對(duì)初中的掐尖模式，吃了公立和私立兩頭政策的紅利。

168玫瑰園學(xué)校東區(qū)去年建成招生，由于不像45中桐城路校區(qū)和45中六安路校區(qū)那樣分年級(jí)辦學(xué)，屬于獨(dú)立的學(xué)區(qū)，跟168玫瑰園學(xué)校西區(qū)分開招生，生源不混用，因此其成績有待觀察。如果東區(qū)同樣延續(xù)高中的掐尖模式，成為另一個(gè)真學(xué)區(qū)或許指日可待，但前提是這種掐尖模式不被禁止。

46中：

46中成績?cè)诤戏手荒芘旁诙魉?，算不得真學(xué)區(qū)，但由于是傳統(tǒng)名校，又是濱湖最好的學(xué)區(qū)，因此出現(xiàn)了明顯的溢價(jià)。46中對(duì)應(yīng)2所小學(xué)學(xué)區(qū)，分別是：師范附小和屯溪路小學(xué)（濱湖校區(qū)）。

從溢價(jià)上來看，“師范附小+46中”具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但46中非真學(xué)區(qū)，不能配以頂級(jí)，只能稱得上雙學(xué)區(qū)。

48中：

48中對(duì)應(yīng)4所小學(xué)學(xué)區(qū)，分別為：屯溪路小學(xué)，青年路小學(xué)，巢湖路小學(xué)和曙光小學(xué)。曙光小學(xué)數(shù)據(jù)不足，所以沒有列出。由于距離45中和42中太近，優(yōu)質(zhì)生源都被這兩所學(xué)校吸血，近幾年成績一直在走下坡路，所以48中基本沒有什么存在感，溢價(jià)率很低。

從學(xué)區(qū)溢價(jià)和民眾口碑來看，48中學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)排名應(yīng)該為：屯溪路小學(xué)>青年路小學(xué)>巢湖路小學(xué)≈曙光小學(xué)。其中“屯溪路小學(xué)+48中”可算得上頂級(jí)雙學(xué)區(qū)，但比其它頂級(jí)學(xué)區(qū)要弱勢(shì)一些。

38中：

據(jù)說去年行知學(xué)校將1/3左右成績較差的考生轉(zhuǎn)移到肥東，造成中考成績注水嚴(yán)重，我認(rèn)為它的學(xué)區(qū)質(zhì)量不如38中，38中依然是瑤海區(qū)最好的初中。38中對(duì)應(yīng)4所小學(xué)學(xué)區(qū)，分別是：和平小學(xué)，大通路小學(xué)，滁州路小學(xué)和蚌埠路第二小學(xué)。

從學(xué)區(qū)溢價(jià)上來看，“和平小學(xué)+38中”表現(xiàn)最好，但38中并非真學(xué)區(qū)，只能稱得上雙學(xué)區(qū)，還配不上頂級(jí)。因?yàn)榘霾郝返诙W(xué)只對(duì)應(yīng)華潤紫云府一個(gè)小區(qū)，數(shù)據(jù)缺乏說服力，從學(xué)區(qū)溢價(jià)和民眾口碑來看，38中學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)排名應(yīng)該為：和平小學(xué)>大通路小學(xué)>滁州路小學(xué)>蚌埠路第二小學(xué)。

學(xué)區(qū)房價(jià)值組成及學(xué)票價(jià)值

一般來講，房產(chǎn)價(jià)值包括兩個(gè)部分：

房產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值+建筑價(jià)值

土地價(jià)值從某種意義上來講是一個(gè)城市的價(jià)值，在城市不斷發(fā)展和擴(kuò)大過程中，進(jìn)行了大量的資源投入，使得城市土地大幅增值。土地增值實(shí)際上是貨幣超發(fā)在土地蓄水池中的積累，外在表現(xiàn)就是自然通貨膨脹造成的土地被動(dòng)升值。

建筑價(jià)值指的是建筑的結(jié)構(gòu)、用材、品質(zhì)、戶型、設(shè)計(jì)理念等自身的居住價(jià)值。隨著時(shí)間流逝，建筑結(jié)構(gòu)老化、用材磨損、品質(zhì)消耗、戶型跟不上消費(fèi)發(fā)展、設(shè)計(jì)理念落后等，房產(chǎn)的建筑價(jià)值一直在不斷縮水。

除去自然通貨膨脹因素，我們看到建筑價(jià)值其實(shí)一直在磨損，而房產(chǎn)的升值，主要體現(xiàn)在土地價(jià)值的提升。城區(qū)房子土地價(jià)值高，但房齡相對(duì)老一些，建筑價(jià)值低；而郊區(qū)則剛好相反，房子房齡年輕，建筑價(jià)值高，但土地價(jià)值相對(duì)低一些。這也是為什么合肥城區(qū)和郊區(qū)房價(jià)一直沒有產(chǎn)生分化的原因。

學(xué)區(qū)房的價(jià)值可分為三個(gè)部分：

學(xué)區(qū)房價(jià)值=土地價(jià)值+建筑價(jià)值+學(xué)票價(jià)值

之前我們講過，如果你想上比較好的學(xué)校，就要買這所學(xué)校的學(xué)區(qū)房，那么學(xué)區(qū)房就相當(dāng)于進(jìn)入好學(xué)校學(xué)習(xí)的資格，這種資格就是學(xué)票。學(xué)區(qū)房相比于非學(xué)區(qū)房的溢價(jià)，就是學(xué)票的價(jià)值。

過去6年中，合肥市區(qū)中考報(bào)名人數(shù)增加了20%以上，而合肥學(xué)區(qū)房數(shù)量的增幅并沒有那么大，換句話說，學(xué)區(qū)房供需關(guān)系呈現(xiàn)越來越緊張的趨勢(shì)。這就使得學(xué)區(qū)房溢價(jià)率越來越高，學(xué)票價(jià)值越來越大。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)時(shí)期，比如去年，我們看到非學(xué)區(qū)房均價(jià)甚至是下跌的，用房產(chǎn)價(jià)值公式解釋就是：

土地價(jià)值（維持不變）+建筑價(jià)值↓=房產(chǎn)價(jià)值↓

而我們發(fā)現(xiàn)學(xué)區(qū)房價(jià)格普遍出現(xiàn)上漲，那么用學(xué)區(qū)房價(jià)值公式解釋就是：

土地價(jià)值（維持不變）+建筑價(jià)值↓+學(xué)票價(jià)值↑↑=學(xué)區(qū)房價(jià)值↑

優(yōu)質(zhì)板塊土地價(jià)值在房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)時(shí)期也會(huì)出現(xiàn)一定的上漲，這就解釋了優(yōu)質(zhì)板塊優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)價(jià)格也能逆勢(shì)上漲的原因（《合肥房產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)板塊和劣質(zhì)板塊》，原文關(guān)注微信公眾號(hào)“小易論樓市”，回復(fù)關(guān)鍵詞“房產(chǎn)”查看）。

頂級(jí)雙學(xué)區(qū)房學(xué)票價(jià)值及計(jì)算方法

學(xué)票價(jià)值涉及到的因素很多，比如學(xué)區(qū)質(zhì)量、距離學(xué)校遠(yuǎn)近、學(xué)校潛力和民眾預(yù)期、所在區(qū)域?qū)W區(qū)稀缺性等等，所有這些因素都可能會(huì)影響到學(xué)票的價(jià)值。那么學(xué)票到底值多少錢？我這里提供兩個(gè)簡單的計(jì)算方法。

第一種方法：

我們可以比較相同地段、相同房產(chǎn)類型、相近建筑年代、相同建筑質(zhì)量、相近裝修、相近樓層、相同面積、相似戶型等各方面都相似的房產(chǎn)，一個(gè)是學(xué)區(qū)房，一個(gè)是非學(xué)區(qū)房，用學(xué)區(qū)房的市場(chǎng)總價(jià)減去非學(xué)區(qū)房的市場(chǎng)總價(jià)，得到的差值就是學(xué)票的價(jià)值。

例如，匯林閣和綠怡居是政務(wù)區(qū)的兩個(gè)回遷小區(qū)，匯林閣的學(xué)區(qū)是“西園新村小學(xué)南校+50中新?！保G怡居學(xué)區(qū)是“綠怡居小學(xué)+蜀山區(qū)外國語實(shí)驗(yàn)中學(xué)（原50中南校）”，房齡差不多都有15年左右。

我們可以看到這兩個(gè)房源都是多層低樓層，面積基本相同，都是簡裝，匯林閣交易日期比綠怡居遲了50天左右。兩套房子之間相差30w上下，因?yàn)閷W(xué)區(qū)房一直在上漲，而匯林閣交易日期晚了一些，所以“西園新村小學(xué)南校+50中新?！睂?shí)際學(xué)票價(jià)值比30w略低一些。

我們?cè)倏创渫@和綠怡居。這兩套房子面積基本相同，房齡相近，成交日期相近，都是多層，低樓層。兩套房子價(jià)格相差34w，這基本就是“翠庭園小學(xué)+50中新?！钡膶W(xué)票價(jià)值。

第二種方法：

就是在同一小區(qū)不同面積房源之間進(jìn)行比較，這要求成交日期相近，樓層相近，裝修情況類似。這種比較的原理是：學(xué)區(qū)房價(jià)值由純房產(chǎn)價(jià)值和學(xué)票價(jià)值組成，對(duì)于同小區(qū)不同面積不同總價(jià)的房源來講，學(xué)票價(jià)值是相等的，純房產(chǎn)的單價(jià)也是相等的。即：

學(xué)區(qū)房價(jià)值=純房產(chǎn)單價(jià)×學(xué)區(qū)房面積+學(xué)票價(jià)值

舉個(gè)例子，我們看這兩套匯林閣的房子，成交日期相差半個(gè)月，基本在同一時(shí)期。如果用大面積房子的總價(jià)減去小面積房子總價(jià)，即145w-110w=35w，這個(gè)35w就是它們因面積差而產(chǎn)生的純房產(chǎn)差價(jià)。

因?yàn)閮商追孔酉嗖?0.8平米，如果不算學(xué)票價(jià)值，匯林閣實(shí)際純房產(chǎn)價(jià)格為35w÷20.8=1.68w。用純房產(chǎn)價(jià)格乘以面積，就得到純房產(chǎn)的總價(jià)，再將學(xué)區(qū)房成交價(jià)減去這個(gè)總價(jià)，就得到學(xué)票的價(jià)值，即：

110w-1.68w×45≈35w

這就是“西園新村小學(xué)南校+50中新?！钡膶W(xué)票價(jià)值，這個(gè)值比上邊計(jì)算的值要大，說明過了一個(gè)春節(jié)，50中新校的學(xué)票價(jià)值就上漲了5w有余。

通過這兩種計(jì)算方法，我們可以得到一些頂級(jí)雙學(xué)區(qū)的學(xué)票價(jià)值：

45中+南門小學(xué)：約65w左右。

42中+南門小學(xué)：約40w左右。

50中西校+安居苑小學(xué)（安居苑校區(qū)）：約45w左右。

50中東校+西園新村小學(xué)北校（西園校區(qū)）：約35w左右。

50中新校+奧體小學(xué)：約60w左右。

50中新校+西園新村小學(xué)南校：約35w左右。

50中新校+翠庭園小學(xué)：約35w左右。

168玫瑰園學(xué)校：約35w左右。

師范附小+46中：約30w左右。

48中學(xué)區(qū)：約15w左右。

如何投資合肥的學(xué)區(qū)房？

在市場(chǎng)比較平淡的情況下，房產(chǎn)價(jià)值幾乎是沒有上漲的，學(xué)區(qū)房升值主要表現(xiàn)為學(xué)票價(jià)值的上漲。對(duì)于不同面積不同總價(jià)的學(xué)區(qū)房來講，學(xué)票價(jià)值是一定的，因此我們看到，面積越小總價(jià)越低的學(xué)區(qū)房，升值率反而高一些，單價(jià)也更貴一些。

房齡相對(duì)年輕的學(xué)區(qū)房，還處在比較壯年的時(shí)期，建筑價(jià)值磨損不大，對(duì)學(xué)票升值的依賴不是很大。但對(duì)于房齡超過20年甚至更老的學(xué)區(qū)房，建筑價(jià)值對(duì)學(xué)區(qū)房的貢獻(xiàn)基本是負(fù)的，這就會(huì)對(duì)學(xué)票升值產(chǎn)生非常強(qiáng)的依賴。

頂級(jí)雙學(xué)區(qū)的學(xué)票價(jià)值很高，在整個(gè)學(xué)區(qū)房中的相對(duì)權(quán)重很大，所以一旦學(xué)票價(jià)值上漲，就會(huì)帶來學(xué)區(qū)房價(jià)格的明顯上揚(yáng)。2018年一些頂級(jí)雙學(xué)區(qū)小區(qū)，比如安居苑和西園新村，同比甚至出現(xiàn)超過10%的漲幅，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大盤。

我們看到45中、42中和50中東校的學(xué)區(qū)房，平均房齡基本在30年左右，戶均成交面積在55平米上下，戶均總價(jià)明顯低于全市均值。因此對(duì)于房齡比較老的學(xué)區(qū)房，我建議盡量購買面積不超過55平米的戶型。

對(duì)于房齡偏老的學(xué)區(qū)房，比如老城區(qū)房齡超過20年的老破舊，我們的投資策略是：盡量選擇頂級(jí)雙學(xué)區(qū)（增加學(xué)票價(jià)值的權(quán)重），面積不宜過大（盡量不超過55平米，降低建筑價(jià)值權(quán)重，減少建筑磨損給學(xué)區(qū)房帶來的貶值效應(yīng)）。

對(duì)于房齡相對(duì)年輕的學(xué)區(qū)房，比如政務(wù)區(qū)、濱湖區(qū)和經(jīng)開區(qū)一些房齡在10年左右的次新小區(qū)，我們的投資策略是：盡量選擇頂級(jí)雙學(xué)區(qū)（增加學(xué)票價(jià)值的權(quán)重），面積小或者面積適中但功能性強(qiáng)（比如90平米左右的小三房，適合陪讀，總價(jià)又不算太高，可增加學(xué)區(qū)房的流動(dòng)性）。

因?yàn)閷W(xué)票價(jià)值是一定的，當(dāng)學(xué)區(qū)房總價(jià)高到一定程度，學(xué)票權(quán)重大大降低，學(xué)票增值對(duì)學(xué)區(qū)房增值的貢獻(xiàn)微乎其微。甚至還會(huì)因?yàn)橘彿块T檻過高導(dǎo)致流動(dòng)性偏差，從而體現(xiàn)不出學(xué)區(qū)應(yīng)有的溢價(jià)，這種房子基本脫離了學(xué)區(qū)房的投資范疇，學(xué)區(qū)對(duì)于它們只是錦上添花。

比如政務(wù)區(qū)的置地栢悅公館和經(jīng)開區(qū)的綠城玫瑰園，因?yàn)榭們r(jià)過高，它們房產(chǎn)增值，基本不依賴學(xué)票帶來的升值效應(yīng)，學(xué)區(qū)對(duì)于它們，只是多了一項(xiàng)保值保障。所以不論投資次新房還是老破舊，都盡量不要選擇面積過大、總價(jià)過高的學(xué)區(qū)房。

投資合肥新房還是學(xué)區(qū)房？

近期小密圈有很多成員到一個(gè)問題，既然學(xué)區(qū)房升值空間這么好，新房投資潛力也不錯(cuò)，那么究竟選擇哪一個(gè)標(biāo)的收益會(huì)更高呢？或者說，現(xiàn)在是投資學(xué)區(qū)房好，還是投資新房更好呢？

一般來講，一個(gè)房地產(chǎn)大周期持續(xù)時(shí)間為5-7年，我以6年期為例，向大家展示新房和頂級(jí)學(xué)區(qū)房升值率變化曲線圖。新房買到手之后隨即成為次新房，圖中橙色曲線代表的是次新房，藍(lán)色曲線代表的是頂級(jí)學(xué)區(qū)房，兩者升值率初始值均為100%。

一般一個(gè)房地產(chǎn)周期可分為兩個(gè)階段：第一階段是平穩(wěn)期，具體表現(xiàn)為房價(jià)整體平穩(wěn)，每年漲幅相對(duì)較小，一般在限購之后發(fā)生；第二階段是爆發(fā)期，具體表現(xiàn)為房價(jià)短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)暴漲，一般在限購放開之后發(fā)生，但市場(chǎng)反應(yīng)可能會(huì)有半年到一年的延遲。

平穩(wěn)期持續(xù)時(shí)間較長，一般在4-5年左右，而爆發(fā)期持續(xù)時(shí)間較短，一般在1-2年左右。我們可以看到，學(xué)區(qū)房在一個(gè)周期的上漲曲線比較均勻線性，而次新房只有在爆發(fā)期漲幅較大。

新房一般建在城郊配套極不完善的區(qū)域，5年之后，隨著城市建設(shè)不斷投入，周邊逐漸成熟，新房利好開始兌現(xiàn)。如果此時(shí)經(jīng)歷爆發(fā)期，新房各種利好疊加出現(xiàn)，價(jià)格會(huì)一飛沖天，2016年合肥濱湖的表現(xiàn)就是如此。

學(xué)區(qū)房在平穩(wěn)期漲幅比次新房高一些，但爆發(fā)期升值明顯不如次新房。學(xué)區(qū)房把功夫都用在平時(shí)，持有一年就有一年的收益，表現(xiàn)出“熊市不熊，牛市不?！钡奶攸c(diǎn)，相當(dāng)穩(wěn)健。但次新房把力量都用在爆發(fā)期，表現(xiàn)出“熊市很熊，牛市很?！钡奶攸c(diǎn)，短期爆發(fā)力強(qiáng)。

一般5-8年后，也就是經(jīng)歷過一個(gè)房產(chǎn)大周期，次新房收益會(huì)明顯超過學(xué)區(qū)房，所以新房一般持有5年左右收益達(dá)到最大化。但到了第二個(gè)大周期的平穩(wěn)期，學(xué)區(qū)房收益將再次超過次新房。

隨著次新房房齡增加，加上利好兌現(xiàn)完畢，其收益漸漸打不贏大盤，而學(xué)區(qū)房因?yàn)閷W(xué)區(qū)護(hù)體，其升值空間一直略高于大盤。所以我們看到，10年后經(jīng)歷第二個(gè)大周期的爆發(fā)期，次新房收益就再也無法超越學(xué)區(qū)房了，而部分板塊的房子可能逐步輪為劣質(zhì)房產(chǎn)（《合肥的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)和劣質(zhì)房產(chǎn)》，原文關(guān)注微信公眾號(hào)“小易論樓市”，回復(fù)關(guān)鍵詞“房產(chǎn)”查看）。

限價(jià)房是一個(gè)特殊的存在，因?yàn)樗鼈浒竷r(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)。假如我們買到一個(gè)低于市場(chǎng)價(jià)10%的限價(jià)房，那么初始升值率按照110%計(jì)算，可得到以上曲線。可以看到，兩個(gè)周期內(nèi)，限價(jià)房升值率大部分情況下都是打贏學(xué)區(qū)房的，第5-8年差距非常明顯。

因此，如果新房是限價(jià)房，且價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)10%以上，可以盡情買。如果新房是市場(chǎng)價(jià)，且你只打算持有5-8年時(shí)間，可以優(yōu)先考慮新房；如果你打算長期持有或者只想保有3-5年，建議你優(yōu)先考慮頂級(jí)雙學(xué)區(qū)房。

目前合肥正處于限購后的第3個(gè)年頭，還在平穩(wěn)期，那么短期投資可考慮頂級(jí)雙學(xué)區(qū)房，中期投資可選擇市場(chǎng)價(jià)的新房，長期投資可選擇學(xué)區(qū)房或者優(yōu)質(zhì)板塊的優(yōu)質(zhì)新房。如果到了爆發(fā)期或者臨近爆發(fā)期，果斷選擇新房或次新房吧。

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