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關鍵詞:高預算低社保&二手
問:房叔你好:我是您的忠實粉絲了,我從前年開始搖號,錦繡華府,和品,陽光城檀映里,天玨,亞運村,丹楓四季等改善盤都去搖過,都沒中簽;
社保153個月的非無房戶,出了新政以后,有些熱門盤,我這個社保已經(jīng)入不了圍了,現(xiàn)在有點想開始看二手房(目前只看了西溪蝶園),因為也估不準接下去二手房的走勢,所以現(xiàn)在不知道是該繼續(xù)搖號還是買二手房。
我們預算最多1000w以內(nèi),房叔有沒有好的建議,是繼續(xù)搖新房還是買二手房?如果二手房的話房叔有沒有推薦(住房需求:孩子兩歲半,改善性質(zhì)的,帶稍微好點的學區(qū)就行)?
杭州房叔:新房關注錢江新城二期兩個了,但是學區(qū)不能兼顧也是個缺點,棲江攬月近期會開,考慮吧。
其他熱門的很難,即使有大規(guī)模對沖,但是有房資格的中簽率也很趕人啊。
你的情況需要考慮二手。除了蔣村,如果側(cè)重西邊一些,建議考慮申花次新,包括育才登云周邊、藍孔雀華師大周邊的二手。多跑多看了,才有機會淘到性價比好的,是個辛苦活。
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關鍵詞:大面積學區(qū)房&頂格社保
問:您好,請教一下個人房產(chǎn)問題,目前自住蔣村(學區(qū)競州二小和崇德中學),另一套文一街小學十三中學區(qū)房(138方)目前出租,小孩現(xiàn)在讀幼兒園;
目前是否建議出手市中心學區(qū)房去搖面積大品質(zhì)好的新房,現(xiàn)在搖號中簽率很低有點糾結,二人社保頂格。
杭州房叔:頂級學區(qū)房,面積偏大,總體來說趨勢并不是太好。
難點在于有房資格搖號太難了,性價比好的項目中簽率都很低,即使你頂格社保入圍沒有問題。如果有足夠的耐心,可以考慮,預算高的話可搖高性價比項目倒是不少的。
如果你本身不想用文一街的學區(qū),可以普通價格掛出去試試,價格滿意可以考慮出掉搏運氣,降價沒有必要,避免心理影響。
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關鍵詞:海潮望月城&房產(chǎn)稅
問:房叔,您好!我目前有兩套房,按市場價大概700多萬,手上可動用資金有1400萬,是否可考慮搖海潮望月城,畢竟總價高,相對來說,搖到概率也高點!
另一方面也糾結,假如搖到,大部分資金都放在一個籃子里了,這樣做是否值得?畢竟大戶型,高總價以后想賣變現(xiàn)肯定難度會大很多,我還想知道這樣的面積和總價買的人多嗎?
此外還有房產(chǎn)稅,以后是不是會有很高的持有成本?糾結中,希望得到你指點,謝謝!
杭州房叔:海潮望月核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),可以搖沒有問題;預期搖的人不會少,一是本身項目優(yōu)質(zhì),二是千萬不要小看杭州的購買力。
房產(chǎn)稅從目前市場情況來看,即使很快實施,個人判斷也不會嚴厲;其實即使嚴厲,對核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來說,一樣沒有問題,甚至長遠來看更為有利。
房產(chǎn)稅的實施,在很大程度上會促進市場上產(chǎn)品的兩極分化,促使更多的資金趨向核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),多套偏劣質(zhì)資產(chǎn)家庭才是最受影響的。建議搖,不猶豫。
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關鍵詞:利率下調(diào)
問:房叔你好,如你所料,果然年后利率下來了。現(xiàn)在想再咨詢一下,后續(xù)的利率趨勢如何?像我這種頂格社保的,有沒有必要再等等利率再下來一點再去搖號?
我反正是投資的,是不是利率低點的時候搖中更為劃算?我看了你的推文,后面四五百萬的項目好像還是挺多的,麻煩再指點一下為盼。
杭州房叔:今年經(jīng)濟壓力巨大,明顯體現(xiàn)出了房地產(chǎn)壓艙石的作用,市場近一步下跌在極大程度上已不允許。
一線和杭州這種新一線頭部城市本來就沒啥問題,但是西、北尤其三四五線就完全不同了,因城施策的指導方針下,不少市場已經(jīng)開始放水乃至救市,所以近期房產(chǎn)市場暖風頻吹。
這種背景下,原本高企的利率自然沒有理由再站在高位,回調(diào)是自然的,而且相比早幾年,目前的利率依然在較高水平,在大部分低迷市場依然需要刺激的情況下,后續(xù)依然有下調(diào)的空間。
你個人的情況,倒是沒有必要專門去等利率下調(diào),而是應該抓緊每一個紅盤的搖號機會多參與,雖然你頂格社保,但是紅盤有房資格的中簽率非常低,在類似杭珹這種高性價比項目面前,有限的利率實惠只是芝麻,不建議太在意。
后續(xù)四五百萬的項目確實有一些,但是最紅盤的搖號難度也極大。另外,持續(xù)搖號,資金成本也是一個不可小覷的因素。積極多搖吧。
只有供大于求的板塊,可以適當觀望,等待利率下調(diào)也沒啥問題。
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關鍵詞:富陽買房&三江匯
問:房叔好,咨詢一個富陽買房的問題。我富陽人,濱江上班,預算不多,又想買離老家近一點兒的,所以想來想去還是想買富陽這邊。
只是大家都說富陽這里升值太差了,不知道為啥?不是有三江匯么?另外,我這種情況有推薦的嗎?謝謝。
杭州房叔:富陽短期新房供應量偏大,在很大程度上制約了熱度和預期。
另外一個原因,除了富陽本地購買力,主城過來的購房者,主要來自濱江,少部分來自于未來科技城一帶的低預算剛需,其他板塊能夠輻射到富陽的較少,之江轉(zhuǎn)塘一帶近年來產(chǎn)業(yè)落地也偏弱。
三江匯是長線項目,短期對富陽市場還不能構成實質(zhì)性的利好。富陽新房選擇,兼顧濱江的通勤,供應量較大的情況下,一般建議沿地鐵擇優(yōu)。
靠近濱江一點,可以考慮瑞源邸,還有余房;另外重點考慮桂語新月,地鐵陽陂湖站,區(qū)位上靠近富陽城區(qū),陽陂湖濕地也是一個相當大的加分項,還有綠城品牌加持。
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關鍵詞:良渚文化村
問:房叔,新晉粉絲有問題請教,我花了三天時間,把你一年多的推文全部瀏覽了一遍,發(fā)現(xiàn)你比較看好良渚文化村,想請教你一下為啥?雖然我看你推文和問答里都有點提到,但還不是很明白。
我是未來科技城的社保幼兒班,新房肯定沒有指望了,所以想著周邊買個二手,這幾天剛開始看良渚文化村這里,沒有地鐵,有些房子也有點老了,所以有點疑慮。
杭州房叔:簡單說吧,幾句話。一是看好云城的未來發(fā)展,這是杭州城策所在,等云城起來,云城上班的人口到良渚文化村是極其便利的,西站、云谷園區(qū)到村里都不遠;
二是跟上一條相關,判斷一個板塊的遠期潛力,簡單說就是有多少就業(yè)人口適合住在這個板塊里,而云城目前預期的就業(yè)人口恰恰是購買力較強的;
三是村里本身的居住氛圍、環(huán)境都不錯;四是地鐵二號線延伸段大概率有一個站點在村里,軌道交通也能有所改善。
你看一下地圖,就能明白,為啥我會說良渚文化村未來是云城的后花園,等云城的道路系統(tǒng)完善,將來的通勤是非常便利的,這一點我以前的推文里也有所涉及。
看村里的二手房,有過一篇二手推文解讀的,1月17日發(fā)布的,不知道你看了沒有(二手實戰(zhàn)指南:地圖詳解良渚文化村24個樓盤 | 房叔說No.372)。
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關鍵詞:人才資格&棲棠譽灣pk錢塘云莊
問:房叔,我是人才資格,首套,社保5年多快6年了,濱江上班,預算400萬以內(nèi)。
最近發(fā)現(xiàn)兩個老項目都可能要開盤了。一個是浦沿這里的叫棲棠譽灣,一個是九堡鎮(zhèn)上的錢塘云莊。想請教您一下,如果這兩個同時開盤了,報哪一個好一點?
我是自住,而且急著買房就是為了結婚,看了一圈就這兩個最合適了,雖然??茨闾岬绞斜睅讉€綠城濱江的項目,但是期房交付太晚了,實在等不及呢。謝謝房叔。
另外還有個問題,我這個社保也不長,能入圍吧?看綠汀路那個據(jù)說都瘋了。
杭州房叔:兩個都是粉盤一級,位置都還不錯。
棲棠譽灣靠近浦沿最后的土地發(fā)展空間,我公眾號有發(fā)過推文的,可以進入我公眾號,點擊右上角再點擊放大鏡,輸入“浦沿”搜索一下;
錢塘云莊不在九堡鎮(zhèn)上,而在靠近江邊一側(cè),城市界面比鎮(zhèn)上好不少,而且靠近未來的錢江新城二期連堡豐城,近期會發(fā)推文解析。
問題是,你的預算不用比較了,只能夠上棲棠譽灣啊。錢塘云莊較小的戶型是127方,400萬總價預算不夠。只有棲棠譽灣高層有95方的小戶型。
人才資格社保短點也沒有問題,能入圍的,去搖棲棠譽灣吧,祝你好運!
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關鍵詞:西湖邊學區(qū)房
問:房叔,老粉絲又來了。我弟弟想買一個學區(qū)房,老城區(qū)最好靠近西湖邊的,一個是想孩子近幾年讀書用,他有房子住而且還不錯的,首套在良渚文化村里的竹徑茶語,所以將來不會住這個;
考慮將來是可以留著給爸媽過來養(yǎng)老用,想著他們喜歡靠西湖近一點,所以最好兩個兼顧了。
想請房叔推薦一下大概有哪些小區(qū)可以考慮選?預算有點彈性,看房子再定了,感謝感謝。
杭州房叔:老粉絲沒有好好看我的推文哈哈。
靠近西湖邊的老房子選擇,武林門板塊推文昨天剛發(fā),翻看一下(歲月賦她深情,武林,武林 | 房叔說No.410);
西湖邊另一側(cè),清波門板塊,年前12月6日發(fā)的(柳煙世海,幾多離愁——清波門板塊 | 房叔說No.337);
孩兒巷板塊也可以看看,年前12月23日發(fā)的(御街古巷,春雨杏花,孩兒巷板塊 | 房叔說No.350)。
大致的學區(qū)劃分也有提及,推薦小區(qū)參考也有,具體房源就需要你弟弟多去跑跑看看了,才有機會撿到性價比好的。
另外,1月10日,有一篇推文關于主城學區(qū)分檔評價的,可以參考一下(對主城學區(qū)沒概念?我們做了分檔評價 | 房叔說No.365)。
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關鍵詞:下沙江濱
問:房叔,家里下沙江濱地鐵站附近還有一套房子,處理掉,用老人頂格社保去搖號可以不?下沙是不是沒前途了?
杭州房叔:下沙江濱開發(fā)完了,這里的小區(qū)房齡普遍不算太小了,暫時沒有利好和主城聯(lián)系薄弱是最大的制約,盡管說本地居住氛圍不錯,升值依然不看好。
可以考慮出掉,頂格社保搖號碰碰運氣的。現(xiàn)在市場暖風多,二手市場尤其成交量會逐步回暖,價格相對滿意就出吧。
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關鍵詞:彩虹城板塊pk區(qū)政府板塊
問:房叔你好,想請教你一下濱江這邊二手房的選擇。跑了幾天了大致想在彩虹城這里和靠近區(qū)政府這里二選一,有學區(qū)需要考慮。
我看過你很多粉絲的提問解答,知道具體房源得靠自己去淘寶,就是不知道將來保值升值哪一塊會更好一點兒,希望得到指點,這樣我好有個側(cè)重點。感謝。
杭州房叔:有個簡單判斷,大部分情況下,區(qū)域政府所在地會相對好一些。這一點同樣適合于濱江。
濱江一帶,彩虹城這里開發(fā)更早,大部分小區(qū)房齡也更大一些,甚至有不少早期小區(qū)沒有人車分流;在商業(yè)配套上也要弱于區(qū)政府板塊一些;學區(qū)比較也較為看好聞濤一點兒。
所以總體傾向于區(qū)政府板塊,建議圍繞聞濤學區(qū)來選擇,相對較新的半島國際,相對較早的沿江幾個,白金海岸、春江時代、水印城等。另外一個選擇是江南實驗的學區(qū),學區(qū)有優(yōu)勢,房價也高一些。
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文/杭州房叔 編輯/阿尋
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