撰文 / 李逗

編輯 / 董雨晴

萬科最近“踩坑”了。

2022年1月9日，深圳萬科國際中心召開了一場低調(diào)的萬科集團(tuán)年會。面對內(nèi)部員工，萬科董事長郁亮說了好多“掏心窩子”的話，其中就包括提出要大幅下調(diào)員工待遇，他說：“我們無法給出超過別人的金錢激勵，而且只為了金錢激勵的人也不適合在黑鐵時代的行業(yè)中工作”、“萬科能提供的機(jī)制是事業(yè)的舞臺、發(fā)展的機(jī)會，而不是單純地給錢?！?/p>

結(jié)果，這份頗具爭議的內(nèi)部發(fā)言稿又流了出去，業(yè)內(nèi)一片嘩然，尤其是萬科給房地產(chǎn)行業(yè)新拋出的那個論斷——“黑鐵時代”，激起了千層浪。

發(fā)言稿流出后沒兩天，經(jīng)濟(jì)日報便發(fā)文指出，不要誤讀“房地產(chǎn)去金融化”。隨后，住建部部長王蒙徽進(jìn)一步指出，“我國現(xiàn)在仍然處于城市快速發(fā)展的階段，城鎮(zhèn)的人口規(guī)模、家庭數(shù)量仍在持續(xù)增加。每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口超過1100萬，住房的剛性需求比較旺盛?！?/p>

回看萬科這幾年的發(fā)展?fàn)顩r，當(dāng)TOP4房企里恒大、融創(chuàng)、碧桂園先后曝出缺“救命錢”時，萬科的中票發(fā)行利率低至2.95%。它不但活下來了 ，還活得多姿多彩。

這樣的對比，不免讓人覺得，郁亮是不是有點(diǎn)言過其實(shí)了。

然而，仔細(xì)想想，從企業(yè)經(jīng)營的角度看，郁亮的發(fā)言未必沒有道理。進(jìn)入2022年，房企們的爆雷步伐依然沒有停下，正榮地產(chǎn)、龍光集團(tuán)先后曝出債券暴跌的危機(jī)。

萬科的焦慮不是沒有原因。早在2012年就喊出轉(zhuǎn)型的萬科，這幾年的轉(zhuǎn)型成果算不上好，至少還不足以應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的降速。數(shù)據(jù)顯示，2021年，萬科自2008年以來首次出現(xiàn)年銷售額負(fù)增長，累計實(shí)現(xiàn)合同銷售金額僅6277.8億元，同比下降了10.8%。萬科內(nèi)部定下的7900億銷售目標(biāo)，完成率不足八成。3月9日，萬科股價創(chuàng)下近三年來新低，截至收盤為16.98元/股。

在這樣的背景下，“轉(zhuǎn)型”、“管理”等詞成為了萬科2021年的發(fā)展關(guān)鍵詞。郁亮不僅在組織架構(gòu)上頻頻動刀，甚至身體力行，宣布要討好年輕人。

郁亮在焦慮什么？

（圖/視覺中國）

2020年，郁亮55歲，被問到“做過最討好年輕人的行為是什么”時，郁亮舉手回答：“我有紋身算嗎？”

這一幕發(fā)生在2020年10月萬科舉辦的媒體交流會上：紋了身的郁亮大膽表白“95后”，“今天在場的年輕人少了點(diǎn)，萬科以后只會對95后‘放電’，他說，“這是我做過的最年輕的事了。”

那天，郁亮身穿黑色休閑裝，還是萬科與新褲子樂隊的聯(lián)名款，左胸前印著“一根筋”，后背是新褲子設(shè)計的卡通圖案。郁亮說，選擇新褲子，是因?yàn)橛X得他們“能橫跨幾個年代”，不至于一下子拋棄了80后、90后這些“中老年人”。那年夏天，樂隊綜藝《樂隊的夏天》火遍網(wǎng)絡(luò)，新褲子是其中最著名的樂隊之一。

活動前一個月，萬科專門做過一輪調(diào)查，結(jié)果顯示，95后對萬科品牌無感?！澳贻p人討厭我（萬科）都（比無感）好，討厭我，說明他心中有我，沒感覺是一個大問題，所以我們才有了年輕化?！庇袅琳f。

摩羯男、財務(wù)背景，這些標(biāo)簽似乎讓郁亮缺乏鮮明的個性。以往，人們談起他，總會想起他的導(dǎo)師，萬科的創(chuàng)始人王石。對于郁亮本人，人們多是這樣評價：他既沒有許家印的賭性，也缺少孫宏斌的鋒芒。他刻意保持低調(diào)，極少參加公開露面的大型會議。

這種低調(diào)、謹(jǐn)慎、些許保守的形象，賦予了萬科更多的“穩(wěn)健感”。但是，就像一把雙刃劍，它也成為了萬科“年輕化”的障礙。

對郁亮來說，“討好年輕人”顯然并不僅僅只是一次單純的人設(shè)打造，它也是始終處于危機(jī)感下的萬科探索轉(zhuǎn)型升級的一個生動體現(xiàn)。

財務(wù)出身的郁亮，對風(fēng)險始終抱有謹(jǐn)慎態(tài)度。他不斷審視的一個問題是，今天的住房市場，還有這么大量的需求嗎？“去年買萬科房子的客戶年齡又推遲了兩歲，而且隨著需求不斷被滿足，總量也在不斷變小?！?/p>

房屋交易市場的萎縮，正在成為房企發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，這是萬科眼里真正的危機(jī)。當(dāng)房地產(chǎn)市場越來越趨近天花板時，萬科自然是需要年輕人的。

除了關(guān)注年輕人之外，想要找尋新的業(yè)務(wù)發(fā)展點(diǎn)，郁亮把目光更多關(guān)注到了傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)聯(lián)的市場。例如，比起新房市場，面向新市民的租房顯然有著更大的空間；當(dāng)新房開發(fā)業(yè)務(wù)逐漸飽和時，以存量市場為特征的物業(yè)，有著更大的想象力；比起單一的住宅開發(fā)，萬科更愿意談?wù)撊绾卧赥OD、城市更新、大型復(fù)雜項(xiàng)目上沉淀能力。郁亮認(rèn)為，未來衡量一個公司是否數(shù)一數(shù)二，不能僅僅看開發(fā)業(yè)務(wù)，必須在已經(jīng)布局的物業(yè)、租賃住宅、物流、商業(yè)等賽道上都做到數(shù)一數(shù)二。

不過，從最近幾年的成果來看，“討好年輕人”似乎還是流于表象。嘗試做品牌年輕化的萬科，在掠奪年輕人上并沒有獲得獨(dú)特優(yōu)勢。轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)，要比郁亮當(dāng)初設(shè)想中的難很多。

轉(zhuǎn)型仍在爬坡期

所謂的“筋廠”（萬科重慶總部）亮相的那場媒體見面會，萬科長租公寓“泊寓”，作為萬科各業(yè)務(wù)中最貼近年輕人氣質(zhì)的業(yè)務(wù)之一，也露面了。

郁亮接班后，長租公寓“泊寓”一直是萬科的業(yè)務(wù)重點(diǎn)。2018年8月，萬科宣布將租賃住宅確定為集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)。身為萬科轉(zhuǎn)型重頭戲的長租公寓，被寄予厚望，萬科曾提出“2018年拓展房源至45萬間，遠(yuǎn)期規(guī)劃100萬間”的目標(biāo)。

之后，萬科的長租公寓經(jīng)歷了一段時間的野蠻擴(kuò)張，萬村計劃是其中代表。但是，這項(xiàng)在2017年開始推行的計劃并不成功，反而是萬科探索新業(yè)務(wù)的經(jīng)典“失敗案例”。

2019年，萬村計劃“觸礁”，萬科方面主動違約，放棄深圳部分區(qū)域房源。萬科長租公寓業(yè)務(wù)開始逐步被擱淺。對此，一位深耕長租公寓行業(yè)多年的人士分析道，萬科在深圳時的拓展模式，還是采用原有的規(guī)?；悸罚L租公寓是一個重運(yùn)營、微盈利的業(yè)務(wù)，兩者基因大不相同，這也注定了萬科長租公寓的擴(kuò)張模式走不通。

“泊寓”的苦惱，也是萬科大多數(shù)轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的苦惱：微薄的收入無法和巨大的投入相稱。盡管萬科早已提前布局多個轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)，但不少人發(fā)現(xiàn)，它們在最初的幾年時間里，甚至沒有在萬科的財務(wù)報表里被單列出來。直到2020年，其才首次披露了多個轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的收入，但占比很低。

對行業(yè)的超前危機(jī)感，曾經(jīng)多次讓郁亮引發(fā)爭議。郁亮對行業(yè)形勢的識別和預(yù)見，也為他帶來了輿論反彈。質(zhì)疑聲音最大的，要屬五年前融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌的一次發(fā)聲。

2017年，孫宏斌在某場論壇上公開質(zhì)疑萬科，“萬科提出房地產(chǎn)是白銀時代，我說這太扯了。為什么呢？當(dāng)時我說我要做利潤100億的時候，他們都說我瘋了，現(xiàn)在隨便一個公司的利潤都超過100億了，今年融創(chuàng)的利潤三四百億。所以你說這是白銀時代，這不扯嘛?！?/p>

郁亮并沒有改變原有看法。在2018年致股東信中，萬科再次強(qiáng)調(diào)：“是的，這就是一個白銀時代。”當(dāng)年下半年，萬科打出的標(biāo)語“活下去”，成為了那年的房地產(chǎn)行業(yè)熱門詞，焦慮感彌漫整個行業(yè)。由于老大哥的話太過刺耳，沒幾個人真正聽進(jìn)去。

不過，萬科的轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)也并非沒有經(jīng)歷過波折。2019年，即提出“轉(zhuǎn)型升級”后的第6年，郁亮首次對轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)進(jìn)行反思：為什么新業(yè)務(wù)的價值沒有從報表中體現(xiàn)出來？他將多元化業(yè)務(wù)比喻成父母養(yǎng)育的孩子，孩子們中有經(jīng)商的、做科學(xué)家的、做教育家的，“經(jīng)商的孩子給父母的錢最多，可以認(rèn)為他最有出息嗎？衡量孩子是不是有出息，只能看他給多少錢嗎？”

這之后，萬科開始將現(xiàn)有業(yè)務(wù)收斂和聚焦，投入和產(chǎn)出嚴(yán)重不匹配、風(fēng)險和收益嚴(yán)重不匹配的業(yè)務(wù)必須調(diào)整。2019年半年度的萬科財報里，以往財報字眼中頻繁提及的“養(yǎng)老、教育”等代表轉(zhuǎn)型的詞語，也都跟著消失了。

這并不意味著萬科的轉(zhuǎn)型升級已經(jīng)偃旗息鼓，而是一輪新探索的開始。直至如今，萬科的業(yè)績絕大多數(shù)仍來自于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)，這對于一家危機(jī)感深重的房企遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。在經(jīng)歷了2021年刀槍劍雨般的房地產(chǎn)市場后，這一次，郁亮更加堅定了轉(zhuǎn)型升級的必要性。

2021年6月，郁亮再次談及內(nèi)部轉(zhuǎn)型發(fā)展，他表示，“集團(tuán)之前已經(jīng)下定決心，在2021年明確要加速轉(zhuǎn)型發(fā)展。萬科將全面加速‘開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重’的轉(zhuǎn)型發(fā)展，為此將啟動一系列組織和人事安排。”同年11月，萬科提出了拆分萬科物業(yè)，推動萬物云上市的計劃。

“行業(yè)正面臨巨大挑戰(zhàn)，需要充分發(fā)揮集團(tuán)軍優(yōu)勢，助力公司在管理紅利時代穩(wěn)健發(fā)展?！睂τ诖舜握{(diào)整，萬科方面解釋稱，“一方面要在組織上加強(qiáng)‘一盤棋’建設(shè)；另一方面也要把打勝仗的將領(lǐng)放到更重要的事業(yè)舞臺上。”

此后的一系列變化，逐步顯露出萬科求變的急迫感。

2022年1月，萬科發(fā)布了一條人事任命，由萬科總裁祝九勝直管長租公寓業(yè)務(wù)。此前的2021年6月份，王海武請纓出任印力集團(tuán)總裁，其原職為萬科董事、首席運(yùn)營官。當(dāng)時業(yè)內(nèi)有聲音認(rèn)為，作為郁亮身邊的重要人物，他相當(dāng)于自降職位，直接投身集團(tuán)的轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)當(dāng)中。

2022年3月7日，中國證監(jiān)會網(wǎng)站顯示，萬物云已向中國證監(jiān)會遞交《境外首次公開發(fā)行股份（包括普通股、優(yōu)先股等各類股票及股票的派生形式）審批》材料，進(jìn)度跟蹤一欄目前顯示為“接收材料”階段。

現(xiàn)如今，在郁亮的排兵布陣下，萬科又重新拉起了轉(zhuǎn)型的大旗。

強(qiáng)調(diào)“節(jié)衣縮食”

對于仍在找尋轉(zhuǎn)型出路的萬科，賣房子依舊還是最賺錢的業(yè)務(wù)。在轉(zhuǎn)型的試錯之路上，萬科已經(jīng)作出了一定的業(yè)績犧牲。

例如，萬科南方區(qū)域的失落。過去幾年，萬科在多元化業(yè)務(wù)投入上十分努力，南方區(qū)域是其主要的試驗(yàn)田，在長租公寓以及大宗資產(chǎn)方面投入尤為巨大，對于公開市場的土地獲取，卻并不十分積極。

然而，新業(yè)務(wù)普遍具有“長周期、重投入”的屬性，有觀點(diǎn)稱，在新業(yè)務(wù)回報尚且有限的情況下，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的資源分配失衡，或許導(dǎo)致萬科逐步丟失了南方區(qū)域原有的銷售優(yōu)勢。這里曾經(jīng)是萬科業(yè)績最為閃亮的區(qū)域，近年來卻開始出現(xiàn)銷售額、回款額均表現(xiàn)不佳的現(xiàn)象。在深圳、廣州、佛山等大灣區(qū)的龍頭城市，萬科都面臨著相似的窘境。即便在新帥萬科南方區(qū)域區(qū)首孫嘉上臺后，情況一時半會兒也沒有好轉(zhuǎn)。

這個情況在最近兩年尤為明顯?？硕?021年的深圳房企權(quán)益銷售額榜單中，萬科以222.41億的權(quán)益銷售排名第二，連續(xù)兩年敗給了央企華潤。而在以往的許多年，萬科從來都是深圳地區(qū)的年度銷冠，但現(xiàn)在，它已經(jīng)連續(xù)兩年和這個位置說再見了。

一位深圳區(qū)域的房地產(chǎn)從業(yè)人士對此分析道，“過去幾年來，萬科在深圳的土地市場幾乎不參與公開拍賣，大多是通過收并購或者和國企合作拿地，但隨著深圳的地塊越來越少，萬科在2020年罕見地嘗試了公開市場拍地，補(bǔ)倉心態(tài)很明顯?！?/p>

南方區(qū)域的失落，一定程度上折射出這家企業(yè)的危機(jī)。房地產(chǎn)行業(yè)畢竟是一個靠錢、地、人推動的游戲，把資源集中到轉(zhuǎn)型不順的多元化業(yè)務(wù)，意味著原有的地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)勢有著逐步丟失的風(fēng)險。

回看萬科目前的開發(fā)業(yè)務(wù)，經(jīng)營形勢并不輕松。過往經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，自2021年5月之后，萬科月度銷售連續(xù)負(fù)增長，其中有3個月(8月、9月及12月)銷售額均下降33%以上。

2021年前三季度，萬科總收入2714億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入2370億元，轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)收入344億元，占比僅有12.7%。祝九勝在2021年中談到轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)時提起，“有時候確實(shí)是人比人氣死人?！?/p>

萬科管理層并未回避這其中的難度?！拔覀兊膽?zhàn)略轉(zhuǎn)型從2014年開始，把安全和發(fā)展作為一對矛盾拿出來平衡始于2018年，我們主動控制了開發(fā)業(yè)務(wù)的增速和規(guī)模，鋪開了另外一些經(jīng)營服務(wù)的業(yè)務(wù)，我們的創(chuàng)造、結(jié)轉(zhuǎn)和結(jié)算之間有一個時間差，當(dāng)年控制下來的規(guī)模、速度，會滯后反映，這是我們的主動選擇，”祝九勝說，“從我們的認(rèn)知來講，我們認(rèn)為在這個歷史階段，安全比增長更重要、能力比規(guī)模更重要?！?/p>

經(jīng)營數(shù)據(jù)的直觀下降，讓郁亮開始集中精力緊抓“管理紅利”。三季報公布沒多久，郁亮又在社交平臺上提出了“戰(zhàn)時狀態(tài)”，表示要節(jié)衣縮食。

房地產(chǎn)行業(yè)走過土地紅利、金融紅利后，郁亮曾為行業(yè)提出“管理紅利”的概念，基于他的判斷，好產(chǎn)品、好服務(wù)才有競爭力。郁亮曾提出，要向制造業(yè)的格力學(xué)習(xí)。

怎么學(xué)？從“人”出發(fā)。2022年初，郁亮再次強(qiáng)調(diào)“節(jié)衣縮食、戰(zhàn)時氛圍”八個字，與之相關(guān)的內(nèi)部要求也頗為驚人。

為了營造“節(jié)衣縮食”的“戰(zhàn)時狀態(tài)”，郁亮2022年2月份的發(fā)言，把重點(diǎn)放在了萬科的員工收入和組織管理上。郁亮稱，“2022年萬科員工的收入將大幅下調(diào)，福利、補(bǔ)貼等要跟“黑鐵時代”相匹配，“處在黑鐵時代的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)無法憑借金錢激勵找到合適的人，萬科能夠提供的機(jī)制是事業(yè)的舞臺、發(fā)展的機(jī)會，而不是單純地給錢?！?/p>

他回應(yīng)“萬科沒有能人，希望最好有超人”的抱怨時，提出做好工作的態(tài)度才是最重要的，甚至直言，“我尤其痛恨用照片去簽到證明自己下過工地的項(xiàng)目經(jīng)理，我建議各個區(qū)城BG一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立刻嚴(yán)肅處理(直接開除)?！?/p>

除了對內(nèi)部員工的要求，郁亮在業(yè)務(wù)方面也提出流程再造?！胺康禺a(chǎn)過去每個環(huán)節(jié)都可以外包，外包以后我們還能再賺錢”、“今天黑鐵時代了，我們自己不干誰干？”

在郁亮口中，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)是一個10%的微利行業(yè)。他時常拿家電行業(yè)舉例，借此得出破題思路，“10多年前，家電行業(yè)就來到了類似今天我們地產(chǎn)行業(yè)所遇到的管理紅利時代，但經(jīng)過這么多年的殘酷競爭，現(xiàn)在活下來的企業(yè)，最終憑借好產(chǎn)品、好服務(wù)和良好的經(jīng)營管理能力贏得市場?！?/p>

“縮衣節(jié)食”的新要求引起了部分員工的不滿。一位接近萬科的員工對《財經(jīng)天下》周刊表示，“站在公司高層的角度來說沒毛病，但是從員工方面就不敢茍同了，這不就是妥妥的讓大家內(nèi)卷起來，冠冕堂皇地PUA么?！币晃蝗f科內(nèi)部人員則對《財經(jīng)天下》周刊表示，過去一年，許多萬科南方區(qū)域的員工都沒有了年終獎。

當(dāng)行業(yè)從高速增長轉(zhuǎn)入深度調(diào)整，甚至下行萎縮，房企的內(nèi)卷似乎將無可避免地襲來。萬科已經(jīng)不當(dāng)老大很多年，在“黑鐵時代”，郁亮要如何帶領(lǐng)企業(yè)穿越迷霧，還需要時間給出答案。