已過(guò)去的2021年是不平凡的一年，是風(fēng)云詭譎的一年，于各行各業(yè)而言都是。

這一年，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們經(jīng)歷了重重考驗(yàn)，而在剛剛拉開(kāi)序幕的年報(bào)季中，一家房企率先鳴槍?zhuān)脸隽怂某煽?jī)單，它便是越秀地產(chǎn)。

在2021年下半年市場(chǎng)整體降溫，下半年成交規(guī)模甚至降至 2015 年以來(lái)同期最低水平的環(huán)境下，多家房企此前發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告，稱(chēng)預(yù)計(jì)2021年錄得虧損或者大幅下滑。形勢(shì)波瀾詭譎，行業(yè)集體降速之下，越秀地產(chǎn)仍實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售穩(wěn)健增長(zhǎng)，核心凈利潤(rùn)穩(wěn)定上升，財(cái)務(wù)資金等多項(xiàng)指標(biāo)安全健康。

越秀地產(chǎn)也不忘和投資人分享成績(jī)，宣布按核心凈利潤(rùn)的派息比率穩(wěn)定維持在40%，提振信心。

“穩(wěn)健”，本意是是穩(wěn)而有力。近年來(lái)，“穩(wěn)健”是被許多房企頻頻提及的關(guān)鍵詞，有的將其作為宣傳口號(hào)，或作為奮斗目標(biāo)。如何衡量一家公司是否穩(wěn)?。吭叫愕禺a(chǎn)給出了它對(duì)此的注解：信用資質(zhì)良好、流動(dòng)性充裕、土儲(chǔ)量足質(zhì)優(yōu)，是其穿越周期的砝碼。

過(guò)去時(shí)：超額完成任務(wù)

2021年，越秀地產(chǎn)錄得合同銷(xiāo)售金額1151.5億元，比預(yù)定目標(biāo)的1122億元高出2.63%,同比上升20.2%，合同銷(xiāo)售面積417.7萬(wàn)平方米，同比上升10個(gè)百分點(diǎn)，這在多家房企業(yè)績(jī)完成率僅達(dá)到80%-90%的形勢(shì)下無(wú)疑是十分亮眼的成績(jī)。

核心凈利潤(rùn)也錄得穩(wěn)定上升，2021年凈利潤(rùn)約41.5億元，同比上升3.2%。

值得一提的是，作為廣州老牌國(guó)企，每年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，媒體和投資者都十分關(guān)心深耕廣州，且大部分貨值在廣州的越秀地產(chǎn)在大本營(yíng)市場(chǎng)的表現(xiàn)。

年報(bào)顯示，在越秀深耕的大灣區(qū)，其合同銷(xiāo)售額增長(zhǎng)12.1%至713.7億元，占總銷(xiāo)售額的62%，僅“大本營(yíng)”廣州地區(qū)銷(xiāo)售額就達(dá)606億元。據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，越秀地產(chǎn)在廣州的銷(xiāo)售額和拿地金額均位居廣州市場(chǎng)第一。

談及廣州市場(chǎng)，越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)及執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)用一系列數(shù)字彰顯其以及公司的堅(jiān)定信心。

首先是目前整個(gè)廣州每年大概有4000億左右的成交額，其次作為一線城市，廣州的平均房?jī)r(jià)還是比較便宜，價(jià)格比較多元，因此越秀地產(chǎn)對(duì)廣州的市場(chǎng)充滿信心，“廣州是比較穩(wěn)定的市場(chǎng)”，林昭遠(yuǎn)說(shuō)。

在2021年中報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，林昭遠(yuǎn)這樣評(píng)價(jià)：廣州市場(chǎng)是可以讓開(kāi)發(fā)商賺錢(qián)的市場(chǎng)。給出這樣判斷的依據(jù)來(lái)源多個(gè)宏觀指標(biāo)，包括GDP增長(zhǎng)、對(duì)產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，人口流入，以及住房需求等。

從今年在廣州供貨的角度看，林昭遠(yuǎn)披露，期初有200多億元的貨值，目前可以保持持續(xù)的銷(xiāo)售，總體上可以穩(wěn)定供貨。此外，2021年在廣州拿地也相較多一些，所以2022年在廣州的供貨和預(yù)期的銷(xiāo)售也有一定的增長(zhǎng)，預(yù)判有10%左右的增長(zhǎng)。

除此之外，華東地區(qū)合同銷(xiāo)售金額259.3億元，同比上升30%；華中地區(qū)銷(xiāo)售101.7億元，同比增幅最大，達(dá)到48.6%。業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層也給出了未來(lái)可預(yù)見(jiàn)的增長(zhǎng)指標(biāo)：截至12月31日，已售未入賬合同銷(xiāo)售金額1506.5億元。

對(duì)于新一年度的目標(biāo)，跨入千億行列的越秀地產(chǎn)將2022年合同銷(xiāo)售目標(biāo)定為1235億元，仍維持了7%的正增長(zhǎng)。

進(jìn)行時(shí)：流動(dòng)性充裕

財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健安全，“三道紅線”保持“綠檔”全線達(dá)標(biāo)，也讓越秀地產(chǎn)的發(fā)展更加具有安全感。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，被多次問(wèn)及收并購(gòu)計(jì)劃的林昭遠(yuǎn)，兩次提到“錢(qián)不是問(wèn)題”，關(guān)鍵是看優(yōu)質(zhì)標(biāo)的和項(xiàng)目。

他的底氣來(lái)源于，截至2021年底，越秀地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物和監(jiān)控戶(hù)存款總額達(dá)405億元，較年初上升8.6%，資金流動(dòng)性充足，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)、對(duì)外投資提供了堅(jiān)實(shí)支撐。

三道紅線中，最難完成的降檔指標(biāo)——剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.1%，低于70%，進(jìn)入綠檔安全區(qū)。

凈負(fù)債率47.1%，處在行業(yè)內(nèi)較低水平；同時(shí)現(xiàn)金短債比率1.36倍，實(shí)現(xiàn)了三道紅線零踩線，維持綠檔達(dá)標(biāo)。

即便在房企多方面融資受限的2021年，越秀地產(chǎn)仍實(shí)現(xiàn)了突圍，于境外，成功發(fā)行6.5億美元5年期和1.5億美元10年期美元債，票面利率分別為2.8%和3.8%。這一融資成本甚至創(chuàng)其境外發(fā)債的歷史新低。

境內(nèi)則成功發(fā)行公司債人民幣60億元，平均票面利率為3.29%，利率遠(yuǎn)低于同行水準(zhǔn)。

多元融資渠道和方式，強(qiáng)化資金管理，直接作用到融資成本上則體現(xiàn)為，全年平均借貸成本同比下降36個(gè)基點(diǎn)至4.26%。

越秀地產(chǎn)繼續(xù)保持穆迪和惠譽(yù)投資級(jí)信用評(píng)級(jí),展望“穩(wěn)定”。對(duì)于從環(huán)境資源、社會(huì)責(zé)任和公司治理三大維度衡量企業(yè)管理水平的ESG評(píng)級(jí)，越秀地產(chǎn)也獲得了多重認(rèn)可：自2019年起，連續(xù)三年入選恒生可持續(xù)發(fā)展企業(yè)基準(zhǔn)指數(shù)，ESG評(píng)級(jí)為A級(jí)。在行業(yè)亟需更新評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的背景下，ESG管理水平將讓越秀地產(chǎn)更全面地獲得資本市場(chǎng)的認(rèn)可。

頭部券商的研究報(bào)告指明，融資的優(yōu)勢(shì)，將推動(dòng)高信用房企在土地和并購(gòu)市場(chǎng)獲得優(yōu)勢(shì)，持續(xù)的拿地推盤(pán)能力與優(yōu)質(zhì)的信用背書(shū)，也有望在需求回暖之時(shí)搶占先機(jī)，進(jìn)一步提升市場(chǎng)份額。

未來(lái)時(shí)：充足土儲(chǔ)與收并購(gòu)野心

對(duì)規(guī)模野心和平穩(wěn)安全訴求，越秀地產(chǎn)管理層心中有一把平衡木，林昭遠(yuǎn)曾表示，越秀地產(chǎn)要保評(píng)級(jí)、保三道紅線、以銷(xiāo)定投來(lái)安排投資機(jī)會(huì)，這也是越秀地產(chǎn)面對(duì)行業(yè)下行期，手握充足現(xiàn)金時(shí)表現(xiàn)出的“冷靜”與“野心”。

土儲(chǔ)量足質(zhì)優(yōu)，是保證可持續(xù)增長(zhǎng)的壓艙石。

投資戰(zhàn)略秘訣是“6+1”多元、特色增儲(chǔ)模式，其中，“6”是TOD、城市更新、“城市運(yùn)營(yíng)”、國(guó)企合作、收并購(gòu)和產(chǎn)業(yè)勾地；“1”才是公開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)拍。

021年，越秀地產(chǎn)在廣州、佛山、東莞、中山、上海、杭州、蘇州、南通、南京、寧波、武漢、襄陽(yáng)、長(zhǎng)沙、郴州、北京、重慶、西安、畢節(jié)共18個(gè)城市新增37幅土地，總建筑面積約為918萬(wàn)平方米。

其中，約56%通過(guò)多元增儲(chǔ)模式獲取，TOD、“城市運(yùn)營(yíng)”、國(guó)企合作增儲(chǔ)模式分別占新增土儲(chǔ)的2.3%、25.5%、9.3%。

新斬獲的TOD項(xiàng)目同樣備受關(guān)注。2021年，越秀地產(chǎn)新獲取的廣州星航（廣州黃埔廟頭），新增土地儲(chǔ)備21萬(wàn)平方米。

自廣州地鐵成為二股東之后，目前越秀地產(chǎn)共擁有6個(gè)TOD項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備達(dá)到376萬(wàn)平方米，約占越秀地產(chǎn)大灣區(qū)土地儲(chǔ)備的25.2%和總土地儲(chǔ)備的13.9%。

“能夠有開(kāi)發(fā)TOD項(xiàng)目能力的企業(yè)確實(shí)還不算太多，所以競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)那么激烈，我們有一定的優(yōu)勢(shì)?！绷终堰h(yuǎn)強(qiáng)調(diào)，在越秀地產(chǎn)十四五的目標(biāo)里，TOD被作為一個(gè)關(guān)鍵領(lǐng)域進(jìn)行關(guān)注，希望能走出廣州，拓展廣州以外的TOD項(xiàng)目。

TOD項(xiàng)目貢獻(xiàn)的銷(xiāo)售額也十分可觀，這部分全年錄得銷(xiāo)售額178億元，其中，星圖TOD實(shí)現(xiàn)35億元、星瀚TOD實(shí)現(xiàn)40.0億元、星匯城TOD實(shí)現(xiàn)45.9億元，是越秀地產(chǎn)拿下廣州市場(chǎng)銷(xiāo)冠的重要助力。

在城市布局上，踩對(duì)節(jié)奏、瞄準(zhǔn)城市很重要。越秀地產(chǎn)的布局策略依然是“1+4”，深耕大灣區(qū)、重點(diǎn)發(fā)展華東地區(qū)、華中地區(qū)、北方地區(qū)及西南地區(qū)，新進(jìn)入北京、上海、寧波、南通、東莞、西安、畢節(jié)、郴州8個(gè)重要城市，在2021年實(shí)現(xiàn)了一線城市全覆蓋。

截至2021年12月31日，越秀地產(chǎn)在全國(guó)戰(zhàn)略布局29個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備約為2711萬(wàn)平方米，可滿足3-5年的開(kāi)發(fā)需求，其中大灣區(qū)土地儲(chǔ)備占總土地儲(chǔ)備約55%。

林昭遠(yuǎn)在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，2021年越秀地產(chǎn)抓住了集中供地的機(jī)會(huì)，新進(jìn)了8個(gè)城市。未來(lái)，從越秀地產(chǎn)整個(gè)規(guī)模發(fā)展來(lái)看，還是需要一些有能量等級(jí)的城市補(bǔ)充進(jìn)來(lái)，但還是主要立足在灣區(qū)和長(zhǎng)三角。

作為最早發(fā)布2021年業(yè)績(jī)的內(nèi)房股，疊加國(guó)企標(biāo)簽，越秀地產(chǎn)管理層不可避免地被媒體和投資者們多次追問(wèn)新一年的收并購(gòu)計(jì)劃。

在被問(wèn)及越秀地產(chǎn)是否在進(jìn)行并購(gòu)類(lèi)融資時(shí)，林昭遠(yuǎn)表示，在公司角度，資金不是問(wèn)題，越秀地產(chǎn)也在積極研究好的標(biāo)的，一直在接觸、洽談、研究，如果有好的機(jī)會(huì)可以對(duì)外進(jìn)行披露。

同時(shí)，林昭遠(yuǎn)也補(bǔ)充，收并購(gòu)并非唯一主要投資方式，“投資渠道的選擇會(huì)考慮各種因素”。如果公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格不錯(cuò)，可能會(huì)在公開(kāi)市場(chǎng)投多一些；收并購(gòu)方面則關(guān)鍵看標(biāo)的、看項(xiàng)目，首先看項(xiàng)目是否符合公司的要求，比如城市重疊度上有所偏離，越秀地產(chǎn)可能不會(huì)考慮；其次，對(duì)項(xiàng)目的篩選會(huì)嚴(yán)格一些，目前各大金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)主動(dòng)和財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)接。

穩(wěn)而有力，是越秀地產(chǎn)一貫的發(fā)展步調(diào)，這基于越秀地產(chǎn)對(duì)整個(gè)行業(yè)態(tài)勢(shì)的預(yù)判，也是自身發(fā)展追求的選擇——要走得穩(wěn)，行穩(wěn)方能致遠(yuǎn)；同時(shí)逆周期時(shí)冷靜沉著，謀求增長(zhǎng)。