市場180度大轉(zhuǎn)彎，驚現(xiàn)史詩級大反攻！

3月16日，國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議，研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和資本市場問題。

會議定調(diào)：堅持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，堅持深化改革、擴(kuò)大開放……有關(guān)部門要切實承擔(dān)起自身職責(zé)，積極出臺對市場有利的政策，慎重出臺收縮性政策。

消息一出，A股總市值當(dāng)日暴增3萬億，港股暴增2萬億，地產(chǎn)股也迎來集體漲停，堪稱久旱逢甘霖！

這一次，風(fēng)向徹底變了！

這兩天，不少朋友心情復(fù)雜：一方面受不了股市這種過山車般的玩法，心有余悸；另一方面，又按捺不住內(nèi)心的激動，私下問我：

現(xiàn)在適合買房嗎？怎樣買才能既住得好，又能跑贏通脹？

我的答復(fù)是，既然風(fēng)向明確了，那就順勢而為、有所作為！

01

CBD+CTD：全球城市的雙中心模型

然而，最近兩年的樓市，分化得非常明顯！有的房子騰云駕霧，有的房子紋絲不動，甚至跌跌不休，稍有不慎就會入坑。

為啥呢？因為城市的發(fā)展是非均衡的，如果沒有讀懂城市發(fā)展的底層邏輯，就會踏空。

如何把握這個底層邏輯？新城市主義者認(rèn)為，城市是一個有機(jī)物，其生命力來自持續(xù)不斷的自我迭代。

當(dāng)今全球，眾多國際大都市就正在面臨一場新的自我迭代，那就是從CBD（中央商務(wù)區(qū)）到CTD（中央科創(chuàng)區(qū)）的中心再造。

CBD是什么，大家都很熟悉，像紐約曼哈頓、倫敦金融城、香港中環(huán)、北京國貿(mào)、上海陸家嘴、廣州珠江新城，都是世界級一流的CBD。

廣州珠江新城CBD 圖源：中國廣州發(fā)布

但隨著全球進(jìn)入科創(chuàng)時代，城市迫切需要一個新的空間載體來引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

在此背景下，CTD（中央科創(chuàng)區(qū)）應(yīng)運(yùn)而生，因為承接著人工智能、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、生物科技等新興產(chǎn)業(yè)，被認(rèn)為是一座城市最先進(jìn)生產(chǎn)力的象征。

放眼全球，CTD正與CBD一起構(gòu)建一個“雙中心模型”：

在紐約，CBD是曼哈頓，CTD是硅巷；

在北京，CBD是國貿(mào)，CTD是中關(guān)村；

在上海，CBD是陸家嘴，CTD是張江；

在廣州，CBD在天河，CTD在哪里？

答案被認(rèn)為是：如日中天的海珠。

原因無他，整個廣州，現(xiàn)在說得上名字的科技大廠，絕大部分都被海珠區(qū)的琶洲承包了，包括微信、阿里、唯品會、歡聚時代、科大訊飛……瞧瞧這陣容

琶洲西區(qū)；圖源：中國廣州發(fā)布 江智毅/攝

繼2010年珠江新城接棒天河北之后，廣州正在迎來新一輪的格局再造與中心迭代：

由珠江新城CBD+琶洲CTD組成的雙中心格局正在打開。

值得一提的是，在琶洲CTD出現(xiàn)之前，海珠區(qū)更偏向居住功能，在產(chǎn)業(yè)上擺脫不了對珠江新城的依賴。

不唯海珠區(qū)，其他區(qū)也是如此。

琶洲的出現(xiàn)，讓海珠能夠自成一體、獨(dú)當(dāng)一面，為廣州再造一個新中心。

02

創(chuàng)新谷南岸，廣州下一個中心豪宅區(qū)

城市格局的再造，一定會深刻改變整座城市的買房邏輯。

正如天河CBD催生了珠江新城豪宅區(qū)，海珠CTD也將催生一個新的高端住區(qū)。

大家知道，城市中心的高端住區(qū)，一般需要滿足這樣幾個條件：

一是要有良好的生態(tài)環(huán)境，依山靠水最佳，最不濟(jì)也要靠近一個大公園。在廣州，第一標(biāo)準(zhǔn)就是靠珠江航道，第二標(biāo)準(zhǔn)就是靠近白云山。

二是要連片開發(fā)，形成一定的聚集效應(yīng)。豪宅和寫字樓一樣，也要成行成市，才能形成圈層效應(yīng)！如果只是一兩個零散的項目，往往“勢單力薄”，成不了什么大氣候。

三是要鬧中取靜，要靠近中心，又不能太近。你看珠江新城最貴的房子，并不在最繁華的中區(qū)，而是稍微有點(diǎn)“偏僻”的東區(qū)。香港最貴的半山豪宅區(qū)也是這個道理，它可以望中環(huán)，但并不在中環(huán)。

要同時滿足這三個標(biāo)準(zhǔn)，的確不太好找。

海珠區(qū)雖然四面環(huán)水，但真正能在濱江區(qū)域連片開發(fā)建住宅的地方不多。

琶洲首選要排除，為啥呢？琶洲濱江區(qū)域沒有住宅用地，而且寫字樓扎堆、太喧囂，與它太近，缺乏靜謐感。

濱江西與濱江東都是密密麻麻的住宅區(qū)，無法連片開發(fā)，海珠區(qū)東南部倒是有很多空地，但這里是濕地公園，不可開發(fā)。

數(shù)來數(shù)去，也就只剩下海珠西南部的中大創(chuàng)新谷南岸，有條件建設(shè)一個連片的高端住區(qū)

那么，創(chuàng)新谷南岸是一個怎樣的存在呢？

三個關(guān)鍵詞，有生態(tài)，有生產(chǎn)，有生活。

這里位于珠江后航道的濱水區(qū)域，相較于開發(fā)殆盡的珠江前航道，后航道同樣南向望江，同時因為江岸線更長、空間更開闊，可以容納更多的公園綠地；

懂城市規(guī)劃的朋友都知道，不管廣州的產(chǎn)業(yè)風(fēng)向如何變，政府對珠江沿岸、對城市綠肺的重視，始終沒有改變。

廣州“十四五”更是提出，要全力推進(jìn)珠江沿岸高質(zhì)量發(fā)展，打造完整準(zhǔn)確全面貫徹新發(fā)展理念的世界一流濱水活力區(qū)。

換句話說，廣州，還將繼續(xù)沿珠江生長，只是從珠江前航道轉(zhuǎn)移到了創(chuàng)新谷南岸所在的后航道。

圖源：廣州海珠發(fā)布

另一方面，中大創(chuàng)新谷的產(chǎn)業(yè)屬性也非常濃厚，這里擁有中山大學(xué)等高等院校和研究機(jī)構(gòu)，還有中大科技園、BIG藝術(shù)園區(qū)等高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

不僅如此，這里與琶洲、珠江新城兩大商務(wù)區(qū)均在半小時車程內(nèi)，能同時享受金融與科技兩大的頂級產(chǎn)業(yè)的輻射。

再者，這里靠近海珠西成熟商圈，可享受地道的廣府文化、老城區(qū)的醇熟配套。

地處城央、產(chǎn)業(yè)扎實、南向臨江、生態(tài)優(yōu)美、配套醇熟，這樣一塊寶地，完美符合城市新貴對高端住區(qū)的期待。

市場的眼睛是雪亮的！

從土拍市場來看，廣州目前最貴的10宗地，其中有4位就位于創(chuàng)新谷濱南岸，占比高達(dá)40%！

于是，中海、越秀、世茂、金融街、時代等品牌房企紛紛搶灘這塊寶地，并在這里打造了一批豪宅項目，成為近年來廣州豪宅版圖中最出色的一個新勢力。

03

中海觀澔府：珠江后航道C 位

在這個全新的高端住區(qū)，誰又能攫取最多的目光？

從品牌號召力來看，中海是當(dāng)之無愧的拓荒者與領(lǐng)頭羊。

早在20年前，中海便進(jìn)駐海珠西，帶來了中海錦榕灣、中海橡園、中海光大花園三大品質(zhì)住區(qū)，一舉奠定其在海珠區(qū)的江湖地位。

如今，中海又緊跟數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的步伐，在創(chuàng)新谷南岸布下四子：中海觀瀾府、中海觀雲(yún)府、中海觀澔府、蠔殼洲地塊。

觀瀾府、觀雲(yún)府是這兩年的名聲在外的網(wǎng)紅盤，屢創(chuàng)銷售神話，多少人排著隊，都搶不到心儀的戶型。

春節(jié)前后，中海觀澔府正式開盤，取得了超10億的銷售佳績，如今熱度更是不斷上升。令人不禁好奇：她是如何續(xù)寫二位姐姐的傳奇的？

如果說觀瀾府是女強(qiáng)人，觀雲(yún)府是全能御姐，那么，觀澔府更像一個擅長社交的名媛

名媛首先要會投胎，觀澔府深諳此道，選擇了整個海珠區(qū)唯一能連片開發(fā)住宅的創(chuàng)新谷南岸，而且錨定了南岸黃金十公里的幾何中心，牢牢占據(jù)著珠江后航道C位。

你看，在觀澔府上游，海珠區(qū)最醇熟的教育、醫(yī)療、商業(yè)配套匯集于此；在下游，石溪舊改、廣百海港城、海珠灣隧道等都在如火如荼地推進(jìn)中，當(dāng)之無愧的C位。

而且，觀澔府身邊圍繞的，都是時代大家、金融街融御這樣的優(yōu)秀姐妹，對她形成眾星拱月之勢，儼然創(chuàng)新谷南岸最靚麗的風(fēng)景線。

這道風(fēng)景線，與珠江對岸的廣船板塊、丫髻沙島也是好朋友，她們共同組成了珠江后航道“黃金三角”價值鏈。

這也是廣州目前，稀缺擁有江岸線的片區(qū)，與前航道的“黃金三角”（珠江新城-二沙島-琶洲）有著異曲同工之妙。

這位名媛，不僅擁有中心城區(qū)、南向望江、交通便利等過人優(yōu)勢，未來也十分可期。

項目旁邊的石溪村舊改，已被市發(fā)改委列入2022年重點(diǎn)項目清單，投資額由前期的170多億增加到約190億元，足見其受重視程度。

石溪村舊改效果圖

加上臨近已成功招商的南箕村，未來，整個片區(qū)無論在城市界面，還是產(chǎn)業(yè)、配套等方面，都將迎來巨變。

得益于規(guī)劃，以觀澔府為C位的珠江后航道片區(qū)，正迎來多個新興商業(yè)體，包括太古倉二期項目、廣紙濱江藝術(shù)街區(qū)，石溪舊改的商業(yè)部分，瀝滘舊改嶺南風(fēng)情商業(yè)街等等。

據(jù)估算，這些商業(yè)體量加起來超過56萬平，比正佳廣場與天環(huán)廣場（體量分別約42萬平、11萬平）加起來還大。

以正佳廣場、天環(huán)廣場等為主角的天河路商圈

圖源：廣州天河發(fā)布

名媛小姐姐對高品質(zhì)生活的追求，更是沒得說。項目不僅擁有愜意的南向江畔生活，東南側(cè)還規(guī)劃了近5萬㎡城央公園，“復(fù)得返自然”的詩意生活近在咫尺。

未來，這個城央公園將與濱江公園順連，一江雙園視野，可與珠江新城東區(qū)一較高下

至于產(chǎn)品，向來是中海的優(yōu)勢。這次中海在戶型設(shè)計方面更是突破傳統(tǒng)，用極致的開窗面、靈活百變的戶型，為城市新貴帶來更舒適、大氣的居住體驗。

例如，建面約89m2戶型就能做到四開間朝陽；

建面約119m2戶型，不僅四開間南向望江，還帶有L型多功能陽臺，270度攬江，客廳可與臨近的臥室打通，打造多變超大客廳

建面約126m2戶型，更有主臥轉(zhuǎn)角落地窗，享受更多的清風(fēng)、更燦爛的陽光與更開闊的江景。

需要提醒的是，眼下樓市正迎來大利好，我們更要擦亮眼睛，不能盲目入手。

為什么呢？

因為，去年樓市的教訓(xùn)已經(jīng)足夠深刻——

去年殘酷的樓市，就像大浪淘沙，污泥都被洗凈，留下的是堅固的沙石。

經(jīng)過這一波市場考驗，我們恍然發(fā)現(xiàn)，真正扛得住的也就那么幾家品牌房企，央企中海便是其一。

同時，在偌大的廣州，區(qū)位、核心產(chǎn)業(yè)、南向江景等稀缺資源，對樓市的拉動作用越來越明顯。

在此意義上，位于海珠區(qū)珠江后航道C位、縱享黃金十公里繽紛生活的中海觀澔府，值得重點(diǎn)關(guān)注。