3月25日，龍湖集團發(fā)布2021年財報，在整個房地產(chǎn)行業(yè)深陷流動性危機、眾多房企無法按期披露業(yè)績的背景下，龍湖集團的成績單可謂有諸多亮眼之處。

穩(wěn)健增長依舊是關(guān)鍵詞。根據(jù)財報，2021年龍湖實現(xiàn)營業(yè)額2233.8億元，同比增長21.0%；歸屬于股東的凈利潤238.5億元，剔除公平值變動等影響后之股東應(yīng)占核心溢利224.4億元，同比增長20.1%。兩個關(guān)鍵指標(biāo)持續(xù)多年穩(wěn)定在20%以上。

截至目前，已經(jīng)披露業(yè)績報告的大型房企還有招商蛇口和旭輝集團，前者實現(xiàn)營收1606.43億元，同比增加23.93%，但歸屬于上市公司股東的凈利潤103.72億元，同比減少15.35%；后者實現(xiàn)營收1078.35億元，同比增長50.2%，年內(nèi)利潤123億元，同比增長僅為3.6%。

業(yè)績穩(wěn)健之外，龍湖集團的財務(wù)數(shù)據(jù)堪稱行業(yè)標(biāo)桿。根據(jù)財報，截止2021年底，龍湖集團凈負(fù)債率為46.7%，在手現(xiàn)金885.3億元，綜合借貸總額1920.7億元，平均借貸成本為年利率4.14%，平均貸款年限6.38年。

基于良好的業(yè)績表現(xiàn)，龍湖集團董事會建議派發(fā)末期股息每股1.23元，全年合計派發(fā)股息每股1.70元，同比增長18.9%。

01

收入結(jié)構(gòu)優(yōu)化

在整個地產(chǎn)行業(yè)處于轉(zhuǎn)型的背景下，龍湖集團的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)也在持續(xù)調(diào)整，其收入增長最快的部分來自于物業(yè)投資。

根據(jù)財報，物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入104.1億元（不含稅租金收入），同比增長37.5%。據(jù)和訊初步計算，龍湖集團2021年物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)額2045.5億元，同比增速19.6%，也就是說，龍湖集團投資物業(yè)的收入增長差不多是地產(chǎn)開發(fā)的兩倍。

在投資物業(yè)中，龍湖集團的商場、租賃住房、其他收入的占比分別為77.3%、21.4%和1.3%。商場方面，2021年龍湖商業(yè)開啟輕重并舉模式，在一二線城市網(wǎng)格化布局提速，全年新開12座商場，首個龍湖商業(yè)輕資產(chǎn)項目武漢范湖里商業(yè)街亮相。

數(shù)據(jù)顯示，截止去年底，龍湖集團全國范圍內(nèi)累計開業(yè)商場達(dá)61座，已開業(yè)商場建筑面積達(dá)594萬平方米（含車位總建筑面積為749萬平方米），整體出租率97.2%，商業(yè)租金增長40%至81.5億元。

冠寓方面，龍湖去年已實現(xiàn)盈利。截至2021年底，龍湖冠寓累計開業(yè)房間數(shù)量達(dá)10.6萬間，租金收入22.3億元，同比增幅23%，期末整體出租率為92.9%，累計服務(wù)超180萬用戶，客戶滿意度達(dá)95% 。

不過，雖然物業(yè)投資實現(xiàn)快速增長，但整體而言，龍湖集團的收入構(gòu)成中仍以地產(chǎn)開發(fā)為主，占比超過9成，未來的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整仍將在很長的時間里持續(xù)。

02

毛利率或?qū)⒌玫叫迯?fù)

在房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力整體處于下降通道的背景下，龍湖集團亦未能避免。

根據(jù)財報，2021年龍湖集團毛利同比增長4.6%至565.4億元，毛利率為25.3%。核心稅后利潤率為13.3%，核心權(quán)益后利潤率為10.0%，均處于近五年來的低點。

以毛利率為例，根據(jù)歷年財報，2017年至2021年，龍湖集團的毛利率水平分別為33.9%、34.1%、33.6%、29.3%、25.3%，距離高點近乎下降了10個百分點。與行業(yè)趨勢一致。

對此，龍湖集團新任CEO陳序平表示，2021年地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)是23%，在過去幾年下降主要原因是，2017—2018年上半年土地市場比較熱，這批項目現(xiàn)在陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算通道。未來1—2年，這些歷史項目都會陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算通道，地產(chǎn)開發(fā)毛利還會保持20%，整個集團保持在25%的水平。

“總體而言，龍湖地產(chǎn)開發(fā)超過23%的毛利，在行業(yè)里屬于比較靠前的?！标愋蚱竭M(jìn)一步補充表示。

對于未來的毛利率，陳序平認(rèn)為，隨著土地市場高杠桿出清，龍湖持續(xù)獲取價格比較低的土地，毛利在未來可以得到修復(fù)。此外，龍湖商業(yè)的毛利接近75%，包括物業(yè)毛利，這部分高毛利業(yè)務(wù)收入占比逐步提高，對集團毛利率的穩(wěn)定提高是有幫助的。

對于2022年的銷售增長，龍湖集團開始強調(diào)權(quán)益口徑。陳序平表示，2022年龍湖集團全口徑的銷售目標(biāo)是3000億元。相較于2021年的2900.9億元銷售額，這一銷售增長基本在外界預(yù)期之內(nèi)，風(fēng)格依舊穩(wěn)健。

“權(quán)益比在65%到70%，權(quán)益銷售額大概2000億元左右。”陳序平表示：“龍湖從今年1月份開始回歸到以權(quán)益后的銷售額為披露口徑，核心還是希望經(jīng)營回歸到我們自己的權(quán)益和利潤，向市場更加真實、更加有效地披露銷售業(yè)績。”

對于這一銷售目標(biāo)的完成，陳序平比較有信心，這也將是他上任后第一個完整年度的成績單。他表示，得益于龍湖去年獲取了122個新項目，特別是9月以后獲取的項目基本上是以底價為主，這些項目在今年從這個月開始會陸續(xù)上市，3月份龍湖就已經(jīng)鋪排了接近20個項目。根據(jù)財報，截至2021年底，龍湖集團總土儲合計7354萬平方米，權(quán)益面積5047萬平方米。

此外，陳序平表示，無論是住房貸款利率下降，包括有些城市首付比例的下降，可以看出整個政策是趨于緩和的，在房住不炒的宏觀形勢下，想想憑借龍湖穩(wěn)健的經(jīng)營和品質(zhì)是有機會的。

03

強調(diào)回歸生意邏輯

目前，龍湖智創(chuàng)生活正處于赴港上市的審核期，這也是過去一年龍湖集團最受外界關(guān)注的事件。之所以如此，很大原因是此前對于物業(yè)上市，龍湖管理層多次表示沒有計劃。

對于去年這個時間點的選擇，龍湖集團CFO趙軼首次對外界回應(yīng)。他表示，這主要三個方面的考慮，第一是提升能力，近兩年龍湖人均效能得到大幅提升，人均管理面積2020年超過9300平米，人均創(chuàng)收35萬，位列物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)第一。

“2021年這個數(shù)字還在往前進(jìn)步，意味著龍湖開始提升效率?！壁w軼表示，龍湖有能力讓管理服務(wù)的項目具備生意邏輯，同時提供好的產(chǎn)品和服務(wù)，這個能力非常重要。

第二，是龍湖過去一直在打造各航道的協(xié)同能力，如今已經(jīng)具備。第三，龍湖物管規(guī)模逐步增長，順理成章做了這個戰(zhàn)略決策。截至2021年底，龍湖智創(chuàng)生活物業(yè)管理板塊實際管理面積2.64億平方米，

除了物業(yè)上市，龍湖集團2021年還將“塘鵝”升級為主航道業(yè)務(wù)，成為未來發(fā)力的重點。據(jù)悉，塘鵝由塘鵝租售和塘鵝美裝修組成，提供一站式房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，多樣化資產(chǎn)管理整合方案和即裝即住的裝配式整體解決方案。

在行業(yè)現(xiàn)金流不充裕的背景下，外界非常關(guān)注龍湖集團是否會縮減多元業(yè)務(wù)的投入。對此，陳序平表示，龍湖集團會堅持“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略，不會縮減在其他業(yè)務(wù)上的投入，無論是已有的六大主航道業(yè)務(wù)，還是未來的創(chuàng)新業(yè)務(wù)。

他進(jìn)一步表示，龍湖投資性物業(yè)本身就有很高的現(xiàn)金流了，去年整個經(jīng)營性收入188億，隨著這些航道現(xiàn)金流越來越高，自己就能夠解決自身的發(fā)展和投入的問題，龍湖集團會發(fā)揮航道持續(xù)協(xié)同的優(yōu)勢，綜合地去布局。

對于新業(yè)務(wù)，陳序平強調(diào)，未來都要回歸到生意邏輯，回歸到現(xiàn)金流、利潤的邏輯，爭取做一個成一個，也能讓未來的創(chuàng)新業(yè)務(wù)為利潤增長提供新的貢獻(xiàn)。

對于地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展戰(zhàn)略，陳序平表示，龍湖集團會圍繞著毛利率、凈利率等底線指標(biāo)，量入為出進(jìn)行布局，包括各個航道在城市的選擇，會更加堅定地布局高能級城市。

“在這些城市里，發(fā)揮各個航道的協(xié)同、網(wǎng)格化的布局的優(yōu)勢，這樣我們能夠更安全、更高效地應(yīng)對內(nèi)外部的挑戰(zhàn)。”陳序平進(jìn)一步表示。

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