2021年，在民營(yíng)企業(yè)頻頻暴雷的背景下，購(gòu)房者以及市場(chǎng)對(duì)國(guó)央企的信心較強(qiáng)，從而推動(dòng)招商蛇口銷售規(guī)模增長(zhǎng)至3268.34億元，同時(shí)企業(yè)緊抓土地市場(chǎng)趨冷的時(shí)機(jī)，于核心城市競(jìng)得大量地塊，地產(chǎn)政策面轉(zhuǎn)向?qū)捤?，這類地塊將為企業(yè)銷售規(guī)模增長(zhǎng)提供較大助力，并進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)的影響力及市占率。

一、逆勢(shì)實(shí)現(xiàn)銷售額同比增長(zhǎng)17.7%

2021年全年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)銷售面積1464.47萬平米，同比上升17.8%，實(shí)現(xiàn)銷售金額3268.34億元，同比上升17.7%，受行情所限，距離3300億元的銷售目標(biāo)僅一步之遙，但從業(yè)績(jī)?cè)龇鶃砜?，在行業(yè)內(nèi)位居前列，增速在TOP20房企中僅次于綠城中國(guó)與金地集團(tuán)。

2021年地產(chǎn)行業(yè)前熱后冷，下半年隨著調(diào)控的升級(jí)，購(gòu)房者的觀望情緒加重，房企銷售多后勁不足。從招商蛇口每月銷售同比來看，2021年1-6月同比增幅均在35%以上，僅上半年便以完成銷售目標(biāo)的53.6%，但下半年行業(yè)形勢(shì)趨向嚴(yán)峻，一方面大房企暴雷導(dǎo)致政府監(jiān)管力度加大，另一方面購(gòu)房者對(duì)房企的信心下降，使得地產(chǎn)行業(yè)整體銷售情況表現(xiàn)不佳，不過招商蛇口憑借著央企的信用以及自身的品牌力，將7-11月的單月銷售金額降幅控制在40%以內(nèi)，并在12月加大推盤與促銷力度，單月銷售同比變動(dòng)幅度成功轉(zhuǎn)為上升37%。全年來看企業(yè)的深耕戰(zhàn)略效果顯著，其中深圳、上海、蘇州、南京等7個(gè)城市的單城銷售規(guī)模位居當(dāng)?shù)厍叭⒂?6個(gè)城市銷售規(guī)模于當(dāng)?shù)嘏琶笆?/p>

2021年底以來，行業(yè)政策開始糾偏，各大城市或降低房貸利率或調(diào)整首付比例，典型如重慶、南通等非限購(gòu)城市已經(jīng)下調(diào)首套房最低首付比例至20%，購(gòu)房者合理的住房需求正在逐漸得到滿足，地產(chǎn)行業(yè)的銷售態(tài)勢(shì)或回調(diào)，從企業(yè)性質(zhì)來看，在民營(yíng)企業(yè)頻繁出險(xiǎn)的背景下，購(gòu)房者顯然更加信任招商蛇口這類有國(guó)央企背景的房企，因此這類房企將率先實(shí)現(xiàn)銷售回暖，預(yù)計(jì)招商蛇口2022年銷售或保持穩(wěn)定回升狀態(tài)。

二、大手筆擴(kuò)儲(chǔ)，新增投資額同比上升39.0%

2021年招商蛇口新增總土地儲(chǔ)備1559.3萬平米，同比下降4.0%，但從新增土地儲(chǔ)備投資額來看，2021年新增投資額2131.7億元，權(quán)益投資額819.0億元，分別同比上升39.3%與39.1%，權(quán)益占比保持穩(wěn)定，投資額與投資規(guī)模變動(dòng)幅度背離也可以看出招商蛇口投資方向更加聚焦于一二線核心城市，企業(yè)在劃定的“強(qiáng)心30城”中的權(quán)益投資額占比高達(dá)90%。

分能級(jí)來看，2021年招商蛇口聚焦一線城市的戰(zhàn)略顯著，投資額高達(dá)400.6億元，同比大幅上升94.4%，投資占比從13.5%上升至19.6%。全年于上海競(jìng)獲10宗地塊，為四城之首，耗資212.47億元，新增土地儲(chǔ)備110.51萬平米；其次為廣州及深圳，均或獲4宗地塊，分別耗資54.81億元及33.11億元，新增土地儲(chǔ)備53.95萬平米及45.04萬平米；最后是北京，耗資100.17億元拿下2宗地塊，新增土地儲(chǔ)備15.98萬平米。

在招拍掛以外，招商蛇口同樣注重多渠道投資發(fā)展，2021年產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)方面獲取9宗項(xiàng)目，包括雄安新區(qū)、武漢神龍、合肥新站等，土地儲(chǔ)備約215萬平米；收并購(gòu)獲取12宗項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備約106萬平米；舊改方面獲取14個(gè)項(xiàng)目排他資格，預(yù)估土地儲(chǔ)備高達(dá)510萬平米，貨值超1200億元。

總體而言，招商蛇口在2021年下半年土地市場(chǎng)趨冷的背景下緊抓擴(kuò)儲(chǔ)時(shí)機(jī)，積極儲(chǔ)備核心城市項(xiàng)目資源，同時(shí)發(fā)揮多元化業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)。而豐厚的、優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備是銷售規(guī)模增長(zhǎng)的動(dòng)力源，招商蛇口深耕核心城市的戰(zhàn)略，將持續(xù)助力企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)規(guī)模提升。

三、營(yíng)收增，利潤(rùn)降，負(fù)債穩(wěn)

隨著招商蛇口銷售業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，企業(yè)營(yíng)業(yè)收入同比上升23.9%至1606.43億元，毛利潤(rùn)率下降3.2個(gè)百分點(diǎn)至25.5%，凈利潤(rùn)率下降3.6個(gè)百分點(diǎn)至9.5%。毛利潤(rùn)率降幅主要是企業(yè)的園區(qū)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)以及郵輪相關(guān)業(yè)務(wù)所致，分業(yè)務(wù)來看，社區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1279.11億元，毛利潤(rùn)率下降1.6個(gè)百分點(diǎn)至21.3%；園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入325.33億元，毛利潤(rùn)率下降6.5個(gè)百分點(diǎn)至43.3%；郵輪業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為1.99億元，業(yè)務(wù)虧損率上升167.3個(gè)百分點(diǎn)至241.8%。2021年，因疫情緩解，企業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)步入正軌，其中深圳前海啟動(dòng)區(qū)一期、深圳云璽大廈、深圳國(guó)際會(huì)展中心（一期）配套商業(yè)等園區(qū)項(xiàng)目大額結(jié)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致收入增加，但受結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品類型及體量擴(kuò)大的影響毛利潤(rùn)率降幅較大，郵輪方面2021年招商伊敦號(hào)游輪開始運(yùn)營(yíng)，但由于國(guó)內(nèi)外疫情的不確定性，增加的收入遠(yuǎn)無法彌補(bǔ)運(yùn)營(yíng)成本。

此外，由于2021年地產(chǎn)行業(yè)的信用岌岌可危，股權(quán)投資、應(yīng)收款項(xiàng)等有較大的減值跡象，導(dǎo)致招商蛇口對(duì)存貨、投資性物業(yè)、長(zhǎng)期股權(quán)投資以及重大風(fēng)險(xiǎn)類別的應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提了減值準(zhǔn)備共計(jì)43.72億元，同比增加約58.2%，占凈利潤(rùn)的28.7%，對(duì)企業(yè)的凈利潤(rùn)率有較大影響，其中信用減值損失由5.33億元擴(kuò)大至10.58億元，資產(chǎn)減值損失由25.70億元擴(kuò)大至33.91億元。不過一方面隨著行業(yè)形勢(shì)逐漸穩(wěn)定，另一方面企業(yè)招拍掛與收并購(gòu)互相補(bǔ)充，降低企業(yè)的拿地成本，招商蛇口未來利潤(rùn)率大概率企穩(wěn)。

負(fù)債上，一方面三道紅線下，部分資金充足的企業(yè)如招商蛇口更加注重資金使用效率，從招商蛇口的三道紅線指標(biāo)變化來看，凈負(fù)債率較2020年底上升14.2個(gè)百分點(diǎn)至42.8%，剔除預(yù)收款的資金負(fù)債率上升1.6個(gè)百分點(diǎn)至61.7%，現(xiàn)金短債比（已剔除預(yù)售監(jiān)管資金）上升0.02倍至1.26倍，在保持綠檔的基礎(chǔ)上，招商蛇口提升了資金使用效率，為企業(yè)發(fā)展提供更大的可能性。

截止2021年末，招商蛇口共計(jì)擁有1777億元有息負(fù)債，從有息負(fù)債期限結(jié)構(gòu)上來看，企業(yè)1年之內(nèi)的有息負(fù)債為434億元，占比24.4%；1-2年之內(nèi)的有息負(fù)債為490億元，占比27.6%；2-3年之內(nèi)的有息負(fù)債為533億元，占比30.0%；3年以上的有息負(fù)債為320億元，占比18.0%。債務(wù)期限分布合理，按時(shí)還款壓力較小。

除此之外，招商蛇口的融資能力是公司的核心優(yōu)勢(shì)之一，2021年企業(yè)平均融資成本進(jìn)一步降至4.48%，從企業(yè)2021年融資情況來看，融資成本多在2.5%-3.8%之內(nèi)，預(yù)計(jì)企業(yè)的平均融資成本還有進(jìn)一步的優(yōu)化空間。