最近這幾天，青島市北區(qū)河西板塊（新都心）的青特星城項目熱鬧了，項目還沒交付業(yè)主們就開始“炸雷”了，根據(jù)信息匯集，炸雷的主要原因如下：

“1 .在開發(fā)商售樓時期。一直對外宣傳品質(zhì)改善住房，發(fā)現(xiàn)每棟樓除一樓入戶大廳外其余樓層的電梯間都是膩子大白墻標準的公區(qū)毛坯

2.青特星城在銷售期間，對樓盤的一些對業(yè)主不利的信息進行了隱瞞和虛假宣傳。如宣傳的星空泳池，在合同上變成了戲水池

3.負一層宣傳會建設(shè)業(yè)主中心現(xiàn)在以消防不通過隨意圈起來當車位銷售”

如果單純從房地產(chǎn)從業(yè)者角度看這個問題，除業(yè)主提的第三點問題外，前兩條實際上還是要看“購房合同”，因為每個業(yè)主對開發(fā)商宣傳的理解不同，那就得看約定標準。樣板間的展示和實際交付情況的差異，合同中應該會說明，或者樣板間注明，售樓員不可以口頭承諾。

可是話說過來，開發(fā)商“過度廣告宣傳跟交付情況差異”確實從情理中說不過去，但還是要業(yè)主核對合同看出現(xiàn)的問題，同時看約定交房時交付情況跟合同的具體差異。

以上是甲方思維，但從購房人角度以及社會責任和行業(yè)發(fā)展看這件事，事兒還不少，那咱們以客觀視角結(jié)合買房人、賣房人雙方來簡單聊聊這個問題，看看到底哪里出現(xiàn)了問題：

1."穩(wěn)預期"到底是什么意思?

“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”是這幾年一直在提的房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)容之一，地價和房價這兩個詞不難理解，那“預期”是什么呢？

看國語辭典講預期指的是“事先的期望”，比如你買房子，本來最好的預期是這樣的——你買完房，別人再去買房時漲價了，交房時房子開下一期又漲價了，交房達到或者超過宣傳的交付標準，同時物業(yè)還給你送東西，超出服務(wù)，自己愿意住就可以享受到居住非常好的舒適度，不愿意住還可以高價出租，這些年周圍配套越來越好，最后等可以賣了還可以賣個高價格，甚至還能價格翻番……這就是一個完美的買房預期。

但是仔細想想，這哪是“預期”，這簡直是開發(fā)商拿地后做的廣告宣傳，這是一種“愿景”，拋出價格因素，青島有沒有80%以上實現(xiàn)這種愿景的房地產(chǎn)項目呢？再把“價格翻番”這個要求去掉，加貸款利息房價跑贏通脹行吧，有沒有這種項目？確實有，但是不多，想買到這種房子有亮點非常關(guān)鍵——入手價格對應的時機，另外就是開發(fā)商的項目兌現(xiàn)以及買房人對項目配套進展的判斷，而不是“預期”。

目前通過多渠道觀察可以看到，反饋這件事最集中的平臺是小紅書平臺，今日頭條、抖音及其他平臺很少反饋，有什么規(guī)律嗎？

為什么小紅書平臺上的聲音這么重？預期除了開發(fā)商的宣傳外，另外就是自己的“見識”。眾所周知，小紅書平臺是一個展示“品質(zhì)生活”的平臺，豪車、名表、名包、豪宅等展示的內(nèi)容很多，買房人裝修和購房時候推送的內(nèi)容也不限制區(qū)域，購買青特星城項目的業(yè)主自然得到的“見識”是很廣的，心里滿是憧憬和期待，結(jié)果現(xiàn)在滿是“落差”，自然集中發(fā)布炸雷問題貼。

預期高，到底應不應該？我認為每個人都有權(quán)利追求美好，但更重要的是每個人要有一定的現(xiàn)狀了解，咱們對開發(fā)商的廣告也要有一定的辨別，哪些重要的點是需要核對合同和目前現(xiàn)狀及配套進展的。

因為青特星城項目交付時間未到，整體公區(qū)和地下車位據(jù)了解還是可圈可點的，但樓梯間確實跟預期不同，這還得看最后交付情況，以及協(xié)商情況。

2.目前買房的層次

年初，我跟同事溝通老百姓購房的標準，主要有這么幾個

——1 項目能交房 2 能按時交房 3能按時交房同時不減配 4 住的話舒適，或者講叫“物有所值”，不住的話房子能租出去，或者能不賠錢賣出去 5 能增值，小區(qū)周圍配套優(yōu)化

咱們要明白現(xiàn)在買房不是所有的房子都能增值，也不是所有人都可以買到一個合適的機會，那有沒有五項都達標的樓盤，咱們認為每個預算段都有這種房子。

在這兒不講理性的問題，也不講機會的問題，因為這篇文章不適合講，而且小紅書用戶對這些內(nèi)容更不感興趣。但是從這兩年看小紅書平臺調(diào)性看用戶標簽，可以發(fā)現(xiàn)小紅書的用戶對品質(zhì)生活還是非常注重的，為什么咱們在青島市北買的三四百萬的房子達不到人家小紅書上的標準呢？

1.青島傳統(tǒng)市區(qū)房價較高;

2.青島開發(fā)商的建筑水平和態(tài)度亟需提升；

3.廣告宣傳的辨別能力需要具備，買房人對合同和片區(qū)、樓盤基本判斷。

注意，咱們在此不是為哪家開發(fā)商開脫，而且咱們不涉及這個項目廣告宣傳，之前很多人問我青特星城可以買嗎？我說可以，而且放到現(xiàn)在我也會堅定不移地講確實可以。

為什么？首先，青島房價確實不均衡，分化很大，一部分人講青島房價連續(xù)跌了三年，但青島的浮山后、新都心、東李、嶗山前海、開發(fā)區(qū)、城陽街道、高新區(qū)等區(qū)域的房價一直在往上走，多或者少都在漲價，而且不斷出現(xiàn)價格增長的新項目。

可問題是，市北的房價高，房子就一定比開發(fā)區(qū)、城陽、膠南的房子好嗎？或者說都是3萬多的房價，浮山后的新樓盤就一定比重慶、成都、西安等城市的房子好嗎？都叫“金茂府、壹號院、天E、ss府”，青島的或許還比人家價格高，就一定比人家好嗎？

因為很多房子現(xiàn)在還沒交付，在這里還不好說，但“見多識廣的小紅書業(yè)主”心里面預期的是青島的價格貴那肯定不輸給其他城市，這就是“預期”。那如果交付水平好，業(yè)主肯定沒意見，如果沒有他們心中的憧憬好，那就是出問題了。

就拿lh來說，小紅書用戶在平臺看到的“某某府”是什么樣子，在青島的某某府又是什么樣子？難道真的是“橘生淮南則為橘，生于淮北則為枳”？金茂府、壹號院交付后又是什么樣子？

很多人講海信和魯信算是青島的品質(zhì)開發(fā)商，老百姓很信賴。雖然這兩家開發(fā)商的項目跟杭州、蘇州、重慶等城市的標桿產(chǎn)品差距很大，但至少做到了基本的承諾，而且從海信西海岸的靈山灣和積米崖的項目提前交付看還是對得起海信這兩個字的。

雖然魯信的高層產(chǎn)品風格千年不變，而且藍谷的項目出現(xiàn)了二手房新房倒掛，但拿出來交付的產(chǎn)品確實可以說質(zhì)量過硬、品質(zhì)擔當，值得一提的是從天逸海灣到海曙云霞、半島美廬這三個別墅看絕對是青島可以拿得出手的莊園式豪宅。

有人講，你看看你說的這些項目，甚至君瀾也好，這些都是普通老百姓夠不著的項目，連玖璽城、佳源華府這種高價項目放在外地都排不上號。沒錯，這兩家開發(fā)商在其他城市幾乎沒有這么貴的產(chǎn)品，但這是青島的房價基礎(chǔ)問題，因此青島能做中高端產(chǎn)品的原生力不足，且房價基礎(chǔ)太高。

這就是為什么很多小紅薯講自己花了三四百萬買的房子為什么不是“高端小區(qū)”的原因，市北嶗山的房價基礎(chǔ)太高，而且除開發(fā)區(qū)和城陽、李滄外，很多郊區(qū)這些年沒有完善的配套難以吸引外地人。青特星城這個項目是青特在市北區(qū)花了1萬8每平拿的地，售價區(qū)間在每平2.7~2.8萬，這個價格跟周圍幾個精裝項目比較還不算太貴，總價三四百萬在這個區(qū)域確實很難屬于高端小區(qū)，金茂府悅府也是普通小區(qū)，但為什么會有這么大的“心理落差”呢？

其實咱們?yōu)闃I(yè)主想想還是要有“同理心”的，雖然其他平臺不這么認為，雙方盡快達成一致。青島的開發(fā)商還是要在前期宣傳和賣房時以及交房時候做到溝通順暢，但并不是找理由哦，還是要優(yōu)化的，否則作為青島從業(yè)者也不會認可開發(fā)商的態(tài)度。

除了剛聊到的青島傳統(tǒng)市區(qū)價格基礎(chǔ)高、業(yè)主見識多外，重要的一點還是在于前期宣傳過度。宣傳這個事情在于引流，但買房的兌現(xiàn)及問題整改還要看合同，售樓處樣板間有交付標準和非交付標準，甚至游泳池問題也要核對合同和規(guī)劃圖，這就需要買房人的專業(yè)能力。其實，從業(yè)者談買房專業(yè)能力這個詞很不負責任，因為買房人就是一個消費者，咱們做自媒體可以講跟咱們買房做到信息對稱和專業(yè)服務(wù)，但咱們沒有資格去要求沒有機會找咱們買房的消費者去天天記筆記學習如何專業(yè)，那這樣的話，豈不是在浪費社會資源？

還是得從開發(fā)商端解決問題，不要隨意起噱頭，買房人也要具備一點點的常識，這樣最好，大家都按照合同辦事。咱們不否認人們對美好生活的期待是必要的，但每個人需要理清楚青島以及現(xiàn)在全國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，特別是一定區(qū)域目前的價格和產(chǎn)品情況。

咱們講過這么一個觀點：絕對理性和絕對感性在買房中都是不正確的，要有一個正常的預期。

3.開發(fā)商和項目的美譽度至關(guān)重要，長期主義要堅持

評判任何一件事對錯與否的標準在于“情理法”，允許開發(fā)商在廣告營銷中心的宣傳項目和區(qū)位以及配套，但在賣房過程中還是要實事求是的將任何條款和標準跟客戶溝通明白，出現(xiàn)問題要做好協(xié)商和溝通。

其實講真青特算是青島本土相對靠譜的企業(yè)，從城陽區(qū)的匯豪景苑、匯豪觀邸以及其他新項目可以看出產(chǎn)品兌現(xiàn)還是說得過去的，這兩年悅海府、濱湖國際甚至云境還是值這個價格，青特想往中高端走的心還是存在的，星城屬于第一個市區(qū)項目，咱們都希望雙方在合理要求下按照合同兌現(xiàn)解決。咱們不單純?yōu)樾浅菢I(yè)主或者開發(fā)商雙方站臺，解決問題才是最重要的。另外，青特星城還未交付，我們無權(quán)去講開發(fā)商兌現(xiàn)如何，同時也希望業(yè)主和開發(fā)商協(xié)商和諧。

2022年是房地產(chǎn)新的一年，也希望是青島房地產(chǎn)行業(yè)改善的開始，還有很多項目目前還沒開工，希望早日開工，雖然上面不讓爛尾，但盡量降低老百姓心里的擔憂。作為開發(fā)商擔當還是要有的，不管是對合作方，還是對買房人，都要有長期主義的堅持，因為誰也逃不出這個圈。盡管有的開發(fā)商或者項目會面臨“國家隊”入場接盤，但被接盤后不還是自己原班人馬最了解項目嗎？到時候還是自己的工作，青島那么多平臺公司做的項目還是需要專業(yè)人才，一個行業(yè)里，都需要“人設(shè)”。合作方的費用哪怕晚點給，但是買房人的房子一定要兌現(xiàn)，咱也是做合作方的，做這行沒有不被欠款的，但是咱不希望你們開發(fā)商虧待買房人。舉個不恰當?shù)睦?，青島某開發(fā)商樓都炸了重新蓋樓，也拖欠很久合作方費用，但至少房子按時保值保量蓋起來了，我認為這還算是有擔當?shù)男袨椤?/p>

任何行業(yè)都要跟好的比較，不要“比誰更差”，這就是組織和個體都要有美譽度。開發(fā)商和樓盤的美譽度很重要，不僅關(guān)系著業(yè)主的居住體驗和開發(fā)商后期在市區(qū)的拿地計劃，而且還關(guān)系著青特星城這個項目的保值增值問題。如果合理正常溝通問題，星城項目放到現(xiàn)在看算是增值，而且后勁也是有的，但如果業(yè)主像維灣、遠洋萬和城這種小區(qū)的操作方式，最后難說小區(qū)的增值空間。根據(jù)咱們多年觀察看，小區(qū)維權(quán)的帶頭人和追隨者的維權(quán)后待遇是不一樣的，所以正常溝通沒問題，但不要被人鼓動，受益者不一定是每個人。

這篇文章不是給開發(fā)商背書，也不是反對業(yè)主這種做法，旨在科普青島房地產(chǎn)現(xiàn)狀以及和兄弟城市差距，更提醒開發(fā)商如果想在老百姓心中樹立形象并不斷優(yōu)化，還是要堅持長期主義，當然買房人放平預期，同時具備一定的辨別力，爭取都賣到心里面舒服的房子。

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