信途科技今天給各位分享大洋房推廣方案的知識(shí)，其中也會(huì)對(duì)洋房怎么推廣進(jìn)行解釋，如果能碰巧解決你現(xiàn)在面臨的問(wèn)題，別忘了關(guān)注和分享本站。

求別墅推廣的方式和辦法

. 別墅本來(lái)就非常少，單就別墅而言，上海、重慶、北京、南京、廣州比較多，有很多省會(huì)城市連別墅都沒(méi)有。目前買別墅，建議委托當(dāng)?shù)氐姆课葜薪楣救フ艺铱矗詈锰崆敖o中介的經(jīng)辦人員小費(fèi)，在運(yùn)氣很好的情況下，才可能有機(jī)會(huì)買到二手別墅。

別墅價(jià)值體現(xiàn)不單是按每棟建筑面積，價(jià)格差關(guān)鍵是容積率大小，如：容積率0.30左右比容積率0.60左右的別墅，每平方米價(jià)格要高出一倍左右。別墅一般占地均在2畝左右，直轄市及省會(huì)城市的別墅目前在2000W左右，但低于1000W就可以肯定不是別墅啦。如只是周末住住，選偏遠(yuǎn)的農(nóng)村別墅性價(jià)比最好。

國(guó)土資源部對(duì)別墅的定義：是指獨(dú)門獨(dú)戶獨(dú)院，兩至三層樓形式；占地面積又相當(dāng)大，容積率又非常低。

別墅是包括地下層在內(nèi)的最多三層的獨(dú)棟住宅形式，帶室內(nèi)車庫(kù)。像很多亞別墅、類別墅，如：“四層單棟洋房”、“雙拼、聯(lián)排排屋”、“疊加小高層”都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不屬于別墅。

別墅（Villa）：“口”

雙拼（Two Family House）：“日”

排屋（Town House）：“目”

排屋有公攤面積，中間有共體墻。別墅是沒(méi)有公攤面積的，別墅花園占地面積在房地證上有土地使用權(quán)面積的。

別墅的買賣雙方合同一般都有注明：

1、本商品房戶型為：別墅；

2、獨(dú)立別墅所屬地塊（包括別墅占地）占地面積???平方米。

容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬(wàn)平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

規(guī)劃對(duì)低密度住宅的大體標(biāo)準(zhǔn)概念，高層低密度住宅容積率不大于2.2；多層低密度住宅容積率不大于1.2；排屋（Town House）容積率不大于0.7；別墅（Villa）容積率不大于0.35。

2006年5月31日，國(guó)土資源部發(fā)布通知，“中國(guó)一律停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對(duì)別墅進(jìn)行全面清理?！蓖瑫r(shí)明確，聯(lián)排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬于別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。隨著土地資源的稀缺，政府對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)量的控制必將引發(fā)別墅（Villa）在售項(xiàng)目的價(jià)格高漲。

自停批別墅用地的政策出臺(tái)以來(lái)，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點(diǎn)。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態(tài)雙重特點(diǎn)的別墅，更是日趨絕版之勢(shì)。土地資源的不可再生，決定了別墅產(chǎn)品相對(duì)其它住宅產(chǎn)品而言，更能保值增值。尤其是高爾夫別墅產(chǎn)品，在國(guó)家對(duì)“別墅和高爾夫用地雙禁”政策下，高爾夫別墅資源更顯嚴(yán)重稀缺，使其更具大幅度的升值潛力。在美國(guó)、澳大利亞、東南亞等地區(qū)，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項(xiàng)目的6倍。

中國(guó)各級(jí)城市早已沒(méi)有新建或者在建的別墅樓盤了，以前拿了土地還沒(méi)開(kāi)發(fā)的，已沒(méi)有了。目前因不能開(kāi)發(fā)別墅項(xiàng)目，也只能開(kāi)發(fā)排屋、洋房類的高檔住宅。 所以，把別墅定義搞清楚就知道了。

現(xiàn)在有開(kāi)發(fā)商采用外觀以別墅整體設(shè)計(jì)的2套雙拼，賣給客戶后再改成1套別墅，來(lái)規(guī)避政策上帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)及稀缺問(wèn)題。特別是外觀設(shè)計(jì)整棟的二層雙拼，整棟二層雙拼容積率低于三層的別墅容積率，這個(gè)方法也很不錯(cuò)，但容積率低的整棟雙拼改造別墅也會(huì)比容積率高的別墅品質(zhì)及價(jià)值要高。

什么叫花園洋房

什么時(shí)花園洋房?

解析花園洋房

花園洋房源于上海，自19世紀(jì)中期起，為上海、福建和廣東一帶上流階層所專屬，是西洋文明和生活方式與中國(guó)文化交織的產(chǎn)物。更為具體地說(shuō)，它是當(dāng)時(shí)的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商順應(yīng)上海租界辟建而帶來(lái)的市場(chǎng)需求，針對(duì)特定少數(shù)階層、采用西方的建筑形式和新的工程技術(shù)、新型建筑材料開(kāi)發(fā)出來(lái)的具有稀缺性的高利潤(rùn)住宅產(chǎn)品，從現(xiàn)在房地產(chǎn)定義觀點(diǎn)來(lái)看，當(dāng)時(shí)的花園洋房相當(dāng)于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的獨(dú)棟別墅。

時(shí)至今日，一個(gè)多世紀(jì)過(guò)去了，“花園洋房”又被重新提起，先在南方都市熱身，2000年后隨“南方軍團(tuán)揮師北上”出現(xiàn)在北京地產(chǎn)市場(chǎng)，2003年以珠江國(guó)際城的“新洋屋運(yùn)動(dòng)”為標(biāo)志，“花園洋房”熱在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到一個(gè)新高，然而，現(xiàn)今市場(chǎng)中的相繼出現(xiàn)的花園洋房和當(dāng)年的花園洋房已相去甚遠(yuǎn)。

不過(guò)北京乃至全國(guó)都市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)、政治與文化環(huán)境已與解放前有天壤之別，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)狀況和需求特征就更加沒(méi)有多少相似之處，但是緣何花園洋房依舊魅力不減呢？其在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展前景如何呢？針對(duì)上述問(wèn)題，我司特就北京房地產(chǎn)市場(chǎng)花園洋房的現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展做了簡(jiǎn)要的研究。

一、花園洋房之現(xiàn)狀

追隨著住宅郊區(qū)化的進(jìn)程，低密度住宅持續(xù)走俏，一個(gè)個(gè)花園洋房項(xiàng)目相繼面世，雖然都打著花園洋房的大旗，但各個(gè)項(xiàng)目各有特色，分布于郊區(qū)的各個(gè)方位，沖擊著京城房地產(chǎn)市場(chǎng)。

雖然同樣高舉花園洋房大旗，但產(chǎn)品形式卻存在著很大差異，洋式的別墅、連排、雙拼自不必說(shuō)，獨(dú)門獨(dú)院，上有天，下有地，稱其為花園洋房是無(wú)可厚非的；珠江國(guó)際城的疊拼升級(jí)版以“新洋屋運(yùn)動(dòng)”為口號(hào)，以花園洋房為主題，類似產(chǎn)品還有風(fēng)格與林；以金地格林小鎮(zhèn)、奧林匹克花園等項(xiàng)目自成一派，產(chǎn)品形式以四層板樓為主，強(qiáng)調(diào)景觀均好，首層和頂層各有花園和露臺(tái)相贈(zèng)，同樣稱其為花園洋房；部分六層板樓項(xiàng)目，因其具備的外國(guó)風(fēng)格，景觀均好，高綠化率同樣也自稱為花園洋房?？磥?lái)市場(chǎng)中的所謂的“花園洋房”真是百花齊放，百家爭(zhēng)鳴，是花園洋房也好，不是花園洋房也罷，總之，諸多的低密度住宅項(xiàng)目在宣傳推廣中都在不停地給自己項(xiàng)目冠名四個(gè)字：花園洋房。

既然能和花園洋房扯上關(guān)系的，或多或少的和花園洋房有所聯(lián)系是理所當(dāng)然的了，或者神似，或者形象，或者二者兼?zhèn)?，因此，這些項(xiàng)目也就自然而然具備了一些或某些花園洋房的共性，一般性的花園洋房具備以下特征：

? 建筑風(fēng)格為外國(guó)風(fēng)格，洋味十足，多為歐洲和北美風(fēng)格，也有少許南洋風(fēng)格；

? 建筑密度很低（容積率一般小于1），綠化率較高，強(qiáng)調(diào)景觀均好，首層普遍擁有私家花園；

? 普遍分布于市郊一帶，距離市區(qū)尚有距離；

? 在一定程度上依賴于現(xiàn)代都市文明，環(huán)境舒適而寧?kù)o；住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，周邊配套較為完善，購(gòu)物、道路交通、通訊設(shè)施等的標(biāo)準(zhǔn)較高；

? 目標(biāo)消費(fèi)者定位：中高收入人群，甚至包括國(guó)內(nèi)高收入家庭、港澳臺(tái)地區(qū)及其他國(guó)家華人、外國(guó)人。

但是，市場(chǎng)上的花園洋房之間本身差距非常大，一般有狹義和廣義之分。

狹義的“花園洋房”：就是Garden Villa（花園別墅），也就是通常所說(shuō)的花園式住宅、西式洋房、小洋樓，帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，強(qiáng)調(diào)戶戶有花園，包括市場(chǎng)中的洋式聯(lián)排（或雙拼）的TOWNHOUSE，戶型較大，居住舒適程度高。

最具代表性的狹義花園洋房就是上海解放前興建的老洋房，至今上海方言中的“花園洋房”，仍舊指狹義的花園洋房，甚至于，每提起花園洋房，便會(huì)有人聯(lián)想起當(dāng)初大上海的獨(dú)棟小洋樓。真正的“洋房”不在中國(guó)，但中國(guó)的花園洋房卻浸透了中國(guó)的文化和歷史。

狹義花園洋房的建筑風(fēng)格有歐陸古典式、英國(guó)鄉(xiāng)村式、西班牙式、中西混合式（按照中方業(yè)主偏好，在建筑技術(shù)、房屋結(jié)構(gòu)及住宅設(shè)備上采用西式風(fēng)格，在平面布置、內(nèi)外裝修、庭院綠化方面融入中國(guó)傳統(tǒng)特色，風(fēng)格多樣）等。

歐陸古典式 英國(guó)鄉(xiāng)村式 西班牙式

狹義的花園洋房在很大意義上就是指別墅，戶戶擁有私家花園，而且產(chǎn)品品質(zhì)高，裝修豪華，目前北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)中除了別墅，很少的花園洋房符合狹義洋房的定義。也幾乎沒(méi)什么項(xiàng)目能達(dá)到狹義花園洋房的標(biāo)準(zhǔn)。

廣義的花園洋房：廣義的花園洋房已不再是別墅，在某種意義上稱之為Garden House 或者Garden Apartment更貼切些，目前市場(chǎng)中存在的花園洋房大多為廣義的花園洋房，從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來(lái)看，廣義的花園洋房可定義為：

6層以下多層板式建筑，以四層為主，外國(guó)建筑風(fēng)格明顯，強(qiáng)調(diào)景觀均好，綠化率比較高，普遍存在遠(yuǎn)郊區(qū)一帶，一般首層贈(zèng)送花園，頂層贈(zèng)送露臺(tái)，也有將戶外綠化景觀引入室內(nèi)的情況。

目前市場(chǎng)中存在的花園洋房項(xiàng)目較多，金地格林小鎮(zhèn)、奧林匹克花園等項(xiàng)目屬于典型的廣義花園洋房項(xiàng)目。

廣義花園洋房的容積率比狹義的要高些，但也同屬低密度住宅，戶型和普通住宅戶型相仿，有100多平米的平層，也有近200平米的復(fù)式；基本位于郊區(qū)，是住宅郊區(qū)化的產(chǎn)物，所以售價(jià)并不高，大多位于4,500-5,000元/平米左右；即使這樣，廣義花園洋房所定位的客群仍然是中產(chǎn)階級(jí)，而且有一定文化品位。

廣義花園洋房介于別墅和普通公寓之間，它具有部分別墅（獨(dú)棟和聯(lián)排Townhouse）的優(yōu)點(diǎn)，又不可能完全脫離城市的繁華和便利，因此從某種程度上看，其在地理區(qū)位上也位于別墅區(qū)和主城區(qū)之間。從目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)廣義及狹義花園洋房的整體情況看，這一結(jié)論是成立的。

二、花園洋房之中原定義

綜合以上花園洋房的狹義和廣義定義，并結(jié)合中原對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上“名是形是”、“形是而名非”和“名是而形非”的花園洋房的調(diào)研結(jié)果，得出中原自己對(duì)花園洋房的定義，姑且稱之為“中原定義”：

屬低密度住宅，一般容積率不超過(guò)1.0，戶戶擁有花園，建筑風(fēng)格以歐洲、北美、南洋等外國(guó)風(fēng)格為主，小區(qū)園林規(guī)劃較好，綠化率較高，強(qiáng)調(diào)景觀均好，形成有一定規(guī)模的社區(qū)。此外，如果一個(gè)低密度住宅小區(qū)，產(chǎn)品形式為四層左右，風(fēng)格為歐式（或者北美、南洋等）風(fēng)格，每棟樓下景觀均好，花園為大家所共有，實(shí)現(xiàn)居者有花園，我們同樣可以稱之為花園樣房。我們的定義可以縮寫為：戶戶擁有花園的外國(guó)建筑風(fēng)格的住宅。市場(chǎng)中狹義的花園洋房完全符合我們的定義，也是市場(chǎng)中被廣泛認(rèn)同的花園洋房，但很多廣義上的花園洋房的確不能稱之為花園洋房，距離花園洋房尚有距離。一層普遍能得到花園，但一層以上卻絲毫沒(méi)有花園的痕跡，頂層所贈(zèng)送的露臺(tái)和花園也沒(méi)有半點(diǎn)聯(lián)系，如果把這些花園洋房各戶之間的花園解決得當(dāng)，便也是花園洋房了。

珠江國(guó)際城提出了“洋屋運(yùn)動(dòng)”的理念，做出了部分真正的花園洋房，實(shí)現(xiàn)了戶戶有花園。類似的項(xiàng)目還有風(fēng)格與林等。雖然市場(chǎng)上美其名曰“花園樣房”的項(xiàng)目很多，但真正符合“花園洋房”定義的項(xiàng)目卻是很稀缺。

三、花園洋房的未來(lái)發(fā)展前景展望

從宏觀調(diào)控角度看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、住房品質(zhì)、市場(chǎng)規(guī)范等問(wèn)題，而解決這些問(wèn)題的宏觀政策將主導(dǎo)未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展方向和直接影響整個(gè)市場(chǎng)的走向。

花園洋房定位在中產(chǎn)階級(jí)，而從社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定方面考慮，中產(chǎn)階級(jí)的隊(duì)伍需要進(jìn)一步加大，因而未來(lái)中國(guó)的社會(huì)階層會(huì)更加類似于“棗核型”，屆時(shí)中產(chǎn)階級(jí)就指的是中國(guó)的“大眾”，因此為人口眾多的大眾階層提供適合他們消費(fèi)需求的住宅是每一個(gè)開(kāi)發(fā)商會(huì)考慮的事情。至于未來(lái)中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)的構(gòu)成，北大教授蕭灼基認(rèn)為，未來(lái)中國(guó)中產(chǎn)階層將主要來(lái)自以下五類高級(jí)人才：能將科技成果轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)的科研人員；金融證券業(yè)的中高層管理人員；中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員；外資企業(yè)中的中國(guó)中高層人員；一部分私營(yíng)企業(yè)家。另外，股市的一些股民也有可能成為中產(chǎn)階級(jí)的一員。

花園洋房的特性決定了花園洋房項(xiàng)目基本出現(xiàn)在郊區(qū)一帶，花園洋房本身也是住宅郊區(qū)化的產(chǎn)物，郊區(qū)的土地成本完全具備了建設(shè)低密度花園洋房的條件，因此，未來(lái)的花園洋房項(xiàng)目也基本上出現(xiàn)在郊區(qū)一帶。

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入的提高，“小康住宅”會(huì)日益受到歡迎，而隨著住宅消費(fèi)能力的提高，從注重人的需求和居住行為的規(guī)律出發(fā)，住宅空間功能細(xì)化的趨勢(shì)會(huì)更加明顯，因此既是小康住宅，又是低密度住宅，還能滿足消費(fèi)者對(duì)住宅安全性、保健性、私密性、靈活性、舒適性和藝術(shù)性等方面的要求的花園洋房會(huì)日益受到市場(chǎng)的歡迎。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)

第一部分 市場(chǎng)定位

第二部分 產(chǎn)品提升

第三部分 整合宣傳方案

第四部分 媒體廣告策略

第五部分 開(kāi)盤階段媒體廣告計(jì)劃

第六部分 開(kāi)盤活動(dòng)方案

第七部分 價(jià)格策略

第八部分 銷售渠道

第一部分 市場(chǎng)定位

準(zhǔn)確的定位是成功的基礎(chǔ)。

根據(jù)對(duì)市場(chǎng)及項(xiàng)目的分析結(jié)論為項(xiàng)目確定系列市場(chǎng)目標(biāo)，即賣給誰(shuí)，賣什么，從而確定本項(xiàng)目的戰(zhàn)略方針，即怎么賣？

一、 項(xiàng)目名稱

怡豐—海韻豪園

二、 項(xiàng)目推廣定位

——南城大道309號(hào)

三、廣告語(yǔ)：

★ 法式地中海風(fēng)情 高級(jí)花園洋房社區(qū)

★ 音樂(lè)暢抒心聲 建筑詮釋格調(diào)

★ 尊貴浪漫的法蘭西風(fēng)情

★ 濃郁歡快的紅酒、鮮花加薩克斯的休閑文化

四、目標(biāo)客戶的定位

1、 個(gè)體經(jīng)營(yíng)者（以南岸區(qū)各專業(yè)市場(chǎng)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主）；

2、 中小企業(yè)主；

3、 周邊單位集團(tuán)購(gòu)買；

4、 政府機(jī)關(guān)公務(wù)人員的換房；

5、 周邊其它高收入的客戶；

6、 其它區(qū)域有在南岸置業(yè)的客戶。

特征描述：

擁有穩(wěn)定收入，家庭儲(chǔ)蓄在10—30萬(wàn)之間，月入在2500—4500元的中等收入家庭，年齡在35—50歲之間，有子女。多為二次置業(yè)，購(gòu)買大戶型的意向較大。

三、 檔次定位

立足中高檔，突出品牌；做老百姓的精品住宅，建中高層階層的理想家園。

四、 價(jià)格定位

先期低價(jià)入市，以樹(shù)立品牌，聚集人氣為根本目的，后期價(jià)格自然提升。（具體價(jià)格及價(jià)格策略另附）

五、 賣點(diǎn)定位

主題語(yǔ)：

怡豐—海韻豪園

——南城大道309號(hào)

品質(zhì)賣點(diǎn)：

南岸區(qū)唯一別墅內(nèi)高層物業(yè)（“終極置業(yè)”概念）

廣告賣點(diǎn)：

概念賣點(diǎn)——法式地中海風(fēng)情 高級(jí)花園洋房社區(qū)

教育賣點(diǎn)——雙語(yǔ)幼兒園、怡豐實(shí)驗(yàn)學(xué)校

配套賣點(diǎn)——怡豐“一卡通”（與海洋公園互動(dòng)）

會(huì)所賣點(diǎn)——法國(guó)會(huì)所、產(chǎn)權(quán)式酒店

景觀賣點(diǎn)——江景、都市夜景

物管賣點(diǎn)——全封閉人性化“三代服務(wù)”論

價(jià)格賣點(diǎn)——中檔價(jià)格、高貴享受

品牌賣點(diǎn)——香港國(guó)際集團(tuán)、重慶老牌開(kāi)發(fā)商、海洋公園等知名品牌互動(dòng)

第二部分 產(chǎn)品提升

確定了推廣主題，渲染出了主題氛圍，就需要有實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品來(lái)支撐來(lái)充實(shí)。就是說(shuō)，要把本項(xiàng)目朝“法蘭西”風(fēng)格方向渲染，把她那浪漫的“海韻元素”用藝術(shù)情調(diào)表現(xiàn)出來(lái)，讓慕名而來(lái)的客戶切身感受到淌洋在浪漫的地中海風(fēng)情文化氛圍之中。

法蘭西歷史悠遠(yuǎn)，藝術(shù)成就突出，其長(zhǎng)久以來(lái)就是一個(gè)令人心馳神往的浪漫國(guó)度。羅亞爾河谷的皇室城堡、艾菲爾鐵塔、盧浮宮及透明金字塔、巴黎圣母院、圣心院等名勝享譽(yù)世界。

法式浪漫生活情調(diào)及居住環(huán)境是現(xiàn)代都市人所追求的一種生活，以法蘭西情調(diào)為主題，配以海洋文化，對(duì)怡豐大廈作特色化的包裝，充分體現(xiàn)物業(yè)的品味和檔次是重新包裝項(xiàng)目的核心。

★項(xiàng)目推廣思路：

第一方面：從“虛”方面入手，玩感覺(jué)、玩品味、讓客戶心理上得到滿足！

從名稱上進(jìn)行包裝，名稱是產(chǎn)品的名片，是產(chǎn)品的性格，體現(xiàn)產(chǎn)品的定位，一個(gè)準(zhǔn)確的適當(dāng)?shù)拿Q，對(duì)產(chǎn)品的形象宣傳及推廣起著不可估量的作用。

1、在重慶這個(gè)沒(méi)有“?！钡某鞘?，做“?！钡奈恼聦?shí)在是沒(méi)有多大空間。據(jù)我所知，重慶是以“海”來(lái)命名的樓盤不多，因此我們提“海”的概念一定要做”?！埃椭荒苁莾蓚€(gè)方面可以入手，一是”虛“的海，做——海的形象，海的精神、海的文化和海的內(nèi)涵；二是”實(shí)“的海，做——?dú)W洲的地中海、愛(ài)琴海等真正的大海;三是“結(jié)合”怡豐-海洋公園項(xiàng)目，與該項(xiàng)目形成品牌互動(dòng)關(guān)系。

比如做”虛“的?！覀兊纳钆c”?！叭绱酥?，又是那么遙遠(yuǎn)。/這是一座山水城市，我們呼吸著自由的海洋氣息；/這是一個(gè)象大海一樣遼闊的時(shí)代/這還是一個(gè)以販賣大海而倍顯繁榮的市場(chǎng)。。。。。。/生活中，似乎已擁塞了太多的”?！?。/但我們又會(huì)時(shí)常感覺(jué)到生活中是那么缺乏海的博大、海的寬容、海的沉靜和海的無(wú)垠。這時(shí)才發(fā)現(xiàn)/原來(lái)我們很少有時(shí)間能與大海平靜地對(duì)視、交流、相處乃至相融。/我們更不敢奢求能與大海同呼吸，共日夜，四季相伴，時(shí)刻相隨，/在日積月累的感悟之中，體味一種內(nèi)在的海洋精神境界。直到“海韻豪園”的出現(xiàn)，我們才知道海變了，家也變了。海變得象家一樣溫情了，而家也變得象海一樣更美、更自由、更寬廣了……

比如做”實(shí)“的?！黝}為“國(guó)際 濱海 文化 家”，做文化做品味做足家的感覺(jué)！

比如“結(jié)合”?！ㄟ^(guò)與海洋公園不定期的舉行各種大型聯(lián)誼促銷活動(dòng)，把業(yè)主及準(zhǔn)客戶邀請(qǐng)到海洋公園，體驗(yàn)暢游大海的感覺(jué)，增進(jìn)發(fā)展商與業(yè)主之間的良性溝通與互動(dòng)，凡購(gòu)買怡豐—海韻豪園的業(yè)主，可贈(zèng)送會(huì)員卡一名，不僅使業(yè)主嘗到“甜頭”，還可為海洋公園增加收入，可算是一舉兩得。

二、從“實(shí)”方面入手，通過(guò)眾多的法蘭西元素來(lái)支撐和體現(xiàn)本項(xiàng)目的定位，即如何來(lái)體現(xiàn)是法式地中海風(fēng)情、高級(jí)花園洋房社區(qū)？

1、 大廈工地圍墻：以羅馬柱、巴洛克及雕塑為裝飾，同時(shí)漆上宣傳口號(hào)以配合樓盤的宣傳定位；

2、 大廈裙樓外立面：大型羅馬柱造型，用水泥和石膏塑造羅馬圖案、頂端有飛翔的潔白小天使等造型；

3、 大廈大門：外移到南城大道旁，恢宏渾厚且突顯高貴典雅的歐式廊柱造型，金黃色的外顏色，配上各種圖案墻藝、大型雕塑，大門為黑色鐵藝雙開(kāi)，給人們一種純正的法式地中海風(fēng)情。

4、 大門通往花園的道路兩側(cè)：設(shè)為“名人街”，分列數(shù)尊法國(guó)歷史名人的畫像，如太陽(yáng)王路易十四、拿破侖、圣女貞德、伏爾泰、盧梭、莫里哀、巴爾扎克、戴高樂(lè)將軍等，并附上文字簡(jiǎn)介；

5、 售樓處和樣板房（在第三部分中詳細(xì)論述）；

6、 別墅：粉刷、每一幢掛上法式“壁燈”，并每一幢開(kāi)一“法式”別名（如：拿破侖居、圣女貞德居、伏爾泰居等）；

7、 會(huì)所：更名為“盧浮宮”， 門口造一座法式疊泉，屋頂上裝著長(zhǎng)長(zhǎng)的、閃爍著紅光的大葉輪，一、二樓開(kāi)設(shè)法國(guó)著名的“紅磨坊”紅酒吧，內(nèi)設(shè)娛樂(lè)廳、桑拿、高級(jí)餐廳、健身房等休閑娛樂(lè)設(shè)施。三樓以上為產(chǎn)權(quán)式酒店（高檔客房公寓），實(shí)施酒店式星級(jí)服務(wù)；

8、 園林內(nèi)容的更新及豐富：

A、泳池改造及增加設(shè)施——

⑴瓷片翻新（藍(lán)色）；

⑵池底圖案采用不同色彩瓷片組成，如海豹或海豚等圖案；

⑶嬉水池增加按摩功能；

⑷泳池邊進(jìn)行綠化改造，建議采用高度在0.8～1.0米的灌木叢把泳池圍住,且周邊綠地改造為沙地質(zhì)感的地面；

⑸ 建議在泳池邊硬地加種若干顆大棕櫚樹(shù)；

⑹ 草地跟沙地銜接邊緣采用鵝卵石鋪設(shè)而成；

⑺池邊噴水設(shè)施增加3至5個(gè)小造形噴嘴，如青蛙、鯉魚(yú)等造型。

B、網(wǎng)球場(chǎng)翻新：

防球網(wǎng)重新油漆、地毯更換、球網(wǎng)和球具全部更新；

實(shí)際實(shí)施，在場(chǎng)地四周：

⑴掛上近界法國(guó)網(wǎng)球公開(kāi)賽冠軍獲得者照片、個(gè)人歷史介紹；

⑵掛上法國(guó)網(wǎng)球公開(kāi)賽的歷史；

⑶擺放展示名牌網(wǎng)球拍、網(wǎng)球等用具；

C、綠化及小品的豐富：

⑴把部分園林設(shè)計(jì)成“法國(guó)迷宮式”園林；

⑵增加一些高大喬木類樹(shù)種，如大棕櫚樹(shù)，營(yíng)造出豐富的立體層次感；

⑶ 增加一些有藝術(shù)氣息的休閑椅，并在園林中建造微型“法國(guó)之窗”，如艾菲爾鐵塔、盧浮宮、透明金字塔等造型縮影；

9、 物業(yè)管理：

或者登陸：房策網(wǎng)： http://xintu.fangce.net

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高層大平層好還是花園洋房好？你怎么看？

我覺(jué)得是高層大平層比較好；因?yàn)楦邔哟笃綄涌梢愿鶕?jù)自己的裝修風(fēng)格去選擇不同的材料和裝飾，也可以在大平層上安裝游泳池，或者是放置一些其他的小的裝飾品。

如何提高房地產(chǎn)銷售專業(yè)知識(shí)就好比怎么在跟別人交談中體現(xiàn)出來(lái)

首先你自己要掌握基礎(chǔ)的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，例如政策法規(guī)，行業(yè)規(guī)則等，另外建議找個(gè)內(nèi)行或者是銷售比較厲害的人，跟著他學(xué)東西，例如在他與用戶交流的時(shí)候多聽(tīng)多問(wèn)，還有就是你是不是善于與別人交談，例如你的性格是不是適合做銷售，需要自己考慮

如何推廣民宿？

民宿推廣最重要的是強(qiáng)調(diào)自身的特色和優(yōu)勢(shì)，以及環(huán)境。一種是通過(guò)內(nèi)容平臺(tái)筆記帶貨，第二種是通過(guò)OTA站內(nèi)平臺(tái)流量推廣，第三種是通過(guò)直播大V帶貨形式。可以通過(guò)民宿線上的推廣代運(yùn)營(yíng)公司來(lái)，像文文金電商有很多經(jīng)驗(yàn)。

洛陽(yáng)別墅的營(yíng)銷策略

我覺(jué)得

別墅是小眾產(chǎn)品個(gè)性化極強(qiáng)

別墅產(chǎn)品的策劃 取決於定位后產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上 小區(qū)服務(wù)配套上

也就是功能性要有特色 一切都在項(xiàng)目前期策劃上體現(xiàn)

如果你只要行銷策劃 那我要問(wèn)你羅!!!!

賣別墅和賣商場(chǎng)或公寓 有啥不同啊!!!!!

給你一份我去年策劃思路案例 又可能我們?cè)谟懻摿_!!!!

北戴河聆濤園企劃說(shuō)明書(shū)(簡(jiǎn)略版)

運(yùn)籌帷幄之中

精明的人懂得先行取勝，當(dāng)發(fā)展商完美的將自身優(yōu)勢(shì)與外部條件有機(jī)結(jié)合后，接下來(lái)就需要一個(gè)系統(tǒng)而專業(yè)的運(yùn)作過(guò)程，讓這個(gè)富含生命潛質(zhì)的產(chǎn)品加上后天的包裝和引導(dǎo)，使其具備在市場(chǎng)上壓倒多數(shù)的生存力和競(jìng)爭(zhēng)力，能夠在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中游刃有余……

產(chǎn)品淺析

一、從別墅的大環(huán)境

1、概述

別墅將體現(xiàn)居住人的身份和社會(huì)階層作為主要攻關(guān)點(diǎn)去規(guī)劃延展，空間居住的文化理念是別墅賴以生存和維系的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)消費(fèi)群實(shí)際上是一個(gè)特定文化模式下的亞文化群，文化是整個(gè)社會(huì)生活方式的總和，而這些消費(fèi)者的匯總就是在特定的區(qū)域中具有相類似的文化、興趣、愛(ài)好、習(xí)俗等生活方式的人群，因此，體現(xiàn)身份和階級(jí)性就成了別墅存在的主要根據(jù)。依山傍水而建的獨(dú)立洋房，文人雅士商賈豪富的幽居之所，順理成章地圈起一部分富足者，以居所體現(xiàn)他們與眾不同的存在價(jià)值。

2、特征

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了近20年來(lái)的大發(fā)展，特別是近來(lái)別墅熱的升溫，別墅的內(nèi)涵與外延已發(fā)生了一定變化。使用對(duì)象從以前的少數(shù)特權(quán)人士到現(xiàn)在更多的富有人士。功能從以前的臨時(shí)修養(yǎng)之所拓展到作為生活起居的第一居所，從以前的單純的住所拓展到居住、辦公兼有。但無(wú)論別墅的功能如何拓展，種類如何演變，別墅都不能缺少以下特征：

#61548; 別墅永遠(yuǎn)是為少數(shù)人建造，只有少數(shù)人才有條件享用；

#61548; 別墅意味著占用著大量稀缺資源，除奢侈占用土地之外，別墅大都依風(fēng)景區(qū)、天然水域等稀缺資源而建造；

#61548; 別墅必須體現(xiàn)個(gè)性化，不能大批量生產(chǎn)。

3、分類

從別墅消費(fèi)需求的角度我們大致可以把別墅歸納為6類：

⑴居家生活型別墅，就是把別墅作為第一居所需求

這種項(xiàng)目主要針對(duì)少部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的成功人士建造。比如圣美利加項(xiàng)目就有這種情況，開(kāi)發(fā)商按照客戶要求設(shè)計(jì)建造，完全體現(xiàn)別墅所有者的個(gè)性愛(ài)好和需求；

⑵度假型的別墅，也就是兩套房，一套在市區(qū)，一套在郊區(qū)，5天在市區(qū)，2天在郊區(qū)。

這種居住與生活方式造就了這部分度假型的別墅需求，而且有預(yù)計(jì)說(shuō)今后度假型的連體別墅需求量將會(huì)增大；

⑶出租型別墅，這種項(xiàng)目在北京、上海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)較多。

例如在上海虹橋、在張江或金橋，有著很多外國(guó)公司的高級(jí)主管或外企員工，他們?cè)谏虾Ｒ话悴粫?huì)把別墅買下來(lái)，但公司高額的住房補(bǔ)貼使得他們有能力租住別墅；

⑷旅游型別墅，那就是在旅游風(fēng)景區(qū)或度假區(qū)建造的帶有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的別墅。

在國(guó)外有許多專業(yè)的旅游投資公司從事這種開(kāi)發(fā)，業(yè)主只要買下這座別墅的時(shí)段使用權(quán)，即可在指定的時(shí)間享受在此居住的待遇，平日有專職的物業(yè)公司代為管理，價(jià)格比同等檔次的星級(jí)酒店便宜許多，最重要的是這里有一種獨(dú)特的家庭氛圍和人性化享受，度假就在屬于自己的家里；

⑸辦公型的別墅

一般是一個(gè)大公司把一棟別墅買下來(lái)自用，既有了花園式的辦公環(huán)境，又有了高級(jí)管理人員的寓所。在上海市區(qū)有不少老洋房就被一些大公司作了辦公之用；

⑹投資型別墅

由于很多別墅能夠獲得較高的租金收益，具有較高的投資價(jià)值，使其頗受投資者關(guān)注。

二、從本案的角度

1、個(gè)案優(yōu)勢(shì)

北戴河作為海濱療養(yǎng)勝地，隨處可見(jiàn)詩(shī)情畫意的自然景觀，用林之蔥蘢海之浩淼裝點(diǎn)自家的窗欞，亦是平生快事。本案具有作為別墅的基本條件，先天資質(zhì)有一定的優(yōu)勢(shì)，具體體現(xiàn)為：

#61548; 占據(jù)北戴河可獲得土地較佳的地理位置，雖不能取得直接觀海效果，但由于臨海一線的房產(chǎn)不是作為銷售項(xiàng)目，對(duì)本案影響不大。

#61548; 北戴河自身的環(huán)境氛圍已經(jīng)形成了吸引旅游的天然資源，對(duì)項(xiàng)目的順利銷售提供了保障。

#61548; 市場(chǎng)上現(xiàn)未有強(qiáng)大的同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，位于南戴河的“碧海藍(lán)天”在本案銷售期內(nèi)沒(méi)有特別大的動(dòng)作，且在地理位置上與本案不存在競(jìng)爭(zhēng)性。

2、個(gè)案難度

別墅物業(yè)已經(jīng)作為“成功?富足”的象征，已經(jīng)成了生活中的“最高境界”，普通百姓是望塵莫及的。這就在產(chǎn)品規(guī)劃上提出了諸多限定性要求，從而給銷售增加了不少的約束，具體到本案，就存在以下項(xiàng)目難度：

#61548; 項(xiàng)目的客戶以區(qū)域客為主流

秦皇島本身的消費(fèi)購(gòu)買行為不足以支撐高價(jià)位的房產(chǎn)商品，且本案產(chǎn)品為旅游型的分時(shí)度假模式操作，更加限制了它的客源組成。

#61548; 目標(biāo)客戶可選擇性較多

本案的客源組成以北京的投資客為主，在銷售行為和廣告宣傳上必然要向北京傾向，運(yùn)作上可能會(huì)采用雙銷售處的模式進(jìn)行。然而對(duì)北京的客源來(lái)說(shuō)，別墅產(chǎn)品的可選擇性很多，這就需要本案將度假性和投資回報(bào)的特點(diǎn)加以最大化發(fā)揚(yáng)。

#61548; 北京房產(chǎn)市場(chǎng)上注目度的宣傳有較大難度

北京房產(chǎn)在銷在建案量頗多，宣傳媒介不集中，個(gè)案很難在短時(shí)間內(nèi)憑借單純的廣告效力迅速造勢(shì)，只有有獨(dú)特賣點(diǎn)、有心的操作

產(chǎn)品規(guī)劃簡(jiǎn)述

一、 別墅產(chǎn)品功能特點(diǎn)

住宅首先要滿足使用功能，滿足日常起居的便利與舒適，滿足居室的生態(tài)要求。因此，功能區(qū)分隔、使用功能的細(xì)分化、專門化，已是必然趨勢(shì)。

作為高檔物業(yè)的別墅來(lái)說(shuō)，則更應(yīng)注重功能的設(shè)計(jì)和配置，更應(yīng)滿足高于一般家庭的生活需求。在增強(qiáng)居室私密性的同時(shí)，更應(yīng)注意室內(nèi)、外空間的過(guò)渡，以及與私家花園，即自然環(huán)境的交融。并在提高居家舒適度和便利性，空間格局的經(jīng)濟(jì)性、合理性方面，應(yīng)多費(fèi)心思，有所創(chuàng)新。這既是時(shí)代的要求，也是未來(lái)的趨勢(shì)。本案在規(guī)劃上，應(yīng)首先滿足作為別墅產(chǎn)品的必要條件，而后，在獨(dú)特賣點(diǎn)上下功夫。

1、 別墅物業(yè)空間劃分為“五個(gè)區(qū)”

#61548; 禮儀區(qū)：入口（玄關(guān)）、起居室、過(guò)廊、餐廳等

#61548; 交往區(qū)：早餐室、廚房、家庭室、陽(yáng)光室等

#61548; 私密區(qū)：主臣、次臥、兒童房、客人房、衛(wèi)生間、書(shū)房等

#61548; 功能區(qū)：洗衣間、儲(chǔ)藏室、壁櫥、進(jìn)入式衣廚、車庫(kù)、地下室、閣樓、健身房、傭人房等

#61548; 室外區(qū)：外立面、前院、后院、平臺(tái)等

2、別墅的戶型設(shè)計(jì)和室內(nèi)空間格局，理應(yīng)更注重人與環(huán)境的溝通與交互作用，如日照采光、空氣對(duì)流、起居室、客廳、餐廳、過(guò)廊等居室活動(dòng)空間與私家花園、自然環(huán)境的視覺(jué)通透，融為一體（亦即以大面積的玻璃墻體為隔斷與圍護(hù)）。

3、別墅物業(yè)較其它的物業(yè)而言本身面積比較大，它的客廳、臥室空間設(shè)計(jì)比較大氣，比如發(fā)展商常采用落地玻璃和陽(yáng)光室，造成一種舒適性尤其是臥室，傳統(tǒng)的住宅若為15—20平方米之大，巨大的落地玻璃讓人直面自然與窗外的美景，陽(yáng)光燦爛、空氣清新，對(duì)于別墅的居住者來(lái)說(shuō)感到非常的舒適，從而體驗(yàn)生活的輕松和閑致。

二、別墅建造用材等特點(diǎn)

有利健康的無(wú)化學(xué)揮發(fā)、無(wú)輻射影響以及輕質(zhì)高強(qiáng)度、既保溫又隔熱的種類環(huán)保型綠色建材正在越來(lái)越多地被運(yùn)用在別墅項(xiàng)目中。

三、別墅小區(qū)規(guī)劃特點(diǎn)

1、 布局規(guī)劃

別墅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)里面特別關(guān)心整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃布局。比如說(shuō)綠化問(wèn)題，別墅

區(qū)綠化應(yīng)該以分散綠化為主，使得每一棟別墅住宅都能看到景觀。對(duì)于每個(gè)綠化小景又都力圖完美。使每一住戶主都能夠坐則推窗入畫，行則移步換景。中國(guó)園林造景離不開(kāi)水，有水才能構(gòu)造山水般詩(shī)意的人生。

2、環(huán)境

別墅區(qū)別其它物業(yè)的差別，就是它能夠密切的貼近自然。別墅物業(yè)的這種環(huán)境概

念既保證了現(xiàn)代人快節(jié)奏的生活方式，又能夠與環(huán)境緊密結(jié)合，從中尋出現(xiàn)代別

墅的概念。別墅最主要的特色就是一個(gè)環(huán)境概念，別墅因?yàn)槭琴N著地面走的，它

跟周圍的環(huán)境關(guān)系是非常重要的。環(huán)境其實(shí)有兩個(gè)要素，一個(gè)是自然環(huán)境，一個(gè)

是人文環(huán)境。人文環(huán)境是歷史積累起來(lái)的，自然環(huán)境包括山山水水，首先就是別

墅物業(yè)的小區(qū)。

3、社區(qū)營(yíng)造

別墅小區(qū)的營(yíng)造和優(yōu)化，已成為有力的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)手段。例如怎樣通過(guò)植被和成年

喬木的移植，通過(guò)對(duì)樹(shù)種的選擇，來(lái)增加光合作的氧氣釋放量和對(duì)有害氣體的吸

收量，以及對(duì)塵埃、噪聲的吸附和凈化；又如何通過(guò)潺潺流水來(lái)調(diào)節(jié)溫度、濕度，

產(chǎn)生負(fù)離子，通過(guò)水澡的生物鏈，增強(qiáng)水體的生物自凈能力；再如何利用不同植

物間相克相生的習(xí)性，形成小區(qū)良好的生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)，促進(jìn)生長(zhǎng)、使之枝繁葉茂，

營(yíng)造一方人工森林或人造山林，使業(yè)主真正有回歸自然之感。

四、別墅配套設(shè)施特點(diǎn)

1、會(huì)所規(guī)格例舉

A：娛樂(lè)休閑會(huì)所

舞廳、歌舞廳、棋牌室、圖書(shū)館、健身房等；

B：綜合功能型會(huì)所

醫(yī)療保健、兒童樂(lè)園、老年活動(dòng)中心等；

C：豪華舒適型會(huì)所

高爾夫球場(chǎng)、草地網(wǎng)球地、桑拿浴池、游泳池等

2、 別墅物業(yè)周圍配套機(jī)能例舉

#61548; 大型超市

#61548; 郵電局

#61548; 自動(dòng)提款機(jī)（或銀行）

#61548; 美容中心

#61548; 洗衣中心等

3、 關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)及安保設(shè)施和配套例舉

#61548; 設(shè)備養(yǎng)護(hù)

#61548; 24小時(shí)保修服務(wù)

#61548; 養(yǎng)綠護(hù)綠

#61548; 家政式社區(qū)服務(wù)

#61548; 24小時(shí)電子巡更

#61548; 紅外線周界報(bào)警

#61548; 一、二層設(shè)門磁、窗磁、三樓設(shè)門磁

五、別墅產(chǎn)品在市場(chǎng)中的賣點(diǎn)構(gòu)成

別墅理應(yīng)有一個(gè)完整的設(shè)計(jì)、推廣、包裝體系。縱觀目前別墅物業(yè)在市場(chǎng)中的賣點(diǎn)訴求，歸納如下：

1、別墅物業(yè)的賣點(diǎn)構(gòu)成

A、基本賣點(diǎn)

#61548; 優(yōu)美健康的生態(tài)環(huán)境；（環(huán)境賣點(diǎn)）

#61548; 舒適氣派的家居生活；（房型空間賣點(diǎn)）

#61548; 完善成熟的配套設(shè)施；（配套賣點(diǎn)）

#61548; 快捷便利的立體交通；（交通賣點(diǎn)）

B、特別賣點(diǎn)

#61548; 崇尚個(gè)性住宅，品質(zhì)永恒；（無(wú)價(jià)賣點(diǎn)）

#61548; 追求生態(tài)效應(yīng)，環(huán)境超群；（稀有賣點(diǎn)）

#61548; 超大棟距，獨(dú)成逍遙天地；（布避賣點(diǎn)）

#61548; 多層的價(jià)格，超高的得房率；（低價(jià)賣點(diǎn)）

#61548; 買一送一、再呈多個(gè)超大回扣；（實(shí)惠賣點(diǎn)）

#61548; 人腦加電腦，多重保安（物管賣點(diǎn)）

#61548; 明智的投資，超值的回報(bào)（投資賣點(diǎn)）

2、別墅物業(yè)主要行銷通路和策略

別墅特別墅是中高檔以上級(jí)別的別墅物業(yè)，與普通商品住宅的行銷通路和策略常有不同，其關(guān)鍵因素在三個(gè)環(huán)節(jié)：

#61548; 有效目標(biāo)客源的甑選、定位及對(duì)這類人群的正確把握；

#61548; 達(dá)成與有效目標(biāo)客源的直效溝通；

#61548; 行銷招待如何與之全面配合和銷售策略的靈活有效。

常見(jiàn)行銷策略為：

#61548; 運(yùn)用多種方式對(duì)有效目標(biāo)群（特別是金字塔上部客層）實(shí)行“一對(duì)一”直效營(yíng)銷；

#61548; 廣告策略隨有效目標(biāo)客源而調(diào)整，輔助配合銷售進(jìn)行；

#61548; 銷售執(zhí)行策略靈活、機(jī)動(dòng)、有效；

#61548; 銷售方式多樣化（如帶租約銷售、以租代售、包租返利等多種銷售方式的使用）。

“一對(duì)一”直效營(yíng)銷

“一對(duì)一”直效營(yíng)銷是指營(yíng)銷過(guò)程中間環(huán)節(jié)，達(dá)成產(chǎn)品與有效客源在同一界面，直接面對(duì)面，加強(qiáng)目標(biāo)命中率，促進(jìn)銷售的實(shí)現(xiàn)，是一種實(shí)用、有效、節(jié)約成本的銷售模式。

直效營(yíng)銷模式具體舉措

#61548; 事件營(yíng)銷：組織由目標(biāo)客源直接參與的如“項(xiàng)目與文化”研討、交流會(huì)

#61548; 公關(guān)營(yíng)銷：如組織由目標(biāo)客源直接參與的各類聯(lián)誼會(huì)、酒會(huì)

#61548; 情感營(yíng)銷：如有獎(jiǎng)活動(dòng)等

直效營(yíng)銷推廣路徑

推廣路徑選擇應(yīng)體現(xiàn)直效的特點(diǎn)，建立與有效客源程的直接交流平臺(tái)，促進(jìn)有效溝通。常常是放棄大眾化傳播媒體，或者將傳統(tǒng)廣告起輔助的作用，選擇針對(duì)性極強(qiáng)的媒體如各類高級(jí)俱樂(lè)部、高爾夫球場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)、高級(jí)酒店等場(chǎng)所POP或內(nèi)部各類高檔雜志等。

廣告企劃

一、案名建議:

主推案名： 藝墅尊邸

案名解釋：

?藝墅：諧音“藝術(shù)”，本案的運(yùn)作方向今后將走向一種藝術(shù)化的表現(xiàn)方式，賦予度假別墅符合身份和階級(jí)的象征文化理念是整體銷控策劃的重點(diǎn)。藝術(shù)，不僅賦予本案高素質(zhì)的質(zhì)感表現(xiàn)，更能迎合購(gòu)買者對(duì)別墅概念和文化的追求。

?“尊邸”二字直接明了的劃分開(kāi)客戶群體，在案名上體現(xiàn)本案基本定位是針對(duì)“精神貴族”度身打造出的高檔次產(chǎn)品。

?整個(gè)案名字面表現(xiàn)上雍容尊貴，朗朗上口、親切易記，又通過(guò)“墅”字的變換使用突出了產(chǎn)品定位，匠心獨(dú)運(yùn)。

第二主推案名： 臻 品

案名解釋：

?臻：臻于極致，暗示本產(chǎn)品是頂級(jí)頂尖人士的專署。另“臻”與“珍”字諧音，

臻品，可以讓本案從案名上就自然劃分出產(chǎn)品的檔次定位，直接親近產(chǎn)品目標(biāo)客戶，有效地為產(chǎn)品后期的推廣提供便捷條件。

二、 副推案名

盛世別苑

香榭藝墅

香榭園墅

異陽(yáng)尊品

水榭山莊

華爾茲別墅

水岸別業(yè)

海邊墅

絕代風(fēng)華

三、廣告總精神

“豪門度假生活”

直接、明了地訴求本案的利益點(diǎn)和產(chǎn)品特點(diǎn)——再現(xiàn)“豪門的度假生活”。由于本案未來(lái)將針對(duì)兩種不同角度的客戶進(jìn)行宣傳，一是購(gòu)買本產(chǎn)品作為投資賺錢載體的投資客戶，一是進(jìn)駐做管理的企業(yè)，前者和后者都要看到產(chǎn)品的賺錢途徑和效應(yīng)。廣告總精神提出“豪門度假生活”的定位，可以同時(shí)針對(duì)這兩種不同身份和思考角度的客源進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的直效宣傳，更能夠打動(dòng)一些有度假計(jì)劃的潛在酒店客源，達(dá)到一舉三得的效果。

銷售階段劃分及各階段主要工作內(nèi)容

一、銷售階段設(shè)計(jì)

本案為大型度假別墅，根據(jù)現(xiàn)在市場(chǎng)實(shí)際情況，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展方向，我們把項(xiàng)目的營(yíng)銷周期化分為以下幾個(gè)階段。

1、 籌備期：

通過(guò)營(yíng)銷推廣策劃，明確營(yíng)銷推廣的總體思路和策略，對(duì)營(yíng)銷推廣組織實(shí)施，做出初步安排和計(jì)劃，通過(guò)售樓中心和工地現(xiàn)場(chǎng)的建設(shè)包裝，樹(shù)立樓盤初步信息，反饋市場(chǎng)信息，完成銷售前的各種準(zhǔn)備工作。

2、 引銷期： (分為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期和開(kāi)盤期)

通過(guò)對(duì)樓盤綜合形象的樹(shù)立和推廣，提高樓盤市場(chǎng)知名度，向公眾灌輸項(xiàng)目的主題思想，了解市場(chǎng)反應(yīng)，市場(chǎng)實(shí)際需求，檢討價(jià)格策略和推廣策略。針對(duì)市場(chǎng)的不同需求，以針對(duì)性的“賣點(diǎn)”進(jìn)行推廣。引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)樓盤的關(guān)注和認(rèn)同。核對(duì)目標(biāo)客戶群的劃分，針對(duì)“賣點(diǎn)”制定更有針對(duì)性的推廣策略。

3、強(qiáng)銷期：

這時(shí)消費(fèi)者已對(duì)樓盤形成了初步認(rèn)同。本階段將通過(guò)樣板房參觀活動(dòng)、業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、會(huì)所設(shè)施、企業(yè)文化等綜合宣傳，進(jìn)一步強(qiáng)化消費(fèi)者的認(rèn)同感，刺激并促成消費(fèi)者的購(gòu)買行為。

4、續(xù)銷期：

針對(duì)消費(fèi)者對(duì)樓盤認(rèn)為存在的問(wèn)題，通過(guò)各種促銷活動(dòng)，做針對(duì)性的宣傳銷售。

5、清盤期：

在樓盤銷售尾期，對(duì)樓盤的環(huán)境實(shí)景加以報(bào)導(dǎo)宣傳，對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)力加以肯定。聘請(qǐng)知名物業(yè)顧問(wèn)公司加盟物業(yè)管理，擴(kuò)大物業(yè)管理公司宣傳力度，最終完成項(xiàng)目清盤。

二、銷售階段劃分

2003.3.1 — 2003.4.30 籌備期

2003.5.1 — 2003.6.15 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期

2003.6.16 — 2003.6.30 開(kāi)盤期

2003.7.1 — 2003.9.30 強(qiáng)銷期

2003.10.1 — 2004. 11.30 續(xù)銷期

2004.12 — 清盤期

以上階段劃分為我方初步設(shè)定，詳細(xì)內(nèi)容待貴司方案確定后再做調(diào)整。

三、 各階段主要工作內(nèi)容

1、 籌備期

任務(wù)：入市策略擬定，相關(guān)資料準(zhǔn)備，辦理入市手續(xù)

工作重點(diǎn)：

#61548; 建筑設(shè)計(jì)定案

#61548; 互動(dòng)園林定案

#61548; 行銷策略定案

#61548; 研究市場(chǎng)情況

#61548; 召開(kāi)動(dòng)腦會(huì)議

#61548; 擬定公關(guān)（PR）活動(dòng)及促銷（SP）計(jì)劃

#61548; 確定產(chǎn)品推廣的造勢(shì)活動(dòng)

#61548; 售樓資料（戶型圖、售樓書(shū)、認(rèn)購(gòu)須知、價(jià)格表、項(xiàng)目說(shuō)明、貸款利率表及投資回饋利率表等）準(zhǔn)備齊備

#61548; 會(huì)所經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目定案

#61548; 會(huì)所布置圖定案

#61548; 接待中心及樣板房設(shè)計(jì)制作

#61548; 小區(qū)大門及入口道路制作完成

#61548; 廣播稿制作

#61548; 電視廣告制作

#61548; 報(bào)紙廣告制作

#61548; 銷售人員招聘與培訓(xùn)

#61548; 現(xiàn)場(chǎng)POP設(shè)計(jì)

#61548; 確定銷售組織架構(gòu)

#61548; 工地圍墻設(shè)計(jì)制作

#61548; 路牌廣告制作發(fā)布，引起注意，吸引客戶

#61548; 車身廣告制作發(fā)布

#61548; 模型廠家定案制作

2、 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期

任務(wù)：

1、 散布擴(kuò)大知名度

2、告知業(yè)界與媒體造成耳語(yǔ)傳播

3、攔截其它競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)客源

4、 極力塑造產(chǎn)品形象，引發(fā)消費(fèi)者一窺究竟的欲望

工作重點(diǎn)：

#61548; 對(duì)來(lái)客散播耳語(yǔ)，使客戶介紹客戶，以醞釀待購(gòu)客戶群體

#61548; 公開(kāi)前的引導(dǎo)，以使目標(biāo)客戶停止其它投資沖動(dòng)

#61548; 預(yù)收訂金，而于公開(kāi)發(fā)售當(dāng)日于現(xiàn)場(chǎng)補(bǔ)足首期款，簽定

購(gòu)房合同，形成公開(kāi)當(dāng)日購(gòu)買熱潮

#61548; 報(bào)紙廣告定案刊出

#61548; 電視、電臺(tái)廣告定案播出

#61548; 先期海報(bào)散發(fā)

#61548; 商品房預(yù)售許可證辦理完成

#61548; 工地圍墻制作完成

#61548; 售樓現(xiàn)場(chǎng)包裝制作完成

#61548; 銷售人員進(jìn)場(chǎng)

#61548; 公關(guān)活動(dòng)具體實(shí)施

#61548; 進(jìn)行大力度的區(qū)域性宣傳，以吸引區(qū)域性客戶

3、開(kāi)盤期

任務(wù)：

1、 一舉豐收前期醞釀成果，造成現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)買人氣旺盛的局面

2、 將銷售成績(jī)迅速公布于眾，震撼目標(biāo)客戶，誘發(fā)其購(gòu)買欲望

3、 配合公關(guān)活動(dòng)聚積人氣

工作重點(diǎn)：

#61548; 收集客戶資料及聯(lián)絡(luò)以往記載客戶，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氛，

并檢討客戶反應(yīng)以修正銷售及廣告路線

#61548; 模型進(jìn)場(chǎng)，備齊各種銷售資料

#61548; 反復(fù)講習(xí)銷售教材及答客問(wèn)

#61548; 所有廣告媒體量達(dá)到高峰，隆重公開(kāi)本項(xiàng)目

#61548; 通知已繳訂金客戶到售樓處補(bǔ)足首期款，簽購(gòu)房合同

#61548; 先期購(gòu)買者適當(dāng)派發(fā)禮品，吸引貪小便宜的客戶

#61548; 價(jià)格表上市

#61548; 樣板房制作完成

4、 強(qiáng)銷期

任務(wù)：

1、加強(qiáng)客戶介紹

2、 舉辦各種業(yè)主活動(dòng)，利用客戶耳語(yǔ)推廣

工作重點(diǎn)：

#61548; 客戶追蹤

#61548; 開(kāi)放樣板房

#61548; 舉辦業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)

#61548; 大力宣傳重金助學(xué)，強(qiáng)化開(kāi)發(fā)商注重教育環(huán)境的塑造

#61548; 戶外媒體再加強(qiáng)

#61548; 電臺(tái)、電視廣告頻數(shù)加大

#61548; 加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)銷控及炒作

#61548; 針對(duì)所有客戶，大量使用各種媒體

#61548; 針對(duì)銷售情形，分析市場(chǎng)，修正廣告

#61548; 利用已訂客戶介紹客戶，并積極追蹤，促成成交

#61548; 報(bào)紙廣告更具針對(duì)性，賣點(diǎn)更為突出

#61548; 舉行封頂儀式，增加客戶信心及公司聲譽(yù)

5、 續(xù)銷期

任務(wù)：

1、 針對(duì)目標(biāo)客戶集中區(qū)域加強(qiáng)海報(bào)派夾、持續(xù)DM郵寄

2、 電話追蹤有望客戶

3、 加強(qiáng)補(bǔ)足，簽約工作

工作重點(diǎn)：

#61548; 延續(xù)銷售氣勢(shì)

#61548; 過(guò)濾客戶資料，追蹤客戶，掌握回籠客戶

#61548; 持續(xù)跟催補(bǔ)足及簽約

#61548; 法律咨詢中心聯(lián)系定案

#61548; 研討未售出戶型的原因，調(diào)整廣告媒體策略

#61548; 舉行互動(dòng)園林落成儀式，加大環(huán)境宣傳

#61548; 繼續(xù)發(fā)動(dòng)客戶介紹客戶

6、 清盤期

任務(wù)：

1、 清理尾盤

2、 安排物業(yè)管理公司進(jìn)場(chǎng)

3、 做好交房工作

工作重點(diǎn)：

#61548; 開(kāi)動(dòng)腦會(huì)議，研究滯銷樓盤對(duì)策

#61548; 調(diào)整媒體宣傳方式，重點(diǎn)攻擊

#61548; 加大項(xiàng)目實(shí)景形象，公司品牌形象的宣傳力度

#61548; 加強(qiáng)補(bǔ)足，簽約工作

#61548; 準(zhǔn)備交房資料，確定交房具體時(shí)間

#61548; 核準(zhǔn)項(xiàng)目實(shí)物與前期承諾是否有矛盾之處

#61548; 做好交房工作，并加大宣傳力度，讓未買房者堅(jiān)定信心

#61548; 做好與物業(yè)公司的交接

#61548; 會(huì)所所有服務(wù)項(xiàng)目準(zhǔn)備完備

全程策劃內(nèi)容

一、市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析

1、 宏觀市場(chǎng)調(diào)查與分析

2、 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與分析

3、 本區(qū)域居民居住偏好調(diào)查與分析

4、 項(xiàng)目SWOT分析

5、 項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分分析

二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析決策

1、 項(xiàng)目總體定位分析決策

2、 項(xiàng)目目標(biāo)客源定位分析決策

3、 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析決策

4、 項(xiàng)目檔次定位分析決策

5、 項(xiàng)目形象定位分析決策

6、 項(xiàng)目主力戶型定位分析決策

7、 項(xiàng)目物業(yè)管理模式分析決策

三、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)策略分析決策(略)

1、 項(xiàng)目規(guī)劃環(huán)境布局建議

2、 項(xiàng)目建筑風(fēng)格分析決策

3、 項(xiàng)目總平面與單體建筑建議

4、 項(xiàng)目園林與景觀的設(shè)置建議

5、 項(xiàng)目會(huì)所及配套設(shè)施的建議

6、 項(xiàng)目戶型層次種類分類建議

7、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模節(jié)奏分析建議

四、 項(xiàng)目總體銷售戰(zhàn)略分析決策(略)

1、 項(xiàng)目銷售目標(biāo)分析決策

2、 項(xiàng)目銷售模式分析決策

五、 項(xiàng)目銷售戰(zhàn)術(shù)分析決策

1、 銷售賣點(diǎn)設(shè)計(jì)分析決策

2、 銷售階段設(shè)計(jì)分析決策

六、 項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略包裝計(jì)劃設(shè)計(jì)(略)

1、 公司品牌與項(xiàng)目的結(jié)合

2、 項(xiàng)目品牌VI設(shè)計(jì)建議

3、 項(xiàng)目品牌推廣設(shè)計(jì)編制

4、 項(xiàng)目標(biāo)志設(shè)計(jì)構(gòu)思

七、 項(xiàng)目包裝模式設(shè)定(略)

1、 售樓部?jī)?nèi)部裝修風(fēng)格建議

2、 售樓部外圍氣氛設(shè)定

3、 工地現(xiàn)場(chǎng)包裝整體方案

4、 售樓工具的設(shè)計(jì)制作推薦（模型、售樓書(shū)等）

5、 樣品房裝修設(shè)計(jì)建議

6、 外據(jù)點(diǎn)展銷推廣設(shè)置

八、 媒體組合分析決策(略)

1、 北京、天津、秦皇島媒體房地產(chǎn)方面分析(略)

2、 項(xiàng)目媒體組合(略)

3、 媒體費(fèi)用比例(略)

九、 廣告策略分析決策(略)

1、 廣告階段目標(biāo)(略)

2、 廣告表現(xiàn)(略)

十、項(xiàng)目銷售實(shí)施全程建議(略)

1、 銷售前期準(zhǔn)備要案

2、 銷售人員招募與培訓(xùn)安排

3、 銷售組織與管理

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