本篇文章信途科技給大家談?wù)劄I江疊墅推廣方案，以及杭州濱江疊墅對(duì)應(yīng)的知識(shí)點(diǎn)，希望對(duì)各位有所幫助，不要忘了收藏本站。

為什么疊墅明明是復(fù)式洋房，開發(fā)商卻把它宣傳為別墅？

因?yàn)閯e墅聽起來比洋房更加上檔次，讓人們覺得更加的物有所值，房子更加好賣出去。

打算在番禺置換，預(yù)算在700-800萬總價(jià)，大家覺得復(fù)式、疊墅還是大平層好？求建議

首先個(gè)人覺得，700-800萬在番禺其實(shí)選擇就不是很多了 。目前番禺在賣的大學(xué)城，二手價(jià)格都要五六萬，一手更賣到7萬多，這個(gè)預(yù)算在大學(xué)城只能買個(gè)百來方。復(fù)式的話，個(gè)人覺得很不值，復(fù)式雖說有2層，但是是壓縮了廳的空間來做兩層，客廳空間被犧牲，不夠大氣，家里來幾個(gè)客人了也很難坐的下，加上樓梯上下也很不方便，家里有老人孩子上下也有風(fēng)險(xiǎn)。疊墅的話，跟復(fù)式差不多的居住體驗(yàn)，雖說私密性好,但是空間感不強(qiáng)，客廳是整套房最重要的一個(gè)空間，家人集聚，連個(gè)寬敞的空間都沒有，那是很不合理的。個(gè)人比較喜歡大平層，我看過思科智慧城的195方，中國(guó)人很講究家庭觀念，一家人齊齊整整坐在客廳聊天看電視，其樂融融。所以客廳非常重要。其次大平層給人的視野開闊大氣，思科智慧城的195方做到了南北對(duì)流，陽(yáng)臺(tái)8.4米，四房三衛(wèi)，非常闊綽，而且是2梯2戶設(shè)計(jì)，密度很低，適合居住。據(jù)說購(gòu)買這邊的客戶大部分都是大學(xué)城的高校教師，那么以后居住的圈層氛圍很不錯(cuò)。門口還有地鐵口，坐1個(gè)站就可以去大學(xué)城了，開發(fā)商是碧桂園，也是有實(shí)力的開發(fā)商，上次聽銷售鄭麗吟介紹，總價(jià)800萬左右，還是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

天府新區(qū)的濱江睿城看到疊墅是戶戶有花園是么？

我去看了樣板間，疊墅是一進(jìn)門就有一片小的花園，可以自己種種花挺好的。

成都南邊那個(gè)濱江睿城有個(gè)60㎡的花園疊墅賣得不錯(cuò)，誰(shuí)知道具體的一些信息？

他們那個(gè)花園疊墅最吸引人的就是5.8m的層高，大約60㎡的建面，實(shí)際使用遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出，身邊同事都想入手。

有人了解過濱江睿城的疊墅么？到底怎么樣？

他們的疊墅很不錯(cuò)哈，挑高5.8米，可以自己做躍層，而且每戶都有私家花園。

僑建御溪谷的疊墅與萬科金色夢(mèng)想復(fù)式哪個(gè)好

目前市場(chǎng)上確實(shí)存在用“均價(jià)”來吸引購(gòu)房人的廣告。一些開發(fā)商在樓盤推廣時(shí)，打出的均價(jià)，可能并不是這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在推出的幾棟樓的整體均價(jià)，而是其中“均價(jià)”最低的那棟樓的價(jià)格。這樣價(jià)格的樓，社區(qū)中至少有一棟，而且這些樓中的戶型與社區(qū)中其他樓中的戶型沒有什么兩樣，無論是樓層位置還是朝向、通風(fēng)、采光都不是最差的，只是可能沒有景觀，或者由于樓體的朝向而影響到戶型朝向而已。 “均價(jià)”，顧名思義當(dāng)然是這個(gè)樓盤的平均價(jià)格，它代表一個(gè)項(xiàng)目的整體價(jià)位水平。但“均價(jià)”不是簡(jiǎn)單的最高價(jià)與最低價(jià)的算術(shù)平均值，而是發(fā)展商根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)情況制定的，以收回成本并獲得利潤(rùn)的價(jià)格。

一個(gè)樓盤在推向市場(chǎng)時(shí)，先有“均價(jià)”，通過它來計(jì)算出每棟樓中的每個(gè)單元戶型的價(jià)位，它是整個(gè)樓盤銷售價(jià)格控制的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)：是這個(gè)樓盤售價(jià)的平均值。根據(jù)這個(gè)平均值，在給每一戶定價(jià)前，先要定出要銷售的小區(qū)中每一棟樓的均價(jià)，在這里就要應(yīng)用到價(jià)差系數(shù)，它是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價(jià)乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價(jià)。

而每一個(gè)單元戶型的價(jià)格，則是根據(jù)各個(gè)戶型的垂直位置（樓層）和水平位置（在一層樓中的位置）差以及每個(gè)戶型的朝向、采光、通風(fēng)等的不同定出系數(shù)（好朝向、好位置的戶型當(dāng)然系數(shù)就高），再用這棟樓擬定的均價(jià)與系數(shù)相乘，得出每戶每平方米的價(jià)格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價(jià)。因此，你在挑房時(shí)就會(huì)產(chǎn)生用“均價(jià)”的價(jià)格，買不到自己合適的房子。

一般來說，多層的樓盤接近均價(jià)的戶型位于4層或5層；高層在6-8層，戶型位置多為東、西向；一梯二戶的多層樓盤單位面積最高價(jià)與均價(jià)相差5%-8%，高層是在15%-20%之間。

南京最嚴(yán)“限墅令”：疊墅、假雙拼等“擦邊球”也被禁

別墅，是大多數(shù)人心目中的夢(mèng)想居所，一座獨(dú)棟低層建筑，有天有地有院子，一定程度上代表了財(cái)富和身心的雙重自由。過去，人們對(duì)它的第一印象是“沒錢，買不起”，但近期，南京人面臨的情況卻可能是“有錢，買不到。”

5月25日，《南京市規(guī)劃資源局低多層居住建筑項(xiàng)目規(guī)劃管理規(guī)則》（下稱“《規(guī)則》”）正式出臺(tái)，明確自5月17日起，禁止審批獨(dú)棟、雙拼和聯(lián)排戶型，且低多層居住建筑核準(zhǔn)圖中不得出現(xiàn)“別墅”、“疊墅”以及“空中別墅”等標(biāo)注。

根據(jù)《規(guī)則》要求，新編或修改控制性詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，原則上不再新增一類城鎮(zhèn)住宅用地，一類城鎮(zhèn)住宅用地主要為低層、低密度住宅用地。二類城鎮(zhèn)住宅用地、商住混合用地和老年公寓用地容積率大于1.0，建筑高度不得低于12米。

《規(guī)則》將開發(fā)商將低多層住宅變相設(shè)計(jì)成“別墅”，或利用“類別墅”來打擦邊球以提高項(xiàng)目利潤(rùn)的做法全面禁止。《規(guī)則》發(fā)布當(dāng)天，不僅引發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的熱議，相關(guān)話題更是登上社交平臺(tái)熱門搜索榜第一名，被市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

“高低配”產(chǎn)品模式受限

為了節(jié)約土地利用，國(guó)土資源部早在1994年開始限制低密度別墅用地的供應(yīng)。之后每過一段時(shí)間，“限墅令”就會(huì)繼續(xù)加碼。2003年，國(guó)土資源部明確表示，將對(duì)別墅項(xiàng)目、高爾夫項(xiàng)目進(jìn)行限制。2012年，國(guó)土資源部、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文，嚴(yán)格限制別墅用地審批；同年，南京響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，規(guī)定禁止出讓容積率1.0以下的土地。

2016年，國(guó)土資源部出臺(tái)最嚴(yán)“限墅令”，全國(guó)各地將停止審批別墅類供地和辦理相關(guān)手續(xù)，對(duì)聯(lián)排別墅、低密度花園等類別墅項(xiàng)目的審批也將進(jìn)一步控制。

2019年4月，住建部發(fā)文，要求各省立即暫停辦理有關(guān)別墅項(xiàng)目建設(shè)審批手續(xù)，同時(shí)對(duì)已建、在建、在批、特批的別墅項(xiàng)目進(jìn)行梳理。隨著土地資源的日漸減少，“限墅令”的政策日益嚴(yán)格，政策高壓之下，別墅類產(chǎn)品難再動(dòng)土。

此次南京時(shí)隔兩年再次出臺(tái)新版“限墅令”，除了限制獨(dú)棟別墅的土地審批外，更是直接限制了以往被忽略的“類別墅”產(chǎn)品的供應(yīng)，打擊力度可謂空前。

5月26日，鯨平臺(tái)智庫(kù)專家、上海春之聲投資集團(tuán)董事長(zhǎng)朱大鳴在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)指出，過去房企拿地，特別是大型綜合性項(xiàng)目，往往會(huì)在綜合容積率上做文章。例如：高層區(qū)容積率特別高，而省下的容積率就攤薄到低密度別墅上。不僅如此，一些開發(fā)商為了回避規(guī)劃審批，假雙拼別墅等產(chǎn)品花樣百出。

“這次南京規(guī)定細(xì)則出臺(tái)后，房企要在房型上做文章就不可行了。按規(guī)矩辦事，否則就不要拿地?！?朱大鳴進(jìn)一步表示。

5月27日，中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟向時(shí)代周報(bào)記者表示，此次南京“限墅令”還體現(xiàn)了供給側(cè)方面對(duì)房屋供給的產(chǎn)品的態(tài)度——以剛需改善性需求為主，嚴(yán)格控制高端、奢華型占地過度的物業(yè)形態(tài)供給的控制。

他進(jìn)一步指出，目前比較常見的“高低配”產(chǎn)品搭配的模式可能會(huì)受到限制，對(duì)一些追求高價(jià)格、高利潤(rùn)的產(chǎn)品會(huì)比較有難度，拿地的原則也會(huì)朝著高質(zhì)量、高溢價(jià)的高層產(chǎn)品方面去下功夫。

潛在購(gòu)房者或加速入市

“此次南京的政策對(duì)于新房市場(chǎng)影響很大，因?yàn)檫@次嚴(yán)禁的產(chǎn)品不但包括獨(dú)棟，而且雙拼、聯(lián)排及多層疊墅也被禁止。5月20日集中土拍成交的地塊，從政策印發(fā)時(shí)間來看，早于5月20日，新成交的低密地塊將有可能成為絕唱，但也有可能直接面臨沖擊?！?月26日，鯨平臺(tái)智庫(kù)專家、北京房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)、北京匯江亨通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)黎乃超向時(shí)代周報(bào)記者表示。

“預(yù)計(jì)未來南京別墅產(chǎn)品潛在斷供，對(duì)于一些觀望的客戶來說，將一定加速其購(gòu)買的決策時(shí)間?！崩枘顺硎?。

同日，長(zhǎng)期關(guān)注南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的行業(yè)人士李玥（化名）告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前南京已開發(fā)或是在售的別墅，大多有幾個(gè)共同點(diǎn)：面積大、總價(jià)高、流通性相對(duì)低、多臨山近湖且環(huán)境一流，但大多數(shù)周邊生活配套相對(duì)較弱，因此常常只是作為第二居所來使用。

“江北區(qū)內(nèi)的獨(dú)棟別墅，總價(jià)門檻過高，加上裝修成本不菲，對(duì)買房人的資金要求也更高，如果只是從成交周期、成交量上看，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如普通住宅，但‘類別墅’的總價(jià)相對(duì)較低，同時(shí)也可以享受到院子、露臺(tái)等附贈(zèng)空間，從流通性上來說比獨(dú)棟流通性好很多，因此過去幾年中也就更容易受到改善類購(gòu)房者的喜愛?！?李玥表示。

李玥進(jìn)一步表示，不管是新房市場(chǎng)，還是二手房市場(chǎng)，此次“限墅令”短期內(nèi)都不會(huì)帶來特別大的沖擊，一方面南京執(zhí)行限墅令已經(jīng)很久，另一方面所涉及到的購(gòu)房人群來說較為有限。

朱大鳴也向時(shí)代周報(bào)記者表達(dá)了類似的看法，“南京限墅令是南京地方政府根據(jù)南京的用地總量制定的一項(xiàng)地方行業(yè)規(guī)則，對(duì)整體新房市場(chǎng)不會(huì)太大沖擊，因?yàn)檫@僅是針對(duì)改善型客戶需求。”

此外，據(jù)李玥透露，目前該《規(guī)則》已經(jīng)從5月17日起施行，之前已取得規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審定意見的項(xiàng)目，可以不執(zhí)行本《規(guī)則》，但需要在2021年12月1日前領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證，之后的都將按照本次《規(guī)則》來實(shí)施，有利于進(jìn)一步促進(jìn)南京土地集約、節(jié)約利用，并維護(hù)生態(tài)環(huán)境和景觀不受破壞。

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