信途科技今天給各位分享別墅項目年度推廣方案的知識，其中也會對別墅項目年度推廣方案模板進行解釋，如果能碰巧解決你現(xiàn)在面臨的問題，別忘了關(guān)注和分享本站。

求別墅推廣的方式和辦法

. 別墅本來就非常少，單就別墅而言，上海、重慶、北京、南京、廣州比較多，有很多省會城市連別墅都沒有。目前買別墅，建議委托當?shù)氐姆课葜薪楣救フ艺铱?，最好提前給中介的經(jīng)辦人員小費，在運氣很好的情況下，才可能有機會買到二手別墅。

別墅價值體現(xiàn)不單是按每棟建筑面積，價格差關(guān)鍵是容積率大小，如：容積率0.30左右比容積率0.60左右的別墅，每平方米價格要高出一倍左右。別墅一般占地均在2畝左右，直轄市及省會城市的別墅目前在2000W左右，但低于1000W就可以肯定不是別墅啦。如只是周末住住，選偏遠的農(nóng)村別墅性價比最好。

國土資源部對別墅的定義：是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；占地面積又相當大，容積率又非常低。

別墅是包括地下層在內(nèi)的最多三層的獨棟住宅形式，帶室內(nèi)車庫。像很多亞別墅、類別墅，如：“四層單棟洋房”、“雙拼、聯(lián)排排屋”、“疊加小高層”都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不屬于別墅。

別墅（Villa）：“口”

雙拼（Two Family House）：“日”

排屋（Town House）：“目”

排屋有公攤面積，中間有共體墻。別墅是沒有公攤面積的，別墅花園占地面積在房地證上有土地使用權(quán)面積的。

別墅的買賣雙方合同一般都有注明：

1、本商品房戶型為：別墅；

2、獨立別墅所屬地塊（包括別墅占地）占地面積???平方米。

容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

規(guī)劃對低密度住宅的大體標準概念，高層低密度住宅容積率不大于2.2；多層低密度住宅容積率不大于1.2；排屋（Town House）容積率不大于0.7；別墅（Villa）容積率不大于0.35。

2006年5月31日，國土資源部發(fā)布通知，“中國一律停止別墅類房地產(chǎn)項目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對別墅進行全面清理?！蓖瑫r明確，聯(lián)排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬于別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。隨著土地資源的稀缺，政府對市場供應(yīng)量的控制必將引發(fā)別墅（Villa）在售項目的價格高漲。

自停批別墅用地的政策出臺以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態(tài)雙重特點的別墅，更是日趨絕版之勢。土地資源的不可再生，決定了別墅產(chǎn)品相對其它住宅產(chǎn)品而言，更能保值增值。尤其是高爾夫別墅產(chǎn)品，在國家對“別墅和高爾夫用地雙禁”政策下，高爾夫別墅資源更顯嚴重稀缺，使其更具大幅度的升值潛力。在美國、澳大利亞、東南亞等地區(qū)，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項目的6倍。

中國各級城市早已沒有新建或者在建的別墅樓盤了，以前拿了土地還沒開發(fā)的，已沒有了。目前因不能開發(fā)別墅項目，也只能開發(fā)排屋、洋房類的高檔住宅。 所以，把別墅定義搞清楚就知道了。

現(xiàn)在有開發(fā)商采用外觀以別墅整體設(shè)計的2套雙拼，賣給客戶后再改成1套別墅，來規(guī)避政策上帶來的風(fēng)險及稀缺問題。特別是外觀設(shè)計整棟的二層雙拼，整棟二層雙拼容積率低于三層的別墅容積率，這個方法也很不錯，但容積率低的整棟雙拼改造別墅也會比容積率高的別墅品質(zhì)及價值要高。

業(yè)務(wù)員個人怎么推廣別墅

首先像你說的別墅的推廣，從廣義上說分為線下推廣和網(wǎng)絡(luò)（線上）推廣，但是在現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展這么迅速的情況下，網(wǎng)絡(luò)推廣可以產(chǎn)生投入一分產(chǎn)出十分的效果，并且相類似這種產(chǎn)品，軟文營銷推廣的效果應(yīng)該是最棒的，因此先說一下網(wǎng)絡(luò)推廣的渠道和方法:

一、渠道方面 各大搜索引擎的快照 視頻等

二、方法和策略:

（一）、戰(zhàn)略整體規(guī)劃:市場分析、競爭分析、受眾分析、品牌與產(chǎn)品分析、獨特銷售主張?zhí)釤?、?chuàng)意策略制定、整體運營步驟規(guī)劃、投入和預(yù)期設(shè)定。

（二）、營銷型網(wǎng)站:網(wǎng)站結(jié)構(gòu)、視覺風(fēng)格、網(wǎng)站欄目、頁面布局、網(wǎng)站功能、關(guān)鍵字策劃、網(wǎng)站SEO、設(shè)計與開發(fā)。

（三）、傳播內(nèi)容規(guī)劃:品牌形象文案策劃、產(chǎn)品銷售概念策劃、產(chǎn)品銷售文案策劃、招商文案策劃、產(chǎn)品口碑文案策劃、新聞資訊內(nèi)容策劃、各種廣告文字策劃。

（四）、 整合傳播推廣:SEO排名優(yōu)化、博客營銷、微博營銷、論壇營銷、知識營銷、口碑營銷、新聞軟文營銷、視頻營銷、事件營銷、公關(guān)活動等病毒傳播方式。

（五）、 數(shù)據(jù)監(jiān)控運營:網(wǎng)站排名監(jiān)控、傳播數(shù)據(jù)分析、網(wǎng)站訪問數(shù)量統(tǒng)計分析、訪問人群分析、咨詢統(tǒng)計分析、網(wǎng)頁瀏覽深度統(tǒng)計分析、熱門關(guān)鍵字訪問統(tǒng)計分析。

其次跟你說一下進行推廣的日常工作:

網(wǎng)絡(luò)推廣是要發(fā)帖，發(fā)信息，但不是每天在發(fā)，而是有計劃、有策略的去發(fā)，不能只是盲目的去發(fā)，否則的話，天天又累，對自己又沒有長進。

一、需要選擇主題，選擇平臺，設(shè)置好關(guān)鍵詞，了解潛在客戶的心理，關(guān)心的問題。如今免費的網(wǎng)絡(luò)推廣，效果不大，而且是一個每天累的要死，老板還不知道你每天坐在位子上，對著電腦在干嘛，因為老板不可能去看你每天在哪個平臺發(fā)了哪些信息，這些信息有什么效果。 二、如何去判斷成交是網(wǎng)絡(luò)推廣帶來的？這個很難?？蛻粼诰W(wǎng)上看到你的信息，然后去店里購買，難道還會說在網(wǎng)上哪個平臺發(fā)的信息嗎？即使是網(wǎng)上看到你發(fā)的信息，他也不會去說的。這樣，在現(xiàn)在這個企業(yè)注重成交額，銷售額的今天，是很難判斷。所以，網(wǎng)絡(luò)推廣要確定你考核的標準是什么？

三、網(wǎng)絡(luò)推廣需要掌握搜索引擎的規(guī)則，會做優(yōu)化。

最后，只要你照著去做，可能剛開始很難見到效果，但是只要長期的堅持下去，效果是很明顯的，推廣是個長期的活，要重在堅持。

求房產(chǎn)推廣方案

房地產(chǎn)推廣方案

經(jīng)濟界專家斷言,住,行,旅游消費的迅速增長,意味著消費結(jié)構(gòu)升級開始進入"劇變期".據(jù)全國假日辦統(tǒng)計,今年以休閑旅游方式度過春節(jié)的人,已經(jīng)多達6329萬人次,旅游消費總額290億元,同比增長12.4%.消費對GDP增長的貢獻率將不斷上升,經(jīng)濟增長變將由此轉(zhuǎn)型.

在適當控制投資增長速度的同時,進一步擴大消費需求,實現(xiàn)投資和消費的均衡增長.這已經(jīng)成為國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展調(diào)節(jié)的方向.

歐洲老牌投資銀行——法國巴黎百富勤公司研究提出將中國的中產(chǎn)階級定義為:人均年收入為2.5——3萬元,家庭年收入為7.5——10萬元,受過高等教育,參與企業(yè)決策和管理,從事腦力勞動的專業(yè)技術(shù)人員及白領(lǐng).符合上述標準的人數(shù)占中國總?cè)丝诒壤s為13.5%.按此標準測算,2002年中國的"中收階層"家庭為5000萬個,家庭平均年收入為7.5萬元,家庭平均擁有31萬元資產(chǎn).而到2010年,以上數(shù)字則將翻番,即達到標準的家庭總數(shù)達1億個,戶均年收入為15萬元,戶均擁有資產(chǎn)達62萬元.

這家機構(gòu)的研究專家表示,隨著中等收入階層的崛起,中國消費率(消費占GDP的比率)將不斷上升,從2002年的58%上升到2010年的65%,并于2020年達到71%,接近目前發(fā)達國家水平.他們還認為:1億中收階層家庭=潛力巨大的消費市場.

國家發(fā)改委發(fā)展規(guī)劃司官員認為,消費結(jié)構(gòu)升級只有與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級形成良性循環(huán)才能成為經(jīng)濟成長的結(jié)構(gòu)性推動力.他認為今后數(shù)年我國消費結(jié)構(gòu)升級與經(jīng)濟擴張將形成新的良性循環(huán):城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu)升級—帶動房地產(chǎn),汽車制造業(yè)等一批相關(guān)產(chǎn)業(yè)增長—提高經(jīng)濟活動的總量水平—促時農(nóng)民進城和城市化—農(nóng)民收入提高并在較低檔次上形成消費需求—為現(xiàn)在加工產(chǎn)業(yè),原材料工業(yè)和建筑業(yè)提供市場—國民經(jīng)濟進入擴張性的良性循環(huán).

其實這樣的良性循環(huán)從去年末以來已經(jīng)越來越清晰地呈現(xiàn)出來.經(jīng)濟分析人士普遍認為,房地產(chǎn),汽車,電子通訊和旅游4大行業(yè)將是消費升級的最大受益者.

我們按上述定義測算,長沙市的中收階層應(yīng)該至少在12.5萬個家庭以上.如果再加上高收家庭,估計長沙的中高收家庭應(yīng)該至少在15萬個以上,按照我們調(diào)查和研究分析的結(jié)論是:中高收家庭至少每戶有(或?qū)⒂?兩套房子,不管是兩套住宅,還是一套住宅加一間商鋪,或一套住宅加一套辦公室.而且中高收階層也逐漸成為炒作房產(chǎn),置業(yè)投資的主力,一個家庭擁有和即將擁有三套房子成為一種暗藏的流行趨勢.如果加上省內(nèi)地市和外省進駐長沙的的中高收階層購房消費群體,那么這一數(shù)據(jù)肯定還要增加許多.

統(tǒng)計還表明,2003年底我省居民私人轎車擁有量為9.22萬輛,比上年增長38.1%,新登記入戶的私家小車2.54萬輛,占新入戶轎車的72.7%."湖南制造"年產(chǎn)汽車4.38萬輛.

毫無疑問,住宅,汽車,通訊成為2003年我省居民消費的三巨頭.2004年肯定還會持續(xù)下去,并且增長可能更快.

l.項目策劃的特征

美國哈怫企業(yè)管理叢書認為:"策劃是一種程序,在本質(zhì)上是一種運用腦力的理性行為."策劃是以人類的實踐活動為發(fā)展條件,以人類的智能創(chuàng)造為動力,隨著人類的實踐活動的逐步發(fā)展與 智能水平的超越發(fā)展起來的,策劃水平直接體現(xiàn)了社會的發(fā)展水平.生產(chǎn)力的進步推動社會的發(fā)展,社會的發(fā)展同時必然要求策劃也隨之發(fā)展,而策劃的發(fā)展又依托于人類智能創(chuàng)造的提高,社會越發(fā)展,人類的智能創(chuàng)造力越豐富,策劃的水平也就越高.由此可見,社會的發(fā)展造就了策劃的歷史,策劃是社會發(fā)展文明化的必然產(chǎn)物,必將隨著人類文明的高度發(fā)展,走入科學(xué)策劃階段.

項目策劃是一門新興的策劃學(xué),是指以具體的項目活動為對象,體現(xiàn)一定的功利性,社會性,創(chuàng)造性,時效性的大型策劃活動.

一,功利性

項目策劃的功利性是指策劃能給策劃方帶來經(jīng)濟上的滿足或愉悅.功利性也是項目策劃要實現(xiàn)的目標,是策劃的基本功能之一.項目策劃的一個重要的作用,就是使策劃主體更好地得到實際利益.

項目策劃的主體有別,策劃主題不一,策劃的目標也隨之有差異,即項目策劃的功利性又分為長遠之利,眼前之利,錢財之利,實物之利,發(fā)展之利,權(quán)利之利,享樂之利等等.在項目策劃的實踐中,應(yīng)力求爭取獲得更多的功利.在進行策劃創(chuàng)意,選擇策劃方法,創(chuàng)造策劃謀略,制定策劃方案時,要權(quán)衡考慮,功利性是項目策劃活動的一個立足點,出發(fā)點,又是評價一項策劃活動成功與否及成果佳否的基本標準,因此,一項創(chuàng)意策劃必須具備功利性,在注意策劃功利性的同時,還要注意策劃投入與策劃之利的比例是否協(xié)調(diào),策劃創(chuàng)意即使再完美,如果策劃之利低于策劃投入,那么這個策劃也不能稱之為好的策劃,甚至說它是失敗的案例.

一年一度的"哈爾濱冰雪項目"策劃,充分體現(xiàn)了項目策劃的功利性.

哈爾濱在推出冰雪節(jié)的同時,以冰雪節(jié)為契機,又舉辦了冰雪交易會,與國內(nèi)外客商進行貿(mào)易磋商,互通信息,取長補短,與外企和國內(nèi)大型企業(yè)聯(lián)手推動文化藝術(shù)體育活動的全面展開.展開全方位的促銷攻勢,向外商推銷自己的產(chǎn)品,宣傳優(yōu)勢產(chǎn)品,塑造企業(yè)文化形象.美國,日本,法國以及東南亞各國的廠商,以及全國四面八方的客戶云集"冰城",促使成交額逐年上升.為期一周左右的第十屆哈爾濱冰雪節(jié)交易會,成交額就達51億多元.哈爾濱冰雪節(jié)吸引了廣大港澳臺地區(qū)的廠商及游客,為吸引投資,開發(fā)科技項目,促進旅游事業(yè)的發(fā)展作出了不可磨滅的貢獻.90年代隨著改革開放的東風(fēng),冰城人把享譽中華,名揚四海的冰雪項目變?yōu)榱私?jīng)濟發(fā)展的催化劑,為黑土地的振興,貢獻著自己的力量.

哈爾濱冰雪項目策劃實現(xiàn)了它的最基本的目的,因此,我們說它是成功的策劃.

二,社會性

項目策劃要依據(jù)國家,地區(qū)的具體實情來進行,它不僅注重本身的經(jīng)濟效益,更應(yīng)關(guān)注它的社會效益,經(jīng)濟效益與社會效益兩者的有機結(jié)合才是項目策劃的功利性的真正意義所在,因此說,項目策劃要體現(xiàn)一定的社會性,只有這樣,才能為更多的受眾所接受.

在項目策劃的實踐中,各種商業(yè)化的組織往往通過贊助體育比賽,贊助失學(xué)兒童,捐款協(xié)辦大型文藝活動等等方式來構(gòu)筑策劃主題,塑造實體的社會形象.

例如"希望工程"項目策劃在中華大地上掀起了救助失學(xué)兒童的浪潮,它以教育為己任,立足于社會,服務(wù)于社會,這一偉大項目充分的體現(xiàn)了社會性.

1969年3月,由共青團中央,中華全國青年聯(lián)合會,中華全國學(xué)生聯(lián)合會以及全國少先隊工作委員會聯(lián)合創(chuàng)辦的中國青少年發(fā)展基金會在京成立.策劃人徐永光絞盡腦汁,最后想出了"希望" 一詞,便把這一活動策劃成"希望工程".希望工程救助了成千上萬個失學(xué)兒童,建起上萬所"希望小學(xué)",為中國的兒童事業(yè)的發(fā)展,為中國教育事業(yè)的繁榮作出了卓越的貢獻.這一活動由捐款 人直接與失學(xué)兒童-一結(jié)成對子,直接聯(lián)系,使款項具體落實到個人身上,"希望工程"激起了港澳臺地區(qū)的踴躍參加,內(nèi)地更是愛心融匯成為汪洋,鄧小平同志親筆為"希望工程"提名,又默默地以一名老共產(chǎn)黨員的身份捐助了3000元錢.一場場以"希望工程"為背景的演唱會,音樂會等文藝演出紛紛出臺,"希望工程"具體落實到了每個人的行動上,在神州大地上,點燃了愛的火花,為失學(xué)兒童送出了光明,為中國的明天送去了希望.

"希望工程"項目策劃不僅實現(xiàn)了它的功利性,而且在全社會中營造了一種愛的情感,樹立了一種良好的社會風(fēng)尚,可謂是典型的社會性的項目策劃.

三,創(chuàng)造性

項目策劃作為一門新興的策劃學(xué),也應(yīng)該具備策劃學(xué)的共性--創(chuàng)造性.

新舊的更替.新者代替舊者的行為本身就是～種發(fā)展,因此策劃要想達到策劃客體的發(fā)展時,必須要有創(chuàng)造性的新思路,新創(chuàng)意,新策劃.真正的策劃應(yīng)具備有創(chuàng)造性,"鸚鵡學(xué)舌,照葫蘆畫 瓢",照搬,模仿,抄襲別人固有的模式都不是真正的策劃.《孫子兵法》中有言:"兵無常勢,水無常形."策劃應(yīng)隨具體情況而發(fā)生改變,需要創(chuàng)造性的思維,不能抱殘守缺,因循守;日,要想不斷地取勝,必須不斷地創(chuàng)造新的方法.即使成功的模式,我們也不要生搬硬套,要善于依據(jù)客觀變化了的條件來努力創(chuàng)新,只有這樣,策劃才能別具一格,與眾不同,吸引人,打動人,更能取得成效.

提高策劃的創(chuàng)造性,要從策劃者的想象力與靈感思維入手,努力提高這兩方面的能力.創(chuàng)造需要豐富的想象力,需要創(chuàng)造性的思維.著名的策劃大師科維宣言:"我要做有意義的冒險,我要夢想,我要創(chuàng)造,我要失敗,我也要成功……我不想效仿競爭者,我要改變整個游戲規(guī)則."提高創(chuàng)造性的策劃能力必須具備涉及的相關(guān)知識,沒有淵博的文化知識,策劃知識,廣告知識……策劃只能是無知者的呻吟.具備了扎實的理論知識,我們才能展開理想的翅膀,放飛智慧的火花,去暢想,去創(chuàng)造.創(chuàng)造性的思維方式,是一種高級的人腦活動過程,需要有廣泛敏銳,深刻的覺察力,豐富傳妙的想象力,活躍,豐富的靈感,淵博的知識底蘊,只有這樣,才能把知識化成智慧,使之成為策劃活動的智慧能源.創(chuàng)造性的思維,是策劃活動創(chuàng)造性的基礎(chǔ),是策劃生命力的體現(xiàn),沒有創(chuàng)造性的思維,項目策劃活動的創(chuàng)造性就無從談起,項目策劃也即無蹤無影.

四,時效性

中華民族歷史文化淵遠流長,博大精深,在人們的日常生活中,業(yè)已繼承了許多傳統(tǒng)文化遺產(chǎn).我國傳統(tǒng)節(jié)日眾多,幾乎每一個月都能排上一個節(jié)日.新中國成立后,為了提高人民的道德情操,尊師重教,規(guī)定了教師節(jié);國家為了調(diào)動全民植樹的積極性及提高全民的環(huán)境意識,特別規(guī)定了植樹節(jié).改革開放后,中西文化交流甚密,西方的某些節(jié)日也陸續(xù)傳人我國,影響人們的日常生活行為,例如母親節(jié),圣誕節(jié),請人節(jié),愚人節(jié)等等.我國有56個民族,55個少數(shù)民族,各個民族的文化積淀,形成了各個民族的節(jié)目,例如潑水節(jié),古爾邦節(jié)等.每個節(jié)日都有一個特定的時間,因此,我們在進行項目策劃時,絕尋不能不根據(jù)傳統(tǒng)習(xí)慣盲目策劃.

五,退前性

一項策劃活動的制作完成,必須預(yù)測未來行為的影響及其結(jié)果,必須對未來的各種發(fā)展,變化的趨勢進行預(yù)測,必須對所策劃的結(jié)果進行事前事后評估.項目策劃的目的就是"雙贏"策略,委 托策劃方達到最佳滿意,策劃方獲得用貨幣來衡量的思維成果,因此,策劃方肩負著重要的任務(wù),要想達到預(yù)期的目標,必須滿足策劃的超前性. 項目策劃要具有超前性,必須經(jīng)過深入的調(diào)查研究."沒有調(diào)查,就沒有發(fā)言權(quán)",同樣,沒有經(jīng)過深入細致的調(diào)查研究,項目策劃方案也無從說起.要使項目策劃科學(xué),準確,必須深入調(diào)查,占取大量真實全面的信息資料,必須對這些信息進行去粗取精,去偽存真,由表及里,分析其內(nèi)在的本質(zhì). 超前性是項目策劃的重要特性,在實踐中運用得當,可以有力地引導(dǎo)將來的工作進程,達到策劃的初衷.項目策劃一定要具有超前性,沒有超前性的策劃不能認為是好策劃.但策劃追求超前 性,是以一定的條件為前提的,不能脫離現(xiàn)有的基礎(chǔ),提出毫無根據(jù)的憑空想象.項目策劃一定要立足現(xiàn)實,面向未來,訴諸對象.既具有超前性,又具有創(chuàng)意的策劃,一定會把實體的訴求目的表達得淋漓盡致,實現(xiàn)策劃的目的,實現(xiàn)策劃活動的經(jīng)濟最大值.

洛陽別墅的營銷策略

我覺得

別墅是小眾產(chǎn)品個性化極強

別墅產(chǎn)品的策劃 取決於定位后產(chǎn)品的設(shè)計上 小區(qū)服務(wù)配套上

也就是功能性要有特色 一切都在項目前期策劃上體現(xiàn)

如果你只要行銷策劃 那我要問你羅!!!!

賣別墅和賣商場或公寓 有啥不同啊!!!!!

給你一份我去年策劃思路案例 又可能我們在討論羅!!!!

北戴河聆濤園企劃說明書(簡略版)

運籌帷幄之中

精明的人懂得先行取勝，當發(fā)展商完美的將自身優(yōu)勢與外部條件有機結(jié)合后，接下來就需要一個系統(tǒng)而專業(yè)的運作過程，讓這個富含生命潛質(zhì)的產(chǎn)品加上后天的包裝和引導(dǎo)，使其具備在市場上壓倒多數(shù)的生存力和競爭力，能夠在激烈的競爭中游刃有余……

產(chǎn)品淺析

一、從別墅的大環(huán)境

1、概述

別墅將體現(xiàn)居住人的身份和社會階層作為主要攻關(guān)點去規(guī)劃延展，空間居住的文化理念是別墅賴以生存和維系的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)消費群實際上是一個特定文化模式下的亞文化群，文化是整個社會生活方式的總和，而這些消費者的匯總就是在特定的區(qū)域中具有相類似的文化、興趣、愛好、習(xí)俗等生活方式的人群，因此，體現(xiàn)身份和階級性就成了別墅存在的主要根據(jù)。依山傍水而建的獨立洋房，文人雅士商賈豪富的幽居之所，順理成章地圈起一部分富足者，以居所體現(xiàn)他們與眾不同的存在價值。

2、特征

中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了近20年來的大發(fā)展，特別是近來別墅熱的升溫，別墅的內(nèi)涵與外延已發(fā)生了一定變化。使用對象從以前的少數(shù)特權(quán)人士到現(xiàn)在更多的富有人士。功能從以前的臨時修養(yǎng)之所拓展到作為生活起居的第一居所，從以前的單純的住所拓展到居住、辦公兼有。但無論別墅的功能如何拓展，種類如何演變，別墅都不能缺少以下特征：

#61548; 別墅永遠是為少數(shù)人建造，只有少數(shù)人才有條件享用；

#61548; 別墅意味著占用著大量稀缺資源，除奢侈占用土地之外，別墅大都依風(fēng)景區(qū)、天然水域等稀缺資源而建造；

#61548; 別墅必須體現(xiàn)個性化，不能大批量生產(chǎn)。

3、分類

從別墅消費需求的角度我們大致可以把別墅歸納為6類：

⑴居家生活型別墅，就是把別墅作為第一居所需求

這種項目主要針對少部分經(jīng)濟實力雄厚的成功人士建造。比如圣美利加項目就有這種情況，開發(fā)商按照客戶要求設(shè)計建造，完全體現(xiàn)別墅所有者的個性愛好和需求；

⑵度假型的別墅，也就是兩套房，一套在市區(qū)，一套在郊區(qū)，5天在市區(qū)，2天在郊區(qū)。

這種居住與生活方式造就了這部分度假型的別墅需求，而且有預(yù)計說今后度假型的連體別墅需求量將會增大；

⑶出租型別墅，這種項目在北京、上海等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)較多。

例如在上海虹橋、在張江或金橋，有著很多外國公司的高級主管或外企員工，他們在上海一般不會把別墅買下來，但公司高額的住房補貼使得他們有能力租住別墅；

⑷旅游型別墅，那就是在旅游風(fēng)景區(qū)或度假區(qū)建造的帶有經(jīng)營性質(zhì)的別墅。

在國外有許多專業(yè)的旅游投資公司從事這種開發(fā)，業(yè)主只要買下這座別墅的時段使用權(quán)，即可在指定的時間享受在此居住的待遇，平日有專職的物業(yè)公司代為管理，價格比同等檔次的星級酒店便宜許多，最重要的是這里有一種獨特的家庭氛圍和人性化享受，度假就在屬于自己的家里；

⑸辦公型的別墅

一般是一個大公司把一棟別墅買下來自用，既有了花園式的辦公環(huán)境，又有了高級管理人員的寓所。在上海市區(qū)有不少老洋房就被一些大公司作了辦公之用；

⑹投資型別墅

由于很多別墅能夠獲得較高的租金收益，具有較高的投資價值，使其頗受投資者關(guān)注。

二、從本案的角度

1、個案優(yōu)勢

北戴河作為海濱療養(yǎng)勝地，隨處可見詩情畫意的自然景觀，用林之蔥蘢海之浩淼裝點自家的窗欞，亦是平生快事。本案具有作為別墅的基本條件，先天資質(zhì)有一定的優(yōu)勢，具體體現(xiàn)為：

#61548; 占據(jù)北戴河可獲得土地較佳的地理位置，雖不能取得直接觀海效果，但由于臨海一線的房產(chǎn)不是作為銷售項目，對本案影響不大。

#61548; 北戴河自身的環(huán)境氛圍已經(jīng)形成了吸引旅游的天然資源，對項目的順利銷售提供了保障。

#61548; 市場上現(xiàn)未有強大的同類產(chǎn)品競爭個案，位于南戴河的“碧海藍天”在本案銷售期內(nèi)沒有特別大的動作，且在地理位置上與本案不存在競爭性。

2、個案難度

別墅物業(yè)已經(jīng)作為“成功?富足”的象征，已經(jīng)成了生活中的“最高境界”，普通百姓是望塵莫及的。這就在產(chǎn)品規(guī)劃上提出了諸多限定性要求，從而給銷售增加了不少的約束，具體到本案，就存在以下項目難度：

#61548; 項目的客戶以區(qū)域客為主流

秦皇島本身的消費購買行為不足以支撐高價位的房產(chǎn)商品，且本案產(chǎn)品為旅游型的分時度假模式操作，更加限制了它的客源組成。

#61548; 目標客戶可選擇性較多

本案的客源組成以北京的投資客為主，在銷售行為和廣告宣傳上必然要向北京傾向，運作上可能會采用雙銷售處的模式進行。然而對北京的客源來說，別墅產(chǎn)品的可選擇性很多，這就需要本案將度假性和投資回報的特點加以最大化發(fā)揚。

#61548; 北京房產(chǎn)市場上注目度的宣傳有較大難度

北京房產(chǎn)在銷在建案量頗多，宣傳媒介不集中，個案很難在短時間內(nèi)憑借單純的廣告效力迅速造勢，只有有獨特賣點、有心的操作

產(chǎn)品規(guī)劃簡述

一、 別墅產(chǎn)品功能特點

住宅首先要滿足使用功能，滿足日常起居的便利與舒適，滿足居室的生態(tài)要求。因此，功能區(qū)分隔、使用功能的細分化、專門化，已是必然趨勢。

作為高檔物業(yè)的別墅來說，則更應(yīng)注重功能的設(shè)計和配置，更應(yīng)滿足高于一般家庭的生活需求。在增強居室私密性的同時，更應(yīng)注意室內(nèi)、外空間的過渡，以及與私家花園，即自然環(huán)境的交融。并在提高居家舒適度和便利性，空間格局的經(jīng)濟性、合理性方面，應(yīng)多費心思，有所創(chuàng)新。這既是時代的要求，也是未來的趨勢。本案在規(guī)劃上，應(yīng)首先滿足作為別墅產(chǎn)品的必要條件，而后，在獨特賣點上下功夫。

1、 別墅物業(yè)空間劃分為“五個區(qū)”

#61548; 禮儀區(qū)：入口（玄關(guān)）、起居室、過廊、餐廳等

#61548; 交往區(qū)：早餐室、廚房、家庭室、陽光室等

#61548; 私密區(qū)：主臣、次臥、兒童房、客人房、衛(wèi)生間、書房等

#61548; 功能區(qū)：洗衣間、儲藏室、壁櫥、進入式衣廚、車庫、地下室、閣樓、健身房、傭人房等

#61548; 室外區(qū)：外立面、前院、后院、平臺等

2、別墅的戶型設(shè)計和室內(nèi)空間格局，理應(yīng)更注重人與環(huán)境的溝通與交互作用，如日照采光、空氣對流、起居室、客廳、餐廳、過廊等居室活動空間與私家花園、自然環(huán)境的視覺通透，融為一體（亦即以大面積的玻璃墻體為隔斷與圍護）。

3、別墅物業(yè)較其它的物業(yè)而言本身面積比較大，它的客廳、臥室空間設(shè)計比較大氣，比如發(fā)展商常采用落地玻璃和陽光室，造成一種舒適性尤其是臥室，傳統(tǒng)的住宅若為15—20平方米之大，巨大的落地玻璃讓人直面自然與窗外的美景，陽光燦爛、空氣清新，對于別墅的居住者來說感到非常的舒適，從而體驗生活的輕松和閑致。

二、別墅建造用材等特點

有利健康的無化學(xué)揮發(fā)、無輻射影響以及輕質(zhì)高強度、既保溫又隔熱的種類環(huán)保型綠色建材正在越來越多地被運用在別墅項目中。

三、別墅小區(qū)規(guī)劃特點

1、 布局規(guī)劃

別墅產(chǎn)品的設(shè)計里面特別關(guān)心整個小區(qū)的規(guī)劃布局。比如說綠化問題，別墅

區(qū)綠化應(yīng)該以分散綠化為主，使得每一棟別墅住宅都能看到景觀。對于每個綠化小景又都力圖完美。使每一住戶主都能夠坐則推窗入畫，行則移步換景。中國園林造景離不開水，有水才能構(gòu)造山水般詩意的人生。

2、環(huán)境

別墅區(qū)別其它物業(yè)的差別，就是它能夠密切的貼近自然。別墅物業(yè)的這種環(huán)境概

念既保證了現(xiàn)代人快節(jié)奏的生活方式，又能夠與環(huán)境緊密結(jié)合，從中尋出現(xiàn)代別

墅的概念。別墅最主要的特色就是一個環(huán)境概念，別墅因為是貼著地面走的，它

跟周圍的環(huán)境關(guān)系是非常重要的。環(huán)境其實有兩個要素，一個是自然環(huán)境，一個

是人文環(huán)境。人文環(huán)境是歷史積累起來的，自然環(huán)境包括山山水水，首先就是別

墅物業(yè)的小區(qū)。

3、社區(qū)營造

別墅小區(qū)的營造和優(yōu)化，已成為有力的市場競爭手段。例如怎樣通過植被和成年

喬木的移植，通過對樹種的選擇，來增加光合作的氧氣釋放量和對有害氣體的吸

收量，以及對塵埃、噪聲的吸附和凈化；又如何通過潺潺流水來調(diào)節(jié)溫度、濕度，

產(chǎn)生負離子，通過水澡的生物鏈，增強水體的生物自凈能力；再如何利用不同植

物間相克相生的習(xí)性，形成小區(qū)良好的生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)，促進生長、使之枝繁葉茂，

營造一方人工森林或人造山林，使業(yè)主真正有回歸自然之感。

四、別墅配套設(shè)施特點

1、會所規(guī)格例舉

A：娛樂休閑會所

舞廳、歌舞廳、棋牌室、圖書館、健身房等；

B：綜合功能型會所

醫(yī)療保健、兒童樂園、老年活動中心等；

C：豪華舒適型會所

高爾夫球場、草地網(wǎng)球地、桑拿浴池、游泳池等

2、 別墅物業(yè)周圍配套機能例舉

#61548; 大型超市

#61548; 郵電局

#61548; 自動提款機（或銀行）

#61548; 美容中心

#61548; 洗衣中心等

3、 關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)及安保設(shè)施和配套例舉

#61548; 設(shè)備養(yǎng)護

#61548; 24小時保修服務(wù)

#61548; 養(yǎng)綠護綠

#61548; 家政式社區(qū)服務(wù)

#61548; 24小時電子巡更

#61548; 紅外線周界報警

#61548; 一、二層設(shè)門磁、窗磁、三樓設(shè)門磁

五、別墅產(chǎn)品在市場中的賣點構(gòu)成

別墅理應(yīng)有一個完整的設(shè)計、推廣、包裝體系?？v觀目前別墅物業(yè)在市場中的賣點訴求，歸納如下：

1、別墅物業(yè)的賣點構(gòu)成

A、基本賣點

#61548; 優(yōu)美健康的生態(tài)環(huán)境；（環(huán)境賣點）

#61548; 舒適氣派的家居生活；（房型空間賣點）

#61548; 完善成熟的配套設(shè)施；（配套賣點）

#61548; 快捷便利的立體交通；（交通賣點）

B、特別賣點

#61548; 崇尚個性住宅，品質(zhì)永恒；（無價賣點）

#61548; 追求生態(tài)效應(yīng)，環(huán)境超群；（稀有賣點）

#61548; 超大棟距，獨成逍遙天地；（布避賣點）

#61548; 多層的價格，超高的得房率；（低價賣點）

#61548; 買一送一、再呈多個超大回扣；（實惠賣點）

#61548; 人腦加電腦，多重保安（物管賣點）

#61548; 明智的投資，超值的回報（投資賣點）

2、別墅物業(yè)主要行銷通路和策略

別墅特別墅是中高檔以上級別的別墅物業(yè)，與普通商品住宅的行銷通路和策略常有不同，其關(guān)鍵因素在三個環(huán)節(jié)：

#61548; 有效目標客源的甑選、定位及對這類人群的正確把握；

#61548; 達成與有效目標客源的直效溝通；

#61548; 行銷招待如何與之全面配合和銷售策略的靈活有效。

常見行銷策略為：

#61548; 運用多種方式對有效目標群（特別是金字塔上部客層）實行“一對一”直效營銷；

#61548; 廣告策略隨有效目標客源而調(diào)整，輔助配合銷售進行；

#61548; 銷售執(zhí)行策略靈活、機動、有效；

#61548; 銷售方式多樣化（如帶租約銷售、以租代售、包租返利等多種銷售方式的使用）。

“一對一”直效營銷

“一對一”直效營銷是指營銷過程中間環(huán)節(jié)，達成產(chǎn)品與有效客源在同一界面，直接面對面，加強目標命中率，促進銷售的實現(xiàn)，是一種實用、有效、節(jié)約成本的銷售模式。

直效營銷模式具體舉措

#61548; 事件營銷：組織由目標客源直接參與的如“項目與文化”研討、交流會

#61548; 公關(guān)營銷：如組織由目標客源直接參與的各類聯(lián)誼會、酒會

#61548; 情感營銷：如有獎活動等

直效營銷推廣路徑

推廣路徑選擇應(yīng)體現(xiàn)直效的特點，建立與有效客源程的直接交流平臺，促進有效溝通。常常是放棄大眾化傳播媒體，或者將傳統(tǒng)廣告起輔助的作用，選擇針對性極強的媒體如各類高級俱樂部、高爾夫球場現(xiàn)場、高級酒店等場所POP或內(nèi)部各類高檔雜志等。

廣告企劃

一、案名建議:

主推案名： 藝墅尊邸

案名解釋：

?藝墅：諧音“藝術(shù)”，本案的運作方向今后將走向一種藝術(shù)化的表現(xiàn)方式，賦予度假別墅符合身份和階級的象征文化理念是整體銷控策劃的重點。藝術(shù)，不僅賦予本案高素質(zhì)的質(zhì)感表現(xiàn)，更能迎合購買者對別墅概念和文化的追求。

?“尊邸”二字直接明了的劃分開客戶群體，在案名上體現(xiàn)本案基本定位是針對“精神貴族”度身打造出的高檔次產(chǎn)品。

?整個案名字面表現(xiàn)上雍容尊貴，朗朗上口、親切易記，又通過“墅”字的變換使用突出了產(chǎn)品定位，匠心獨運。

第二主推案名： 臻 品

案名解釋：

?臻：臻于極致，暗示本產(chǎn)品是頂級頂尖人士的專署。另“臻”與“珍”字諧音，

臻品，可以讓本案從案名上就自然劃分出產(chǎn)品的檔次定位，直接親近產(chǎn)品目標客戶，有效地為產(chǎn)品后期的推廣提供便捷條件。

二、 副推案名

盛世別苑

香榭藝墅

香榭園墅

異陽尊品

水榭山莊

華爾茲別墅

水岸別業(yè)

海邊墅

絕代風(fēng)華

三、廣告總精神

“豪門度假生活”

直接、明了地訴求本案的利益點和產(chǎn)品特點——再現(xiàn)“豪門的度假生活”。由于本案未來將針對兩種不同角度的客戶進行宣傳，一是購買本產(chǎn)品作為投資賺錢載體的投資客戶，一是進駐做管理的企業(yè)，前者和后者都要看到產(chǎn)品的賺錢途徑和效應(yīng)。廣告總精神提出“豪門度假生活”的定位，可以同時針對這兩種不同身份和思考角度的客源進行點對點的直效宣傳，更能夠打動一些有度假計劃的潛在酒店客源，達到一舉三得的效果。

銷售階段劃分及各階段主要工作內(nèi)容

一、銷售階段設(shè)計

本案為大型度假別墅，根據(jù)現(xiàn)在市場實際情況，未來市場發(fā)展方向，我們把項目的營銷周期化分為以下幾個階段。

1、 籌備期：

通過營銷推廣策劃，明確營銷推廣的總體思路和策略，對營銷推廣組織實施，做出初步安排和計劃，通過售樓中心和工地現(xiàn)場的建設(shè)包裝，樹立樓盤初步信息，反饋市場信息，完成銷售前的各種準備工作。

2、 引銷期： (分為內(nèi)部認購期和開盤期)

通過對樓盤綜合形象的樹立和推廣，提高樓盤市場知名度，向公眾灌輸項目的主題思想，了解市場反應(yīng)，市場實際需求，檢討價格策略和推廣策略。針對市場的不同需求，以針對性的“賣點”進行推廣。引導(dǎo)消費者對樓盤的關(guān)注和認同。核對目標客戶群的劃分，針對“賣點”制定更有針對性的推廣策略。

3、強銷期：

這時消費者已對樓盤形成了初步認同。本階段將通過樣板房參觀活動、業(yè)主聯(lián)誼活動，對工程進度、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、會所設(shè)施、企業(yè)文化等綜合宣傳，進一步強化消費者的認同感，刺激并促成消費者的購買行為。

4、續(xù)銷期：

針對消費者對樓盤認為存在的問題，通過各種促銷活動，做針對性的宣傳銷售。

5、清盤期：

在樓盤銷售尾期，對樓盤的環(huán)境實景加以報導(dǎo)宣傳，對開發(fā)商實力加以肯定。聘請知名物業(yè)顧問公司加盟物業(yè)管理，擴大物業(yè)管理公司宣傳力度，最終完成項目清盤。

二、銷售階段劃分

2003.3.1 — 2003.4.30 籌備期

2003.5.1 — 2003.6.15 內(nèi)部認購期

2003.6.16 — 2003.6.30 開盤期

2003.7.1 — 2003.9.30 強銷期

2003.10.1 — 2004. 11.30 續(xù)銷期

2004.12 — 清盤期

以上階段劃分為我方初步設(shè)定，詳細內(nèi)容待貴司方案確定后再做調(diào)整。

三、 各階段主要工作內(nèi)容

1、 籌備期

任務(wù)：入市策略擬定，相關(guān)資料準備，辦理入市手續(xù)

工作重點：

#61548; 建筑設(shè)計定案

#61548; 互動園林定案

#61548; 行銷策略定案

#61548; 研究市場情況

#61548; 召開動腦會議

#61548; 擬定公關(guān)（PR）活動及促銷（SP）計劃

#61548; 確定產(chǎn)品推廣的造勢活動

#61548; 售樓資料（戶型圖、售樓書、認購須知、價格表、項目說明、貸款利率表及投資回饋利率表等）準備齊備

#61548; 會所經(jīng)營項目定案

#61548; 會所布置圖定案

#61548; 接待中心及樣板房設(shè)計制作

#61548; 小區(qū)大門及入口道路制作完成

#61548; 廣播稿制作

#61548; 電視廣告制作

#61548; 報紙廣告制作

#61548; 銷售人員招聘與培訓(xùn)

#61548; 現(xiàn)場POP設(shè)計

#61548; 確定銷售組織架構(gòu)

#61548; 工地圍墻設(shè)計制作

#61548; 路牌廣告制作發(fā)布，引起注意，吸引客戶

#61548; 車身廣告制作發(fā)布

#61548; 模型廠家定案制作

2、 內(nèi)部認購期

任務(wù)：

1、 散布擴大知名度

2、告知業(yè)界與媒體造成耳語傳播

3、攔截其它競爭物業(yè)客源

4、 極力塑造產(chǎn)品形象，引發(fā)消費者一窺究竟的欲望

工作重點：

#61548; 對來客散播耳語，使客戶介紹客戶，以醞釀待購客戶群體

#61548; 公開前的引導(dǎo)，以使目標客戶停止其它投資沖動

#61548; 預(yù)收訂金，而于公開發(fā)售當日于現(xiàn)場補足首期款，簽定

購房合同，形成公開當日購買熱潮

#61548; 報紙廣告定案刊出

#61548; 電視、電臺廣告定案播出

#61548; 先期海報散發(fā)

#61548; 商品房預(yù)售許可證辦理完成

#61548; 工地圍墻制作完成

#61548; 售樓現(xiàn)場包裝制作完成

#61548; 銷售人員進場

#61548; 公關(guān)活動具體實施

#61548; 進行大力度的區(qū)域性宣傳，以吸引區(qū)域性客戶

3、開盤期

任務(wù)：

1、 一舉豐收前期醞釀成果，造成現(xiàn)場購買人氣旺盛的局面

2、 將銷售成績迅速公布于眾，震撼目標客戶，誘發(fā)其購買欲望

3、 配合公關(guān)活動聚積人氣

工作重點：

#61548; 收集客戶資料及聯(lián)絡(luò)以往記載客戶，營造現(xiàn)場氣氛，

并檢討客戶反應(yīng)以修正銷售及廣告路線

#61548; 模型進場，備齊各種銷售資料

#61548; 反復(fù)講習(xí)銷售教材及答客問

#61548; 所有廣告媒體量達到高峰，隆重公開本項目

#61548; 通知已繳訂金客戶到售樓處補足首期款，簽購房合同

#61548; 先期購買者適當派發(fā)禮品，吸引貪小便宜的客戶

#61548; 價格表上市

#61548; 樣板房制作完成

4、 強銷期

任務(wù)：

1、加強客戶介紹

2、 舉辦各種業(yè)主活動，利用客戶耳語推廣

工作重點：

#61548; 客戶追蹤

#61548; 開放樣板房

#61548; 舉辦業(yè)主聯(lián)誼活動

#61548; 大力宣傳重金助學(xué)，強化開發(fā)商注重教育環(huán)境的塑造

#61548; 戶外媒體再加強

#61548; 電臺、電視廣告頻數(shù)加大

#61548; 加強現(xiàn)場銷控及炒作

#61548; 針對所有客戶，大量使用各種媒體

#61548; 針對銷售情形，分析市場，修正廣告

#61548; 利用已訂客戶介紹客戶，并積極追蹤，促成成交

#61548; 報紙廣告更具針對性，賣點更為突出

#61548; 舉行封頂儀式，增加客戶信心及公司聲譽

5、 續(xù)銷期

任務(wù)：

1、 針對目標客戶集中區(qū)域加強海報派夾、持續(xù)DM郵寄

2、 電話追蹤有望客戶

3、 加強補足，簽約工作

工作重點：

#61548; 延續(xù)銷售氣勢

#61548; 過濾客戶資料，追蹤客戶，掌握回籠客戶

#61548; 持續(xù)跟催補足及簽約

#61548; 法律咨詢中心聯(lián)系定案

#61548; 研討未售出戶型的原因，調(diào)整廣告媒體策略

#61548; 舉行互動園林落成儀式，加大環(huán)境宣傳

#61548; 繼續(xù)發(fā)動客戶介紹客戶

6、 清盤期

任務(wù)：

1、 清理尾盤

2、 安排物業(yè)管理公司進場

3、 做好交房工作

工作重點：

#61548; 開動腦會議，研究滯銷樓盤對策

#61548; 調(diào)整媒體宣傳方式，重點攻擊

#61548; 加大項目實景形象，公司品牌形象的宣傳力度

#61548; 加強補足，簽約工作

#61548; 準備交房資料，確定交房具體時間

#61548; 核準項目實物與前期承諾是否有矛盾之處

#61548; 做好交房工作，并加大宣傳力度，讓未買房者堅定信心

#61548; 做好與物業(yè)公司的交接

#61548; 會所所有服務(wù)項目準備完備

全程策劃內(nèi)容

一、市場調(diào)查與市場機會分析

1、 宏觀市場調(diào)查與分析

2、 競爭項目市場調(diào)查與分析

3、 本區(qū)域居民居住偏好調(diào)查與分析

4、 項目SWOT分析

5、 項目市場細分分析

二、項目市場定位分析決策

1、 項目總體定位分析決策

2、 項目目標客源定位分析決策

3、 項目價格定位分析決策

4、 項目檔次定位分析決策

5、 項目形象定位分析決策

6、 項目主力戶型定位分析決策

7、 項目物業(yè)管理模式分析決策

三、項目建筑設(shè)計策略分析決策(略)

1、 項目規(guī)劃環(huán)境布局建議

2、 項目建筑風(fēng)格分析決策

3、 項目總平面與單體建筑建議

4、 項目園林與景觀的設(shè)置建議

5、 項目會所及配套設(shè)施的建議

6、 項目戶型層次種類分類建議

7、 項目開發(fā)規(guī)模節(jié)奏分析建議

四、 項目總體銷售戰(zhàn)略分析決策(略)

1、 項目銷售目標分析決策

2、 項目銷售模式分析決策

五、 項目銷售戰(zhàn)術(shù)分析決策

1、 銷售賣點設(shè)計分析決策

2、 銷售階段設(shè)計分析決策

六、 項目品牌戰(zhàn)略包裝計劃設(shè)計(略)

1、 公司品牌與項目的結(jié)合

2、 項目品牌VI設(shè)計建議

3、 項目品牌推廣設(shè)計編制

4、 項目標志設(shè)計構(gòu)思

七、 項目包裝模式設(shè)定(略)

1、 售樓部內(nèi)部裝修風(fēng)格建議

2、 售樓部外圍氣氛設(shè)定

3、 工地現(xiàn)場包裝整體方案

4、 售樓工具的設(shè)計制作推薦（模型、售樓書等）

5、 樣品房裝修設(shè)計建議

6、 外據(jù)點展銷推廣設(shè)置

八、 媒體組合分析決策(略)

1、 北京、天津、秦皇島媒體房地產(chǎn)方面分析(略)

2、 項目媒體組合(略)

3、 媒體費用比例(略)

九、 廣告策略分析決策(略)

1、 廣告階段目標(略)

2、 廣告表現(xiàn)(略)

十、項目銷售實施全程建議(略)

1、 銷售前期準備要案

2、 銷售人員招募與培訓(xùn)安排

3、 銷售組織與管理

怎樣策劃房屋銷售的營銷方案

第一節(jié):銷售策劃概述 銷售策劃一般指:項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排,項目的銷售價格怎么走,如何宣傳造勢等 第二節(jié):銷售策劃與項目策劃的區(qū)別 簡單而言,二者區(qū)別在于項目策劃是"綱",銷售策劃則是"目","綱"舉才能"目"張。 一:項目策劃所包涵內(nèi)容: (一)市場調(diào)查 項目特性分析、建筑規(guī)模與風(fēng)格、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結(jié)論和建議 (二)目標客戶分析 經(jīng)濟背景:經(jīng)濟實力/行業(yè)特征/公司、家庭 文化背景:推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式、 (三)價格定位 理論價格/成交價格/租金價格/價格策略 (四)入市時機、入市姿態(tài) (五)廣告策略 廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控 (六)媒介策略 媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算 (七)推廣費用 現(xiàn)場包裝(營銷中心、示范單位、圍板等)、印刷品(銷售文件、售樓書等)、媒介投放 二:銷售策劃所包涵內(nèi)容: (一)銷售現(xiàn)場準備 (二)銷售代表培訓(xùn) (三)銷售現(xiàn)場管理 (四)房號銷控管理 (四)銷售階段總結(jié) (五)銷售廣告評估 (六)客戶跟進服務(wù) (七)階段性營銷方案調(diào)整 第三節(jié):銷售策劃的內(nèi)容及步驟 一:項目研究:即項目銷售市場及銷售狀況的研究,詳細分析項目的銷售狀況、購買人群、接受價位、購買理由等。 二:市場調(diào)研:對所有競爭對手的詳細了解,所謂"知己知彼、百戰(zhàn)不殆"。三:項目優(yōu)劣勢分析:針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析,并找出支持理由。 四:項目再定位:根據(jù)以上調(diào)研分析,重新整合所有賣點,根據(jù)市場需求,做項目市場定位的調(diào)整。 五:項目銷售思路: (一)銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區(qū)別開來,避免盲目跟隨風(fēng)。 (二)主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上,不管是硬性廣告還是文字包裝,都要有一個明確而統(tǒng)一的主題。 一個大主題可以分解為若干個小主題,小主題內(nèi)容可以不一樣,但都是為說明大主題服務(wù)的。 (三)操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時間上不能斷,兩次宣傳間隔的時間不能太長。 六:項目銷售策略: (一)項目入市時機選擇 理想的入市時機:我們所說的入市時機并不是指時間概念上的時機,而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時候開始進入市場,是賣樓花還是賣現(xiàn)樓;是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣;是按部就班、調(diào)整完步伐后再賣還是急急忙忙、倉促上馬;是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。 根據(jù)多年的經(jīng)驗和教訓(xùn)一個項目理想的入市姿態(tài),一般應(yīng)具備: 1、開發(fā)手續(xù)與工程進展程度應(yīng)達到可售的基本要求; 2、你已經(jīng)知道目標客戶是哪些人; 3、你知道你的價格適合的目標客戶; 4、你已經(jīng)找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點; 5、已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項目有始至終地保持一個完整統(tǒng)一形象的中心主題; 6、已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式; 7、已制定出具競爭力的入市價格策略; 8、制定合理的銷控表; 9、精打細算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案; 10、組建一支專業(yè)銷售隊伍并擬定一個完善培訓(xùn)計劃; 11、盡力完善現(xiàn)場氛圍; 12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市; 13、其他外部條件也很合適。 二)項目廣告宣傳計劃 當我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點和廣告基調(diào)后,制定切實可行的廣告計劃便成為實現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排,廣告主題的安排,廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個部分。推廣計劃應(yīng)根據(jù)具體項目的不同特點,采用不同的傳播渠道與推廣手段,更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢,充分利用時效長而針對性強的專業(yè)媒體資源,來實現(xiàn)廣告的最終目的:降低客戶成本,一切為了銷售! (三)銷售部署 房地產(chǎn)銷售的階段性非常強,如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏、步驟與策略調(diào)整,體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力,同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個原則是:保持進度與策略節(jié)奏一致--預(yù)熱期、開盤期、強銷期、保溫期;防范銷售階段性問題--如工期、質(zhì)量、配套等;估算綜合成本及銷售者影響因素剖析--資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。 第四節(jié):銷售策劃的原則 一:創(chuàng)新原則 隨著時代的發(fā)展,傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來越不適應(yīng)市場的要求,更無法為當前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營銷實踐來看,包括折讓、有獎銷售、先租后買、降低利率等各類措施,大多能產(chǎn)生更強烈、更快速的反應(yīng),能引起消費者對房產(chǎn)的注意,這為我們探討買方市場條件下的營銷創(chuàng)新理論,提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。 二:資源整合原則 整合營銷是在營銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上,通過市場渠道,圍繞具體項目,有多個專業(yè)性營銷機構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補型、互利型的共同組織,并由其對諸如資金、智能、品牌、社會關(guān)系等房地產(chǎn)營銷相關(guān)要素進行整理、組合,形成合力,高效運作,從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程的系統(tǒng)控制,并進而實現(xiàn)預(yù)定營銷目標的一種新型的、市場化的房地產(chǎn)營銷模式,整合營銷克服了一般營銷模式"中間強、兩頭弱"的缺陷,同時避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不協(xié)調(diào)的局面。整合營銷圍繞具體項目進行資源整合,提高房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部專業(yè)化分工與協(xié)作,其優(yōu)勢在于:智能互補、利益共享、風(fēng)險共擔(dān)。 三:系統(tǒng)原則 房地產(chǎn)營銷策劃是一個綜合性、系統(tǒng)性的工程,需要在先進的營銷理論指導(dǎo)下運用各種營銷手段、營銷工具來實現(xiàn)房地產(chǎn)價值的兌現(xiàn),實質(zhì)上是一個從了解時市場、熟知市場到推廣市場的過程,其中心是顧客。顧客的需求千差萬別,注定房地產(chǎn)營銷策劃從單一化趨向全面化,營銷服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征,還要體現(xiàn)市場特征和消費習(xí)慣及發(fā)展要求,體現(xiàn)市場的要求。 房地產(chǎn)營銷首先應(yīng)從產(chǎn)品做起,從提高樓盤綜合素質(zhì)做起,從滿足消費者的需求做起。區(qū)域細分、客戶細分、功能細分愈趨深入,人本主義思想開始體現(xiàn)。重視綠化、增加智能化設(shè)施、集中供熱和供飲用水、建設(shè)底層架空、錯層、大采光凸出窗臺、陽光客廳、可移動透光屋頂、自動報警系統(tǒng)、架設(shè)空中走廊、提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、營造知識家園 可謂名目繁多,層出不窮,這種暗合市場需求發(fā)展趨勢的"賣點"一經(jīng)發(fā)布,就能掀起新一輪的熱銷。創(chuàng)新大大豐富了營銷策劃的內(nèi)涵,也進一步證實:在買方市場下,只有以人的需求為本,深入市場、把握市場,制定切實可行的營銷方案,才有在激烈競爭中脫穎而出的希望。 四:可操作性原則 銷售策劃不能脫離社會現(xiàn)實。策劃時一定要考慮國情、民情和民風(fēng),充分考慮操作中可能會遇到的種種困難,制定好相應(yīng)的應(yīng)對措施。與政府部門或權(quán)威部門合作可以大大降低操作難度,提高策劃成功率。 第五節(jié):檢驗銷售策劃的成果 隨著市場競爭態(tài)勢的不斷發(fā)展,各種復(fù)雜的因素對銷售策劃的進行都會產(chǎn)生影響,有可能銷售策劃的初始定位已經(jīng)不符合當前的現(xiàn)實狀況,那就必須對策劃進行重新定位。重新定位的重點仍然是遵循對于消費心理和競爭態(tài)勢的準確把握,同時對于消費需求以及市場發(fā)展的趨勢都要有清晰、準確地判斷,如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性,否則策劃定位的不斷變動將會影響到項目價值的實現(xiàn)。因此,銷售策劃定位或重新定位的原則都在于:保持穩(wěn)定,動態(tài)調(diào)整。要做到這點,就要避免銷售策劃定位發(fā)生大的動蕩,也就必須依靠專業(yè)的銷售策劃指數(shù)評估體系,盡量使項目保持健康的銷售狀態(tài)。

房地產(chǎn)的推廣方案怎么寫啊?

1,立項

（1）、項目狀況

（2）、開發(fā)項目用地狀況調(diào)查

（3）、市場需求和競爭分析。

（4）、成本估算

（5）、項目開發(fā)組織結(jié)構(gòu)形式和研究

（6）、開發(fā)建設(shè)及銷售計劃

（7）、項目經(jīng)濟及社會效益分析

（8）、結(jié)論及建議

注：市場需求預(yù)測的方法

A、定性預(yù)測法

B、定量預(yù)測法

初步可行性研究的內(nèi)容

初步可行性研究又稱“預(yù)可行性研究”，內(nèi)容如下

（1）、初步可行性研究的角度與方法

（2）、識別各種限制條件

2，規(guī)劃

定位——宏觀的和微觀的區(qū)位調(diào)查、分析與選擇；

定性——開發(fā)內(nèi)容和主題的分析與選擇；

定量——開發(fā)規(guī)模（建設(shè)規(guī)模與投資規(guī)模）的分析與選擇

地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計委托專業(yè)建筑設(shè)計公司是地產(chǎn)專業(yè)化方向的一大進步。但由于商業(yè)項目的高度專業(yè)化要求，其建筑的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)選擇專長于商業(yè)項目設(shè)計的專業(yè)公司。也就好比醫(yī)院都是專業(yè)機構(gòu)，但牙醫(yī)不會接生，產(chǎn)科醫(yī)生不會拔牙一樣，商業(yè)設(shè)計公司同體育設(shè)施、酒店設(shè)施的設(shè)計一樣，需有專長的專業(yè)設(shè)計院。

在市場不成熟，開發(fā)商沒經(jīng)驗的上一代產(chǎn)品設(shè)計中，少有追求專業(yè)特長的設(shè)計師篩選，多數(shù)委托普通設(shè)計公司。收費的優(yōu)惠、設(shè)計外觀的新奇成為主要考慮。而商業(yè)設(shè)施內(nèi)部的功能開發(fā)仍停留在空洞的高適應(yīng)性，及八十年代開始的大型百貨店加室內(nèi)步行街的做法。專業(yè)化中的專業(yè)化是整個建筑行業(yè)的趨勢。浦東那些超高層、鋼結(jié)構(gòu)、大跨度的摩天樓只能由具備此類建筑經(jīng)驗的國際公司擔(dān)綱；廣州電視塔、中央電視塔這些特殊結(jié)構(gòu)要求的構(gòu)筑物也需世界級的專業(yè)工程公司把關(guān)；高科技類的生態(tài)智能建筑必須由Transsolar這樣的專業(yè)智能公司來設(shè)計。商業(yè)項目若要與國際接軌，也必須走專業(yè)化中的專業(yè)化道路。在此次法國MAPIC上，中國項目獲獎?wù)f明中國項目的專業(yè)水準開始得到國際業(yè)界的認可。

功能與形式的平衡

大型商業(yè)地產(chǎn)項目無疑都是城市的重點項目，除了滿足城市的購物需求外，也需考慮城市建設(shè)的景觀要求。成為城市地標、時代的名片，不僅僅是政府的要求，也成為了開發(fā)商潛意識的追求目標。綜觀這一代大型MALL的開發(fā)，在產(chǎn)品形態(tài)中和設(shè)計傾向中存在的明顯問題就是過分追求規(guī)模和檔次，項目規(guī)劃忽視功能合理與投資收益能力的整合，過分注重商業(yè)地產(chǎn)視覺形象上的標新立異。許多項目的規(guī)模之巨、形象上的驚世駭俗可與國家級的地標項目比美。但國家項目由政府買單，與項目直接的收益回報無關(guān)，有時長久的國家形象與旅游收入更重要，商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)濟合理性才是生命力所在。上一輪狂熱的虛火過后，理性的思考將使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的功能與形式達到更合理的平衡。

其實，隨著商業(yè)地產(chǎn)操作的專業(yè)化，商業(yè)項目與體驗消費的整合化，商業(yè)設(shè)計所面臨的復(fù)雜性、挑戰(zhàn)性前所未有地加大。對于多種業(yè)態(tài)在同一空間甚至同一平面內(nèi)解決人、車、貨、物流的合理組織，設(shè)計師既要以專業(yè)技術(shù)手段滿足不同商家及統(tǒng)一物業(yè)的要求，又需創(chuàng)造性地提出有吸引力的空間與界面設(shè)計。

可持續(xù)發(fā)展的空間

作為郊區(qū)類型的Mall，特別是一站式消費的大型商業(yè)，其交通可達性必以私家車為主。機動車的交通組織和停放成為項目可持續(xù)發(fā)展的重要指標。但因整個中國處在開放的探索與經(jīng)濟高速增長過程中，缺乏有長遠指導(dǎo)意義的規(guī)范。目前的Mall項目普遍缺少適應(yīng)長期發(fā)展所需的交通與停車條件。首先，政府的規(guī)范只能滿足目前的消費水準和汽車擁有量水平，中國的單位平米停車標準遠遠低于歐洲商業(yè)設(shè)施停車標準。其次，中國的機動車擁有量處于一個急速增長的動態(tài)過程中。北京市目前320萬輛機動車已使城市道路通行能力幾近飽和，按城市遠景規(guī)劃發(fā)展到700萬輛機動車的設(shè)想，不但要靠城市擴路修橋來支持，也需要在商業(yè)設(shè)施的設(shè)計中有所體現(xiàn)。

商業(yè)地產(chǎn)項目在選址方面，應(yīng)盡可能利用城市的軌道交通等市政配套支撐，城市快速干道的聯(lián)系也是私家車為主購物流的必要條件。而在商業(yè)設(shè)施自身停車的設(shè)計中則應(yīng)考慮足夠的發(fā)展空間，在有限的建設(shè)面積控制條件下，機械化停車也不失為一種可能性，但除層高應(yīng)預(yù)留足夠外，出入口的計算，停車總量的計算應(yīng)留有足夠余量。在汽車社會或郊區(qū)購物時代，交通方式是制約商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。

結(jié)合體驗消費設(shè)計

隨著體驗消費的比重增加，多姿多彩的觀光、表演等促銷與休閑活動被融合到商業(yè)設(shè)施的設(shè)計中，最為突出的是表演空間與休閑廣場。在目前幾乎所有的大型商業(yè)設(shè)施中，無論是原有的還是新建的，一項常年不懈的活動就是在門前的廣場上或在室內(nèi)的中庭里搞促銷活動，形式包括時裝表演、抽獎、文藝表演，甚至嘉賓對話等。這一類型的活動已成為商業(yè)活動必不可少的一部分，而在建筑的設(shè)計中少有考慮，商場主要出入口的人流經(jīng)常為活動的人群所困。為適應(yīng)這一趨勢，有些發(fā)展獨立設(shè)置了表演區(qū)域和與購物人流不在同一水平面。如深圳龍崗商業(yè)中心和北京王府井的富陽廣場。 另一方面，人有觀賞別人與被別人觀賞的需要，發(fā)現(xiàn)這一點的美國建筑師Portman提出了共享空間的概念。在引進休閑功能的商業(yè)項目中，發(fā)揮這一主題，創(chuàng)造各式各樣的休閑空間成為時尚。各類地畫、啞劇、雜耍都可為休閑空間增添情趣，小舟、跌泉水景、甚至鴿子與松鼠都將成為空間主題的一部分。關(guān)注體驗消費的新需求，并創(chuàng)造更有個性的體驗空間成為新一代商業(yè)設(shè)計的新趨勢。

文化主題與地域特點

不同城市的歷史文化形成了各具特色的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，這種傳統(tǒng)建筑遺產(chǎn)有很高的商業(yè)價值。在資源稀缺的情況下，開發(fā)商有時需要花大氣力營造某種資源，如珠江地產(chǎn)所開發(fā)的一些商業(yè)項目。而在這方面，“上海新天地”是非常成功的作品之一。項目成功利用石庫門地區(qū)殖民時代保存下來的建筑遺產(chǎn)，充分發(fā)揮歷史傳統(tǒng)文化遺產(chǎn)的價值，重新組織傳統(tǒng)空間以及建筑片段，形成了豐富多彩、舒適宜人，且滿足現(xiàn)代人生活需要的商業(yè)空間。 因此，重視城市的建筑風(fēng)貌和文脈特征，必須落實到實際的規(guī)劃設(shè)計中來，涉及到對原有街區(qū)建筑風(fēng)貌的整理和文脈特征的概括。以此確定應(yīng)保護和適當改造的街區(qū)空間環(huán)境、典型建筑物。標志性景觀以及重點區(qū)域的空間尺度等，并結(jié)合新建建筑的設(shè)計，使之形成和諧共生、自然過渡且更富生命力的商業(yè)空間。如果開發(fā)成功，則不僅帶來豐厚的經(jīng)濟回報，同時也是對城市歷史文化的重要貢獻。而對于一些在郊區(qū)或新區(qū)缺少文脈依托的大型商業(yè)地產(chǎn)項目來說，適當在規(guī)劃設(shè)計中突出地域特點，也能增加自身的吸引力，并成為可以納入城市大環(huán)境中的標志性建筑。也有許多商業(yè)項目不顧本土文化環(huán)境，試圖照搬其它項目的文化主題，這種做法有很大的風(fēng)險。比如有人想在其它城市重建“上海新天地”，脫離了上海的文化土壤就不可能成為“新天地”?！靶绿斓亍辈皇躯湲攧冢跂|北開“新天地”是不可想象的。脫離地域特點的復(fù)制很難成功，開發(fā)本土文化主題是大勢所趨。

人性化與精細化

隨著各大城市精品化商業(yè)的出現(xiàn)，以往強調(diào)氣派、宏偉的審美觀正在發(fā)生變化，注重人性化設(shè)計是促進商業(yè)消費及可持續(xù)發(fā)展的重要手段之一。商業(yè)地產(chǎn)項目的理想氣氛應(yīng)該是令人感到親切、放松、平易近人，使人有愉悅的消費心情，而不是“以勢壓人”。因此，商業(yè)項目的設(shè)計宗旨就是為消費者創(chuàng)造舒適的購物空間，特別是商業(yè)街的尺度設(shè)計應(yīng)當以行人的活動為基準，實現(xiàn)以人為本，而不是以高速過往的機動車為參照。購物行人所關(guān)注的縱向范圍主要集中在建筑一層，對一層以上的范圍幾乎是“視而不見”。而橫向關(guān)注范圍基本在10--20m之間，至于超過20m寬的商業(yè)街，行人很可能只關(guān)注街道一側(cè)的店鋪，不會在超20m寬的范圍內(nèi)“之”字前行。

商業(yè)設(shè)施的優(yōu)勢之一就是需要二次外立面的裝修設(shè)計，因而建筑的細節(jié)可以深入到裝修甚至裝飾層面。建筑、景觀和裝修等多方面設(shè)計的整合已成為新趨勢，開發(fā)商越來越傾向于選擇具有廣博專業(yè)知識和綜合規(guī)劃設(shè)計能力的設(shè)計公司來完成，并通過設(shè)備、結(jié)構(gòu)的最新配置使產(chǎn)品達到更高價值。而不是建筑師完成規(guī)劃設(shè)計后，交由景觀規(guī)劃公司、裝修公司等分別完成建筑的各部分設(shè)計?？梢哉f，只有重視專業(yè)化和各技術(shù)專業(yè)的高度整合，才能使地產(chǎn)項目獲得升值，適應(yīng)宏觀調(diào)控之后激烈的市場競爭。在這方面，一些大型專業(yè)房地產(chǎn)公司進行了有益的嘗試，將建筑、室外景觀和細部裝修等多方面很好地整合，使商業(yè)項目的建筑設(shè)計做到了非常精細的程度。

3,房地產(chǎn)項目推廣

項目前期策劃階段

市場調(diào)研分析

資訊調(diào)查

地塊環(huán)境

類比分析

項目初步發(fā)展階段策劃

項目策劃階段

產(chǎn)品策劃

產(chǎn)品策劃

產(chǎn)品SWOT分析

項目優(yōu)劣勢綜合評定

項目定位

項目發(fā)展目標

價格策劃

制定價格總體目標

確定定價方法

確定定價模式

制定物業(yè)價格

4,銷售流程

制定價格營銷組合策略

價格調(diào)整技巧

營銷廣告策劃

客戶定位

總體營銷策略

各階段營銷分策略

整體廣告策略

廣告執(zhí)行計劃

開盤準備

準備銷售工具

廣告計劃

SP活動

項目CI設(shè)計

營銷方案執(zhí)行階段

銷售培訓(xùn)

銷售流程設(shè)定

銷售手冊

銷售表格

銷售反饋

統(tǒng)計分析

別墅項目年度推廣方案的介紹就聊到這里吧，感謝你花時間閱讀本站內(nèi)容，更多關(guān)于別墅項目年度推廣方案模板、別墅項目年度推廣方案的信息別忘了在本站信途科技進行查找。