本篇文章信途科技給大家談?wù)勅瘥惖禺a(chǎn)品牌推廣運營策劃，以及瑞麗家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司對應(yīng)的知識點，希望對各位有所幫助，不要忘了收藏本站。

品牌策劃的工作內(nèi)容是什么？

對于消費者來說，價格高低不是關(guān)鍵，關(guān)鍵在于，產(chǎn)品的使用體驗是否讓他們覺得“值”這個價格。

從顧客的角度來講，品牌是顧客認(rèn)同的內(nèi)容和個人的見解。不同的見解也是屬于品牌的范疇。這些見解可以是所有自然的、美學(xué)的、理性的、感性的要素的綜合體。那么品牌策劃的工作內(nèi)容是？一個規(guī)則的品牌策劃應(yīng)分為四個構(gòu)架，分別是：

一、品牌識別系統(tǒng)

品牌策劃首要任務(wù)是要在全面科學(xué)的品牌調(diào)研與診斷基礎(chǔ)上，提煉高度差異化、清晰明確、易感知、有包容性和能觸動感染消費者內(nèi)心世界的品牌核心價值;規(guī)劃以核心價值為中心的品牌識別系統(tǒng)，基本識別與擴展識別是核心價值的具體化、生動化，使品牌識別與企業(yè)營銷傳播活動的對接具有可操作性;

二、品牌架構(gòu)

品牌策劃很重要的一項工作是規(guī)劃科學(xué)合理的品牌化戰(zhàn)略與品牌架構(gòu)。在單一產(chǎn)品的格局下，營銷傳播活動都是圍繞提升同一個品牌的資產(chǎn)而進(jìn)行的，而產(chǎn)品種類增加后，就面臨著很多難題，究竟是進(jìn)行品牌延伸新產(chǎn)品沿用原有品牌呢，還是采用一個新品牌?若新產(chǎn)品采用新品牌，那么原有品牌與新品牌之間的關(guān)系如何協(xié)調(diào)，企業(yè)總品牌與各產(chǎn)品品牌之間的關(guān)系又該如何協(xié)調(diào)?品牌化戰(zhàn)略與品牌架構(gòu)優(yōu)選戰(zhàn)略就是要解決這些問題。

三、品牌延伸擴張

品牌策劃的最終目的是為了持續(xù)獲取較好的銷售與利潤。由于無形資產(chǎn)的重復(fù)利用是不用成本的，只要有科學(xué)的態(tài)度與高超的智慧來規(guī)劃品牌延伸戰(zhàn)略，就能通過理性的品牌延伸與擴張充分利用品牌資源這一無形資產(chǎn)，實現(xiàn)企業(yè)的跨越式發(fā)展。因此，品牌策劃的重要內(nèi)容之一就是對品牌延伸的下述各個環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)和前瞻性規(guī)劃：

四、管理品牌資產(chǎn)

品牌策劃不是以建立一個品牌形象為工作的告終，創(chuàng)建具有鮮明的核心價值與個性、豐富的品牌聯(lián)想、高品牌知名度、高溢價能力、高品牌忠誠度和高價值感的強勢大品牌，累積豐厚的品牌資產(chǎn)。

首先，要完整理解品牌資產(chǎn)的構(gòu)成，透徹理解品牌資產(chǎn)各項指標(biāo)如知名度、品質(zhì)認(rèn)可度、品牌聯(lián)想、溢價能力、品牌忠誠度的內(nèi)涵及相互之間的關(guān)系。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)的實際，制定品牌建設(shè)所要達(dá)到的品牌資產(chǎn)目標(biāo)，使企業(yè)的品牌創(chuàng)建工作有一個明確的方向，做到有的放矢并減少不必要的浪費。

其次，在品牌憲法的原則下，圍繞品牌資產(chǎn)目標(biāo)，創(chuàng)造性地策劃低成本提升品牌資產(chǎn)的營銷傳播策略。

同時，要不斷檢核品牌資產(chǎn)提升目標(biāo)的完成情況，并調(diào)整下一步的品牌資產(chǎn)建設(shè)目標(biāo)與策略。

品牌策劃的工作內(nèi)容

1.品牌推廣策劃—整體規(guī)劃

市場分析、競爭分析、受眾分析、品牌與產(chǎn)品分析、主張?zhí)釤挕?chuàng)意策略制定、整體運營步驟規(guī)劃、預(yù)期設(shè)定。

2.品牌推廣策劃—門戶網(wǎng)站

網(wǎng)站結(jié)構(gòu)、視覺風(fēng)格、網(wǎng)站欄目、頁面布局、網(wǎng)站功能、關(guān)鍵字策劃、網(wǎng)站優(yōu)化、設(shè)計與開發(fā)。

3.品牌推廣策劃—傳播內(nèi)容規(guī)劃

品牌形象文案策劃、產(chǎn)品概念策劃、產(chǎn)品文案策劃、文案策劃、產(chǎn)品文案策劃、新聞內(nèi)容策劃、各種軟文文字策劃。

4.品牌推廣策劃—整合傳播推廣

關(guān)鍵字排名、博客營銷、微博營銷、論壇營銷、知識營銷、口碑營銷、新聞軟文營銷、視頻營銷、事件營銷等傳播方式。

抓住機遇 推進(jìn)瑞麗珠寶新跨越

瑞麗市人民政府

瑞麗市全景

一、瑞麗珠寶產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史

瑞麗是一塊古老神奇、美麗富饒的土地，邊貿(mào)口岸和諧繁榮，民族風(fēng)情多姿多彩，生態(tài)環(huán)境綠色宜人，珠寶玉石璀璨奪目。瑞麗毗鄰珠寶玉石資源大國緬甸的區(qū)位條件決定了其發(fā)展珠寶產(chǎn)業(yè)的天然優(yōu)勢，追尋歷史的脈絡(luò)，瑞麗的珠寶交易由來已久。地處瑞麗壩區(qū)的姐相（傣語的意譯是“寶石街”），在歷史上就是進(jìn)行珠寶生產(chǎn)、交易的場所。20世紀(jì)90年代初期，瑞麗興建了全國第一個較規(guī)范的珠寶市場，對云南珠寶業(yè)的發(fā)展起了極大的推動作用。改革開放伊始，我國翡翠市場每年毛料需求量的90％出自瑞麗，從而贏得了“玉出云南，玉從瑞麗”的美譽。

多年來，瑞麗傾力打造“有一個美麗的地方”、“東方珠寶城”、“口岸明珠”三大品牌，在這三大品牌中，“東方珠寶城”是最具優(yōu)勢的品牌形象。近年來在州、市黨委、政府的高度重視下，經(jīng)過廣大珠寶業(yè)界人士的苦心經(jīng)營，珠寶產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為瑞麗最具特色和發(fā)展?jié)摿Φ膬?yōu)勢產(chǎn)業(yè)，“東方珠寶城——瑞麗”在國內(nèi)外已經(jīng)享有較高的聲譽?？梢哉f，珠寶產(chǎn)業(yè)是瑞麗經(jīng)濟社會發(fā)展強勁的“助推器”。

天工獎金獎作品《青澀年華》

二、瑞麗珠寶產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

瑞麗市作為“東方珠寶城”和“中國珠寶玉石首飾特色產(chǎn)業(yè)基地”，市委、市政府高度重視，將珠寶玉石產(chǎn)業(yè)作為重點產(chǎn)業(yè)加以扶持。經(jīng)過多年的培育打造，瑞麗珠寶玉石產(chǎn)業(yè)已形成貿(mào)易、加工、銷售等相對完備的產(chǎn)業(yè)鏈，在推動經(jīng)濟社會發(fā)展、興邊富民、促進(jìn)勞動就業(yè)、旅游觀光購物、擴大對外影響等方面顯示出了獨特的優(yōu)勢。瑞麗沿邊重點開發(fā)開放試驗區(qū)“構(gòu)想”，計劃將瑞麗建設(shè)成為橋頭堡最前沿的經(jīng)濟合作平臺、金融信息服務(wù)平臺、文化交流平臺“三大平臺”。其中“文化交流平臺”的重點和亮點是珠寶文化產(chǎn)業(yè)。

如今的瑞麗已躋身全國四大珠寶集散地之一?！爸袊閷氂袷罪椞厣a(chǎn)業(yè)基地”、“精彩瑞麗，富貴之都”、“中國翡翠之源頭”、“云南省文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展特色縣市”、“云南省百城萬店無假貨示范街”是人們對瑞麗珠寶文化產(chǎn)業(yè)的贊譽和概括。瑞麗市委、市政府利用好珠寶特色資源，培育好產(chǎn)業(yè)市場，抓好誠信經(jīng)營，打造知名品牌，加大宣傳力度，辦好節(jié)慶活動，借助重點項目助推瑞麗珠寶文化產(chǎn)業(yè)加速騰飛。

珠寶文化節(jié)“珠寶公主選美大賽”

1.產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷壯大，特色明顯，效應(yīng)突出

目前瑞麗市有從事珠寶玉石加工、批發(fā)零售、運輸、毛料公盤的企業(yè)和個體商戶5000余家，從業(yè)人員3.5萬余人，專家和行業(yè)人士估計年銷售額超過25億元。近年來瑞麗珠寶玉石產(chǎn)業(yè)主要呈現(xiàn)“三多”、“五升”的特點?！叭唷保阂皇侵閷毶獭岸嗳朔N”，珠寶商來自全國各地以及緬甸、巴基斯坦、印度等東南亞、南亞國家。在瑞麗你能看到不同膚色不同國籍的人從事著珠寶業(yè)，“東方珠寶城”已經(jīng)成為國際珠寶產(chǎn)業(yè)的重要承載基地。二是珠寶“多品種”，原料來源國際化，已成為世界珠寶玉石品種最多、來源地最廣的交易市場之一和名副其實的世界寶玉石“標(biāo)本庫”。形成以翡翠為重點，包括鉆石、紅藍(lán)寶石、樹化玉等數(shù)十個品種的產(chǎn)品體系；三是雕刻“多工種”，“河南工”、“上海工”、“廣東工”、“福建工”等全國各地的玉雕師入駐瑞麗，他們在瑞麗充分挖掘民族文化、抗戰(zhàn)文化、邊境文化、珠寶文化，創(chuàng)作出一大批體現(xiàn)瑞麗文化的玉雕作品，形成獨樹一幟的“瑞麗工”。近年來，瑞麗市每年組織參加在北京舉辦的中國國際珠寶展和中國玉雕界最高獎項“天工獎”評選，先后獲得了金獎、銀獎、銅獎等30多個獎項。“五升”：一是珠寶市場數(shù)量上升。2009年以來瑞麗珠寶產(chǎn)業(yè)乘勢而謀、順勢而上，形勢喜人，呈現(xiàn)井噴式的發(fā)展態(tài)勢，新增了十多個珠寶商城，打破了以往“五大珠寶園區(qū)”的布局，新增經(jīng)營面積超過5萬平方米，本地從事珠寶經(jīng)營人員比例大幅上升；二是參加緬甸公盤的商家數(shù)量上升。緬甸玉石毛料公盤是珠寶行業(yè)界采購玉石原料的主要途徑，更是玉石市場的風(fēng)向標(biāo)。近年來瑞麗參加緬甸內(nèi)比都玉石毛料公盤的人數(shù)不斷增長，改變了過去等貨上門或者到外地進(jìn)料的局面；三是珠寶玉石價格飆升。近年來無論是成品還是原料，價格都在節(jié)節(jié)攀升，漲幅達(dá)到平均每年一倍以上；四是毛料進(jìn)口數(shù)量上升。根據(jù)瑞麗玉石毛料商人反映，緬甸內(nèi)比都至瑞麗的陸路進(jìn)口通道比較順暢，中低檔玉石毛料進(jìn)口數(shù)量上升較快，2006年至今每年玉石毛料進(jìn)口量都在不斷上升；五是文化產(chǎn)業(yè)增加值不斷上升。瑞麗市文化產(chǎn)業(yè)重點是珠寶文化產(chǎn)業(yè)，可以說文化產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的變化就是珠寶文化產(chǎn)業(yè)的“晴雨表”，多年來全市文化產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重不斷上升。2006年至2011年全市文化產(chǎn)業(yè)增加值分別是1.16億元、1.59億元、1.93億元、2.17億元、2.64億元、4.79億元，分別占GDP的7.7％、8.5％、8.57％、8.76％、8.9％、13.6％。

第五屆神工獎玉雕大賽作品展

2.抓基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，招商引資促項目落地

瑞麗多年來實行“放水養(yǎng)魚”的寬松政策，筑巢引鳳，促進(jìn)珠寶市場主體多元化。北京、河南、福建、廣東、臺灣等地商人落戶瑞麗從事珠寶經(jīng)營；降低市場準(zhǔn)入門檻，允許來自緬甸、印度、巴基斯坦等國家的外籍自然人從事珠寶經(jīng)營，納入個體工商戶備案登記管理，對其子女就學(xué)提供幫助。受沿邊重點開發(fā)開放試驗區(qū)政策驅(qū)動，招商引資高位推進(jìn)，在已建成的珠寶步行街、姐告玉城等五大珠寶園區(qū)基礎(chǔ)上，又新增了姐告順玨珠寶城、金龍大廈珠寶城、德龍珠寶城等十多個珠寶專業(yè)市場，珠寶玉石產(chǎn)業(yè)突破了以往“五大珠寶園區(qū)”的布局，珠寶玉石產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資超過10億元，經(jīng)營面積達(dá)11萬平方米；加快推進(jìn)金星石木文化城、中國·瑞麗彩色寶石交易中心、瑞麗國際珠寶翡翠學(xué)校、廣賀罕傣王宮遺址公園、畹町抗戰(zhàn)博覽一條街等特色珠寶文化旅游項目建設(shè)；培育出了“勐拱翡翠”、“百美珠寶”、“美玨珠寶”、“樣樣好珠寶”等知名品牌。珠寶產(chǎn)業(yè)項目的建設(shè)促進(jìn)了珠寶旅游逐步走上產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展道路，增強了文化產(chǎn)業(yè)的整體實力、擴大了就業(yè)、增加了居民收入，解決了至少5萬人以上的就業(yè)崗位，同時還極大地促進(jìn)和帶動其他產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展。根據(jù)旅行社的不完全統(tǒng)計，到德宏州旅游的游客80％以上是沖著瑞麗珠寶而來。

3.加大宣傳促銷力度，舉辦各類節(jié)慶活動助推珠寶產(chǎn)業(yè)發(fā)展

運用報紙、廣播、電視、互聯(lián)網(wǎng)等媒體和省內(nèi)外大型節(jié)慶會展活動，加大宣傳力度。近幾年來通過積極爭取，聯(lián)系中央和省內(nèi)外媒體，在中央電視臺《天涯共此時》、《走遍中國》、《小崔說事》、《財富故事會》、《希望英語》、《中國地理》、《城市一對一》、《芝麻開門》等欄目陸續(xù)播出了有關(guān)瑞麗珠寶的節(jié)目，與央視3套《歡樂中國行》欄目合作錄制了兩期瑞麗專場節(jié)目，與云南衛(wèi)視舉辦大型跨年晚會《有一個美麗的地方》；協(xié)助引導(dǎo)新華社、中新社、新浪網(wǎng)以及旅游衛(wèi)視、湖南衛(wèi)視、浙江衛(wèi)視等電視臺對瑞麗珠寶題材進(jìn)行了深度報道；積極爭取省委宣傳部、省文產(chǎn)辦以及州委、州政府的支持，創(chuàng)辦了“中國瑞麗國際珠寶文化節(jié)”，并成功舉辦4屆，珠寶節(jié)期間舉行了國際珠寶走秀、珠寶公主選美、中緬民族狂歡巡游、“神工獎”玉雕大賽、玉石毛料公盤等獨具特色文化活動，被人民網(wǎng)評選為改革開放30年最有影響力的30個節(jié)慶品牌之一；堅持舉辦中緬胞波狂歡節(jié)、目瑙縱歌節(jié)、潑水節(jié)、中緬邊交會等各種節(jié)慶活動，打造節(jié)會文化，進(jìn)一步將瑞麗珠寶文化產(chǎn)業(yè)推向國際舞臺；加強文化外宣品制作。參與辦好《東方珠寶》、《中國翡翠》等珠寶專業(yè)雜志，編輯出版了《精彩瑞麗富貴之都》、五屆《中國·瑞麗“神工獎”玉雕大賽獲獎作品集》及“有一個美麗的地方”、“東方珠寶城”等主題宣傳品，這些宣傳品在各類重大節(jié)會活動中向來賓贈送，達(dá)到了對外宣傳推介瑞麗的目的。

4.抓牢機遇政策，多舉措促進(jìn)發(fā)展優(yōu)勢最大化

一是國家政策機遇。中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)全面建成、云南建設(shè)我國向西南開放重要橋頭堡、瑞麗國家重點開發(fā)開放試驗區(qū)建設(shè)三大歷史機遇，為瑞麗提供了各項特殊政策集中匯聚的千載難逢機遇。中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)的全面建成，為我們廣泛參與國際區(qū)域經(jīng)濟合作，實現(xiàn)資源、技術(shù)、人才、資金的互補提供了更為廣闊的空間；云南建設(shè)我國向西南開放橋頭堡的大力推進(jìn)，瑞麗將由對外開放的“邊緣”變?yōu)閲覒?zhàn)略的“前沿”；瑞麗國家重點開發(fā)開放試驗區(qū)建設(shè)的推進(jìn)實施，國家將出臺一系列特殊配套政策，在重大基礎(chǔ)設(shè)施、重點項目工程、特色產(chǎn)業(yè)培植、資源開發(fā)利用、民生事業(yè)改善等方面將給予強力支持；國家南向戰(zhàn)略深入推進(jìn)，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)深度調(diào)整，為我們發(fā)揮優(yōu)勢承接?xùn)|中部發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、加快發(fā)展現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)提供了重大契機；瑞麗市全面進(jìn)入工業(yè)化加速、城鎮(zhèn)化提升階段，后發(fā)優(yōu)勢的巨大潛力將為全市的持續(xù)快速發(fā)展提供強勁的內(nèi)生動力。

二是交通運輸條件即將改善。隨著大瑞鐵路、龍瑞高速公路、中緬輸油氣管道的相繼開工建設(shè)和芒市國際機場的建成，制約瑞麗市發(fā)展的交通瓶頸問題將得到有效解決，瑞麗作為黃金口岸的金大門，交通樞紐、貿(mào)易樞紐、開放門戶的作用更加凸顯。

三是進(jìn)一步加強中緬交流合作，提供毛料進(jìn)口保障。2008年年底緬甸允許玉石在仰光公盤后以陸路貿(mào)易方式出口玉石，中斷了多年的云南玉石毛料陸路運輸線再次開通。2010年仰光玉石毛料公盤取消搬遷至內(nèi)比都舉辦，為玉石原料進(jìn)入瑞麗提供了更大的優(yōu)勢。內(nèi)比都距瑞麗500多千米，比仰光到瑞麗縮短了400千米路程，這意味著陸路運輸成本將大大縮減，將成為牢控玉石毛料源頭的一次關(guān)鍵契機，也就是說緬甸政府承認(rèn)中國唯一的陸路玉石毛料進(jìn)口合法口岸瑞麗是全國珠寶翡翠原料進(jìn)口流通最便捷之地，與其他基地相比有著明顯的區(qū)位優(yōu)勢。在發(fā)展中我們抓牢機遇抓好中緬交流合作，促進(jìn)雙邊發(fā)展，從2008年開始，瑞麗與緬甸木姐多次開展“商務(wù)定期會談”，就雙方邊境貿(mào)易方面進(jìn)行會晤；與緬方共同舉辦“中緬胞波狂歡節(jié)”、“中緬邊交會”等節(jié)慶活動，加深了中緬胞波友誼，疏通了玉石毛料陸路通道，為發(fā)展珠寶玉石產(chǎn)業(yè)奠定了原料基礎(chǔ)。

四是抓誠信建設(shè)，促進(jìn)市場健康發(fā)展。為了推進(jìn)玉石珠寶市場的誠信建設(shè)，公安、工商、質(zhì)監(jiān)、寶玉石協(xié)會等部門聯(lián)手建立經(jīng)營主體違法行為備案、違法行為公示、重點監(jiān)管、先行賠付四項制度，嚴(yán)厲查處珠寶市場中以假充真、以次充好等欺詐消費者的違法違規(guī)行為，強化對珠寶經(jīng)營戶的誠信監(jiān)督；如果說政府的努力為市場培育和誠信建設(shè)創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境，那么行業(yè)協(xié)會作為經(jīng)營業(yè)戶利益代言人與政府間的良性互動，則為整個瑞麗珠寶玉石市場的建設(shè)和發(fā)展奠定了更加堅實的基礎(chǔ)。瑞麗市寶玉石協(xié)會，充分發(fā)揮行業(yè)自律，促進(jìn)誠信市場建設(shè)，在珠寶市場抓好黨建工作，成立黨支部，黨員帶頭誠信經(jīng)營。通過加強行業(yè)自律，加入“德宏珠寶玉石誠信聯(lián)盟”，會員與協(xié)會簽訂《瑞麗市珠寶行業(yè)自律公約》，與工商管理部門和質(zhì)監(jiān)部門簽訂了《誠信經(jīng)營承諾書》、《不制假售假責(zé)任書》和《質(zhì)量承諾書》，建立了一系列誠信機制，杜絕假冒偽劣，維護(hù)消費者利益，多年來沒有假冒偽劣珠寶的投訴，為珠寶經(jīng)營營造了誠信的良好市場氛圍。

五是加大人才培養(yǎng)力度。2004年，瑞麗玉雕界評出“瑞麗玉雕十杰”，標(biāo)志著政府營造珠寶文化氛圍，培育高端人才并激發(fā)其創(chuàng)造、提升珠寶玉石產(chǎn)業(yè)的集群競爭力，邁出了關(guān)鍵性的一步。隨后逐步創(chuàng)辦了瑞麗國際珠寶學(xué)校、職業(yè)高中開設(shè)了玉雕班，與中國工藝美術(shù)協(xié)會共同舉辦了高級玉雕師培訓(xùn)班、與澳門金葉同業(yè)工會合作在瑞麗設(shè)立了實習(xí)基地等培訓(xùn)珠寶專業(yè)人才的舉措；在培訓(xùn)的同時啟動了引進(jìn)人才項目，引進(jìn)了以王朝陽、李振慶等為代表的一大批優(yōu)秀玉雕師，形成了“瑞麗工”，在“天工獎”和“百花獎”評選中獲得了數(shù)十個獎項。此后又有一大批玉雕師榮獲“云南十佳玉雕名師”、“云南優(yōu)秀玉雕師”榮譽稱號。2011年，為表彰為瑞麗珠寶文化產(chǎn)業(yè)做出積極貢獻(xiàn)的專業(yè)技術(shù)人才，市政府分別授予了147人2011年度瑞麗寶玉石雕刻工藝“巧雕大師”、“巧雕師”、“配座大師”、“拋光大師”、“設(shè)計師”榮譽稱號。目前瑞麗已擁有玉雕師500多人、普通技工3000多人。

六是重大珠寶玉石產(chǎn)業(yè)項目帶動產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展。由我國珠寶業(yè)上市公司——東方金鈺股份有限公司投資、占地面積300余畝的中國·瑞麗彩色寶石交易中心等重大珠寶項目的啟動建設(shè)，將進(jìn)一步完善珠寶玉石產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃布局和產(chǎn)業(yè)鏈條，整體提升瑞麗珠寶玉石產(chǎn)業(yè)的檔次。

玉石毛料公盤現(xiàn)場

三、發(fā)展中遇到的突出問題

姐告玉城市場翡翠毛料交易繁榮場面

1.缺乏大型配套完善的基礎(chǔ)設(shè)施

雖然瑞麗已具有十多個大型珠寶園區(qū)和市場，但存在單一性，不能滿足大型展覽交易等活動的市場發(fā)展需求，缺少集會展、拍賣、收藏、娛樂、旅游等大型高規(guī)格、高質(zhì)量、高水平的珠寶商業(yè)中心。

2.“東方珠寶城”尚缺“豐滿”

東方珠寶城作為瑞麗外宣品牌，“珠”還沒云集瑞麗，僅以玉石為主打產(chǎn)品，其他產(chǎn)品勢單力薄，未能形成各種珠寶產(chǎn)品琳瑯滿目的市場。真正做大做強東方珠寶城品牌還需充實“豐滿”其他各類珠寶產(chǎn)品，滿足不同客源需求。

3.信貸困難

由于珠寶玉石不能作為抵押物貸款，沒有房地產(chǎn)作為抵押的商戶難以解決貸款問題。

4.統(tǒng)計困難

由于珠寶行業(yè)的特殊性，目前實行定額征稅，無法統(tǒng)計出整個珠寶市場的銷售額、利潤等實際經(jīng)營情況。

四、未來加快發(fā)展珠寶產(chǎn)業(yè)的措施建議

1.實施大項目

充分發(fā)揮項目帶動和投資拉動的作用，一手抓項目爭取，一手抓項目落地，不間斷地組織策劃、包裝儲備、申報推介一批重大項目。建設(shè)好珠寶博覽園、毛料公盤市場、賭石文化城等一批新的珠寶產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施。加快珠寶街片區(qū)舊城改造步伐，擴大珠寶市場，將其建設(shè)成為集毛料交易、雕刻生產(chǎn)、成品銷售、文化展示為一體的核心園區(qū)，并對姐告玉城毛料交易市場等逐步進(jìn)行改造升級，提升內(nèi)在品質(zhì)，改善外部形象，增強發(fā)展能力，形成各具特色、功能互補、競爭有序、聯(lián)動發(fā)展的珠寶產(chǎn)業(yè)園區(qū)群落。

2.打造知名品牌

積極引進(jìn)、培育和保護(hù)知名品牌，構(gòu)建良好的名牌建設(shè)環(huán)境。支持和鼓勵珠寶企業(yè)、產(chǎn)品爭創(chuàng)“中國馳名商標(biāo)”、“中國名牌”、“云南省著名商標(biāo)”稱號。繼續(xù)將“中國·瑞麗國際珠寶文化節(jié)”作為重要的節(jié)慶活動加以打造。

3.扶持一批珠寶文化龍頭企業(yè)

扶持綜合實力強的現(xiàn)有企業(yè)進(jìn)一步做大做強，逐步形成一批市場前景廣闊、市場潛力巨大、規(guī)模效益明顯并處于行業(yè)領(lǐng)先地位的珠寶文化龍頭企業(yè)，促進(jìn)瑞麗珠寶產(chǎn)業(yè)向市場化、品牌化、集團(tuán)化方向發(fā)展。

4.加強宣傳推廣

通過電視、報刊、互聯(lián)網(wǎng)、手機、戶外媒體等多種傳播媒介和傳播方式加強宣傳，提高“東方珠寶城”的知名度和吸引力，吸引更多的采購商、投資商關(guān)注瑞麗，走進(jìn)瑞麗，在瑞麗投資發(fā)展珠寶產(chǎn)業(yè)。

天工獎獲獎作品《妙相觀音》

5.引進(jìn)和培養(yǎng)珠寶文化人才

加大珠寶產(chǎn)業(yè)緊缺人才引進(jìn)和培養(yǎng)力度，積極尋求與有關(guān)高等院校的合作在瑞麗開辦分院或培訓(xùn)班，鼓勵支持各種辦學(xué)模式參與珠寶專業(yè)人才培養(yǎng)，培養(yǎng)瑞麗本土珠寶專業(yè)人才，提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，建立珠寶產(chǎn)業(yè)人力資源貯備庫，打造人才高地。鼓勵珠寶產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員參加專業(yè)化資格認(rèn)證。

6.加強珠寶文化研究

加強珠寶產(chǎn)業(yè)的理論研究，積極擴大對外交流與合作，緊跟時代發(fā)展潮流，提高把握和促進(jìn)珠寶產(chǎn)業(yè)發(fā)展的能力和水平，建設(shè)國際化的珠寶產(chǎn)業(yè)交流平臺。通過技術(shù)創(chuàng)新和文化創(chuàng)意，提高珠寶加工工藝水平，不斷研發(fā)創(chuàng)新產(chǎn)品，提升產(chǎn)品質(zhì)量和文化內(nèi)涵，打造獨具特色的文化品牌。

7.完善服務(wù)體系

認(rèn)真貫徹落各級黨委、政府關(guān)于珠寶產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)優(yōu)惠政策，加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，大力發(fā)展高端服務(wù)業(yè)，加快完善銀行、保險、會展、商貿(mào)、物流、運輸、旅游、法律、教育、培訓(xùn)等專業(yè)化服務(wù)體系，不斷提升服務(wù)業(yè)的規(guī)模與能級，推動服務(wù)業(yè)與珠寶產(chǎn)業(yè)的互促互利，為珠寶文化企業(yè)提供良好的支援服務(wù)。

云南瑞麗“中國珠寶玉石首飾特色產(chǎn)業(yè)基地”取得的這些成績，得益于黨和國家的政策，得益于黨中央對邊疆少數(shù)民族地區(qū)的關(guān)懷，得益于中寶協(xié)的大力支持，得益于省委省政府、州委州政府的關(guān)心重視。我們對瑞麗珠寶文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展充滿信心和希望，將緊緊抓住中國一東盟自由貿(mào)易區(qū)全面建成、云南建設(shè)我國向西南開放重要橋頭堡、瑞麗國家重點開發(fā)開放試驗區(qū)建設(shè)三大國家南向戰(zhàn)略的深入推進(jìn)和各項特殊政策集中匯聚的千載難逢機遇，以及大量翡翠玉石原料進(jìn)入瑞麗、牢控翡翠玉石毛料源頭的關(guān)鍵契機，把瑞麗建設(shè)成為一個集毛料公盤、翡翠集散、創(chuàng)意設(shè)計、雕刻加工、批發(fā)零售、收藏拍賣、博覽會展、人才培訓(xùn)和文化交流為一體，具有較強實力和市場競爭力的珠寶玉石產(chǎn)業(yè)集群托起的新“東方珠寶城”。

中國珠寶玉石首飾特色產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)之路

商業(yè)地產(chǎn)策劃內(nèi)容有哪些？

飆馬商業(yè)地產(chǎn)認(rèn)為：商業(yè)地產(chǎn)策劃的核心內(nèi)容包括商業(yè)用地的價值判別與發(fā)展定位、商業(yè)地產(chǎn)融資策劃、商業(yè)地產(chǎn)價值鏈構(gòu)造和策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃等。

商業(yè)用地的價值判別與發(fā)展定位

策劃人員必須回答：開發(fā)什么樣的物業(yè)才能實現(xiàn)價值最大化?為此，策劃人員必須研究地段、街區(qū)、商圈、商業(yè)功能演變、不同類型物業(yè)與地段的經(jīng)濟效果，甚至要研究物業(yè)建成后物業(yè)與街區(qū)發(fā)展的互動關(guān)系。價值判別結(jié)論決定項目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價格定位。

商業(yè)地產(chǎn)融資策劃

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營的突出特征是需要巨資投入(初始投資和總投

資)，籌措足夠的資金是項目能否成功的關(guān)鍵。為籌措資金，贏得投資人(銀行、基金、信托機構(gòu)、獨立投資人、投資公司、開發(fā)商等)的青睞和認(rèn)可，必須制定系

統(tǒng)、科學(xué)、完善、可實施的可行性研究報告，描繪完整可信的投資收益“路線圖”。

根據(jù)融資方案，企業(yè)應(yīng)通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，并評

價融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如我們從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案。銀行雖不分配利潤、不干涉經(jīng)營管理，但要貸款利息;后者不要利

息但要參與分配利潤，介入公司經(jīng)營管理，究竟如何選擇，應(yīng)具體問題、具體分析。

商業(yè)地產(chǎn)價值鏈構(gòu)造和策劃

商

業(yè)物業(yè)的開發(fā)和運營是價值創(chuàng)造和分配過程，發(fā)現(xiàn)價值和創(chuàng)造價值同等重要，價值受多種因素和規(guī)律的影響，沒有深厚的價值理論功底就不可能制定完善的價值鏈策

劃活動。價值鏈構(gòu)造包括產(chǎn)品縱向價值鏈和企業(yè)內(nèi)部價值鏈。針對一個商業(yè)地產(chǎn)項目，首要的是構(gòu)造產(chǎn)品縱向價值鏈，把參與商業(yè)物業(yè)開發(fā)和運營的各方利益有機地

聯(lián)結(jié)起來。著眼于長期發(fā)展的企業(yè)為適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，也采取組織措施構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部價值鏈。

商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃

商業(yè)建筑一般由主要營業(yè)空間、附屬營業(yè)空間、配套空間和共享空間構(gòu)成。建筑策劃意在優(yōu)化建筑空間于經(jīng)營業(yè)績之間的關(guān)系，優(yōu)化建筑空間的功能組合，以降低成本，提高使用率，實現(xiàn)效益最大化。為此必須采取科學(xué)的建筑設(shè)計和評價方法，遵循整體化設(shè)計和全過程監(jiān)理理念。

商業(yè)地產(chǎn)技術(shù)策劃

建筑和管理技術(shù)發(fā)展迅速，例如節(jié)能技術(shù)、智能化技術(shù)、無線通信技術(shù)、鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)、自動化車庫管理系統(tǒng)等不斷推陳出新，策劃人員應(yīng)在準(zhǔn)確把握發(fā)展趨勢的前提下，準(zhǔn)確評價技術(shù)的經(jīng)濟技術(shù)合理性和營銷價值，堅持經(jīng)濟與技術(shù)聯(lián)系原則，提出價值最大化技術(shù)方案。

商業(yè)地產(chǎn)營銷推廣策劃

亦即銷售促進(jìn)，實質(zhì)是把商品和服務(wù)的信息有效傳播給目標(biāo)客戶，促使客戶愿意購買。傳播的最佳模式是整合營銷傳播，超越傳統(tǒng)的4P理論，用4C理論指導(dǎo)傳播實踐，整合生產(chǎn)、管理和營銷活動。

商業(yè)地產(chǎn)招商策劃

招

商是商業(yè)地產(chǎn)永恒的主題，也是難點。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，招商內(nèi)容不同。例如，項目前期招商重點是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同，如

中航龍華九方購物中心為招商做的畫冊——“自然而然，攜手九方”（飛越廣告作品），就以獨特創(chuàng)意吸引了一批如星巴克這樣的知名商家；建設(shè)過程中的重點是物

業(yè)銷售;建設(shè)后期招商內(nèi)容轉(zhuǎn)變?yōu)閷ふ抑行〗?jīng)營者進(jìn)場經(jīng)營;投入使用若干年后根據(jù)形勢發(fā)展，招商的目的是不斷優(yōu)化客戶組合。

房地產(chǎn)銷售策劃方案

第一節(jié)：銷售策劃概述

銷售策劃一般指：項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項目的銷售價格怎么走，如何宣傳造勢等

第二節(jié)：銷售策劃與項目策劃的區(qū)別

簡單而言，二者區(qū)別在于項目策劃是“綱”，銷售策劃則是“目”，“綱”舉才能“目”張。

一：項目策劃所包涵內(nèi)容：

（一）市場調(diào)查

項目特性分析、建筑規(guī)模與風(fēng)格、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結(jié)論和建議

（二）目標(biāo)客戶分析

經(jīng)濟背景：經(jīng)濟實力/行業(yè)特征/公司、家庭

文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、

（三）價格定位

理論價格/成交價格/租金價格/價格策略

（四）入市時機、入市姿態(tài)

（五）廣告策略

廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控

（六）媒介策略

媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算

（七）推廣費用

現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書等）、媒介投放

二：銷售策劃所包涵內(nèi)容：

（一）銷售現(xiàn)場準(zhǔn)備

（二）銷售代表培訓(xùn)

（三）銷售現(xiàn)場管理

（四）房號銷控管理

（四）銷售階段總結(jié)

（五）銷售廣告評估

（六）客戶跟進(jìn)服務(wù)

（七）階段性營銷方案調(diào)整

第三節(jié)：銷售策劃的內(nèi)容及步驟

一：項目研究：即項目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細(xì)分析項目的銷售狀況、購買人群、接受價位、購買理由等。

二：市場調(diào)研：對所有競爭對手的詳細(xì)了解，所謂“知己知彼、百戰(zhàn)不殆”。

三：項目優(yōu)劣勢分析：針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。

四：項目再定位：根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣點，根據(jù)市場需求，做項目市場定位的調(diào)整。

五：項目銷售思路：

（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區(qū)別開來，避免盲目跟隨風(fēng)。

（二）主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統(tǒng)一的主題。

一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說明大主題服務(wù)的。

（三）操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。

六：項目銷售策略：

（一）項目入市時機選擇

理想的入市時機：我們所說的入市時機并不是指時間概念上的時機，而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時候開始進(jìn)入市場，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓；是建到正負(fù)零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班、調(diào)整完步伐后再賣還是急急忙忙、倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。

根據(jù)多年的經(jīng)驗和教訓(xùn)一個項目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備：

1、開發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求；

2、你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人；

3、你知道你的價格適合的目標(biāo)客戶；

4、你已經(jīng)找出項目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點；

5、已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項目有始至終地保持一個完整統(tǒng)一形象的中心主題；

6、已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式；

7、已制定出具競爭力的入市價格策略；

8、制定合理的銷控表；

9、精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案;

10、組建一支專業(yè)銷售隊伍并擬定一個完善培訓(xùn)計劃；

11、盡力完善現(xiàn)場氛圍；

12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；

13、其他外部條件也很合適。

二）項目廣告宣傳計劃

當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點和廣告基調(diào)后，制定切實可行的廣告計劃便成為實現(xiàn)最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個部分。推廣計劃應(yīng)根據(jù)具體項目的不同特點，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢，充分利用時效長而針對性強的專業(yè)媒體資源，來實現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售！

（三）銷售部署

房地產(chǎn)銷售的階段性非常強，如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏、步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個原則是：保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致——預(yù)熱期、開盤期、強銷期、保溫期；防范銷售階段性問題——如工期、質(zhì)量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。

第四節(jié)：銷售策劃的原則

一：創(chuàng)新原則

隨著時代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來越不適應(yīng)市場的要求，更無法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營銷實踐來看，包括折讓、有獎銷售、先租后買、降低利率等各類措施，大多能產(chǎn)生更強烈、更快速的反應(yīng)，能引起消費者對房產(chǎn)的注意，這為我們探討買方市場條件下的營銷創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。

二：資源整合原則

整合營銷是在營銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過市場渠道，圍繞具體項目，有多個專業(yè)性營銷機構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補型、互利型的共同組織，并由其對諸如資金、智能、品牌、社會關(guān)系等房地產(chǎn)營銷相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程的系統(tǒng)控制，并進(jìn)而實現(xiàn)預(yù)定營銷目標(biāo)的一種新型的、市場化的房地產(chǎn)營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式"中間強、兩頭弱"的缺陷，同時避免了策劃商與銷售代理商之間各自為政、互不協(xié)調(diào)的局面。整合營銷圍繞具體項目進(jìn)行資源整合，提高房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部專業(yè)化分工與協(xié)作，其優(yōu)勢在于：智能互補、利益共享、風(fēng)險共擔(dān)。

三：系統(tǒng)原則

房地產(chǎn)營銷策劃是一個綜合性、系統(tǒng)性的工程，需要在先進(jìn)的營銷理論指導(dǎo)下運用各種營銷手段、營銷工具來實現(xiàn)房地產(chǎn)價值的兌現(xiàn)，實質(zhì)上是一個從了解時市場、熟知市場到推廣市場的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，注定房地產(chǎn)營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場特征和消費習(xí)慣及發(fā)展要求，體現(xiàn)市場的要求。

房地產(chǎn)營銷首先應(yīng)從產(chǎn)品做起，從提高樓盤綜合素質(zhì)做起，從滿足消費者的需求做起。區(qū)域細(xì)分、客戶細(xì)分、功能細(xì)分愈趨深入，人本主義思想開始體現(xiàn)。重視綠化、增加智能化設(shè)施、集中供熱和供飲用水、建設(shè)底層架空、錯層、大采光凸出窗臺、陽光客廳、可移動透光屋頂、自動報警系統(tǒng)、架設(shè)空中走廊、提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、營造知識家園．．．．．．可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場需求發(fā)展趨勢的"賣點"一經(jīng)發(fā)布，就能掀起新一輪的熱銷。創(chuàng)新大大豐富了營銷策劃的內(nèi)涵，也進(jìn)一步證實：在買方市場下，只有以人的需求為本，深入市場、把握市場，制定切實可行的營銷方案，才有在激烈競爭中脫穎而出的希望。

四：可操作性原則

銷售策劃不能脫離社會現(xiàn)實。策劃時一定要考慮國情、民情和民風(fēng)，充分考慮操作中可能會遇到的種種困難，制定好相應(yīng)的應(yīng)對措施。與政府部門或權(quán)威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。

第五節(jié)：檢驗銷售策劃的成果

隨著市場競爭態(tài)勢的不斷發(fā)展，各種復(fù)雜的因素對銷售策劃的進(jìn)行都會產(chǎn)生影響，有可能銷售策劃的初始定位已經(jīng)不符合當(dāng)前的現(xiàn)實狀況，那就必須對策劃進(jìn)行重新定位。重新定位的重點仍然是遵循對于消費心理和競爭態(tài)勢的準(zhǔn)確把握，同時對于消費需求以及市場發(fā)展的趨勢都要有清晰、準(zhǔn)確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性，否則策劃定位的不斷變動將會影響到項目價值的實現(xiàn)。因此，銷售策劃定位或重新定位的原則都在于：保持穩(wěn)定，動態(tài)調(diào)整。要做到這點，就要避免銷售策劃定位發(fā)生大的動蕩，也就必須依靠專業(yè)的銷售策劃指數(shù)評估體系，盡量使項目保持健康的銷售狀態(tài)。

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誰了解房地產(chǎn)營銷策劃這個崗位？

通常所說的房地產(chǎn)營銷策劃包括兩種，一種直接作為開發(fā)商或投資商的甲方人士參與，另一種是廣告公司或策劃公司營銷公司或代理公司的乙方人士參與。

基礎(chǔ)條件和職業(yè)前景各不相同。

大致來講，作為甲方的營銷策劃，主要工作是前期的產(chǎn)品策劃，是研究在什么地方做什么樣的項目，要了解工程、投資、經(jīng)濟、管理、市場營銷，而這五個方面之中應(yīng)該至少有兩到三個方面是比較專業(yè)的。

作為乙方的營銷策劃，主要工作是產(chǎn)品形成后的包裝推廣和銷售，是研究這個項目如何銷售得更早更好，要了解廣告、市場、傳播、銷售。

當(dāng)然，無論做甲方還是乙方的營銷策劃，對于房地產(chǎn)知識的了解都是必需的基本功。

你所說的文字功底，主要是作為乙方的營銷策劃需要，做甲方對這一塊要求不高。

前景：

做甲方，前景好不好當(dāng)然要看公司和項目，一個項目做好了，就可能飛黃騰達(dá)。如果不打算自己做老板不轉(zhuǎn)行，甲方的營銷策劃人員職位可以做到營銷副總（或甲方所屬營銷公司的總經(jīng)理）或項目副總。

做乙方，前景同樣要看公司和服務(wù)項目。如果沒有其他情況的話，乙方的營銷策劃人員職位可以做到營銷總監(jiān)或策劃總監(jiān)。

什么是房地產(chǎn)全案策劃，都包含了哪幾個部分？

從廣義來說，房地產(chǎn)策劃分為以下三個內(nèi)容。根據(jù)需要開發(fā)商可以選擇不同的菜單。如果以下工作全部由房地產(chǎn)策劃公司執(zhí)行，就叫做房地產(chǎn)全程策劃。

一、項目的前期定位策劃：即房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究，包括市場調(diào)研、項目定位、項目的經(jīng)濟效益分析等。

二、項目的推廣整合策劃：包括項目的VI設(shè)計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計和各種促銷活動的策劃方案等等。

三、項目的銷售招商策劃：包括售樓人員培訓(xùn)，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等；項目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃。

房地產(chǎn)全程策劃營銷方案，是從項目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步實施。其核心內(nèi)容包括：

1、項目投資策劃營銷；

2、項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷；

3、項目質(zhì)量工期策劃營銷；

4、項目形象策劃營銷；

5、項目營銷推廣策劃；

6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；

7、項目服務(wù)策劃營銷；

8、項目二次策劃營銷

房地產(chǎn)策劃的主要內(nèi)容包括：

1、市場策劃：是指對房地產(chǎn)項目投資開發(fā)中涉及的諸多要素（經(jīng)濟、政策、法規(guī)、規(guī)劃、國土、市場、消費者、人文、地理、環(huán)境、交通、商業(yè)、市政配套等）進(jìn)行客觀調(diào)查，并通過科學(xué)系統(tǒng)的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足項目眾多元素的結(jié)合點（城市規(guī)劃條件的滿足、房地產(chǎn)商經(jīng)濟合理回報的需要、購房消費者的有效需求等）。簡言之，房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場策劃的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)市場策劃是房地產(chǎn)市場調(diào)查的歸宿。市場策劃的成果及結(jié)論（項目戰(zhàn)略定位及產(chǎn)品定位建議）對后續(xù)各階段策劃具有方向性和指導(dǎo)性，市場策劃是房地產(chǎn)策劃的首要環(huán)節(jié)之一。

2、產(chǎn)品策劃：就是研究如何科學(xué)地制定建設(shè)項目的總體規(guī)劃立項之后建筑設(shè)計的依據(jù)問題，擯棄單純依靠經(jīng)驗確定設(shè)計內(nèi)容及依據(jù)（設(shè)計任務(wù)書）的不科學(xué)、不合理的傳統(tǒng)方法，利用對建設(shè)目標(biāo)所處社會環(huán)境及相關(guān)因素的邏輯數(shù)理分析與相關(guān)定性分析，研究項目任務(wù)書對設(shè)計的合理導(dǎo)向，制定和論證建筑設(shè)計依據(jù)，科學(xué)地確定設(shè)計內(nèi)容，并尋找達(dá)到這一目標(biāo)的科學(xué)方法。其主要內(nèi)容包括如下：項目總平規(guī)劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數(shù)、公攤系數(shù)、使用系數(shù)、配置標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境景觀設(shè)計等等，產(chǎn)品本身的品質(zhì)是最主要的策劃內(nèi)容。房地產(chǎn)策劃就是將市場策劃的成果，通過建筑技術(shù)語言將其表現(xiàn)出來的一個過程。產(chǎn)品策劃是介于城市規(guī)劃與建筑設(shè)計（設(shè)計院所）之間的一項重要“斷層”工作，也是我國目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中最薄弱的環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展到今天的必然產(chǎn)物。

3、營銷策劃：是指房地產(chǎn)策劃商及發(fā)展商對將來要發(fā)生的營銷行為進(jìn)行超前決策。為實現(xiàn)目的，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，就必須與市場策劃、房地產(chǎn)策劃建立密切的關(guān)系，科學(xué)地分析市場、顧客及與之相關(guān)的各種因素，然后創(chuàng)造性運用自身的能量，力求在適當(dāng)?shù)臅r間，適當(dāng)?shù)牡攸c，以適當(dāng)?shù)膬r格和促銷方式讓顧客獲得滿足。如果推銷一種觀念，就有必要采取一定的策略和技術(shù)使大眾自覺地接受它，而在這個過程中，營銷策劃人員所做的分析、判斷、推理、預(yù)測、構(gòu)思、設(shè)計、安排、部署、實施等工作，便是房地產(chǎn)營銷策劃。營銷策劃就是將市場策劃、產(chǎn)品策劃兩階段的策劃成果，通過系統(tǒng)而形象的表現(xiàn)手法將產(chǎn)品的各種優(yōu)勢（賣點）淋漓盡致地訴求給鎖定的目標(biāo)客戶群。營銷策劃包括營銷推廣、營銷執(zhí)行兩大部分。營銷策劃是最終實現(xiàn)產(chǎn)品飛躍為商品的過程和手段。

4、開發(fā)策劃：是指房地產(chǎn)商從項目選址到購買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過項目全程策劃，規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)等過程，建造成可以滿足人們某種需要的建筑物及其附屬設(shè)備、設(shè)施與環(huán)境、即房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其在市場上銷售，將房地產(chǎn)產(chǎn)品出售給新的投資者或使用者，并通過這個交換過程收回投資以實現(xiàn)房地產(chǎn)商獲取收益的目標(biāo)過程。其中包括房地產(chǎn)生產(chǎn)和流通的統(tǒng)一的過程即稱之為房地產(chǎn)開發(fā)策劃。房地產(chǎn)開發(fā)策劃是一個完整的過程，它由開發(fā)項目可行性研究、項目開發(fā)準(zhǔn)備、項目工程管理和完成項目銷售等四個階段組成。在環(huán)節(jié)眾多周期漫長的房地產(chǎn)投資全過程中，任何一個環(huán)節(jié)都可能省時省錢。如：降低土地成本、降低稅費、降低土建成本、總平成本、配套成本的控制等。以及在控制工程及開發(fā)成本的基礎(chǔ)上保證品質(zhì)、進(jìn)度。同時開發(fā)策劃的前期核心工作是項目可行性研究，后期核心工作是項目工程管理。

5、物管策劃：物業(yè)管理就是物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，以商業(yè)經(jīng)營的手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟的服務(wù)。物業(yè)管理策劃的主要內(nèi)容包括以下三點：

（1）經(jīng)營。主要是指按房地產(chǎn)市場經(jīng)濟規(guī)律進(jìn)行商業(yè)企劃、制定并實施銷售方案，或是評估租金，制定出租方案，以便使物業(yè)保值甚至增值。

（2）管理。主要是掌握房地產(chǎn)的變動和使用情況，使房屋得到及時修繕，保持房屋的使用功能，使房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況等及時準(zhǔn)確地記錄下來，及時變更有關(guān)記錄；此外，管理工作還包括物業(yè)管理公司內(nèi)部財務(wù)、人事上的綜合管理，以保證經(jīng)營、服務(wù)的正常運行的策劃。

（3）服務(wù)。是指準(zhǔn)確、及時地滿足用戶要求，如清潔、保安、綠化及各種特約服務(wù)的策劃。物管策劃的主要作用是：就是體現(xiàn)房地產(chǎn)商品或企業(yè)品牌的延伸策劃，包含房地產(chǎn)商品的售前、售中、售后各服務(wù)階段。物管質(zhì)量的優(yōu)劣，對企業(yè)品牌和后續(xù)項目的投資開發(fā)成功與否，在房地產(chǎn)市場競爭慘烈的今天，其作用愈來愈明顯。

房地產(chǎn)策劃主要包含哪幾個方面？

綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院是房地產(chǎn)策劃領(lǐng)域的專家。房地產(chǎn)策劃主要包括商業(yè)房地產(chǎn)策劃和旅游房地產(chǎn)策劃兩個方面。綠維創(chuàng)景認(rèn)為，旅游和房地產(chǎn)是完全不同的兩個行業(yè)，相互交叉、理念滲透，形成了許多邊緣性的全新綜合結(jié)構(gòu)，如產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假項目、度假別墅區(qū)、高爾夫別墅區(qū)、中央游憩區(qū)、商業(yè)步行街、shoppingmall等等模式。 用旅游的視角看地產(chǎn)，可以分析產(chǎn)業(yè)交叉和新型綜合產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)，還可以把旅游業(yè)已經(jīng)熟練的技術(shù)運用于房地產(chǎn)開發(fā)之中，從而大大提升房地產(chǎn)的附加價值，獲得人居環(huán)境的完善。其中，景觀配置、游憩安排、旅游六要素綜合平衡、獨特性吸引力打造、文化與資源挖掘等等，都可以成為房地產(chǎn)業(yè)借鑒的技術(shù)，對房地產(chǎn)開發(fā)商提升其房地產(chǎn)運營能力，及房地產(chǎn)商進(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)，都具有一定的啟示。主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 景觀設(shè)計：景觀是旅游的基礎(chǔ)資源，景觀評價、景觀設(shè)計已經(jīng)非常成熟的專業(yè)技術(shù)。而房地產(chǎn)對環(huán)境景觀的理解，還長期停留在園林綠化的傳統(tǒng)框架內(nèi)，若能借用旅游業(yè)已經(jīng)形成的理念、素材與技術(shù)，必將形成新的提升。 主題定位：旅游項目設(shè)計，非常講究主題定位，這對提升附加價值和塑造吸引力具有極大的功效。這也是房地產(chǎn)項目能夠借鑒的內(nèi)容。 游憩方式設(shè)計：游憩方式設(shè)計中的很多理念與技術(shù)，在旅游開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)中是通用的——情景設(shè)計、體驗設(shè)計、娛樂化設(shè)計等，對房地產(chǎn)開發(fā)有實際的借鑒價值;居住、辦公等房產(chǎn)的過程化設(shè)計，休閑空間與功能設(shè)計，景觀與觀賞方式設(shè)計，對旅游開發(fā)有借鑒價值。而通過塑造吸引力，增加游客量、延長滯留時間、提升消費水平等游憩方式設(shè)計和分析方法，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更是別具意義。

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