導(dǎo)讀

如果你是限競房的價值投資者，請耐心讀完這篇長文，一定會對您在購房決策前的最后一步產(chǎn)生幫助，謝謝；也希望共同交流，懇請指正。

全文分為三大部分：

1、【北京限競房】公眾號致力于成為購房者的私人投資顧問；20年來我們一直是服務(wù)于開發(fā)商的顧問團隊，今天我們堅決轉(zhuǎn)身，希望能把我們知道的而銷售員不會告訴你的事情告訴你；

2、【北京限競房】公眾號啟動北京企業(yè)員工亦莊新房團購服務(wù)，我們的口號是“參加團購，多了省20萬元！6人成團，少了也優(yōu)惠99折”；

3、【北京限競房】公眾號團購項目選擇的四大原則：跟莊兒、選管家、傍大款、算賬兒；并不是所有的限競房項目都具有抗跌領(lǐng)漲的價值；

最后，我們將試圖揭開此次團購項目將花落誰家？再一次重申，團購砍價不是目的，只是手段；發(fā)現(xiàn)項目投資價值，才是我們要傳遞給購房者的。

非喜勿讀，中介及銷售員請繞路！

正文

2018年7月4日，服務(wù)于購房者的微信公眾號【北京限競房】正式開通，我們專注于北京限競房的市場分析、項目測評以及區(qū)域競品PK;

目前真實購房關(guān)注量達到48000，微信群10個，感謝大家的信任和支持。

我們將陸續(xù)完成北京90+限競房項目測評報告和熱點區(qū)域的競品PK，大興區(qū)及亦莊限競房項目綜合測評報告集錦如下：

* 熙悅林語，鳳凰變?yōu)蹼u？70%自持，零散4塊地，配建幼兒園。大興舊宮遺憾的限競房!

* 萬科城市之光·東望--無自持、無保障性用房，2.5容積率，通州這個限競房即將入市！

* 大興金茂悅，大興國際機場的MINI版金茂府？100%住宅，配套幼兒園，2.2容積率，大興魏善莊鎮(zhèn)墾荒型限競房。

* 禧瑞天著，亦莊路東區(qū)產(chǎn)業(yè)園里孤獨的商品房？

* 萬和斐麗，2.0容積率，26%自持，配建2個幼兒園，80%別墅類產(chǎn)品占地；大興瀛海鎮(zhèn)親富的限競房！

* 和悅?cè)A錦綜合測評：沒有朋友，只有對手，亦莊河西區(qū)限競房價格戰(zhàn)一觸即發(fā)？

* 中海云筑，剛需慎入？無地鐵，無自持，無公建，1.6容積率純居?。淮笈d性價比高的改善型限競房！

【北京限競房】微信公眾號資深分析師房知道老師，從事房地產(chǎn)營銷工作17年，于京津冀蒙親自操作房地產(chǎn)項目達20個，累計為8000名客戶提供總資產(chǎn)約100億元的房產(chǎn)配置升值解決方案。

17年間累計置業(yè)10次，現(xiàn)擁有北京二、三、四環(huán)多套房產(chǎn)，擁有豐富的房產(chǎn)置換投資實際經(jīng)驗，是非成功典型房地產(chǎn)營銷從業(yè)者和房產(chǎn)投資實踐者。

同時我們平臺咨詢師達到10人，具有豐富的房地產(chǎn)投資和咨詢經(jīng)驗，希望能為購房者提供客戶角度的咨詢服務(wù)。

【1】

我們是誰？

不是二手房中介，也不是售樓處銷售員

致力于成為購房者的私人房產(chǎn)投資顧問

【北京限競房】會員俱樂部，是一個專注于限競房價值投資的專業(yè)分享平臺，基于互聯(lián)網(wǎng)思維，以原創(chuàng)內(nèi)容為核心，實現(xiàn)會員100%線上招募，并在線下為會員提供專業(yè)購房服務(wù)體驗、價值洼地限競房投資機會找尋、家庭資產(chǎn)配置建議以及財富管理升值解決方案，通過線上線下服務(wù)的有機結(jié)合，為會員帶來專業(yè)、快樂、高效且有保障的購房體驗。

與二手房銷售人員相比較，我們更了解新房！

由于二手房銷售員主要業(yè)務(wù)是開展二手房買賣和租賃，因此二手房銷售員對新房了解程度偏低，一般情況下只是把客戶帶到售樓處，由售樓處銷售人員進行接待和講解；而我們的咨詢師團隊對于項目的了解和認知深度，不但遠遠高于二手房銷售人員，甚至遠遠高于售樓處銷售人員的認知深度；

第二方面，二手房門店開展新房業(yè)務(wù)是以賺取開發(fā)商信息服務(wù)費為目的，完全以二手房門店利益最大化為導(dǎo)向；哪個項目渠道費高二手房銷售員就會向客戶推薦哪個項目，必然會失去對項目評價的公正性和客觀性；而我們，是完全站在客戶需求角度，無論項目是否有渠道費，都會陪同客戶去考察并提供專業(yè)客觀的購房建議；我們是以客戶滿意度為目標的。

與售樓處銷售人員相比較，我們更專業(yè)和客觀！

案場銷售人員一般情況下是開發(fā)商銷售部或代理公司人員，因為服務(wù)于單一項目，所以必然會完全站在所屬項目的角度向客戶推薦，甚至會惡性打擊競品項目，當然，作為商家，王婆賣瓜自賣自夸也是可以理解的；

但是作為購房者就不能從案場銷售員那里得到市場全面的信息和項目客觀真實的價值判斷了；

而我們完全是以第三方機構(gòu)的角度，會對全北京的項目進行客觀真實的測評，不但包括賣點，也包括項目的不足和硬傷在哪里，我們會像購房的朋者友或者親戚一樣給予建議。

綜上，我們不是二手房中介，也不是售樓處銷售員，我們致力于成為購房者的私人投資顧問，通過線上分析師和線下咨詢師的服務(wù)，為購房者帶來全新的購房體驗，客戶滿意度是我們對于咨詢師的唯一評價標準。

我們的服務(wù)目標是：為購房者發(fā)現(xiàn)適合的具有投資價值屬性的限競房項目，提供輔助決策服務(wù)。

【2】

企業(yè)員工團購特色？

6人成團，變身價格屠夫

讓購房者成為開發(fā)商的VIP關(guān)系戶

我們都知道，散戶購買一般很難與開發(fā)商進行議價，而團購則不同，當真實的購房需求當達到一定數(shù)量時，會產(chǎn)生巨大的議價能力，人多力量大，因此組織購房者進行團購是平臺的另一個核心服務(wù)內(nèi)容。

我們基于【北京限競房】公眾號平臺粉絲的購房需求和意向，以購房者所屬公司為單元劃分，在公眾號正式運營一周年之際，7月4日推出北京企業(yè)員工團購服務(wù)。

平臺團購服務(wù)具有一下三大特色：

特色一：成團容易，獲得低的團購價格

同一公司的購房客戶湊夠6個人即可成團，購房將獲得團購折扣優(yōu)惠，我們保證同期購買價格低于散戶購買價格；

同一公司的購房客戶數(shù)量越多折扣力度越大，如滿6人一個折扣，滿10人一個折扣政策，滿20人一個折扣政策……滿100人將獲得一個折扣政策；

關(guān)于折扣政策，我們預(yù)期在正常成交價格基礎(chǔ)上再打99折-95折，6人成團至少優(yōu)惠99折；以成交總價500萬的房子計算，如果團購數(shù)量達到要求后，額外獲得95折團購優(yōu)惠，那么就相當于優(yōu)惠了25萬元。（具體團購政策將根據(jù)項目的實際情況最終確定；平臺將保持調(diào)整的權(quán)利）。

特色二：參加開發(fā)商總經(jīng)理見面會，成為VIP關(guān)系戶

我們知道，普通客戶購房都是通過與售樓處銷售人員進行溝通，最多也就是和銷售經(jīng)理象征性的見個面，而銷售人員的流動性在房地產(chǎn)行業(yè)是十分大的，一旦出現(xiàn)銷售員離職的情況，極有可能出現(xiàn)服務(wù)斷檔的不爽狀況；

而我們的團購客戶將有機會參加開發(fā)公司總經(jīng)理的VIP客戶見面會，從開發(fā)商戰(zhàn)略層高度和深度了解項目的開發(fā)理念和價值；題外話，你已經(jīng)成為領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系戶了，將來有什么方便之處，在這里就不多贅述了;

特色三：一對一咨詢師全程陪同，我們是私人房管家

我們平臺的咨詢師在購房過程中將全程陪同，完全站在購房者的角度，給予購房者真實客觀全面的項目分析，輔助客戶進行決策；我們甚至能夠陪同客戶看遍北京的限競房項目，選擇100%適合客戶情況且也是價值比較大的房產(chǎn)項目。

同時，我們也提供政策咨詢、貸款咨詢、學區(qū)咨詢、入住咨詢以及日后的買賣租賃咨詢，我們致力于成為購房者的一生的房產(chǎn)咨詢師，私人房管家。

綜上所述，我們的團購以獲取優(yōu)惠價格為目標，同時提供三大特色服務(wù)，希望更多的企業(yè)能夠關(guān)注我們，聯(lián)合起來為大家謀取購房福利。

【北京限競房】公眾號，正式啟動北京企業(yè)員工團購服務(wù)，我們的口號是：參加團購，多則省20萬！6人成團，少則優(yōu)惠99折。

請掃碼進入“北京企業(yè)員工亦莊新房團購交流群”，群滿請?zhí)砑臃坷蠋焸€人微信：jingkm793

【3】

團購項目選擇原則？

不是所有的限競房都抗跌領(lǐng)漲

產(chǎn)業(yè)、地鐵、教育，一樣都不能少

【北京限競房】資深分析師房老師建立了完善的投資價值邏輯，分享給大家，希望有所幫助；同時我們也是遵循這個價值邏輯去選擇適合團購的項目，因為價格低不是購房選擇關(guān)鍵要素，而“價值高價格低”才是選擇的原則。

房老師認為，如果僅考慮自住屬性，現(xiàn)在任何限競房項目，只要能夠以低于市場限價10%以上的價格成交，一定是值得的，建議果斷入手；

在此基礎(chǔ)上，如果打算獲取項目未來更大的升值空間，選擇那些易租易售的投資型限競房，客戶就需要重新建立投資價值分析邏輯了，選擇適合自己且具有高度居住舒適度和未來升值空間的優(yōu)質(zhì)項目。

對于價值投資型客戶，房老師總結(jié)出選擇限競房的四項基本原則如下：

【原則1：跟莊兒】堅持選擇產(chǎn)業(yè)新城的限競房，一切以政府規(guī)劃為準

三城一區(qū)的限競房一定要在優(yōu)先考慮范圍之內(nèi)，北京市總體規(guī)劃中已經(jīng)明確了未來城市的發(fā)展布局，產(chǎn)城一體化，代表著內(nèi)城優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)資源、交通資源、教育資源、以及醫(yī)療資源的集聚方向，也是客戶投資限競房的指導(dǎo)方向。

對于區(qū)域的產(chǎn)業(yè)、交通、學校、醫(yī)院等配套，一定要研究政府確定性的規(guī)劃，有明確的開工建設(shè)以及竣工時間才是有保障的，目前規(guī)劃沒有或沒有完全確定的，至少在5年之內(nèi)不會有新的確定的規(guī)劃。未確定的規(guī)劃不具備參考意義。

五環(huán)外的項目，由地鐵構(gòu)成的交通樞紐區(qū)域，對于購房者來說是重要的決策要素；

產(chǎn)業(yè)新區(qū)的限競房，升值潛力要遠高于住宅新區(qū)的限競房，因為產(chǎn)業(yè)新區(qū)帶來的是人口的聚集和流動；

而有學校、醫(yī)院等配套設(shè)施規(guī)劃又能提升整體區(qū)域的價值水平。

可見，決定項目區(qū)域價值高低的因素，都是由政府決定的，與開發(fā)商無關(guān)，更與媒體無關(guān)。

【原則2：選管家】堅持項目長期服務(wù)品質(zhì)投資，物業(yè)公司管理服務(wù)水平成為重要因素

現(xiàn)在的限競房都是大品牌開發(fā)商開發(fā)建設(shè)，規(guī)劃理念和項目質(zhì)量都應(yīng)該有所保障；但與客戶關(guān)系緊密的是入住后的物業(yè)管理公司品牌和服務(wù)水平，這是項目長期保值增值的重要的因素。

而對于物業(yè)公司的評估，一定要親自考察物業(yè)公司直管的同類項目，至少變換三次身份才能有個全面真實的了解，第一次由中介帶著去；第二次自己去；第三次作為業(yè)主訪客去.

千萬不要輕易相信網(wǎng)絡(luò)排名和銷售員推介，也不能以售樓處物業(yè)服務(wù)展示效果為評估依據(jù)。

【原則3：傍大款】堅持和改善型人群住在一起，不要和保障型人群住在一起

對于非90/70限競房項目，相對來說整體品質(zhì)會更高，因為以改善型人群為主的社區(qū)，對開發(fā)商要求也會更高，開發(fā)商追求和投入也會有保障；

對于90/70的項目，采取高低配的項目，整體品質(zhì)會更高，也就是說配置了洋房或者別墅，開發(fā)商一定要整體滿足改善型客戶對于品質(zhì)的要求，才能實現(xiàn)議價；

而其中的剛需型產(chǎn)品也附加得到了品質(zhì)的提升。

同時，項目如果配建了商業(yè)設(shè)施，那么也代表著住宅品質(zhì)會有所保證，因為開發(fā)商回報利潤實現(xiàn)點聚焦在這些非住宅物業(yè)中。

但是，這個原則是在限競房的范疇中得出的；如果項目中配建了公租房或回遷房等保障性住房，價值評估就另當別論了。

【原則4：算賬兒】堅持開發(fā)成本測算研究，剝離營銷包裝的外衣，尋求投資本質(zhì)

作為一支長期為開發(fā)商提供土地和項目投資決策的團隊，我們深知決定項目開發(fā)成功與否的權(quán)重因素為：50%拿地決策，30%產(chǎn)品規(guī)劃，20%推廣銷售；這在市場處于穩(wěn)定期時，更為明顯。

在市場上行期，購房者實際上是在和開發(fā)商進行利潤分配的博弈；客戶在價格越低點進入，獲取的升值空間越大；

而在市場平穩(wěn)運行期，購房者獲取價值空間的方式會發(fā)生變化；再一次重申，在2019年如果能夠以低于政府限價10%以上的價格買入，未來升值空間最大；

開發(fā)商做項目不能沒有利潤，但是限競房造成利潤實現(xiàn)上又有限價的天花板，因此購房者優(yōu)先選擇開發(fā)商在整體項目上一定要有足夠的利潤，而在住宅部分利潤很薄的情況下，客戶獲得的項目升值空間越大。

例如配置了別墅和商業(yè)的限競房就會比純住宅品質(zhì)有保障，簡言之開發(fā)商不會選擇依賴住宅銷售獲取開發(fā)利潤，在質(zhì)量保障的基礎(chǔ)上，對于住宅部分的成本投入不會降低。

在限競房四項基本原則基礎(chǔ)上，我們只推薦具投資價值的限競房：

一類是：公建配比的限競房，適合剛需型投資客戶；

二類是：容積率小于1.1的限競房，適合改善型投資客戶；

基于限競房價值投資4大原則，針對亦莊企業(yè)員工在大興及亦莊區(qū)域我們會率先啟動哪個項目的團購活動呢？

大家可以掃碼進群“北京企業(yè)員工亦莊團購交流群”，群滿請?zhí)砑臃坷蠋焸€人微信：jingkm793。我們的口號是：參加團購，多了省20萬元！6人成團，少了也優(yōu)惠99折。

關(guān)于我們將選擇哪個項目作為團購活動的NO1，也請大家猜猜看吧。