預(yù)計(jì)本月深圳有以下21個(gè)住宅項(xiàng)目入市

這些項(xiàng)目按照預(yù)計(jì)價(jià)格劃分：

5萬(wàn)/㎡以內(nèi)的項(xiàng)目有：新世界松風(fēng)明月花園、畔山銘苑、新霖薈邑花園二期、頤峰名庭、碧湖春天南花園；

5-6萬(wàn)/㎡的項(xiàng)目有：佳兆業(yè)鳳鳴水岸、招商臻城花園、信城縉悅花園、觀月臺(tái)、信義君御山居、萬(wàn)科啟城家園二期；

6-8萬(wàn)/㎡的項(xiàng)目有：鴻榮源壹成中心十區(qū)、皇嘉瓏府、亞太?半山樾府；

8-9萬(wàn)/㎡的項(xiàng)目有：正東名苑；

9萬(wàn)/㎡以上的項(xiàng)目有：佳兆業(yè)航運(yùn)紅樹灣、深圳中心天元、佳兆業(yè)佳園、丹華公館。

本月即將開(kāi)盤項(xiàng)目較多，我們將重點(diǎn)闡述光明區(qū)的觀月臺(tái)，羅湖區(qū)的亞太?半山樾府和龍崗區(qū)的信城縉悅花園這3個(gè)項(xiàng)目，為想買房的人提供建議。

1.觀月臺(tái)

推薦關(guān)鍵詞：精裝住宅、配套豐富、名優(yōu)學(xué)府

觀月臺(tái)項(xiàng)目是國(guó)企特發(fā)集團(tuán)在光明的首個(gè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將會(huì)在今年上半年開(kāi)始推售入市，目前觀月臺(tái)營(yíng)銷中心和樣板間還沒(méi)開(kāi)放，但城市展廳已開(kāi)放，為此小編將前往觀月臺(tái)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研與查看情況。

觀月臺(tái)項(xiàng)目位于光明區(qū)鳳凰街道，在光僑路與長(zhǎng)鳳路交界處的位置，北側(cè)為龍光玖瑞府，南側(cè)為龍大高速，項(xiàng)目西側(cè)至西南側(cè)分布著較多的工業(yè)園區(qū)，現(xiàn)階段臨近地鐵6號(hào)線長(zhǎng)圳站約1.6公里，未來(lái)還有地鐵13號(hào)線（預(yù)計(jì)2025年建成）光明城站約800米，目前距離項(xiàng)目最近的地鐵站是6號(hào)線長(zhǎng)圳站。

觀月臺(tái)項(xiàng)目地塊原為光明486農(nóng)場(chǎng)臨聘員工返還用地，占地面積約1萬(wàn)㎡，規(guī)劃總建筑面積約5.4萬(wàn)㎡，集住宅，裙樓商業(yè)，幼兒園等基礎(chǔ)配套設(shè)施于一體。該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為明眾實(shí)業(yè)有限公司，由特發(fā)代建代管。

項(xiàng)目區(qū)位

深圳市光明區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)《深圳市光明區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，《規(guī)劃》提到的“一心兩區(qū)，綠環(huán)縈繞”的科學(xué)城總體空間布局。

“一心”即光明中心區(qū)。以光明中心區(qū)為依托，建設(shè)科學(xué)城的生活服務(wù)中心，充分發(fā)揮中心區(qū)的商業(yè)、居住、大型公共服務(wù)設(shè)施的集中優(yōu)勢(shì)，增加特色性的科學(xué)服務(wù)設(shè)施，為科學(xué)城提供優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)。

“兩區(qū)”即裝置集聚區(qū)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化區(qū)。裝置集聚區(qū)集中建設(shè)大科學(xué)裝置、科研機(jī)構(gòu)、高水平大學(xué)等；產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化區(qū)建設(shè)成果轉(zhuǎn)化平臺(tái)和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新平臺(tái)，培育和布局未來(lái)新興產(chǎn)業(yè)。

“綠環(huán)縈繞”即科學(xué)城藍(lán)綠活力環(huán)。以茅洲河綠廊和周邊郊野公園為主體建設(shè)活力綠環(huán)，為科學(xué)城提供高品質(zhì)的生態(tài)環(huán)境和公共空間。

光明區(qū)的定位為深圳北部中心、科技創(chuàng)新中心、重要交通樞紐，科研經(jīng)濟(jì)先導(dǎo)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)集聚區(qū)，重點(diǎn)打造光明科學(xué)城裝置集聚區(qū)、光明中心區(qū)、光明鳳凰城、茅洲河-龍大復(fù)合功能走廊等片區(qū)，建設(shè)大灣區(qū)綜合性國(guó)家科學(xué)中心先行啟動(dòng)區(qū)。除外，重要交通樞紐、光明科學(xué)城裝置集聚區(qū)、光明中心區(qū)、光明鳳凰城、茅洲河-龍大復(fù)合功能走廊等規(guī)劃也為光明科學(xué)城勾勒。

鳳凰街道位于光明區(qū)東南部，東接光明街道，西鄰馬田街道、玉塘街道、北至光明街道、馬田街道，南毗寶安區(qū)石巖街道、龍華區(qū)大浪街道。該街道交通條件優(yōu)越，廣深港客運(yùn)專線在此設(shè)站。街道所屬的鳳凰城片區(qū)是光明區(qū)重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，同時(shí)也是深圳市15個(gè)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域之一。

片區(qū)整體觀感較好，無(wú)大面積密集人城中村及傳統(tǒng)工業(yè)廠房建筑。片區(qū)自然景觀資源豐富，具有天然宜居屬性。片區(qū)居住氛圍較差，缺乏人氣。片區(qū)整體生活配套較差，主要依賴?guó)P凰城地鐵站商圈和光明中心區(qū)商圈配套輻射。總體來(lái)說(shuō)片區(qū)非常依賴后期建設(shè)，就目前來(lái)說(shuō)完全不具備居住舒適性和便利性條件。

項(xiàng)目配套

教育配套：項(xiàng)目周邊3公里范圍內(nèi)有光明區(qū)鳳凰學(xué)校與光明區(qū)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校兩所公立學(xué)校，兩所學(xué)校距離項(xiàng)目較遠(yuǎn)，都超出了步行可接受范圍。項(xiàng)目所在的鳳凰社區(qū)小學(xué)對(duì)口學(xué)校是鳳凰學(xué)校、白花學(xué)校、光明區(qū)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、鳳凰城實(shí)驗(yàn)學(xué)校（原塘家學(xué)校）。初中對(duì)口學(xué)校是光明區(qū)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、白花學(xué)校、鳳凰城實(shí)驗(yàn)學(xué)校（原塘家學(xué)校）。

商業(yè)配套：項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)只有2個(gè)傳統(tǒng)百貨超市，暫無(wú)中大型集中式商業(yè)，集中商業(yè)還是要到萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和藍(lán)鯨世界，距離項(xiàng)目3.6公里。未來(lái)自帶商業(yè)加龍光玖瑞府和中海在建項(xiàng)目的商業(yè) 。

醫(yī)療配套：項(xiàng)目對(duì)面就是市中醫(yī)院光明院區(qū)，該醫(yī)院為國(guó)內(nèi)最大的中醫(yī)藥，能夠較好地滿足片區(qū)就醫(yī)需求，但主要缺少選擇性。

景觀配套：項(xiàng)目緊鄰百花公園，與觀月臺(tái)項(xiàng)目?jī)H一路之隔；另外項(xiàng)目周邊還有體育中心、演藝中心、圖書館、美術(shù)館，文化綜合中心等市政設(shè)施。

項(xiàng)目交通

觀月臺(tái)位于光明鳳凰片區(qū)，現(xiàn)階段距離最近的地鐵站點(diǎn)是地鐵6號(hào)線的長(zhǎng)圳站，約1.6公里，未來(lái)地鐵13號(hào)線將會(huì)在項(xiàng)目附近設(shè)點(diǎn)，最近的是光明城站約800米，光明城還是一個(gè)高鐵站，現(xiàn)已通車可以乘坐高鐵通往其他城市。暫時(shí)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目周邊的交通路網(wǎng)還不算完善，但項(xiàng)目距離龍大高速和深圳外環(huán)高速都比較近，自駕通過(guò)這兩條快速路可以用相對(duì)短的時(shí)間通勤深圳各區(qū)。以下是不同的交通方式出行所需要的時(shí)間：

（分別監(jiān)測(cè)一天內(nèi)的8:15，11:00，18:30三個(gè)時(shí)間段，綜合得出所需時(shí)間）

基本信息評(píng)分

觀月臺(tái)項(xiàng)目的初步評(píng)分為7分，現(xiàn)階段該項(xiàng)目所處位置距離地鐵較遠(yuǎn)，最近地鐵站為長(zhǎng)圳站，約1.6公里，未來(lái)項(xiàng)目800米處將開(kāi)通13號(hào)線光明城站，將與6號(hào)線交匯，同時(shí)光明城站也作為高鐵站，可快速通達(dá)大灣區(qū)各城市；且項(xiàng)目近鄰龍大高速和深圳外環(huán)高速自駕出行較為便捷。項(xiàng)目自身配建幼兒園，3公里范圍內(nèi)有光明區(qū)鳳凰學(xué)校和光明區(qū)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校兩所公立學(xué)校等，師資優(yōu)良。項(xiàng)目由深圳市明眾實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，特發(fā)集團(tuán)參與代建代管，特發(fā)集團(tuán)深耕地產(chǎn)24年，在深圳還是比較有名氣的開(kāi)發(fā)商公司，其項(xiàng)目品質(zhì)與質(zhì)量還是十分受客戶認(rèn)可的?，F(xiàn)階段光明區(qū)發(fā)展的是較為緩慢，但根據(jù)未來(lái)的規(guī)劃發(fā)展，片區(qū)未來(lái)是以產(chǎn)業(yè)為主，生活為輔的一個(gè)區(qū)域。鳳凰片區(qū)作為區(qū)域規(guī)模最大，最為集中的純居住區(qū)，未來(lái)將產(chǎn)生大量居住需求，居住氛圍必定能得到改善。

項(xiàng)目預(yù)估價(jià)格

目前項(xiàng)目周邊新房與二手房指導(dǎo)價(jià)格都約在4.6-5.2萬(wàn)元/㎡之間，目前觀月臺(tái)的備案價(jià)暫未確定，今年新入市的項(xiàng)目銷售均價(jià)在5.1萬(wàn)元/㎡左右，由于項(xiàng)目限價(jià)，觀月臺(tái)的價(jià)格可能也會(huì)在5.1萬(wàn)元/㎡。

戶型分析

觀月臺(tái)項(xiàng)目建筑面積約5.4萬(wàn)㎡，共2棟住宅， 360戶78-108㎡3-4房的戶型，1棟和2棟的建筑布局及朝向大致是一樣的。

其中，78㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)：位于1棟、2棟的01（朝東北）、04（朝西南）和06（朝西北）戶型；

88㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)：位于1棟、2棟的03（朝東南）和05（朝西南）戶型；

108㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)：位于1棟、2棟的02（朝東南）戶型。

從總平面圖分析，我們對(duì)各戶型做了以下的優(yōu)先排序，僅供大家參考：

兩房：2#04>1#04>2#01>2#06>1#01>1#06

三房：1#03>2#03>1#05>2#05(優(yōu)先選03戶型，再選05戶型)

四房：1#02>2#02

78㎡2房2廳1衛(wèi)

1、戶型方正，可改造成2+1房；

2、動(dòng)線明顯，動(dòng)靜分離；

3、整體戶型較為緊湊。

88㎡2房2廳2衛(wèi)

1、標(biāo)準(zhǔn)的三房設(shè)計(jì)，可創(chuàng)意改造2+1戶型；

2、主臥帶有獨(dú)立衛(wèi)生間，既保護(hù)了業(yè)主的私密，也保持干凈整潔；

3、入戶門直對(duì)客廳，開(kāi)門方向沒(méi)有起到保護(hù)的效果。

108㎡3房2廳2衛(wèi)

1、東南朝向，全明空間，采光通風(fēng)效果佳；

2、可創(chuàng)意改造3+1戶型，寬敞實(shí)用；

3、U型廚房設(shè)計(jì)，動(dòng)線更加明確，有條理。

測(cè)評(píng)小結(jié)

綜合以上主觀判斷，觀月臺(tái)的總分值為7.7分，目前區(qū)域內(nèi)的配套建設(shè)暫不完善，而區(qū)域內(nèi)擁有眾多規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)于區(qū)域配套完善僅僅是時(shí)間問(wèn)題。項(xiàng)目涵蓋了高層住宅、幼兒園、商業(yè)為一體，體量不大，但能滿足日常生活需求?，F(xiàn)階段項(xiàng)目近鄰6號(hào)線長(zhǎng)圳站，約1.6公里，現(xiàn)階段公共交通出行不是最好的方式，項(xiàng)目靠近龍大高速和深圳外環(huán)高速目前還需依賴自駕出行。也因靠近高速公路，貨車及噪音和灰塵影響較大。由于限價(jià)，觀月臺(tái)的價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)在5.1萬(wàn)/㎡左右，以剛需戶型為主，該價(jià)格對(duì)于想實(shí)現(xiàn)深圳安家的上車客戶是個(gè)非常不錯(cuò)的選擇。

2.亞太?半山樾府

推薦關(guān)鍵詞：近公園、低容積率、帶裝修

亞太?半山樾府項(xiàng)目，作為亞太集團(tuán)在清水河片區(qū)的首發(fā)之作，經(jīng)過(guò)多年傾磨鑄就珍罕的50萬(wàn)㎡綜合體大盤。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將會(huì)今年上半年開(kāi)始推售入市，目前亞太?半山樾府營(yíng)銷中心和樣板間還沒(méi)開(kāi)放。

亞太?半山樾府項(xiàng)目位于羅湖區(qū)清水河街道，項(xiàng)目地塊原屬于青湖山莊小區(qū)的其中一部分，青湖山莊原本規(guī)劃有4棟住宅樓組成，其中2號(hào)、3號(hào)、4號(hào)樓已于2006年建成并交付使用，1號(hào)樓在同一年因市政環(huán)衛(wèi)綜合處理廠建設(shè)，在項(xiàng)目建設(shè)到2層的情況下被叫停，后來(lái)一直保持原樣，直至2019年初才正式進(jìn)入到拆除重建狀態(tài)。據(jù)悉項(xiàng)目地塊是1997年簽訂的土地出讓合同，2001年6月份2號(hào)、3號(hào)、4號(hào)樓備案入市，按照產(chǎn)權(quán)70年計(jì)算，截止到2022年，該項(xiàng)目實(shí)際產(chǎn)權(quán)僅剩45年了。

亞太?半山樾府項(xiàng)目位于羅湖區(qū)清水河街道，目前距離項(xiàng)目最近的地鐵站是3號(hào)線草埔站，約1公里。亞太?半山樾府分四期開(kāi)發(fā)，青湖山莊1號(hào)樓作為亞太·半山樾府的一期首發(fā)作品，同時(shí)也是本項(xiàng)目二三期的品質(zhì)奠基石。其中一期占地面積17405㎡，建筑面積60240㎡，由2棟塔樓組成，A座2梯5戶，B座2梯4戶，樓間距超30m，為每位業(yè)主營(yíng)造最大角度的開(kāi)闊視野、最大化保證每位業(yè)主的居住體驗(yàn)。以2.48超低容積率，打造180套64㎡-119㎡2-4房，并且項(xiàng)目規(guī)劃276個(gè)停車位，車位比高達(dá)1：1.5，全面滿足業(yè)主的泊車需求。

項(xiàng)目區(qū)位

2020年初，羅湖區(qū)七屆四次黨代會(huì)召開(kāi)，會(huì)上提出要在加快產(chǎn)城融合上主動(dòng)謀劃，推動(dòng)城區(qū)高質(zhì)量發(fā)展。堅(jiān)持“以產(chǎn)促城、以城興產(chǎn)”，實(shí)現(xiàn)城市更新、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商引資、招才引智“四個(gè)聯(lián)動(dòng)”，高起點(diǎn)、大手筆構(gòu)建“一主兩區(qū)三帶”發(fā)展新格局，包括總部經(jīng)濟(jì)主廊道、國(guó)際消費(fèi)服務(wù)核心區(qū)、文化生態(tài)休閑區(qū)和深港口岸經(jīng)濟(jì)帶、大梧桐新興產(chǎn)業(yè)帶、紅嶺新興金融產(chǎn)業(yè)帶，打造推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的新增長(zhǎng)極。

羅湖區(qū)位于深圳版圖的中東部，東起蓮塘，與鹽田區(qū)相鄰；西至紅嶺路，與福田區(qū)相連；南臨羅湖橋與香港毗鄰；北到原特區(qū)管理線，與龍崗區(qū)橫崗、南灣、布吉、坂田及龍華區(qū)民治等地交界。

清水河街道屬于羅湖的外圍街道并非羅湖核心區(qū)域，由于街道很大一部分土地被銀湖山脈覆蓋，自然景觀較為突出，除此之外街道并無(wú)清晰的屬性標(biāo)簽。相較于羅湖其它街道而言，清水河的居住密度和建筑密度沒(méi)那么高，片區(qū)建筑主要以工業(yè)園區(qū)/廠房和城中村建筑為主，老舊商品房小區(qū)分布較少且相對(duì)沒(méi)那么集中。當(dāng)然，相對(duì)應(yīng)的生活配套資源也沒(méi)有其它街道那么豐富、優(yōu)質(zhì)。

片區(qū)生活配套豐富性和優(yōu)質(zhì)性都欠缺，尤其是對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)還存在不便利的缺陷。片區(qū)整體發(fā)展依賴城市更新推進(jìn)，相較于羅湖中心城區(qū)一帶來(lái)說(shuō)龍湖社區(qū)建筑密度、高度沒(méi)那么高，且工業(yè)屬性占比高，所以城市更新一旦啟動(dòng)會(huì)相對(duì)容易一些，拆建速度也會(huì)更快一些。

項(xiàng)目配套

教育配套： 根據(jù)教育局的學(xué)區(qū)劃分，項(xiàng)目小學(xué)對(duì)口學(xué)校是草埔小學(xué)（省一級(jí)重點(diǎn)，步行約1.2公里），初中對(duì)口學(xué)校是羅湖教科院附屬學(xué)校（步行約2公里）和羅湖區(qū)筍崗中學(xué)（省一級(jí)重點(diǎn)，步行約2.5公里）。

商業(yè)配套：項(xiàng)目自帶商業(yè)約1500㎡，1.5公里范圍內(nèi)有鈞濠·MIX park、福安購(gòu)物廣場(chǎng)等。

醫(yī)療配套：項(xiàng)目1.5公里范圍內(nèi)分布有一個(gè)民營(yíng)仁康醫(yī)院和一個(gè)公立綜合型醫(yī)院-中國(guó)人民武裝警察邊防部隊(duì)總醫(yī)院。

景觀配套：項(xiàng)目緊鄰城心約140萬(wàn)㎡原始生態(tài)林——銀湖山郊野公園（相當(dāng)于2.3個(gè)蓮花山公園）、紅崗公園、洪湖公園、圍嶺公園、深圳市體育中心、銀湖精英高爾夫。

項(xiàng)目交通

亞太?半山樾府位于羅湖清水河片區(qū)，距離最近的地鐵站點(diǎn)是地鐵3號(hào)線的草埔站，直線距離約1公里，步行約1.6公里，目前在建的地鐵14號(hào)線（預(yù)計(jì)2022年通車）清水河站，直線距離850米，步行距離約1.8公里，使用軌道交通出行還不算便利，需要借助短程交通工具通行。項(xiàng)目臨近紅崗路，1.5公里范圍內(nèi)分布有文錦北路、玉平大道、泥崗東路、清平大道等主干道，由項(xiàng)目出發(fā)到深圳各區(qū)基本在1小時(shí)內(nèi)均可到達(dá)，因此出行的最好選擇是自駕。

另外，高鐵羅湖北站綜合交通樞紐已在規(guī)劃建設(shè)，待建成后將是粵港澳大灣區(qū)核心交通樞紐之一，也是一座集國(guó)鐵、城際、城市軌道以及各類交通接駁設(shè)施于一體的大型綜合交通樞紐。未來(lái)，將引入深汕鐵路、深汕城際和地鐵14、17、25號(hào)線。清水河片區(qū)將是全市軌道交通密度最高的區(qū)域之一，也是羅湖樞紐中的樞紐。

以下是不同的交通方式出行所需要的時(shí)間：

（分別監(jiān)測(cè)一天內(nèi)的8:15，11:00，18:30三個(gè)時(shí)間段，綜合得出所需時(shí)間）

基本信息評(píng)分

亞太?半山樾府項(xiàng)目的初步評(píng)分為8.28分，該項(xiàng)目所處羅湖區(qū)的清水河片區(qū)，該項(xiàng)目所處的位置距離軌道交通3號(hào)線草埔站較近，且1站抵達(dá)大型交通樞紐深圳東站火車站，與地鐵5號(hào)線接駁，交通便利； 3公里范圍內(nèi)有草埔小學(xué)、筍崗中學(xué)等，區(qū)排名前十，師資優(yōu)良。項(xiàng)目由亞太集團(tuán)開(kāi)發(fā)，于1993年成立，是較早在深從事開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)，在深圳地產(chǎn)行業(yè)中還是比較有名氣的開(kāi)發(fā)商公司，其項(xiàng)目品質(zhì)與質(zhì)量還是十分受客戶認(rèn)可的。現(xiàn)階段羅湖區(qū)發(fā)展的是較為完善，但根據(jù)未來(lái)的規(guī)劃發(fā)展，該項(xiàng)目將會(huì)是一座清水河未來(lái)科創(chuàng)智慧城，使之成為粵港澳大灣區(qū)人工智能科技創(chuàng)新主平臺(tái)與應(yīng)用先導(dǎo)區(qū)，以及代表羅湖區(qū)未來(lái)、獨(dú)具山水特色的新一代城市中心區(qū)。

項(xiàng)目預(yù)估價(jià)格

現(xiàn)階段亞太?半山樾府項(xiàng)目周邊的二手房開(kāi)盤年份較為久遠(yuǎn)，樓齡均超過(guò)10年以上，且二手房限價(jià)的原因，二手房指導(dǎo)價(jià)均在4-5.5萬(wàn)之間，但成交均價(jià)約在7.5-8萬(wàn)之間；而項(xiàng)目所在的清水河片區(qū)多年無(wú)新房入市，本項(xiàng)目是清水河片區(qū)的矚目樓盤。項(xiàng)目周邊去年新入市的銷售均價(jià)在7.9-8.8萬(wàn)之間。在清水河片區(qū)銀湖山下均價(jià)在7-8萬(wàn)之間也是比較適中的。

戶型分析

亞太?半山樾府一期占地面積17405㎡，建筑面積60240㎡，由2棟塔樓組成，A座2梯5戶，B座2梯4戶，樓間距超30m，綠化覆蓋率高達(dá)40%，約2.48超低容積率，推售共180套64㎡-119㎡2-4房，且項(xiàng)目規(guī)劃276個(gè)停車位，車位比高達(dá)1：1.5，全面滿足業(yè)主的泊車需求。

由于網(wǎng)絡(luò)上暫無(wú)亞太?半山樾府的平面圖及戶型圖的相關(guān)資料，小編將不對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行戶型分析。

測(cè)評(píng)小結(jié)

綜合以上主觀判斷，亞太?半山樾府的總分值為7.9分，雖然說(shuō)目前區(qū)域內(nèi)的配套建設(shè)相對(duì)完善，而區(qū)域內(nèi)擁有眾多規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目，且項(xiàng)目總體量為50萬(wàn)㎡，分四期開(kāi)發(fā)。現(xiàn)階段項(xiàng)目近鄰3號(hào)線草埔站，約1公里，一站抵達(dá)深圳東站火車站，未來(lái)還有地鐵14號(hào)線（預(yù)計(jì)2022年開(kāi)通），3號(hào)線沿線（建設(shè)中）和17、25號(hào)線（規(guī)劃中），密布其中，便捷抵達(dá)城市各區(qū)。由于限價(jià)，亞太?半山樾府的價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)在7-8萬(wàn)/㎡左右，該價(jià)格對(duì)于既想在市中心享受繁華生活，又注重自然原始環(huán)境的客戶來(lái)說(shuō)是個(gè)不錯(cuò)選擇。

3.信城縉悅花園

推薦關(guān)鍵詞：城市更新、毛坯交付、生態(tài)景觀

信城縉悅花園項(xiàng)目是信城集團(tuán)在龍崗朱古石城市更新單元，信城集團(tuán)多年品質(zhì)住宅締造經(jīng)驗(yàn)，以【縉】系都薈代表作。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)近期將會(huì)開(kāi)盤入市，目前信城縉悅花園營(yíng)銷中心和樣板間都已對(duì)外開(kāi)放。

信城縉悅花園項(xiàng)目位于龍崗區(qū)清林綠谷（龍西—五聯(lián)片區(qū)），目前距離項(xiàng)目3公里內(nèi)沒(méi)有地鐵站。項(xiàng)目為縉悅城所在朱古石更新單元整體地塊約55萬(wàn)㎡全場(chǎng)景全齡段寶藏大城，項(xiàng)目總占地面積約20.2萬(wàn)㎡，總計(jì)容建筑面積約55萬(wàn)㎡，住宅建筑面積約50.6萬(wàn)㎡，商業(yè)及生活配套建筑面積約3.5萬(wàn)㎡，總教育配套建筑面積約5萬(wàn)㎡（其中包括36班小學(xué)2.86萬(wàn)㎡、18班初中1.5萬(wàn)㎡、9班幼兒園2400㎡及18班幼兒園4800㎡）

信城縉悅花園分四期開(kāi)發(fā)，其中二、三、四期由信城不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)有限公司操盤，項(xiàng)目一期西側(cè)緊鄰住宅社區(qū)鴻威的森林，北側(cè)為規(guī)劃道路龍城創(chuàng)業(yè)路，南鄰規(guī)劃道路石豐路，東、西兩側(cè)分別是規(guī)劃道路佳輝路及碧源路。用地面積約2.6萬(wàn)㎡，規(guī)劃建筑面積約13萬(wàn)㎡，計(jì)容建筑面積約9.8萬(wàn)㎡，其中住宅88403㎡，商業(yè)5413㎡，文化活動(dòng)室1500㎡，公共開(kāi)放空間2500㎡，社區(qū)服務(wù)中心+物業(yè)服務(wù)用房566㎡等若干。共6棟30-32層塔樓構(gòu)成，分為1棟1/2/3單元，及2、3、4棟，共計(jì)1012套，配有停車位950個(gè)。容積率約3.65，在市面的舊改項(xiàng)目中屬低密度產(chǎn)品。本次首批推售的是1棟1/2/3單元，共522套面積78-95㎡3房毛坯戶型。

項(xiàng)目區(qū)位

在龍崗區(qū)區(qū)六屆三次黨代會(huì)上，“雙核引領(lǐng)、多輪驅(qū)動(dòng)”發(fā)展戰(zhàn)略得以提出。兩年來(lái)，在“雙核引領(lǐng)、多輪驅(qū)動(dòng)”發(fā)展戰(zhàn)略的指引下，坂雪崗科技城、大運(yùn)深港國(guó)際科教城的引擎作用日益凸顯，各個(gè)重點(diǎn)區(qū)域發(fā)展能級(jí)不斷提升，全區(qū)高質(zhì)量一體化發(fā)展格局基本形成。

為加快打造創(chuàng)新龍崗、東部中心、產(chǎn)業(yè)高地、幸福家園，經(jīng)過(guò)充分調(diào)研，龍崗區(qū)委對(duì)“雙核引領(lǐng)、多輪驅(qū)動(dòng)”發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)一步優(yōu)化提升，提出大力實(shí)施“一芯兩核多支點(diǎn)”發(fā)展戰(zhàn)略。

“一芯”，就是灣東智芯，主要是發(fā)揮大運(yùn)深港國(guó)際科教城的科研創(chuàng)新功能和龍崗中心城的綜合服務(wù)功能，推動(dòng)大運(yùn)深港國(guó)際科教城納入深圳建設(shè)綜合性國(guó)家科學(xué)中心框架范圍，打造大灣區(qū)綜合性國(guó)家科學(xué)中心的重要支撐平臺(tái)；依托深圳國(guó)際大學(xué)園、深港國(guó)際中心、天安數(shù)碼城等平臺(tái)資源，推動(dòng)深港科研、產(chǎn)業(yè)、人才等優(yōu)質(zhì)資源高效匯聚，打造深港科技創(chuàng)新合作和香港青年創(chuàng)業(yè)的重要基地；發(fā)揮龍崗中心城行政、文化、居住、商業(yè)等綜合服務(wù)功能的優(yōu)勢(shì)，聯(lián)動(dòng)阿波羅未來(lái)產(chǎn)業(yè)城、橫崗光學(xué)智谷、清林綠谷等產(chǎn)業(yè)和居住組團(tuán)，打造文體輝映、往來(lái)便捷、產(chǎn)城融合的高水平深圳東部中心、現(xiàn)代化國(guó)際化“城市新客廳”。

“兩核”，就是東西雙核。西核是信息數(shù)字核，主要是充分發(fā)揮坂雪崗科技城的電子信息產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，以羅山芯谷、甘坑新鎮(zhèn)等產(chǎn)業(yè)空間為載體，完善公共配套設(shè)施建設(shè)，聯(lián)動(dòng)南灣云創(chuàng)小鎮(zhèn)、布吉新城等周邊區(qū)域，構(gòu)建多層次產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系，打造萬(wàn)億級(jí)世界電子信息產(chǎn)業(yè)集群承載區(qū)。東核是低碳智造核，重點(diǎn)推進(jìn)深圳國(guó)際低碳城、寶龍科技城、東部高鐵新城發(fā)展建設(shè)，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)寶龍生物藥創(chuàng)新發(fā)展先導(dǎo)區(qū)，以站城一體化推動(dòng)復(fù)合型高鐵樞紐建設(shè)，打造創(chuàng)新強(qiáng)勁、產(chǎn)業(yè)活躍、交通互聯(lián)、服務(wù)完備、環(huán)境美好、產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新鏈深度融合的深圳東部樞紐門戶。

“多支點(diǎn)”，就是在“一芯兩核”輻射帶動(dòng)下，以區(qū)內(nèi)重點(diǎn)區(qū)域?yàn)檩d體，發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建支撐龍崗產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“四梁八柱”，促進(jìn)龍崗全域形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、均衡協(xié)調(diào)的發(fā)展格局。這其中，阿波羅未來(lái)產(chǎn)業(yè)城、布吉新城、橫崗光學(xué)智谷、青林綠谷、南灣云創(chuàng)小鎮(zhèn)、龍園客韻文創(chuàng)小鎮(zhèn)將作為其中重要支點(diǎn)，他們的發(fā)展側(cè)重點(diǎn)也將各不相同。例如，阿波羅未來(lái)產(chǎn)業(yè)城將大力發(fā)展未來(lái)產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，打造成為深圳東部科技創(chuàng)新與成果轉(zhuǎn)化基地、粵港澳大灣區(qū)未來(lái)產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)區(qū)；而布吉新城將重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)服務(wù)、創(chuàng)意生活、生命科學(xué)等產(chǎn)業(yè)，打造樞紐活力新城，樹立漸進(jìn)式城市修復(fù)典范。

粵港澳大灣區(qū)&先行示范區(qū)雙輪驅(qū)動(dòng)，約1.4萬(wàn)億東進(jìn)戰(zhàn)略，龍崗中心打造“東部中心”，“一芯兩核多支點(diǎn)”戰(zhàn)略規(guī)劃。項(xiàng)目所在“清林綠谷”新城，作為龍崗戰(zhàn)略發(fā)展支點(diǎn)之一，定位深圳東部高端宜居、宜業(yè)、宜游的中央生活區(qū)，與中心商務(wù)區(qū)、大運(yùn)新城區(qū)形成三足鼎力格局。項(xiàng)目坐享黃閣路北延中軸線，周邊匯聚總規(guī)劃建面超1100萬(wàn)㎡城市更新，信城等眾多品牌開(kāi)發(fā)商搶灘進(jìn)駐，重塑區(qū)域格局。

深圳“十四五規(guī)劃”，東進(jìn)、西協(xié)、南聯(lián)、北拓、中優(yōu)。深圳西進(jìn)將見(jiàn)頂，東進(jìn)空間大。龍崗作為深圳中心區(qū)擴(kuò)容的最大贏家，將重點(diǎn)推進(jìn)大運(yùn)深港國(guó)際科教城、坂雪崗科技城、清林綠谷等片區(qū)建設(shè)，形成“一芯兩核多支點(diǎn)”發(fā)展格局，打造龍崗國(guó)家級(jí)產(chǎn)城融合示范區(qū)和全球電子信息產(chǎn)業(yè)高地。而深圳東部都市圈中，清林綠谷，作為龍崗“一芯兩核多支點(diǎn)”發(fā)展戰(zhàn)略的重要支點(diǎn)，定位深圳東部高端宜居、宜業(yè)、宜游的中央生活區(qū)，聯(lián)動(dòng)“產(chǎn)學(xué)研”一體發(fā)展，以高端制造、生物電子、納米技術(shù)等產(chǎn)業(yè)為發(fā)展方向，打造東部未來(lái)新興產(chǎn)業(yè)集聚基地。

項(xiàng)目配套

教育配套：更新單元內(nèi)還規(guī)劃有一所18班幼兒園及一所18班初中，臨近的春洋舊改地塊內(nèi)規(guī)劃有1所幼兒園及1所9年一貫制學(xué)校；項(xiàng)目周邊500米內(nèi)有清林徑實(shí)驗(yàn)小學(xué)和鴻景華庭幼兒園已開(kāi)學(xué)，距離華中師范大學(xué)附屬龍園學(xué)校（初中）車行距離約6.5km、蘭著學(xué)校（龍崗百年名校初中）車行距離約3.8km。未來(lái)學(xué)府環(huán)繞。

商業(yè)配套：項(xiàng)目自帶漫步式街區(qū)商業(yè)，從項(xiàng)目驅(qū)車可快速通達(dá)醇熟的世貿(mào)中心、萬(wàn)科廣場(chǎng)和萬(wàn)科里等龍崗重要購(gòu)物中心，未來(lái)衣食住行都很便利。

醫(yī)療配套：項(xiàng)目周邊有鴻威社區(qū)健康服務(wù)中心、萬(wàn)科千林山居健康服務(wù)中心、龍崗婦幼保健院、龍崗區(qū)人民醫(yī)院等，片區(qū)內(nèi)還規(guī)劃了深圳市第三兒童醫(yī)院（目前正在開(kāi)展前期籌備工作）。

景觀配套：約28平方公里清林徑森林公園，清林徑、黃龍湖和杉坑三座水庫(kù)；兒童公園（規(guī)劃中）、證券山、將軍帽公園等十二大公園環(huán)伺。

項(xiàng)目交通

信城縉悅花園位于龍崗龍西—五聯(lián)片區(qū)片區(qū)，現(xiàn)階段項(xiàng)目所在3公里范圍內(nèi)暫無(wú)地鐵，但未來(lái)將有23號(hào)線西延線（規(guī)劃中）、10號(hào)線東延線（規(guī)劃中）以及31號(hào)線（規(guī)劃中）三地鐵線，屆時(shí)連接福田中心區(qū)?，F(xiàn)階段可以選擇自駕出行，外環(huán)高速，貫穿深圳東西，串聯(lián)全市6個(gè)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域（壩光生物谷、國(guó)際低碳城、大運(yùn)新城、光明鳳凰城、平湖金融城、大空港新城），項(xiàng)目距外環(huán)高速五聯(lián)出入口車行距離約1.2KM，快速暢達(dá)龍華、寶安、光明等中西部核心區(qū)； 未來(lái)黃閣路北沿（規(guī)劃中）段連通后，可快速通達(dá)大運(yùn)中心；另外， 項(xiàng)目距鹽龍大道最近入口車行距離僅約4.1km，快速接駁水官、機(jī)荷、博深、鹽排等高速，通達(dá)深圳各核心區(qū)。

以下是不同的交通方式出行所需要的時(shí)間：

（分別監(jiān)測(cè)一天內(nèi)的8:15，11:00，18:30三個(gè)時(shí)間段，綜合得出所需時(shí)間）

基本信息評(píng)分

信城縉悅花園項(xiàng)目的初步評(píng)分為7.86分，該項(xiàng)目所處的龍崗區(qū)的中心城片區(qū)，該項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)無(wú)地鐵站，根據(jù)深圳地鐵遠(yuǎn)景規(guī)劃，未來(lái)23號(hào)西沿線會(huì)在龍西五聯(lián)設(shè)置站點(diǎn)、10號(hào)線東沿線也會(huì)修建至龍西五聯(lián)、31號(hào)線會(huì)在途經(jīng)項(xiàng)目附近，設(shè)置清林徑站。不過(guò)這些都是遠(yuǎn)期規(guī)劃；道路交通方面：項(xiàng)目本身處在一個(gè)夾角的位置，與外部通勤主要是往東走，項(xiàng)目周邊道路并不完善，分支小路多缺少主干道，對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)深圳外環(huán)高速和沿龍大道是通往外部的主要道路。項(xiàng)目駕車至深圳外環(huán)高速入口約2公里、至鹽龍大道約2.7公里，去福田走外環(huán)+珠三角環(huán)線約50分鐘，去南山走外環(huán)+南光約50分鐘，去羅湖走鹽龍+水官約40分鐘可達(dá)，總體來(lái)說(shuō)通勤市區(qū)不方便，且通勤成本高。項(xiàng)目周邊教育資源也很欠缺，除了幼兒園學(xué)校外，周邊目前就只有兩所公辦小學(xué)和一所職業(yè)技術(shù)學(xué)校，初中學(xué)校是空白的。不過(guò)，據(jù)了解項(xiàng)目三期會(huì)配建一所18班初中學(xué)校，未來(lái)實(shí)現(xiàn)家門口完成九年義務(wù)教育是沒(méi)問(wèn)題的，根據(jù)龍崗區(qū)2021年度的學(xué)區(qū)劃分，項(xiàng)目小學(xué)對(duì)口學(xué)校是清林徑實(shí)驗(yàn)小學(xué)（步行約300米）；初中對(duì)口學(xué)校是華中師范大學(xué)附屬龍園學(xué)校（駕車約5.8公里）和蘭著學(xué)校（駕車約3.5公里）。項(xiàng)目由信誠(chéng)地鐵集團(tuán)開(kāi)發(fā)，于2017年成立，公司雖成立時(shí)間不長(zhǎng)，其董事長(zhǎng)是前萬(wàn)科集團(tuán)副總裁、深圳萬(wàn)科總經(jīng)理，在地產(chǎn)行業(yè)超過(guò)15年?，F(xiàn)階段龍崗區(qū)發(fā)展的是較為緩慢，雖龍崗未來(lái)的規(guī)劃發(fā)展項(xiàng)目及舊改數(shù)量龐大，但也是以后的發(fā)展，目前整體配套欠缺。

項(xiàng)目預(yù)估價(jià)格

目前項(xiàng)目周邊新房與二手房指導(dǎo)價(jià)格都約在3.2-4.5萬(wàn)元/㎡之間，目前信城縉悅花園的備案價(jià)暫未確定，去年新入市的項(xiàng)目銷售均價(jià)在4.5萬(wàn)元/㎡左右，根據(jù)周邊二手房及新房的價(jià)格情況，且由于項(xiàng)目限價(jià)，信城縉悅花園的價(jià)格可能會(huì)在4-4.5萬(wàn)元/㎡之間，此區(qū)域地段出現(xiàn)3字頭的概率較小。

戶型分析

信城縉悅花園項(xiàng)目推出A1戶型建面約78㎡三房?jī)蓮d一衛(wèi)，A2戶型戶型建面約78㎡三房?jī)蓮d一衛(wèi)，B戶型95㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，C戶型112㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，D戶型115㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，共計(jì)5種戶型。1棟1單元、1棟2單元、1棟3單元、2棟、4棟，都是2梯6戶；3棟是2梯4戶，是本項(xiàng)目的純大戶型樓棟112-115㎡?，F(xiàn)階段推售的是1棟1-3單元78-95㎡戶型。

其中A1戶型78㎡3房2廳1衛(wèi)在1棟1-3單元、2棟、4棟的04（朝東南）/05（朝西南）戶型；

A2戶型78㎡3房2廳1衛(wèi)在1棟1-3單元、2棟、4棟的03（朝東南）/06（朝西南）戶型；

B戶型95㎡3房2廳2衛(wèi)在1棟1-3單元、2棟、4棟的01（朝西南）/02（朝東南）戶型。

1、A1戶型78㎡的優(yōu)先選擇04，再選05；

2、A2戶型78㎡的優(yōu)先選擇03，再選06；

3、B戶型95㎡的優(yōu)先選擇02，再選01。

78㎡3房2廳1衛(wèi)

1、該戶型均為南向，04為東南向，05為西南向，全明戶型，通風(fēng)采光效果好；

2、室內(nèi)分區(qū)合理，動(dòng)線明顯；

3、入戶門直視客廳，私密性較差。

78㎡3房2廳2衛(wèi)

1、該戶型均為南向，03為東南向，06為西南向，全明戶型，通風(fēng)采光效果好；

2、室內(nèi)分區(qū)合理，動(dòng)線明顯；

3、入戶門直視客廳，私密性較差。

95㎡3房2廳2衛(wèi)

1、該戶型均為南向，01為西南向，02為東南向，橫廳設(shè)計(jì)，實(shí)際使用率更高、采光面更大，視覺(jué)效果更好；

2、 室內(nèi)分區(qū)合理，動(dòng)線明顯；

3、陽(yáng)臺(tái)至少有一半被相鄰戶型樓梯遮擋 。

測(cè)評(píng)小結(jié)

綜合以上主觀判斷，信城縉悅花園的總分值為7.7分，雖然說(shuō)目前區(qū)域內(nèi)的配套建設(shè)相對(duì)欠缺，而區(qū)域內(nèi)擁有眾多規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)于區(qū)域配套完善僅僅是時(shí)間問(wèn)題。現(xiàn)階段項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)暫無(wú)地鐵線路，項(xiàng)目周邊道路并不完善，分支小路多缺少主干道，對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)深圳外環(huán)高速和沿龍大道是通往外部的主要道路，項(xiàng)目的交通沒(méi)有太大優(yōu)勢(shì)，通勤不便利且通勤成本高。由于限價(jià)，信城縉悅花園的價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)在4萬(wàn)/㎡左右，該價(jià)格對(duì)于在龍崗中心城區(qū)是較低的，目前項(xiàng)目周邊配套設(shè)施欠缺，但規(guī)劃較為明確，未來(lái)發(fā)展前景較好，剛需客戶對(duì)該項(xiàng)目還是值得考慮的。

以上是本期的“鑫房推薦”內(nèi)容，我們針對(duì)不同的客戶群有以下項(xiàng)目推薦。

如果還想了解其他項(xiàng)目的詳細(xì)情況，可在后臺(tái)留言，小編會(huì)在最短的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行答復(fù)。

此文僅代表本司觀點(diǎn)，歡迎留言探討不同觀點(diǎn)。