房?jī)r(jià)真的跌了，而且跌幅還不小。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2022年1-2月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)為9845元/平方米，同比跌幅為10.7%。全國(guó)新房銷(xiāo)售均價(jià)同比降幅超過(guò)10%，屬歷史首次。值得一提的是，1—2月份全國(guó)住宅商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額，同比分別下降14%、22%。

另根據(jù)全國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)，2月份，受監(jiān)測(cè)的318城中，二手房?jī)r(jià)格下跌的城市數(shù)量高達(dá)189個(gè)，占比高達(dá)59.4%。連很多省會(huì)城市也在下跌，比如哈爾濱、呼和浩特、太原、石家莊、昆明和貴陽(yáng)等同比降幅在3.72%至0.58%之間，部分區(qū)域降幅甚至超過(guò)15%。

統(tǒng)計(jì)局公布的2月份70個(gè)大中城市二手房?jī)r(jià)格漲跌數(shù)據(jù)也顯示，2月份70個(gè)大中城市中有28個(gè)城市的房?jī)r(jià)至少回到了2年前。這28城的分布是：南方16個(gè)，北方12個(gè)。其中中心城市有11個(gè)，分別是：太原、哈爾濱、石家莊、長(zhǎng)春、呼和浩特、濟(jì)南、鄭州、天津、貴陽(yáng)、南寧、南昌。

受市場(chǎng)行情低迷影響，河南省省會(huì)、9大國(guó)家中心城市之一的鄭州3月1日還一口氣出臺(tái)了19條“救市”措施，內(nèi)容涉及放松限購(gòu)、取消認(rèn)房認(rèn)貸、允許高品質(zhì)樓盤(pán)價(jià)格上浮、引導(dǎo)房貸降息、推行貨幣化安置等，可謂煞費(fèi)苦心。

此外，今年前2個(gè)月開(kāi)發(fā)商這邊的銷(xiāo)售情況，也差到了極致。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，百?gòu)?qiáng)房企1、2月份的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)均大幅下滑：1月，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比下降近4成，拿地總額下降超6成，多數(shù)規(guī)模房企銷(xiāo)售表現(xiàn)不佳；2月，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額再度下挫，同比下降47.2%，環(huán)比下降23.5%，較2021年月均水平降低56.5%。其中頭部房地產(chǎn)公司中，如萬(wàn)科、保利和融創(chuàng)今年前兩個(gè)月的銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額和均價(jià)，都在下降。降幅從700-5000元/平不等。

以往房地產(chǎn)市場(chǎng)行情火熱時(shí)，房?jī)r(jià)幾乎是每天一個(gè)價(jià)，但購(gòu)房者卻還是蜂擁而至，擠破頭也要買(mǎi)房?，F(xiàn)如今房?jī)r(jià)大幅下跌，購(gòu)房者卻熱情不高，投資炒房客忙著賣(mài)房離場(chǎng)，剛需購(gòu)房者忙著持幣觀望——這并非我們信口胡說(shuō)，而是有調(diào)研數(shù)據(jù)支撐：CRIC針對(duì)返鄉(xiāng)置業(yè)或就地買(mǎi)房的客戶做了一項(xiàng)調(diào)研問(wèn)卷，結(jié)果顯示：計(jì)劃一年內(nèi)完成購(gòu)房的客戶從2021年的近八成下降至2022年的六成。換言之，2022年有40%購(gòu)房者“放棄買(mǎi)房”。

另外，我們一周前所做的在線調(diào)查問(wèn)卷結(jié)果也顯示，當(dāng)前時(shí)期，購(gòu)房者的購(gòu)房意愿大幅下降：在收回的10239份問(wèn)卷中，有4100份表示“6-12個(gè)月內(nèi)不考慮買(mǎi)房”，占比也高達(dá)40%。40%購(gòu)房者“放棄買(mǎi)房”，原因是多方面的，其中絕大多數(shù)人認(rèn)為，房?jī)r(jià)還有進(jìn)一步下跌的可能，現(xiàn)在買(mǎi)房就是高位接盤(pán)。當(dāng)然，也有部分購(gòu)房者不買(mǎi)房的原因是，擔(dān)心房企信用風(fēng)波持續(xù)，暴雷后倒閉，房錢(qián)兩空。

房?jī)r(jià)真的跌了，為何40%購(gòu)房者卻“放棄買(mǎi)房”？專家揭露兩大原因

在房產(chǎn)專家劉博看來(lái)，當(dāng)前時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然日趨降溫，房?jī)r(jià)下跌幅度更是前所未見(jiàn)，但購(gòu)房者買(mǎi)房意愿卻不強(qiáng)，40%購(gòu)房者選擇持幣觀望，市場(chǎng)信心難以提振主要是兩大原因：

第一，受“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”思想影響，且“隨大流者”居多

過(guò)去二十年，我國(guó)房?jī)r(jià)都保持“不斷上漲”的姿態(tài)。哪怕是過(guò)去有過(guò)3次房?jī)r(jià)波動(dòng)，但也僅僅是保持穩(wěn)定或小幅微漲，更重要的是每一次波動(dòng)后，總會(huì)有更大幅度的上漲。這使得數(shù)以萬(wàn)計(jì)的人形成了“房?jī)r(jià)只漲不跌”的預(yù)期。

另外，“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的邏輯在房地產(chǎn)行業(yè)更是被當(dāng)成投資買(mǎi)房的鐵律。過(guò)去二十年，我國(guó)房?jī)r(jià)都沒(méi)跌過(guò)，“買(mǎi)漲”是多年積累的成功經(jīng)驗(yàn)。去年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)降溫顯著，70個(gè)典型城市中，有超過(guò)8成的城市都在降價(jià)，這是歷史首次，更是之前從未遇到過(guò)的情況，所以不管是對(duì)于投資客，還是對(duì)于剛需購(gòu)房者，此時(shí)“持幣觀望”才是最明智的選擇。這其中有一部分人是真的參透了投資買(mǎi)房的道理，但絕大多數(shù)者是“隨大流”——?jiǎng)e人都不買(mǎi)，我也不買(mǎi)，售樓部沒(méi)人，市場(chǎng)行情不好，還是再等等吧。

第二，收入大幅下降，不敢盲目購(gòu)房

2020年以來(lái)，受疫情影響，很多行業(yè)都遭受了重創(chuàng)，尤其是航運(yùn)、客運(yùn)、旅游、餐飲、外貿(mào)等行業(yè)，不僅客戶流失嚴(yán)重，而且訂單量驟降。企業(yè)不好過(guò)，打工人更不好過(guò)，影響輕微的，可能僅僅是工資收入下滑，影響較嚴(yán)重的，直接失業(yè)，經(jīng)濟(jì)來(lái)源徹底被切斷。可以說(shuō)當(dāng)前時(shí)期，各行各業(yè)都面臨不同程度的失業(yè)、被裁、降薪、調(diào)崗等情況，尤其是地產(chǎn)行業(yè)，今年以來(lái)有多家企業(yè)爆出給員工“放長(zhǎng)假”。而失業(yè)、降薪等的背后，意味著很多人的工資收入大大降低了。

3月中旬，騰訊裁員、阿里裁員、裁員三個(gè)關(guān)鍵詞沖上熱搜，可謂各種壞消息鋪天蓋地。有人調(diào)侃，如果消息屬實(shí)，杭州、深圳很多前兩年高價(jià)買(mǎi)房的程序員可能要斷供了——這些高收入群體，名下基本都有動(dòng)輒兩三萬(wàn)的房貸，一旦被裁，短期難以找到下家，家庭收入來(lái)源為零，個(gè)人積蓄又能撐得了多久呢。

此外，疊加房地產(chǎn)行業(yè)步入“降溫周期”，很多前兩年加杠桿購(gòu)房的人，這兩年房產(chǎn)升值預(yù)期嚴(yán)重不足。而且不乏一些短期投資炒房的人，算盤(pán)落空。這些過(guò)來(lái)人投資房產(chǎn)失敗的經(jīng)驗(yàn)，赤裸裸地展示在大家的面前，前車(chē)之鑒，很多人不可能視而不見(jiàn)。所以，收入下滑嚴(yán)重，也是影響很多人“放棄買(mǎi)房”的重要原因之一。

對(duì)于當(dāng)前樓市處于“降溫周期”，但是購(gòu)房者買(mǎi)房熱情不高一事，黃奇帆近日接受采訪時(shí)，也說(shuō)清楚了背后的真實(shí)原因：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新階段，關(guān)鍵的一些指標(biāo)都出現(xiàn)了拐點(diǎn)，這意味著未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)增長(zhǎng)乏力、投資降速，此外在住房需求基本得到滿足的情況下，房企銷(xiāo)售、住房貸款等指標(biāo)也會(huì)大幅萎縮。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是，房?jī)r(jià)下行時(shí)期，40%購(gòu)房者“放棄買(mǎi)房”，一方面是購(gòu)房需求得到滿足了，增長(zhǎng)陷入瓶頸；另一方面是投資房產(chǎn)無(wú)利可圖了，房地產(chǎn)回歸實(shí)業(yè)屬性，不再值得購(gòu)買(mǎi)。

對(duì)于黃奇帆的觀點(diǎn)，我們高度贊同。當(dāng)前時(shí)期，黃奇帆所說(shuō)的“影響房地產(chǎn)走勢(shì)的幾大關(guān)鍵指標(biāo)”確實(shí)出現(xiàn)了拐點(diǎn)：1、城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)的空間不大了，數(shù)字層面我國(guó)的城鎮(zhèn)化率雖然只有65%，但實(shí)際上把把農(nóng)村里面的青年人、中年人給抽出來(lái)了，小孩和老頭老太太都留在農(nóng)村。很多專家張口閉口，我國(guó)城鎮(zhèn)紅利還有10-15年，這種說(shuō)法并不科學(xué)；

2、中國(guó)的老齡化程度在逐漸加深。當(dāng)前時(shí)期處于“深度老齡化社會(huì)”階段，預(yù)計(jì)2035年60歲及以上老人比例會(huì)高達(dá)30%以上，進(jìn)入“超老齡化社會(huì)”。而老齡人越多，需要的房子越少，反而死亡率在增加，會(huì)退出很多房子來(lái)；

3、開(kāi)發(fā)商手中的新房庫(kù)存高達(dá)6億平米，未來(lái)在房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定的情況下，新房庫(kù)存會(huì)一直積壓，因?yàn)橥顿Y性購(gòu)房需求大幅減少，且每年開(kāi)發(fā)商會(huì)有15-17億平米的建設(shè)規(guī)模。這會(huì)造成新房需求大幅萎縮；

4、人均住房面積達(dá)到“天花板”了，人均50平米的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家水平，未來(lái)不可能再繼續(xù)增長(zhǎng)；

5、居民家庭負(fù)債率創(chuàng)新高，2021年上半年，我國(guó)家庭債務(wù)首次突破10萬(wàn)億美元，且家庭債務(wù)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重上升到62.05%。這意味著當(dāng)前時(shí)期我國(guó)家庭負(fù)債整體是比較高的，家庭負(fù)債過(guò)高會(huì)制約家庭在其他方面領(lǐng)域的消費(fèi)支出。

按照黃奇帆的說(shuō)法，未來(lái)我國(guó)將以改善型購(gòu)房需求為主，且同時(shí)面臨城鎮(zhèn)化進(jìn)程放慢、老齡化進(jìn)程加快、新房庫(kù)存積壓、人均住房面積觸頂?shù)榷喾矫娴脑鲩L(zhǎng)阻力，但這根本支撐不了今天房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度。直白點(diǎn)說(shuō)就是，未來(lái)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)銷(xiāo)售都會(huì)逐漸降速。2022年是40%購(gòu)房者放棄買(mǎi)房，再過(guò)幾年，購(gòu)房需求進(jìn)一步得到滿足，放棄購(gòu)房的比例還會(huì)進(jìn)一步加大。