2021年，海南樓市迎來新變局。一邊是海南的房屋銷售面積時(shí)隔3年止跌回漲、商品房?jī)r(jià)格備案規(guī)范化，另一邊是商辦類項(xiàng)目異軍突起！

變局之下回首2021年，海南樓市有眾多關(guān)鍵詞值得關(guān)注，它們是海南房地產(chǎn)的符號(hào)，不僅代表過去一年的表現(xiàn)，也預(yù)示著未來市場(chǎng)趨勢(shì)。

正值2022年開局，海南領(lǐng)先的房地產(chǎn)專業(yè)自媒體『海居君』聯(lián)合房地產(chǎn)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)『至理數(shù)據(jù)』發(fā)布《2021年海南樓市十大關(guān)鍵詞》。

安居型商品住房、商辦熱潮、金融街、產(chǎn)城綜合體、龍湖旋風(fēng)、國(guó)際社區(qū)…這些關(guān)鍵詞注定成為海南房地產(chǎn)發(fā)展史上值得銘記的烙印。

關(guān)鍵詞1、安居型商品住房

2021年12月，海南省通過《海南自由貿(mào)易港安居房建設(shè)和管理若干規(guī)定》，這是自貿(mào)港建設(shè)紅利惠及本地居民的重要舉措。

實(shí)質(zhì)是定向銷售給符合條件的本地居民、基層醫(yī)生和教師、引進(jìn)人才的限價(jià)商品房，銷售限價(jià)為房?jī)r(jià)收入比不超過10倍或不得高于所在市縣上一年度市場(chǎng)化商品住房銷售均價(jià)的60%。

同時(shí)在土地招拍掛環(huán)節(jié)，已經(jīng)對(duì)房屋建設(shè)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)確定了規(guī)范化要求，有效保障安居房的質(zhì)量，雖然開發(fā)商利潤(rùn)不高，但這幾乎沒有風(fēng)險(xiǎn)。

2021年，僅海口、三亞就土拍成交了10宗、合計(jì)約404.36畝安居型商品住房建設(shè)用地，保利發(fā)展、萬科集團(tuán)、碧桂園等房企相繼摘地。

關(guān)鍵詞2、商品房?jī)r(jià)格備案

房?jī)r(jià)一直是購(gòu)房者及市場(chǎng)最敏感的話題之一，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，海口、三亞新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比持續(xù)上漲。

2021年8月，?？谟“l(fā)新建商品住房銷售價(jià)格備案新規(guī)，開發(fā)企業(yè)不得在備案價(jià)格之外加價(jià)銷售商品住房或?qū)⑽醒b修、購(gòu)買車位、加入會(huì)員等作為購(gòu)房前置條件捆綁銷售變相漲價(jià)。

隨后的9月份，三亞也要求加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格備案管理，要求商品房備案均價(jià)不得超過近期網(wǎng)簽價(jià)格，經(jīng)核準(zhǔn)價(jià)格備案的商品住房項(xiàng)目，原則上1年內(nèi)不得上調(diào)備案價(jià)格。

商品房銷售價(jià)格新規(guī)出爐后，?？谛路?jī)r(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭得到一定的遏制，10月份?？谛路?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比持平、11月份轉(zhuǎn)為環(huán)比下降0.5%。

關(guān)鍵詞3、商辦熱潮

這兩年，隨著海南自貿(mào)港建設(shè)熱潮涌動(dòng)，成為全球投資新熱土，新增市場(chǎng)主體井噴，催生商辦市場(chǎng)發(fā)展土壤，?？?、三亞商辦市場(chǎng)崛起。

據(jù)海南房地產(chǎn)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)『至理數(shù)據(jù)』初步估算，2021全年海口共有62個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)新增供應(yīng)商辦類產(chǎn)品11677套、總面積約133.1萬方。

而來自?？谧匀毁Y源和規(guī)劃局的數(shù)據(jù)顯示，僅2021年前11個(gè)月，?？谏唐贩可剔k產(chǎn)品轉(zhuǎn)移登記6775套，與2020年同期相比增長(zhǎng)約24.8%。

龍湖光年、富力首府、華盛御秀、華彩?？跒硰V場(chǎng)等綜合體項(xiàng)目備受投資者青睞，成交備案數(shù)據(jù)持續(xù)領(lǐng)跑?？谏剔k市場(chǎng)，堪稱海南商辦旗幟。

關(guān)鍵詞4、商辦產(chǎn)品“限小”

繼2017年停批建面100平米以下(含)商品住宅建設(shè)后，時(shí)隔4年，海南又向商辦產(chǎn)品(商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目)出爐“限小”舉措。

2021年10月，海南三部門聯(lián)合發(fā)布“商辦類項(xiàng)目”新規(guī)，要求商辦類項(xiàng)目可產(chǎn)權(quán)分割銷售最小單元建筑面積不得小于300平方米，不得將商辦類項(xiàng)目變相改造為“類住宅”。

新規(guī)對(duì)土地競(jìng)得者資金實(shí)力、運(yùn)營(yíng)能力都是很大考驗(yàn)，如何通過第三方觀點(diǎn)全方位解讀品牌、政策、規(guī)劃、產(chǎn)品、預(yù)期，供投資者參考，這將成為商辦類項(xiàng)目營(yíng)銷推廣團(tuán)隊(duì)的重點(diǎn)。

海南自貿(mào)港建設(shè)，每一宗掛牌商業(yè)用地都有其特定的產(chǎn)業(yè)價(jià)值，都需要其發(fā)揮物業(yè)在地區(qū)內(nèi)正確的功能性，商辦類項(xiàng)目新規(guī)的出爐，將給海南商辦市場(chǎng)將迎來新的、正確的風(fēng)向。

關(guān)鍵詞5、金融街

2021年4月，?？趪?guó)興大道片區(qū)再獲利好，謀劃打造服務(wù)自貿(mào)港的金融橋頭堡、總部新高地，以國(guó)興大道為核心軸，建5公里長(zhǎng)“金融街”。

大英山金融集聚區(qū)“規(guī)劃范圍”，以國(guó)興大道為核心軸，一期西起國(guó)興大道-龍昆南路，東至瓊州大橋，全長(zhǎng)約5公里，東面緊鄰江東新區(qū)。

金融街，單就這三個(gè)字，就充滿了資本想象空間，免稅店+省府“大腦”+金融街，大幅度拉升國(guó)興大道沿線樓宇經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展。

建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)人壽、華為等世界500強(qiáng)已集聚金融街，富力首府、中交·?？趪?guó)際自貿(mào)中心等高端寫字樓拔地而起，構(gòu)筑服務(wù)自貿(mào)港“金融橋頭堡、總部新高地”的“企業(yè)天團(tuán)”。

關(guān)鍵詞6、產(chǎn)城綜合體

產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的基石，產(chǎn)城融合發(fā)展賦予海南經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁的生命力，海南自貿(mào)港恢弘藍(lán)圖，給海南打造產(chǎn)城綜合體滋養(yǎng)了良好的土壤。

百年央企、世界500強(qiáng)企業(yè)招商局集團(tuán)深耕海南自貿(mào)港產(chǎn)城綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)，打造崖州灣科技城首個(gè)產(chǎn)業(yè)綜合體深海科技城綜合服務(wù)中心，以三大自主項(xiàng)目為核心，建設(shè)國(guó)際化濱海產(chǎn)業(yè)新城。

富力集團(tuán)扎根海南東南部黎安灣片區(qū)，十年斥資超65億元建設(shè)富力海洋歡樂世界，并以此為基點(diǎn)，圍繞陵水黎安灣片區(qū)多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，謀建海南自貿(mào)港海洋文化產(chǎn)業(yè)大城。

產(chǎn)城本身就是海南自貿(mào)港的一大風(fēng)口，產(chǎn)城建設(shè)，將吸引更多高精尖人才、游客的目光，也將成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展馬力的強(qiáng)勁新引擎。

關(guān)鍵詞7、龍湖旋風(fēng)

2021年，堪稱龍湖集團(tuán)在海南自貿(mào)港的又一個(gè)“大年”，除了?？谑鬃鵗OD綜合體龍湖光年，三亞標(biāo)桿親海資產(chǎn)龍湖·聽藍(lán)時(shí)光也入市銷售。

兩座樓盤都獲得購(gòu)房者青睞，成交套數(shù)基本領(lǐng)跑當(dāng)?shù)厣剔k產(chǎn)品月度成交榜，龍湖光年更是創(chuàng)下2020年首開之月起的?？谏剔k產(chǎn)品“12連冠”。

據(jù)海南房地產(chǎn)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)『至理數(shù)據(jù)』報(bào)告顯示，龍湖光年2021全年成交備案商業(yè)產(chǎn)品接近1000套，是海口商業(yè)市場(chǎng)熱銷紅盤NO.1。

三亞主城灣區(qū)三亞灣腹地龍湖·聽藍(lán)時(shí)光，2021年3月首開，全年推售614套商辦產(chǎn)品，已經(jīng)成交540多套，去化率88%，領(lǐng)跑三亞商辦市場(chǎng)。

關(guān)鍵詞8、國(guó)際社區(qū)

國(guó)際社區(qū)是海南服務(wù)國(guó)際高級(jí)人才的重要基礎(chǔ)工程，2018年4·13以來海南共土拍成交3宗國(guó)際社區(qū)用地，由仁恒置地、成都萬華競(jìng)得。

2021開年，仁恒置地全國(guó)第3座仁恒濱江園在海南自貿(mào)港江東新區(qū)正式開盤銷售，這也是海南自貿(mào)港首座真正意義上的國(guó)際社區(qū)。

仁恒濱江園一期首推的超123席疊墅產(chǎn)品全部售罄，高層住宅于同年12月開盤銷售，386套房源一次性全部售罄，成就海南國(guó)際社區(qū)人氣紅盤。

同樣位于海口江東新區(qū)，另一座國(guó)際社區(qū)萬華·江東麓島也有40套疊墅產(chǎn)品獲得預(yù)售許可。

關(guān)鍵詞9、樓面價(jià)“地皇”

近兩年，海南土地供應(yīng)向產(chǎn)業(yè)用地傾斜，居住類用地供應(yīng)相對(duì)較少，為數(shù)不多的居住用地里，安居房占了相當(dāng)大的比重，所以市場(chǎng)化商品住房建設(shè)用地，成了房企眼中的香饃饃。

據(jù)海南房地產(chǎn)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)『至理數(shù)據(jù)』報(bào)告顯示，2021年?？趦H土拍成交3市場(chǎng)化商品住房用地，總面積約38.5畝，卻刷新2次樓面價(jià)記錄。

2021年5月8日，惠南地產(chǎn)以約13868元/平樓面價(jià)競(jìng)得坡博坡巷片區(qū)約14.93畝居住用地；6月17日，中海地產(chǎn)以約15059元/平競(jìng)得紅城湖棚改區(qū)約22.29畝居住用地。

當(dāng)前海口房屋市場(chǎng)均價(jià)約16329元/平(海南省統(tǒng)計(jì)局2021前11月數(shù)據(jù))，然而突破1.5萬元/平的樓面價(jià)，對(duì)拿地房企未來操盤是個(gè)考驗(yàn)。

關(guān)鍵詞10、房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治

2021年初，海南啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)整治，直指騙取購(gòu)房資格、開發(fā)商違規(guī)售房、價(jià)外加價(jià)、捆綁銷售、簽訂“陰陽合同”等違規(guī)行為。

時(shí)年5月份海南省住建廳的一份數(shù)據(jù)顯示，共檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)537家，責(zé)令整改108個(gè)項(xiàng)目，處罰企業(yè)27家，排查涉嫌規(guī)避限購(gòu)政策騙取購(gòu)房資格94人。

據(jù)媒體報(bào)道，2021年初，羅牛山璞域因發(fā)布違法廣告被處罰60萬元，8月-9月，鳳起潮鳴、千江悅、?？谟駷场?guó)興一號(hào)存在價(jià)外加價(jià)、捆綁銷售、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，分別擬被處罰293萬元、318萬元、286萬元、123萬元。

房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治，能更好地維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，進(jìn)而促進(jìn)市場(chǎng)的良性健康發(fā)展，更是海南堅(jiān)決落實(shí)“房住不炒”定位的實(shí)際作為。