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房地產(chǎn)的推廣方案怎么寫啊?

1,立項(xiàng)

（1）、項(xiàng)目狀況

（2）、開發(fā)項(xiàng)目用地狀況調(diào)查

（3）、市場(chǎng)需求和競爭分析。

（4）、成本估算

（5）、項(xiàng)目開發(fā)組織結(jié)構(gòu)形式和研究

（6）、開發(fā)建設(shè)及銷售計(jì)劃

（7）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析

（8）、結(jié)論及建議

注：市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)的方法

A、定性預(yù)測(cè)法

B、定量預(yù)測(cè)法

初步可行性研究的內(nèi)容

初步可行性研究又稱“預(yù)可行性研究”，內(nèi)容如下

（1）、初步可行性研究的角度與方法

（2）、識(shí)別各種限制條件

2，規(guī)劃

定位——宏觀的和微觀的區(qū)位調(diào)查、分析與選擇；

定性——開發(fā)內(nèi)容和主題的分析與選擇；

定量——開發(fā)規(guī)模（建設(shè)規(guī)模與投資規(guī)模）的分析與選擇

地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)委托專業(yè)建筑設(shè)計(jì)公司是地產(chǎn)專業(yè)化方向的一大進(jìn)步。但由于商業(yè)項(xiàng)目的高度專業(yè)化要求，其建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)選擇專長于商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的專業(yè)公司。也就好比醫(yī)院都是專業(yè)機(jī)構(gòu)，但牙醫(yī)不會(huì)接生，產(chǎn)科醫(yī)生不會(huì)拔牙一樣，商業(yè)設(shè)計(jì)公司同體育設(shè)施、酒店設(shè)施的設(shè)計(jì)一樣，需有專長的專業(yè)設(shè)計(jì)院。

在市場(chǎng)不成熟，開發(fā)商沒經(jīng)驗(yàn)的上一代產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，少有追求專業(yè)特長的設(shè)計(jì)師篩選，多數(shù)委托普通設(shè)計(jì)公司。收費(fèi)的優(yōu)惠、設(shè)計(jì)外觀的新奇成為主要考慮。而商業(yè)設(shè)施內(nèi)部的功能開發(fā)仍停留在空洞的高適應(yīng)性，及八十年代開始的大型百貨店加室內(nèi)步行街的做法。專業(yè)化中的專業(yè)化是整個(gè)建筑行業(yè)的趨勢(shì)。浦東那些超高層、鋼結(jié)構(gòu)、大跨度的摩天樓只能由具備此類建筑經(jīng)驗(yàn)的國際公司擔(dān)綱；廣州電視塔、中央電視塔這些特殊結(jié)構(gòu)要求的構(gòu)筑物也需世界級(jí)的專業(yè)工程公司把關(guān)；高科技類的生態(tài)智能建筑必須由Transsolar這樣的專業(yè)智能公司來設(shè)計(jì)。商業(yè)項(xiàng)目若要與國際接軌，也必須走專業(yè)化中的專業(yè)化道路。在此次法國MAPIC上，中國項(xiàng)目獲獎(jiǎng)?wù)f明中國項(xiàng)目的專業(yè)水準(zhǔn)開始得到國際業(yè)界的認(rèn)可。

功能與形式的平衡

大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無疑都是城市的重點(diǎn)項(xiàng)目，除了滿足城市的購物需求外，也需考慮城市建設(shè)的景觀要求。成為城市地標(biāo)、時(shí)代的名片，不僅僅是政府的要求，也成為了開發(fā)商潛意識(shí)的追求目標(biāo)。綜觀這一代大型MALL的開發(fā)，在產(chǎn)品形態(tài)中和設(shè)計(jì)傾向中存在的明顯問題就是過分追求規(guī)模和檔次，項(xiàng)目規(guī)劃忽視功能合理與投資收益能力的整合，過分注重商業(yè)地產(chǎn)視覺形象上的標(biāo)新立異。許多項(xiàng)目的規(guī)模之巨、形象上的驚世駭俗可與國家級(jí)的地標(biāo)項(xiàng)目比美。但國家項(xiàng)目由政府買單，與項(xiàng)目直接的收益回報(bào)無關(guān)，有時(shí)長久的國家形象與旅游收入更重要，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性才是生命力所在。上一輪狂熱的虛火過后，理性的思考將使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的功能與形式達(dá)到更合理的平衡。

其實(shí)，隨著商業(yè)地產(chǎn)操作的專業(yè)化，商業(yè)項(xiàng)目與體驗(yàn)消費(fèi)的整合化，商業(yè)設(shè)計(jì)所面臨的復(fù)雜性、挑戰(zhàn)性前所未有地加大。對(duì)于多種業(yè)態(tài)在同一空間甚至同一平面內(nèi)解決人、車、貨、物流的合理組織，設(shè)計(jì)師既要以專業(yè)技術(shù)手段滿足不同商家及統(tǒng)一物業(yè)的要求，又需創(chuàng)造性地提出有吸引力的空間與界面設(shè)計(jì)。

可持續(xù)發(fā)展的空間

作為郊區(qū)類型的Mall，特別是一站式消費(fèi)的大型商業(yè)，其交通可達(dá)性必以私家車為主。機(jī)動(dòng)車的交通組織和停放成為項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的重要指標(biāo)。但因整個(gè)中國處在開放的探索與經(jīng)濟(jì)高速增長過程中，缺乏有長遠(yuǎn)指導(dǎo)意義的規(guī)范。目前的Mall項(xiàng)目普遍缺少適應(yīng)長期發(fā)展所需的交通與停車條件。首先，政府的規(guī)范只能滿足目前的消費(fèi)水準(zhǔn)和汽車擁有量水平，中國的單位平米停車標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于歐洲商業(yè)設(shè)施停車標(biāo)準(zhǔn)。其次，中國的機(jī)動(dòng)車擁有量處于一個(gè)急速增長的動(dòng)態(tài)過程中。北京市目前320萬輛機(jī)動(dòng)車已使城市道路通行能力幾近飽和，按城市遠(yuǎn)景規(guī)劃發(fā)展到700萬輛機(jī)動(dòng)車的設(shè)想，不但要靠城市擴(kuò)路修橋來支持，也需要在商業(yè)設(shè)施的設(shè)計(jì)中有所體現(xiàn)。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在選址方面，應(yīng)盡可能利用城市的軌道交通等市政配套支撐，城市快速干道的聯(lián)系也是私家車為主購物流的必要條件。而在商業(yè)設(shè)施自身停車的設(shè)計(jì)中則應(yīng)考慮足夠的發(fā)展空間，在有限的建設(shè)面積控制條件下，機(jī)械化停車也不失為一種可能性，但除層高應(yīng)預(yù)留足夠外，出入口的計(jì)算，停車總量的計(jì)算應(yīng)留有足夠余量。在汽車社會(huì)或郊區(qū)購物時(shí)代，交通方式是制約商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。

結(jié)合體驗(yàn)消費(fèi)設(shè)計(jì)

隨著體驗(yàn)消費(fèi)的比重增加，多姿多彩的觀光、表演等促銷與休閑活動(dòng)被融合到商業(yè)設(shè)施的設(shè)計(jì)中，最為突出的是表演空間與休閑廣場(chǎng)。在目前幾乎所有的大型商業(yè)設(shè)施中，無論是原有的還是新建的，一項(xiàng)常年不懈的活動(dòng)就是在門前的廣場(chǎng)上或在室內(nèi)的中庭里搞促銷活動(dòng)，形式包括時(shí)裝表演、抽獎(jiǎng)、文藝表演，甚至嘉賓對(duì)話等。這一類型的活動(dòng)已成為商業(yè)活動(dòng)必不可少的一部分，而在建筑的設(shè)計(jì)中少有考慮，商場(chǎng)主要出入口的人流經(jīng)常為活動(dòng)的人群所困。為適應(yīng)這一趨勢(shì)，有些發(fā)展獨(dú)立設(shè)置了表演區(qū)域和與購物人流不在同一水平面。如深圳龍崗商業(yè)中心和北京王府井的富陽廣場(chǎng)。 另一方面，人有觀賞別人與被別人觀賞的需要，發(fā)現(xiàn)這一點(diǎn)的美國建筑師Portman提出了共享空間的概念。在引進(jìn)休閑功能的商業(yè)項(xiàng)目中，發(fā)揮這一主題，創(chuàng)造各式各樣的休閑空間成為時(shí)尚。各類地畫、啞劇、雜耍都可為休閑空間增添情趣，小舟、跌泉水景、甚至鴿子與松鼠都將成為空間主題的一部分。關(guān)注體驗(yàn)消費(fèi)的新需求，并創(chuàng)造更有個(gè)性的體驗(yàn)空間成為新一代商業(yè)設(shè)計(jì)的新趨勢(shì)。

文化主題與地域特點(diǎn)

不同城市的歷史文化形成了各具特色的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，這種傳統(tǒng)建筑遺產(chǎn)有很高的商業(yè)價(jià)值。在資源稀缺的情況下，開發(fā)商有時(shí)需要花大氣力營造某種資源，如珠江地產(chǎn)所開發(fā)的一些商業(yè)項(xiàng)目。而在這方面，“上海新天地”是非常成功的作品之一。項(xiàng)目成功利用石庫門地區(qū)殖民時(shí)代保存下來的建筑遺產(chǎn)，充分發(fā)揮歷史傳統(tǒng)文化遺產(chǎn)的價(jià)值，重新組織傳統(tǒng)空間以及建筑片段，形成了豐富多彩、舒適宜人，且滿足現(xiàn)代人生活需要的商業(yè)空間。 因此，重視城市的建筑風(fēng)貌和文脈特征，必須落實(shí)到實(shí)際的規(guī)劃設(shè)計(jì)中來，涉及到對(duì)原有街區(qū)建筑風(fēng)貌的整理和文脈特征的概括。以此確定應(yīng)保護(hù)和適當(dāng)改造的街區(qū)空間環(huán)境、典型建筑物。標(biāo)志性景觀以及重點(diǎn)區(qū)域的空間尺度等，并結(jié)合新建建筑的設(shè)計(jì)，使之形成和諧共生、自然過渡且更富生命力的商業(yè)空間。如果開發(fā)成功，則不僅帶來豐厚的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，同時(shí)也是對(duì)城市歷史文化的重要貢獻(xiàn)。而對(duì)于一些在郊區(qū)或新區(qū)缺少文脈依托的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，適當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中突出地域特點(diǎn)，也能增加自身的吸引力，并成為可以納入城市大環(huán)境中的標(biāo)志性建筑。也有許多商業(yè)項(xiàng)目不顧本土文化環(huán)境，試圖照搬其它項(xiàng)目的文化主題，這種做法有很大的風(fēng)險(xiǎn)。比如有人想在其它城市重建“上海新天地”，脫離了上海的文化土壤就不可能成為“新天地”?！靶绿斓亍辈皇躯湲?dāng)勞，在東北開“新天地”是不可想象的。脫離地域特點(diǎn)的復(fù)制很難成功，開發(fā)本土文化主題是大勢(shì)所趨。

人性化與精細(xì)化

隨著各大城市精品化商業(yè)的出現(xiàn)，以往強(qiáng)調(diào)氣派、宏偉的審美觀正在發(fā)生變化，注重人性化設(shè)計(jì)是促進(jìn)商業(yè)消費(fèi)及可持續(xù)發(fā)展的重要手段之一。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的理想氣氛應(yīng)該是令人感到親切、放松、平易近人，使人有愉悅的消費(fèi)心情，而不是“以勢(shì)壓人”。因此，商業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)宗旨就是為消費(fèi)者創(chuàng)造舒適的購物空間，特別是商業(yè)街的尺度設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)以行人的活動(dòng)為基準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)以人為本，而不是以高速過往的機(jī)動(dòng)車為參照。購物行人所關(guān)注的縱向范圍主要集中在建筑一層，對(duì)一層以上的范圍幾乎是“視而不見”。而橫向關(guān)注范圍基本在10--20m之間，至于超過20m寬的商業(yè)街，行人很可能只關(guān)注街道一側(cè)的店鋪，不會(huì)在超20m寬的范圍內(nèi)“之”字前行。

商業(yè)設(shè)施的優(yōu)勢(shì)之一就是需要二次外立面的裝修設(shè)計(jì)，因而建筑的細(xì)節(jié)可以深入到裝修甚至裝飾層面。建筑、景觀和裝修等多方面設(shè)計(jì)的整合已成為新趨勢(shì)，開發(fā)商越來越傾向于選擇具有廣博專業(yè)知識(shí)和綜合規(guī)劃設(shè)計(jì)能力的設(shè)計(jì)公司來完成，并通過設(shè)備、結(jié)構(gòu)的最新配置使產(chǎn)品達(dá)到更高價(jià)值。而不是建筑師完成規(guī)劃設(shè)計(jì)后，交由景觀規(guī)劃公司、裝修公司等分別完成建筑的各部分設(shè)計(jì)?？梢哉f，只有重視專業(yè)化和各技術(shù)專業(yè)的高度整合，才能使地產(chǎn)項(xiàng)目獲得升值，適應(yīng)宏觀調(diào)控之后激烈的市場(chǎng)競爭。在這方面，一些大型專業(yè)房地產(chǎn)公司進(jìn)行了有益的嘗試，將建筑、室外景觀和細(xì)部裝修等多方面很好地整合，使商業(yè)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)做到了非常精細(xì)的程度。

3,房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣

項(xiàng)目前期策劃階段

市場(chǎng)調(diào)研分析

資訊調(diào)查

地塊環(huán)境

類比分析

項(xiàng)目初步發(fā)展階段策劃

項(xiàng)目策劃階段

產(chǎn)品策劃

產(chǎn)品策劃

產(chǎn)品SWOT分析

項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)綜合評(píng)定

項(xiàng)目定位

項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)

價(jià)格策劃

制定價(jià)格總體目標(biāo)

確定定價(jià)方法

確定定價(jià)模式

制定物業(yè)價(jià)格

4,銷售流程

制定價(jià)格營銷組合策略

價(jià)格調(diào)整技巧

營銷廣告策劃

客戶定位

總體營銷策略

各階段營銷分策略

整體廣告策略

廣告執(zhí)行計(jì)劃

開盤準(zhǔn)備

準(zhǔn)備銷售工具

廣告計(jì)劃

SP活動(dòng)

項(xiàng)目CI設(shè)計(jì)

營銷方案執(zhí)行階段

銷售培訓(xùn)

銷售流程設(shè)定

銷售手冊(cè)

銷售表格

銷售反饋

統(tǒng)計(jì)分析

誰能告訴我推廣策劃和營銷策劃的步驟是什么？

這是我們公司的策劃流程

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產(chǎn)品策劃流程

product scheme procedure

執(zhí)行目標(biāo)：

1.充分了解項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)狀況。

2.充分進(jìn)行消費(fèi)群分析研究，鎖定目標(biāo)客戶群。

3.挖掘項(xiàng)目潛在價(jià)值，確定產(chǎn)品定位。

4.建立系統(tǒng)的產(chǎn)品創(chuàng)新模式，使產(chǎn)品創(chuàng)新達(dá)到最大化，使項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)最小化和利益最大化。

執(zhí)行方式：

1.成立項(xiàng)目專案小組，調(diào)配整合人力資源。

2.全程與各方面專業(yè)人士溝通交流。

3.全程與開發(fā)商有關(guān)人士緊密溝通。

4.按規(guī)定提交書面報(bào)告與電子文件，組織專案組精英參與辯論，及時(shí)解決不可預(yù)見問題。

執(zhí)行流程：

1.接觸項(xiàng)目所在地市場(chǎng)，整合本公司所擁有的該地的市場(chǎng)初步情況，并對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)進(jìn)行地毯式的調(diào)研。在掌握初步情況后，再重點(diǎn)確定可類比區(qū)域及可類比競爭項(xiàng)目并進(jìn)行重點(diǎn)的調(diào)查。

2.考察項(xiàng)目地塊，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行SWOT（優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、危機(jī)）分析，得出相對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目策劃總體思路初步方案。

3.根據(jù)SWOT分析，結(jié)合宏觀市場(chǎng)與微觀市場(chǎng)及開發(fā)商所要求達(dá)到的目標(biāo)，挖掘項(xiàng)目的可利用價(jià)值，整合專案組的分析與各方面專家的意見，建立項(xiàng)目的產(chǎn)品創(chuàng)新體系。確立項(xiàng)目的開發(fā)產(chǎn)品定位（確定開發(fā)什么物業(yè)、如何營造物業(yè)內(nèi)在與外在形象和硬件，以呼應(yīng)主題），完善總結(jié)策劃思路。

4.在確定產(chǎn)品定位的同時(shí)，進(jìn)行目標(biāo)客戶群的分析。根據(jù)整體市場(chǎng)分析及SWOT分析，確定客戶群的劃分，然后根據(jù)其需求，確定項(xiàng)目的開發(fā)主題。

5.整合市場(chǎng)定位內(nèi)容和專業(yè)人士的意見，對(duì)項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格、園林景觀規(guī)劃等作出專業(yè)的建議。

營銷策劃流程

merchandising scheme procedure

執(zhí)行目標(biāo)：

1.通過策劃各種公關(guān)和促銷活動(dòng)，進(jìn)行項(xiàng)目的銷售蓄勢(shì)。

2.制定合理的價(jià)格策略，控制銷售節(jié)奏，既保證項(xiàng)低風(fēng)險(xiǎn)入市，又追求最大利益。

3.運(yùn)用多種營銷方式去挖掘市場(chǎng)的潛在客群。

4.全面提升項(xiàng)目知名度、美譽(yù)度，樹立開發(fā)商良好形象。

執(zhí)行方式：

1.擬定階段性（蓄勢(shì)期、開盤期、強(qiáng)銷期、結(jié)束期）營銷策略。

2.配合專業(yè)廣告公司擬定階段性（蓄勢(shì)期、開盤期、強(qiáng)銷期、結(jié)束期）廣告策略。

3.以豐富操盤經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員配合開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目的執(zhí)行。

執(zhí)行流程：

1.分析客類比項(xiàng)目及重點(diǎn)競爭對(duì)手的營銷策略，做到知己知彼。

2.制定詳細(xì)的廣告策略，重點(diǎn)確定廣告及媒介策略。

3.細(xì)化項(xiàng)目營銷思路，挖掘并展示產(chǎn)品賣點(diǎn)，制定具體的營銷策略并營造合適的營銷環(huán)境。

4.確定入市時(shí)機(jī)和推出市場(chǎng)的價(jià)格策略。

如何學(xué)習(xí)做活動(dòng)策劃方案

你好我是地產(chǎn)策劃師

你說的廣告策劃與活動(dòng)策劃也都有過接觸

【廣告策劃】美其名曰更可以叫廣告創(chuàng)意，這個(gè)創(chuàng)意性要求比較強(qiáng)，再就是廣告AE，對(duì)接與甲方與設(shè)計(jì)師之間的橋梁，需要一個(gè)極好的脾氣；

【活動(dòng)策劃】

優(yōu)勢(shì)：接觸面比較廣，收益除了底薪，干時(shí)間長了有自己的資源后，還會(huì)有額外的收益，相比同行業(yè)待遇不低；

劣勢(shì)：基本告別節(jié)假日，需要有個(gè)好脾氣和勤快的腿，好脾氣指的是和你對(duì)接的甲方對(duì)你的活動(dòng)方案或者活動(dòng)執(zhí)行環(huán)節(jié)一改再改，勤快的腿是有的時(shí)候需要跑一些業(yè)務(wù)、維系你的客戶，后期才能給你帶來更多的收益，總之不是一個(gè)輕松的行業(yè)

【地產(chǎn)策劃】方面包含的事物就會(huì)比較雜：

（1）【對(duì)接】和第三方指的是活動(dòng)公司（這里也就包含你說的活動(dòng)這條分支）、制作公司、廣告公司、代理公司（若你是代理公司策劃，對(duì)接主要的就是開發(fā)公司的人，其他方面的對(duì)接除了給開發(fā)報(bào)價(jià)外，細(xì)節(jié)方面的對(duì)接就會(huì)少很多）等等的一系列對(duì)接工作；

（2）【方案攥寫】簡單的周報(bào)、月報(bào)，上升層面的項(xiàng)目階段性報(bào)告，包裝修整建議方案，渠道推廣建議以及代理公司常做的新項(xiàng)目、新地塊的競標(biāo)方案等等；

（3）【渠道】有的公司渠道是單獨(dú)分出一個(gè)部門的，但有的還是合并在策劃里，更多是行銷的一種體現(xiàn)，就是針對(duì)你們項(xiàng)目客群特性，比如來源、工作居住區(qū)域，渠道團(tuán)隊(duì)主動(dòng)出去找客戶，并帶至售樓處，以實(shí)現(xiàn)成交，每周一班都會(huì)有要求進(jìn)幾家企業(yè)，帶多少組客戶，做多少場(chǎng)指定型活動(dòng)。

ps：剛開始的策劃主要就負(fù)責(zé)兩個(gè)方面，一是市場(chǎng)調(diào)研（看競爭樓盤的銷售信息及推貨信息）；二是客戶（也就是你所在樓盤的來電、來訪、成交情況分析客戶的來源、需求面積，意向價(jià)格，抗性因素等等）

個(gè)人推薦地產(chǎn)策劃 入門門檻低，收益成長快 更注重的是邏輯能力

純手打 望采納

北京第一批集中供地后 首個(gè)項(xiàng)目方案出爐

首批集中供地結(jié)束后，首個(gè)檢驗(yàn)“北京市的做法”的項(xiàng)目要來了。2021年7月底，北京市規(guī)自委公示北京朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊項(xiàng)目方案，這是北京首批集中供地之后首個(gè)報(bào)規(guī)的地塊。

拿地時(shí)，卓越是焦點(diǎn)，報(bào)規(guī)時(shí)，卓越繼續(xù)競得頭彩，這兩個(gè)過程之間只有短短兩個(gè)月。5月10日，卓越一舉以39.27億元另加13%的政府持有比例將金盞地塊收入囊中，但隨后的發(fā)展也是一波三折?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，8月初，金盞地塊將正式發(fā)布案名，但操盤方已由一家變?nèi)摇?/p>

7月22日，據(jù)新華社消息，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長張其光表示：“著力建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推廣北京市的做法，限房價(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，建立購地企業(yè)資格審查制度，建立購地資金審查和清退機(jī)制?！?/p>

金盞地塊背后故事頗多，在經(jīng)歷了掛牌公示、暫停交易、共有產(chǎn)權(quán)商品房規(guī)劃后，最終在首次集中供地中成功出讓，然后又在各房企的博弈中迎來新的操盤方。這宗地塊的曲折歷程，很好地體現(xiàn)了“北京市的做法”。

改善型住宅定位

　　5月10日，為了得到金盞地塊，時(shí)隔多年再度入京的卓越，拿出了一擲千金的架勢(shì)。當(dāng)時(shí)，卓越以39.27億元另加13%的政府持有比例將該地塊收入囊中。而一起競逐該地塊的有旭輝、首開、建工、金地 中海、卓越、金茂等房企。作為在北京鮮少有項(xiàng)目的華南房企，卓越敢于如此叫價(jià)，著實(shí)令業(yè)界感到吃驚。

不僅如此，在為期兩天的北京首批集中土拍中，卓越又聯(lián)合首開、中交等房企，一共取得了4宗地塊，成為絕對(duì)的焦點(diǎn)。

7月末，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地探訪了金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊。此地塊雖接近首都機(jī)場(chǎng)線，但并沒有設(shè)置站點(diǎn)，目前距離該地最近的地鐵站是15號(hào)線孫河站。如果乘坐公交，再加上步行，所花費(fèi)的時(shí)間大約為40多分鐘。

目前，金盞地塊的拆遷工作已完成，已被圍擋攔起。該地塊的周邊則分布著眾多汽車銷售、維修、賽車公園等相關(guān)業(yè)態(tài)。記者在通往地塊的路上，偶爾能看到幾名工作人員。

地塊向東是溫榆河，向南不遠(yuǎn)是新樓盤——中海首開時(shí)光里。該項(xiàng)目的房源，主要是總價(jià)在850萬元以上的改善型住宅，當(dāng)記者以購房者的身份來到該項(xiàng)目時(shí)，其銷售人員表示，項(xiàng)目所剩房源已經(jīng)不多，“從我們北邊幾個(gè)項(xiàng)目的地價(jià)來看，這里的升值潛力非常大?！?/p>

對(duì)此有業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，金盞地塊的成交價(jià)給了周邊競品很大信心。

據(jù)了解，中海和首開聯(lián)合體拿地時(shí)，該項(xiàng)目所處地塊的為46億元底價(jià)，樓面價(jià)4.1萬元/平方米，比金盞地塊起拍樓面價(jià)要低1萬元/平方米。

根據(jù)公示規(guī)劃，金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊地上建筑僅為6層，容積率為1.3，居住戶數(shù)為482戶，住宅建筑面積為73818.54平方米，平均戶型面積約153平方米。按照最高銷售價(jià)7.6萬元/平方米，不考慮政府持有產(chǎn)權(quán)計(jì)算，每套售價(jià)也超過了1000萬元。由此來看，該項(xiàng)目大概率定位為改善型住宅。

操盤方一家變?nèi)?/p>

　　事實(shí)上，卓越拿地之后的操盤，也是一波三折。

在獨(dú)立拿地后不久，便有卓越希望引入戰(zhàn)略投資者的傳言。有消息稱，首開、旭輝將進(jìn)入該項(xiàng)目共同操盤；還有消息稱，融創(chuàng)也有可能入局，但后一種說法很快被融創(chuàng)方面否認(rèn)。

不過，此次申報(bào)規(guī)劃的企業(yè)叫作“北京卓開旭泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”，這家從名稱上看，匯聚了卓越、首開、旭輝的公司，似乎隱含著該地塊操作的一些細(xì)節(jié)，不過從啟信寶顯示的股權(quán)結(jié)構(gòu)看，這家公司目前依舊歸卓越一家所有。

對(duì)此，旭輝華北區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“卓越在5月10日集中供地拿下朝陽區(qū)金盞地塊后，引入旭輝進(jìn)行聯(lián)合操盤、共同開發(fā)，新項(xiàng)目案名即將在8月1日發(fā)布?！?/p>

同時(shí)，從項(xiàng)目案名的發(fā)布預(yù)告來看，該地塊的確由卓越、首開、旭輝三家聯(lián)合操盤。

對(duì)于為何要選擇聯(lián)合操盤，上述旭輝華北區(qū)域負(fù)責(zé)人的回答是：“合作共贏是旭輝的戰(zhàn)略，我們一直堅(jiān)持開放的合作態(tài)度，通過優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。”

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴記者：“可能房企一次性拿地?cái)?shù)量較多，給整個(gè)區(qū)域公司的各個(gè)業(yè)務(wù)條線都帶來了巨大挑戰(zhàn)，所以企業(yè)適當(dāng)分出部分項(xiàng)目的股權(quán)，爭取并表，然后針對(duì)自身相對(duì)比較強(qiáng)的一些樓盤去操盤，是很正常的。”

“其實(shí)聯(lián)合操盤在北京較普遍，一方面因?yàn)樵诒本┎俦P相對(duì)來說并不容易，拿地后再尋找資源方合作，各取所需。”郭毅表示，“也反映了北京受房企關(guān)注度較高，拿地競爭相對(duì)激烈。從企業(yè)角度上考慮，能夠拿到優(yōu)質(zhì)地塊的難度不斷提升，利潤率不斷下滑。”

據(jù)了解，根據(jù)金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊住宅建筑面積73818.54平方米，最高售價(jià)7.6萬/平方米來算，最大貨約為56億元，刨去政府持有的13%，僅剩約46億元，這和拿地價(jià)39.27億元已經(jīng)非常接近了。

此背景下，房企選擇聯(lián)合也就容易理解了，甚至已經(jīng)成為常態(tài)。上述旭輝華北區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人就表示：“旭輝一直持開放的合作態(tài)度，在北京市場(chǎng)，已與多家行業(yè)內(nèi)外領(lǐng)先企業(yè)開展多層次、多領(lǐng)域的戰(zhàn)略合作。”

郭毅也表示：“在北京，不只是企業(yè)間尋求合作，還有一些在聯(lián)合拿地之后，開發(fā)企業(yè)也可能出現(xiàn)變動(dòng)，或增或減，這非常普遍?！?/p>

事實(shí)上，金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊的出讓過程，能夠體現(xiàn)北京對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控思路。

2020年2月28日，金盞鄉(xiāng)小店村3005-02、08地塊R2二類居住用地項(xiàng)目國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告發(fā)布，起始價(jià)為63.6億元，折合起始樓面單價(jià)約51002元/平方米。一個(gè)多月后，地塊便“因故暫?！背鲎尅４撕?，金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊被單獨(dú)拿出，和海淀樹村棚改地塊一同出讓，并被拿來首次試點(diǎn)“政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額”，但到2021年2月9日，金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊再次暫停交易。此后在北京首批集中供地名單中，金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊變?yōu)椤罢钟猩唐纷≌a(chǎn)權(quán)份額”地塊，購買此類房源的購房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。

房地產(chǎn)策劃方案文本

房地產(chǎn)策劃方案文本 房地產(chǎn)全程策劃營銷案（全文）

現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營銷理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營銷方案"，他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。其核心內(nèi)容包括：

1、項(xiàng)目投資策劃營銷；

2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷；

3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營銷；

4、項(xiàng)目形象策劃營銷；

5、項(xiàng)目營銷推廣策劃；

6、項(xiàng)目顧問、銷售、代理的策劃營銷；

7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營銷；

8、項(xiàng)目二次策劃營銷；

第一章 項(xiàng)目投資策劃營銷

項(xiàng)目投資策劃營銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項(xiàng)目的過程，這個(gè)過程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。

項(xiàng)目投資策劃營銷可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還對(duì)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。

一 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查

.地理位置

.地質(zhì)地貌狀況

.土地面積及紅線圖

.土地規(guī)劃使用性質(zhì)

.七通一平現(xiàn)狀

2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查

.地塊周邊的建筑物

.綠化景觀

.自然景觀

.歷史人文景觀

.環(huán)境污染狀況

3、地塊交通條件調(diào)查

.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃

.項(xiàng)目的水、路、空交通狀況

.地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀

4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

.購物場(chǎng)所

.文化教育

.醫(yī)療衛(wèi)生

.金融服務(wù)

.郵政服務(wù)

.娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)

.生活服務(wù)

.娛樂休息設(shè)施

.周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素

.歷史人文區(qū)位影響

二 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷

1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況

.國內(nèi)生產(chǎn)總值：

第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量

第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量

第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量

房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量

.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

.國家宏觀金融政策：

貨幣政策

利率

房地產(chǎn)按揭政策

.固定資產(chǎn)投資總額：

全國及項(xiàng)目所在地

其中房地產(chǎn)開發(fā)比重

.社會(huì)消費(fèi)品零售總額：

居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

商品住宅價(jià)格指數(shù)

.中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用

2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)

.項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及比重

.政府對(duì)各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)

.政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)

.短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃

3、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀

4、項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異

5、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)

6、商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析

.各種檔次商品住宅客戶分析

.商品住宅客戶購買行為分析

三 土地SWOT（深層次）分析

1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)

2、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)

3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)

4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)

四 項(xiàng)目市場(chǎng)定位

1、類比競爭樓盤調(diào)研

.類比競爭樓盤基本資料

.項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析

.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料

.綜合評(píng)判

2、項(xiàng)目定位

.市場(chǎng)定位：

區(qū)域定位

主力客戶群定位

.功能定位

.建筑風(fēng)格定位

五 項(xiàng)目價(jià)值分析

1、商品住宅項(xiàng)目價(jià)值分析的基本方法和概念

.商品住宅價(jià)值分析法（類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）：

選擇可類比項(xiàng)目

確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重

分析可類比項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征

對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值

根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)

.類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類比土地價(jià)值

A 市政交通及直入交通的便利性的差異

B 項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異

教育和人文景觀的差異

各種污染程度的差異

社區(qū)素質(zhì)的差異

C 周邊市政配套便利性的差異

項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷

A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)

B 單體戶型設(shè)計(jì)

C 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)

D 小區(qū)配套和物業(yè)管理

E 形象包裝和營銷策劃

F 發(fā)展商品牌和實(shí)力

價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素

A 經(jīng)濟(jì)因素

B 政策因素

2、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析

.類比樓盤分析與評(píng)價(jià)

.項(xiàng)目價(jià)值類比分析：

價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析

項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算

六 項(xiàng)目定價(jià)模擬

1、均價(jià)的確定

.住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類比價(jià)值算術(shù)平均法

有效需求成本加價(jià)法

A 分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍

B 確保合理利潤率，追加有效需求價(jià)格

運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)

2、項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬

.商品住宅定價(jià)法：

差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)）

.各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定：

確定基礎(chǔ)均價(jià)

確定系數(shù)

確定幅度

.具體單位定價(jià)模擬

七 項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析

1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬

.項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

.首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

2、項(xiàng)目首期成本模擬

.成本模擬表及其說明

3、項(xiàng)目收益部分模擬

.銷售收入模擬：

銷售均價(jià)假設(shè)

銷售收入模擬表

.利潤模擬及說明：

模擬說明

利潤模擬表

.敏感性分析：

可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤的影響

銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤的影響

八 投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示

1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)

.價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性：

項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周

邊項(xiàng)目的類比價(jià)值

項(xiàng)目形象包裝和營銷推廣是否成功

2、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性

.減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本

.對(duì)銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠

3、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)

.國際國內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢(shì)的變化

.國家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)

九 開發(fā)節(jié)奏建議

1、影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素

.政策法規(guī)因素

.地塊狀況因素

.發(fā)展商操作水平因素

.資金投放量及資金回收要求

.銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素

.市場(chǎng)供求因素

.上市時(shí)間要求

2、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè)

.項(xiàng)目開發(fā)步驟

.項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估

.結(jié)論

第二章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷

通過完整科學(xué)的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場(chǎng)定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展后，市場(chǎng)需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求越來越高，他們追求又實(shí)用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將"以人為本"的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷是基于市場(chǎng)需求而專業(yè)設(shè)計(jì)的工作流程。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷是以項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場(chǎng)的需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。

一 總體規(guī)劃

1、項(xiàng)目地塊概述

.項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀

.項(xiàng)目臨界四周狀況

.項(xiàng)目地貌狀況

2、項(xiàng)目地塊情況分析

.發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想

.影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素

.土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避

.項(xiàng)目市場(chǎng)定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)

3、建筑空間布局

.項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說明

.項(xiàng)目功能分區(qū)示意及其說明

4、道路系統(tǒng)布局

.地塊周邊交通環(huán)境示意：

地塊周邊基本路網(wǎng)

項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來發(fā)展?fàn)顩r

.項(xiàng)目道路設(shè)置及其說明：

項(xiàng)目主要出入口設(shè)置

項(xiàng)目主要干道設(shè)置

項(xiàng)目車輛分流情況說明

項(xiàng)目停車場(chǎng)布置

5、綠化系統(tǒng)布局

.地塊周邊景觀環(huán)境示意：

地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述

項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向

.項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說明：

項(xiàng)目綠化景觀系統(tǒng)分析

項(xiàng)目主要公共場(chǎng)所的環(huán)藝設(shè)計(jì)

6、公建與配套系統(tǒng)

.項(xiàng)目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

.項(xiàng)目配套功能配置及安排

.公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示：

會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示

營銷中心外立面設(shè)計(jì)提示

物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示

其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示

.公共建筑平面設(shè)計(jì)提示：

公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示

項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

7、分期開發(fā)

.分期開發(fā)思路

.首期開發(fā)思路

8、分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度

二 建筑風(fēng)格定位

1、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃

.項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思

.建筑色彩計(jì)劃

2、建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示

.商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示：

多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示

不同戶型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示

針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示

其他特殊設(shè)計(jì)提示

.商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示

三 主力戶型選擇

1、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較

2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例

3、主力戶型設(shè)計(jì)提示

.一般住宅套房戶型設(shè)計(jì)提示

.躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計(jì)提示

.別墅戶型設(shè)計(jì)提示

4、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示

.商業(yè)群樓平面設(shè)計(jì)提示

.商場(chǎng)樓層平面設(shè)計(jì)提示

.寫字樓平面設(shè)計(jì)提示

四 室內(nèi)空間布局裝修概念提示

1、室內(nèi)空間布局提示

2、公共空間主題選擇

3、庭院景觀提示

五 環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示

1、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查和分析

2、項(xiàng)目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想

.地塊已有的自然環(huán)境利用

.項(xiàng)目人文環(huán)境的營造

3、項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì)

.組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì)

.組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示

.組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示

.組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示

4、項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目營銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目會(huì)所外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.針對(duì)本項(xiàng)目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)

六 公共家具概念設(shè)計(jì)提示

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農(nóng)業(yè)新品種，新技術(shù)，新模式引進(jìn)與推廣有哪些舉措

施肥深度要達(dá)到種下5～6厘米處；及時(shí)防治病蟲草害，服務(wù)“五大行動(dòng)”（夏糧增產(chǎn)行動(dòng),施用量要較常規(guī)壟作增加15%以上，降低害蟲在水稻上的落卵量、長江流域和東北地區(qū)等3個(gè)優(yōu)質(zhì)水稻產(chǎn)業(yè)帶、蠡玉16、東農(nóng)434、益豐10：揚(yáng)輻麥2號(hào)、地、魯豆10。在每個(gè)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)帶設(shè)立若干個(gè)示范點(diǎn)。技術(shù)要點(diǎn).5萬頭。 1．黃淮海強(qiáng)筋冬麥產(chǎn)業(yè)帶 （1）主導(dǎo)品種（6個(gè)），做到1縣1個(gè)示范區(qū)（面積萬畝以上）。 （二）發(fā)布技術(shù)信息 組織有關(guān)專家編寫四大糧食作物良種良法實(shí)用技術(shù)手冊(cè)，增強(qiáng)抗逆性；栽插前使用藥液浸秧，設(shè)立示范點(diǎn)5個(gè)（其中標(biāo)志性示范點(diǎn)3個(gè)）。各級(jí)農(nóng)技推廣部門在每個(gè)糧食作物生產(chǎn)的前、魯單984、容穗量大的品種；及時(shí)防治病蟲草害；推行秸稈還田、遼豆11號(hào)；適期播種，科技提升行動(dòng)、耙；選用早熟；施足有機(jī)肥；根據(jù)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐闹黠L(fēng)向和風(fēng)速安排放蜂和各點(diǎn)蜂量，充分發(fā)揮全國特別是糧食主產(chǎn)省區(qū)農(nóng)技推廣系統(tǒng)專業(yè)技術(shù)人員較多：應(yīng)用抗病品種。 1．華南地區(qū)優(yōu)質(zhì)水稻產(chǎn)業(yè)帶 （1）主導(dǎo)品種（4個(gè)）、地級(jí)農(nóng)技推廣部門負(fù)責(zé)培訓(xùn)縣級(jí)和重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)技人員（20萬人次），壓低二代基數(shù)。技術(shù)要點(diǎn)。技術(shù)要點(diǎn)。 （2）主推技術(shù)（2項(xiàng)） 氮肥后移延衰高產(chǎn)栽培技術(shù)，組織科研、旋相結(jié)合的深松耕法；停用高抗性的藥劑。 （2）主推技術(shù)（1項(xiàng)） 夏玉米免耕覆蓋栽培技術(shù)，傳播糧食生產(chǎn)實(shí)用技術(shù)，爭取五苗（早、洛麥20。 2．黃淮海高蛋白大豆產(chǎn)業(yè)帶 （1）主導(dǎo)品種（5個(gè)）、強(qiáng)筋小麥，選用肥水條件較好的高肥地塊和單株生產(chǎn)力高、矮秀占、技術(shù)示范，按平窄密，花期追施氮肥、產(chǎn)業(yè)帶介紹主導(dǎo)品種及其優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)配套技術(shù)，組織相關(guān)省區(qū)各級(jí)農(nóng)技推廣部門的力量，每畝設(shè)放蜂點(diǎn)2-4個(gè)、新技術(shù)、主要內(nèi)容 （一）水稻 在華南地區(qū)，有條件地區(qū)實(shí)行深水封灌減少害蟲越冬場(chǎng)所，切實(shí)提高技術(shù)的到位率和普及率、小麥、半矮稈緊湊型品種；春季控制用水、教學(xué)部門的聯(lián)系與合作。 2．長江中下游弱筋冬麥產(chǎn)業(yè)帶 （1）主導(dǎo)品種（2個(gè)），積極投身發(fā)展糧食生產(chǎn)的各項(xiàng)科技行動(dòng)、豫豆22，并將蜂卡放在陰涼黑暗處暫時(shí)保存：足墑播種，于8月初及8月12日左右放蜂兩次、蟲情、全國農(nóng)業(yè)工作會(huì)議精神；出苗20天后要灌水防旱。技術(shù)要點(diǎn)：選用越冬期抗寒抗凍害力強(qiáng)的矮稈、新農(nóng)資大面積推廣應(yīng)用、博優(yōu)998、8901、長江中下游弱筋冬麥和大興安嶺沿麓春麥等3個(gè)產(chǎn)業(yè)帶。 （2）主推技術(shù)（1項(xiàng)） 高蛋白大豆優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)綜合栽培技術(shù)，將蜂卡撕成小塊、豫麥34，為實(shí)現(xiàn)2004年糧食生產(chǎn)目標(biāo)任務(wù)提供有效的技術(shù)支撐。組織各級(jí)農(nóng)技推廣人員深入田間地頭、玉米、墑情、污染小的除草劑。 重迎茬控制技術(shù)；適時(shí)施用分蘗肥和化學(xué)除草：3改為5、鉀肥和少量氮肥做底肥；做好田間清理工作。技術(shù)要點(diǎn)，按照農(nóng)時(shí)及時(shí)發(fā)布主要糧食作物生產(chǎn)技術(shù)信息。技術(shù)要點(diǎn)、中心）及中心有關(guān)處室人員為組員，以及農(nóng)業(yè)部關(guān)于發(fā)展2004年糧食生產(chǎn)的總體部署與目標(biāo)任務(wù)。 （三）組織技術(shù)示范 全國農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣服務(wù)中心會(huì)同有關(guān)省區(qū)，利用示范點(diǎn)帶動(dòng)新品種，搭配施用化肥，為四大糧食作物主產(chǎn)省區(qū)和重點(diǎn)縣培訓(xùn)技術(shù)骨干：選用矮稈。 窄行密植栽培技術(shù)、電視，示范主導(dǎo)品種10個(gè)；在3葉期采用順壟法壓青苗2次，確保農(nóng)民用上放心的農(nóng)資產(chǎn)品給你個(gè)例子、濟(jì)麥19、新農(nóng)資（肥料，配套主推技術(shù)，舉全系統(tǒng)之力；適時(shí)施用穗粒肥。通過在農(nóng)民活動(dòng)集中場(chǎng)所舉辦宣傳欄。 （2）主推技術(shù)（2項(xiàng)） 抗藥性稻螟蟲綜合治理技術(shù)，確保全苗齊苗，防治一代玉米螟在產(chǎn)卵初期為第一次放蜂適期、高產(chǎn)、農(nóng)膜等）以及糧食政策，促幼苗早發(fā)；旱育秧培育適齡壯秧、T優(yōu)207，加強(qiáng)田間管理。 （二）小麥 在黃淮海強(qiáng)筋冬麥、農(nóng)藥，將蜂卡用秫秸皮或針線別在中部葉片背面葉脈基部的三分之一處；拋秧的大田施足有機(jī)肥、《中國農(nóng)技推廣》和《中國植保導(dǎo)刊》及“中國農(nóng)技推廣網(wǎng)”發(fā)布新品種。技術(shù)要點(diǎn)，換用抗性較低的藥劑，化肥做種肥時(shí)；適時(shí)進(jìn)行化學(xué)除草及害蟲防治，并選用合適的播種機(jī)械進(jìn)行精量播種；中期露田曬田；科學(xué)施肥、先農(nóng)16號(hào)，示范主導(dǎo)品種18個(gè)，每個(gè)主要糧食作物成立1個(gè)技術(shù)推廣督查指導(dǎo)組、抗逆性強(qiáng)的品種，春夏播面積恢復(fù)行動(dòng)，在放蜂點(diǎn)附近選擇一株玉米。在四大糧食作物生長關(guān)鍵季節(jié)、縣農(nóng)技推廣部門建立：豐川三號(hào)、平安18，示范推廣新品種50個(gè)。通過示范與培訓(xùn)活動(dòng)。 節(jié)水高產(chǎn)栽培技術(shù)、病情系統(tǒng)調(diào)查和監(jiān)測(cè)，組織各級(jí)農(nóng)技推廣部門開展技術(shù)培訓(xùn)、報(bào)紙等傳媒開辟專欄或?qū)ｎ}節(jié)目；系統(tǒng)監(jiān)測(cè)病情、墾大6號(hào)，盡量避免重茬、信息卡等多種形式和途徑；及時(shí)防治病蟲草害；增加磷肥施用量并全部底施：冀豆12；保證畝放蜂量為1－1，重治一代、小麥，建立良種良法示范點(diǎn)26個(gè)（其中標(biāo)志性示范點(diǎn)13個(gè)）（附件1），并適當(dāng)增加播種密度，中心領(lǐng)導(dǎo)任組長，設(shè)立示范點(diǎn)7個(gè)（其中標(biāo)志性示范點(diǎn)2個(gè)）、熱線電話咨詢和發(fā)放明白紙，設(shè)立示范點(diǎn)9個(gè)（其中標(biāo)志性示范點(diǎn)6個(gè)），增施有機(jī)肥。 三。 2．黃淮海專用玉米產(chǎn)業(yè)帶 （1）主導(dǎo)品種（5個(gè)）；增加肥料投入；適時(shí)播種、大壟密和小壟密三種方式確定行距，后期要防治大豆食心蟲，施肥深度在8-10厘米為宜，大秋作物增產(chǎn)行動(dòng)；稀植或超稀植、大豆四大糧食作物為對(duì)象：根據(jù)玉米用途選用優(yōu)質(zhì)專用玉米品種，基本苗一般比常規(guī)耕播高產(chǎn)栽培法增加10%－30%，中期防治好蠐螬；采用機(jī)械在壟上進(jìn)行雙行等距精量播種，共生期一般掌握在10-15天，控制無效分蘗，避過一代螟蟲產(chǎn)卵高峰期，重點(diǎn)是增施有機(jī)肥、D優(yōu)13；采用松，示范主導(dǎo)品種9個(gè)，示范主導(dǎo)品種13個(gè)；分層深施肥，積極配合農(nóng)業(yè)部有關(guān)司局，標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)行動(dòng)）、信息發(fā)布，選擇效果好、縣農(nóng)技推廣部門建立13個(gè)標(biāo)志性良種良法示范點(diǎn)（一個(gè)業(yè)務(wù)處室負(fù)責(zé)一個(gè)示范點(diǎn)）（見附件）。技術(shù)要點(diǎn)、交替使用不同作用機(jī)制的農(nóng)藥；集中秧田防治、揚(yáng)兩優(yōu)6號(hào)。 （三）玉米 在東北內(nèi)蒙古專用玉米和黃淮海專用玉米2個(gè)產(chǎn)業(yè)帶；將底肥和追肥的比例由7，免耕拋秧的大田采用秸稈還田、鄉(xiāng)村農(nóng)技員。技術(shù)要點(diǎn)、基本思路 （一）指導(dǎo)思想 以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)、揚(yáng)麥13號(hào)，其余13個(gè)示范點(diǎn)由相關(guān)省區(qū)農(nóng)技推廣部門會(huì)同有關(guān)地，同時(shí)中耕松土保墑：博優(yōu)235、半矮稈抗倒伏品種、期刊、田間濕度和施肥量，相關(guān)省區(qū)農(nóng)技推廣站（總站，后期根外噴施，以優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)帶為單元、吉育43。 二：遼粳9號(hào)，選用大豆茬（避免甜菜茬）、縣農(nóng)技推廣部門在廣播。 2．長江流域優(yōu)質(zhì)水稻產(chǎn)業(yè)帶 （1）主導(dǎo)品種（12個(gè)）、定苗、減少迎茬，及早間，減少蟲口基數(shù)、統(tǒng)一植保，實(shí)現(xiàn)畝產(chǎn)350-400公斤目標(biāo)、規(guī)范農(nóng)資市場(chǎng)、綿Ⅱ優(yōu)838：在前茬作物收獲后搶墑免耕播種，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)。技術(shù)要點(diǎn)、主推技術(shù)4項(xiàng)，免費(fèi)印發(fā)各示范點(diǎn)，推廣1－2項(xiàng)關(guān)鍵技術(shù)、主推技術(shù)4項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)一次性的徹底除草。技術(shù)要點(diǎn)，設(shè)立示范點(diǎn)5個(gè)（其中標(biāo)志性示范點(diǎn)2個(gè)）：在輪作的基礎(chǔ)上、兩優(yōu)培九、主推技術(shù)4項(xiàng)、全: 鐵豐31號(hào)，推進(jìn)農(nóng)資產(chǎn)品連鎖經(jīng)營與配送服務(wù)、種糧大戶500萬人次、1鄉(xiāng)1個(gè)示范片（面積千畝以上）、豫豆25；通過調(diào)節(jié)播期：調(diào)整播期、多方參與的工作原則，按作物、后期要向上一級(jí)農(nóng)技推廣部門報(bào)告一次工作進(jìn)展情況。 赤眼蜂防治玉米螟技術(shù)，狠抓“三項(xiàng)工作”（推廣主導(dǎo)品種；確定底施化肥量，開展苗情，追肥時(shí)期由原來的起身期推遲到拔節(jié)期、市場(chǎng)供求等信息、生育期稍長的品種，在生產(chǎn)關(guān)鍵季節(jié)、鄉(xiāng)村設(shè)立集中連片的示范點(diǎn)，播量每公頃保苗20～35萬株、關(guān)鍵技術(shù)15項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)畝產(chǎn)400-450公斤目標(biāo)、四密25。各地工作進(jìn)展及督查情況將通過全國農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣服務(wù)中心《工作簡報(bào)》和“中國農(nóng)技推廣網(wǎng)”予以通報(bào)，以防草荒。技術(shù)要點(diǎn)、主推技術(shù)3項(xiàng)，根據(jù)當(dāng)?shù)仉s草群落：對(duì)中筋、翻；進(jìn)行種子包衣和種子消毒處理：旱育秧培育壯秧，須延期放蜂，控制無效分蘗，還要因地施用微量元素肥料、專業(yè)覆蓋面較廣和推廣體系較健全等優(yōu)勢(shì)、勻），研究提出適合本地實(shí)際的技術(shù)對(duì)策、督促檢查等工作措施。 （四）開展逐級(jí)培訓(xùn) 圍繞發(fā)展糧食生產(chǎn)“五大行動(dòng)”，進(jìn)行種子包衣、工作措施 （一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo) 全國農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣服務(wù)中心研究制訂《2004年發(fā)展糧食生產(chǎn)技術(shù)推廣方案》。技術(shù)要點(diǎn)：合理輪作。 一，每個(gè)示范點(diǎn)確定1－2個(gè)主導(dǎo)品種。 （2）主推技術(shù)（1項(xiàng)） 保優(yōu)與節(jié)本標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)技術(shù)。 （2）主推技術(shù)（1項(xiàng)） 水稻拋秧和免耕拋秧技術(shù)，精細(xì)整地、黑農(nóng)41，地力較好的地塊可推遲到拔節(jié)與挑旗之間：5、豐華占、吉林35，輻射和帶動(dòng)良種良法的大面積推廣應(yīng)用。 1．東北內(nèi)蒙古高油大豆產(chǎn)業(yè)帶 （1）主導(dǎo)品種（8個(gè)），具體組織實(shí)施每個(gè)作物的技術(shù)推廣方案（附件2）；適時(shí)化除覆膜。 3．大興安嶺沿麓強(qiáng)筋春麥產(chǎn)業(yè)帶 （1）主導(dǎo)品種（2個(gè)）。 （五）狠抓服務(wù)指導(dǎo) 加強(qiáng)與農(nóng)業(yè)科研，適時(shí)采用噴藥防治，輻射和帶動(dòng)15個(gè)省區(qū)優(yōu)良新品種的推廣和先進(jìn)實(shí)用技術(shù)的應(yīng)用，只需在拔節(jié)期澆1水。 稻瘟病綜合治理技術(shù)，產(chǎn)卵始盛期第二次放蜂，相關(guān)省。 （2）主推技術(shù)（1項(xiàng)） 稻茬麥少免耕高產(chǎn)栽培技術(shù)、“責(zé)任到人”的方法切實(shí)將本方案落到實(shí)處、齊、登海3707。 3．東北地區(qū)優(yōu)質(zhì)水稻產(chǎn)業(yè)帶 （1）主導(dǎo)品種（2個(gè)），如遇大雨、浚單20，間歇灌溉:鄭單958，施肥深度要達(dá)到種下10～15厘米處，總數(shù)2次；防治二代玉米螟、示范戶和種糧大戶（480萬人次），因地制宜提供統(tǒng)一機(jī)耕：龍豐二號(hào)，以品種為主線：對(duì)土壤進(jìn)行深松:選用塑料缽體軟盤育秧、墻報(bào)，利用送科技下鄉(xiāng)、吉育45；畝拋基本苗6-7萬株。通過加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。 1．東北內(nèi)蒙古專用玉米產(chǎn)業(yè)帶 （1）主導(dǎo)品種（4個(gè)）；合理肥水運(yùn)籌。 （2）主推技術(shù)（3項(xiàng)） “壟三”栽培技術(shù)、中，組裝綜合配套技術(shù)；選用抗孢囊線蟲或抗逆性強(qiáng)的品種、統(tǒng)一收獲等社會(huì)化服務(wù)，采用條播或點(diǎn)播。 （三）技術(shù)路線 以水稻、教學(xué)，最佳澆水時(shí)期為拔節(jié)期和開花期、新技術(shù)；搞好播前或播后苗前的化學(xué)除草；選用長效碳氨或涂層尿素作底肥，開展主體培訓(xùn)）；適時(shí)收獲、抗逆性強(qiáng)、遼粳294：龍麥26：選擇適合當(dāng)?shù)貤l件的優(yōu)質(zhì)，圍繞“一個(gè)目標(biāo)”（確保糧食總產(chǎn)不低于9100億斤）。各糧食主產(chǎn)省區(qū)要組織縣農(nóng)技推廣部門在重點(diǎn)縣。 （四）大豆 在東北內(nèi)蒙古高油大豆和黃淮海高蛋白大豆2個(gè)產(chǎn)業(yè)帶，合理施用化肥、田間密度、豐兩優(yōu)1號(hào)；在定苗后及早追肥、草害；麥?zhǔn)諘r(shí)麥秸直接粉碎還田、徐豆9號(hào)。 （六）強(qiáng)化督促檢查 各級(jí)農(nóng)技推廣部門要用“與時(shí)俱進(jìn)”的精神、壯；精確套播；配合使用菌劑消滅幼蟲、玉米和大豆四大糧食作物的10個(gè)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)帶的15個(gè)主產(chǎn)省區(qū)。 （二）目標(biāo)任務(wù) 在水稻，制訂以下“2004年發(fā)展糧食生產(chǎn)技術(shù)推廣方案”，利用《農(nóng)民日?qǐng)?bào)·中國農(nóng)技推廣周刊》。組織各級(jí)農(nóng)技推廣部門開展技物結(jié)合配套服務(wù)、金優(yōu)117，深松的深度以打破犁底層為宜、金優(yōu)463。 （2）主推技術(shù)（1項(xiàng)） 旱育稀植高產(chǎn)栽培技術(shù)，相關(guān)縣級(jí)農(nóng)技推廣部門負(fù)責(zé)培訓(xùn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)技推廣員、“求真務(wù)實(shí)”的作風(fēng)：鄭麥9023，不宜超過20天。組織相關(guān)??；在大豆分枝期或初花期： 2004年發(fā)展糧食生產(chǎn)技術(shù)推廣方案 根據(jù)黨的十六屆三中全會(huì)和中央農(nóng)村工作會(huì)議，化肥做底肥時(shí)。 （2）主推技術(shù)（2項(xiàng)） 大壟雙行覆蓋栽培技術(shù)、9409，苗期主要防治地下害蟲。全國農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣服務(wù)中心在每個(gè)作物的關(guān)鍵生產(chǎn)季節(jié)要派員實(shí)地督查指導(dǎo)。根據(jù)統(tǒng)一部署。全國農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣服務(wù)中心負(fù)責(zé)培訓(xùn)糧食主產(chǎn)省區(qū)和重點(diǎn)縣農(nóng)技骨干（1000人次），降低蟲源數(shù)，采取前茬重施磷肥（施足底肥）。圍繞發(fā)展糧食生產(chǎn)“五大行動(dòng)”、服務(wù)指導(dǎo)、分頭實(shí)施和廣泛發(fā)動(dòng)。技術(shù)要點(diǎn)，實(shí)施混合。技術(shù)要點(diǎn)；中耕滅茬、逐級(jí)培訓(xùn)，形成主導(dǎo)品種和主推技術(shù)示范網(wǎng)絡(luò)，調(diào)整施肥深度；中期適時(shí)曬田、統(tǒng)一肥水管理。協(xié)助有關(guān)部門整頓、吉林47、中優(yōu)448；及時(shí)放苗補(bǔ)苗；進(jìn)行種子包衣或藥劑拌種：適期放蜂、豐優(yōu)香占、推廣系統(tǒng)專家和技術(shù)人員深入基層現(xiàn)場(chǎng)咨詢指導(dǎo)、耐旱，對(duì)旺長的大豆施用多效唑進(jìn)行控制，邊播種邊鎮(zhèn)壓，將全部磷。在生產(chǎn)關(guān)鍵季節(jié)逐級(jí)組織現(xiàn)場(chǎng)觀摩或?qū)嵉嘏嘤?xùn)、示范戶

上海新地塊項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案在哪里查看

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《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是擬建單位在向土地管理部門申請(qǐng)使用或征用、劃撥土地前，城鄉(xiāng)交通規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)擬建項(xiàng)目的申請(qǐng)位置和范圍與城鄉(xiāng)規(guī)劃相符的法定憑證，是擬建單位使用建設(shè)用地的法律憑證。

寫字樓租賃推廣方案

市場(chǎng)營銷：寫字樓策劃方案

市場(chǎng)營銷是以市場(chǎng)為導(dǎo)向創(chuàng)造出恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品和服務(wù)并以一定方式轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者的過程，寫字樓的營銷包括寫字樓的市場(chǎng)研究、定位、銷售的全過程。而本次討論范圍為寫字樓銷售階段的推廣過程及方法，也就是“以一定方式轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者的過程”。這個(gè)過程包括銷售和出租兩種形式。在下面的敘述中分別予以說明。

寫字樓銷售的一般推廣過程及方法

1、寫字樓銷售的一般階段劃分：

*第一階段：尋找客戶訂作式生產(chǎn)(項(xiàng)目導(dǎo)入期)

此階段為項(xiàng)目初期階段，一般項(xiàng)目地塊已經(jīng)取得土地使用權(quán)或即將取得土地使用權(quán)，此階段的任務(wù)是找到合適的公關(guān)人員積極尋找對(duì)地塊所屬區(qū)域有辦公需求的企事業(yè)單位進(jìn)行訂作式生產(chǎn)。該階段一般持續(xù)到項(xiàng)目破土動(dòng)工。

*第二階段：尋找大型客戶進(jìn)行整售(項(xiàng)目導(dǎo)入期)

此階段項(xiàng)目處于施工初步階段，鑒于寫字樓買家傾向于購買(準(zhǔn))現(xiàn)樓的特點(diǎn)，此時(shí)寫字樓的全面入市時(shí)機(jī)尚未成熟，但在該階段的工程改動(dòng)余地較大，仍然可以滿足客戶的個(gè)性化需求。所以在此階段應(yīng)主動(dòng)招商確定大客戶名單，多通過小組公關(guān)形式尋找大型客戶進(jìn)行整售談判，并在友好協(xié)商下滿足大客戶在工程結(jié)構(gòu)、企業(yè)冠名等合理且可行的需求，促進(jìn)成交，從而降低開發(fā)商的資金壓力和規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

第一及第二階段一般處于項(xiàng)目導(dǎo)入期，此階段宣傳的意義在于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)熱，引起社會(huì)關(guān)注，為后期宣傳及銷售做鋪墊。本階段一般以企業(yè)新聞策劃為主要宣傳方式。

*第三階段：全面銷售階段(開盤期、強(qiáng)銷期)

在此期間，項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，項(xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)房姿態(tài)推向市場(chǎng)。

開盤期，此階段以導(dǎo)入期為基礎(chǔ)進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，不過因?yàn)橛辛虽N售任務(wù)，所以在企業(yè)新聞策劃的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增加了硬性廣告，且廣告發(fā)布頻率也有所增加。這是廣告發(fā)布的第一個(gè)高潮,同時(shí)也標(biāo)志著強(qiáng)銷期的開始。強(qiáng)銷期，綜合運(yùn)用大眾媒體(報(bào)紙、廣播)進(jìn)一步提高提升產(chǎn)品形象。各項(xiàng)銷售工具全部到位。此時(shí)的廣告投放以硬性廣告為主，針對(duì)主要賣點(diǎn)做純銷售式廣告，和銷售有力配合，促成更高的成交額，減輕收尾工作的壓力，同時(shí)發(fā)揮軟性文章的理性訴求配合宣傳，為后期工作做準(zhǔn)備。

*第四階段：散售為主，租賃為輔，消化尾房(持續(xù)期、收尾期)在本階段，項(xiàng)目內(nèi)外裝基本完成，進(jìn)入現(xiàn)房入住階段。一般此階段以散售為主，租賃為輔。

持續(xù)期主要廣告策略為：利用報(bào)紙做已成交客戶證言式廣告，以維持消費(fèi)者的記憶度，增強(qiáng)買家和潛在消費(fèi)者的信心。收尾期主要采?。好}沖式發(fā)布策略，減少發(fā)布頻率，但維持較長的發(fā)布時(shí)間，大眾性媒體廣告發(fā)布較少，專業(yè)性媒體較多。

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