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什么是建筑方案設(shè)計(jì)中的文本？高分跪求！

文字介紹之類的。

如：

房地產(chǎn)策劃方案文本

房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷(xiāo)案（全文）

現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷(xiāo)理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷(xiāo)方案"，他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷(xiāo)的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。其核心內(nèi)容包括：

1、項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)；

2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)；

3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷(xiāo)；

4、項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷(xiāo)；

5、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃；

6、項(xiàng)目顧問(wèn)、銷(xiāo)售、代理的策劃營(yíng)銷(xiāo)；

7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷(xiāo)；

8、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷(xiāo)；

第一章 項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)

項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過(guò)程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過(guò)程中多下功夫，以后的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)就可以事半功倍。

項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見(jiàn)。

一 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查

.地理位置

.地質(zhì)地貌狀況

.土地面積及紅線圖

.土地規(guī)劃使用性質(zhì)

.七通一平現(xiàn)狀

2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查

.地塊周邊的建筑物

.綠化景觀

.自然景觀

.歷史人文景觀

.環(huán)境污染狀況

3、地塊交通條件調(diào)查

.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃

.項(xiàng)目的水、路、空交通狀況

.地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀

4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

.購(gòu)物場(chǎng)所

.文化教育

.醫(yī)療衛(wèi)生

.金融服務(wù)

.郵政服務(wù)

.娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng)

.生活服務(wù)

.娛樂(lè)休息設(shè)施

.周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素

.歷史人文區(qū)位影響

二 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷

1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況

.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值：

第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量

第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量

第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量

房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量

.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)

.國(guó)家宏觀金融政策：

貨幣政策

利率

房地產(chǎn)按揭政策

.固定資產(chǎn)投資總額：

全國(guó)及項(xiàng)目所在地

其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重

.社會(huì)消費(fèi)品零售總額：

居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

商品住宅價(jià)格指數(shù)

.中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用

2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)

.項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及比重

.政府對(duì)各類住宅的開(kāi)發(fā)和流通方面的政策法規(guī)

.政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)

.短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃

3、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀

4、項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異

5、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)

6、商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)實(shí)態(tài)分析

.各種檔次商品住宅客戶分析

.商品住宅客戶購(gòu)買(mǎi)行為分析

三 土地SWOT（深層次）分析

1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)

2、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)

3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)

4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)

四 項(xiàng)目市場(chǎng)定位

1、類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研

.類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)基本資料

.項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析

.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷(xiāo)售資料

.綜合評(píng)判

2、項(xiàng)目定位

.市場(chǎng)定位：

區(qū)域定位

主力客戶群定位

.功能定位

.建筑風(fēng)格定位

五 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析

1、商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析的基本方法和概念

.商品住宅價(jià)值分析法（類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）：

選擇可類比項(xiàng)目

確定該類樓盤(pán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重

分析可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征

對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值

根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)

.類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類比土地價(jià)值

A 市政交通及直入交通的便利性的差異

B 項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異

教育和人文景觀的差異

各種污染程度的差異

社區(qū)素質(zhì)的差異

C 周邊市政配套便利性的差異

項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷

A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)

B 單體戶型設(shè)計(jì)

C 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)

D 小區(qū)配套和物業(yè)管理

E 形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃

F 發(fā)展商品牌和實(shí)力

價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素

A 經(jīng)濟(jì)因素

B 政策因素

2、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析

.類比樓盤(pán)分析與評(píng)價(jià)

.項(xiàng)目?jī)r(jià)值類比分析：

價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析

項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算

六 項(xiàng)目定價(jià)模擬

1、均價(jià)的確定

.住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類比價(jià)值算術(shù)平均法

有效需求成本加價(jià)法

A 分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍

B 確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求價(jià)格

運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)

2、項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬

.商品住宅定價(jià)法：

差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)）

.各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定：

確定基礎(chǔ)均價(jià)

確定系數(shù)

確定幅度

.具體單位定價(jià)模擬

七 項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析

1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬

.項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

.首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

2、項(xiàng)目首期成本模擬

.成本模擬表及其說(shuō)明

3、項(xiàng)目收益部分模擬

.銷(xiāo)售收入模擬：

銷(xiāo)售均價(jià)假設(shè)

銷(xiāo)售收入模擬表

.利潤(rùn)模擬及說(shuō)明：

模擬說(shuō)明

利潤(rùn)模擬表

.敏感性分析：

可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響

銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響

八 投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示

1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)

.價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性：

項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周

邊項(xiàng)目的類比價(jià)值

項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)推廣是否成功

2、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性

.減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本

.對(duì)銷(xiāo)售節(jié)奏和開(kāi)發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠

3、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)

.國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)過(guò)形勢(shì)的變化

.國(guó)家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)

九 開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議

1、影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的基本因素

.政策法規(guī)因素

.地塊狀況因素

.發(fā)展商操作水平因素

.資金投放量及資金回收要求

.銷(xiāo)售策略、銷(xiāo)售政策及價(jià)格控制因素

.市場(chǎng)供求因素

.上市時(shí)間要求

2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè)

.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟

.項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估

.結(jié)論

第二章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)

通過(guò)完整科學(xué)的投資策劃營(yíng)銷(xiāo)分析，發(fā)展商有了明確的市場(chǎng)定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展后，市場(chǎng)需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求越來(lái)越高，他們追求又實(shí)用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將"以人為本"的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)是基于市場(chǎng)需求而專業(yè)設(shè)計(jì)的工作流程。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)是以項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場(chǎng)的需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。

一 總體規(guī)劃

1、項(xiàng)目地塊概述

.項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀

.項(xiàng)目臨界四周狀況

.項(xiàng)目地貌狀況

2、項(xiàng)目地塊情況分析

.發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想

.影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素

.土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避

.項(xiàng)目市場(chǎng)定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)

3、建筑空間布局

.項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說(shuō)明

.項(xiàng)目功能分區(qū)示意及其說(shuō)明

4、道路系統(tǒng)布局

.地塊周邊交通環(huán)境示意：

地塊周邊基本路網(wǎng)

項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r

.項(xiàng)目道路設(shè)置及其說(shuō)明：

項(xiàng)目主要出入口設(shè)置

項(xiàng)目主要干道設(shè)置

項(xiàng)目車(chē)輛分流情況說(shuō)明

項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)布置

5、綠化系統(tǒng)布局

.地塊周邊景觀環(huán)境示意：

地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述

項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來(lái)發(fā)展方向

.項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說(shuō)明：

項(xiàng)目綠化景觀系統(tǒng)分析

項(xiàng)目主要公共場(chǎng)所的環(huán)藝設(shè)計(jì)

6、公建與配套系統(tǒng)

.項(xiàng)目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

.項(xiàng)目配套功能配置及安排

.公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示：

會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示

營(yíng)銷(xiāo)中心外立面設(shè)計(jì)提示

物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示

其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示

.公共建筑平面設(shè)計(jì)提示：

公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示

項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

7、分期開(kāi)發(fā)

.分期開(kāi)發(fā)思路

.首期開(kāi)發(fā)思路

8、分組團(tuán)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度

二 建筑風(fēng)格定位

1、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃

.項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思

.建筑色彩計(jì)劃

2、建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示

.商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示：

多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示

不同戶型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示

針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示

其他特殊設(shè)計(jì)提示

.商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示

三 主力戶型選擇

1、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤(pán)戶型比較

2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例

3、主力戶型設(shè)計(jì)提示

.一般住宅套房戶型設(shè)計(jì)提示

.躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計(jì)提示

.別墅戶型設(shè)計(jì)提示

4、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示

.商業(yè)群樓平面設(shè)計(jì)提示

.商場(chǎng)樓層平面設(shè)計(jì)提示

.寫(xiě)字樓平面設(shè)計(jì)提示

四 室內(nèi)空間布局裝修概念提示

1、室內(nèi)空間布局提示

2、公共空間主題選擇

3、庭院景觀提示

五 環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示

1、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查和分析

2、項(xiàng)目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想

.地塊已有的自然環(huán)境利用

.項(xiàng)目人文環(huán)境的營(yíng)造

3、項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì)

.組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì)

.組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示

.組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示

.組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示

4、項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目會(huì)所外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)示范中心沿途可營(yíng)造環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.針對(duì)本項(xiàng)目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)

六 公共家具概念設(shè)計(jì)提示

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山東省綠色建筑促進(jìn)辦法

第一章　總則第一條　為了促進(jìn)綠色建筑發(fā)展，節(jié)約資源，推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》和《民用建筑節(jié)能條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。第二條　在本省行政區(qū)域內(nèi)從事與綠色建筑相關(guān)的規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)及其監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本辦法。

本辦法所稱綠色建筑，是指在全壽命期內(nèi)，節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境、減少污染，為人們提供健康、適用、高效的使用空間，最大限度地實(shí)現(xiàn)人與自然和諧共生的民用建筑。

本辦法所稱民用建筑，是指居住建筑、辦公建筑和商業(yè)、服務(wù)業(yè)、教育、衛(wèi)生等公共建筑。第三條　縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)將綠色建筑工作納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，建立和完善綠色建筑引導(dǎo)、激勵(lì)機(jī)制，推動(dòng)綠色建筑的發(fā)展。第四條　縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)綠色建筑工作的指導(dǎo)和監(jiān)督管理。

發(fā)展改革、工業(yè)和信息化、財(cái)政、自然資源、生態(tài)環(huán)境、水利、科技、市場(chǎng)監(jiān)管、機(jī)關(guān)事務(wù)管理等部門(mén)按照各自職責(zé)，做好綠色建筑相關(guān)工作。第五條　縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)和支持綠色建筑技術(shù)的研究、開(kāi)發(fā)、示范、推廣和宣傳，促進(jìn)綠色建筑技術(shù)進(jìn)步與創(chuàng)新。

對(duì)在綠色建筑工作中做出顯著成績(jī)的單位和個(gè)人，由縣級(jí)以上人民政府按照有關(guān)規(guī)定給予表彰。第二章　規(guī)劃建設(shè)第六條　設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同發(fā)展改革、工業(yè)和信息化、自然資源等部門(mén)，組織編制本行政區(qū)域綠色建筑發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后向社會(huì)公布。

綠色建筑發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)明確綠色建筑發(fā)展目標(biāo)、重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域和裝配式建筑等內(nèi)容，并確定各類新建建筑工程的綠色建筑等級(jí)要求。第七條　綠色建筑按照節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材和環(huán)境保護(hù)的技術(shù)應(yīng)用水平，由低到高劃分為一星、二星、三星三個(gè)等級(jí)。

城市、縣城、鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)新建民用建筑（3層以下居住建筑除外）的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)，應(yīng)當(dāng)采用國(guó)家和省規(guī)定的綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。其中，政府投資或者以政府投資為主的公共建筑以及其他大型公共建筑，應(yīng)當(dāng)按照二星級(jí)以上綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。

城鎮(zhèn)新區(qū)應(yīng)當(dāng)按照綠色生態(tài)城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃、建設(shè)，推動(dòng)綠色建筑規(guī)?；⒓s化發(fā)展。第八條　需要審批、核準(zhǔn)的新建民用建筑項(xiàng)目，其可行性研究報(bào)告或者項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告應(yīng)當(dāng)明確綠色建筑等級(jí)要求。第九條　城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)綠色建筑發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，在規(guī)劃條件、建設(shè)條件中明確綠色建筑等級(jí)等有關(guān)指標(biāo)，并在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌出讓公告中予以明示。第十條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件、建設(shè)條件編制建筑設(shè)計(jì)方案。有關(guān)部門(mén)在審查建筑設(shè)計(jì)方案時(shí)，對(duì)不符合規(guī)劃條件、建設(shè)條件的，不予核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。第十一條　設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)按照綠色建筑等級(jí)和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，明確材料、構(gòu)件、設(shè)備的技術(shù)指標(biāo)要求以及采取的綠色技術(shù)措施等內(nèi)容，并在施工圖設(shè)計(jì)文件中編制綠色建筑專篇。

建設(shè)單位不得以任何理由要求設(shè)計(jì)單位降低綠色建筑等級(jí)和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。第十二條　縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)等方式委托施工圖審查機(jī)構(gòu)對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件是否符合綠色建筑等級(jí)和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審查。對(duì)不符合綠色建筑等級(jí)和標(biāo)準(zhǔn)的，施工圖審查機(jī)構(gòu)不得出具施工圖審查合格證書(shū)。第十三條　施工單位應(yīng)當(dāng)按照審查通過(guò)的施工圖設(shè)計(jì)文件，編制施工方案并組織實(shí)施。建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)施設(shè)備不符合施工圖設(shè)計(jì)文件要求的，施工單位不得使用。

施工單位應(yīng)當(dāng)在施工中采取綠色建造措施，降低資源、能源消耗，減少?gòu)U棄物排放，防止噪聲污染、工地?fù)P塵等，其所需費(fèi)用納入工程造價(jià)。第十四條　縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，采取抽查、抽測(cè)等方式，對(duì)建筑質(zhì)量責(zé)任主體和建筑實(shí)體質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查。第十五條　建設(shè)單位組織工程竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑是否符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。不符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的，竣工驗(yàn)收不得通過(guò)。

二星級(jí)以上綠色建筑項(xiàng)目在竣工驗(yàn)收前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)進(jìn)行能源利用效率測(cè)評(píng)。測(cè)評(píng)結(jié)果不符合設(shè)計(jì)要求的，應(yīng)當(dāng)責(zé)成有責(zé)任的單位進(jìn)行整改。

縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位未按照綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令重新組織驗(yàn)收。

房地產(chǎn)策劃需要干什么？具體點(diǎn)的

地產(chǎn)策劃的工作可以大致分為以下幾類

第一、前期項(xiàng)目的定位研究。每當(dāng)房企通過(guò)招拍掛等方式拿到新的土地時(shí)，都需要對(duì)該土地進(jìn)行研判，包括項(xiàng)目的指標(biāo)，產(chǎn)品的定位，目標(biāo)人群的研究，形象包裝的制定，推廣渠道的策略等等。而前期階段的定位研究主要解答的就是這些內(nèi)容。

第二、廣告推廣。首先，和廣告公司或者廣告部對(duì)接，將項(xiàng)目的廣告設(shè)計(jì)需求傳達(dá)給他們，形成設(shè)計(jì)稿，根據(jù)需求不斷調(diào)整，最終形成可以對(duì)外投放的廣告稿件。其次，根據(jù)推廣策略選取對(duì)項(xiàng)目最有利的廣告投放渠道，并制定最優(yōu)的投放組合進(jìn)行投放，對(duì)投放效果進(jìn)行后評(píng)估。

第三、活動(dòng)策劃。要想吸引客戶來(lái)訪售樓部，除了項(xiàng)目自身的推廣信息是不夠的，還需要一些對(duì)目標(biāo)客戶群有吸引力的活動(dòng)，形成噱頭吸引客戶到訪。另外，活動(dòng)本身可以延長(zhǎng)客戶的逗留時(shí)間，給項(xiàng)目帶來(lái)較好的人氣。而地產(chǎn)策劃需要選取合作的活動(dòng)公司，將項(xiàng)目需求或活動(dòng)方向告訴他們，讓他們出方案，最終選取合適的方案執(zhí)行。

第四、物料制作。在整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程當(dāng)中需要很多線下物料配合，大方面則是戶外的上畫(huà)，小方面則是平時(shí)的宣傳單張或者開(kāi)盤(pán)需要的各類物料，從營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)出發(fā)，理清各類物料的設(shè)計(jì)制作要求并傳達(dá)給廣告公司，取得稿件后與制作商確定工藝報(bào)價(jià)及數(shù)量（有時(shí)候需要打樣），然后安排制作。

第五、橫向溝通。地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的部門(mén)非常多，為了保證項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作順利進(jìn)行，需要和很多部門(mén)進(jìn)行溝通，包括技術(shù)、工程、物業(yè)及園林等等。其中某個(gè)環(huán)節(jié)不順暢，都會(huì)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)工作造成不良影響。

第六、銷(xiāo)售管控或協(xié)助。如果是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（總策劃經(jīng)理），則需要對(duì)下屬的銷(xiāo)售經(jīng)理及團(tuán)隊(duì)（或代理公司）進(jìn)行管控，以保證他們?cè)谡_的方向上沖擊項(xiàng)目業(yè)績(jī)。如果是普通的項(xiàng)目策劃，則需要協(xié)助配合銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)進(jìn)行項(xiàng)目銷(xiāo)售工作，主要體現(xiàn)在項(xiàng)目培訓(xùn)上。

第七、營(yíng)銷(xiāo)工作階段性總結(jié)及調(diào)整。項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃工作需要根據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況持續(xù)進(jìn)行階段性的總結(jié)，從總結(jié)中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并進(jìn)行調(diào)整，制定下階段計(jì)劃，繼續(xù)沖刺項(xiàng)目業(yè)績(jī)。

房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃營(yíng)銷(xiāo)策劃主要包括了三部分服務(wù)內(nèi)容：市場(chǎng)定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位，市場(chǎng)推廣策劃，項(xiàng)目銷(xiāo)售策劃（項(xiàng)目銷(xiāo)售階段）詳細(xì)內(nèi)容簡(jiǎn)介根據(jù)前期市場(chǎng)分析，確定項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位，并確定目標(biāo)客戶群定位（不同年齡段、不同消費(fèi)層次、不同的風(fēng)格喜好、不同地域文化差異），進(jìn)行目標(biāo)客戶群體分析，在市場(chǎng)定 位和營(yíng)銷(xiāo)策劃總體思路下，提出產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)基本要求，協(xié)助確定符合市場(chǎng)需求和投資回報(bào)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案，產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)理念，最終完成產(chǎn)品定位。具體內(nèi)容包括：項(xiàng)目總體市場(chǎng)定位目標(biāo)人群定位項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體規(guī)劃建議 組團(tuán)規(guī)劃建議 交通道路規(guī)劃建議 戶型設(shè)計(jì)建議 整體風(fēng)格建議 外立面設(shè)計(jì)建議園林景觀規(guī)劃建議 社區(qū)配套設(shè)施 會(huì)所建議 樓宇配套建議 建議裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 裝飾材料建議 物業(yè)管理建議市場(chǎng)推廣策劃根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析和項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢(shì)分析，針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)需求，制定有效的市場(chǎng)推廣計(jì)劃，為產(chǎn)品上市銷(xiāo)售做好準(zhǔn)備。內(nèi)容包括市場(chǎng)推廣主題策略，營(yíng)銷(xiāo)策略，銷(xiāo)售策略，市場(chǎng)推廣工具設(shè)計(jì)（VI設(shè)計(jì)及宣傳品、銷(xiāo)售工具設(shè)計(jì)），廣告設(shè)計(jì)創(chuàng)作，媒體投放，公關(guān)活動(dòng)策劃等。具體內(nèi)容是：市場(chǎng)推廣主題定位：市場(chǎng)推廣主題，市場(chǎng)推廣概念，項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)提煉項(xiàng)目案名建議銷(xiāo)售策略：開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)選擇，定價(jià)方法，付款方式，銷(xiāo)售組織，銷(xiāo)售計(jì)劃，銷(xiāo)售控制廣告策略 ：廣告推廣階段計(jì)劃，廣告推廣目標(biāo)，訴求人群 項(xiàng)目訴求重點(diǎn)，各類廣告創(chuàng)意（報(bào)紙，戶外，電播等）媒體投放策略 ：媒體選擇，媒體組合，投放預(yù)算，媒體計(jì)劃，媒體排期公關(guān)策略：媒體公關(guān)，軟文撰寫(xiě)，公關(guān)活動(dòng)策劃，協(xié)助活動(dòng)執(zhí)行項(xiàng)目銷(xiāo)售策劃（項(xiàng)目銷(xiāo)售階段）此階段主要是幫助發(fā)展商制定銷(xiāo)售計(jì)劃，協(xié)助展開(kāi)促銷(xiāo)工作，做好銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理顧問(wèn)，幫助發(fā)展商實(shí)現(xiàn)預(yù)定銷(xiāo)售時(shí)間計(jì)劃和收入計(jì)劃。具體內(nèi)容包括：開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)選擇，回款計(jì)劃，回款方式，定價(jià)方法，付款方式銷(xiāo)售組織，銷(xiāo)售計(jì)劃，銷(xiāo)售控制，銷(xiāo)售流程，統(tǒng)一說(shuō)辭銷(xiāo)售培訓(xùn)，銷(xiāo)售制度，銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝策略，樣板間策略銷(xiāo)售漏斗，布開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)，讓訪客變?yōu)闃I(yè)主銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理，客戶資料管理，客戶服務(wù)跟蹤，促銷(xiāo)計(jì)劃促銷(xiāo)策略，月度資金分配，月度銷(xiāo)售分析，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手跟蹤市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析，深度賣(mài)點(diǎn)挖掘，價(jià)格策略調(diào)整銷(xiāo)售策略調(diào)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃標(biāo)準(zhǔn)化大部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)為營(yíng)銷(xiāo)策劃公司就是做銷(xiāo)售工作的，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是“找?guī)讉€(gè)人賣(mài)房子”的公司，可有可無(wú)，等到銷(xiāo)售時(shí)再找也來(lái)得及。其實(shí)不然，整合資源和專家團(tuán)隊(duì)中只有營(yíng)銷(xiāo)策劃公司是以銷(xiāo)售結(jié)果為導(dǎo)向的，與開(kāi)發(fā)商共進(jìn)退的緊密合作伙伴。應(yīng)該在前期階段即介入。用好適合的營(yíng)銷(xiāo)策劃團(tuán)隊(duì)，才能發(fā)揮出超值的效果。他們可以開(kāi)發(fā)全過(guò)程顧問(wèn)服務(wù)、協(xié)助整合資源和專家團(tuán)隊(duì)、利用過(guò)往經(jīng)驗(yàn)避免走彎路。如規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、示范區(qū)設(shè)計(jì)等重要合作單位。減少開(kāi)發(fā)商的試錯(cuò)成本。2概述世界房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)觀念演進(jìn)歷史我們熟知的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)觀念，并非與商品經(jīng)濟(jì)與生俱來(lái)的，它是客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的產(chǎn)物，當(dāng)然，它是一系列銷(xiāo)售觀念基礎(chǔ)上演化而來(lái)的。生產(chǎn)觀念階段此階段的房地產(chǎn)商認(rèn)為人們普遍喜歡低廉的房產(chǎn)，于是他們找到密集的居住區(qū)或者商業(yè)地帶，并盡最大可能把房子建的簡(jiǎn)單實(shí)用，以節(jié)省成本。因此那時(shí)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念就是價(jià)格為主導(dǎo)的競(jìng)爭(zhēng)。產(chǎn)品觀念階段此時(shí)房產(chǎn)商開(kāi)始認(rèn)為顧客的需求并非局限于價(jià)格上，還有高質(zhì)量，好性能和多樣化的特色，于是開(kāi)發(fā)商開(kāi)始將注意力轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品本身的設(shè)計(jì)上。但是這個(gè)階段忽視了消費(fèi)者的實(shí)際需求，片面的追求建筑產(chǎn)品的品質(zhì)，結(jié)果造成部分資源的浪費(fèi)。推銷(xiāo)觀念階段此階段房產(chǎn)商大多認(rèn)為顧客總是處于被動(dòng)地位，通常對(duì)產(chǎn)品的判斷力不足，單純以為用一整套行之有效的推銷(xiāo)和促銷(xiāo)手段來(lái)刺激人們的購(gòu)買(mǎi)欲望。因此導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候沒(méi)有詳細(xì)周全的項(xiàng)目前期研究和可行性研究，只是關(guān)注銷(xiāo)售環(huán)節(jié)。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念階段與推銷(xiāo)階段相比，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)階段將企業(yè)和顧客在產(chǎn)品關(guān)系上單向的“推”轉(zhuǎn)化到企業(yè)主導(dǎo)的“推”和“拉”結(jié)合的模式。在實(shí)踐中，以營(yíng)銷(xiāo)觀念為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，也確實(shí)取得了不同凡響的成績(jī)。3主要種類房地產(chǎn)投資營(yíng)銷(xiāo)房地產(chǎn)投資分析是全程營(yíng)銷(xiāo)的起點(diǎn)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵，透過(guò)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查，認(rèn)真分析用地周邊環(huán)境、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)行科學(xué)的SWOT分析，歸納總結(jié)出房地產(chǎn)價(jià)值，模擬出最有實(shí)現(xiàn)可能的價(jià)格方案，并進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)分析，對(duì)價(jià)格方案進(jìn)行調(diào)整，風(fēng)險(xiǎn)最低的價(jià)格方案與最高的價(jià)格方案同時(shí)列出，并提出規(guī)避的方法，通過(guò)拍賣(mài)、招投標(biāo)進(jìn)行最有把握的競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)定位營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)房地產(chǎn)的關(guān)鍵在于把握市場(chǎng)脈搏，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)，是房地產(chǎn)定位的基石，這只是定量分析的開(kāi)始，市場(chǎng)數(shù)據(jù)因中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展而出現(xiàn)“即時(shí)”的落后，或者說(shuō)是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)水平低給市場(chǎng)數(shù)據(jù)帶來(lái)的偏差，所以進(jìn)行必要的定性分析是相當(dāng)關(guān)鍵的。開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，只有符合市場(chǎng)規(guī)律、引導(dǎo)市場(chǎng)，方才會(huì)得到較高的利潤(rùn)，甚至超額利潤(rùn)，只是迎合市場(chǎng)未必會(huì)取得市場(chǎng)，占領(lǐng)市場(chǎng)的往往就是那些有明確的目標(biāo)消費(fèi)群，并能準(zhǔn)確把握引導(dǎo)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商。只有站在市場(chǎng)的前沿、引導(dǎo)市場(chǎng)、具有戰(zhàn)略發(fā)展的眼光，才能鍛造出精品住宅。房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的第三個(gè)流程，經(jīng)過(guò)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，根據(jù)目標(biāo)客戶群設(shè)計(jì)相應(yīng)的房地產(chǎn)?！耙匀藶楸尽笔侨魏畏康禺a(chǎn)設(shè)計(jì)所必需的，以人為房地產(chǎn)的主要的出發(fā)點(diǎn)和最終目標(biāo)，這是創(chuàng)造精品房地產(chǎn)的最基本的條件。從項(xiàng)目的人文歷史、地理地貌入手，進(jìn)行總體規(guī)劃布局和建筑風(fēng)格定位，進(jìn)行園林設(shè)計(jì)，進(jìn)行配套設(shè)計(jì)，外觀色彩、外立面設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)形象營(yíng)銷(xiāo)通過(guò)項(xiàng)目的整體包裝，以到位的形象營(yíng)銷(xiāo)向消費(fèi)者傳達(dá)良好的企業(yè)形象、品牌形象。形象設(shè)計(jì)包括：周邊環(huán)境包裝、施工及小區(qū)內(nèi)部環(huán)境包裝、物業(yè)管理中心包裝、營(yíng)銷(xiāo)中心包裝、營(yíng)銷(xiāo)廣告策劃以及企業(yè)形象包裝等。通過(guò)以上的形象設(shè)計(jì)及包裝，通過(guò)良好的企業(yè)聲譽(yù)、過(guò)硬的工程質(zhì)量、完善的物業(yè)管理形象，從而確立市場(chǎng)一流的項(xiàng)目形象、打好品牌塑造的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)建筑質(zhì)量房地產(chǎn)建筑的過(guò)程是房地產(chǎn)質(zhì)量的實(shí)現(xiàn)過(guò)程，建立健全的監(jiān)理機(jī)制，嚴(yán)格控制生產(chǎn)過(guò)程，對(duì)建筑材料采購(gòu)管理、施工工藝流程指引、質(zhì)量控制、工期控制、成本造價(jià)控制、安全管理、環(huán)境管理提出了較高的要求，對(duì)建筑質(zhì)量進(jìn)行全方位的監(jiān)控，是對(duì)客戶最有效的保障，是鍛造房地產(chǎn)精品的最基礎(chǔ)的工作和必要的條件。5概念評(píng)述營(yíng)銷(xiāo)策劃房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷(xiāo)售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了取得理想的銷(xiāo)售推廣效果，在進(jìn)行環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，利用其可動(dòng)用的各種外部及內(nèi)部資源進(jìn)行優(yōu)化組合，制定計(jì)劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過(guò)程。一個(gè)新的樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)工作一般可以分為前、中、后三個(gè)時(shí)期，每一個(gè)過(guò)程與環(huán)節(jié)都很重要。一個(gè)樓盤(pán)想要搞得成功，必須具備全局性的營(yíng)銷(xiāo)觀念，進(jìn)行所謂“整體營(yíng)銷(xiāo)”、“全程營(yíng)銷(xiāo)”。因此房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃不但包括房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)分析，還在在此基礎(chǔ)上確立投資地點(diǎn)、物業(yè)主題、規(guī)劃設(shè)計(jì)，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)是一個(gè)有連續(xù)性的系統(tǒng)工程，前期工作包括了土地判斷與評(píng)估、樓盤(pán)開(kāi)發(fā)定位、市場(chǎng)可行性研究、建筑策劃、建筑設(shè)計(jì)、樓盤(pán)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)的組織體系整合等；中期工作包括樓盤(pán)形象包裝、樓盤(pán)市場(chǎng)推廣、樓盤(pán)工程建議：后期工作有接盤(pán)交付使用、余房銷(xiāo)售、物業(yè)管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)離不開(kāi)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃，營(yíng)銷(xiāo)策劃的內(nèi)容、怎么做好營(yíng)銷(xiāo)策劃？如何具體運(yùn)作房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃？這些問(wèn)題一環(huán)扣一環(huán)，都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須認(rèn)真考慮和對(duì)待的問(wèn)題。如果前期工作不扎實(shí)，那么后期工作往往也就容易出現(xiàn)預(yù)料不到的問(wèn)題。所以，一定要注意搞清所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)容易出現(xiàn)的問(wèn)題多存在于哪里，以及何時(shí)會(huì)發(fā)生等情況，通過(guò)預(yù)測(cè)實(shí)現(xiàn)揚(yáng)長(zhǎng)避短。重心點(diǎn)多年以來(lái)，大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均把重點(diǎn)放在營(yíng)銷(xiāo)策劃上，市場(chǎng)的熱點(diǎn)也在營(yíng)銷(xiāo)策劃上。營(yíng)銷(xiāo)策劃在很大程度上已被視為是項(xiàng)目致勝的關(guān)鍵。在營(yíng)銷(xiāo)策劃開(kāi)展商由重視營(yíng)銷(xiāo)策劃、概念打造轉(zhuǎn)向重視前期研究和產(chǎn)品定位，隨著廣大居民消費(fèi)傾向與消費(fèi)心理的變化，樓盤(pán)的“賣(mài)點(diǎn)”也在逐年轉(zhuǎn)變。生態(tài)賣(mài)點(diǎn)逐步取代高科技賣(mài)點(diǎn)，成為樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)的主流?！熬G色”、“生態(tài)”“人居”“健康”概念受到了空前的重視。開(kāi)發(fā)周期逐步縮短，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快，項(xiàng)目針對(duì)性更強(qiáng)。社會(huì)消費(fèi)心理的不穩(wěn)定以及發(fā)展商為突破市場(chǎng)重圍而刻意采取的“求新求變”，使市場(chǎng)上的產(chǎn)品出現(xiàn)“不斷升級(jí)”的現(xiàn)象。居住趨向郊區(qū)化，住房消費(fèi)平民化，產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快。在一些地方的房地產(chǎn)產(chǎn)品甚至已經(jīng)出現(xiàn)了 “住房如時(shí)裝，一年一個(gè)樣”的狀況。大型住宅項(xiàng)目不斷出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)主題更為明顯，產(chǎn)品多元化、客戶多元化、開(kāi)發(fā)主題的連貫性、品牌經(jīng)營(yíng)的系統(tǒng)性，均是營(yíng)銷(xiāo)工作的新課題。發(fā)展商的品牌策略不斷提升，企業(yè)品牌和樓盤(pán)品牌已開(kāi)始為買(mǎi)家識(shí)別。服務(wù)概念貫徹于營(yíng)銷(xiāo)全過(guò)程。優(yōu)質(zhì)的看樓服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、24小時(shí)的專車(chē)接送服務(wù)，均給買(mǎi)家?guī)?lái)了方便和優(yōu)惠。形成了從優(yōu)質(zhì)方便的服務(wù)到看樓、買(mǎi)樓的良性循環(huán)。6基本原則概述營(yíng)銷(xiāo)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐中，有很多的規(guī)則和原則是必須要把握的。但是其中我們最需要把握的以下三大原則。必須從客戶和市場(chǎng)需要出發(fā)雖然這條原則表面看起來(lái)是老生常談，做營(yíng)銷(xiāo)哪個(gè)不知道客戶和市場(chǎng)的重要性？然而，事實(shí)恰恰相反，策劃人最容易的犯的錯(cuò)誤也在這里：以自己的價(jià)值觀，鑒賞品味去取代目標(biāo)顧客的購(gòu)房品味，從而不顧市場(chǎng)反映平平，一味陶醉于自己的策劃成果。須知特定的產(chǎn)品有特定的購(gòu)買(mǎi)群體，他們的年齡、性格、家庭構(gòu)成、文化程度、工作經(jīng)歷、愛(ài)好等形成的一定共性未必和策劃人或開(kāi)發(fā)商的相應(yīng)體驗(yàn)與表現(xiàn)相同。所以惟有在搞好市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，從客戶出發(fā)，綜合分析，投其所好，才能打動(dòng)他們，奪得更多的市場(chǎng)。始終保持整體營(yíng)銷(xiāo)的觀念營(yíng)銷(xiāo)策劃講究的是創(chuàng)意，然而思維上的靈機(jī)一動(dòng)表現(xiàn)在具體的策劃工作上可能就成為了“孤軍深入”。因此，策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠實(shí)于總的主題?？蛻糇罱K選擇產(chǎn)品的因素中，性價(jià)比是競(jìng)爭(zhēng)勝出的關(guān)鍵，沒(méi)有哪一個(gè)因素是絕對(duì)第一重要的，同樣也沒(méi)有哪一個(gè)因素是可以被忽視的。這就要求策劃的各個(gè)細(xì)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排，廣告的發(fā)布，工程的進(jìn)展，設(shè)計(jì)的優(yōu)化，物業(yè)管理，價(jià)格變動(dòng)等，都要規(guī)范布局、互相協(xié)調(diào)，目的一致，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)的整體性。營(yíng)銷(xiāo)策劃與銷(xiāo)售緊密呼應(yīng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的最后工作就是銷(xiāo)售策劃，銷(xiāo)售情況也是驗(yàn)證前期所有策劃工作效果的標(biāo)準(zhǔn)。因此，銷(xiāo)售也應(yīng)該納入統(tǒng)一的總體策劃思路中去。策劃的目的就是為了促進(jìn)項(xiàng)目成交，優(yōu)化項(xiàng)目品牌。要想提高策劃對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售的幫助程度，就必須強(qiáng)調(diào)銷(xiāo)售對(duì)策劃的反饋，強(qiáng)調(diào)銷(xiāo)售對(duì)策劃思路的理解與配合。市場(chǎng)與信息的變化是永恒的，策劃與銷(xiāo)售二者互為表里，彼此修正，緊密呼應(yīng)，這才是真正負(fù)責(zé)且科學(xué)的營(yíng)銷(xiāo)思維方式。7主要特點(diǎn)“以人為本”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的面臨的首要問(wèn)題是使開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品適應(yīng)顧客的需要，從而促進(jìn)商品房的銷(xiāo)售，增加利潤(rùn)，加快資金周轉(zhuǎn)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一定是首先強(qiáng)調(diào)“以人為本”的營(yíng)銷(xiāo)策劃。企業(yè)的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，都必須圍繞消費(fèi)者的愿望、需求和價(jià)值觀念來(lái)展開(kāi)，這是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的根本所在。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)是各種理念的復(fù)合理念是營(yíng)銷(xiāo)策劃的靈魂，當(dāng)代房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的主導(dǎo)理念一般包括：1） 人性理念。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)首先要講求“以人為本”，中國(guó)自古的儒家仁愛(ài)思想和西方的人本主義思潮為房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的人性理念提供了堅(jiān)實(shí)的文化基礎(chǔ)。2） 生態(tài)理念。近代以來(lái)，地球環(huán)境污染加重，客觀上了要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須樹(shù)立起可持續(xù)發(fā)展生態(tài)理念，這不僅僅為目前的人類提供了更加適宜的生存空間，也為我們后代的發(fā)展鋪平了道路。3） 智能理念。人類科技水平的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸從傳統(tǒng)的磚瓦營(yíng)造習(xí)慣轉(zhuǎn)向各種新興材料的應(yīng)用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供給了人們更加多的服務(wù)。4） 投資理念。投資不動(dòng)產(chǎn)愈來(lái)愈成為更多人選擇的投資保值手段。策略和手段是營(yíng)銷(xiāo)的生命樓盤(pán)最終需要通過(guò)市場(chǎng)的反應(yīng)去實(shí)現(xiàn)自身的價(jià)值，由此，營(yíng)銷(xiāo)中采用的合理策略、手段則成了“檢驗(yàn)真理”的試金石。通過(guò)各種營(yíng)銷(xiāo)策略，如產(chǎn)品策略、定價(jià)策略、促銷(xiāo)策略、渠道策略等的組合，再依靠營(yíng)銷(xiāo)手段使其具體化，那么最終產(chǎn)生的結(jié)果也將是令人滿意的。8營(yíng)銷(xiāo)策略產(chǎn)品策略主要有四大策略就是就房地產(chǎn)的價(jià)格、檔次、類型把握好，進(jìn)行有針對(duì)性地銷(xiāo)售。首先對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品有正確的認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)商品是有別于其他經(jīng)濟(jì)物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，這種特殊性，歸納起來(lái)，主要表現(xiàn)在下列幾個(gè)方面：1．房地產(chǎn)商品的組合性組合性表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是土地與房屋的組合；二是不變性與多樣性的結(jié)合；三是消費(fèi)品與投資品的組合。2．位置固定性A、市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)要更加注重本地市場(chǎng)的研究。B、房地產(chǎn)產(chǎn)品在不同的市場(chǎng)上不可調(diào)劑余缺。3．房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，即個(gè)別性A、不可批量生產(chǎn)。為分期開(kāi)發(fā)、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了條件。B、沒(méi)有完全相同的房地產(chǎn)：位置（鬧、靜、方便、環(huán)境）、建材、結(jié)構(gòu)等判斷困難。C、認(rèn)識(shí)檢測(cè)的專業(yè)性和復(fù)雜性。4．房地產(chǎn)商品價(jià)值的巨額性土地是稀有商品，房屋的建造費(fèi)用很高、使用年限很長(zhǎng)，這兩方面造成了房地產(chǎn)這種商品價(jià)值量巨大。A、房地產(chǎn)銷(xiāo)售是件困難的工作；B、專業(yè)代理的重要性；C、發(fā)展二手市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的必要性。5．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策限制性，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，相關(guān)行業(yè)多房地產(chǎn)商品與其他商品不同的地方還在于房地產(chǎn)商品更多地受到政府政策的限制。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不權(quán)受現(xiàn)行政策的影響，還會(huì)受未來(lái)政策的影響。A、對(duì)投資區(qū)域前景正確分析和預(yù)測(cè)；B、對(duì)投資時(shí)機(jī)的準(zhǔn)確判斷；C、對(duì)投資方式和投資種類的合理選擇；6．房地產(chǎn)使用的長(zhǎng)期性、耐用性房地產(chǎn)是相當(dāng)耐久的生活資料和生產(chǎn)要素，房地產(chǎn)具有兩種壽命周期，其自然壽命期限一般可達(dá)幾十年至上百年。但經(jīng)濟(jì)壽命卻很難確定。A、了解當(dāng)代人的需要。過(guò)去以臥室為主，現(xiàn)在是“三大一小”、雙衛(wèi)、雙廳、躍層。B、預(yù)測(cè)未來(lái)發(fā)展，注重房屋的可改造性。由于房地產(chǎn)商品有以上一些獨(dú)特的屬性，我們?cè)诖_定其營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，制定營(yíng)銷(xiāo)策略時(shí)，必須考慮到上述特征，在實(shí)施過(guò)程中必須對(duì)現(xiàn)有的營(yíng)銷(xiāo)方法和手段進(jìn)行舍取、突破和創(chuàng)新，使其適應(yīng)房地產(chǎn)這一特定行業(yè)的需要。2．房地產(chǎn)產(chǎn)品盈利點(diǎn)房地產(chǎn)這種產(chǎn)品，在營(yíng)銷(xiāo)策略上，可以將其剖析成四個(gè)不同的層次，每個(gè)層次對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講都是些可撲捉的盈利點(diǎn)。1．核心產(chǎn)品是：房屋為人們提供的是使用空間和安全，這是實(shí)體，也是一切消費(fèi)和服務(wù)的載體。2．形式產(chǎn)品層：通常指產(chǎn)品的品質(zhì)、外觀、包裝、品牌、設(shè)計(jì)，如住宅的套型、結(jié)構(gòu)、裝修等方面。3．延伸產(chǎn)品層：是指核心產(chǎn)品及形式產(chǎn)品以外，產(chǎn)品所提供的服務(wù)項(xiàng)目。如裝修、物業(yè)管理、安裝電視天線等。4．潛在產(chǎn)品層：由產(chǎn)品帶來(lái)的可發(fā)展的潛在性產(chǎn)品，如停車(chē)場(chǎng)、餐飲服務(wù)、特殊服務(wù)、娛樂(lè)服務(wù)等。3．產(chǎn)品策略的核心為誰(shuí)服務(wù)（消費(fèi)者是誰(shuí)）：產(chǎn)品定位。進(jìn)行正確的產(chǎn)品定位：解決為誰(shuí)服務(wù)的問(wèn)題。很多方面決定的，如產(chǎn)品差異（質(zhì)量、功能）、形象差異（名牌、大公司）、價(jià)格差異、位置差異等，總而言之，產(chǎn)品定位反映了公司或產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)能力。如勞力表總裁的回答。公司在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)，必須通過(guò)一切言行表明自己選擇的市場(chǎng)定位，堅(jiān)決避免以下三種可能出現(xiàn)的定位錯(cuò)誤：1．定位過(guò)低：定位如果過(guò)低，會(huì)使消費(fèi)對(duì)公司的定位印象模糊，看不出與其他公司有什么差別。2．定位過(guò)高：如果市場(chǎng)定位過(guò)高，使消費(fèi)者對(duì)公司的某一種特定的產(chǎn)品產(chǎn)生強(qiáng)烈的印象，而忽略了對(duì)其他產(chǎn)品的關(guān)注，這時(shí)，就有可能失去許多潛在的客戶。3．定位混亂：如果定位發(fā)生混亂，就會(huì)使消費(fèi)者以公司的形象和產(chǎn)品產(chǎn)生模梭兩可的認(rèn)識(shí)，這時(shí)，就會(huì)使消費(fèi)者產(chǎn)生一種無(wú)所適從的感覺(jué)，從而喪失其購(gòu)買(mǎi)欲望。準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位離不開(kāi)正確的市場(chǎng)分析。通過(guò)各種手段進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研作出的市場(chǎng)分析必須能夠回答以下5個(gè)問(wèn)題：1．誰(shuí)是消費(fèi)者2．消費(fèi)者買(mǎi)什么（樣）3．消費(fèi)者何時(shí)購(gòu)買(mǎi)4．消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的目的是什么（5）消費(fèi)者如何購(gòu)買(mǎi)4．產(chǎn)品組合與優(yōu)化產(chǎn)品組合策略是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)與經(jīng)濟(jì)能力和市場(chǎng)環(huán)境作出的關(guān)于企業(yè)產(chǎn)品品種、規(guī)格及其生產(chǎn)比例方面的決策。一般是從產(chǎn)品組合的廣度、長(zhǎng)度、深度和粘度等方面作出決定。產(chǎn)品廣度是指產(chǎn)品的種類多少；產(chǎn)品長(zhǎng)度是指產(chǎn)品的某一類產(chǎn)品不同形式的總和（如住宅多層、高層、塔式、板式等）；產(chǎn)品深度是指每種產(chǎn)品所提供的款式、建筑風(fēng)格的多少；產(chǎn)品粘度是指各產(chǎn)品之間在最終用途、開(kāi)發(fā)建設(shè)條件、銷(xiāo)售渠道或其他方面的相互關(guān)聯(lián)程度。產(chǎn)品組合優(yōu)化就是一方面選擇最能適應(yīng)市場(chǎng)需要的、企業(yè)盈利又最好的企業(yè)產(chǎn)品品種結(jié)構(gòu)，另一方面根據(jù)市場(chǎng)的變化，不斷調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品、整頓改進(jìn)老產(chǎn)品，使本企業(yè)的產(chǎn)品適銷(xiāo)對(duì)路。除此之外，產(chǎn)品命名也是產(chǎn)品策略的一部分內(nèi)容（略）。價(jià)格策略1．定價(jià)策略在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合中，價(jià)格是唯一能創(chuàng)造收益的因素，其他因素只影響成本。許多房地產(chǎn)公司未能妥善處理定價(jià)問(wèn)題，最常見(jiàn)的弊病是：定價(jià)過(guò)于強(qiáng)調(diào)成本導(dǎo)向；不能經(jīng)常根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整價(jià)格；制定價(jià)格脫離了市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合的其他因素，沒(méi)有將它作為市場(chǎng)定位策略的內(nèi)在要素；沒(méi)有根據(jù)不同的產(chǎn)品品種和細(xì)分市場(chǎng)調(diào)整價(jià)格。幾種常見(jiàn)的定價(jià)方法：1．以理論價(jià)為基礎(chǔ)，結(jié)合市場(chǎng)的供求狀況確定合理的房?jī)r(jià)。成本導(dǎo)向定價(jià)法。2．競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。A、隨行就市定價(jià)法。這種方法風(fēng)險(xiǎn)較小，尤其對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)，由于競(jìng)爭(zhēng)能力有限，采取這種方法較為穩(wěn)妥。B、競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法。是一種主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)的定價(jià)方法，一般為實(shí)力雄厚或獨(dú)具特色的房地產(chǎn)企業(yè)所采用。定價(jià)時(shí)將競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格與估算價(jià)格進(jìn)行比較，分子高于、低于、一致三個(gè)層次，再將企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量、成本費(fèi)用、產(chǎn)品服務(wù)與競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)進(jìn)行比較，分析造成價(jià)格差異的原因，從而找出產(chǎn)品的特色和優(yōu)勢(shì)，根據(jù)定價(jià)目標(biāo)，確定產(chǎn)品價(jià)格。幾種常見(jiàn)的定價(jià)策略：1．“試探性”定價(jià)策略。即以售看價(jià)的定價(jià)技巧。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在出售商品房時(shí)，先以較低價(jià)售出少量商品房，如果買(mǎi)房的人多，就可以把價(jià)格提高一些；如果提價(jià)后仍供不應(yīng)求，以后還可以把價(jià)格再提高。2．折扣策略。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了加速資金回籠，往往會(huì)給予客戶一定的價(jià)格優(yōu)惠，它是通過(guò)不同的付款方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的。如購(gòu)買(mǎi)數(shù)套房?jī)?yōu)惠、首購(gòu)優(yōu)惠、購(gòu)房抽獎(jiǎng)、一次性付款優(yōu)惠等等。3．差別定價(jià)策略。對(duì)不同的顧客群規(guī)定不同的價(jià)格；對(duì)不同用途規(guī)定不同的價(jià)格；對(duì)不同時(shí)間規(guī)定不同的價(jià)格。4．心理定價(jià)策略。尾數(shù)策略；整數(shù)策略；品牌定價(jià)策略等。幾種常見(jiàn)的調(diào)價(jià)方法1．采用延續(xù)報(bào)價(jià)定價(jià)。公司決定到產(chǎn)品制成或交貨時(shí)才制定最終價(jià)格，這對(duì)生產(chǎn)周期長(zhǎng)的建筑業(yè)來(lái)說(shuō)相當(dāng)普遍。2．使用價(jià)格自動(dòng)調(diào)整條款，公司要求顧客按當(dāng)前價(jià)格付款，并且支付交貨前由于通貨膨脹引起增長(zhǎng)的全部或部分費(fèi)用。在施工較長(zhǎng)期的工程中，許多合同里都有價(jià)格自動(dòng)調(diào)整條款。3．減少折扣，統(tǒng)一調(diào)價(jià)。公司減少房屋銷(xiāo)售是常用的現(xiàn)金和數(shù)量折扣，指示其銷(xiāo)售人員不可為了兜攬生意不按目錄價(jià)格報(bào)價(jià)定價(jià)。2．價(jià)格控制房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)最實(shí)質(zhì)的內(nèi)容是價(jià)格控制。價(jià)格的有序設(shè)置應(yīng)預(yù)先慎重安排。一般的方案是設(shè)置這四個(gè)價(jià)格：開(kāi)盤(pán)價(jià)、封頂價(jià)、竣工價(jià)和入住價(jià)，并設(shè)置與此價(jià)格相適應(yīng)的銷(xiāo)售比例。價(jià)格的基本原則為：逐步漸進(jìn)提高和留有升值空間。價(jià)格控制上有三種情況應(yīng)嚴(yán)格避免：第一種情況是價(jià)格下調(diào)；第二種情況是價(jià)格做空；第三種情況是升值太快缺少價(jià)格空間。促銷(xiāo)策略房地產(chǎn)促銷(xiāo)的目的是通過(guò)詳細(xì)的介紹、生動(dòng)的描述來(lái)塑造產(chǎn)品的形象，刺激顧客的購(gòu)買(mǎi)欲。目前我國(guó)常用的促銷(xiāo)方法有三種：一是廣告。廣告是房產(chǎn)促銷(xiāo)手段中用得最多、富有成效的一種方法。房地產(chǎn)廣告一般要求猛烈而集中，起到立竿見(jiàn)影的效果，因而實(shí)施廣告策略時(shí)可考慮路牌廣告、電視廣告、報(bào)刊雜志廣告等同時(shí)傳播或輪番出現(xiàn)，以加強(qiáng)效果。房地產(chǎn)廣告從內(nèi)容上分有三種：其一是商譽(yù)廣告。它強(qiáng)調(diào)樹(shù)立開(kāi)發(fā)商或代理商的形象。其二是項(xiàng)目廣告。它樹(shù)立開(kāi)發(fā)地區(qū)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的信譽(yù)。其三是產(chǎn)品廣告。它是為某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的推銷(xiāo)而做的廣告。此外，還有樣品房，這是一種實(shí)體的，看得見(jiàn)摸得著的廣告。二是房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)。這也是一種促銷(xiāo)手段。它通過(guò)房地產(chǎn)商品的模型展覽，設(shè)計(jì)圖紙的介紹，散發(fā)宣傳小冊(cè)子等方法，引起客戶的興趣，刺激客戶的購(gòu)買(mǎi)欲。三是人員推銷(xiāo)。這能使推銷(xiāo)員面對(duì)面地了解客戶的需求，解答客戶的問(wèn)題，有針對(duì)性地是行推銷(xiāo)。由于房地產(chǎn)商品集土地、開(kāi)發(fā)、建筑、金融等知識(shí)為一身，是一種特殊商品，所以這類推銷(xiāo)人員常由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、代理商或現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售接待員等內(nèi)行擔(dān)任。另外，優(yōu)秀的管理和周到的服務(wù)是一種無(wú)形的廣告，對(duì)銷(xiāo)售一定會(huì)起到促進(jìn)作用。渠道策略從商品房銷(xiāo)售的方式來(lái)看，主要分為開(kāi)發(fā)商自行銷(xiāo)售和委托銷(xiāo)代理兩種。1．開(kāi)發(fā)商自行銷(xiāo)售由于委托銷(xiāo)售代理要支付一定的代理手續(xù)費(fèi)，有時(shí)開(kāi)發(fā)商為了節(jié)省這筆代理費(fèi)愿意自行銷(xiāo)售。一般在以下三種情況下開(kāi)發(fā)商可以考慮自行銷(xiāo)售：1．大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)遠(yuǎn)作，他們有自己專門(mén)的市場(chǎng)推銷(xiāo)隊(duì)伍，有地區(qū)性的、全國(guó)性的甚至世界性的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，他們對(duì)自己所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有十分豐富的推廣經(jīng)驗(yàn)。2．房地產(chǎn)市場(chǎng)上揚(yáng)，開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目很受投資者和置業(yè)者的歡迎，而且開(kāi)發(fā)商預(yù)計(jì)在項(xiàng)目竣工后，很快便能租售出售。如目前在全國(guó)價(jià)格中的微利商品房；在大城市中供不應(yīng)求的寫(xiě)字樓和鋪面房，工業(yè)園區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)中的廠房和倉(cāng)庫(kù)用房等。這些商品房應(yīng)不同的需求范圍，市場(chǎng)看好，在這種情況下，銷(xiāo)售相對(duì)容易，開(kāi)發(fā)公司要自行銷(xiāo)售。3．當(dāng)開(kāi)發(fā)商所發(fā)展的項(xiàng)目已有較明確的銷(xiāo)售對(duì)象時(shí)，也無(wú)需再委托租售代理。2．委托銷(xiāo)售代理銷(xiāo)售是專業(yè)性工作，有效的促銷(xiāo)活動(dòng)主要為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的收益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于為此所支付的費(fèi)用如售價(jià)提高、出售期短，經(jīng)濟(jì)效益是可觀的。房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)通常熟悉市場(chǎng)情況，具有信息優(yōu)勢(shì)、經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)、銷(xiāo)售渠道多的優(yōu)勢(shì)、專職銷(xiāo)售人員多的優(yōu)勢(shì)，是買(mǎi)賣(mài)雙方都愿意光顧的地方。尤其是成熟、優(yōu)秀的代理商，他們對(duì)市場(chǎng)脈波的把握對(duì)消費(fèi)者心理的知識(shí)，可以通過(guò)策劃，有限度地制造熱點(diǎn)、引導(dǎo)消費(fèi)，也可給開(kāi)發(fā)商提供一些有益的建議，往往促銷(xiāo)效果很好。

海月居房地產(chǎn)樓書(shū)設(shè)計(jì)方案

海月居樓書(shū)設(shè)計(jì)方案

一、房地產(chǎn)樓書(shū)設(shè)計(jì)說(shuō)明

“海月居”是美的海岸花園第三期，具有很強(qiáng)的特殊性，憑著美的房產(chǎn)在北滘的知名度和美譽(yù)度，加上美的海岸花園前兩期銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，在目標(biāo)消費(fèi)群中已經(jīng)建立了良好的口碑與得到目標(biāo)消費(fèi)者的認(rèn)可，結(jié)合目標(biāo)群的心態(tài)和心理訴求，把“海月居”所倡導(dǎo)的生活方式和樓盤(pán)特色表現(xiàn)出來(lái)，在目標(biāo)消費(fèi)者中引起共鳴。

本樓書(shū)結(jié)合目標(biāo)消費(fèi)群和“海岸小城，親愛(ài)一生”的推廣主題，把出樓盤(pán)“海岸小城”和“水”的特性，以及其他特點(diǎn)表現(xiàn)出來(lái)。由于海月居的目標(biāo)消費(fèi)群大都屬于40歲以下公司白領(lǐng)階層，加上建筑風(fēng)格是歐陸風(fēng)格，外立面現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、俊朗，建議樓書(shū)整體風(fēng)格為活潑浪漫風(fēng)格；色彩方面表現(xiàn)歐陸的建筑風(fēng)格，版式設(shè)計(jì)體現(xiàn)現(xiàn)代；內(nèi)容文案主要突出項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn)，文字表現(xiàn)上以“生活的筆調(diào)”、充滿詩(shī)情畫(huà)意與虛實(shí)結(jié)合，并兼顧“海月居”的項(xiàng)目命名，最終體現(xiàn)海月居的項(xiàng)目定位、主題推廣和樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)。

“自”，是一種態(tài)度，是一種個(gè)性，是一種追求，內(nèi)涵“自信、自在、自由、自然……”，年輕的白領(lǐng)一代，性格開(kāi)放，時(shí)尚，浪漫、崇尚自由，生活講究品味，物質(zhì)與精神追求……和別的一般群體表現(xiàn)出與眾不同。本樓書(shū)創(chuàng)意以“自”字貫穿全文的始末，正是為年輕一代的白領(lǐng)而精心設(shè)計(jì)的。

二、樓書(shū)分項(xiàng)編排：

1、樓書(shū)成品尺寸：共24P

2、樓書(shū)材料及工藝：

3、內(nèi)容安排：

P1：封面（LOGO+廣告語(yǔ)）

海岸小城 親愛(ài)一生（譯成英文）

P2、P3：穿梭 停留

在海月居

我找到了，在城市間穿梭抑或停留的抉擇（譯成英文）

居住城市

我一直等待著一個(gè)溫馨的家

如果有個(gè)心儀的居所

我不再做城市里的過(guò)客

而做個(gè)這里的主人（手寫(xiě)）

P4、P5：海岸印象 海岸效果圖

在海月居

我找到了，揮霍陽(yáng)光與空氣的親水生活（譯成英文）

海岸，擁有嬌媚的陽(yáng)光，誘人的沙灘，肉感的海水和動(dòng)人的棕櫚樹(shù)……

水是激情的，動(dòng)感的，靈性的，象征著充沛的生命，邂逅的生活總是因?yàn)樗腻θ荆?/p>

親水將是你的生活方式，是你和鄰里情感溝通的方式，海岸生活，給你多許感性的睿智。（手寫(xiě)）

海月居，坐擁1000米北江江岸線，依偎22508㎡城市綠肺，人與海水零距離親密接觸，洗滌城市的喧囂。

P6、P7、P8、P9：花園洋房 自然 鳥(niǎo)瞰圖

P6、P7：

在海月居

我找到了，心情盛開(kāi)的地方（譯成英文）

整體規(guī)劃科學(xué)，功能環(huán)境細(xì)分合理，人得到超然的舒適……（手寫(xiě)）

占地面積22508㎡ | 建筑面積30000㎡ | 容積率低至1.3 | 綠化覆蓋率高至50.6%|人均綠地超過(guò)30㎡|北江江岸線長(zhǎng)達(dá)1000m | 七層、六層洋房 | 生態(tài)會(huì)所 | 生態(tài)游泳池 | 素質(zhì)教育的托兒所、小學(xué)……

P8、P9：

在海月居

我找到了，花園城市的精粹（譯成英文）

讓心經(jīng)常保持沖動(dòng)的鮮花盛開(kāi)，樹(shù)影搖，海風(fēng)淡淡的吹，水波粼粼的蕩，陽(yáng)光淺淺的流，海月居藍(lán)藍(lán)地生動(dòng)，我們塑造了居所，居所也塑造了我們的生活夢(mèng)想。（手寫(xiě)）

海月居容積率低至1.2，綠化率高達(dá)50.6%，人均綠地超過(guò)30㎡，在這里，每個(gè)人都富得流“綠”，在別處難“買(mǎi)”到的健康。

P10、P11：夢(mèng)幻之園 自怡 園林效果圖

在海月居

我找到了，美在自然中自然流動(dòng)（譯成英文）

林是綠色，是樹(shù)木，是氧氣與陽(yáng)光的使者。

以人的身體與心理感受為創(chuàng)作基點(diǎn)來(lái)進(jìn)行景觀布局，總能激發(fā)人性的心靈感應(yīng)。

周末，沿著綠色走廊漫步前行，一路哼著小曲，心底的暖意漸漸升起。（手寫(xiě)）

海月居，珍視自然給予的每一份饋贈(zèng)，以XXX平方米的生態(tài)園林擁抱，營(yíng)造充滿生活本質(zhì)美好的社區(qū)環(huán)境和人文關(guān)懷。

陽(yáng)光、池水、椰樹(shù)，棕櫚、細(xì)葉榕、柳樹(shù)、遮陽(yáng)傘，全是熱烈浪漫的元素，不是法國(guó)的地中海，不是五星級(jí)的酒店，而是海月居的園林。（譯成英文）

◎綠色指數(shù)：XXX多米長(zhǎng)的綠蔭大道，引進(jìn)獨(dú)具熱帶風(fēng)格的花草樹(shù)木XXX多種，不同的植物形態(tài)，在季節(jié)更替時(shí)營(yíng)造不同的花草園林景致，切實(shí)感受到自然變換的節(jié)奏和美感。

◎綠色環(huán)保：綠樹(shù)長(zhǎng)廊，對(duì)小區(qū)起了天然的環(huán)保和隔音隔塵效果。

◎水樣溫情：生態(tài)水池，在水、光、影中，散射脈脈溫情。

◎自然采光：半地下陽(yáng)光車(chē)庫(kù)，地上部分綠色植物，車(chē)主在停車(chē)時(shí)能呼吸鮮活、清涼的綠意空氣。（手寫(xiě)）

P12、P13P：欲望城市 自性 小區(qū)建筑效果圖

在海月居

我找到了，曾經(jīng)忽略的能夠觸動(dòng)心靈的那一刻（譯成英文）

許多時(shí)候，我們的欲望需要從視覺(jué)中得到某種滿足，比如形狀與藝術(shù)融合的幾何圖形、優(yōu)美的線條、浪漫的色彩……面對(duì)著建筑恣意放懷，心靈得到充實(shí)，靈魂得到熏陶，直至升華。

這里的建筑成為了一種語(yǔ)言，那就是唯美和實(shí)用在時(shí)尚對(duì)白。（手寫(xiě)）

◎建筑風(fēng)格：現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、時(shí)尚，在陽(yáng)光、空氣、棕櫚、雕塑和遮陽(yáng)傘映襯下，給人以異域生活之感。

◎建筑色彩：外墻銀灰色配以亮麗色彩，給人以閑適、新穎、健康的生活品位。

◎建筑神髓：浪漫、富麗、歡躍……蘊(yùn)藏著開(kāi)放、豁達(dá)、勇敢的氣質(zhì)。

◎建筑曲線：屋頂配以頂棚作為天際修飾，建筑整體幾何美，自然流露。

P14、P15：新銳生活 自由（會(huì)所）

在海月居

我找到了，把陽(yáng)光攪拌在咖啡里的那種感覺(jué)（譯成英文）

一種刺激夢(mèng)想的液體，咖啡給人一種細(xì)膩的感受，浪漫的品位，奇異的幻想，瑰麗的色彩……

生活是生命快活，是對(duì)格調(diào)生活無(wú)限憧憬的自由灑脫的表達(dá)方式，你、我、他，都接受過(guò)咖啡的洗禮。

浸潤(rùn)在咖啡里的海月居的人們對(duì)咖啡有共同的理解——純粹生活。（手寫(xiě)）

◎ 康體組合：游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、乒乓球場(chǎng)、健身房，桑拿室，任憑你施展健身的天地。

◎ 音樂(lè)：卡拉OK廳，可盡情地展現(xiàn)你魅力的嗓子。

◎ 撒野天地：兒童游戲園，孩童歡樂(lè)的天堂。

◎ 美食廳：美食滿天下，任君指點(diǎn)。

◎ 美容美發(fā)中心：煥發(fā)青春靚麗，從此開(kāi)始。

◎ 商務(wù)中心：你可以在此接待來(lái)賓，有效延展了居家的功能空間，讓業(yè)主賓客倍感華貴尊榮。

P16、P17：便利之所 自?shī)?/p>

在海月居

我找到了，凝聚夢(mèng)想傳奇的成熟元素（譯成英文）

海月居，

凝聚300個(gè)城市白領(lǐng)的生活夢(mèng)想，

成就一個(gè)關(guān)于居所的寧?kù)o便利的夢(mèng)想。（手寫(xiě)）

海月居位于北滘交通的交叉線上，地段得天獨(dú)厚，可謂真正的“四通發(fā)達(dá)”，上班、社交和外出都極其方便，節(jié)約了不少時(shí)間成本。且有成熟的市政配套和區(qū)內(nèi)配套，讓我在家門(mén)購(gòu)物休閑，享受生活的情趣。

素質(zhì)教育：美的托兒所、美的幼兒園、美的小學(xué)、美的中學(xué)都設(shè)在社區(qū)內(nèi)，培養(yǎng)下一代高枕無(wú)憂。

便利購(gòu)物：XXX商場(chǎng)、XXX超市，唾手可得，盡享休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物的情趣。

金融服務(wù)：XXX銀行、XXX郵局，舉步可即。

交通網(wǎng)絡(luò)：海岸花園東大門(mén)等地設(shè)有穿梭巴士站點(diǎn)，且本市的202路（大良交通中心——樂(lè)從）、204路（大良交通中心——陳村）、208路公共汽車(chē)（大良交通中心——陳村）都經(jīng)過(guò)海月居的大門(mén)口。如此便利，出入隨心所欲。

P18、P19：親情管家 自滿

在海月居

我找到了，享受優(yōu)越生活的人性關(guān)懷（譯成英文）

在生活中，一聲親切的問(wèn)候、一個(gè)笑容，就可以盡顯家的感覺(jué)；

而那些瑣碎的、煩心的事情也就煙蛸云散了。（手寫(xiě)）

“四心”級(jí)物管服務(wù)

◎ 智能網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控系統(tǒng)，24小時(shí)保安巡邏，讓您住得安心

◎ 豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，讓您住得開(kāi)心

◎ 專業(yè)家居清潔、讓業(yè)主住得省心

◎ 專業(yè)公司室外綠化裝飾設(shè)計(jì)，讓業(yè)主住得舒心

智能化管理

◎ 智能可視對(duì)講系統(tǒng)，高枕屋中

◎ 與網(wǎng)通合作實(shí)現(xiàn)寬頻上網(wǎng)，一秒沖浪，在家知天下

◎ 提供紅外線保安系統(tǒng)安裝服務(wù)

P20、P21、P22、P23：戶型介紹 6種戶型平面圖

P20：逍遙空間，自我

在海月居

我找到了，打開(kāi)窗戶與風(fēng)景抱起了個(gè)滿懷的夢(mèng)想（譯成英文）

時(shí)間是最偉大的藝術(shù)大師，

用時(shí)間雕琢藝術(shù)，并用藝術(shù)精神精雕細(xì)琢，

才能打造傳世經(jīng)典的作品；

凡是能讓藝術(shù)與大自然高度融洽的作品，

方能成為心靈的窗戶，一種生活的尺度。

海月居，自然舒適的精品戶型，從65㎡小二房到95㎡大三房，專為城市白領(lǐng)量身定做的藝術(shù)品。俯視抑或仰視，空間開(kāi)揚(yáng)，視野開(kāi)闊。

其中，景觀陽(yáng)臺(tái)儼然如同“空中花園”，把室外的陽(yáng)光和景觀引入室內(nèi)，能與大自然直接的交流，讓自然浸潤(rùn)生活。

值得玩味的藝術(shù)品，值得珍藏的藝術(shù)品！

P21、P22、P23：戶型介紹

P21：戶型A(xx㎡)、戶型B(xx㎡) 戶型平面圖

P22：戶型C(xx㎡)、戶型D(xx㎡) 戶型平面圖

P23：戶型E(xx㎡)、戶型F(xx㎡) 戶型平面圖

（待定）

P24：封底（基本元素）

發(fā)展商：佛山市美的房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

物業(yè)管理：

建筑設(shè)計(jì)：

整合推廣：佛山市天行廣告有限公司

現(xiàn)場(chǎng)售樓部：順德北滘鎮(zhèn)美的海岸花園

尊貴服務(wù)熱線：26332358（六條線）

關(guān)鍵字： 樓書(shū)設(shè)計(jì)

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