信途科技今天給各位分享碧桂園營銷推廣方案的知識，其中也會對碧桂園營銷方式進行解釋，如果能碰巧解決你現(xiàn)在面臨的問題，別忘了關(guān)注和分享本站。

品牌宣傳推廣怎么做，如何進行品牌宣傳推廣？

公司怎樣開展知名品牌的基本建設(shè)與營銷推廣，關(guān)乎公司的存活發(fā)展趨勢與發(fā)展壯大；殊不知，一些公司針對品牌的概念了解不夠，不高度重視知名品牌的基本建設(shè)和營銷推廣，或覺得知名品牌便是掏錢投放廣告，是大型企業(yè)、大企業(yè)干的事。事實上，它是非常大的誤會?，F(xiàn)在是市場經(jīng)濟社會發(fā)展，并不是古時候的“美酒不害怕酒香不怕巷”，現(xiàn)如今的公司要存活務(wù)必把自己的知名品牌打出來，做品牌營銷便是要大量的人掌握公司，公司才可以有發(fā)展趨勢，有魅力，才可以站穩(wěn)腳跟。

許多公司寧可資金投入很多的資產(chǎn)做竟價，覺得這一錢來的快，可是許多情況下轉(zhuǎn)換率太低，一般的老總都不愿意去資金投入短期內(nèi)看不見獲得的事兒上邊去，如同做一個營銷網(wǎng)站，舍不得做，如同做全網(wǎng)推廣，舍不得做，去做百度競價推廣，會做，沒有想過，那樣去做，會轉(zhuǎn)換率多低，會奢侈浪費要多少錢。

二、高度重視商品和服務(wù)項目

一個公司沒有好的商品和服務(wù)項目，就算品牌營銷做的非常好，也走的不長期；品牌營銷能夠合理地提升公司的名氣，讓顧客了解有那么個公司，并且干了品牌營銷能夠讓顧客了解公司的商品是啥，有什么作用，因此，顧客更為掌握這一公司和這一公司的商品。只能在大家有好的商品和服務(wù)項目的前提條件下，大家才可以吸引顧客，一個公司的聲譽度和名氣擁有，那麼這一公司才能夠在市場需求中制勝。

徐國祥遇到過許多的公司老總的確很高度重視品牌營銷，可是沒有高度重視商品和服務(wù)項目，那樣來的顧客多，可是點評不高，因此熟客少，那樣長期性下來，實際效果也不會太好，要是在商品和服務(wù)項目OK的狀況下，堅持不懈做品牌營銷才算是長遠打算。

三、公司品牌營銷方式

企業(yè)品牌推廣宣傳方式許多，一般分成線上和線下，就算是網(wǎng)上也分許多，徐國祥這里重中之重和大伙兒解讀下互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)普遍的幾類公司品牌營銷方式

①、問答推廣

這一實際上非常容易想通，例如徐國祥是出示品牌營銷服務(wù)項目，就要做公司品牌營銷哪個好，公司品牌營銷哪個企業(yè)好這些有關(guān)的詞，針對實體企業(yè)而言更為好了解，xxx地區(qū)哪些廠好，xxx地區(qū)xxx商品哪個好這些；普遍的問答網(wǎng)站，百度問答，天涯問答，知乎。

②、百度新聞源營銷推廣

便是寫好相匹配的宣傳策劃文章內(nèi)容，隨后公布到自身相匹配的制造行業(yè)的大網(wǎng)站和門戶網(wǎng)，例如，新浪網(wǎng)，網(wǎng)易游戲，騰迅，IT新聞媒體，培訓教育，母嬰用品這些，挑選合適自身商品和服務(wù)項目的網(wǎng)絡(luò)媒體就可以，這一能用用于加重名氣提高和做長尾詞排行。

③、自媒體推廣

17年是自媒體平臺暴發(fā)的一年，大部分所有人都會使用微信，看頭條這些，自媒體推廣也十分合理，比較好的自媒體平臺有微信公眾平臺，搜狐自媒體，百度百家，頭條；有標準的公司應(yīng)當自媒體平臺這方面必須全力高度重視。

④、外鏈推廣

blog，社區(qū)論壇，分類信息網(wǎng)，B2B，我將這種放一起，便是這種能夠很多的公布，使用量來遮蓋大家很多的長尾詞，一個是能夠帶連接宣傳策劃我們自己的網(wǎng)址或是宣傳策劃大家的二維碼和聯(lián)系電話，還一個分類信息網(wǎng)和B2B能夠立即產(chǎn)生目標客戶。

⑤百度搜索商品

這一十分關(guān)鍵，百度搜索本身商品排行很好，因此大家能多做百度商品的情況下就盡可能多去做，百度百科，文庫百度，簡單，貼吧百度；百度百科一般吧公司公司名字做上來，重中之重大家主要是放到百度文庫和百度貼吧上邊，這兩個能夠很多的去做，簡單，能夠適度做一些，通過率并不是很高。

⑥、照片和自媒體推廣

照片和自媒體推廣，并不一定公司都合適，許多公司也沒有視頻，這種營銷推廣依據(jù)公司的精準定位來挑選，挑選合適自身的好多個營銷推廣認真落實下來就OK。

自然，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)宣傳策劃的方式，過多，也有豆瓣電影，電子郵件營銷，QQ營銷推廣這些，有標準的公司能夠都去試著做個，沒有標準的公司挑選2到3種合適自身的去實行下來，實際效果也會十分的好，大家做企業(yè)品牌宣傳推廣，不僅僅僅宣傳策劃公司的名字，還能夠宣傳策劃商品，宣傳策劃服務(wù)項目，宣傳策劃價錢，宣傳策劃精準定位，宣傳策劃公司本人和權(quán)威專家這些。

對公司來講，知名品牌競爭能力的高矮決策著企業(yè)利潤的尺寸，也決策著商品或服務(wù)項目的成功與失敗，更決策著公司的強勁與懦弱。現(xiàn)如今公司的市場競爭早已由產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)項目的市場競爭轉(zhuǎn)為高些環(huán)節(jié)的知名品牌中間的市場競爭。總而言之，企業(yè)品牌創(chuàng)建并不是一朝一夕能可以進行的，只是一條悠長的路，企業(yè)品牌必須針對性、合理化的宣傳策劃才可以創(chuàng)建起優(yōu)良的公司企業(yè)形象。而祥奔高新科技著眼于協(xié)助公司合理快速、立即提高廣告效應(yīng)和銷售業(yè)績、提高顧客信任度、提高品牌影響力。

品牌推廣方式有哪些

1、微博營銷：這是最近一段時間較為流行的營銷方法，微博營銷的關(guān)鍵點是如何組織和策劃，同時，也關(guān)系到產(chǎn)品或服務(wù)的營銷效果和用戶群體。例如帶相關(guān)話題發(fā)微博，或者在熱門微博下面發(fā)表評論等。

2、口碑營銷：例如百度知道，搜搜問問，新浪問答等，按分類進入自己擅長的頻道進行解答互助，通過問答帶相關(guān)品牌和聯(lián)系方式等，提升企業(yè)在相關(guān)行業(yè)的曝光率和口碑，使其吸引客戶，讓客戶對你有好印象。

3、視頻營銷：視頻營銷的重點是要結(jié)合企業(yè)，對企業(yè)的事件或活動進行推廣。類似“新聞類營銷”，主要是視頻的內(nèi)容要能打動到用戶，這樣視頻才會得到很高的關(guān)注度。

4、貼吧營銷：貼吧類似論壇，有很強的互動性，搜索關(guān)鍵詞權(quán)重占比較高。好好利用百度貼吧，能迅速

5、博客營銷：在博客發(fā)表企業(yè)產(chǎn)品的相關(guān)文章，最大的優(yōu)點就是發(fā)表文章可隨意帶廣告，且不易被刪除，存活率高，收錄和排名也還不錯。

6、論壇營銷：關(guān)于稿件的策劃和最終質(zhì)量，要想得到很好的推廣效果，你的帖子就必須有特點，有可讀性，否則只能湮沒在眾多帖子的海洋之中。首先要有好的創(chuàng)意和策劃，其次用不同的馬甲和ID的自我炒作，讓帖子熱起來。是不是好貼接下來就由用戶組去審核了。瀏覽量越高，證明可讀性越強，展現(xiàn)的內(nèi)容的曝光率就越大。

7、搜索引擎營銷：搜索引擎營銷有兩種，一種就是通過如百度競價的方式，來把排名做上去。這種方式需要企業(yè)大量的砸錢。另一種就是自己做搜索引擎優(yōu)化。

房產(chǎn)營銷策略，銷售技巧

如果是書面演講性質(zhì)的策劃書，可以去網(wǎng)絡(luò)下載，然后根據(jù)自己實際情況加以修改。

關(guān)于房產(chǎn)項目的銷售技巧，這里提一個爆銷模式：佑商爆銷模式。

爆銷模式主要針對房地產(chǎn)項目，包括但不限于車位、商鋪、住宅、公寓。整個營銷模式的吸引力非常大，優(yōu)惠力度也非常高，關(guān)鍵是客戶會感覺自己得到了遠超實際付出的優(yōu)惠。而開發(fā)商能夠更好的做到資金回籠。供貨商也能清空庫存。

爆銷模式是一個多方共贏的營銷模式。

如何看待碧桂園的全民營銷

1、如何看待全民營銷

全民營銷不是碧桂園的全部，是基于特定項目存在的，大部分項目其實并不適用。這種特定項目數(shù)量雖少，但確實影響巨大——在2013年突破千億的銷售額中，實際上有一半的貨值都來自于10個左右這種特定項目和其成功的全民營銷。這體現(xiàn)了全民營銷（以及其背后這種項目模式）巨大的爆發(fā)式價值，也從很大程度上解釋了為什么碧桂園能夠成為“黑馬”。

什么樣的特定項目呢？主要是二三線城市遠郊超級大盤。這類項目體量超大，產(chǎn)品線豐富，價格超值，兩個最重要的特點：目標客群的復(fù)合定位+性價比超高。復(fù)合定位，指對地緣性客戶是剛需、第一居所，對市區(qū)是養(yǎng)老、第二居所，對周邊城市群是度假、投資。這就要求營銷戰(zhàn)線拉的很長，既要鋪面，又要縱深，于是才有了全民營銷的需求。而超強的性價比，使這類項目在營銷落地、吸引客戶最終決定購買時的難度不是很大（很多同行去項目調(diào)研結(jié)果都買了房），這樣才給了全民營銷可能性——如果每一套成交都需要兩三個小時一對一的銷售，那很難想象一開盤賣掉幾千套是怎么操作的。全民營銷的主要功能在于大范圍的傳達、告知和吸引客戶上門，只要客戶能到訪，成交的幾率憑借項目本身的定位和價格已經(jīng)非常有譜了。

碧桂園的營銷力是業(yè)內(nèi)首屈一指的，全民營銷體現(xiàn)的是符合項目定位的超強創(chuàng)新和超級執(zhí)行力——這里一定要強調(diào)執(zhí)行力的重要性，全民營銷的想法和做法在之前很多項目多多少少都出現(xiàn)過，能像碧桂園一樣做這么大聲勢和效果，我認為超級執(zhí)行力的重要性要高于創(chuàng)新。

2、這匹黑馬的可持續(xù)性：

從上面的解讀中可以知道，與其討論全民營銷的可持續(xù)性，不如討論其背后遠郊超級大盤這種高復(fù)合+超性價比項目模式的可持續(xù)性。與「恒大模式」的要點有哪幾個？里分析恒大的拿地及價格模式類似，“超低價格”能否繼續(xù)安全維持（即將迎來大規(guī)模交房，超低成本控制將接受質(zhì)量檢驗）、二三線城市的遠郊還有多少潛力，是這種模式能否繼續(xù)生存的兩個要點。前者是主觀能力和客觀規(guī)律的平衡，后者是經(jīng)濟發(fā)展、城鎮(zhèn)化步伐和政策引導(dǎo)的大勢。

對于前者，我的態(tài)度是謹慎悲觀，引用上題中的一句話即可：

超大規(guī)模的開工量，超低的成本控制，超快速的大批量銷售，帶來的是極大的質(zhì)量風險和銷售承諾風險。恒大、碧桂園都面臨著同樣的問題，未來2-3年，成就千億規(guī)模的N多樓盤將在全國各地交付給業(yè)主，到時候是平穩(wěn)過渡、小打小鬧還是星火燎原，誰都說不好。

對于后者，恒大已經(jīng)在明顯轉(zhuǎn)型了，13年的拿地結(jié)構(gòu)上明顯傾向了一線城市，同時開拓著足球、冰泉等非地產(chǎn)類業(yè)務(wù)。碧桂園目前沒有明顯的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，但在海外地產(chǎn)上的大有作為，目前來說似乎是找到了另一條康莊大道?？傮w上，可以說大家都認為三四線的拓展確實只能是“一時之勇”，我也認為這是正確的選擇。

總的來說，恒大、碧桂園的千億之路和萬科中海是完全不同的，后兩家更像是武當少林般實打?qū)嵉姆e累，地都踩出了坑才練就千億金身，繼續(xù)發(fā)展考慮的是維持、復(fù)制和管控。而前兩家到了千億的同時則不得不思考新的發(fā)展模式，要保持第一集團的地位，則要靠探索、轉(zhuǎn)型和承擔更高風險。

所以最后的總結(jié)，全民營銷在特定發(fā)展階段的特定項目上，為碧桂園提供了充分的成長，而成就千億以后的持續(xù)發(fā)展，恐怕要開辟新的道路，承擔新的風險，但同時也有可能創(chuàng)造新的地產(chǎn)佳話。

房地產(chǎn)項目營銷策劃包含哪些內(nèi)容

簡單一點說，其內(nèi)容包含如下：

房地產(chǎn)項目全程營銷策劃內(nèi)容

[項目前期策劃]

1、市場調(diào)研及走勢分析、預(yù)測

□ 宏觀、微觀市場走勢分析

□ 最新房地產(chǎn)市場行情分析

2、前期產(chǎn)品及市場定位可行性研究

□ 產(chǎn)品定位分析

□ 市場定位潛力分析

□ 市場定位風險分析

□ 市場定位的可行性評價

□ 項目市場定位

3、品牌戰(zhàn)略策劃

□ 名稱確定建議及推廣名確定

□ 樓盤風格確定

□ 建筑用料的建議

□ 項目賣點的挖掘及提練

□ 小區(qū)環(huán)境營造—空間環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、視覺環(huán)境、人文環(huán)境、智能環(huán)境

□ 小區(qū)景觀設(shè)計要點(環(huán)境規(guī)劃)

□ 電梯的設(shè)置

□ 停車庫設(shè)計要點、車位比例及安排

□ 會所功能內(nèi)容劃分及概念的提煉

□ 裝修標準

□ 社區(qū)服務(wù)項目配置建議

□ 物業(yè)管理服務(wù)項目建議

[項目營銷策劃]

□ 項目營銷階段性劃分

□ 項目分期推出的戰(zhàn)術(shù)部署及促銷手法建議

□ 市場進攻要點有切入法建議(入市時機)

□ 價格策略制定

□ 價格體系及付款方式原則

□ 現(xiàn)場包裝要點

□ 賣場包裝要點

□ 賣場促銷要點

□ 展銷會舉辦方案

□ 外銷方案制定

□ 制定CS系統(tǒng)(顧客滿意系統(tǒng))

□ AIDAS原理(階段性促銷活動策劃)

□ 模型制作指導(dǎo)

□ 收集市場反饋信息及時調(diào)整營銷方案

□ 分銷網(wǎng)絡(luò)輔助措施

□ 新聞推廣方案(軟性文章及題材炒作)

□ 公關(guān)推廣方案(政府機關(guān)及集團購買的可能性建議)

[廣告、宣傳、推廣設(shè)計]

(一) 品牌識別

1、礎(chǔ)系統(tǒng)設(shè)計—標志(LOGO)標準

1) 展示系統(tǒng)設(shè)計

□ 地盤形象設(shè)計

□ 工地圍墻展示設(shè)計

□ 工地路牌、樓體招示布、工程進度牌

□ 售樓形象展示

□ 售樓處外觀展示指導(dǎo)

□ 售樓處內(nèi)部形象定位指導(dǎo)

□ 售樓處設(shè)計建議

□ 樣板房形象定位、效果建議

□ 售樓處展板保保創(chuàng)意建議

□ 看樓車體外觀設(shè)計

□ 售樓人員服裝設(shè)計、保安服裝建議

2)展示系統(tǒng)設(shè)計

□ 售樓書、折頁

□ 售樓合同及相關(guān)文件格式

□ 價目表、付款方式單頁設(shè)計

□ 工作證(卡)、售樓人員名片

□ 辦公事務(wù)用品

3)廣告類規(guī)范

□ 報紙廣告標準格式

□ 電視廣告標準格式

□ 手提袋

4)售樓導(dǎo)示系統(tǒng)

□ 樣板房導(dǎo)示牌

□ POO彩旗式吊旗設(shè)計

□ 各類標示牌

□ 戶外看板

5)小區(qū)形象系統(tǒng)

□ 導(dǎo)示系統(tǒng)

□ 公共導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計

□ 公共信息展示設(shè)計

□ 會所導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計

□ 各項配套設(shè)施形象系統(tǒng)設(shè)計

□ 物業(yè)管理人員服飾設(shè)計

(二)廣告運動

□ 廣告訴求目標

□ 廣告訴求理念

□ 廣告主題口號

□ 廣告內(nèi)容及表現(xiàn)手法

□ 創(chuàng)意策劃

□ 統(tǒng)一宣傳口徑制定

□ 整體氛圍概念提示

□ 媒體計劃

□ 創(chuàng)意延展

□ 報紙廣告方案

□ 電視廣告創(chuàng)意方案審核建議

(三)整體營銷費用預(yù)算及成本控制的策略

[銷售階段工作]

□ 銷售人員的安排及培訓

□ 銷售人員的進場及銷售的實施

□ 現(xiàn)場看樓團的籌劃

□ 客戶區(qū)域、年齡、職業(yè)等層面分析

□ 客戶信息反饋表的編制、登記、匯集及總結(jié)分析

□ 廣告發(fā)布效果的跟蹤

□ 放棄購買客戶的原因調(diào)查

□ 售前及售后服務(wù)內(nèi)容

□ 定期銷售總結(jié)及策略調(diào)整

□ 系列促銷活動

□ 銷售后期收尾工作

體會文章:http://xintu.cxoe.com/web/fdcch/5.htm

房地產(chǎn)項目營銷策劃與實際運作流程

一、營銷是市場經(jīng)濟的永恒主題

房地產(chǎn)營銷在計劃經(jīng)濟中表現(xiàn)出來的只是制度上的福利分配。計劃經(jīng)濟在某種意義上講，是統(tǒng)制經(jīng)濟、短缺經(jīng)濟，或者叫倉庫經(jīng)濟，采購員滿天飛。而市場經(jīng)濟是自由經(jīng)濟，過剩經(jīng)濟或推銷經(jīng)濟、推銷員經(jīng)濟。

在市場經(jīng)濟條件下，如何生產(chǎn)已經(jīng)是一個讓人頭痛的事，最讓人捉摸不定的、令人驚心動魄的、一籌莫展的，就是從商品到貨幣。這里面，營銷是企業(yè)最本質(zhì)的經(jīng)營活動。

研究一般的商品到貨幣，已經(jīng)不是一個輕松的話題了，研究巨大的、不可移動的、十分耐用的房屋這個特殊的商品就會難上加難了。

在市場經(jīng)濟的競爭中，我們所有的勞動和一切付出，都要受到市場的最后檢驗，它的自身價值最終都是要經(jīng)過銷售才能得到承認。

所以，營銷是永恒的主題，是社會生產(chǎn)目的決定的，是企業(yè)生存和發(fā)展的客觀要求所決定的。

從商品到貨幣，既是一個生產(chǎn)經(jīng)營過程的完結(jié)，又是一個新的、更加生動活潑的、帶來增值的另一個生產(chǎn)經(jīng)營過程的開始。否則，就會窒息，就會破產(chǎn)，就會淪為乞丐。

從某種意義上講，企業(yè)營銷不等于銷售和推銷，它首先是在對市場的深刻理解的基礎(chǔ)上的高智能的策劃。它蘊含在企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程，由市場調(diào)查、方案制定和建筑總體設(shè)計、價格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。

如果我們不能正確理解營銷是企業(yè)最本質(zhì)的職能，只是到了應(yīng)該出售自己產(chǎn)品的時候才來組織推銷，那么，你的樓宇就很難適合市場需求，這種生產(chǎn)開發(fā)的盲目性，必然會導(dǎo)致銷售的無的放矢，使企業(yè)陷入被動的局面。因此，營銷不是從推銷產(chǎn)品的時候才開始的，而是要從開發(fā)設(shè)計時就應(yīng)該著手，它不僅僅是銷售機構(gòu)、銷售人員的事，而是公司決策者乃至全體員工都應(yīng)當說關(guān)注的大事。從房地產(chǎn)商來講，首先是董事長，總經(jīng)理對營銷理念的正確把握和運作。

我們在理解和把握營銷這個理念的同時，還要深刻認識市場、競爭、客戶等概念。

所謂市場，可以稱為需求，或者講有效需求。隨著金融機構(gòu)的介入，有效需求的規(guī)模呈幾倍甚至十幾倍的提升和延伸。市場是由顧客現(xiàn)實需求和潛在需求組成的。這種需求的滿足可以由多種方式，多個營銷主體去實現(xiàn)。這里就存在市場機會和市場風險。由于多種方式的可選擇性，多個主體的供應(yīng)，那么，對本企業(yè)及其樓盤來說，就帶有很大的不確定性。這種對房地產(chǎn)市場需求的絕對性與本企業(yè)房屋產(chǎn)品的相對性（不確定性），就是營銷工作中最大的難點。克服難點或者講出路，只能是發(fā)展商去全面迎合適應(yīng)市場和客戶，而不是相反。這種適應(yīng)，不是始于建筑成品或者是半成品，而是從征地、立項就要著手的了。到了入市的時候，可變性不大，避免造成營銷中的“黑屋”、“死角”。

營銷工作的目標，是把這種相對的、普遍的、不確定的需求，轉(zhuǎn)變?yōu)榻^對的，具體的（特定的）需求。

可以概括為：

作為現(xiàn)代企業(yè)的從業(yè)人員，迎接挑戰(zhàn)，接受挑戰(zhàn)，就是熱愛生活，熱愛生命。一個成功企業(yè)家的心態(tài)，永遠是：我要拿到最大的蛋糕，鮮花一定屬于我。

市場需求來源于客戶，爭奪的對象也是客戶，因此，房地產(chǎn)營銷就不能不研究客戶了。

從理論上講，客戶既是顧客，也是未來的業(yè)主，營銷運作的結(jié)果，就是主客易位的過程。也就是從購買者變成所有者。這種轉(zhuǎn)變，使我們實現(xiàn)了收益，實現(xiàn)了資本的回收與增值，同時，也創(chuàng)出了品牌，占領(lǐng)了市場。從這個意義上講，顧客就是上帝，顧客就是一切。

曾八次榮登美國《福布斯》雜志為世界首富的日本企業(yè)家堤義明講了他爺爺?shù)氖鹿剩阂粋€乞丐來買包子，他親自收錢，親自給包子。別人問他為什么不為那么多經(jīng)常光顧我們店的老顧客親自服務(wù)？他說，大多數(shù)有正常經(jīng)濟能力的人來買包子，是很正常的事，一個乞丐攢了錢來買包子是極不容易的事，因此，我要親自服務(wù)。那么，為什么不送給他呢，他說，他本來是乞丐，但今天就是顧客，他需要的不僅僅是幾個包子，同時也需要得到做顧客的尊嚴，如果不收錢，反而會羞辱了他。他最后講了一句至理名言，“我們的一切都是顧客給予的”。

二、房地產(chǎn)公開發(fā)售的策劃與運作

1、定位

樓盤公開發(fā)售前，要做好充分的準備，要進行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態(tài)，一定要有十分的把握。因為樓盤在發(fā)售前，社會對此如之不多，不太了解，精心的準備，意味著已經(jīng)具備了搶占市場份額的先機，如果準備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。我們對于銷售的意義要有一個準確的把握。

如何精心準備，樓盤公開發(fā)售前要注意以下幾個問題：首先，物業(yè)在投放的市場中怎樣選擇目標群，即什么樣的人會買這個樓。市場營銷定位，消費階層的選擇，都離不開地區(qū)的經(jīng)濟環(huán)境，消費者的生活習慣、文化層次等等；其次，樓盤所在街區(qū)的功能、人群分布情況；第三，針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。弄清這幾個前提，才能把握定位。

定位分以下幾種內(nèi)容：

1）市場定位。所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對于消費群體的需求量。在此基礎(chǔ)上，一切推廣手段都圍繞著這一消費群體展開，否則就風馬牛不相及了。例如：大型樓盤番禺麗江花園，在策劃樓盤銷售時，利用其具有吸引力的硬件，不僅立足于番禺本地消化，更放眼于廣州市區(qū)，定價對人也有吸引力，結(jié)果取得了成功。即購買者為60％的廣州市區(qū)人，30％的外地人，10％為番禺人。其中，包括了二次置業(yè)、休閑置業(yè)等投資者。

2）功能定位。所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由于公務(wù)、商務(wù)活動越來越現(xiàn)代化，用戶要求的不僅是有一個辦公場地，對商廈的現(xiàn)代化辦公設(shè)施、經(jīng)商行為、發(fā)展?jié)摿σ蔡岢隽艘?。因此，在銷售寫字樓、公寓等物業(yè)時，功能的作用愈顯重要。國際上將寫字樓分為3A、5A、智能大廈等，這都成為寫字樓的重要賣點，而各個國家有各自不同的標準，一般來講，5A即通訊、管理、辦公、消防、保安自動化。寫字樓如果功能不全，就難于啟動市場。中房集團開發(fā)的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國內(nèi)銷售時，都強調(diào)5A級，當時外商都很驚訝于中國大陸也有5A級的寫字樓。隨著消費者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀，配套設(shè)施齊全，室內(nèi)布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，采光良好，對消費者就有吸引力，也為其發(fā)展智力提供了條件。

3）專營性定位。目前商鋪的市場狀況是供大于求，小商販形不成規(guī)模，商場發(fā)展紛紛推出經(jīng)營性定位，即把物業(yè)先設(shè)定為服裝、鞋業(yè)、電腦、通訊設(shè)備等中心，發(fā)展商設(shè)計營業(yè)方向，然后將之切割出售，這就免除了客戶買了之后不知做什么，或者想做某種生意而苦于沒有一種大環(huán)境的顧慮。由于能滿足部分客戶的要求，而且營造出整體的商業(yè)氛圍，就可以吸收更多的買家。

4）象征性定位。由于消費水平的不同，通過價值取向的自然選擇，很多物業(yè)無形中形成了高尚住區(qū)、“貴族”住區(qū)、普通住區(qū)等等。房地產(chǎn)開發(fā)商，可以用形成物業(yè)檔次的方法，對居住在小區(qū)的階層給予一定身份的特征——象征性定位。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白云堡、碧桂園，北京的龍苑別墅，美國的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結(jié)果，也是開發(fā)商營造了象征性群體，通過購買、居住使之實現(xiàn)歸屬感、榮譽感、自豪感。

2、價格設(shè)定

一棟樓宇、小區(qū)的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預(yù)測，可以說定價部分是藝術(shù)，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質(zhì)、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產(chǎn)品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所愿意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應(yīng)把價格和價值混為一談。定價之后，運行中可以做適當?shù)恼{(diào)整，但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個方法：1、類比法：所推銷的物業(yè)，應(yīng)清楚在同等樓盤中屬上、中、下哪種。2、成本法：物業(yè)包括稅金、推廣費等在內(nèi)的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據(jù)發(fā)展商自身和市場情況確定。3、評估法：由專業(yè)地產(chǎn)評估師對樓盤進行全方位的評估后作出定價。無論哪種，均應(yīng)隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之后，具體執(zhí)行有低價、高價、內(nèi)部價、一口價、優(yōu)惠價等戰(zhàn)略。采用低價戰(zhàn)略：入市時比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場。采用高價策略：為了標榜物業(yè)的出類拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。此法風險較大。

3、定價比例

一般來說，先設(shè)定一個標準層，高層一般定在1／2高度，多層一般3－4層（9層以下）為最好。然后確定一個樓層系數(shù)，標準層以上一般每層加價比例為0.8％，標準層以下每層下調(diào)0.5％。在高層建筑中，7層以下因其視野受限，一般應(yīng)為低價區(qū)，頂層與低層的價格一般相差約30％。

用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數(shù)。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數(shù)大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數(shù)亦低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高于北面。有的樓盤，因其朝向系數(shù)不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現(xiàn)滯銷狀態(tài)。

商鋪的定價，由于一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三保以上。車位的每平方米定價一般相當于住宅的50％。

4、概念的策劃與引導(dǎo)

從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的問題。假如發(fā)展商以無法模擬的方式對消費者的觀念形成施加影響，使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距——感覺吸引程度方面的差距，那結(jié)果便會截然不同了。所以說，我們要讓消費者“學會”想要什么，在滿足消費者需求方面的競爭便不那么重要，更重要的是如何引導(dǎo)和影響市場的看法、偏愛和決擇方面的競爭。發(fā)展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個概念，營造出一個品牌的形象，以吸引消費者，并深入人心，之后畫龍點睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動效應(yīng)，搶占市場。這樣就不會使樓盤銷售陷入平庸、一般化。

5、銷售的策略

銷售樓盤可以采取先易后難，也可以采取先難后易的方法，先進行試銷，根據(jù)試銷的情況作一些適當?shù)恼{(diào)整，最后全面鋪開。一個成功的樓盤銷售應(yīng)達到85％以上，才能保證毛利潤20％以上。一個值得注意的問題是市場旺銷時，不能盲目提價，否則會導(dǎo)致市場崩潰。應(yīng)該引而不發(fā)，或蓄勢待發(fā)，重兵投入一發(fā)而不可收，“一網(wǎng)打盡”，抓住銷售高潮，一鼓作氣，不能惜售。

6、銷售的組織和實施

樓盤的銷售要實行專業(yè)對口，以互補的模式將自有隊伍與中介公司相結(jié)合。中介公司具有國內(nèi)外客戶的網(wǎng)絡(luò)，在談判、銷售技巧等方面都有獨到之處，應(yīng)該為我所用。但長期從事房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰(zhàn)術(shù)的專業(yè)隊伍。因此，培養(yǎng)和提升銷售人員的敬業(yè)精神十分重要。一個優(yōu)秀的推銷員不僅僅是推銷產(chǎn)品，同時也是人格、品位、審美價值的推銷，如果沒有與客戶建立起良好的關(guān)系，而是單單進行產(chǎn)品的推銷，是不可能推銷成功的。這是建立一種職業(yè)意識的修養(yǎng)，因為任何一次銷售都會由于推銷人員對樓盤的理解和情感溶解程度不同而產(chǎn)生的推銷差異。這也是一個合格的推銷員首先應(yīng)具備的基本素質(zhì)，推銷員是市場經(jīng)濟整個鏈條中非常關(guān)鍵的一環(huán)。

三、大宗交易的策劃與運作

筆者主持過多項大宗不動產(chǎn)交易，有11萬平方米廣州天倫花園（改名南方國際大廈）、7.1萬平方米廣州中房大廈（合同價10.8億元）和北京京瑞大廈（總建面積8.1萬平方米，7.38億元）等項目的轉(zhuǎn)讓。也有廣州半山花園（15萬平方米高尚居住小區(qū)）和影城花園（總建面積5.1萬平方米，金額價1.99億元）等項目的銷售。

1、不動產(chǎn)大宗交易的內(nèi)容和意義。房地產(chǎn)發(fā)展商能夠?qū)⑺鶕碛谢蚺d建的物業(yè)整盤整幢一次性轉(zhuǎn)讓出去，對于化解企業(yè)經(jīng)營的市場風險，緩解資金不足、實現(xiàn)預(yù)期收益，降低銷售成本等，都是一勞永逸的大事。必須抓住機遇，果斷正確地決策，促使交易獲得成功。這樣做的重大意義是不言而喻的。

2、叫價。大宗交易的叫價學問，難處在于不可補救，零售就不會有這種擔心。因此，要注意幾種叫價形式：

1）直接式叫價。明碼實價，回旋余地小，這在房地產(chǎn)呈賣方市場時是常用的交易方式。

2）間接式叫價。先試探性報價，留有交易余地，最后雙方協(xié)商讓步完成交易。

3）透明叫價（玻璃價）。讓對方容易弄清你的經(jīng)營成本，并在比較中與你成交。

4）隱蔽價。對方不清楚你的經(jīng)營狀況，以自身的購買目的為準，在交易中一般采用此種交易方式。

需要指出的是，叫價與成交價的回落值，一般在8－12％之間比較正常，相反，叫價的虛值部分過高，可能一開始就導(dǎo)致失敗。

3、談判的階段與隊伍。大宗交易談下來曠日持久，一般過程需要一年半載，大致分以下幾個階段：①牽線和意向階段。②要約和信譽調(diào)查，項目和公司評估審計。③交換法律文件和資信證明，銀行近期存款余額。④起草合同文本及附屬文件。⑤草簽或正式簽字。⑥執(zhí)行和制約機制的設(shè)定（法人地位、水、電控制），定金5％，首期款15－30％。

談判的班子，主要由負責經(jīng)營的具有相當授權(quán)的領(lǐng)導(dǎo)、公關(guān)人員、會計師和律師組成。

4、轉(zhuǎn)讓方式。整盤計價轉(zhuǎn)讓，分項計價轉(zhuǎn)讓，先回購后轉(zhuǎn)讓，部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓，全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓（賣公司、法人資格）。

5、風險與防范。由于執(zhí)行合同時間跨度大，建設(shè)周期長，期間建材設(shè)備價格波動、進口關(guān)稅、政策因素影響、金融匯率變化（如日本三菱集團在美收購洛克菲勒大廈耗用15億美金，，由于匯率變化等因素虧損8億多）等，如果沒有一定的預(yù)見性，很可能預(yù)期利潤會不翼而飛，還會出現(xiàn)虧損。因此有關(guān)合同、財務(wù)的風險以及成本敏感性變化都要有所預(yù)測和防范，以確保預(yù)期利潤的安全實現(xiàn)。

考慮到合理減輕稅費負擔，在可能的情況下，盡量采用轉(zhuǎn)股形式。由于轉(zhuǎn)股價款受到注冊資本的公司權(quán)益的聯(lián)系，不可能超出太多。其余部分可以總承包來實現(xiàn)收益

希望對你有所幫助

如何做好企業(yè)的品牌形象和口碑營銷？

“揭秘”奧古特國際品牌咨詢機構(gòu)

( 2010年4月9日 )

在消費品企業(yè)圈中只要一談到咨詢策劃行業(yè)，總要提及一個名字“奧古特”。

做品牌的？做品牌營銷的？！做全程營銷系統(tǒng)的？！！做優(yōu)勢風格品牌管理的？?。?！

這是一家怎樣的機構(gòu)？

帶著很多問題我們同企業(yè)幾位老總近距離觀察訪談了這家國際機構(gòu)的首席顧問，蒼石先生。說起奧古特國際品牌咨詢機構(gòu)成立的淵源，那要追溯到2000年，新加坡投資企業(yè)集團登陸上海建立品牌營銷研發(fā)中心，同時與復(fù)旦大學經(jīng)濟管理學院合作共同組建的企業(yè)品牌戰(zhàn)略管理咨詢機構(gòu)，是中國發(fā)展戰(zhàn)略學研究會智業(yè)戰(zhàn)略專業(yè)委員會主任委員，并在不斷的發(fā)展中與美國哈佛大學工商管理學院建立起中國市場戰(zhàn)略合作聯(lián)盟。

十余年來奧古特人本著不斷創(chuàng)新、精益求精、嚴格督查、迅速反應(yīng)、定期回顧的服務(wù)宗旨；全身心的投入，高標準高要求，竭盡全力的服務(wù)客戶，為客戶提供最優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時不斷總結(jié)、完善和提高！時至今日，奧古特業(yè)已成為國內(nèi)最具競爭力的有獨特文化的知名咨詢機構(gòu)之一。服務(wù)領(lǐng)域涉及快消品、城市規(guī)劃與城市旅游、醫(yī)藥行業(yè)、生活用紙行業(yè)等多個領(lǐng)域。目前奧古特已成功的為數(shù)十家中外知名企業(yè)提供了系統(tǒng)的品牌戰(zhàn)略，營銷管理咨詢，CIS形象戰(zhàn)略導(dǎo)入，整合營銷策劃等服務(wù)，并且取得了顯著的成果和市場效應(yīng)。正在被越來越多的中外知名企業(yè)所接受。鑒于整合營銷傳播和企業(yè)CIS戰(zhàn)略形象導(dǎo)入的完整性和實效性，奧古特為此特別設(shè)立企業(yè)培訓部, 旨在幫助企業(yè)提高管理及組織效率，提升企業(yè)員工個人綜合素質(zhì)與技能，讓企業(yè)和員工能在快速變化的世界中更具競爭力。

奧古特國際是一個實戰(zhàn)研究型的品牌戰(zhàn)略咨詢機構(gòu)。從2005年起，奧古特機構(gòu)實施事業(yè)部管理業(yè)務(wù)，從此開始聚焦幾大行業(yè)。其中生活用紙行業(yè)也是重點業(yè)務(wù)和研究領(lǐng)域，研究課題涵蓋了生活用紙產(chǎn)業(yè)鏈上各個層面。同時，幫助企業(yè)展開全程營銷系統(tǒng)打造，構(gòu)建品牌組織管理系統(tǒng)。完善終端形象工程。隨著社會的進步，當代造紙工業(yè)在經(jīng)濟中所發(fā)揮的作用已越來越多的引起世人矚目，被國際上公認為”永不衰竭”的工業(yè)。造紙產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，涉及到林業(yè)、農(nóng)業(yè)、機械制造、化工、熱電、交通運輸、環(huán)保等產(chǎn)業(yè)，對上下游產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟有一定的拉動作用。生活用紙的生產(chǎn)和消費水平是衡量國家現(xiàn)代化水平和文明程度的一個重要標志，在美國、加拿大、日本、芬蘭、瑞典等經(jīng)濟發(fā)達國家，造紙工業(yè)已成為其國民經(jīng)濟十大支柱制造業(yè)之一，近年來中國的生活用紙行業(yè)隨經(jīng)濟發(fā)展、人口增加和人民生活質(zhì)量的提高而快速增加。

奧古特品牌營銷咨詢機構(gòu)多年來立足中國國情和中國市場經(jīng)濟經(jīng)營環(huán)境，深刻了解生活用紙宏觀政策，每年投入資金更新生活用紙數(shù)據(jù)庫，緊密與一線行業(yè)周刊與生活用紙行業(yè)協(xié)會合作，深入對生活用紙市場研究，從而更加精準了解和把握生活用紙行業(yè)發(fā)展動態(tài)，在為客戶實際制定戰(zhàn)略和策略需要時，做好量體裁衣的準備。憑借多年生活用紙行業(yè)數(shù)據(jù)積累優(yōu)勢，奧古特機構(gòu)完成了關(guān)于生活用紙行業(yè)企業(yè)研究報告，重點是對行業(yè)龍頭企業(yè)戰(zhàn)略深度研究，報告以恒安集團為重點研究，涉及維達紙業(yè)、王子妮飄紙業(yè)、金佰利的“舒潔”、廣東中順企業(yè)等國內(nèi)領(lǐng)先的生活用紙企業(yè)，從多角度多維度進行品項、品類、品種分析。

奧古特專家認為生活用紙發(fā)展到現(xiàn)在，從消費者的用途和使用方式上，已經(jīng)細分出許多品類、品種和規(guī)格；從原料、產(chǎn)品性狀、形態(tài)、包裝、用途、概念等完整產(chǎn)品的層面上不斷產(chǎn)生各自的差異和賣點。而消費市場也被不同的品類、品種、品牌不斷細分成若干個存在共性，更存在差異的局域市場。不同的企業(yè)對待不同局域市場的態(tài)度和方式不盡相同，或占領(lǐng)，或瓜分，或滲透，或鞏固，或避讓，究其原因，無非依據(jù)企業(yè)自身優(yōu)勢，揚長避短而已。而回顧行業(yè)標桿企業(yè)，大多從局域市場的勝利開始，然后或依靠品牌的力量，或依靠地面銷售的狂飆突進，或依靠眾多的產(chǎn)品品牌或者SKU實現(xiàn)對目標市場的鯨吞蠶食。但是總體來說，綜合競爭力是行業(yè)標桿企業(yè)得以獲得勝利的不二法門。機會總是青睞有準備的人，奧古特所做的一切都被遠在西北寧夏的一家企業(yè)看在眼中，印在心里，被奧古特團隊在生活用紙品牌與營銷方面的的專業(yè)造詣和敬業(yè)精神所折服。正是因為惺惺相惜，寧夏紫荊花紙業(yè)有限公司與奧古特國際品牌咨詢機構(gòu)在09年11月正式走上了緊密合作的道路。全面導(dǎo)入全程營銷和品牌全案的年度服務(wù)。

奧古特專家認為，紫荊花歷經(jīng)十九年的運作，從寧夏邊陲走向全國市場，經(jīng)歷了最初的產(chǎn)品難題、成本難題、技術(shù)難題、環(huán)保難題……之后，必然面臨的全國市場布局、渠道模式的選擇、分銷模式的選擇、區(qū)域市場的精耕細作、終端動銷、品牌建設(shè)、整合傳播等一系列市場與銷售難題。

紫荊花雖然是一個地方品牌，從生產(chǎn)規(guī)模到市場規(guī)模與恒安、金紅葉、維達等國內(nèi)紙業(yè)龍頭企業(yè)相比還有一定的距離，但是作為一個具備完整產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)、并已形成區(qū)域強勢的品牌企業(yè)而言，紫荊花具備進行產(chǎn)業(yè)擴張和形成差異化強勢的能力和要素。同時也擁有了滾動發(fā)展，迅速擴張的條件和機會。所以，奧古特專家對紫荊花項目非常關(guān)注并且看好它的發(fā)展，同時也有信心幫助紫荊花集團實現(xiàn)新一輪的品牌擴張。

2009年12月正式啟動，奧古特專家為紫荊花紙業(yè)有限公司做了全面的內(nèi)訪外調(diào)。2010年元月開始形成一份從企業(yè)整體產(chǎn)業(yè)鏈的逐層次，分板塊的詳實的診斷報告。其中充分的STP分析論證，針對紫荊花紙業(yè)的服務(wù)需求，這之后的一年中確立了展開三年營銷戰(zhàn)略，三年品牌戰(zhàn)略，以及七大策略分解到樣板市場打造的一整套戰(zhàn)略品牌營銷方案。打造品牌合力，進行產(chǎn)品線整體規(guī)劃作業(yè)。構(gòu)建海陸空三位一體的立體化品牌建構(gòu)模式，實現(xiàn)再一次騰飛。品牌管理和維護是在具體的經(jīng)營活動中所采取的一系列維護品牌形象、保持品牌市場地位的活動。包括品牌與競爭品牌的質(zhì)化研究、量化研究與對應(yīng)策略。質(zhì)化研究即了解消費者對品牌的感覺、看法、態(tài)度與行動；量化研究即定為診斷，品牌的廣告、銷售、公關(guān)推廣效果追蹤調(diào)查，還包括經(jīng)營保護與法律保護等內(nèi)容。

當然品牌風格優(yōu)勢管理主要集中在營銷戰(zhàn)略咨詢與品牌戰(zhàn)略規(guī)劃范疇中，在不同企業(yè)，不同階段借助奧古特機構(gòu)自己的理論工具與實戰(zhàn)經(jīng)驗支持而展開的特質(zhì)性，個性化的系統(tǒng)管理。

奧古特國際專家指出品牌風格優(yōu)勢管理屬于更高級階段，主要協(xié)同企業(yè)邁向品牌忠誠度打造時期從全方位立體性的，可以講應(yīng)該處于四維空間中塑造與識別的綜合感受的軟體與硬體的動態(tài)管理體系。這是奧古特國際機構(gòu)蒼石先生多年來應(yīng)用同質(zhì)異構(gòu)解析品牌；異質(zhì)同構(gòu)重塑品牌；四維關(guān)系空間維護管理品牌的思想體系的指引下。在不斷的實戰(zhàn)中分析驗證。從而能夠在服務(wù)于集團型企業(yè)，高端品牌打造等方面獨樹一幟，走出了一條自己的路。只有高端的咨詢創(chuàng)意團隊才能夠成就企業(yè)品牌風格化的使命，先知先覺的咨詢策劃圈又將產(chǎn)生新話題，又將潮涌般的大談品牌風格打造，風格品牌管理等等。好在奧古特國際這些年一直矢志不渝的堅持，再堅持才使得一些企業(yè)開始接受這里理論體系。同時咨詢行業(yè)服務(wù)態(tài)勢也正在發(fā)生悄然的轉(zhuǎn)變。

奧古特機構(gòu)提供專業(yè)穩(wěn)定，持續(xù)創(chuàng)新中不斷優(yōu)化的團隊顧問式服務(wù) ……。

此刻，大家心中的疑團消失了，這家機構(gòu)是做全案品牌營銷的高端團隊。亞太區(qū)在新加坡，大陸總部在上海。分支機構(gòu)在北京，廣州等地，辦事處聯(lián)絡(luò)處遍布國內(nèi)。

我們深切領(lǐng)悟到了“一個品牌影響一個行業(yè)”的道理。

〔稿件聲明〕工業(yè)聯(lián)合會（作者：jack-zhao）案例提供，未經(jīng)授權(quán)任何媒體及個人不得全部或部分轉(zhuǎn)載。如需轉(zhuǎn)載請與會務(wù)組聯(lián)系；違者將依法追究責任。

歡迎業(yè)內(nèi)專家，企業(yè)界朋友直接聯(lián)系奧古特國際機構(gòu)：

奧古特倡導(dǎo)圈內(nèi)專家們一起來共同交流大型企業(yè)全程營銷的解決之道，一起來共同探討生活用紙企業(yè)優(yōu)勢風格品牌管理的創(chuàng)新之路。

奧古特項目中心：上海陸家嘴金融區(qū)東方路8號良豐大廈12層 （200120）

奧古特國際品牌營銷論壇網(wǎng)：

碧桂園在銷售策劃中存在的問題

的要求。

開發(fā)過程中：

1． 開發(fā)模式建立在規(guī)模開發(fā)快速銷售基礎(chǔ)上，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不靈

2． 碧桂園開發(fā)速度過快，導(dǎo)致很多服務(wù)和管理方面無法顧及，這將導(dǎo)致碧桂園口碑和信譽損失。

銷售過程中：

1. 商品房“低質(zhì)風”正在全國范圍蔓延

廣東省質(zhì)監(jiān)局近期公布了2008年對廣東部分商品樓等工程質(zhì)量的專項監(jiān)督抽查結(jié)果，佛山的高明碧桂園2期、中海文華熙岸花園1期、水悅城邦，廣州的羅馬家園，珠海的中天維港、仁恒星園等大型房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的樓盤被列入“黑名單”。

根據(jù)廣東省質(zhì)監(jiān)局的抽查報告，碧桂園佛山高明2期項目使用的單相三極插頭，在耐熱、耐燃等測試中不符合安全要求?！霸谝欢ǖ氖褂脳l件下，可能產(chǎn)生熱變形過度，危及安全甚至引發(fā)火災(zāi)的危險?！币虼?，質(zhì)監(jiān)局要求立即整改。

除了這起事件，碧桂園在其他城市的一些項目，也因各種質(zhì)量問題而被曝光?！吨袊|(zhì)量萬里行》雜志曾報道，碧桂園廣州鳳凰城的房子存在貨不對版問題?？蛷d、臥室、廁所、廚房的裝修，都與當初展示的樣板間相去甚遠：原本是兩個洗手盆，只剩下了很小的一個；原本是裝滿的吊櫥柜，結(jié)果只剩下了一半；樣板房洗手間的沐浴門，在部分住戶的房中不見了……

臺山碧桂園的房子也出現(xiàn)墻壁裂縫、滲水、漏水等問題。連碧桂園在廣東省外的第一個項目——長沙碧桂園1期，也曝出質(zhì)量問題，并可能導(dǎo)致了銷量不佳。

2. 市場調(diào)查缺乏真實性。

一些企業(yè)在市場營銷方案制訂時，往往以見報的信息為依據(jù)，其收集的信息偏差較大。需求調(diào)查方面既缺少專業(yè)咨詢，也很少進行實地調(diào)研，從目前可見的營銷報告中，對房地產(chǎn)消費者的調(diào)查，包括購買類型調(diào)查及購買者心理，對競爭者的調(diào)查，包括銷售動態(tài)、優(yōu)勢、借鑒經(jīng)驗等分析不足，這在一定程度上制約了房地產(chǎn)營銷水平的提高，直接影響了到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益。

3. 價格策略單一陳舊。

從定價角度看，大多是以低價開盤，逐步提高，缺少有機的調(diào)節(jié)和合理的升降。從價格策略看，如折扣價格策略、變動價格策略等都基本類同，雖然普遍懂得時間變動的價格策略，有些樓盤也推出個案變動策略，但大多停留在實際操作過程，缺少先期的理論定位。

4.促銷策略單一。

從表面上看，房地產(chǎn)營銷氣氛比較濃烈，但深入分析便不難發(fā)現(xiàn)問題不少。從廣告策略方面看，僅僅局限于一般的信息發(fā)布廣告，最多在編排形式上作些處理，至于廣告目標、針對性、物業(yè)命名及形象、媒體運作、文案處理等方面都遠遠滯后于行業(yè)對房地產(chǎn)營銷

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