中國銀保監(jiān)會主席郭樹清近日指出

“現(xiàn)在房貸在大型銀行貸款的占比很高

我們反復(fù)提醒他們要注意風(fēng)險”

圖/IC

“斷供法拍房”背后：夸大與隱憂

本刊記者/蔣芷毓

發(fā)于2022.3.14總第1035期《中國新聞周刊》

張文昊從沒想過房貸斷供會發(fā)生在自己身上。他是90后，生于甘肅，在河北燕郊求學(xué)，大學(xué)時趕上當(dāng)時低房價的好時期，靠創(chuàng)業(yè)收入全款在燕郊買了一套房，隨著生意的發(fā)展、資金增多，又在2015年底和2017年分別貸款購入了兩套二手房。

2018年，張文昊創(chuàng)業(yè)遇阻，無力還貸，加之房價下跌，賣房的錢也填補(bǔ)不了剩下的按揭，他只能斷供。大概半年后，他接到銀行的起訴通知，房屋也被凍結(jié)，最后以101萬元司法拍賣成交。拍賣結(jié)束后，張文昊仍然欠銀行20多萬元，最后算下來，加上最初買房的首付和其他費(fèi)用，他一共虧掉了近150萬元。

張文昊的經(jīng)歷并不是個例，全國法拍房市場正在翻倍。根據(jù)阿里法拍平臺的數(shù)據(jù)，從2017年至2021年，全國每年掛拍的住宅用房數(shù)量由18.6萬套增加至34萬套，幾乎成倍增長。截至目前，全國法拍房的拍賣總量已超過170萬套。

某個城市法拍房數(shù)量激增往往會成為關(guān)注的焦點。不過，法拍房并不等于斷供房。近年來法拍房掛牌量增長較快，斷供導(dǎo)致的法拍房只是其中一種。對于個人而言，斷供導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)、法律后果相當(dāng)嚴(yán)重；在宏觀層面，也涉及法律、地方經(jīng)濟(jì)、金融穩(wěn)定等多方面的復(fù)雜議題。

3月2日，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監(jiān)會主席郭樹清在國新辦舉行的“促進(jìn)經(jīng)濟(jì)金融良性循環(huán)和高質(zhì)量發(fā)展新聞發(fā)布會”上，提醒了銀行在房貸業(yè)務(wù)上的風(fēng)險，“現(xiàn)在房貸在大型銀行貸款的占比很高。我們反復(fù)提醒他們要注意風(fēng)險，很多人買房貸款是為了投資、投機(jī)，將來萬一房價下跌，或者出現(xiàn)其他問題，對銀行而言就是一個巨大的金融危機(jī)”。

被忽視的后果

張文昊曾“幸運(yùn)”地趕上了房價升值的大潮。燕郊毗鄰北京通州區(qū)，由于房價相比北京要低不少，吸引了諸多北京工作的年輕人在此購房。尤其在2016年，北京出臺樓市“9·30新政”，要求提高購房首付款比例，北京購房門檻的提高使得更多人把目光投向了燕郊，燕郊房價從而水漲船高。根據(jù)安居客房價數(shù)據(jù)，燕郊住房均價從2015年約8000元/平方米迅速漲到2017年4月最高點的28611元/平方米。

2015年底，他從農(nóng)業(yè)銀行貸款購買了一套總價150多萬元、約87平方米的二手房，月供約6000元。眼看著房價起飛，2017年，當(dāng)時有房產(chǎn)專家預(yù)測，燕郊的房子恐突破每平方米五萬元大關(guān)，他甚至都沒看到房子，就給房產(chǎn)中介打了錢。2017年3月，他買下了一套總價229萬元、大約83平方米的二手房，除去首付等費(fèi)用后，還向銀行貸款124萬元，每月需要還8000元左右。

然而，短短幾個月后，燕郊樓市卻踩下了剎車。2017年6月，燕郊限購政策持續(xù)升級，對外地購房者的三年當(dāng)?shù)厣绫＜凹{稅證明有了嚴(yán)格的限制，導(dǎo)致燕郊住房需求量下降，住房價格持續(xù)下跌，幾近腰斬。在購房后短短的一年時間，房價縮水了一半，張文昊想再賣掉時，已經(jīng)賣不掉了。到2020年，每月8000元的月供已經(jīng)無力負(fù)擔(dān)，他選擇了斷供。

斷供后，后果是逐漸顯現(xiàn)的。一開始，張文昊有一張銀行卡凍結(jié)，沒有收到通知。到后來，他的微信支付賬戶也被凍結(jié)，出行等消費(fèi)受到限制，作為失信人，也不能再擔(dān)任公司法人。

在中國，斷供面臨著相應(yīng)的法律后果，這是由其房貸追索權(quán)決定的。原蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍曾撰文稱，相較美國等國家實行非追索權(quán)住房抵押貸款，中國實行的住房抵押貸款合同是有追索權(quán)抵押貸款，即當(dāng)住房的市場價值低于貸款余額時，購房人如果放棄房產(chǎn)，債權(quán)人金融機(jī)構(gòu)拍賣房產(chǎn)清償債務(wù)后的不足部分，仍可通過法律途徑進(jìn)行追索。

張文昊的經(jīng)歷是銀行如何處置房貸斷供業(yè)主的一個樣本。2018年，房貸第一次逾期時，張文昊先是收到銀行的短信，到第二個月，貸款銀行支行的工作人員就開始聯(lián)系他。他在農(nóng)業(yè)銀行和建設(shè)銀行分別貸款，農(nóng)業(yè)銀行的客戶經(jīng)理還上門問過他的情況。

那時房價已經(jīng)跌了接近一半，即便賣房，也無法填補(bǔ)剩下的按揭貸款。由于賣房還得先把尾款還上，他還需要找墊資還120多萬元的房貸，賣房的周期至少得三個月，光墊資費(fèi)用就需要十幾萬元，他就放棄了賣房的打算。

過了半年，到2019年五六月，銀行開始收集資料，準(zhǔn)備起訴，直到2019年底，案子開庭。張文昊到庭應(yīng)訴，結(jié)局是意料之中的敗訴。隨后房子被司法拍賣，也承擔(dān)了17000多元的訴訟費(fèi)，不過并未承擔(dān)銀行聘請律師的費(fèi)用。

法拍房會有機(jī)構(gòu)按照市場價評估，并以評估價的80％左右拍賣，因此導(dǎo)致一定的價差出現(xiàn)。張文昊記得，他在建設(shè)銀行貸款購買的總價229萬的房子當(dāng)時評估價僅為120萬元。第一次流拍后，第二次僅以80萬元起拍，最終以101萬元成交。拍賣結(jié)束后，他仍然欠銀行20多萬元。

一旦斷供，當(dāng)事人除了首付款、契稅、維修基金、已償還貸款等損失外，還會面臨不良信用記錄將進(jìn)入央行征信系統(tǒng)、銀行賬戶被凍結(jié)、影響日常消費(fèi)生活等困境。黃志龍撰文介紹，“一旦自然人發(fā)生房貸斷供，將進(jìn)入央行征信系統(tǒng)黑名單，只要房貸不足部分未償還，將永遠(yuǎn)無法申請貸款、信用卡等服務(wù)。即便貸款不足部分償還完畢，該不良信用記錄仍將伴隨其五年時間。在此期間，不良信用記錄也將使得該自然人的貸款額度、利率折扣等，都低于無不良信用記錄的自然人?！?/p>

他指出，購房人斷供后，法院拍賣抵押物所得償還貸款不足部分，金融機(jī)構(gòu)可繼續(xù)行使追索權(quán)，“一旦法院強(qiáng)制執(zhí)行，自然人將面臨如下困境：所有銀行賬戶被凍結(jié)，無法享受任何金融服務(wù)”。而且，由于中國并未普遍實行自然人破產(chǎn)制度，購房者一旦陷入斷供或大量負(fù)債，銀行債務(wù)或?qū)殡S其終身。

2020年疫情后，張文昊從事的影視行業(yè)遭遇寒冬，目前，他仍未還清銀行欠款，種種限制讓他困在了一張網(wǎng)里。因為被限制消費(fèi)，他的遠(yuǎn)程出行變得十分困難。由于微信賬戶也被凍結(jié)，他甚至無法支付一次核酸檢測的費(fèi)用。

樓盤爛尾，購房者能否斷供？

因開發(fā)商違約、房子變成爛尾樓，購房者能否選擇斷供？近日，浙江省嘉興市中級人民法院發(fā)布的一則案例引發(fā)了廣泛關(guān)注。

2014年，上海的許某在嘉興某樓盤購買了一套別墅，向銀行按揭貸款392萬元。他與開發(fā)商當(dāng)年4月簽訂《浙江省商品房買賣合同》，又與銀行簽訂《個人購房借款及擔(dān)保合同》。然而，2018年開發(fā)商破產(chǎn)清算，樓盤爛尾，到2019年，其破產(chǎn)管理人通知許某，房屋不符合交付條件，合同無法繼續(xù)履行，雙方間合同解除。

裁判文書網(wǎng)公布的這起案例顯示，因收房無望，自2019年10月1日起，許某選擇了斷供，截至2020年3月，結(jié)欠銀行借款本金近216萬元，貸款銀行由此向法院起訴，要求許某繼續(xù)支付剩余貸款。

一審法院審理認(rèn)為，《個人購房貸款及擔(dān)保合同》第三十八條約定“貸款發(fā)放后，借款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房產(chǎn)有關(guān)質(zhì)量、價格、權(quán)屬、條件或其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人無關(guān)，貸款人有權(quán)選擇繼續(xù)履行本合同或要求借款人提前償還本合同項下的全部或部分貸款”。據(jù)此，一審法院判決貸款合同解除，許先生歸還結(jié)欠銀行借款本金和利息（含罰息）合計220余萬元。

許某不服上訴，在二審判決中，嘉興中院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。

最終，2022年1月，嘉興中院二審判決，銀行提出的由許某歸還剩余貸款、支付利息等請求不能成立，不予支持，并認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任。

該案二審代理律師之一、浙江興嘉律師事務(wù)所律師顧雄偉對《中國新聞周刊》強(qiáng)調(diào)，該案雖然較為典型，但也不是所有出現(xiàn)爛尾樓情形時，購房者都能夠免除還貸義務(wù)。能免除的大前提是，商品房買賣合同要被確認(rèn)無效、撤銷或者解除。該案是因為開發(fā)商破產(chǎn)后，其資產(chǎn)管理人需要重新處置資產(chǎn)，不得不解除合同。

針對二審較一審發(fā)生的轉(zhuǎn)變，北京植德（上海）律師事務(wù)所的金哲遠(yuǎn)律師認(rèn)為，一審法院根據(jù)《個人購房貸款及擔(dān)保合同》，認(rèn)為貸款人和其他第三人之間的糾紛對本借貸關(guān)系沒有影響，但是二審法官認(rèn)為該條款的效力是要被挑戰(zhàn)的，認(rèn)定其是銀行的格式條款。根據(jù)《民法典》，提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對方責(zé)任、限制對方主要權(quán)利的，該格式條款無效。

類似的案例還發(fā)生在青海。在西寧做生意的王某2015年以接近一億五千萬元買下了當(dāng)?shù)匾惶?700多平方米的商業(yè)用房，其中向銀行貸款7397萬元，并將該處用房作為貸款的抵押擔(dān)保。根據(jù)王某與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的《商品房預(yù)售合同》，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在2015年10月30日前交付房屋，然而其并未兌現(xiàn)承諾，因此王某與開發(fā)商解除上述合同。同時，王某與銀行也簽訂了《借款合同》，截至2017年3月21日，王某仍欠銀行貸款本金6000多萬元。當(dāng)年，銀行起訴王某，要求其與開發(fā)商共同償還貸款本金。

該案一審、二審、終審均判令開發(fā)商向銀行返還貸款本息。2020年，最高法終審認(rèn)為，該案貸款返還責(zé)任主體問題，是因開發(fā)商未按照約定期限交付房屋，致使案涉《商品房預(yù)售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實現(xiàn)亦被解除。根據(jù)司法解釋，應(yīng)由開發(fā)商將收取的購房貸款本金及利息返還銀行，業(yè)主不負(fù)有返還義務(wù)。

該案歷經(jīng)一審、二審再到最高人民法院，于2020年12月3日作出終審判決。最高法認(rèn)為，本案涉及商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同雙重法律關(guān)系，因開發(fā)商違約不能交房導(dǎo)致各方合同解除，但卻實際占有使用購房者支付的首付款及銀行的按揭貸款；銀行依據(jù)合同約定既享有抵押權(quán)，又同時享有對開發(fā)商、購房者的債權(quán)；購房者未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理，則在購房者對合同解除無過錯的情況下，仍要求其對剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任，明顯不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則。

上海市光明律師事務(wù)所付永生律師認(rèn)為，這類案子涉及兩種關(guān)系……房屋買賣關(guān)系和借款關(guān)系。兩者互不相干，是獨(dú)立的兩個法律關(guān)系，買賣合同解除了，不代表借款合同也必然要解除。他告訴《中國新聞周刊》，該案的判決對處理購房者、貸款銀行以及開發(fā)商之間因按揭貸款買房產(chǎn)生的糾紛，具有很強(qiáng)的指導(dǎo)意義，也維護(hù)了購房者的利益。

個人住房貸款整體風(fēng)險可控

一位有銷冠頭銜的資深房產(chǎn)中介告訴《中國新聞周刊》，斷供仍是罕見的情況，剛需的業(yè)主極少選擇斷供，“現(xiàn)在房子還有抵押貸，也就是可以做二次抵押貸出一筆錢，至少能維持一段時間的房貸”。

記者在社交平臺上以“斷供房”為關(guān)鍵詞檢索發(fā)現(xiàn)，個人自述的斷供經(jīng)歷寥寥無幾，絕大部分是自稱法拍房中介對經(jīng)手房屋的介紹。當(dāng)記者以購房者的身份詢問數(shù)位來自河北、深圳等地區(qū)的個人法拍房中介，對方則承認(rèn)說宣傳的“斷供房”并不是斷供房。

前述中介解釋，一直以來，購房者對法拍房最擔(dān)憂的就是有刑事或民事上的糾紛，“斷供導(dǎo)致房子被司法拍賣這個理由最能被接受，操作法拍房的人就借這個名義讓購房者更關(guān)注法拍房，其實是他們找客戶的一種辦法”。

阿里法拍平臺的數(shù)據(jù)顯示，過去五年，全國每年掛拍的住宅用房數(shù)量由18.6萬套增加至34萬套，翻了將近一倍。截至目前，全國法拍房的拍賣總量已超過170萬套。據(jù)瀚海數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計，2021年北京法拍房市場新增法拍房源6835套，環(huán)比2020年的5640套上漲21.19％。

對于法拍房短期內(nèi)增多的現(xiàn)象，全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟理事、廣州房地產(chǎn)研究者鄧浩志告訴《中國新聞周刊》，疫情后有企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困難，需要出讓不動產(chǎn)或因違約導(dǎo)致抵押物被查封、拍賣可能是主要原因。

去年底，一條有關(guān)鄭州法拍房激增至3萬套的新聞上了熱搜。截至目前，阿里法拍平臺數(shù)據(jù)顯示，鄭州法拍房數(shù)量達(dá)到5萬余套。鄭州一名長期與銀行合作的律師對《中國新聞周刊》說，他代理的當(dāng)?shù)劂y行起訴購房者斷供的案件，2021年數(shù)量要比2020年同比增加40％~50％。

不過，法拍房與斷供房不能畫等號。法拍房是指因“合同糾紛”“民間借貸糾紛”“金融機(jī)構(gòu)借款糾紛”等問題被強(qiáng)制拍賣的房產(chǎn)，而斷供導(dǎo)致的法拍房只是其中一種情況。因此，法拍房數(shù)量大幅上升并不等于斷供的情況也大量出現(xiàn)。

據(jù)《中國新聞周刊》了解，針對斷供導(dǎo)致的法拍房案件，部分區(qū)域例如燕郊、鄭州因斷供導(dǎo)致法拍房的數(shù)量相對增長明顯，但全國絕大部分城市并沒有發(fā)生普遍性斷供。國家金融與發(fā)展實驗室房地產(chǎn)金融研究中心主任蔡真認(rèn)為，出現(xiàn)斷供現(xiàn)象增多的區(qū)域一般有幾個特征，一是當(dāng)?shù)厥鞘湛s型城市，房價缺乏上漲動力；二是當(dāng)?shù)赜羞^房價上漲期，曾有炒房潛力。蔡真認(rèn)為，目前局部地區(qū)出現(xiàn)的斷供不太可能變成更大范圍的“斷供潮”。

但斷供和法拍現(xiàn)象增多，提示的金融風(fēng)險卻不能忽視。根據(jù)蔡真等撰寫的《中國住房金融發(fā)展報告（2021）》，中國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39％，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀?！薄?月2日，中國銀保監(jiān)會主席郭樹清在國新辦舉行的“促進(jìn)經(jīng)濟(jì)金融良性循環(huán)和高質(zhì)量發(fā)展新聞發(fā)布會”上說：“房地產(chǎn)的問題應(yīng)該說現(xiàn)在金融化、泡沫化傾向還比較強(qiáng)?！?/p>

“我們自己估算，在中國，房產(chǎn)占個人總資產(chǎn)的三分之一，根據(jù)央行調(diào)查的數(shù)據(jù)，這個數(shù)字會占到個人總資產(chǎn)的60％?！眹医鹑谂c發(fā)展實驗室國家資產(chǎn)負(fù)債表研究中心秘書長劉磊告訴《中國新聞周刊》，房地產(chǎn)貸款占比過大、增速較快，相應(yīng)的居民杠桿率風(fēng)險值得警惕。

目前國際通用的抵押貸款風(fēng)險評估指標(biāo)之一是貸款價值比（Loan to Value Ratio，LTV），指貸款金額與抵押品價值（評估價值或交易價格中的較小者）的比例。該指標(biāo)受房價波動影響較大?！吨袊》拷鹑诎l(fā)展報告（2021）》顯示，2020年，北京、上海、深圳、廣州的平均新增住房貸款價值比分別為46.61％、18.11％、59.59％和51.73％，均處于合理水平。其他城市也大多處于合理區(qū)間。

另一方面，中國一直實施審慎的房地產(chǎn)信貸政策，與其他高杠桿率國家相比，對住房抵押貸款的最低首付比要求較為嚴(yán)格，首付比例不能低于20％。受益于較高的首付比例、較低的LTV，上述報告認(rèn)為，中國個人住房貸款整體風(fēng)險可控。

此外，一個衡量住戶部門債務(wù)水平的指標(biāo)是房貸收入比（個人住房貸款余額與可支配收入的比值，住戶部門債務(wù)中的最大份額是個人住房貸款）。當(dāng)前，中國住戶部門債務(wù)收入比為139.98％，已經(jīng)超過1990年日本房地產(chǎn)價格泡沫破滅前、2007年美國次貸危機(jī)爆發(fā)前該指標(biāo)的數(shù)值（120％、134.62％），需引起警惕。

房價下跌，出現(xiàn)大面積斷供并引發(fā)金融危機(jī)，正是2007年美國次貸危機(jī)爆發(fā)時的情景。2007年美國房地產(chǎn)市場房價急劇下跌、出現(xiàn)斷供潮后，次級貸款違約率大量上升，并觸發(fā)衍生品連鎖雪崩，再通過金融市場擴(kuò)散至全球的危機(jī)。

對于中國是否會發(fā)生類似次貸危機(jī)的事件，多名研究者表示可能性不大。劉磊告訴《中國新聞周刊》，中國房地產(chǎn)按揭貸款是最安全的貸款，但也最有系統(tǒng)性的風(fēng)險。這種債務(wù)或者極少違約，或者大面積違約，較少有中間狀態(tài)。“美國當(dāng)時的危機(jī)為銀行監(jiān)管提供了很多經(jīng)驗，尤其是宏觀審慎管理，目前央行也極為重視宏觀審慎，有利于避免危機(jī)?！?/p>

復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授蘭小歡在其著作《置身事內(nèi)》中也提到，根據(jù)中國人民銀行金融穩(wěn)定分析小組發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報告》，2018年，中國個人住房貸款不良率保持在較低水平，個人住房貸款不良率為0.3％。除非房價暴跌幅度超過首付比例，否則居民不會違約按揭，損失掉自己的首付。此外，住房按揭形成的信貸資產(chǎn)，沒有被層層嵌套金融衍生品，在金融體系中來回翻滾，規(guī)模和風(fēng)險被放大幾十倍。

“相比美國的抵押支持證券，我國個人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券（RMBS）結(jié)構(gòu)簡單，類似過手證券，并沒有發(fā)展到過度金融化的程度。”蔡真說，2020年RMBS優(yōu)先檔證券繼續(xù)保持零違約，表現(xiàn)出很強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。

（應(yīng)受訪者要求，張文昊為化名）

來源： 中國新聞周刊