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買(mǎi)房置業(yè)的干貨筆記

在預(yù)售制時(shí)代，買(mǎi)房就如同是猜盲盒。對(duì)于許多人來(lái)說(shuō)，掏空了六個(gè)錢(qián)包購(gòu)買(mǎi)的房子，最終的品質(zhì)如何大多要碰運(yùn)氣。

真的無(wú)章可循？

當(dāng)然不是，起碼老王預(yù)測(cè)垃圾盤(pán)的成功概率還是很高的。

金隅和府，老王第一個(gè)發(fā)出爛房預(yù)警的盤(pán)，交付后高居投訴榜第一；

藍(lán)光·黑鉆公館，老王說(shuō)過(guò)很多次不要碰，收房后業(yè)主組團(tuán)維權(quán)；

中南，老王說(shuō)過(guò)對(duì)這家開(kāi)發(fā)商不要抱有任何幻想，中南世紀(jì)城的交付渣到超出想像。

那些心中只有發(fā)財(cái)夢(mèng)，而不做任何調(diào)研的韭菜，不值得我們同情，他們掉坑就掉坑吧，這種人不用半生的心血買(mǎi)個(gè)教訓(xùn)，是不會(huì)成長(zhǎng)的。

關(guān)鍵是那些有自住需求的改善族，而且也愿意為買(mǎi)好房子付出努力，該如何避免因?yàn)榻?jīng)驗(yàn)不足買(mǎi)到低質(zhì)房呢？

我們今天通過(guò)中車(chē)四方智匯港這個(gè)典型項(xiàng)目，為大家展開(kāi)分析一下。

交學(xué)費(fèi)+內(nèi)卷

“生手”難避的兩大暗礁

專(zhuān)業(yè)的人干專(zhuān)業(yè)的事兒，這是亙古不變的真理。

老王說(shuō)過(guò)，買(mǎi)房之前要先看開(kāi)發(fā)商的口碑。中南、魯商們?cè)谶@樣的市場(chǎng)中變好很難，魯信、海信、綠城、金茂、青特們是為數(shù)不多的安心之選。

問(wèn)題是，中車(chē)這樣如一張白紙的開(kāi)發(fā)商，會(huì)呈現(xiàn)出怎樣的品質(zhì)呢？這個(gè)答案，不到交房那一刻，我們很難明確，但有一個(gè)事實(shí)是我們現(xiàn)在就明確的：

中車(chē)四方造車(chē)是一流的，但是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是新手，是外行。

從過(guò)往青島房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)看，不要說(shuō)外行，就算是外地做得很好的地產(chǎn)商，到了青島難免都要交學(xué)費(fèi)。

隔行如隔山。每一行都有自己的門(mén)道，外行要看明白地產(chǎn)所有的門(mén)道，沒(méi)有三四個(gè)項(xiàng)目的磨合很難，特別是精裝房。在交學(xué)費(fèi)的之外，還有一層隱患。在一個(gè)人情社會(huì)中，新開(kāi)發(fā)商剛鋪開(kāi)攤子，各種人情介紹少不了。

有一家央企開(kāi)發(fā)商的中層曾經(jīng)說(shuō)過(guò)一段話，讓老王印象很深：“我們家不會(huì)為了省錢(qián)砸口碑、坑客戶(hù)，但是一期是我們進(jìn)入這個(gè)城市的第一個(gè)項(xiàng)目，又是我們企業(yè)第一次做精裝房，我不敢買(mǎi)。”

沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)又要照顧各種關(guān)系，最終的品質(zhì)反饋……

除了品質(zhì)方面的擔(dān)憂外，非專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)商對(duì)于市場(chǎng)的遲鈍感，很難在這樣的市場(chǎng)中脫穎而出。優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商，不僅僅是產(chǎn)品力超強(qiáng)，而且會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的變化對(duì)于產(chǎn)品和價(jià)格進(jìn)行高效調(diào)整，大家看2021年金茂、金地、萬(wàn)科們的表現(xiàn)，是不是總是快區(qū)域性開(kāi)發(fā)商一步？

相比一般項(xiàng)目，中車(chē)四方智匯港與海尚府相似，自身有一定的房源消化，同時(shí)也有少量的地緣客戶(hù)支撐，剛開(kāi)盤(pán)對(duì)于市場(chǎng)的冷感受不是很真切。所以我們看這個(gè)盤(pán)，在營(yíng)銷(xiāo)層面其實(shí)沒(méi)有太多的存在感，活動(dòng)也是一地雞毛。我給大家說(shuō)一個(gè)這家開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)：在正月十五前后，這家開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)舉行了一個(gè)元宵游園會(huì)，置業(yè)顧問(wèn)們煞有介事地還登記有幾個(gè)人參與活動(dòng)。但是大部分時(shí)間里，除了零星幾個(gè)攤位和吹氣球的小丑啥都沒(méi)有。不管你登記了幾個(gè)大人，幾個(gè)孩子，那種廉價(jià)的糖葫蘆，只能給你一根，你花錢(qián)買(mǎi)我也不賣(mài)給你。

但凡是一家正常的開(kāi)發(fā)商，會(huì)有這種花錢(qián)搞個(gè)活動(dòng)，讓準(zhǔn)業(yè)主們直搖頭的操作嘛……

在如此嚴(yán)峻的年份里，卷不動(dòng)市場(chǎng)，“內(nèi)卷”的概率就會(huì)越來(lái)越大。

所以，不論是外地房企首入青島，還是本地國(guó)企轉(zhuǎn)行做地產(chǎn)，我都不建議你去做第一波業(yè)主。因?yàn)椴徽擁?xiàng)目賣(mài)得好不好，你都可能成為那些教訓(xùn)，那些“學(xué)費(fèi)”最終的買(mǎi)單人。

學(xué)區(qū)與商業(yè)

“逆天改命”兩大短板未出彩

從地段上來(lái)看，海云庵片區(qū)生活醇熟，是極具煙火氣的熟城板塊。生活在此的老年人，都有很強(qiáng)的地緣忠誠(chéng)度。

問(wèn)題是，老人們的購(gòu)買(mǎi)力。與市南西部老城不同，老四方客群以退休工人為主，指望他們的退休金買(mǎi)房很難，與此同時(shí)老房子又賣(mài)不上價(jià)，他們要原地改善難度不小。

所以，除了中車(chē)自己人外，還需要拓展區(qū)域外的客戶(hù)。

然而，靠什么呢？

我們看現(xiàn)在的人氣住區(qū)，不論是主城的浮山后，還是高新區(qū)東片區(qū)、白云山片區(qū)，吸引年輕購(gòu)房者，主要靠?jī)牲c(diǎn)：學(xué)區(qū)+商業(yè)，而這恰恰是中車(chē)四方智匯港的短板。

從規(guī)劃上來(lái)說(shuō)，中車(chē)智匯港沒(méi)有問(wèn)題。教育資源也有，17.92萬(wàn)方的商業(yè)綜合體也有，再加上地鐵M5號(hào)線，可以說(shuō)是老四方片區(qū)內(nèi)，難得的城市運(yùn)營(yíng)級(jí)項(xiàng)目。

問(wèn)題是，“有”與“優(yōu)”是有巨大差距的。

泰山路99號(hào)那也叫商業(yè)綜合體，但是商鋪大多是空的，連盒馬生鮮都干黃了，這樣的商業(yè)綜合體對(duì)于日后的房產(chǎn)價(jià)值提升有意義嗎？

所以，規(guī)劃很重要，開(kāi)發(fā)商的資源整合能力更重要。對(duì)于中車(chē)四方來(lái)說(shuō)，整合點(diǎn)上下游企業(yè)入園辦公還有戲，但是整合優(yōu)質(zhì)的教育資源和商業(yè)資源，不是其擅長(zhǎng)。

在浮山后、東李保持旺盛供應(yīng)的情況下，水清溝-勝利橋一線又是強(qiáng)敵環(huán)伺，不論是現(xiàn)在還是未來(lái)的二手房市場(chǎng)，中車(chē)四方智匯港要突圍都很難。

這是地段之上的配套邏輯。

價(jià)格雙標(biāo)

更要小心品質(zhì)雙標(biāo)

與普通商品房公開(kāi)銷(xiāo)售不同的是，中車(chē)四方智匯港從開(kāi)盤(pán)時(shí)起，就體現(xiàn)出了其與眾不同?，有內(nèi)外兩個(gè)價(jià)格體系?。

?一個(gè)企業(yè)用自己的地給員工搞點(diǎn)福利，老王認(rèn)為很正常，但是對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是不是就會(huì)感覺(jué)有些不公平？

在老王看來(lái)，價(jià)格的雙標(biāo)不是最大的問(wèn)題，品質(zhì)的雙標(biāo)才是最大的隱憂。就是在老四方片區(qū)，老王?曾經(jīng)遇到過(guò)類(lèi)似的案例：花了同樣的錢(qián)，A樓座不論是裝修用材還是裝修施工品質(zhì)，都明顯好于B?樓座。更可氣的是，開(kāi)發(fā)商把整個(gè)小區(qū)活動(dòng)用房的公攤?cè)糠旁诹薆樓座上，?造成兩個(gè)樓座得房率還存在不小差距。

花了一樣的錢(qián)，買(mǎi)個(gè)面積更小、品質(zhì)更差的房子，這不是天方夜譚?。這就好比是，你去一個(gè)餐館吃飯，同樣一道菜，大堂經(jīng)理的二大爺來(lái)吃和普通顧客來(lái)吃，品質(zhì)和量大概率是有差異的。

你真要買(mǎi)這種項(xiàng)目，一定要把樓座的位置、精裝建材、公攤都看仔細(xì)，看明白才行，這是雙標(biāo)之下的?品質(zhì)邏輯。

?所以，中車(chē)四方智匯港這個(gè)樓盤(pán)，我們不能發(fā)出爛盤(pán)提醒，因?yàn)楫吘怪熊?chē)實(shí)力雄厚不會(huì)爛尾，畢竟有教育商業(yè)資源的導(dǎo)入，畢竟有地鐵5號(hào)線和熟城配套的加持，但是結(jié)合如此多的不確定性和清晰可見(jiàn)的價(jià)值上限，老王勸想買(mǎi)這個(gè)盤(pán)的人三思而行。