信途科技今天給各位分享社區(qū)商業(yè)招商推廣方案的知識(shí)，其中也會(huì)對(duì)社區(qū)商業(yè)招商思路進(jìn)行解釋，如果能碰巧解決你現(xiàn)在面臨的問題，別忘了關(guān)注和分享本站。

社區(qū)超市運(yùn)營(yíng)方案有哪些

【摘 要】近年來，大型社區(qū)越來越多，人們外出購(gòu)物的成本也逐漸增加，為了迎合人們的消費(fèi)需求，社區(qū)超市應(yīng)運(yùn)而生，并如雨后春筍般迅速擴(kuò)散。在這種大環(huán)境下，社區(qū)超市作為投資對(duì)象誘惑著不少創(chuàng)業(yè)者。然而，目前社區(qū)超市面臨的形勢(shì)卻是冰火兩重天，大部分虧損倒閉，只有小部分賺到了真金白銀。在這種形勢(shì)下，社區(qū)超市需要考慮如何利用自身優(yōu)勢(shì)立足于廣大社區(qū)，從而更好地生存和發(fā)展。本文就社區(qū)超市的自身優(yōu)勢(shì)以及發(fā)展中存在的問題，談一談社區(qū)超市的未來發(fā)展與相關(guān)策略。

【關(guān)鍵詞】社區(qū)超市；優(yōu)勢(shì)；不足；策略

社區(qū)，在我國(guó)主要指的是位于城市或城鎮(zhèn)及城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)的各種類型的居民小區(qū)，包括高校、工廠、房地產(chǎn)開發(fā)的小區(qū)等居民區(qū)。社區(qū)超市，就是以所在社區(qū)居民為主要服務(wù)對(duì)象的超市形態(tài)。具體來說就是將超市進(jìn)行社區(qū)化定位，即將超市開設(shè)在具有一定規(guī)模、居民收入穩(wěn)定、消費(fèi)習(xí)慣良好的不同的居民區(qū)，針對(duì)居民區(qū)消費(fèi)者的文化層次、消費(fèi)習(xí)慣和特點(diǎn)提供不同結(jié)構(gòu)的日常生活所需的產(chǎn)品與服務(wù)，以充分滿足該區(qū)域消費(fèi)者的需要。其在商業(yè)業(yè)態(tài)上介于大型綜合超市和中小便利店之間。與中小便利店相比，社區(qū)超市的營(yíng)業(yè)面積較大，商品品種和類型較多，消費(fèi)對(duì)象較廣泛。與大型綜合超市相比，在選址、目標(biāo)顧客群、商品規(guī)模和種類等方面有很大區(qū)別，可以說三者之間是各取所長(zhǎng)、互為補(bǔ)充的關(guān)系。

一、社區(qū)超市的發(fā)展優(yōu)勢(shì)

（1）便捷性優(yōu)勢(shì)：貼近生活。社區(qū)超市一般位于人員密集的社區(qū)里或小區(qū)周邊主要街道上，貼近消費(fèi)者的居住區(qū)。大大降低了消費(fèi)者購(gòu)物所支付的交通費(fèi)用和時(shí)間成本。尤其是對(duì)普通工薪階層顧客來說，社區(qū)超市方便、省時(shí)、省力，購(gòu)物的成本較低且方便退換。而大型超市一般集聚于鬧市區(qū)，對(duì)于絕大多數(shù)居住于非鬧市區(qū)的消費(fèi)者來說，往往需要乘車才能到達(dá)，由此帶來的出行及購(gòu)物成本相應(yīng)提高，給居民購(gòu)物特別是日常生活必需品以及相關(guān)服務(wù)的購(gòu)買等帶來了諸多不便。（2）成本優(yōu)勢(shì)：運(yùn)營(yíng)成本較低，經(jīng)營(yíng)方式靈活。大型超市一般位于市區(qū)繁華地段，占地廣、攤子大、員工多、管理難度大、運(yùn)營(yíng)成本居高不下。在出現(xiàn)突發(fā)情況時(shí)需要大量的時(shí)間、精力來進(jìn)行調(diào)整。而社區(qū)超市位于居民社區(qū)周邊，規(guī)模一般較小。運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)于中心商業(yè)區(qū)的大型綜合超市來說要低得多。超市內(nèi)員工較少，商品品種、數(shù)量也不會(huì)太多。經(jīng)營(yíng)者可以根據(jù)周圍主要消費(fèi)人群的消費(fèi)能力和消費(fèi)習(xí)慣等制定靈活的經(jīng)營(yíng)策略。在遇到突發(fā)狀況時(shí)也可以很快做到結(jié)構(gòu)調(diào)整。（3）情感優(yōu)勢(shì)：顧客相對(duì)穩(wěn)定，顧客忠誠(chéng)度高。大型超市身處鬧市區(qū)，人流量大，相互之間競(jìng)爭(zhēng)較激烈。消費(fèi)者往往會(huì)因部分低價(jià)商品、促銷等原因被吸引到某大型超市，而當(dāng)另一超市出現(xiàn)同樣情況時(shí)則會(huì)轉(zhuǎn)向另一超市，難以培養(yǎng)忠誠(chéng)度。社區(qū)超市貼近居民生活區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相對(duì)較少，業(yè)務(wù)也主要面向小區(qū)及周邊居民。社區(qū)人口相對(duì)集中，消費(fèi)也相對(duì)穩(wěn)定。由于社區(qū)超市員工較少，店主往往親自服務(wù)，直接與顧客進(jìn)行面對(duì)面的交流和溝通。隨著與顧客交往的增多，自然會(huì)形成與顧客的良好關(guān)系。如有時(shí)出現(xiàn)購(gòu)物忘帶現(xiàn)金時(shí)，可以允許賒欠，更加增加了顧客的忠誠(chéng)度。

二、社區(qū)超市在發(fā)展中存在的問題

（1）定位不夠精確。目前，很多社區(qū)超市經(jīng)營(yíng)者將社區(qū)店看成大型超市的縮微版或便利店的擴(kuò)大版，社區(qū)超市本身沒有區(qū)隔或不能找準(zhǔn)自身區(qū)隔，因此很難突出自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。社區(qū)超市要想有效地應(yīng)對(duì)大型賣場(chǎng)和便利店這“一大一小”的擠壓，就必須要挖掘出自己獨(dú)有的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（2）商品種類不夠豐富且進(jìn)貨成本高。大超市資金雄厚，經(jīng)營(yíng)商品種類豐富多樣，消費(fèi)者可選擇面廣。社區(qū)超市往往礙于資金不足、經(jīng)營(yíng)面積有限等原因，所出售的商品品種不夠齊全。由于拿貨數(shù)量比大型超市少，成本也比大型超市高，這就直接影響了社區(qū)超市的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，很大程度上影響了社區(qū)超市的經(jīng)營(yíng)。（3）對(duì)外宣傳力度不夠，“品牌效應(yīng)”弱，信任度低。大超市在宣傳方面做得比較好，宣傳力度大、宣傳范圍廣，一些定期或不定期的促銷活動(dòng)更是吸引了不少消費(fèi)者的眼球。而社區(qū)超市受經(jīng)濟(jì)實(shí)力影響，同時(shí)也缺乏搞促銷活動(dòng)的意識(shí)。往往很少有宣傳活動(dòng)，因此在消費(fèi)者中的知名度難以提高，基本難以吸引到外來的消費(fèi)者。相比之下，社區(qū)超市所經(jīng)營(yíng)的名牌商品肯定比大超市要少得多，店鋪?zhàn)陨淼钠放菩蜗蟾桥c大超市相去甚遠(yuǎn)。哪怕是同種品牌的商品，顧客也會(huì)認(rèn)為，大超市的比社區(qū)超市的質(zhì)量更好，更加正宗。（4）對(duì)市場(chǎng)了解不夠，缺乏管理經(jīng)驗(yàn)。大超市的管理者往往具有較高的管理水平和豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，招聘的員工經(jīng)過系統(tǒng)培訓(xùn)，也都有了較高的業(yè)務(wù)素質(zhì)。而社區(qū)超市的經(jīng)營(yíng)者大多沒有受過正規(guī)的管理培訓(xùn)，一些經(jīng)營(yíng)者甚至是剛開始創(chuàng)業(yè)的人員，對(duì)銷售市場(chǎng)缺乏充分的了解，經(jīng)營(yíng)管理方法不夠科學(xué)規(guī)范。

三、對(duì)策

（1）差異化定位。面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，社區(qū)型超市要做好自己的定位，做到差異化經(jīng)營(yíng)。通過差異化經(jīng)營(yíng)，挖掘自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。大超市解決的是消費(fèi)者“一站式購(gòu)物”的問題，要求商品齊全、賣場(chǎng)周邊有停車場(chǎng)等相應(yīng)設(shè)施；便利店的特色是方便，結(jié)賬快，但商品數(shù)量較少，以食品飲料為主；而社區(qū)超市的定位是解決老百姓的“一日三餐”外加一些日用品的購(gòu)買。一是細(xì)分顧客群，精準(zhǔn)定位，靈活經(jīng)營(yíng)。有了精確定位后，社區(qū)型超市應(yīng)該研究自己的消費(fèi)者和客戶群，根據(jù)自己的定位來選擇適當(dāng)?shù)纳唐方M合。不同社區(qū)人群有著不同的需求。社區(qū)超市應(yīng)做好對(duì)本社區(qū)及周邊市場(chǎng)的調(diào)查分析，根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)的市場(chǎng)容量、消費(fèi)水平、年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)、既有習(xí)慣等來制定自身經(jīng)營(yíng)策略。從而做到準(zhǔn)確定位，提升區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，社區(qū)超市還可以根據(jù)本銷售區(qū)域的情況結(jié)合自身特點(diǎn)塑造一些在本銷售區(qū)域有特色的品牌。在保證該商品或服務(wù)質(zhì)量的前提下，努力增強(qiáng)其影響力，培養(yǎng)社區(qū)居民對(duì)其的認(rèn)知度。如北京華普社區(qū)超市把經(jīng)營(yíng)定位為新鮮、優(yōu)質(zhì)、低價(jià)、健康、環(huán)保，切切實(shí)實(shí)的為社區(qū)居民著想。首先食品新鮮安全，服務(wù)周到，用不著在嘈雜臟亂的“菜市場(chǎng)”里討價(jià)還價(jià)，買得舒心、吃得放心。其次就是華普超市的鮮菜一般是“凈菜”，經(jīng)過了初步加工，保鮮處理十分完善，大部分蔬菜有塑料托盤覆膜包裝，新鮮度很高。此外華普超市能根據(jù)市場(chǎng)反饋信息，充分調(diào)動(dòng)資源，不斷添加新的產(chǎn)品；同時(shí)還關(guān)注和引進(jìn)網(wǎng)絡(luò)上銷量好的商品、新出的商品，設(shè)立進(jìn)口食品和臺(tái)灣食品、特產(chǎn)專區(qū)，使顧客在超市總能找到不一樣的、特有的商品，以此來保證良好的商品競(jìng)爭(zhēng)力，也讓顧客從中感受到了更多的關(guān)懷和便利。二是服務(wù)差異化。首先，做好錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。社區(qū)居民生活中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些突發(fā)情況，如送孩子上學(xué)時(shí)，孩子想購(gòu)買一些學(xué)習(xí)用品；或上下夜班時(shí)突然發(fā)現(xiàn)沒了香煙等。而消費(fèi)者在有臨時(shí)購(gòu)買需求時(shí)，一般會(huì)本著就近原則，隨機(jī)選擇離自己較近的店鋪購(gòu)物。大型超市一般早上八點(diǎn)鐘以后才開門營(yíng)業(yè)，晚上九點(diǎn)半結(jié)束營(yíng)業(yè)。社區(qū)超市可以充分利用這樣的一個(gè)“時(shí)間差”，依據(jù)周邊居民的生活習(xí)慣，把各項(xiàng)工作盡量做早、做在前面，比如，提前開門營(yíng)業(yè)，晚間延遲打烊，甚至做到二十四小時(shí)營(yíng)業(yè)。這樣不但可以盡量滿足社區(qū)居民的購(gòu)物需求，樹立超市在社區(qū)居民中的良好形象，而且更重要的是能夠提高社區(qū)超市的盈利水平，增加經(jīng)營(yíng)收入。其次，做到真心服務(wù)用心經(jīng)營(yíng)，全力做“人情味”超市。一方面，社區(qū)超市可以提供一些大超市無法提供的業(yè)務(wù)，如替社區(qū)居民代收牛奶、報(bào)紙，代繳電費(fèi)水費(fèi)、代售汽車票、火車票、代辦旅游事務(wù)等，或是為社區(qū)的居民免費(fèi)測(cè)血壓、提供家電和水電維修、疏通下水管道、家具清潔、搬運(yùn)、保姆介紹、代送禮品鮮花、為顧客提供免費(fèi)借用雨具、為老人提供心理咨詢、甚至提供開鎖等服務(wù)；另一方面，可以在超市內(nèi)設(shè)立一些簡(jiǎn)單的娛樂設(shè)施，供社區(qū)的居民及孩子們娛樂玩耍；還可以定期與社區(qū)居民開展一些有意義的互動(dòng)活動(dòng)，如歌會(huì)舞會(huì)、節(jié)假日聯(lián)歡等，打造社區(qū)超市文化。（2）聯(lián)合發(fā)展連鎖超市，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。通過連鎖經(jīng)營(yíng)形式來發(fā)展社區(qū)超市，既可以滿足社區(qū)消費(fèi)者需要，又能讓企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，是社區(qū)小型超市發(fā)展的有效途徑。在制定連鎖經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)，網(wǎng)點(diǎn)布局和物流配送是需要特別解決的兩大問題。一是合理布局社區(qū)小型連鎖超市網(wǎng)點(diǎn)。在社區(qū)管理、家政服務(wù)、社區(qū)文化等項(xiàng)目不斷完善的情況下，商業(yè)部門應(yīng)對(duì)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行合理布局，搶占這一與百姓最為接近的市場(chǎng)。一般而言，一個(gè)具有1000戶甚至于500戶居民的社區(qū)就可以開設(shè)一個(gè)門店了。具體到社區(qū)店址方面，門店選擇應(yīng)當(dāng)基于社區(qū)人口這一核心商圈，且最好能使消費(fèi)者在5～10分鐘步行購(gòu)物的范圍之內(nèi)，以體現(xiàn)“便民”宗旨。二是構(gòu)建有效的第三方物流配送體系。由于社區(qū)小型連鎖超市具有網(wǎng)點(diǎn)分散、規(guī)模小、批量小等經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，如果自己組織單獨(dú)的物流配送體系，會(huì)造成資源的分散，不利于發(fā)揮小型企業(yè)的優(yōu)勢(shì)。各社區(qū)小超市可以在政府或行業(yè)協(xié)會(huì)的指導(dǎo)下，以股份制的形式結(jié)合在一起，共享統(tǒng)一的物流和供應(yīng)鏈平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模發(fā)展；也可以尋求成為已有的實(shí)力較強(qiáng)的品牌的加盟店，這樣可以直接共享其成熟的物流和供應(yīng)鏈平臺(tái)。在降低成本的同時(shí)，也能增加自身的被信任度。（3）調(diào)整商品結(jié)構(gòu)，抓住重點(diǎn)，薄利多銷，保證質(zhì)量。調(diào)整商品結(jié)構(gòu)，使本店的商品結(jié)構(gòu)在功能、品牌、價(jià)格這三個(gè)維度上更好地滿足該社區(qū)消費(fèi)者的需求，提高每個(gè)小類中平均單品的銷售額和每平方米效益，多引進(jìn)明星商品，快速淘汰滯銷商品，進(jìn)行有效促銷，提高促銷拉動(dòng)效應(yīng)，在商品的陳列上要更有藝術(shù)性和吸引力，努力解決門店的缺貨問題。銷售上去了，單位成本自然而然地也就降下來了。同時(shí)，一定要保證商品質(zhì)量，杜絕偽劣商品。（4）加強(qiáng)與顧客交流，主動(dòng)出擊，提升自身形象，塑造品牌。社區(qū)超市可以學(xué)習(xí)大型商超的一些促銷手段，如辦理會(huì)員卡、積分送禮品、每日特價(jià)商品等，開展小型促銷活動(dòng)，且促銷活動(dòng)要給顧客帶來實(shí)實(shí)在在的實(shí)惠，提升自身在顧客人群中的認(rèn)知度和美譽(yù)度，加強(qiáng)自身的品牌塑造。以蘇州什物谷社區(qū)超市為例，其特色經(jīng)營(yíng)的生鮮部分一直做到日日新鮮，且堅(jiān)持天天低價(jià)的促銷策略，確保每天、每周有部分讓利食品商品上架；社區(qū)超市的購(gòu)物環(huán)境也是保持消費(fèi)吸引力的地方，出于打造品牌視覺識(shí)別系統(tǒng)的需要，什物谷超市所有門店室內(nèi)外能夠亮化的全部亮化，內(nèi)部裝飾上通過燈光的不同投射、結(jié)合多變的飾面色彩，整體風(fēng)格時(shí)尚大方，再配以統(tǒng)一的音響，營(yíng)造出了一種雅致、舒適、怡人的購(gòu)物氛圍。蘇州什物谷現(xiàn)在的幾十家門店，每一家店都能夠達(dá)到這樣統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)物環(huán)境。（5）更新管理理念，提升管理水平。社區(qū)超市可以根據(jù)自身情況，建立定期考核與培訓(xùn)機(jī)制，要對(duì)社區(qū)超市的從業(yè)人員從理念、經(jīng)營(yíng)方針、管理知識(shí)、服務(wù)規(guī)范、服務(wù)技能等進(jìn)行培訓(xùn)，并根據(jù)社區(qū)特點(diǎn)制定合適的考核標(biāo)準(zhǔn)，在家庭成員和普通雇員之間實(shí)行統(tǒng)一的獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)，做到公平、公正、公開，以此來提高員工本身業(yè)務(wù)能力和工作的積極性，從而為社區(qū)顧客提供更加優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)。同時(shí)制定相應(yīng)的員工守則等管理要求，加強(qiáng)制度化管理。

社區(qū)超市還可以通過引進(jìn)系統(tǒng)和設(shè)備，來加強(qiáng)管理。如日本7～11在收款的POS系統(tǒng)中加入收集客戶信息的功能，并分析得出7～11的消費(fèi)群體中消費(fèi)人次最多的是中年男性，因此對(duì)品質(zhì)做了調(diào)整，增加以部分中年男性的商品減少部分女性商品。在未來，社區(qū)超市在充分發(fā)揮自身特色，依托社區(qū)資源的前提下，求新求變，定會(huì)很好地生存并發(fā)展下去。

商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃方案

北 奧 公 館

營(yíng)銷推廣策略報(bào)告

2004年11月8日

北京中原

北奧公館專案組

1、項(xiàng)目SWOT分析

1．1優(yōu)勢(shì)

? 位于奧運(yùn)核心腹地

? 純板樓居住型小社區(qū)

? 分戶式中央空調(diào)及封閉立體車庫

? 準(zhǔn)現(xiàn)房銷售

? 區(qū)域內(nèi)比較完善的配套設(shè)施

1．2劣勢(shì)

? 價(jià)格創(chuàng)區(qū)域新高

? 銷售現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境混亂

? 目前周邊交通條件并不理想

? 售樓處與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)分離

1．3機(jī)會(huì)

? 奧運(yùn)主題為本項(xiàng)目帶來更大的升值空間

? 區(qū)域內(nèi)整體供給量不大

? 市政及配套設(shè)施將逐步完善

1．4威脅

? 交通情況改進(jìn)時(shí)間待定

? 奧運(yùn)地產(chǎn)的逐漸降溫

以上為本項(xiàng)目的SWOT大綱分析，可以通過機(jī)會(huì)與劣勢(shì)，威脅與優(yōu)勢(shì)的互補(bǔ)最大程度上的降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提升產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，完成項(xiàng)目完美推廣計(jì)劃。

2、銷售周期

2．1北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售周期說明

我司認(rèn)為入市時(shí)機(jī)，并不是指時(shí)間概念上固定的選擇，而應(yīng)是根據(jù)項(xiàng)目自身的實(shí)際情況和市場(chǎng)環(huán)境所決定的。因此，本項(xiàng)目推出的成功與否，并不能單純的選擇每個(gè)固定時(shí)間點(diǎn)來實(shí)現(xiàn)，而是應(yīng)該要把前期的鋪墊工作籌備完善，透徹了解時(shí)間段的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)周期，在具備較成熟的開盤條件下，再切入市場(chǎng)。

北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售周期走勢(shì)分析

北京房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售有明顯的季節(jié)性，根據(jù)我司對(duì)區(qū)域市場(chǎng)仔細(xì)調(diào)研和深入分析以及對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體走勢(shì)分析和顯示，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售周期是從每年的5月份開始，然后持續(xù)加溫，直至11月份，而這段時(shí)間里，又以5、6月份和9、10月份的銷售活動(dòng)最為頻繁。

2．2本項(xiàng)目推廣特點(diǎn)說明

? 2004年11月我司開始接觸本項(xiàng)目

? 項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)年底均將封頂，工期使銷售刻不容緩

? 樣板間及售樓處于11月底投入使用

? 目前項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況混亂，對(duì)于銷售有不利影響且會(huì)持續(xù)至2005年初

? 周邊道路交通條件在短時(shí)間內(nèi)不能得到完全的改善

? 2004年底大屯路斷路整修

? 2004年底科薈路通車交付使用

? 位于北四環(huán)的售樓處現(xiàn)場(chǎng)與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)有一定的距離

2．3本項(xiàng)目銷售周期說明

本項(xiàng)目銷售周期為2004年12月1日起至2006年5月31日止，共計(jì)18個(gè)月。根據(jù)以上推廣特點(diǎn)，綜合項(xiàng)目自身情況，我司建議本項(xiàng)目2004年12月進(jìn)入市場(chǎng)開始銷售，具體推廣周期可分為市場(chǎng)亮相及客戶積累期等五個(gè)階段。各階段具體時(shí)間分布如下表：

銷售周期分布表

銷售周期 時(shí)間結(jié)點(diǎn)

市場(chǎng)亮相及客戶積累期 2004年12月1日至2005年2月

第一強(qiáng)銷期 2005年3月至2005年6月

第一調(diào)整期 2005年7月至2005年8月

第二強(qiáng)銷期 2005年9月至2005年11月

第二調(diào)整期 2005年12月至2006年3月31日

尾盤期 2006年4月至2006年5月

2．4本項(xiàng)目銷售任務(wù)說明

本項(xiàng)目銷售計(jì)劃表

項(xiàng)目銷售任務(wù) 計(jì)劃完成

可銷售住宅面積 套數(shù) 套數(shù)

76561.84平方米 540套 486套

銷售任務(wù)明細(xì)表

周期 月份 工期進(jìn)展情況 銷售條件 完成套數(shù)（套） 備注

市場(chǎng)亮相及客戶積累期 2004年12月初 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 樣板間及北四環(huán)售樓處投入使用 5

本銷售計(jì)劃在保證工期及相關(guān)工作配合到位之前題下制定，如有變動(dòng)以當(dāng)時(shí)具體情況為準(zhǔn)。

2005年1月 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 工地圍檔及現(xiàn)場(chǎng)包裝制作完成 15

2005年2月 工程主體結(jié)構(gòu)封頂 銷售工具制作完成 10

強(qiáng)銷期 2005年3月 開始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷售條件 29

2005年4月 開始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷售條件 35

2005年5月 開始進(jìn)行外立面施工 具備完善的銷售條件 40

2005年6月 外立面施工基本完成，項(xiàng)目基本達(dá)到現(xiàn)房狀態(tài) 具備完善的銷售條件 50

第一調(diào)整期 2005年7月 樓內(nèi)公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30

2005年8月 樓內(nèi)公共部分裝修 具備完善的銷售條件 30

第二強(qiáng)銷期

2005年9月 樓內(nèi)公共部分裝修及整理工作 具備完善的銷售條件 50

2005年10月 工地現(xiàn)場(chǎng)整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 40

2005年11月 工地現(xiàn)場(chǎng)整理及園林景觀施工 具備完善的銷售條件 30

第二調(diào)整期 2005年12月 驗(yàn)收合格具備交房條件 具備完善的銷售條件 14

2006年1月 辦理入住 具備完善的銷售條件 18

2006年2月 辦理入住 具備完善的銷售條件 10

2006年3月 辦理入住 具備完善的銷售條件 25

尾盤期 2006年4月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷售條件 25

2006年5月 完全現(xiàn)房階段 具備完善的銷售條件 30

總計(jì) 486

3、推廣策略

3．1本項(xiàng)目客戶群特征

? 在亞運(yùn)村區(qū)域工作或生活

? 在中關(guān)村區(qū)域工作

? 追求寧靜安逸健康舒適的生活氛圍

? 部分客戶有二次置業(yè)的需求

? 購(gòu)房更加理性

? 對(duì)奧運(yùn)房產(chǎn)有很高的認(rèn)同，認(rèn)同區(qū)域升值潛力

? 有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力

3．2項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理

? 地處奧運(yùn)中央腹地，新興富都市中心

? 產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)

10—14層板式小高層

體量適中，共540套

純居住的居住舒適性

現(xiàn)代化暖色外立面、國(guó)際化居所、暖意融融

蘇式庭院：內(nèi)外融合，綠意盎然

高端智能化配套：美國(guó)分戶式中央空調(diào)

封閉式小區(qū)管理，居住安全舒適

停車管理：封閉立體車庫，節(jié)省空間

準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，購(gòu)買更有信心

? 區(qū)域內(nèi)稀缺性

? 項(xiàng)目較高的升值空間

3．3賣點(diǎn)整合

區(qū)域、產(chǎn)品、稀缺性

3．4推廣手段

? 三板斧

區(qū)域：“奧運(yùn)中央腹地，新富都市中心”

產(chǎn)品：“尊貴奧運(yùn)板樓”

稀缺性：“鉆石般稀有”

? 七種武器

“中等社區(qū)，舒適生活”

“詮釋純居住空間，私享大宅”

“分戶式空調(diào)，高品質(zhì)享受”

“準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，購(gòu)買更有信心”

“現(xiàn)代化暖色外立面、國(guó)際化居所、暖意盎然”

“蘇式庭院?小橋流水的精致生活”

“封閉小區(qū)管理，安心居住場(chǎng)所”

? 一招制敵

“奧運(yùn)區(qū)域內(nèi)成熟板樓”

3．5媒體選擇策略建議

3．5．1媒體選擇策略原則

結(jié)合項(xiàng)目五大銷售周期，及不同周期推廣訴求點(diǎn)，合理選擇媒體，以達(dá)到最少費(fèi)用最大成交的效力。

3．5．2媒體選擇

報(bào)廣

選擇《北京青年報(bào)》和《北京晚報(bào)》、《新京報(bào)》，以半版為主、雙通為輔，加強(qiáng)項(xiàng)目推廣的針對(duì)性。

輔助媒體

由網(wǎng)絡(luò)及業(yè)內(nèi)專業(yè)雜志組成，選擇新浪網(wǎng)和《萬房》、《樓市》、《新地產(chǎn)》、《安家》等雜志，進(jìn)行項(xiàng)目形象的建立和賣點(diǎn)的 宣傳。

3．5．1宣傳方式

在媒體推廣過程中，依靠產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和相對(duì)持續(xù)性的主力媒體及網(wǎng)絡(luò)多角度、立體、擇時(shí)投放，高亮點(diǎn)頻率曝光方式，建立市場(chǎng)知名度，加深市場(chǎng)認(rèn)知。軟文炒作增加曝光密度，例如：通過客戶通訊以項(xiàng)目進(jìn)展或文化等領(lǐng)域的動(dòng)態(tài)進(jìn)行軟性宣傳以縮短銷售期 。

3．5．2媒體選擇及推廣費(fèi)用明晰

為了讓市場(chǎng)充分了解本項(xiàng)目，通過媒體宣傳項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，展現(xiàn)開發(fā)商的實(shí)力。使市場(chǎng)認(rèn)識(shí)到本案較高的綜合品質(zhì)，打破以往信息不對(duì)稱的不利態(tài)勢(shì) 。各月份推廣主題及費(fèi)用如下：

市場(chǎng)推廣媒體選擇表

周期 月份 媒體選擇情況 媒體訴求點(diǎn) 具體金額

市場(chǎng)亮相及客戶積累期 2004年12月 《北京青年報(bào)》整版硬廣配軟文

《樓市》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文 地域性優(yōu)勢(shì)明顯

產(chǎn)品稀缺性及升值潛力 42萬

2005年1月 《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文

《北京青年報(bào)》半版硬廣配合軟文

《萬房》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文 地域性優(yōu)勢(shì)明顯

產(chǎn)品稀缺性及升值潛力 42萬

2005年2月 《北京青年報(bào)》半版硬廣配合軟文

《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文

《樓市》一版的軟文 產(chǎn)品獨(dú)特性的體現(xiàn)與標(biāo)榜 40萬

強(qiáng)銷期 2005年3月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣

《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文

《新地產(chǎn)》內(nèi)業(yè)軟文 本產(chǎn)品分戶式中央空調(diào)的獨(dú)有性及項(xiàng)目私密性 42萬

2005年4月 《北京青年報(bào)》半版硬廣配合軟文

《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文

《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文 本產(chǎn)品分戶式中央空調(diào)的獨(dú)有性及項(xiàng)目私密性 42萬

2005年5月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣

《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面，鋁包木窗及社區(qū)園林 ） 44

2005年6月 《北京青年報(bào)》整版硬廣

《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文

《樓市》內(nèi)頁一版硬廣

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面，鋁包木窗及社區(qū)園林 ） 64萬

平銷期 2005年7月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣

《萬房》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文 項(xiàng)目熱銷及地域市場(chǎng)成熟性的整合 62萬

2005年8月 《北京青年報(bào)》半版硬廣

《北京晚報(bào)》 半版硬廣配合軟文

《安家》內(nèi)業(yè)硬廣配合軟文 項(xiàng)目熱銷及地域市場(chǎng)成熟性的整合 62萬

第二強(qiáng)銷期 2005年9月 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣

《樓市》內(nèi)頁一版硬廣

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 金秋季節(jié)“一板尊天下” 55萬

200年10月、 《北京青年報(bào)》2次半版硬廣

《北京晚報(bào)》半版硬廣

《新浪網(wǎng)》打包方案廣告 金秋季節(jié)“一板尊天下” 55萬

2005年11月 《北京青年報(bào)》2次整版硬廣

《北京晚報(bào)》2次半版硬廣 現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)

私密性的創(chuàng)意整合

44萬

第二調(diào)整期

2005年12月 103.9電臺(tái)廣告5天

《北京晚報(bào)》半版硬廣

《樓市》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文 現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)

私密性的創(chuàng)意整合 40萬

2006年1月 103.9電臺(tái)廣告10天

《北京青年報(bào)》整版硬廣

《樓市》內(nèi)頁一版硬廣

現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)

私密性的創(chuàng)意整合 40萬

2006年2月 103.9電臺(tái)廣告6天

《北京青年報(bào)》整版版硬廣

《樓市》內(nèi)頁一版硬廣

現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)

私密性的創(chuàng)意整合 40萬

2006年3月 103.9電臺(tái)廣告6天

《北京青年報(bào)》整版版硬廣

《萬房》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文

現(xiàn)房發(fā)售與其相對(duì)

私密性的創(chuàng)意整合 40萬

尾盤期 2006年4月 《新地產(chǎn)》內(nèi)業(yè)軟文

《北京青年報(bào)》整版硬廣

《新京報(bào)》半版硬廣配合軟文

“現(xiàn)房入住私享豪邸”

48萬

2006年5月 《北京青年報(bào)》整版硬廣

《安家》內(nèi)頁一版硬廣配合軟文

《北京晚報(bào)》半版硬廣 “現(xiàn)房入住私享豪邸”

48萬

總計(jì) 850萬

3．6價(jià)格策略

3．6．1項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定原則

? 從項(xiàng)目各個(gè)單位的實(shí)際情況出發(fā)；

? 充分考慮開發(fā)商的利潤(rùn)回報(bào)；

? 緊密聯(lián)系項(xiàng)目工程進(jìn)度；

? 結(jié)合項(xiàng)目銷售策略和項(xiàng)目的銷售預(yù)期。

3．6．.2本案執(zhí)行“平開高走”的價(jià)格策略

? 房地產(chǎn)產(chǎn)品在整個(gè)推廣過程中會(huì)隨著工程進(jìn)度的進(jìn)展并結(jié)合不 同的銷售階段，價(jià)格不斷攀升，給客戶造成一定的壓力，促成其盡快成交，對(duì)預(yù)先購(gòu)房的客戶，同時(shí)也起到一定的穩(wěn)定作用。

? 根據(jù)以上情況，在開盤即認(rèn)購(gòu)階段往往價(jià)格做出一定的讓步，給后期價(jià)格的提升預(yù)留出合理空間。

? 市場(chǎng)亮相及客戶積累期如果價(jià)格太高，有挫傷市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)買信心、項(xiàng)目的美譽(yù)度及形象亦有一定程度的負(fù)面影響，一旦不成功，局面極難扭轉(zhuǎn)。

? 為了保證項(xiàng)目操作的穩(wěn)妥性，建議本項(xiàng)目執(zhí)行“平開高走”的價(jià)格策略。

? 后期具體價(jià)格與上調(diào)單價(jià)將根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況作適度調(diào)整。

4、推廣方案

4．1推廣主線

? 市場(chǎng)亮相及客戶積累期（2004年12月初—2005年2月）

本銷售周期意在將項(xiàng)目推向市場(chǎng)，提升項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)知度，吸引目標(biāo)客群的關(guān)注，從而達(dá)到積累有效客戶的目的。從推廣上講應(yīng)當(dāng)集中宣傳項(xiàng)目的宏觀優(yōu)勢(shì)，即區(qū)域優(yōu)勢(shì)及主要的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，使目標(biāo)客群能夠?qū)㈨?xiàng)目列為其置業(yè)的選擇，為強(qiáng)銷期打下良好的基礎(chǔ)。

在本銷售周期內(nèi)，主要將“奧運(yùn)中央腹地，新富都市中心”、“尊貴奧運(yùn)板樓”以及“鉆石般稀有”這“三板斧”做為此階段報(bào)廣宣傳主題。通過這三個(gè)主題三管其下，引起人們的關(guān)注，宣傳項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，讓本項(xiàng)目逐步在市場(chǎng)中樹立形象，吸引業(yè)內(nèi)人士和客戶的注意。樹立項(xiàng)目中高檔次的產(chǎn)品形象。

? 第一強(qiáng)銷期（2005年3月—2005年6月）

這一階段主要利用輔助媒體，充分展現(xiàn)項(xiàng)目的各個(gè)賣點(diǎn)，以此向市場(chǎng)充分展現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，誘導(dǎo)客戶的購(gòu)買欲，本階段推廣主題以、“中等社區(qū)，舒適生活”和“詮釋純居住空間，私享大宅”以及“分戶式空調(diào)，高品質(zhì)享受”這七種武器中的三種主要突出社區(qū)規(guī)模、純居住和智能化三方面明確我們項(xiàng)目的品質(zhì)，從而使項(xiàng)目推廣從形象訴求逐步過渡到產(chǎn)品訴求。

? 第一調(diào)整期（2005年7月—8月）

進(jìn)入調(diào)整期，推廣力度隨之減弱，在此階段只需根據(jù)項(xiàng)目工期的進(jìn)展，繼續(xù)宣傳項(xiàng)目產(chǎn)品賣點(diǎn)，通過推廣積累新客戶，同時(shí)促成老客戶成交。該階段推廣主題為“準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，購(gòu)買更有信心”和“現(xiàn)代化暖色外立面、國(guó)際化居所、暖意盎然”

? 第二強(qiáng)銷期（2005年9月—11月）

這個(gè)階段項(xiàng)目的形象和產(chǎn)品已經(jīng)在市場(chǎng)中有了較大的認(rèn)知度，而隨著園林景觀的建成以及現(xiàn)場(chǎng)形象的改觀，通過集中宣傳必將掀起新一輪銷售高峰。本階段推廣主題為“蘇式庭院?小橋流水的精致生活”“封閉小區(qū)管理，安心居住場(chǎng)所”

? 第二調(diào)整期（2005年12月—2006年3月）

本階段項(xiàng)目處于辦理入住階段，此階段開發(fā)商精力大部分集中在收樓及辦理入住上，同時(shí)又正直房地產(chǎn)銷售淡季，此時(shí)降低推廣力度，只要借入住一事在市場(chǎng)上造勢(shì)，維持樓盤的平穩(wěn)銷售，同時(shí)順利完成入住的辦理。

? 尾盤期（2006年4月—2006年5月）

本階段前期銷售的部分應(yīng)該順利完成入住，此時(shí)又迎來了房地產(chǎn)的強(qiáng)銷期，此階段以“奧運(yùn)區(qū)域內(nèi)成熟板樓”作為市場(chǎng)訴求點(diǎn)可以達(dá)到一招制敵的效果。在掀起一個(gè)銷售高潮的同時(shí)，完成尾房階段的銷售任務(wù)，使項(xiàng)目順利結(jié)案。

4．2各階段媒體推廣策略

? 市場(chǎng)亮相及客戶積累期

廣告推廣目的： 因項(xiàng)目在市場(chǎng)上沒有明確的市場(chǎng)形象，我司將在12月份的廣告推廣上以整版強(qiáng)視覺沖擊力的形式將項(xiàng)目推向市場(chǎng)。項(xiàng)目在市場(chǎng)明確亮相后1月份廣告推廣目的是在短期內(nèi)大量累計(jì)潛在客戶。2月份因進(jìn)入市場(chǎng)銷售淡季故媒體選擇軟文配合較強(qiáng)。軟文的推廣效果區(qū)別與其它廣告，它可閱讀性強(qiáng)可在字理間傳達(dá)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和賣點(diǎn)。

廣告訴求： 地域性優(yōu)勢(shì)明顯、產(chǎn)品稀缺性、升值潛力。

? 強(qiáng)銷期

廣告推廣目的： 項(xiàng)目進(jìn)入強(qiáng)銷期后，推廣也隨即進(jìn)入爆破性的階段。媒體將以報(bào)廣，雜志廣告，網(wǎng)媒多方面全方位的形式，將項(xiàng)目帶到一個(gè)銷售熱潮。

廣告訴求： 產(chǎn)品分戶式中央空調(diào)的獨(dú)有性及項(xiàng)目私密性。高檔現(xiàn)代的社區(qū)環(huán)境（樓體外力面，鋁包木窗及社區(qū)園林 ）。

? 調(diào)整期

廣告推廣目的：在項(xiàng)目進(jìn)入調(diào)整期后，將平面媒體的投放進(jìn)進(jìn)行小幅度下調(diào)，選擇針對(duì)性較強(qiáng)的直投類媒體，從而保持穩(wěn)定的銷售速度。

廣告訴求： 項(xiàng)目熱銷及地域市場(chǎng)成熟性的整合

? 第二強(qiáng)銷期

廣告推廣目的：根據(jù)不同項(xiàng)目的面市時(shí)間，有時(shí)可能迎來兩個(gè)熱銷階段。在第二熱銷期內(nèi)，增加平面媒體的投放力度，加強(qiáng)廣告投放頻率。在區(qū)域內(nèi)再次掀起項(xiàng)目銷售高潮。

廣告訴求： 金秋季節(jié)“一板尊天下”

? 第二調(diào)整期

廣告推廣目的：根據(jù)不同項(xiàng)目的面市時(shí)間，有時(shí)可能迎來兩個(gè)熱銷階段。在第二熱銷期內(nèi)，增加平面媒體的投放力度，加強(qiáng)廣告投放頻率。在區(qū)域內(nèi)再次掀起項(xiàng)目銷售高潮。

廣告訴求： “現(xiàn)房入住私享豪邸”

? 尾盤期

廣告推廣目的：項(xiàng)目進(jìn)入現(xiàn)房銷售，對(duì)于廣告投入可較大程度的下調(diào)頻率；進(jìn)行持續(xù)性較強(qiáng)的促銷活動(dòng)，加大老業(yè)主帶新客戶的優(yōu)惠力度。

4．3營(yíng)銷推廣方面公關(guān)及促銷活動(dòng)

? 2004年11月---- 2005年2月預(yù)熱期

推廣活動(dòng)（一）：媒體記者見面會(huì)

推廣主旨：擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，在做市場(chǎng)準(zhǔn)入前的預(yù)熱同時(shí)，做客戶的積累工作。

推廣戰(zhàn)略：軟硬兼施

預(yù)計(jì)時(shí)間：2004年12月

為了迅速提升“北奧公館”在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)和市場(chǎng)上的知名度；引起潛在客戶的關(guān)注，擬舉辦“北奧公館媒體記者見面會(huì)”。記者見面會(huì)于2004年12月在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)或特定地點(diǎn)舉行。

本次記者見面會(huì)將準(zhǔn)備充分，安排周密，邀請(qǐng)京城主流媒體十余家，并達(dá)到共識(shí)：“北奧公館”項(xiàng)目上市后將成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，必定會(huì)引起亞奧區(qū)域地產(chǎn)的新一輪住宅銷售高潮。

記者見面會(huì)后，各大媒體對(duì)“北奧公館”項(xiàng)目將進(jìn)行集中報(bào)道，其間有包括《北京青年報(bào)》、《北京晚報(bào)》、《新浪網(wǎng)》等13家媒體，以及BTV---《置業(yè)二十一世紀(jì)》欄目等主流電視媒體都將對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)報(bào)道。同期硬廣的推出，必帶來了一定規(guī)模的來電量和來訪量，并且使本項(xiàng)目在北京地區(qū)甚至全國(guó)范圍內(nèi)初步具備了一定的知名度。

擬參與報(bào)道的媒體名單如：

《北京晚報(bào)》、《新京報(bào)》、《北京青年報(bào)》、《中國(guó)建設(shè)報(bào)中國(guó)樓市》、《精品購(gòu)物指南》、《北京晨報(bào)》、《北京現(xiàn)代商報(bào)》、《名牌時(shí)報(bào)北京樓市》、《信報(bào)》、《京華時(shí)報(bào)》、《雅虎網(wǎng)》、《焦點(diǎn)網(wǎng)》、《新浪網(wǎng)》、《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》等。

預(yù)計(jì)費(fèi)用：1萬元

推廣活動(dòng)（二）：“逛樣板，抽家電”

推廣主旨：在推出樣板間的黃金時(shí)期，盡快促進(jìn)準(zhǔn)客戶的成交，提高銷售速度。

推廣戰(zhàn)略：拋磚引玉

預(yù)計(jì)時(shí)間：2005年1月

2004年12月項(xiàng)目現(xiàn)房樣板間施工和裝修完成，并完全配備家電之時(shí)，對(duì)在規(guī)定時(shí)間（當(dāng)月或1月）內(nèi)，簽訂（大定不退）購(gòu)房的客戶以抽獎(jiǎng)活動(dòng)的形式，配送家具或家用電器。其目的是在前期有一定客戶積累的前提下，配合現(xiàn)樓樣板間的推出，再以媒體宣傳的氣氛烘托基礎(chǔ)上，促進(jìn)準(zhǔn)客戶的成交，提高項(xiàng)目的知名度和提高銷售率。

如何做好社區(qū)團(tuán)購(gòu)運(yùn)營(yíng)

社區(qū)團(tuán)購(gòu)運(yùn)營(yíng)技巧

1.培養(yǎng)用戶：以老帶新

對(duì)于社區(qū)團(tuán)購(gòu)的運(yùn)營(yíng)，其中很重要的一點(diǎn)，就是平臺(tái)對(duì)于用戶的整體動(dòng)向的把控，不能出現(xiàn)團(tuán)長(zhǎng)叛逃，用戶跟著一起流失的現(xiàn)象。所以除了要重視團(tuán)長(zhǎng)之外，還需要對(duì)用戶進(jìn)行多種營(yíng)銷活動(dòng)，提高他們的復(fù)購(gòu)率。

①會(huì)員充值優(yōu)惠：會(huì)員充多少送多少，也可到店領(lǐng)取小禮品，能夠極大的刺激用戶的充值率，助于商家提前回收資金，也提高了客戶的忠誠(chéng)度;

②大額優(yōu)惠券：可針對(duì)會(huì)員定期發(fā)放大額優(yōu)惠券，激發(fā)會(huì)員線上消費(fèi)的沖動(dòng)，也刺激會(huì)員持續(xù)消費(fèi)的能力

2.活動(dòng)營(yíng)銷：用戶裂變

平臺(tái)如果想要做好社區(qū)團(tuán)購(gòu)業(yè)務(wù)，那就需要具備多種營(yíng)銷活動(dòng)的玩法，這是對(duì)用戶市場(chǎng)的需求判斷的基礎(chǔ)能力，簡(jiǎn)單的說，就是我們需要及時(shí)知道什么樣的產(chǎn)品，適合在當(dāng)下進(jìn)行營(yíng)銷。所以在活動(dòng)上，我們就需要多樣的玩法。

①產(chǎn)品詳情頁面應(yīng)該支持圖文直播、視頻介紹，直觀地突出商品的賣點(diǎn)和亮點(diǎn)，吸引用戶的興趣。

②提供限時(shí)秒殺、滿減優(yōu)惠、二件折扣等玩法，以靈活多樣的促銷優(yōu)惠，刺激用戶的消費(fèi)欲望。

道路兩側(cè)廣告與公園商鋪、游樂設(shè)施招商辦法。

翠屏國(guó)際廣場(chǎng)商鋪招商策略

本方案的主要目的在于為中惠翠屏國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)部分的招商提供支持，通過明確項(xiàng)目的商業(yè)定位與規(guī)劃、業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)布局、租金實(shí)現(xiàn)計(jì)劃等環(huán)節(jié)，研判招商執(zhí)行策略，為項(xiàng)目將來的高價(jià)值銷售提供市場(chǎng)基礎(chǔ)。

? 項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值分析

? 區(qū)域：項(xiàng)目位于南京市江寧開發(fā)區(qū)的將軍大道中部南航西門對(duì)面，鄰近南航、英華學(xué)校和正德學(xué)院正門，項(xiàng)目依山且鄰近綠化廣場(chǎng)，自然環(huán)境良好

? 交通：項(xiàng)目臨快干道、緊鄰公交站臺(tái)，但除與上山道路——韓府路交叉外，本案沒有重要的道路交叉節(jié)點(diǎn)，車速較快，滯留性較差

? 社區(qū)環(huán)境：項(xiàng)目周邊以中高端別墅和公寓大盤為主要開發(fā)形式，常住人口主要以部分入駐居民、學(xué)校、教師為主，調(diào)研顯示公寓項(xiàng)目居住客群主要是中青年客戶為主，居民素質(zhì)相對(duì)較高，但這些項(xiàng)目入住率普遍不高（約30％左右），同時(shí)項(xiàng)目雖然鄰近學(xué)校，但與學(xué)生生活區(qū)有一定距離（步行約10分鐘）

? 商圈現(xiàn)狀：項(xiàng)目周邊三公里范圍內(nèi)，已形成比較典型的三大商業(yè)集中區(qū)域，分別是：托樂嘉商業(yè)區(qū)、佛城路商業(yè)區(qū)、同曦商業(yè)區(qū)；其中托樂嘉商業(yè)區(qū)距項(xiàng)目最近，是目前將軍路沿線唯一集中性商業(yè)區(qū)，目前已引入2.4萬㎡、包括肯德基等連鎖品牌商家在內(nèi)的蘇果購(gòu)物廣場(chǎng)，以及餐飲等各類配套性的商家，形成面積約5萬㎡、主力店、獨(dú)立商鋪、街鋪相結(jié)合的區(qū)域商業(yè)中心區(qū)的格局

? 商業(yè)環(huán)境：設(shè)在一定規(guī)模住宅小區(qū)內(nèi)或周邊，以提供社區(qū)便利消費(fèi)、充實(shí)社區(qū)生活為主的住宅底商型商鋪，是區(qū)域目前數(shù)量最多的商鋪類型；其次，是由沿街商鋪聚勢(shì)形成的購(gòu)物步行街，本區(qū)域商業(yè)街商鋪多為單層挑高或一二層聯(lián)租；目前除托樂嘉蘇果購(gòu)物廣場(chǎng)外，購(gòu)物中心席位型商鋪和專業(yè)市場(chǎng)比較缺乏

? 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)以日常消費(fèi)為主，超市、餐飲和網(wǎng)吧具有較大的比例，相對(duì)而言網(wǎng)吧規(guī)模較大，餐飲則呈現(xiàn)多種規(guī)模形態(tài)共存，而家居服務(wù)與休閑商業(yè)層次不高，業(yè)態(tài)品牌尤其是符合中高端需求的商業(yè)較少

? 租金與經(jīng)營(yíng)狀況：目前區(qū)域1層租金報(bào)價(jià)約40～90，2層及以上約30～50，外街空置率約30％，內(nèi)街空置率約60％，日常經(jīng)營(yíng)人流量不大

? 項(xiàng)目形象定位

? 形象定位——服務(wù)“資享生活圈”的人文商業(yè)體

? 這里的“資享生活圈”指“懂得享樂生活、擁有資本的富豪或白領(lǐng)所形成的群體”，是小資型的富豪圈，項(xiàng)目著眼于服務(wù)中高端客戶，打造群體型服務(wù)商業(yè)，從而形成匯集服務(wù)型中高端商業(yè)，建立品位生活特區(qū)的商圈形象

? 人文商業(yè)是基于區(qū)位的人文特征，通過多種業(yè)態(tài)組合形成有機(jī)的商業(yè)服務(wù)體系

? 概念定位

山景公園?城市客廳 LifeStyle Center

? LifeStyle Center是迎合本商圈中高端消費(fèi)顧客對(duì)零售的需求及對(duì)休閑方式的追求，具有露天及環(huán)境的特征，國(guó)際購(gòu)物中心理事會(huì)為其定義面積約在2萬-8萬㎡之間，項(xiàng)目依山而建，比鄰綠化市民公園符合所有基本特征

? 多業(yè)態(tài)、兼容采購(gòu)與休閑目的，通過環(huán)境、建筑及裝飾的風(fēng)格贏造出別致的休閑環(huán)境將是項(xiàng)目概念定位的核心，城市客廳的提出是滿足“資享生活圈”交往的需求

? 招商推廣名例舉：翠屏國(guó)際廣場(chǎng)?尚山街區(qū)，翠屏國(guó)際廣場(chǎng)?M-PARK大道

? 業(yè)態(tài)定位

? 功能組織——倉儲(chǔ)式主力店強(qiáng)調(diào)儲(chǔ)銷一體和非中心商圈選址，便利店強(qiáng)調(diào)社區(qū)便利性服務(wù)，專業(yè)市場(chǎng)強(qiáng)調(diào)運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、配送等物流概念，考慮招商目的，本項(xiàng)目將以倉儲(chǔ)式主力店或?qū)I(yè)市場(chǎng)為主導(dǎo)，形成能夠提供集中采購(gòu)和社區(qū)便利的綜合性的高端商業(yè)體，迎合消費(fèi)新趨勢(shì)，滿足“資享生活圈”交往需求，科學(xué)專業(yè)地把采集購(gòu)物、休閑娛樂、餐飲酒店等消費(fèi)形式組合在一起，通過內(nèi)部交通動(dòng)線的巧妙安排，使業(yè)態(tài)之間互相作用，依靠得天獨(dú)厚的自然景觀條件，打造多功能，多元化的一站式購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所

? 業(yè)態(tài)組合

? 1號(hào)主力店“奧特萊斯（OUTLETS）生活體驗(yàn)館”——位于項(xiàng)目最南面，緊鄰市民廣場(chǎng)和山上入口，引進(jìn)名牌服裝、生活用品、家居裝飾品等奧特萊斯形態(tài)的折扣店，輻射江寧及寧南部分區(qū)域，建成一站式的家居采購(gòu)服務(wù)

? 2號(hào)主力店“餐飲娛樂旗艦”——位于項(xiàng)目中段，將軍大道與韓府路交界處，直面南向車流和人流，引進(jìn)大型娛樂餐飲旗艦店，輻射周邊區(qū)域中高端客戶，經(jīng)營(yíng)經(jīng)典菜系，易于匯集人氣，形成集中性商業(yè)氛圍，同時(shí)在局部位置引入超市

? 3號(hào)商業(yè)街、1號(hào)和2號(hào)的部分街鋪“LIFE休閑街區(qū)”——3號(hào)商業(yè)街位于項(xiàng)目北段韓府路上，山景環(huán)繞，景色宜人，集娛樂，休閑，零售，特色餐飲為一體，引入咖啡店，陶藝店、健身會(huì)所等，營(yíng)造全天候休閑購(gòu)物氛圍

? 租金策略

? 租金設(shè)定

? 設(shè)定原則

? 商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格考慮對(duì)業(yè)主的投資回報(bào)要求，結(jié)合資產(chǎn)增值的速度，整體采取統(tǒng)一租金的額度、先低后高的租金價(jià)格策略，并逐年進(jìn)行遞增，降低商家前期經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，樹立商家經(jīng)營(yíng)信心，形成旺鋪的局面

? 根據(jù)本項(xiàng)目商鋪面積較大和位置差別較大特點(diǎn)，按分區(qū)制定租金統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

? 拉大次級(jí)與高級(jí)位置的租金差距，促進(jìn)次級(jí)位置的出租率，對(duì)優(yōu)質(zhì)商家提供有吸引力優(yōu)惠政策

? 根據(jù)項(xiàng)目周邊租金與經(jīng)營(yíng)狀況，考慮項(xiàng)目位置差異性，為更好第培育項(xiàng)目商業(yè)人氣，實(shí)現(xiàn)全面招商的完成，盡快提升項(xiàng)目出售價(jià)值，項(xiàng)目租金的設(shè)定應(yīng)選取或略低于同類商鋪市場(chǎng)平均租金，根據(jù)制定的參考價(jià)格體系及不同位置等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)與商家洽談所能接受的具體租金標(biāo)準(zhǔn)

? 平均市場(chǎng)租金的確定：目前托樂嘉商鋪平均租金約為60元/㎡.月（綜合考慮樓層、位置差異、鋪面面積等因素）

? 項(xiàng)目調(diào)整系數(shù)的確定

? 項(xiàng)目規(guī)模與布局（托樂嘉5萬㎡獨(dú)立街區(qū)，項(xiàng)目約2.6萬㎡底商）

? 建筑形式（托樂嘉挑高5米、項(xiàng)目挑高7米）

? 位置與人流量（托樂嘉周邊居住人口和入住率較高，鄰近學(xué)校生活區(qū)，優(yōu)于本項(xiàng)目）

? 交通與臨路狀況（托樂嘉地處兩條主干道交界處，優(yōu)于本項(xiàng)目）

? 景觀與項(xiàng)目知名度等因素（項(xiàng)目景觀條件與知名度優(yōu)于托樂嘉）

? 最終確定調(diào)整系數(shù)選取為：100/102、100/99、100/103、100/102、100/99

? 項(xiàng)目平均租金的確定

60元×（100/103）×（100/98）×（100/103）×（100/103）×（100/99）

＝56元/㎡.月，

? 租金實(shí)現(xiàn)

? 考慮提升人氣需要，將采取“三年培養(yǎng)、適度優(yōu)惠”的策略，即三年內(nèi)平均實(shí)現(xiàn)56元/㎡.月，首年和第二年采取“零租金＋50％租金優(yōu)惠”的基本策略

? 同時(shí)，部分折扣店、品牌店或個(gè)性形象店，租金收取采用“基礎(chǔ)租金＋經(jīng)營(yíng)額浮動(dòng)租金”結(jié)合的策略，如基礎(chǔ)租金收取可根據(jù)制定40元/㎡.月，以10萬元為營(yíng)業(yè)額為起點(diǎn)計(jì)算浮動(dòng)租金

? 招商時(shí)間計(jì)劃

? 推廣設(shè)想

? 配套準(zhǔn)備

? 便利的入口——項(xiàng)目位于公交換乘站點(diǎn)附近，一定程度能獲得持續(xù)人流。但橫穿將軍大道顯得不便，所以通過設(shè)置紅綠燈或增加人行天橋進(jìn)行連接，能減少街道另一邊的人流導(dǎo)入的便捷性

? 市民廣場(chǎng)——南側(cè)市民廣場(chǎng)可為消費(fèi)者提供一個(gè)游玩及觀賞山景的平臺(tái)，能夠起到良好的聚客作用，另外，可適當(dāng)調(diào)整廣場(chǎng)布局，形成室內(nèi)商業(yè)空間的有益延伸，如布置餐飲、休閑項(xiàng)目或室外運(yùn)動(dòng)娛樂設(shè)施，也可將其作為戶外展示及大型營(yíng)銷、促銷活動(dòng)的空間

? 形象設(shè)計(jì)——商場(chǎng)門口的廣告、霓虹燈、LOGO形象鮮明、突出的設(shè)計(jì)，通常能給人深刻印象，滿足顧客的視覺享受，從而引導(dǎo)客流的前往和消費(fèi)，同時(shí)在人流通道頭尾端等地方給予顯著的區(qū)域和功能標(biāo)識(shí)以及造型小品，方便顧客辨認(rèn)，在3號(hào)樓臨路一側(cè)盡可能布置有廣場(chǎng)如綠化及停車場(chǎng)，提供優(yōu)美購(gòu)物環(huán)境，與市民休閑廣場(chǎng)形成呼應(yīng)的效果

? 招商手段

? 定向招商：依據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，利用本公司已有的及進(jìn)一步開發(fā)的商業(yè)資源網(wǎng)絡(luò)和經(jīng)營(yíng)聯(lián)盟在南京或外地尋找多家主力商家，形成主力商家和核心力量

? 以商引商：建立“ LifeStyle商業(yè)沙龍”，利用主力商家及牽頭商家在其行業(yè)的影響力，擴(kuò)大宣傳，以吸引更多目標(biāo)商家加盟

? 廣告招商：印制招商手冊(cè)，通過各種推廣活動(dòng)和宣傳“LifeStyle Center ”題材，擴(kuò)大本項(xiàng)目的影響力，吸引目標(biāo)客戶的注意力，促進(jìn)招商，同時(shí)以部分位置較差的鋪面以免租（如給予年輕人創(chuàng)業(yè)），擴(kuò)大新聞?dòng)绊?/p>

招商策劃

商業(yè)招商概括

完好的執(zhí)行方案和進(jìn)行招商的實(shí)際操作是招商成功的關(guān)鍵所在，而這一過程的一些細(xì)節(jié)問題不容忽視。第一是招商隊(duì)伍的組建及招商人才的培訓(xùn)。由于招商具有“三快三省”（“三快”即快速回籠資金、快速組建市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)、快速將產(chǎn)品送抵終端；“三省”是指對(duì)招商的生產(chǎn)廠家來講，節(jié)省人力，節(jié)省物力和財(cái)力，節(jié)省時(shí)間和精力。）的特點(diǎn)，其中“三省”中就有一條是節(jié)約人力。因?yàn)闃O大程度上動(dòng)用了代理商的人力資源，招商的企業(yè)在人員上自然緩解了大量壓力。不是說招商的企業(yè)就不需要引進(jìn)人才，進(jìn)行隊(duì)伍建設(shè)。相反的，由于企業(yè)招商工作繁雜、細(xì)瑣，不僅需要招商人員有豐富的經(jīng)驗(yàn)，更要有敬業(yè)精神和團(tuán)結(jié)協(xié)作的態(tài)度。企業(yè)要想長(zhǎng)期的發(fā)展，通過招商培養(yǎng)和鍛煉隊(duì)伍更應(yīng)是企業(yè)發(fā)展的重中之重。

制定非常好的招商策略，而在招商實(shí)施中沒有很好的執(zhí)行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個(gè)富有熱情、精干、強(qiáng)大的招商隊(duì)伍是招商的工作的關(guān)鍵。

第一步是招商的組織框架和崗位職責(zé)的確定，主要是對(duì)人才個(gè)體的技能的鎖定和對(duì)團(tuán)隊(duì)的整體規(guī)劃。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度看，招商應(yīng)配備以下幾方面人才：

1、 招商經(jīng)理1人，需對(duì)本項(xiàng)目所在行業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷有實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)（尤其要擅長(zhǎng)招商運(yùn)作），懂企劃，善管理，具出色談判技巧和人格魅力。

2、 大區(qū)招商經(jīng)理若干，分別負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商大區(qū)的工作：大區(qū)經(jīng)理應(yīng)具備一定的招商運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，長(zhǎng)于說服、鼓勵(lì)性的談判，具團(tuán)隊(duì)合作精神、服從意識(shí)和大局觀念。

3、 區(qū)域協(xié)銷經(jīng)理若干，主要職責(zé)是協(xié)助 開發(fā)市場(chǎng)，完成銷售。協(xié)銷經(jīng)理需人品正直，勤懇敬業(yè)，具備較佳的溝通和組織管理能力，并能長(zhǎng)駐外埠。

4、 商務(wù)助理若干，主要職責(zé)是幫助一線招商人員作好內(nèi)務(wù)（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會(huì)務(wù)組織等工作。

5、 其它服務(wù)人員如文案、平面設(shè)計(jì)、接線及接待人員。

招商隊(duì)伍組建之后，必須進(jìn)行培訓(xùn)。一方面，通過培訓(xùn)是團(tuán)隊(duì)了解項(xiàng)目的現(xiàn)狀、產(chǎn)品，了解招商策略和操作步驟，同時(shí)也是進(jìn)行磨合的過程。招商的培訓(xùn)主要有以下幾個(gè)方面：

1、 項(xiàng)目及產(chǎn)品知識(shí)，以使團(tuán)隊(duì)成員對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)狀有清楚的認(rèn)識(shí)。

2、 溝通技巧（如接聽電話、接待語言、洽談技巧、儀表舉止等），以培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)成員的職業(yè)感。

3、 招商專業(yè)知識(shí)（招商流程、談判技巧、接聽電話、注意事項(xiàng)等）。

4、 招商要旨（招商策略說明及合同解讀等）。

招商工作開始后面臨許多實(shí)際的實(shí)施工作，在產(chǎn)品的核心概念基礎(chǔ)上撰寫招商文案、制定《招商手冊(cè)》、制定媒體發(fā)布計(jì)劃、準(zhǔn)備合同文本、準(zhǔn)備各類產(chǎn)品和項(xiàng)目的宣傳資料等等，必要的準(zhǔn)備將為招商實(shí)施打下良好的基礎(chǔ)。只有進(jìn)行有效溝通，把握“求租者”的洽談與管控技巧，招商工作才能順利開展。

從第一篇招商廣告發(fā)布下去，接到第一個(gè)咨詢電話開始，招商進(jìn)入了實(shí)際運(yùn)做的階段。從“求租者”打進(jìn)第一個(gè)電話到招商的合作主體--各分銷商和代理商簽訂協(xié)議，進(jìn)行產(chǎn)品銷售這一過程是整個(gè)招商工作的核心部分，直接決定著招商的質(zhì)量和數(shù)量，也就決定了整個(gè)過程的成敗。主要目的是吸引好的“求租者”加入到企業(yè)的體系中來，共同把產(chǎn)品推向市場(chǎng)。想要吸引“求租者”的加盟，有效的溝通顯得非常重要。

招商中與“求租者”接觸的整個(gè)程序，一般如下：

第一次信息的處理（來函、來電）-第一次信息回復(fù)-第二次信息處理（二次來函、復(fù)電、咨詢、商洽）-第二次信息回復(fù)（信息升級(jí)→有選擇發(fā)送實(shí)質(zhì)性資料）-招商總部零星接單（上門洽談、簽約）-招商會(huì)議的籌劃、準(zhǔn)備（全國(guó)性會(huì)議、區(qū)域性會(huì)議）-發(fā)出會(huì)議邀請(qǐng)（曾經(jīng)問詢者、熟悉者及看報(bào)來電者）-接收?qǐng)?bào)名、督促參會(huì)-召開會(huì)議并簽約-督促履約-收款發(fā)貨。

在這過程中，首先面臨的是對(duì)“求租者”信息的處理和選擇，好的招商廣告發(fā)布后，招商總部將面對(duì)大量的反饋信息，對(duì)于第一次來電或來函，主要注意對(duì)“求租者”按已經(jīng)設(shè)定的招商區(qū)域歸類，對(duì)求租者姓名、地址、電話、基本狀況和問題做以記錄，同時(shí)給對(duì)方發(fā)去有關(guān)產(chǎn)品和項(xiàng)目的基本資料（包括項(xiàng)目介紹、產(chǎn)品介紹、招商活動(dòng)的安排），同時(shí)對(duì)于各地區(qū)實(shí)力較強(qiáng)或行業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者一類的“求租者”做重點(diǎn)標(biāo)注，用以綜合的研究。在這過程中，不必在電話中向詢問者做過多有關(guān)招商的說明，對(duì)于“求租者”提出的問題也不必急著回答（主要避免“求租者”因了解不夠而以偏概全，自我估計(jì)或防止競(jìng)爭(zhēng)者和惡意攻擊者獲取一手信息）。在“求租者”研讀了有關(guān)資料后第二次咨詢過程，招商部門則應(yīng)該選擇性的介紹關(guān)于招商情況和產(chǎn)品信息，并根據(jù)“求租者”表現(xiàn)的誠(chéng)意，發(fā)去部分“該求租者”重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容資料，并力爭(zhēng)邀請(qǐng)對(duì)方參加招商會(huì)議。

對(duì)于一些急于了解情況的“求租者”，招商部門要有專人負(fù)責(zé)接待和談判，帶領(lǐng)來訪者參觀項(xiàng)目、了解運(yùn)作方案等，以免流失“加盟商”。

面對(duì)面的溝通方式仍是最直觀有效的方式，招商會(huì)議的成功開展是“求租者”加盟的關(guān)鍵一步。在與“求租者”談判之前，一些細(xì)節(jié)的準(zhǔn)備十分重要，如招商辦公場(chǎng)所的布置、人員的工作狀態(tài)、對(duì)來訪者的接待，這些都直接影響洽談的結(jié)果。在溝通的過程中，應(yīng)該向來訪者潛移默化的傳遞以下幾點(diǎn)信息。

1、 有實(shí)力：與強(qiáng)者合作才能更強(qiáng)，加盟者希望企業(yè)的力量雄厚，解除后顧之憂。

2、 有決心：堅(jiān)定的信念和強(qiáng)有力的推廣策略將使加盟商感受到項(xiàng)目推廣項(xiàng)目的決心，用數(shù)字說明項(xiàng)目的力度是最好的方法。

3、 有信譽(yù)：一味的夸大其辭根本無法聯(lián)合有實(shí)力的經(jīng)銷商，態(tài)度真誠(chéng)、有理有據(jù)，最大限度的為“求租者”考慮是雙方共同發(fā)展的基礎(chǔ)。

4、 有辦法：詳細(xì)、可行的營(yíng)銷方法對(duì)于經(jīng)銷商有極大的吸引力。

5、 有利益：歸根結(jié)底，成功的推廣應(yīng)該有豐厚的利潤(rùn)，項(xiàng)目留給加盟者的利益應(yīng)該十分可觀。

與“求租者”簽定合同，收取租金和保證金，則全面招商工作告以段落，后續(xù)零星的招商工作開展可以抽取部分力量，而工作的中心轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品的全面推廣階段。

招商過程中，要處理大量的信息和參與大量的談判、說服、培訓(xùn)工作，工作內(nèi)容非常細(xì)瑣，實(shí)際的過程中會(huì)遇到一些具體問題，對(duì)“求租者”提出的問題給予良好的解答將大大增強(qiáng)其信心。

招商策略

大型商業(yè)物業(yè)招商策略

第一部：招商原則和準(zhǔn)備過程

招商目標(biāo)的選擇

企業(yè)招商的目的是為了吸引知名商家，出租經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的使用權(quán)，更好地提高項(xiàng)目整體市場(chǎng)吸引力。因此招商目標(biāo)的選擇要根據(jù)市場(chǎng)需求和項(xiàng)目定位情況來確定，具體說應(yīng)考慮以下因素：

(一)項(xiàng)目自身的市場(chǎng)定位；

(二)項(xiàng)目所在地的消費(fèi)狀況；

(三)投資商和發(fā)展商的自身資金情況；

(四)擬引進(jìn)商家的市場(chǎng)定位、發(fā)展戰(zhàn)略。

招商談判原則的確定

招商談判的目的在于使參與談判的商家能符合招商企業(yè)的目標(biāo)和利益需要。要達(dá)到目的，招商談判必須針對(duì)談判的特點(diǎn)，確定一些基本原則。

(一)招商談判的特點(diǎn)

1、 談判對(duì)象的廣泛性、多樣性和復(fù)雜性

商場(chǎng)的交易活動(dòng)不受時(shí)空限制，而具體的談判對(duì)象交易條件又是多樣的、變化的。這就要求項(xiàng)目的談判人員要圍繞本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)范圍，廣泛收集信息，了解市場(chǎng)行情，并選擇適當(dāng)?shù)姆绞脚c社會(huì)各方面保持廣泛的聯(lián)系。

2、 談判條件的原則性與靈活性

項(xiàng)目招商的目標(biāo)要具體體現(xiàn)在談判條件上。條件具有一定的伸縮余地，但其彈性往往不能超越最低界限，界限是談判人員必須堅(jiān)持的原則。這一特點(diǎn)就決定了項(xiàng)目談判人員要從實(shí)際出發(fā)，既要不失原則，又要隨機(jī)應(yīng)變具有一定的靈活性，以保證實(shí)現(xiàn)招商談判的基本目標(biāo)。

3、 談判口徑的一致性

在招商談判中，雙方談判的形式可以是口頭的也可以是書面的，談判過程往往需要反復(fù)接觸。這就要求談判人員要重視談判策略與技巧，注意語言表達(dá)和文字表達(dá)的一致性。談判人員要有比較好的口才和文字修養(yǎng)能力，也要有較強(qiáng)的公關(guān)能力。

(二) 招商談判的原則

根據(jù)招商談判的特點(diǎn)，談判雙方要取得共識(shí)，促使談判成功應(yīng)遵循以下原則：

1、 堅(jiān)持平等互利的原則

2、 平等互利原則，要求談判雙方在適應(yīng)對(duì)方需要的情況下，公平交易，互惠互利，這是保證談判成功的重要前提。

3、 堅(jiān)持信用原則

信用原則是指招商談判的雙方都要共同遵守協(xié)議。重信譽(yù)、守信用是商家基本的職業(yè)道德。在談判過程中；應(yīng)注意不輕易許諾，但一旦承諾，就應(yīng)履行，保證言行一致，取信于對(duì)方，以體現(xiàn)真誠(chéng)合作的精神。

4、 堅(jiān)持相容原則

相容原則要求談判人員在洽談中要對(duì)人謙讓、豁達(dá)，將原則性和靈活性有機(jī)結(jié)合起來，以更好地達(dá)到談判的目的。

招商談判的準(zhǔn)備

所謂招商談判的準(zhǔn)備就是指在思想上、物質(zhì)上和組織上為談判進(jìn)行充分的準(zhǔn)備工作，主要包括：

（一） 招商宣傳是招商成功的先導(dǎo)，招商手冊(cè)是宣傳的重要環(huán)節(jié)，是項(xiàng)目招商的基本宣傳資料，關(guān)系到項(xiàng)目的形象，該手冊(cè)突出如下關(guān)鍵點(diǎn)：

1、 通過鉆石地段選擇項(xiàng)目選址的正確性，樹立基本點(diǎn)核心地段的商業(yè)物業(yè)。

2、 通過事實(shí)列舉項(xiàng)目投資商與發(fā)展商業(yè)績(jī)與榮譽(yù)，突出其在項(xiàng)目所在地的地位。

3、 招商策劃和承租戶的選擇關(guān)系購(gòu)物中心的成敗，在招商過程中，有必要對(duì)每個(gè)承租戶進(jìn)行分級(jí)評(píng)價(jià)，預(yù)測(cè)他們的經(jīng)營(yíng)前景，作為店面出租的指導(dǎo)。

4、 第一 承租戶的選擇確保租金的來源。

5、 第二 需要保證購(gòu)物中心的商品種類的完整性。

6、 第三 需要保證購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的多樣性與綜合性。

（二）準(zhǔn)備談判的依據(jù)

1、 明確談判目標(biāo)，包括最優(yōu)期望目標(biāo)、實(shí)際需求目標(biāo)、可接受目標(biāo)、最低目標(biāo)等；

2、 規(guī)定談判策略，包括了解談判對(duì)象的狀況，談判的焦點(diǎn)、談判可能出現(xiàn)的問題及對(duì)策；

3、 選定談判方式；

4、 確定談判期限。

（三）組成談判小組

1、 挑選談判小組的成員；

2、 制定談判計(jì)劃；

3、 確定談判小組的領(lǐng)導(dǎo)人員。

第二部：確定招商方式與渠道

商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目招商的方式

1、 項(xiàng)目洽談會(huì)。

項(xiàng)目洽談會(huì)是招商最為常見的一種形式。它是由招商單位攜擬與合資、合作或引進(jìn)的項(xiàng)目，有針對(duì)性地與商家洽談。其特點(diǎn)是針對(duì)性強(qiáng)，易于吸引有興趣的客商。影響大，實(shí)效性好，主辦者可以派遣技術(shù)專家與客商直接進(jìn)行接洽。

2、 項(xiàng)目發(fā)布會(huì)

項(xiàng)目發(fā)布會(huì)是招商經(jīng)常采用的方式。它是由項(xiàng)目主辦者在一定的場(chǎng)合公布擬引進(jìn)合資、合作的項(xiàng)目，闡述招商項(xiàng)目的特點(diǎn)和技術(shù)、資金要求，以期吸引客商。

3、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作交流會(huì)

經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作交流會(huì)是一種層次較高、范圍較大的招商引資方式。其特點(diǎn)是層次較高，范圍較大?？梢允嵌喾N行業(yè)的招商。

4、 投資研討會(huì)

投資研討會(huì)是一種較小型、時(shí)間較短的招商形式。它通常是由政府部門、經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)舉行的區(qū)域性投資戰(zhàn)略、政策、現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)的研究討論會(huì)。其特點(diǎn)是靈活，即是務(wù)虛，又重務(wù)實(shí)，主辦單位可以公布一些項(xiàng)目進(jìn)行招商，可以介紹本地區(qū)的投資環(huán)境和利用外資的政策，達(dá)到宣傳的效果。

5、 登門拜訪

登門拜訪是招商效果明顯的輔助性活動(dòng)。招商單位專門派出招商小分隊(duì)或在國(guó)內(nèi)外舉辦集會(huì)式招商活動(dòng)之余，拜訪跨國(guó)公司、投資咨詢顧問公司、會(huì)計(jì)師行及其他中介機(jī)構(gòu)，宣傳投資環(huán)境，具體介紹投資項(xiàng)目，探討佳作事宜。其特點(diǎn)是機(jī)動(dòng)靈活，針對(duì)性強(qiáng)，氣氛融洽，容易引起被訪者的興趣。

第三部：制訂談判策略

明確談判目的

招商談判的目的就是招商洽談的主要目標(biāo)，或招商洽談的主題。在整個(gè)招商洽談活動(dòng)中，招商洽談?wù)叩母黜?xiàng)工作都要圍繞招商洽談的目的而開展。

在招商洽談的目的確定以后，就需要確定招商洽談的各個(gè)具體目標(biāo)；在達(dá)到各個(gè)具體目標(biāo)后，招商洽談的主要目標(biāo)即招商洽談的目的就可以實(shí)現(xiàn)。

招商洽談的目標(biāo)可以分為三個(gè)等級(jí)：

第一級(jí)的目標(biāo)是最高等級(jí)的目標(biāo)，如能達(dá)到這一級(jí)的目標(biāo)，整個(gè)招商洽談可謂是獲得圓滿成功；

第二級(jí)的目標(biāo)是基本達(dá)到接受的目標(biāo)，如能達(dá)到這一級(jí)目標(biāo)，整個(gè)招商洽談可謂是獲得了基本成功；

第三級(jí)的目標(biāo)是最低接受目標(biāo)，如能達(dá)到這一級(jí)的目標(biāo)，整個(gè)招商洽談可謂是達(dá)到了最基本的要求。

招商洽談的目的就是在招商洽談中所要追求的最佳利益目標(biāo)。

在確定了招商洽談目標(biāo)的同時(shí)，還要確定招商洽談的地點(diǎn)。招商洽談的地點(diǎn)對(duì)招商洽談的成功與否有很大的影響，因此，在確定招商洽談地點(diǎn)時(shí)要慎重，應(yīng)考慮以下幾方面的問題:談判中各方力量的對(duì)比，可選擇地點(diǎn)的多少和特色，各方的關(guān)系及可能發(fā)生的費(fèi)用等。

本案場(chǎng)分析（飛洲國(guó)際廣場(chǎng)）

一、徐家匯商圈背景介紹

徐家匯商業(yè)中心界定北起廣元路，南至南丹路，東起天平路，西至漕溪北路，座落于上海最大的地鐵一號(hào)線徐家匯站上。30多條公交線路連通四方，漕溪北路立交橋、中山南路內(nèi)環(huán)線高架一同構(gòu)筑起現(xiàn)代立體交通框架。徐家匯商業(yè)中心占地3.3平方公里，共計(jì)大小商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1000多個(gè)，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積達(dá)45萬平方米，占全區(qū)營(yíng)業(yè)面積的1/3，徐家匯商業(yè)中心附近已建有二條市級(jí)特色街，即衡山路歐陸風(fēng)情街和宜山路建材家具街，分別以休閑娛樂和建材家具聞名于滬上。目前徐匯區(qū)正積極培育新的二條商業(yè)特色街，一條是以依托上海交大的高新技術(shù)孕育而成的廣元西路慧谷電子街，另一條是以面向大眾消費(fèi)的天鑰橋路餐飲街，起到了為商圈相輔相成的作用。

徐家匯商業(yè)中心目前已構(gòu)成融購(gòu)、娛、賞、食、游為一體的綜合消費(fèi)商業(yè)布局，其中百貨商廈、餐飲業(yè)、娛樂文化已成為商業(yè)中心的主力業(yè)態(tài)。徐家匯商業(yè)中心集天時(shí)、地利、人和的優(yōu)勢(shì)，尤其經(jīng)過新一輪精心打造和調(diào)整后，得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。首先徐匯區(qū)是人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，吸收了靜安、盧灣、黃浦等地區(qū)的動(dòng)遷居民，為徐匯區(qū)帶來了客流，并且徐匯區(qū)人群中以知識(shí)分子、海外僑胞、高收入人為主，為創(chuàng)建商業(yè)中心奠定了基礎(chǔ)。徐家匯投資多元化，招商注重徐家匯商圈特色經(jīng)營(yíng)。商圈內(nèi)有市上第一家滬港合資的東方商廈，滬臺(tái)合資的太平洋百貨，滬港合資的港匯廣場(chǎng)以及中英合資的匯金百貨等商業(yè)企業(yè)，吸引了大批不同消費(fèi)水平的消費(fèi)者。注重錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。商圈率先倡導(dǎo)“錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)”和“個(gè)性化經(jīng)營(yíng)”的經(jīng)營(yíng)理念，從消費(fèi)方式、購(gòu)物環(huán)境、商品結(jié)構(gòu)到文化氛圍、功能設(shè)施，創(chuàng)造了商圈相依互補(bǔ)，共存發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)，形成了商圈整體的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿足了不同消費(fèi)者的個(gè)性需求。一是注重發(fā)掘商家本身的經(jīng)營(yíng)能力，形成了不同氛圍和水準(zhǔn)的商家企業(yè)；二是注重業(yè)態(tài)錯(cuò)位。商圈內(nèi)率先引進(jìn)了電腦市場(chǎng)，百腦匯、太平洋電腦成為了全市電腦業(yè)的旗艦店，占全市的電腦銷售的50％。美羅城在引進(jìn)百腦匯的同時(shí)把美食廣場(chǎng)、音響廣場(chǎng)引入商圈，使整個(gè)商圈的業(yè)態(tài)更為齊全、合理。

徐家匯商業(yè)中心現(xiàn)有的東方商廈、太平洋百貨、匯金百貨、六百實(shí)業(yè)、新路達(dá)吉買盛、匯聯(lián)商廈、美羅城百貨商廈營(yíng)業(yè)面積達(dá)30萬平方米，占總面積的64％，2003年度銷售達(dá)39億人民幣，占社會(huì)消費(fèi)品總額的30.7％。東方商廈以其“禮在東方”的服務(wù)宗旨享譽(yù)全市，并以其國(guó)際知名品牌吸引各方來賓。滬臺(tái)合作的太平洋百貨定位于“流行的領(lǐng)導(dǎo)者”，在年輕女性顧客中極具號(hào)召力，憑借其卓越的經(jīng)營(yíng)理念和靈活多樣的促銷手段，迅速在百貨業(yè)嶄露頭角。六百實(shí)業(yè)首推“自然式服務(wù)”，以規(guī)范嚴(yán)格的現(xiàn)代化管理模式和溫馨的服務(wù)在行業(yè)內(nèi)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。定位于“現(xiàn)代都市型百貨”的匯金百貨于98年開業(yè)，一流的服務(wù)設(shè)施、濃郁的文化氣息和諸多的品牌深得白領(lǐng)人士的青睞。2000平方米的地室超市以生鮮食品為特色，為周邊住家提供了極大的方便。

營(yíng)業(yè)面積達(dá)7萬平方米的港匯廣場(chǎng)是上海目前最大規(guī)模的購(gòu)物中心（Shopping Mall）。商場(chǎng)引進(jìn)商戶250家，包括30間特色餐廳及5000平方米的國(guó)際美食廣場(chǎng)、15000平方米的富安百貨、8500平方米的西式主題樂園及大型超市、專業(yè)運(yùn)動(dòng)城的進(jìn)駐。即將開幕的橋外橋主題樂園，設(shè)有室內(nèi)模擬高爾夫球場(chǎng)、立體動(dòng)感游戲、賽車、3維音像、迷宮、激光戰(zhàn)斗游戲以及魅力迪斯科舞廳和火焰夜總會(huì)等，無論購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂在港匯均能滿足各階層消費(fèi)群體的需要。

徐家匯商業(yè)中心內(nèi)有電腦專業(yè)市場(chǎng)百腦匯電腦、太平洋電腦、盈河電腦3家，徐家匯的電腦廣場(chǎng)目前成為上海最大的計(jì)算機(jī)及其配件、耗材和其他信息產(chǎn)品的集散地之一。

餐飲娛樂業(yè)有40戶，營(yíng)業(yè)面積10.1780萬平方米，占總面積的31.86％。位于徐家匯商業(yè)中心的美羅娛樂城總體面積達(dá)6.5萬平方米，獨(dú)特的巨球建筑綴滿新穎的滿天星頂燈，將購(gòu)物、休閑融為一體，品種豐富的休閑小吃、白領(lǐng)光顧的舒適堡健身中心及令學(xué)生、市民喜愛的思考樂書局、柯達(dá)影院等已逐步成為市民消費(fèi)的新熱點(diǎn)。并構(gòu)成徐家匯商圈休閑娛樂業(yè)態(tài)主流。天鑰橋路餐飲街以品牌著稱，以家常為特色，使得工薪階層慕名而來，成為聚朋小酌的好場(chǎng)所。

徐家匯商業(yè)中心現(xiàn)有賓館業(yè)3戶，營(yíng)業(yè)面積4.1400萬平方米，占總面積的12.96％。徐家匯附近有著四星級(jí)的建國(guó)賓館和二星級(jí)的西亞大酒店以其便利的交通條件和適中的價(jià)格吸引著周邊省市的賓客近悅遠(yuǎn)來。

二、背景分析

優(yōu)勢(shì)

經(jīng)營(yíng)面積大，可以體現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)效應(yīng)，可以經(jīng)營(yíng)不同規(guī)模的商品，有較強(qiáng)的滿足力和挑選力。

交通優(yōu)勢(shì)：地鐵1號(hào)線、4號(hào)線直達(dá)本案B1，并設(shè)有出口，每天數(shù)萬人流能保證經(jīng)營(yíng)者的利益，高架內(nèi)環(huán)線近在咫尺，輕軌明珠線距本案步行10分鐘路程。

商圈優(yōu)勢(shì)：徐匯商圈的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已日趨繁華，本案距徐家匯商圈10分鐘路程，其發(fā)展前景也非?？捎^。

物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)：國(guó)際金牌管理集團(tuán)，高效統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一回報(bào)。同步世界先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念，國(guó)際品牌管理公司擔(dān)綱物業(yè)管理工作，展現(xiàn)國(guó)際商業(yè)氣象。

發(fā)展優(yōu)勢(shì)：徐匯區(qū)是上海市的中心城區(qū)，這里集聚了上海的科技資源優(yōu)勢(shì)、人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)和徐家匯商圈品牌優(yōu)勢(shì)。近年來，徐匯區(qū)在經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城市管理和社會(huì)事業(yè)的發(fā)展等方面，都取得了令人矚目的成就，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力在上海10個(gè)中心城區(qū)中名列前茅，是上海市首批可持續(xù)發(fā)展綜合試驗(yàn)區(qū)。徐家匯地區(qū)，已經(jīng)成為上海最繁華的現(xiàn)代化商業(yè)中心之一，上海三年大變樣的標(biāo)志性地區(qū)之一。

3．2米挑高中廳，電梯直達(dá)5F、6F，盡顯貴賓級(jí)非凡品質(zhì)，31部瑞士迅達(dá)電梯、自動(dòng)扶梯、觀光梯、垂直電梯應(yīng)有盡有，商業(yè)運(yùn)作暢通無阻，意大利原裝cofsi進(jìn)口中央空調(diào)系統(tǒng)。

弱勢(shì)

處于次星級(jí)地理位置。

徐匯商圈日趨成熟，已形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，本廣場(chǎng)尚處于起步階段，競(jìng)爭(zhēng)激烈。

招商價(jià)格無明顯優(yōu)勢(shì)。

機(jī)遇

足夠的廣告預(yù)算支持廣告及公關(guān)活動(dòng)。

市政府政策的有利傾斜。

由于近徐家匯商圈，商鋪需求量大。

周邊高檔的固定消費(fèi)群體

強(qiáng)大的地鐵消費(fèi)群

寫字樓固定的消費(fèi)群體

本案招商策劃方案

一、招商原則

巧妙利用逆向思維，懸念轉(zhuǎn)播的各類異手法，讓本次招商跳出百貨業(yè)招商日趨同質(zhì)化的怪圈。這樣既可傳播與眾不同的招商訊息，又可在瞬間達(dá)到樹立品牌概念的“一石二鳥”的多元效果。

二、招商策略

● 樓層功能區(qū)劃按照各類品牌間的經(jīng)營(yíng)互動(dòng)原則，進(jìn)行局部科學(xué)規(guī)律整合。

● 嚴(yán)格控制招商品牌的層次，利用自身優(yōu)勢(shì)吸納國(guó)內(nèi)國(guó)際亮點(diǎn)品牌。這是保證整體層面上檔次先決條件。

● 店鋪采取定價(jià)租賃制和協(xié)議扣點(diǎn)制，以便為招商信息宣傳創(chuàng)造懸念賣點(diǎn)。

● 店鋪定價(jià)租賃的切入點(diǎn)與眾不同的懸念招商策略。

● 與徐匯區(qū)政府有關(guān)部門合作，打出公益事業(yè)牌。孕育徐匯社區(qū)系列廣場(chǎng)文化活動(dòng)。為眾商鋪聚集人氣，使發(fā)生購(gòu)買行為提供沖要條件，培育本商圈目標(biāo)受眾的習(xí)慣性消費(fèi)行為，為目標(biāo)業(yè)主提供經(jīng)營(yíng)成功的有利保障，為樹立品牌形象打造宣傳基點(diǎn)。

三、品牌形象定位

鑒于本商圈潛在消費(fèi)層面頗高，本次招商對(duì)象也應(yīng)該頗具品牌知名度。利用系統(tǒng)的品牌傳播策略，打造成一個(gè)國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌匯聚的大舞臺(tái)。以服務(wù)品牌化，個(gè)性化模式為先導(dǎo)，以迅速的宣傳手段傳播飛洲國(guó)際廣場(chǎng)在本商圈內(nèi)的行業(yè)標(biāo)志與先驅(qū)的形象地位。

四、實(shí)施方案（分割出租）

定位的基本依據(jù)

①地段決定原則

前面已經(jīng)提到，本項(xiàng)目屬于上海市傳統(tǒng)商業(yè)中心徐家匯商業(yè)圈，距徐家匯中心約1公里的路程，極其方便的城市交通和大量的人流使得本區(qū)域具有一定的商業(yè)氛圍。然而，因?yàn)樾旒覅R商業(yè)中心僅在方圓200米密集，與本項(xiàng)目相連的漕溪北路是快車道，沒有休閑步行道，形成了一定的商業(yè)斷層。因此，在不能充分地與徐家匯商業(yè)中心共享人流、互通商氣的現(xiàn)實(shí)格局下，須有精準(zhǔn)市場(chǎng)錯(cuò)位的經(jīng)營(yíng)定位，將消費(fèi)者吸引在本案地鐵站下車。

② 互補(bǔ)原則

由于本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較小，前期定位是寫字樓的配套部分，因此不能簡(jiǎn)單的定位與上述徐家匯商業(yè)中心同質(zhì)業(yè)態(tài)，要走專業(yè)、高檔、精品的路子。引進(jìn)高利潤(rùn)的專業(yè)餐飲品牌店、精品百貨店和高檔城市會(huì)所是本項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的互補(bǔ)。

③ 業(yè)態(tài)演變?cè)瓌t

傳統(tǒng)的商場(chǎng)只是購(gòu)物的場(chǎng)所，隨著人們的生活水平的提高、消費(fèi)行為的轉(zhuǎn)變，休閑購(gòu)物成為主流，休閑、餐飲、娛樂將極大的滿足消費(fèi)者購(gòu)物外的需求，并且其規(guī)模也將趕超購(gòu)物的規(guī)模。

④ 商圈擴(kuò)大原則

同樣，因?yàn)楦叨说纳虡I(yè)市場(chǎng)定位，在我們的消費(fèi)群定位上就要充分考慮整個(gè)上海市城市中心區(qū)域，擴(kuò)大服務(wù)半徑和商圈，吸引最多的優(yōu)質(zhì)消費(fèi)群，實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的持續(xù)繁榮。

五、商場(chǎng)布局

飛洲國(guó)際廣場(chǎng)定位為高檔商業(yè)中心，招商客戶群為：1、國(guó)際知名品牌，國(guó)內(nèi)知名品牌廠商；2、國(guó)際連鎖集團(tuán)。

1、主營(yíng)項(xiàng)目

地下一層：高檔超市休閑系列。

一 層：進(jìn)口化妝品（CD、姿生堂、嬌蘭等）、高檔珠寶（謝瑞琳等）、世界極品服裝(阿瑪尼 杰尼亞等)、高檔手表、高檔皮具（路易威登等）、高檔工藝品、高檔筆。

二 層：高檔女裝系列、休閑裝、手袋、女飾品、精品鞋店、精品褲店、女士?jī)?nèi)衣。

三 層：高檔男裝系列、休高閑裝、皮具、男飾品、精品鞋店、精品褲店、男士?jī)?nèi)衣、領(lǐng)帶。

四 層：兒童服裝、高檔床品、進(jìn)口飾品店、精品工藝品、體育服裝、體育器材。

五 層：餐飲。

六 層：娛樂休閑。

2、 配套項(xiàng)目

A、 家私、布藝、古玩、畫廊、廚房用品、書屋。

B、 肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、羅杰斯、茶葉店、酒吧。

C 、屈臣氏、醫(yī)療診所、健身中心、美容中心、美體瘦身、茶社、寫真工作室、數(shù)碼工作中心、藥店?duì)I銷理念。

六、人員配備計(jì)劃：

組成一支強(qiáng)有力，專業(yè)的招商，租戶物業(yè)管理，企劃隊(duì)伍，具體如下：

招商經(jīng)理（1人）

招商主管（4人）

入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理（2人）（人選可由開發(fā)商提供）

企劃主管（1人）

籌備期商品部人員總編制8人

七、招商人員崗位職責(zé)

副總經(jīng)理/兼招商部經(jīng)理

▲主要職責(zé)：

☆根據(jù)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)方針與要求，制定招商部計(jì)劃，并組織實(shí)施。

☆負(fù)責(zé)購(gòu)物中心整體商場(chǎng)策劃，布局，商品組合及與廠商協(xié)調(diào)，公司整體企劃，促銷等，確保商廈經(jīng)營(yíng)指標(biāo)達(dá)成。

☆組織，管理招商，企劃團(tuán)隊(duì)，培訓(xùn)及輔導(dǎo)招商人員。

☆對(duì)招商部門廠商引進(jìn)，人員招聘，促銷方案及相關(guān)合同及發(fā)生交際費(fèi)用審核等負(fù)責(zé)。

招商主管（4人）

▲主要職責(zé)：

☆負(fù)責(zé)整個(gè)樓層招商，布局，商品組合及與廠商協(xié)調(diào)，確保招商品100％達(dá)成。

☆配合公司整體布局，完成公司下達(dá)指標(biāo)。

入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理（2人）（人員由開發(fā)商提供）

▲主要職責(zé)：

☆入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理，維護(hù)管理商場(chǎng)的整體工程運(yùn)行，同時(shí)滿足正常開業(yè)。

☆協(xié)助經(jīng)理開展工作。嚴(yán)格審查招商戶經(jīng)營(yíng)資格及入住手續(xù)。

負(fù)責(zé)租戶單位日常管理工作，督促租戶單位認(rèn)真履行招商合同。

企劃主管（1人）

▲主要職責(zé)：

☆貫徹執(zhí)行本企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略方針，配合招商，經(jīng)營(yíng)需求，結(jié)合實(shí)際制定本公司廣告策劃并組織實(shí)施。

☆負(fù)責(zé)對(duì)商場(chǎng)宣傳布署總體規(guī)劃工作，作出建設(shè)性的意見，統(tǒng)籌安排促銷，成列，美工工作。

八、商場(chǎng)租金預(yù)測(cè)

周邊租金調(diào)查

商鋪?zhàn)饨鸨容^表（人民幣/平方米/天）

線下推廣方式有哪些？

線下宣傳運(yùn)作的整體構(gòu)想

1、網(wǎng)吧宣傳與布局背景大多人去網(wǎng)吧只是聊天或打游戲，很少去打開瀏覽器之類的，因此想要吸引這一類人，應(yīng)當(dāng)從他們一眼就能看見的地方入手，比如周圍海報(bào)、桌子、等等。

2、室外與車體宣傳在隨處可見的戶外、車體上做文章會(huì)使得宣傳效果事倍功半。

3、打橫幅及T恤宣傳年輕的少男少女們穿著特制的T恤，打著拉風(fēng)的橫幅，會(huì)是多么惹眼的風(fēng)景線。

四、媒體宣傳再也沒有比媒體更會(huì)宣傳的媒介了，例如報(bào)紙、雜志等，若利用好媒體這一特殊媒介，那么宣傳效果將不可估量。

五、商戶合作在商家卡片上，或是在搞特價(jià)活動(dòng)之時(shí)，在橫幅上打上網(wǎng)址，而后在門戶網(wǎng)站上對(duì)商家產(chǎn)品宣傳。

六、通過搞戶外活動(dòng)讓更多的人了解你的門戶。

七、向?qū)嶓w店面宣傳。

八、在小區(qū)內(nèi)宣傳網(wǎng)站，傳單要做的能夠吸引人眼球。

九、在一些免費(fèi)贈(zèng)送的物品上做文章，在上面貼上網(wǎng)站，例如被子、鑰匙扣。T恤等等。

十、利用手機(jī)宣傳，讓人們擁有手機(jī)的同時(shí)又擁有了一條了解網(wǎng)站的渠道。

十一、在校園內(nèi)向大學(xué)生大力推廣。

十二、贊助某種產(chǎn)品、活動(dòng)為自己宣傳。

十三、向親朋好友多推薦。

十四、出租車、名片廣告。若線下宣傳到位了，勢(shì)必會(huì)使得門戶網(wǎng)站的影響力擴(kuò)大，這樣定會(huì)提高門戶網(wǎng)站形象。

商鋪項(xiàng)目如何招商

第一部分：項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃

一、整體商業(yè)定位

商業(yè)項(xiàng)目的前期定位，要根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)的居民消費(fèi)水平，消費(fèi)偏好決定

!最好先做一個(gè)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研!!

二、項(xiàng)目主題概念提煉

商業(yè)項(xiàng)目的策劃時(shí)已引入了“城市客廳”、“綠色商務(wù)”、“城市休閑廣場(chǎng)”的概念，因此對(duì)商鋪的定位可延續(xù)原有的理念。

商鋪招商方案

主題一：“城市客廳”——人氣

業(yè)主的第二客廳，商鋪招商方案

主題二：“城市休閑生活廣場(chǎng)”——氛圍

休閑廣場(chǎng)，景觀豐富，彰顯從容與健康。同時(shí)商鋪的功能定位為購(gòu)物休閑一體化的商業(yè)中心，將生活與休閑完美結(jié)合，突顯現(xiàn)代城市人們的生活方式。

商鋪招商方案

主題三：核心區(qū)的時(shí)尚中心——活力

三、商業(yè)功能定位

打造成包容時(shí)尚、文化、休閑、娛樂、購(gòu)物等綜合功能的休閑生活廣場(chǎng)，以此來滿足碼市鎮(zhèn)中產(chǎn)階級(jí)休閑文化需求，從而達(dá)到滿足自由、放松、交流、時(shí)尚和購(gòu)物等多種生活目的。

隨著人們消費(fèi)水平的提高，單純的購(gòu)物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、娛樂型購(gòu)物消費(fèi)已成為一種趨勢(shì)，因此，我們可以在主營(yíng)零售業(yè)的基礎(chǔ)上引入娛樂、休閑及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場(chǎng)。我司建議的功能如下：

功能內(nèi)容:

3、整和市場(chǎng)

——整和市場(chǎng)功能，集購(gòu)物、娛樂、休閑、餐飲四大功能于一體

——整和市場(chǎng)空間，進(jìn)行合理商品布局

——整和招商，因有部分商鋪可能需要先租再售，該部分商鋪進(jìn)行統(tǒng)一招商

——整和推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個(gè)市場(chǎng)有經(jīng)營(yíng)方進(jìn)行統(tǒng)一的廣告、促消推廣

4、合理回報(bào)

——保證市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)戶合理的收益，實(shí)現(xiàn)雙贏

——完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能，提升市場(chǎng)軟環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)力

——通過市場(chǎng)整體機(jī)能的完善，

帶動(dòng)該片區(qū)土地及租賃價(jià)格的提升，

使市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者和物業(yè)所有

者均能獲得良好的回報(bào)

——通過市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提升，促進(jìn)存量盤的銷售

第二部分：招商及銷售策略

一、項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略

營(yíng)銷工作面對(duì)的是市場(chǎng)中各種要素的組合，而各種影響市場(chǎng)的因素都是變動(dòng)的，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)必然是動(dòng)態(tài)的。只有動(dòng)態(tài)的營(yíng)銷才能保證房地產(chǎn)營(yíng)銷的效果?！皺C(jī)動(dòng)營(yíng)銷策略”。所謂機(jī)動(dòng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策略，就是要根據(jù)市場(chǎng)中各種要素

的變化，不斷地調(diào)整營(yíng)銷思路，改進(jìn)營(yíng)銷措施，使?fàn)I銷活動(dòng)動(dòng)態(tài)地適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化。

機(jī)動(dòng)即根據(jù)情況靈活多變，包括銷售模式、通路、價(jià)格、付款方式等靈活運(yùn)用操作。

銷售模式

是指以租代售、租售結(jié)合、網(wǎng)上銷售、展銷等方式靈活運(yùn)用，以及延長(zhǎng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、包裝等手段,通路則是指自行銷售、銷售外包和尾盤包括滯銷樓盤進(jìn)入二三級(jí)市場(chǎng)流通等方式;價(jià)格是指優(yōu)惠價(jià)、震撼價(jià)、裝修價(jià)等能滿足不同消費(fèi)需求的價(jià)格形式;付款則包括一次性付款、

按揭貸款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的靈活運(yùn)用和組合。

機(jī)動(dòng)營(yíng)銷策略的核心是掌握市場(chǎng)中各種因素的變化，而要掌握各種因素的變化就要進(jìn)行調(diào)研。影響市場(chǎng)的各種因素主要有：

消費(fèi)者的構(gòu)成及心態(tài)、經(jīng)銷商的配合及支持、競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的實(shí)力及動(dòng)態(tài)、行政政策的法規(guī)及控制、宏觀經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀及發(fā)展、自身隊(duì)伍的穩(wěn)定及優(yōu)化等等。因此調(diào)研的類別主要有：消費(fèi)者調(diào)查、經(jīng)銷商調(diào)查、競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品及企業(yè)調(diào)查、行政政策調(diào)查、宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)查、員工隊(duì)伍

調(diào)查等。只有深入的調(diào)查，科學(xué)的研究，才能透徹地掌握市場(chǎng)，為科學(xué)合理的營(yíng)銷策略提供依據(jù)。在深入調(diào)查、科學(xué)研究的基礎(chǔ)之上制定的營(yíng)銷策略才可能是正確的策略。不斷地調(diào)研，不斷地調(diào)整營(yíng)銷

思路，這樣的動(dòng)態(tài)營(yíng)銷可以使企業(yè)永遠(yuǎn)立于不敗之地。

二、項(xiàng)目招商銷售總策略

1、在商鋪銷售前做好商鋪招商工作。以銷售為主，招商為輔。如商戶可以購(gòu)買商鋪則將商鋪產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓;如商戶只能接受只租不買的形式，可在商鋪出租給商戶后在尋找商鋪買主。

2、項(xiàng)目主要為自營(yíng)型商鋪，將商鋪一定年限的產(chǎn)權(quán)完全轉(zhuǎn)移給投資人，由投資人自行決定自行經(jīng)營(yíng)還是出租給他人經(jīng)營(yíng)

3、由于有部分投資者可能不會(huì)選擇買下商鋪，如某些連鎖超市。為了加快發(fā)展商的資金回籠，可先將商鋪先租給投資者經(jīng)營(yíng)一定年限，然后再將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給有購(gòu)買意向的客戶

4、對(duì)商鋪進(jìn)行業(yè)態(tài)布局進(jìn)行初步規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃業(yè)態(tài)，針對(duì)性地尋找投資商戶進(jìn)行招商。 5、目標(biāo)商戶定位為全國(guó)或江華碼市知名商家和連鎖企業(yè)。但商鋪買家除這些知名商家企業(yè)外，也可以為其他有購(gòu)買能力的任何目標(biāo)群。

三、商業(yè)氛圍營(yíng)造

——強(qiáng)勢(shì)廣告支持，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，讓鎮(zhèn)人民都來此消費(fèi)。

——成立演藝中心，周未進(jìn)行大型文藝演出，吸引鎮(zhèn)民前來觀光消費(fèi)。

——全方位貼心物管服務(wù)，給經(jīng)營(yíng)者一個(gè)輕松的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，購(gòu)物者一個(gè)享樂的購(gòu)物天堂。

——定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來巨大消費(fèi)。

——娛樂部分以

KTV為主，通過動(dòng)感的造型，夸張的色彩及尺度大大加強(qiáng)商業(yè)氛圍，對(duì)商業(yè)環(huán)境也起到相當(dāng)?shù)难a(bǔ)充與完善。

四、價(jià)格策略及租金預(yù)估

五、目標(biāo)商戶及客戶設(shè)定與選擇

1、目標(biāo)商戶群

√本地集團(tuán)與企業(yè)

√全國(guó)性或地區(qū)級(jí)連鎖店

√品牌店、專賣店、主題店

2、目標(biāo)購(gòu)買人群

√本地集團(tuán)與企業(yè)

√全國(guó)性或地區(qū)級(jí)連鎖店

√品牌店、專賣店、主題店

√本地個(gè)體私營(yíng)業(yè)主

√有投資意向的本地人

3、目標(biāo)商戶確定原則

√購(gòu)買優(yōu)先，如不愿購(gòu)買則可考慮商鋪?zhàn)赓U

√先大戶、后小戶先品牌商戶、后一般商戶的原則

第三部分：銷售實(shí)施方案

一、項(xiàng)目招商目標(biāo)

1、第一目標(biāo)主力店

第一目標(biāo)主力店是我們市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和招商的主體，該目標(biāo)商戶招商和經(jīng)營(yíng)的成功與否，

將從根本上決定商業(yè)街招商和經(jīng)營(yíng)的成敗。第一目標(biāo)主力店以百貨、休閑、娛樂、服務(wù)行業(yè)為經(jīng)營(yíng)主體

2、第二目標(biāo)主力店

第二目標(biāo)主力店是商業(yè)街提升人氣，完善商品結(jié)構(gòu)，促進(jìn)商場(chǎng)由單一的僅以日用消費(fèi)和休閑為主體的物業(yè)向集購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑為一體的商業(yè)物業(yè)過渡，使之成為碼市鎮(zhèn)商圈中的主導(dǎo)。第二目標(biāo)主力店以民特商品包括地毯、手工藝品、藥材等、經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽箱包、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、五金日雜以及家電、音像制品等為主。

3、第三目標(biāo)主力店

第三目標(biāo)主力店作為商業(yè)街商業(yè)結(jié)構(gòu)和服務(wù)機(jī)能的完善服務(wù)。同時(shí)也是商業(yè)街的公共服機(jī)構(gòu)。第三目標(biāo)主力店主要包括金融機(jī)構(gòu)、電信、郵政、移動(dòng)通訊等集團(tuán)客戶。

二、招商與銷售流程

1、目標(biāo)商戶群的確定

2、對(duì)商鋪鋪位進(jìn)行規(guī)劃，制定合理的分割方案

3、針對(duì)目標(biāo)商群和客戶群進(jìn)行項(xiàng)目推廣，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，提升影響力

4、雙方洽談，達(dá)成購(gòu)買或租賃意向

5、投資者到實(shí)地選擇商鋪位置，并簽訂買賣或租賃協(xié)議

6、投資者按規(guī)定交納購(gòu)房款或交納租金和服務(wù)費(fèi)

7、對(duì)已經(jīng)簽定租賃協(xié)議的商鋪進(jìn)銷售

8、發(fā)展商對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行最后的裝修和設(shè)施配套，為投資者的進(jìn)入創(chuàng)造良好的商業(yè)硬環(huán)境

9、在招商過程已經(jīng)基本結(jié)束時(shí)，選擇合適的開業(yè)時(shí)間，歡迎投資者進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。

三、商鋪推廣方案

推廣主題建議 基于目前整體市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)和項(xiàng)目本身的狀況，本項(xiàng)目產(chǎn)品應(yīng)向強(qiáng)品牌、

高檔次發(fā)展，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、形象包裝、營(yíng)銷推廣、物業(yè)管理等方面進(jìn)行全面升級(jí)

二推廣方式及渠道建議

1、推廣總原則先招商后銷售，招商不是純粹的招商，那就存在一個(gè)造勢(shì)的問題，在全市場(chǎng)上建立租售兩旺的信息。在短時(shí)間內(nèi)通過小眾傳播和媒體抄做成為樓市熱點(diǎn)，引起社會(huì)輿論，提高知名度，促進(jìn)物業(yè)銷售。

2、推廣方式

方式一：營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)展示

營(yíng)銷中心關(guān)于商鋪的各方面資料和裝備應(yīng)較為齊備，從所見、所聞全方位讓買家了解信息。另售樓處可以在原售樓處的基礎(chǔ)上做相應(yīng)的調(diào)整，以適合商鋪的租售。

方式二：特色營(yíng)銷活動(dòng)A、開盤前

1)讓先消費(fèi)者得到“看得見”價(jià)值的“在，預(yù)期價(jià)格購(gòu)買高品質(zhì)商鋪從而成為義務(wù)推銷員。媒體鋪墊、報(bào)道、宣傳;平面廣告強(qiáng)勢(shì)宣傳適時(shí)制造氣氛。

2)軟性新聞繕稿是該階段一個(gè)重要的傳媒曝光形式，通過新聞繕稿傳達(dá)本項(xiàng)目之基本資料，讓人們逐步深入認(rèn)識(shí)了解本項(xiàng)目。在該階段不要過太急于將項(xiàng)目的賣點(diǎn)全盤托出，

以免喪失項(xiàng)目的神秘感。

3)媒體廣告

B、銷售期

小部分以競(jìng)價(jià)拍賣的形式進(jìn)行炒作建議促銷主題活動(dòng)：商鋪競(jìng)價(jià)拍賣會(huì)

四、招商及銷售費(fèi)用估算

1、裝修費(fèi)用

2、硬件投入

3、商場(chǎng)公共設(shè)施及廣場(chǎng)投入

4、推廣費(fèi)用

關(guān)于社區(qū)商業(yè)招商推廣方案和社區(qū)商業(yè)招商思路的介紹到此就結(jié)束了，不知道你從中找到你需要的信息了嗎 ？如果你還想了解更多這方面的信息，記得收藏關(guān)注本站信途科技。